אנו בנדלניר מתמחים בעסקאות רכישה ומכירה של נכסי נדל”ן בארצות הברית. השקעות נדל”ן בארצות הברית מורכבות יותר כתוצאה מהשוק השונה וכמובן מהמרחק ואנו יודעים איך לגשר על פערים אלו ולסייע לכם לבצע השקעות נדל”ן מוצלחות בארה”ב.

ניהול נכסים בשלט רחוק: איך בוחרים חברת ניהול טובה לנכסים בחו”ל?

אם אתם מחזיקים נכסי נדל”ן בחו”ל, אתם בוודאי נעזרים בשירותים של חברות ניהול נכסים. זאת, משום שאתם לא יכולים להיות לצד הנכס כל הזמן כאשר עיקר החיים שלכם בישראל. ובאמת, חברות ניהול נכסים מעניקות שירותים חשובים מאוד עבור משקיעי נדל”ן מעבר לים בכך שהן מאפשרות לנו, למשקיעים לנצל הזדמנויות במיקומים אטרקטיביים ובלי כאב ראש מיותר.

אבל, לא תמיד הכל וורוד. לא מעט משקיעים מתלוננים על כך שחברת הניהול עושקת אותם בעלויות מיותרות ואו מבצעת עבודה חלקית ואו גרועה שפוגעת בנכסיהם. אז, איך בוחרים חברת ניהול נכסי נדל”ן שאכן תספק את המענה המלא והמיטבי לצרכים שלכם? על כך במאמר זה.

ניהול נכסים בחו”ל

זה לא סוד שיותר ויותר משקיעים מישראל בוחרים להשקיע את כספם בחו”ל ובארצות הברית בפרט. שילוב של יכולת השקעה בתקציב נמוך יותר לצד צפי לתשואה גבוהה יותר גורמים לכך שכל משקיע חכם נוטל את כספו ומבצע רכישותיו מעבר לים. אך, לצד ההזדמנויות הבלתי נגמרות בעולם כולו, ישנם קשיים לא מעטים בניהול נכסים שאינם בשליטתנו במרבית הזמן.

הפתרון בדמות חברת ניהול נכסים בהחלט קוסמת למשקיעים רבים. אבל יש מספר בעיות נפוצות שהם לא לוקחים בחשבון:

  • עלויות גבוהות בתיקונים תדירים בנכס.
  • חוסר יכולת לזהות ולאמת בעיות הדורשות תיקונים בנכס.
  • קשיים ומורכבויות בפינוי שוכרים מהנכס.
  • ועוד..

חלק מהקשיים נובעים מכך שיש ניגוד אינטרסים בין המשקיע לחברת הניהול. כך לדוגמה, יש שני סוגי חברות ניהול נכסים:

  1. שירותי תיקון ותחזוקה מתוך צוות חברת ניהול הנכסים.
  2. שירותי תיקון ותחזוקה על ידי גורם צד שלישי מחוץ לחברת ניהול הנכסים.

באפשרות הראשונה, החברה תוכל לרוב להוזיל עלויות על ידי שימוש באיש מקצוע פנימי אך במקביל תוכל להמציא תקלות שאינם בהכרח דורשים תיקון כדי להצדיק את החזקת עובדי התחזוקה. באפשרות השנייה, כל תיקון צפוי לעלות הרבה יותר כסף אך אין לחברה כל אינטרס לייצר עבודה לעצמה ועלויות נוספות למשקיע.

אז מה עושים? איך בוחרים חברת ניהול נכסים בחו”ל?

להלן כללי ברזל שיש לתייק ולשמור טרם ובעת התנהלות עם חברת ניהול נכסים:

  1. בחרו חברת ניהול נכסים שעליה קיבלתם המלצות ממשקיעים אחרים!
  2. חפשו ברשת חברות ניהול נכסים בסביבת הנכס שלכם, קראו המלצות אודותיהם!
  3. בחנו את דרכי העבודה שלהם: מערכת ניהול, דוחות, פידבק מהדיירים ועוד!
  4. שימו לב לרמת השירות האישי – האם יש מענה מהיר ומקצועי לפניותיכם!
  5. בררו מי החברה – כמה עובדים, וותק החברה, מספר נכסים בניהול ועוד!
  6. בקשו רישיונות מתאימים לתחומי השירות המוצעים לכם!
  7. וודאו שאתם חותמים על חוזה ניהול שמקיף את כל הצרכים שלכם!

כאשר מדובר בחברת ניהול נכסים אשר קיימת זה זמן ומעסיקה מספר עובדים שאחראים לניהול מספר גדול של נכסים, ניתן לרוב להיות יותר רגועים בכך שיש להם אינטרס לשמור על שמם הטוב. יתרה מזאת, חברה אשר מנהלת מספר רב של נכסים תזכה לאזכורים והמלצות שונות ברשת ואו ממשקיעים נוספים אשר היו שביעי רצון. כלומר, ככל שמדובר בחברה טובה, וותיקה ויציבה יותר, כך תזכו להיחשף ליותר אינדיקציות אודות כדאיות ההתקשרות מולה.

בחברות ניהול מבוססות, יש דרכי עבודה קבועים ומסודרים הן בשטח והן להתנהלות מול בעלי הנכסים. ניתן להרגיש זאת מהרגע הראשון ומהאופן בו אתם זוכים לקבל מענה ושירות עוד בטרם חתימה על חוזה שירות. בחברות אלו, לא יעשו כל פעולה בנכס מבלי לקבל את אישורכם לכך מראש (וודאו שסעיף זה מופיע בחוזה!) אלא אם כן מדובר במקרה חירום. מכך שלא יחייבו אתכם על תיקונים שלא היו ואו לא חייבו עבודה בפועל.

תשלומים ועמלות לחברת ניהול הנכסים:

חשוב לקרוא היטב את חוזה השירות ולבחון את סעיפי התשלומים והעמלות שנדרשים מחברת ניהול הנכסים. במקרים מסוימים, השירות זול מידי ואו אינו ראלי וניתן להסיק מכך שהעלויות יגבו מכם בדרכים עקיפות ויש לא מעטים כאלו.

להלן נושאים שיש לשים עליהם דגש:

  • בהירות ההסכם – האם תנאי ושירותי חברת הניהול ברורים ועונים על כך הדרישות? (SLA).
  • אופן החיוב הקבוע – האם מנהל הנכסים מקבל אחוזים מהרווח או שכר קבוע מראש? (אינטרס לתפוסה מלאה).
  • מתי נדרש אישור לתיקון – מאיזה סכום, על מנהל הנכסים לקבל אישור מהמשקיע? (מה קורה עם שישי-שבת-ראשון).
  • גביה על ניהול תיקונים – האם יש וכמה עולה ניהול התקשורת עם איש המקצוע שמגיע לתיקון (ישנם חברות שגובות על כך).
  • אחריות על פינוי דייר – האם חברת הניהול מכינה הכל למעט חתימה עו”ד או שיש הוצאה משמעותית נוספת?
  • עמלות חידוש/שכירות – האם חברת ניהול נכסים גובה עמלה על כל חידוש חוזה/איתור שוכר חדש לדירה?
  • מועדי קבלת תשלומים – מי מחזיק בפיקדונות השוכרים ומה הם מועדי העברת דמי השכירות החודשיים?
  • תנאי סיום התקשרות – איך ובאיזו התראה ניתן יהיה לסיים התקשרות ומעבר לחברת ניהול חלופית? (עם או בלי דייר בדירה)

מסקנות בהמשך לאמור מעלה:

כמו בכל שירות אחר שאתם צורכים ומקבלים מבעלי מקצוע, גם שירותי ניהול נכסים בחו”ל דורשים מעקב, ניהול והקפדה על הפרטים הקטנים ביותר בצורה שוטפת. כלומר, רוצים לקבל יותר מחברת הניהול? מעוניינים שחברת הניהול תעשה עבודתה נאמנה? הדרך הטובה ביותר להשיג יעדים אלו היא לדרוש זאת באופן קבוע ומפורש מחברת הניהול בתחילת ההתקשרות ובאופן שוטף במהלכה.

בחברות הניהול יש שני סוגי לקוחות:

  1. לקוחות ניהול רדומים – לקוחות שלא פעילים ולא דורשים יותר מידי, מקבלים שירות מינימלי.
  2. לקוחות ניהול אקטיביים – לקוחות פעילים שרוצים הוכחות למתן שירות, מקבלים שירות מקסימלי.

היו לקוחות אקטיביים והבטיחו תועלת מקסימלית!!!!

לסיום, במידה ואתם מנהלים נכסים בחו”ל, נשמח אם תמלאו סקר קצר:

אנו מקווים שמאמר זה הועיל לכם, נשמח שתשתפו משקיעים נוספים כך שגם הם ייהנו מהתוכן ששיתפנו וישתתפו בסקר מעלה.

בברכה,

צוות נדלניר

האתגרים בהשקעה בנדל”ן במדינה זרה – פודקאסט משותף עם ג’ון קארני (Locker Room)

בהמשך לשיתופי פעולה מתקדמים עם מכלול נותני שירותים למשקיעי נדל”ן בארצות הברית, החלטתי להתארח בפודקאסט של יזם השקעות נדל”ן ג’ון קארני, המוכר מאוד בארצות הברית. בשיחה שקיימתי עם ג’ון עלו נושאים רבים ומגוונים אודותיי ואודות האתגרים השונים שבביצוע השקעות נדל”ן מעבר לים.

בפודקאסט המשותף ניר בבג’ני (מייסד נדלניר) משתף את השומעים בסיבות שהביאו אותו להיכנס לתחום ליווי השקעות נדל”ן בארצות הברית וכמובן איך הוא הופך אתגרים להזדמנויות על בסיס ניסיון עצמי וניסיון עם סוגים שונים של לקוחות. האזינו לפודקאסט וחוו את דעתכם בתגובות בתחתית הפוסט,

פודקאסט נדל”ן משותף עם ג’ון קארני

אז על מה שוחחנו בפודקאסט:

    • איך הופכים תסכול למוטיבציה והצלחה.
    • יתרונות של השקעה בנדל”ן במדינה זרה.
  • אתגרים למשקיעים בנדל”ן במדינה זרה.
  • אודות הלקוחות שלנו וסוגי הנכסים שנרכשים.

חמשת הנקודות העיקריות בפודקאסט:

  1. למשקיעים רבים יש כסף אך חסר זמן להשקיע בחו”ל.
  2. מידע פנימי הוא שם המשחק בהשקעות נדל”ן בחו”ל.
  3. הבנה של נדל”ן משמעותה הידע האישי, המשאבים והיעדים שהוגדרו.
  4. כדי להצליח, יש לקיים שגרה יומית של למידה, מחקר, תרגול ועוד.
  5. בית טרם שיפוצו מספר לנו את כל מה שאנו חייבים לדעת.

וטיפ קצר:

אנו חיים בעולם קטן בעידן של גלובליזציה, היו פתוחים להשקיע בשווקים שאינם בחצר האחורית שלכם, משקיעים חכמים יודעים לזהות פוטנציאל גם במדינות נוספות.

עוד טיפה על ניר:

  • ניר חובב כדורגל, רכיבה על אופניים וטניס.
  • ניר אוהד את השחקן האגדי “רונאלדו“.
  • ניר קרא לאחרונה “אמנות המלחמה” מאת סון דזה.

למידע נוסף אודות ג’ון קארני:

תובנות להצלחה – מה מגלה לנו החכמה היהודית העתיקה בחג ראש השנה?

סיפור ההשקעה של טטיאנה – איך פיקדון בנקאי רדום הופך לנדל”ן מניב בארה”ב

מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית?

איך לבדוק אם נכס מניב כדאי להשקעה?

שיטת העוגנים

אחת הדרכים בהם ניתן לבדוק שנכס מניב הוא טוב לרכישה היא פשוט לבדוק באופן השוואתי מול נכס אחר שידוע שהוא טוב.  אז איך נדע האם נכס הוא טוב או לא? נציג דרך אפשרית  – שיטת העוגנים .

העיקרון של שיטת העוגנים הוא להתמקד באיתור השקעה באמצעות מה שעושים המומחים בסוג השקעה זה. פשוט. צריך לבקש עסקאות לדוגמא. כעת יש לבצע בדיקה.

בדיקת הזדמנות השקעה

הנה שאלות מנחות שהן נושא ראשוני לבירור על מנת להעריך את כדאיות ההשקעה.

מה שורש ההזדמנות באזור זה בעיתוי הנוכחי?

למשל, האם מדובר בהתפתחות כלכלית, בירידת מחירים בשוק, או שינוי אחר ?

ראינו שבבריטניה לאחר החלטת הברקזיט ב2016, שער הפאונד הבריטי החל לרדת. משקיעים זרים זיהו הזדמנות ורכשו נכסים אשר מבחינתם נקנו במחיר הנחה. למרות שמחיר הנכסים בשער הפאונד לא השתנה באופן ניכר, המחיר בשער דולרי , שקלי או מטבע זר אחר היו זולים יותר מבחינת המשקיע הזר.

בארה”ב במשבר של 2008 שורש ההזדמנות היה המשבר שהוביל לירידת מחירי הנדל”ן בשוק. כיום, ההזדמנויות בארה”ב הן שונות לחלוטין. ברוב המדינות בארה”ב רמות המחירים הגיעו קרוב לשיא במהלך 2017. ישנן מדינות ספורות בלבד, בהן רמות המחיר בשוק נמצאות במרחק סביר מרמות השיא.

שווקי הנדל”ן הראשיים של ארה”ב

האמריקאים מכנים בשם PRIMARY MARKETS שווקי נדל”ן מובילים כגון ניו-יורק, לוס-אנג’לס ובוסטון. הכוונה למטרופולינים הגדולים מבחינת גודל אוכלוסיה וצפיפות אוכלוסיה. בנוסף, מדובר באזורים החזקים מבחינה עסקית. בשווקים מסוג זה תנודות המחיר מרוסנות יותר כלפי מטה בעיתות משבר, ומצד שני מאז המשבר ב2008 וכניסת גופי השקעות נדל”ן גלובאליים באופן אגרסיבי  לארה”ב, שווקים אלו חוו עליות מחיר חדות מאוד. לכן, שורש ההזדמנות באזורים אלו אינו במחירי שוק נמוכים ואטרקטיביים, במקרים אלו יש להבין איפה נמצא שורש ההזדמנות המוצעת? האם ברמת הנכס כמו אפשרות השבחה או לחילופין, ברמת אזור בצמיחה למשל זיהוי מגמות התפתחות כלכלית מקומיות.

השווקים המשניים בארה”ב

האמריקאים מכנים שווקים אלו בשם SECONDARY MARKETS. ברוב השווקים רמות המחירים הגיעו קרוב אל לרמות מחירי השיא. אך ישנן מספר שווקים מעניינים בהם רמות המחירים עדיין רחוקות מהשיא. למשל בקליבלנד אוהיו. המשקיעים המתוחכמים כמו גם גופים מוסדיים מנתבים היום יותר ויותר מתקציב השקעותיהם אל הזדמנויות בשווקים המשניים. הסיבה לכך היא שכיום ניתן למצוא מספר שורשי הזדמנות בו- זמנית בשווקים אלו. כלומר, גם הזדמנות ברמות מחיר שוק וגם הזדמנויות להשקיע באזורים בעךי אופק צמיחה כלכלי וכמובן הזדמנויות השבחה ברמת הנכסים. כל שורש הזדמנות מהווה אפשרות ליצירת רווחים, ומעבר לכך מגביר את היציבות של התכנית העסקית מכיון שכל כיון נותן ליזמים עוד מרחב או עוד אפשרות להגן על העסקה מפני הפסדים או להגדיל את הרווח שיוצר הנכס על – פני הזמן. לכן, כל שיש בתכנית העסקית יותר מנגנוני חופש כך העסקה 1. יציבה ומוגנת יותר 2. הזדמנותית ואטרקטיבית יותר ליצירת רווחים

נחזור אל שיטת העוגנים

להבין את ההזדמנות – האזור

לחברות הנדל”ן וגופי ההשקעה הגדולים יש חטיבות מחקר והן משקיעות משאבים משמעותיים בבחירת ההשקעות המיטביות עבורן. לכן, המשקיעים המתוחכמים בוחנים באילו מיקומים בחו”ל החברות מבצעות איתור ורכישת נכסים , ולמה?

חשוב מאוד לבצע את הבדיקה לא רק ברמת העיר אלא גם ברזולוציה של הסביבה הסמוכה לנכס. בכל עיר יש אזורים חלשים יותר וחזקים יותר, ההזדמנויות שונות מאוד ויש להבין מה שורש ההזדמנות בסביבה הנדלנית הסמוכה.

להבין את ההזדמנות- מה קורה בשוק?

האם הרכישה מתבצעת בשוק קר או חם ?

האם הלחץ הוא בצד של הקונים או בצד של המוכרים?

מה רמת המחירים היום ביחס למחירים ההסטוריים ?

מה רמת המחירים ביחס לעלות הבנייה?

להבין את ההזדמנות – המספרים. מה טיב התשואה?

אנו חוזרים שוב אל המספרים. בשלב הראשון רק בדקת שיש הזדמנות מספיק מעניינת , אשר שווה בדיקה מפורטת וקפדנית.  לאחר ביצוע הבדיקות בהתאם לשיטת העוגנים , אנו חוזרים אל המספרים כדי לבצע הערכה מחודשת ויותר מדויקת.

אז מאיפה מתחילים?

הדרך הכי טובה ללמוד היא להתנסות. אימון והתמדה יקנו לך את המיומנות לאתר ולבדוק הזדמנויות השקעה שונות בנדל”ן בכל מקום בחו”ל.  קל לבצע את שיטת העוגנים. כדי לעזור לך להתחיל להתנסות – הנה דוגמא מפורטת של נכס מוכן ומושכר שעובד היטב וידוע כי עשה בפועל תוצאות מוצלחות. אם עדין הינך מוצא אתגרים בשאלה מאיפה מתחילים אז הנה מאמר שמסכם את כל הדרכים בהן אפשר להיכנס להשקעות נדל”ן בחו”ל בכלל ובארצות הברית בפרט.

מה הצעד הבא לעשות?

פשוט להתחיל לעבור על הזדמנויות השקעה ולהבין מה שורש ההזדמנות לפי השאלות המנחות שעהעלינו.  כדי לעזור לך להתחיל להתאמן ולפתח את מיומנויות המשקיע המתוחכם שלך, הנה דוגמא להשקעה אשר ניתן לעיין בה ולהשוות אל מול נכסים אחרים שברצונך לבדוק. חישבו על השאלות המנחות שהעלינו לגבי שורש ההזדמנות, ונסו להבין מה היא בכל עסקה. אם לא הבנתם, מצוין. רשמו את השאלות ושליחו לחברות הנדל”ן. הן יענו לכם בשמחה, ואתם תרוויחו עוד מידע ולימוד יקר מפז.

להתחיל לחצו כאן>> Priday – הצעה לרכישה