אנו בנדלניר מתמחים בעסקאות רכישה ומכירה של נכסי נדל”ן בארצות הברית. השקעות נדל”ן בארצות הברית מורכבות יותר כתוצאה מהשוק השונה וכמובן מהמרחק ואנו יודעים איך לגשר על פערים אלו ולסייע לכם לבצע השקעות נדל”ן מוצלחות בארה”ב.

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

התשובה לשאלה איפה כדאי לבצע השקעות נדל”ן דורשת התייחסות ליכולת זיהוי אזורי השקעה משתלמים, מתוכן בחירת אזור השקעה כדאי מורכבת ממספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בשביל לבחור נכס יש כמה פרמטרים שיש לתת עליהם את הדעת. יש להתייחס למיקום שזה מתבטא בניתוח מרכיבי הסביבה.  נוסף על כך כך, חוץ מהסביבה יש פרמטרים נוספים כגון בחינת השוק , וישנם פרמטרים אחרים חשובים ביותר שישפיעו על ביצועי ההשקעה כמו האנשים. כלומר, צוות מקומי אמין אם לנושא של רכישה, שיפוץ או ניהול איכותי של הנכס.

במאמר זה נתמקד בניתוח הסביבה ואיך אנחנו בוחרים את הסביבה של הנכס בו נשקיע.


כיצד בוחרים עיר להשקעה כאשר רוצים להשקיע בנכס נדל”ן?

הרבה אנשים שמעוניינים להשקיע בנכס בארה”ב מתייחסים להרבה היבטים כמו: נתוני הגירה, רמת בתי הספר בסביבה, פשיעה, דמוגרפיה ועוד.

מכל הנתונים האלה קשה להרכיב תמונה מסוימת. לכן, כשחושבים על פרמטרים צריך בעצם לנסות להבין מה אנחנו רוצים לגלות באמצעות הפרמטרים האלה?

לכן כאשר בוחרים עיר להשקעה קודם כל צריך להבין מה המטרה של ההשקעה. במידה ומדובר למשל בנכסים להשכרה אז צריך לנתח מה אנחנו רוצים להשיג מהנכס להשכרה הזה. כישראלים שמנהלים נדל”ן בארצות הברית אנו מציעים לנקוט בגישה שחותרת לאו דווקא למציאת מקסימום התשואה, כלומר התשואה הגבוהה ביותר אלא למצוא את האיזון הנכון. האיזון הנכון הינו הנקודה שבה יש לנו גם תשואה גבוהה וגם פרופיל יציבות שמתאים לעמדה שלנו כמשקיעים מרחוק. לכן, חשוב מאוד לחפש נקודה של איזון מיטבי. כמענה לשאלה של “איך בוחרים עיר להשקעה?” נאזן בין מרכיבי המספרים והתשואה למרכיבי האיכות של ההשקעה.


כיצד לנתח את מרכיבי האיכות של ההשקעה- ניתוח אחוז בעלי הבתים בסביבה כשבוחרים נכס להשקעה

ברמת המיקרו, הפרמטר העיקרי שאנו מציעים מניסיוננו לצורך אמידת רמת איכות של הסביבה, זה כמה אחוז מהאנשים באזור הם בעלי הבתים? זאת מכיוון שאזורים שיש בהם בעלי בתים באחוז גבוה, משקף שאנשים רוצים להשתקע באזור הזה, שהם בעלי יותר אכפתיות לשמירה על הנכס שלהם ומחויבות לקהילה המקומית. בנוסף, זה מראה את היכולות הכלכליות של האנשים באזור לקנות בית ולגור בו, זאת לעומת אנשים שיעדיפו לשכור בית ולרוב בהקשר ליכולת הפיננסית.

לכן, כאשר נבחן ברמה ממוקדת מה אחוז בעלי הבתים באזור, נתון זה ייתן לך תשובה מאוד טובה ואינדיקציה לגבי שאר הפרמטרים. כלומר,  אחוז גבוה של בעלי בתים יתבטא בדרך כלל ברמת פשיעה נמוכה יותר באזור, ברמת הכנסה ממוצעת ומעלה, ברמת חינוך שיש באזור. האינדיקציה הזו חשובה מאוד ומבטאת את איכות האוכלוסייה בסביבה.

אנחנו לא נרצה להתמקד בקנייה רק באזורים שהם בהכרח עם אחוז בעלי בתים גבוה יותר. כדי להבין את המשמעות של כך חשוב לדעת את הנתון הבא: אזור בו יש 66% ומעלה מבחינת אחוז בעלי הבתים זהו אזור ברמת איכות לרוב מספקת כאזור ידידותי למטרת השקעת נדל”ן להשכרה. זה יתבטא גם במה שנראה בסביבה. בין אם בגינות מטופחות, הרכבים שחונים ברחוב ועוד. העין של כל אדם סביר תראה זאת, לא צריך להיות גאון נדל”ן. לא חייבים להיות פיזית באזור. אפשר מהר מאוד לראות את איכות האזור אפילו באמצעות Google Maps או באמצעות נתונים סטטיסטיים על-פי הפרמטרים האלה. עם זאת, כדי לשכך לגמרי את הסיכון כדאי מאוד להצטייד בקשר עם מי שמכיר את האזור ברמת רזולוציה של רחובות ויכול לתת אינדיקציה לגבי איכותה.

על כן, כאשר רואים וחיים את השטח ושואלים מה הפרמטר שהוא הכי מסמל און-ליין מה שקורה בשטח באמת, לניסיוני זה אחוז בעלי הבתים באזור.


לסיכום

בחירת עיר להשקעה מורכבת ממספר רב של פרמטרים שיש לקחת בחשבון. להערכתנו, היכולת של המשקיע לבדוק בקלות ובפשטות את אחוז בעלי הבתים באזור יכולה לסייע בידך להימנע מהחלטת רכישה שגויה של נכסים באזורים חלשים מדי, ולעזור לך להימנע ממלכודת השקעה בין אם נפלת אליה בעצמך, בין אם דרך ברוקר אמריקאי או חברת שיווק נדל”ן שמכרה לך את הנכס. התמקדות בפרמטר אחוז בעלי הבתים והבנת איכות האזור תסייע בידך להימנע משגיאה חמורה כזו, וכמובן שיועץ או משקיע מנוסה באזור הם הדרך הנכונה להבטיח את כספי ההשקעה שלך. שימו לב כי בהסתכלות על המספרים בלבד עלולה להביא אותך לרכוש נכס באזור חלש מדי שלא מתאים לך כהשקעה, בין אם רכשת במחיר נכון לשוק ובין אם לאו. ברוב המקרים, ברוקר או חברת נדל”ן המשווקים באזורים חלשים שלא מתאימים למשקיעי נדל”ן ישראלים אשר לא חיים באזור אלא מנהלים את הנכס מרחוק, גם עלולים להביא לתוצאה של רכישת נכס במחיר מופקע לשוויו האמיתי בשוק.
דרך הפעולה המוצעת היא  להתמקד באזורים בהם אחוז בעלי הבתים גבוה מספיק. במקרים אלו,  סביר להניח שמדובר באזור עם אוכלוסייה באיכות טובה ומתאימה להשכרה עבורך. יתר על כן, חשוב מאוד לדעת שבאיתור נכס להשקעה כדאי למצוא את הנקודה שתוביל אותנו לפרופיל יציבות ולא רק תשואה גבוהה על הנייר.
כדי ללמוד עוד על איך בוחרים נכס להשקעה צפה עכשיו בסרטון הבא מהשטח:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

עדיין מתלבט היכן להשקיע את הכסף בנכס בארה”ב?
אחת האמרות המוכרות בהקשר של השקעות נדל”ן היא שישנם בדיוק 3 דברים שחשוב לשים לב אליהם בהשקעת נדל”ן והם: מיקום, מיקום ומיקום.
מיקום נקודתי הינו חסר משמעות. המשמעות של מיקום מסוים נגזרת מתוך ניתוח מדויק , מעמיק ונכון של הסביבה.
מטרת מאמר זה היא לנתח את הסביבה של הנכס תוך הסתכלות על גורמי המאקרו. זאת על מנת לבחון את השיקולים לבחירת אזור השקעה ברזולוציה הזו.


באיזו סביבה כדאי להשקיע בנכס נדל”ן?

היבטי מאקרו בבדיקת סביבה מיטבית להשקעת נדל”ן:

סביבה עסקית ותרבותית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. רישוי – בארצות הברית מירב מקצועת הנדל”ן מוסדרים ברישיונות מתווך, עו”ד, חברת ניהול נכסים , פקח מבנים , קבלנים וכתוצאה מכך איכות השירותים ורמת המקצועיות גבוהה ביחס לרוב המוחלט של מדינות אחרות בעולם, ולמרבה הצער כולל גם ישראל. בהקשר הזה חשוב לעמוד על ההבדל בין המילים “רחוק” ו”מסוכן”. השקעת נדל”ן בישראל ומדינות רבות נוספות סמוכות אלינו במרכז ומזרח אירופה ובטח שבמדינות עולם שלישי, מסוכנות באופן ניכר משמעותי יותר מהשקעת נדל”ן בארה”ב במובנים רבים, וזו דוגמה אחת טובה לכך. תהליך ההשקעה מפורט במדריך ההשקעה של נדלניר וזמין להורדה ללא עלות
  2. תחרות– בארה”ב ישנה תשתית ותרבות המעודדת תחרות. עובדה זו מקנה לנו המשקיעים אלטרנטיבות של ספקים שונים, תוך בחירת הספק האיכותי, אמין והמשתלם ביותר בכל רגע נתון. בהקשר זה חשוב מאוד להבין את היצע הספקים והתחרות באזור ההשקעה הנבחר. זו דוגמה המסבירה מדוע באסטרטגיית ההשקעה של נדלניר, לא נשקול רכישת בתים בערים קטנות ואו לא סביב עיר מטרופולין שבה בדקנו את הסביבה התחרותית בשוק הנדל”ן. אי תשומת לב לחשיבות גורם זה לבדו, מסבירה כישלון בהשקעות של משקיעים ישראלים רבים בנדל”ן בחו”ל, וניתן לקרוא על כך כפי שמעידים בעצמם משקיעים בפורום תפוז, וגם באזורים בארה”ב. לכן יש כאן תובנה לגבי סינון אזורים נכונים להשקעה.
  3. תרבות– הנדל”ן הינו רק אמצעי. חובה עליך כמשקיע להבין מי האנשים במעגל ההשפעה המקיף אותך בין אם אלו בעלי המקצוע, וגם האוכלוסייה המקומית שהרי אלו יהיו השוכרים או הקונים שעימם תתמודד בין אם במישרין או בעקיפין. לכן, ברגע שהחלטת להשקיע באזור כזה או אחר בעולם בסופו של דבר החוויה והתוצאות שלך בהשקעה תלויות באיכות התקשורת עם אנשים אלו.  בנוסף, סביבה תרבותית משקפת למשל עד כמה אנשים נוהגים לציית לחוקים או לקוד מוסר התנהגותי. מומלץ כמובן להימנע מהשקעה במדינות בעלות תרבות של כסף מתחת לשולחן, תהליך רשמי אך גם דרכי פעולה לא רשמיות, פרוטקשנים, ביורוקרטיה סבוכה, ובכלל הסתמכות על כוח מופרז של אנשים בתוך המערכת אשר נראית כהזדמנות בתחילת הדרך אך היא בד בבד גם סיכון עצום של ההון שלכם בכללותו. מאידך בארה”ב, ישנה תרבות עסקית מסודרת בכלל ומאוד ידידותית למשקיעים בפרט. לכן, היכולת לשמר שליטה על ההון וההשקעות שלכם היא גבוהה מאוד עד כדי מוחלטת! כפי שנסביר מטה.
  4. שקיפות– אחד הסממנים של סביבה בריאה היא רמת השקיפות. בארצות הברית הרשויות והמערכות מספקות רמת שקיפות גבוהה מאוד, ובנוסף על כך ישנן תשתיות טכנולוגיות המאפשרות לך בקליק עכבר לקבל נתונים מרוכזים ובדוקים כך שבאפשרותך לקבל החלטות מושכלות על בסיס נתונים מהימניים כמו למשל: שינויים דמוגרפים, מזג אויר, נתונים כלכליים, דירוג איכות האזור, רמת פשיעה, איכות החינוך, מגמות בשוק הנדל”ן, שווי נכסים באזור, פרטי כל נכס שהינך מעוניין לבדוק עד רמת אישורים ואו ליקויים והפרות במבנה, לוודא בקלות בעצמך מי בעל הבית הקיים של כל נכס, לוודא בקלות בעצמך שאכן בית שרכשת נמצא בבעלותך הישירה בטאבו, ועוד ועוד. הצד השני של המטבע הוא שזמינות נתונים כה רבים יכולה להיות מתישה ואף מבלבלת, ולכן ישנה חשיבות לפיתוח היכולת בעצמכם להיות אנלסיטים שהרי אי הסקת מסקנות מדויקות מניתוח הנתונים יכול להביא לכישלון ההשקעה בכל מקום בו תפעלו. לחילופין אני מציע לכם להרשות לעצמכם שימוש במקצוען מנוסה במקום בו בחרתם להשקיע ובעל היכולת לעשות לכם סדר, להנגיש לכם בצורה מסודרת וברורה את כל הנתונים התומכים בתכנית העסקית ותכנית העבודה להשקעה הפרטית שלכם, ולבקשתכם להראות לכם כיצד תוכלו בקלות לוודא אמיתות של כל נתון ונתון בתכנית העסקית ותכנית העבודה. לא להסתפק רק בבעל מקצוע מנוסה, אלא לדרוש לקבל שקיפות לנתונים התומכים. אם לא קיבלת נתון תומך, אז מה שנאמר לך אז זו טענה ולא עובדה, ולא משנה מי אמר לך את זה. כנראה שהטיפ הזה מסביר איך להימנע מרוב עקיצות הנדל”ן. יש גם משקיעים שלמעשה עוקצים את עצמם, בביצוע טעויות מיותרות שניתן למנוע לחלוטין רק באמצעות מודעות שהנתונים קיימים וחשובים, יכולת איתור הנתונים, קריאה וניתוח נכון של נתונים זמינים.

סביבה משפטית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. ביטחון בהשקעה– תהליך רכישה ומכירה של נדלן הינו ברור ומוסדר. כל מה שצריך לעשות כדי להגן על קרן ההשקעה שלך במעבר הכסף מישראל אל ארה”ב, ולהגן על קרן ההשקעה שלך בוודאות מוחלטת היא לעבוד לפי הספר. איפה מתחילות הבעיות? כאשר משקיעים ישראלים חושבים שזה רעיון טוב לאלתר. לכן, כמו לא מעט נקודות שאנו מונים כאן ישנה חשיבות לאופן פעולה מקצועי ונכון כדי לנצל את האפשרות. אופן פעולה לא נכון, אינו מבטיח שתיהנו מהיתרונות שארה”ב יכולה לספק עבורנו.
  2. ביטוח הרכישה– בארצות הברית ניתן לרכוש ביטוח רכישה סמוך לפני סגירת העסקה, כך שכספכם מוגן ב100%. רישום בעלות הנכס מועבר אליכם לאחר בדיקת חובות ושעבודים, וכתוצאה מכך ברשותכם פוליסת ביטוח כך שאפילו אם תהא כל תביעה עתידית על בעלות הנכס יש לכם הגנה מלאה.
  3. פינוי דיירים –  אנו נוגעים בנקודה זו ביתר פירוט בניתוח סביבה פוליטית, רגולטורית וחוקית. ועם זאת בהקשר המשפטי, ישנו תהליך ברור ומוסדר לטיפול בדיירים אשר אינם עומדים בתנאי הסכם השכירות. חשוב להבין שהתהליך משתנה בין מדינה למדינה בארה”ב, ולבחון בהתאם מה הם האזורים הכדאיים ביותר להשקעה עבורכם כבעלי הבתים.

סביבה פוליטית, רגולטורית וחוקית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. חוקי הגנת דיירים אל מול נטייה לטובת בעלי הבתים– משקיעי נדל”ן בישראל כמו גם משקיעי נדל”ן ברוב מדינות אירופה יכולים להעיד על הנטייה להגנה על הדייר בין אם בקושי לפנות שוכרים אשר אינם עומדים בהסכם השכירות, ואף פינוי שוכר לאחר כמה שנים עקב רצון למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר, ואפילו חוקים קיימים וחדשים שסוגרים על יכולת המשקיעים למצות את הזדמנות השוק בנדל”ן כמו חוקים של RENT CONTROL כלומר הקפאת או הגבלת גובה שכר הדירה למספר שנים. הקצה הימני של נטייה זו בא לידי ביטוי למשל לאחרונה בשוק הנדל”ן בברלין. עם זאת, לא ניתן להתייחס אל כל ארצות הברית כמקשה אחת בנושא זה ולראיה ישנם מגמות דומות בניו-יורק. לאחר כל זאת, ישנן מדינות בארצות הברית בהן בכל הפרמטרים מעלה, ישנה נטייה ברורה לטובת בעלי הבתים – למשל במדינת אוהיו. אנו מסבירים על כך עוד במאמר עומק הפורט את הסיבות בגינן להערכתנו כדאי להשקיע בנדל”ן בארה”ב, דווקא במדינת אוהיו.
  2. סביבה ואירועים פוליטיים –החלטה להקצות הון משמעותי בנדל”ן בסביבה כזו או אחרת, דורש לקחת בחשבון את התמורות והסיכונים הפוליטיים. השקעה בסביבות שאינן בעלות משטר חופשי, שקוף, ויציב כמו למשל ביוון, גיאורגיה או אוקראינה חושפות לאיבוד משמעותי של ההון עם שינוי במשטר, שינוי פתאומי בעמדות כלפי זרים, ואו קריסה פוליטית וכלכלית. גורמים מעין אלו מסבירים סיכון משמעותי בעטיו מחירי הנדל”ן מציגים תשואות גבוהות. נוסף על כך, כדאי לקחת בחשבון אירועים פוליטיים וסיכונים כגון התמודדות עם פליטים באירופה וסדקים המתגלעים באיחוד האירופי. בארצות הברית סביבת המאקרו הפוליטי מתאפיינת ביציבות משמעותית רבה יותר ביחס לרוב המוחלט של מדינות העולם.

סביבה כלכלית – חברתית בהשקעה בנכס נדל”ן

ארצות הברית הינה כלכלה מערבית גדולה וחזקה. למעשה, כאשר מבצעים הערכת סיכונים על נכס בסיס כלשהו, ונכס נדל”ני בפרט, בהנחה ואין לכם יתד חזקה אישית כלשהי במדינה מסוימת ובהנחה שפנית להשקעות נדל”ן תחת ההנחה שמדובר באפיק השקעה סולידי, אז כדאי להימנע לחלוטין מהשקעה במדינות שאינן בעלות כלכלה מערבית גדולה וחזקה כפי שניתן למצוא בארה”ב, בריטניה וגרמניה למשל.

עד כאן לגבי סקירת מאקרו בנושא הסביבה. מוזמנים להירשם אל אתר נדלניר, הניוזלטר, ולקבל מידע מקצועי ומדויק על היבטים ברמת המיקרו סביבה ועד ניתוח עסקאות ספציפיות.


רוצים להמשיך לקרוא את המאמר? כדי לקבל גישה להמשך מאמר זה כמו גם מאמרים מקצועיים נוספים, נא השאירו פרטים כאן:
לאחר השארת הפרטים תעברו אוטומטית להמשך המאמר 

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל”ן בארה”ב?

מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל”ן בארה”ב?

עדיין מתלבט בשאלה האם זה בכלל משתלם לרכוש נכס בארה”ב?
משקיעים לוקחים בחשבון את המרחק, הצורך בעבודה מול רשויות בארץ ובארה”ב ותשואה שיורדת לאחר כל המסים.
בנוסף, משקיעים שואלים את עצמם האם כדאי לרכוש יותר מנכס אחד? הרי יש חשש במיוחד אם כספך מיועד לרכישת דירה בארץ או למטרה כלכלית אחרת בעתיד.
לכן, משקיעים בנדל”ן בארה”ב שוקלים ושואלים את עצמם: האם משתלם יותר לשים את הכסף בבית השקעות בארץ עם תשואה וסיכון דומים?
מטרת מאמר זה היא לפרוס את השיקולים בשני צידי המטבע וליצור לך בהירות ופשטות. זאת על מנת לתת לך הכלים לקבל החלטה מושכלת. 


המטרה בהשקעה בנדל”ן בארה”ב

איך אפשר לפגוע במטרה, אם לא מאפיינים אותה?
לעתים קרובות אני נפגש במשקיעים שמציירים כמטרה למצוא השקעה עם התשואה הגבוהה ביותר ובסכום ההשקעה הנמוך ביותר.
חשוב להבין כי גם השקעת בנדל”ן וגם השקעה בניירות ערך היא הכללה רחבה מדי. ישנן השקעות בתשואות גבוהות בשני האפיקים. לכן כדי לקבוע מטרה נבונה, השאלה הנכונה לצורך קבלת החלטות היא מה הסיכונים שהינך רוצה ומסוגל לספוג? ורק אז, ומבין מרחב אפשרויות אלו, לשקול מה אפיק ההשקעה המשרת את מטרתך בצורה הטובה ביותר.
למשל, במידה והינך משקיע כסף אחרון שלך, הון שהוא קריטי לך בעתיד הקרוב, אז ברור שהשקעות ספקולטיביות בפרויקטי אקזיט נדל”ן או במיקומים חלשים כאלו או אחרים ו/או מניות ספקולטיביות בתשואה גבוהה אינן עמדת ההשקעה המתאימה לך, ובלי קשר לכך שהתשואה גבוהה מאוד.
לכן אנו נתמקד כאן בהשוואה ממוקדת לגבי השקעות סולידיות יותר בשני האפיקים. בהקשר הנדל”ני תובנה זו מסבירה מדוע אנו ממוקדים בקליבלנד אוהיו בביצוע השקעה ישירה של נדל”ן להשכרה, ועל כך נפרט בהמשך.

תשואה דומה? או מה היא בעצם תשואה?

מבחן א’: תשואה Vs תזרים מזומנים.

לאחר שהבהרנו את המטרה. בהשקעת נדל”ן להשכרה עם חוזה לטווח של שנה לפחות ישנה יכולת גבוהה לצפות את פרופיל ההחזר השנתי על ההשקעה. יש כאן תזרים מזומנים והכנסה חודשית יציבה וצפויה מראש. דבר זה אינו נכון לגבי השקעה בניירות ערך!

המקבילה הקרובה ביותר לכך בהשקעות בניירות ערך, היא השקעה במניות בסגמנט סולידי יציב אשר מחלקות דיבידנד. גם במגמה זו אין מדובר בחלוקות חודשיות וישנה אפשרות ליצור זאת במאמץ רב של בניית תיק מתאים בלבד.

לכן נמקד את השאלה. מה עדיף – מניות מחלקות דיבידנד או נדל”ן להשקעה?
אפשרות אחת היא גם – וגם. כך ששאלה מדויקת יותר היא כיצד להקצות בין האפיקים. עם זאת, השאלה שלנו יוצאת מנקודת הנחה שבמציאות לוקחים החלטות בין חלופות כי מה לעשות שהון ההשקעה מוגבל.
אני רוצה לשתף אתכם במקרה בוחן. אני עבדתי כמהנדס בחברת התרופות טבע כ-11 שנים. אני יכול להעיד מניסיוני במהלך השנים הרבות כי מדובר בחברה נהדרת! פגשתי בטבע אנשים נהדרים והמקצועיים ביותר בתחומם. למדתי המון וראיתי אנשים מוכשרים ומחויבים ביותר לחברה ולהצלחתה. הרגשנו תחושת כבוד לעבוד בחברה הישראלית המצליחה ביותר. ספינת הדגל.
במבט חיצוני, חברת טבע נחשבה כמנייה למשקיעים סולידיים. חברה המחלקת דיבידנדים בצורה יציבה ועקבית. בעקבות צירוף אירועים ונסיבות מחיר מניית החברה צלל ומשקיעים איבדו ומחקו את מרבית הונם!
לצורך העניין, היתרון בהשקעות דיבידנד היא שבאסטרטגיה ארוכת טווח ניתן לדבוק בגישת תזרים המזומנים וההכנסה החודשית מחלוקת הדיבידנדים, ועם זאת החברה שלא במפתיע במצב עניינים זה הודיעה על שינוי במדיניות חלוקת הדיבידנדים.
בהשקעות נדל”ן להשכרה אין דבר כזה!! נניח ושוק הנדל”ן יורד, האם בעקבות כך מעכשיו מותר לשוכרים לגור בבתים בלי לשלם שכר דירה?!
אבחנה: לכן, להערכתי השקעות בנדל”ן היו ויישארו נתיב השקעה סולידי ומתאים יותר מהשקעה בניירות ערך, לאלו המחפשים נתיב אמין ליצירת הכנסה חודשית יציבה בטווח הבינוני-ארוך.

החזר שוטף על ההשקעה בנדל”ן בארה”ב

מבחן ב’: החזר שוטף על ההון VS. תשואה מצרפית
החזר שוטף על ההון הוא הכסף שנכנס לך לחשבון השנה בבנק ביחס לסך כל ההשקעה שלך. נניח והשקעת סכום של 300 אלף שקל, ונכנס לך לחשבון הבנק בסוף השנה סה”כ 24,000 שח. אז ההחזר השוטף על ההון הוא 8%.
נבחן אפשרות השקעה בניירות ערך באפיק סולידי עם תשואה צפויה של 5-6%.
כאמור, לא תתקבל שום הכנסה חודשית עד שתמכור אלא אם ספציפית השקעת במניות דיבידנד.
נוסף על כך, נניח ומכרת כעבור 5 שנים. אז יש לקחת בחשבון שבטווח הזמן הזה בהשקעת נדל”ן נכנס גם מרכיב מרווח ההון במכירת הנכס! כלומר התשואה המצרפית בנדל”ן מורכבת מסך הכל החזרי ההון כל שנה ובנוסף על כך רווח ההון בזמן המכירה.
אנו ספציפית מתמקדים במיקומי השקעה נבחרים בעבר באזור אטלנטה גור’גיה , דטרויט מישיגן וכיום סביב ערי הפרבר בקליבלנד אוהיו, אשר יש בהם הזדמנות מכירה במרווח הון משמעותי של עשרות אחוזים אשר צפוי להתממש בטווח של 5-7 שנים.
אם זה לא יקרה, התשואה דומה. ואם זה יקרה אז התשואה בהשקעת הנדל”ן עולה עשרות מונים על השקעה בני”ע שהפיק את התשואה הצפויה.
אבחנה: השקעה נבונה בנדל”ן היא כזו שבמועד הרכישה ישנו פוטנציאל מרווח הון גלום בשווי הנכס ובמיקום שבו יש צפי ברור לעליית מחירים, אשר ממנו יכולים ליהנות משקיעים אשר יש להם את מרחב הזמן והסבלנות להחזיק את הנכס במשך מספר שנים בשוק.

תשואה ויעילות של ההשקעה בנדל”ן בארה”ב

מבחן ג’: תשואת שוק Vs יעילות השוק
שוק ההון ושוק הנדל”ן הינם שווקים בעלי רמות יעילות שונות מהותית. בהכללה שוק ההון יעיל יותר. כלומר היכולת להשיג רווחים מאי יעילות השוק נמוכה.
למשל, בנדל”ן נפוצים יותר מצבים של רכישת נכס בהנחה על מחיר השוק שלו בעקבות מגוון סיבות ושלל אירועי החיים כגון גירושין, נכס בירושה, מעבר דירה ולחץ למכור מכל סיבה אחרת. נוסף על כך, ישנו גורם אי יעילות בכך שבשוק הנדל”ן ישנם מוכרים רבים אשר בגלל חוסר ידע אינם מתמחרים את הנכס שלהם כראוי. בכל מצבים אלו, נכסים אלו צפויים לזוז מהר מאוד גם בשוק הנדל”ן, ועם זאת באמצעות ידע ותשתית מקצועית במיקום ההשקעה באפשרותך להשיג הזדמנויות אלו, ובכך טמון ערך רב של התשתית המקומית אשר פיתחנו בעמל של שנים רבות בעבודה בארה”ב.

אנקדוטה חשובה בהקשר זה היא משקיעים ישראלים ברובם צעירים אשר אני פוגש לעתים בקליבלנד והגיעו לראות נכסים ולקנות דרך ברוקר אמריקאי במטרה לחסוך גורם אמצע וליווי מקצועי. בדרך פעולה זו, כיצד ניתן להנות מהיתרון  בעמדת השקעה עם פער ידע לטובתך על פני הברוקר והמוכר? היכן התשתית והיכולת להשיג את ההזדמנויות יוצאות הדופן בשוק? הרי במקרה הטוב באמצעות ברוקר טוב ואמין צפוי להשיג נכס ממוצע בשוק. ובעבור זה כבר השקיעו טיסה ושהות.  אפילו ברכישת נכס הזדמנותי, עדין לאחר הרכישה המשקיעים נאלצים להתמודד עם ההשלכות ולפתור את כל אתגרי התפעול לבד, לבצע תכנית עסקית מספרית מדויקת, לבצע בדיקה מקצועית של המבנה, תכנית שיפוץ מקיפה ונכונה צוות אמין לניהול שוטף וכיוצא בזה. כאשר הזדמנויות טובות הם עניין של מהירות תגובה, מדובר בדרך פעולה קשה להשגת תוצאות מיטביות אלא לאחר השקעה של זמן ומשאבים כדי לבנות את התשתית.


סיכונים בהשקעה בנדל”ן בארה”ב

כעת, נתמקד בצד השני של המטבע. הסיכונים.

רוצים להמשיך לקרוא את המאמר? כדי לקבל גישה להמשך מאמר זה כמו גם מאמרים מקצועיים נוספים, נא השאירו פרטים כאן:
לאחר השארת הפרטים תעברו אוטומטית להמשך המאמר 

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

האם המטרה שלך לייצר הכנסות פסיביות, ולהתחיל כל חודש לא רק עם הוצאות קבועות, אלא עם ערוץ הכנסה תזרימי נוסף?
היום יש שפע של אפשרויות להשקעות נדל”ן מניב בחו”ל. מה נכון ומה לא נכון? מה רמת הסיכון בהשקעה? 
מה גובה התשואה שהנך מצפה לקבל  על ההשקעה שלך ?
מדובר בהון מושקע משמעותי, לעתים הון שחסכת בעמל של שנות עבודה רבות או סכום חד פעמי ממקור אחר, ולכן תשומת לב לעקרונות הבאים חשובה מאוד.
הפרטים הבאים מהווים מפתחות חשובים להשקעה מוצלחת.

מה קודם כל צריך להבין לפני שמשקיעים בנדל”ן?

למרות התחושה שהשקעה היא דבר פשוט יחסית יש לקחת בחשבון את מכלול הדברים.
בעזרת חברות ניהול נכסי נדל”ן אפשר לקבל תשקיף עבור כל הפרמטרים המהותיים להשקעה, וליצור תכנית עסקית מקצועית.
רכישת נדל”ן בחו”ל היא פשוט השקעה פיננסית טובה וגלום בה פוטנציאל רווח אדיר.

 איך משקיע יכול להרוויח מנכס נדל”ן ? להשוות תפוזים אל לחמניות.

ישנן שפע של דרכי פעולה להפיק רווחים מנדל”ן, בין אם מעסקאות קבוצתיות, ובין אן בנדל”ן בבעלות אישית.

הניסיון לבצע השוואה בין השקעות אלה קשה עד כדי בלתי אפשרית. מדוע? מפני שבעוד ניתן להשוות תשואה צפויה, יותר קשה להשוות את צד הסיכונים בהשקעה.

אך אין מה להתייאש. במאמר זה תקבל לידך מספר כלים שיאפשרו לך לנתב החלטת השקעה מושכלת.

אבחנה: לפני שמשקיעים בנדל”ן, מה שחשוב להבין הוא דווקא מימד הסיכון.

למשל, עסקאות קבוצתיות הן אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים של המשקיע הישראלי הממוצע, וזאת למרות שהשקעות אלה מתאפיינות לרוב בכך שהמשקיע בעצם בעמדת משקיע הון  או חוב מדרגה שנייה בחברה פרטית, כלומר אין למשקיע שום חזקת טאבו על שום נדל”ן, ולכן משקיע בקבוצה חשוף לכל הסיכונים הגבוהים בהשקעה בחברה פרטית, אשר הנדל”ן אינו מהווה בטוחה מפאת המימון הגבוה. במצב עניינים זה השעבוד שם את הבנק בעמדת נושה ראשונה. בעצם המשקיעים מהווים את כרית הביטחון לבנק, אשר מוכן לאשר את העסקה בזכות כך שהמשקיעים מוכנים לשמש בתור כרית הביטחון במקרה של תאונה. עוד נחזור אל משל הרכב בהמשך!

מדוע משקיעים רבים עושים זאת? קל. מצגת עם תכנית עסקית המציגה תשואה גבוהה ובנוסף אין צורך לבצע בקרה על ההשקעה מפני שהכסף מגיע היישר אל חשבון הבנק.

אז איך בכל זאת ניתן לבדוק את מימד הסיכונים ולהשוות בין אפשרויות ההשקעה השונות כדי לבחור את הנתיב המתאים ביותר?

בצד של השקעות הנדל”ן האמיתיות בהם תמצא עצמך עם הנדל”ן כבטוחה רשומה על שמך, נוכל למצוא כי לרוב נפוצות השקעות בעסקאות מסוג פליפ, כלומר עסקת אקזיט קצרת מועד של רכישת נדל”ן השבחתו ומכירה ובין אם בעסקאות נדל”ן מניב להשכרה.

נחזור אל מימד הסיכון.

מהו סיכון? סיכון הוא כל מה שאינך יודע. כדאי לקרוא בין השורות ולהסיק שסיכון הוא לא רק אובייקטיבי, למשל עסקת פליפ בהגדרה מסוכנת מעסקת נדל”ן להשכרה, בהנחה שעסקאות בוצעו שניהם באופן מקצועי, על כך נפרט למטה.

שימו לב כי הסיכון הוא גם סובייקטיבי ותלוי בניסיון שלך. ככל שהניסיון שלך מועט יותר, כדאי להיחשף לסיכון אובייקטיבי מצומצם יותר!

מהן המפתחות החשובים להשקעה מוצלחת?

תכנית עסקית נכונה – למשל: מעגל תשואה
יש פרטים חשובים מאוד שעלולים לא לקחת בחשבון ברכישת נכס,  מכיוון שלא תמיד נדע את השאלות שעלינו לשאול. כאן נכנס מרכיב הניסיון.
למשל ברכישת נכס נדל”ן מניב תשואה – התשואה מושפעת מגורמים צפויים שיש לקחת בחשבון. על מנת לקבל תשואה גבוהה והתאם לציפיות, יש צורך לדעת לפני ההשקעה את כל הפרטים הבאים:
  • גובה השכירות הצפוי שנקבל בשוק
  • הוצאות הקשורות בחברת ניהול
  • הוצאות מיסי נכסים
  • הוצאות עירוניות אחרות
  • אגרות מים ואו ביוב
  • ביטוח נכס שנתי
  • הקצאות לנכס ריק ותחלופת שוכרים
  • הקצאות לתחזוקת המבנה
אלה המרכיבים הבסיסיים. בהתאם למיקום ולסוג המבנה יתכנו הוצאות אחרות נוספות כגון אגרת נכסים מושכרים, תשלום יוטיליטז (חשבונות חשמל וגז) בהתאם להסכם מול השוכר.
במידה ומדובר ברכישה עם מימון אז כמובן יש להוסיף את הוצאות החזר הקרן והריבית. קשה לסנן אפשרויות השקעה הכדאיות ביותר מבלי להבין בצורה מדויקת את כל גורמים אלו.
דוגמא לתכנית עסקית מקצועית : קישור 
דוגמא לחקר מקצועי לבניית כלל מרכיבי ההכנסות והוצאות בעסקה- קישור ניתוח של שוק ההשכרה
למה הדבר דומה? לבדיקת מהירות מקסימלית שיכול להגיע אליה רכב.
האם המסקנה היא שעלינו לחפש את הרכבים המהירים ביותר? התשובה בחלקים הבאים.

רוצה לקבל מידע נוסף? הירשם עכשיו ותקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

משקיע בנדל”ן בארצות הברית? מה הסיכונים והביורוקרטיה אותם יש לדעת מראש?

הסיכונים והביורוקרטיה בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית

בשנים האחרונות מחירי הנדל”ן בישראל עולים מרגע לרגע והסיכוי לקנות דירה יורד באותו היחס. המצב העגום הזה הביא לכך שאנשים רבים מחפשים אפיקי השקעה בארצות הברית על מנת להגדיל את הרווחים שלהם וליצור לעצמם הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן. כמו כן, כאשר שוקלים להשקיע בנדל”ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. על כן, מהם הסיכונים הקיימים בהשקעה בנכסי נדל”ן בארצות הברית? במאמר זה נפרט אודות הסכנות וההליכים הביורוקרטים אליהם ייחשפו משקיעי נדל”ן בארה”ב.

סיכונים בהשקעות בארה”ב

כל השקעה מכילה מרכיבי סיכון שונים. כאשר משקיעים בישראל, מרכיבי הסיכון גבוהים אך מוכרים. לעומת זאת כאשר משקיעים בחו”ל יש למשקיעים רבים תחושה שישנם מרכיבי סיכון כמו הליכים ביורוקרטיים שאינם מוכרים והחשש גדול. כדי לאושש ואו לשלול תחושות אלו ולהבין את ההליכים והדרישות העירוניות, כדאי לקרוא מאמר זה עד סופו ואנו מבטיחים לעשות לכם מעט סדר בבלגן.

בארצות הברית בניגוד לישראל עיריות רבות מפעילות מנגנון בדיקה, בקרה ואכיפה על בעלי בתים במטרה לוודא רמת איכות של הבית. הדגשים משתנים בין עיר לעיר אך לרוב מתאפיינות בבסיס משותף מינימלי של דרישות בהקשר של נראות חיצונית של המבנה וסביבתו הסמוכה כמו גם שיקולי בטיחות.

האתגרים והסיכונים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית:

במהלך השנים משקיעים ישראלים בארה”ב לא היו מודעים או שהיו מודעים והתעלמו מהדרישות העירוניות או שלא יישמו מענה נכון אל מול הדרישות. הסיכון בכך הוא שבנקודת זמן מסוימת בעתיד ייתכן שתגיע בדיקת עירייה יזומה ואז ישנו סיכוי ויתגלו הפתעות בנוגע להיקף הדרישות ועלויות התיקון עלולות להסתכם בסכומים משמעותיים.

ישנם לא מעט משקיעים שמספרים על מקרים שבהם היה נושא כלשהו מול השוכר או מול שכן ושזמן מסוים לאחר מכן גם הגיעה אליהם בדיקת הפקח. כתוצאה מכך עלולים למצוא עצמם המשקיעים מתמודדים עם הצפה של כמה אתגרים בעת ובעונה אחת, והמחשבה שמדובר בצירוף מקרים לא בהכרח נכונה.

ואולם, בבסיס המנגנון האמריקאי גלומות הזדמנויות ויתרונות במידה ופועלים היטב ופשוט לפי התהליך הנדרש. זאת משום שראשית, באזורים בהם פועלים דרישות עירוניות ישנה שמירה טובה יותר על נראות הבתים בסביבה ומעצם כך שמירת ערך טובה יותר של שווי הבתים באזור. שנית, פעולה נכונה אל מול הדרישות העירוניות יוצרת אפשרות לקחת בחשבון עוד לפני הרכישה את השיקולים הנדרשים הנכונים והמלאים לגבי מצב המבנה, ולספק מוצר השכרה בטוח ואיכותי יותר.

כיצד נאכפות הדרישות העירוניות על נכסי נדל”ן בארה”ב?

שיטות האכיפה משתנות וכוללות בין השאר מנגנונים כמו:

בדיקה בנקודת זמן המכירה- POINT OF SALE– מנגנון אכיפה בנקודת המכירה. מנגנון ביורוקרטי שבו החוק דורש להזמין פקח עירייה שיבוא לבצע בדיקה ולכתוב דו”ח על מצב הבית ועל התיקונים הנדרשים כדי שהעירייה תאשר את הנכס למגורים. יש לדעת שבתים בארה”ב נדרשים לעמוד בתקני העירייה למשל מבחינת מערכת החשמל והאינסטלציה. דו”ח POS מפרט את כל הליקויים שהעירייה דורשת לבצע בנכס כחלק מסגירת העסקה והעברת הבעלות. מוכר הנכס יכול להנפיק את הדוח ולבצע את התיקונים כך שהנכס נמכר נקי מהפרות עירייה אך בדרך כלל דו”ח זה מונפק לאחר הסכמת הצדדים על מחיר קניה. לכן, התניית העסקה בקבלת הדו”ח מאפשרת לסגת מההצעה ברגע שהדו”ח מגיע לידנו. באופן זה ניתן לשכך את הסיכון משום שניתן להעריך בצורה טובה יותר את כדאיות רכישת הנכס לפני שמתחייבים לסגירת העסקה. כך נעשה אם לדוגמה נגלה שדרישות השיפוץ המפורטות בדו”ח חורגות ממה שנראה לנו כעסקה טובה. ישנה אפשרות שבה רוכש הנכס מקבל את הנכס עם הליקויים ואז יהיה באחריותו לטפל בהם אל מול העירייה.

בדיקה תקופתית של הנכס – תיקונים ואחזקה שוטפת הם חלק משמעותי מאוד בתפעול והשכרה של נכס מניב בארה”ב. אנחנו כישראלים לא מכירים בדרך כלל את הסטנדרטים הגבוהים להם נדרשים בארה”ב. בארה”ב. באזורים מסוימים פועל מנגנון תקופתי של בדיקת פקח שנתית קפדנית מטעם העירייה על נכסים מושכרים כאשר ממצאי הבדיקה מחייבים את בעל הנכס ולא יאבד את רישיון ההשכרה לנכס ואו יוטלו עליו קנסות. באזורים אחרים פועלים מנגנונים דומים בתדירויות שונות למשל בדיקה אחת לשלוש שנים. באחריות בעל הנכס לתקן את הליקויים העולים כתוצאה מבדיקת הפקח, אחרת עלול המשכיר לספוג קנס או לאבד את האישור להשכיר את הנכס.

חשוב לציין כי יש לקחת בחשבון שהזמנת בדיקת פקח מקצועי שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס (HOME INSPECTION), היא בדיקה נפרדת ללא קשר לבדיקת פקח העירייה ואינה מחליפה אותה. בדיקת פקח מטעמנו אל הנכס יספק לנו דו”ח מפורט של הליקויים במבנה הפיזי של הנכס. בהתאם לתוצאות המדידות והערכות הפקח בשטח, אנו מבצעים חישוב עדכני של סעיפי הוצאות השיפוץ המידיות בנכס כמו גם סעיפי ההקצאות לתחזוקת הנכס בטווח הארוך. חשוב לדעת כי מה עוד שהממצאים בבדיקת הפקח הפרטי אינם מחייבים את הרוכש לטפל בממצאים ואילו ממצאי בדיקת פקח העירייה הם כן מחייבים.

לכן לטובת השקעה מוצלחת חשוב להתמחות בדרישות עירוניות באזורי הפעולה בהם אתם משקיעים מפני שהתמודדות מול עירייה כאשר עולים ליקויים משמעותיים לאחר רכישת הנכס הם מהסיבות העיקריות לכשלונם של משקיעים ישראלים בודדים בארה”ב ואשר חמורים בנזקם מפני שלרוב מתגלים בטווח זמן בינוני לאחר שמשקיעים דיווחו שבזמן זה ביצעו את אותה טעות שוב ושוב במספר נכסים ובהשקעת סכום ניכר מכספי החסכונות עוד לפני שהבעיה צפה אליהם חזרה. משקיעים מסווגים זאת כסיכון ולכן הוכלל במאמר זה אך למען האמת מדובר בתוצאה של טעות אשר ניתן למנוע באמצעות תהליך השקעה מקצועי ולא מדובר בסיכון ואי ודאות אובייקטיבית. בהקשר זה ניתן לסכם כי סיכונים הם גם סובייקטיביים באשר כל מה שהמשקיע אינו יודע מהווה סיכון.

למידע נוסף ניתן ללמוד כאן לגבי הדרישות העירוניות באזור צפון מזרח אוהיו במחוז קויהוגה ומחוז לייק.

לסיכום,

יש סיכונים והליכים ביורוקרטיים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית, אך עם הידיעה המוקדמת על הליכים ויכולת מתן מענה מקצועי לנושאים אלה ניתן לצמצם לחלוטין את הסיכונים המשמעותיים וליצור הזדמנות לצמוח. בארצות הברית יש כלים פשוטים המאפשרים להגן עלינו לחלוטין מפני עקיצות ולפעול נכון כדי להימנע מבעיות כאלו ואחרות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

משקיעים רבים שואלים מדוע ישנן עסקאות חלקן עם תשואה דו ספרתית ואחרות עם תשואה של 8 אחוזים? האם כדאי פשוט לרכוש אך ורק עסקאות שמציגות את התשואה המספרית הגבוהה ביותר? על כך נענה במאמר הבא.

סיבות לפערי התשואה

ישנן מספר סיבות לפערי התשואה. במאמר זה אלמד אותך כיצד לזהות מלכודות, כיצד להעשיר את יכולת בחינת העסקאות שלך וכיצד לפתח קריטריוני סף לעסקה משתלמת וכדאית עבורך.

ישנם 2 צדדים שחובה לבדוק בכל השקעה:

  1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.
  2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים

משקיע אשר מקבל החלטות השקעת נדל”ן על בסיס בדיקת המספרים בלבד, מבצע רק חצי מעבודת הבדיקה. ולכן הסיכוי להצלחה כלכלית שווה לסיכון לחורבן כלכלי והרס ההשקעה.

1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.    

כיצד לוודא מה הם ההוצאות וההכנסות מהנכס
רכישת נכס ללא ליווי מקצועי מחייבת את המשקיע לבצע את כל הבדיקות לבד.
לפער הזה נכנסות חברות שיוק נדל”ן אשר מציגות תכניות עסקיות מפתות אשר למרבה הצער לא בהכרח כוללות את כל מרכיבי ההוצאות ואת כל מרכיבי ההקצאות הנדרשות לעסקת הנדל”ן הנתונה.
המשקיע הממוצע רואה מולו תמונות נכס יפהפה ואת התוכנית העסקית המפתה.
באתר של נדלניר תוכלו למצוא דוגמאות כיצד נראית תכנית עסקית מקצועית ומלאה – תכנית עסקית מקצועית לחץ כאן, בחר נכס לדוגמא, ולחץ על כפתור פתח תכנית עסקית.
אולם, שימו לב שמרכיבי הכנסות, הוצאות והקצאות משתנות ואינן בהכרח זהות למשל באזורי השקעה שונים או בקטגוריות נכסים שונות.
גורם ליווי השקעה בעל אמינות ניסיון בסיסי באזור ידע להרכיב עבורכם לרוב תכנית מלאה.
עד כאן זוהי משוואת הסיכוי.
רוב המשקיעים מסתפקים בכך, ומחמיצים נדבך חשוב בבדיקת ההשקעה – משוואת הסיכון.
אלו המשקיעים הממוצעים אשר מבצעים שופינג של תשואה.

2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים  

במידה זהה, אני מקבל פניות ממשקיעים אשר מחפשים לרכוש נכס במחיר הזול ביותר האפשרי ובתשואה המקסימלית.
עכשיו, נלמד על ההבדל בין תשואה מקסימלית לתשואה אופטימלית. זהו נושא אשר נלמד במסגרת של ניהול סיכונים מקצועי ובמסגרת מאמר זה אציג מספר עקרונות בסיסיים מניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך 11 שנים בתעשייה.
ניהול סיכונים – ניתוחי רגישות 
 
תכנית עסקית
הדבר הראשון שחשוב להסביר הוא שהתכנית העסקית היא מודל תאורטי!
התכנית הזו היא לא המציאות, ולעולם אבל לעולם התכנית העסקית אינה יכולה להיות מציאות. בגלל זה היא נקראת תכנית. למה? כי במציאות יש עתיד. העתיד בהגדרה לא ודאי. ולכן יתכנו שינויים. מי שלא מבין את זה לא מבין השקעות. עם זאת ולמרות זאת, הרעיון בתכנית עסקית הינו להנדס מבנה שיתן לנו הערכה וקירוב לפוטנציאל הערך והביצועים של ההשקעה. כלומר, למרות שיתכנו שינויים עדין יש ערך לבצע מודל ותכנית.
ניתוחי רגישות
זה לא מספיק להכין תכנית עסקית בלבד מפני שההכרה בהיתכנות השינויים בעתיד מחייבת את מנהל הסיכונים בהשקעה להעריך את הגורמים אפשריים לשינויים (משתנים) ולהתחשב במשתנים אלו באמצעות ניתוחי רגישות.
זה אולי נשמע מורכב אבל זה מאוד פשוט!

דוגמאות לבדיקת השקעות נדל”ן כדי לחזות תשואה של הנכס

עכשיו אתן לכם כמה דוגמאות קלות.
מקרה בוחן – ניתוח רגישות
נניח שלפנינו 2 חלופות השקעה בעלות תשואה דומה בקירוב סביב 10% על ההון.
השקעה א’:  גובה שכר דירה 750 דולר בחודש, 9000 דולר בשנה.
השקעה ב’: גובה שכר דירה 1000 דולר בחודש, כלומר 12,000 דולר בשנה.
באופן כללי, ככל שפוטנציאל שכר הדירה של נכס גבוה יותר, כך בהתאם הנכס יקר יותר.
כלומר, היתרון בהשקעה א’ שאנו נקבל 10% תשואה על ההון בסך הכל השקעה נמוך יותר.
דבר זה בא לידי ביטוי בנכסים המוצגים כהזדמנויות השקעה במחיר זול ותשואה גבוהה ואטרקטיבית.
המשקיע מסיק שעדיף לו לסכן סכום נמוך יותר, וממילא יקבל תשואה דומה או אף גבוהה יותר מנכסים יקרים יותר.
טעות.
ניתוח רגישות גובה הכנסות
נדל”ן הוא מבנה פיזי המורכב מאסוף של מערכות וחשוף לבלאי ותחזוקה.
עלויות התחזוקה ברוב המקרים הן קבועות למשל: החלפת מזגן, מערכת חימום אויר, בוילר מים, חלונות.
בנוסף, הוצאות רבות תלויות בגודל הנכס ולאו דוקא בשווי הנכס. למשל החלפת גג, ריצוף, שטיחים, צביעת הבית, וכיוצא בזה.
לדוגמא, עלות רכישת מערכת חימום אויר FURNACE \ HVAC יכולה לעלות 3000 דולר וצפונה, כמובן תלוי בסוג ואיכות המוצר.
השקעה א: הוצאנו 3000 דולר מתוך 9000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 3.33% בתשואה
השקעה ב’: הפסדנו 3000 דולר מתוך 12000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 2.5% בתשואה
ולכן, בנכס שבו גובה שכר הדירה נמוך יותר, אנו נראה שאחוז התשואה נפגע יותר חזק כאשר יש עלויות תחזוקה.
נקודת איזון כמותית- דוגמא: לגובה שכר דירה
האם זה אומר שכדאי לרכוש נכס כמה שיותר יקר?
לא. כי ככל שהנכס יותר יקר התשואה הפוטנציאלית מהשכרה יורדת.
אך זה כן אומר שחשוב לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הכי זול, מפני שהביצועים צפויים להפגין רמת יציבות נמוכה יותר על פני זמן.
כלומר יש כאן עניין של מציאת נקודת איזון.
חשוב להבין שנקודת איזון אינה דבר מוחלט, אלא דבר סוביקקטיבי ואסביר מעט על כך בהמשך.
קריטריון סף לסינון הזדמנויות השקעה
לעניננו, אנו למדים מדוגמא זו שמנהל תהליך ליווי השקעה מקצועי יבצע ניתוח רגישות של הוצאות תחזוקה צפויות, של רמות גובה שכר דירה באזורים השונים, של מחירי הבתים באותם השווקים ושל מאפייני המשקיע ובהתאם לכך יקבע קריטריון סף של גובה שכר דירה. 
דוגמא לקריטריון סף: לאתר למשקיע נכס המושכר ב1000 דולר לכל הפחות.
דוגמא נוספת לקירטריון סף: לאתר למשקיע 5 נכסים, כאשר כל נכס מושכר ב900 דולר לכל הפחות.
לסכם, תהליך ניתוח הרגישות כולל בחינת משתנה משפיע וניתוחו, בהתאם לכך ביצוע בחינות כדי לקבוע נקודת איזון מסוימת.
כך מפתחים קריטריון סף.
כדי לכוון את ההשקעה כראוי, איתור וסינון מקצועי של הזדמנויות השקעה מתבצע בהתאם לכל קריטריוני הסף של ההשקעה.
ניתוח רגישות – איבוד שכר דירה
באופן כללי, ככל שמיקום של נכס איכותי יותר לרוב מחיר הנכס יהיה יקר יותר, ובהתאם גם שכר הדירה גבוה יותר.
ולמקרה הבוחן שלנו, ניתן להעריך שהשקעה ב’ בשכר דירה גבוה יותר,  צפויה גם להעניק לנו לנו נגישות למיקום איכותי יותר. מיקום איכותי יותר מגדיל את הסבירות להשיג לקהל שוכרים איכותי יותר לנכס,  כזה שיפחית את החשיפה לדייר בעייתי ולא משלם. המשתנה הפועל כאן הינו איכות המיקום.
נקודת איזון איכותנית- דוגמא: מיקום
האם המסקנה מניתוח הרגישות היא שנקנה נכס במיקום האיכותי ביותר? לא.
אך זה כן מלמד על החשיבות  לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הזול ביותר, מפני שאיכות המיקום תשפיע על יציבות העסקה בטווח הזמן בינוני-ארוך.
כלומר גם כאן ישנה נקודת איזון.
קריטריון סף למיקום
זוהי דוגמא נהדרת להמחיש את החשיבות הסובייקטיבית בקביעת קריטריון סף עבור איכות מיקום, כחלק מתכנית מקצועית לסינון עסקאות השקעה.
כאשר עומדים לפניי משקיעים ישראלים אשר מצפים להשקעה המתנהלת ביציבות בבקרה מרחוק, הכוונת המשקיע לרמת מיקום איכותית מספיק היא הרבה יותר חשובה מאשר במקרים של משקיע מקומי אשר הנכס ממוקם בחצר האחורית שלו ובמיוחד אם הוא חלק אינטגרלי מאותה אוכלוסיה בה הוא פועל.
משקיעים ישראלים למרבה הצער רוכשים נכסים באזורים קשוחים וקשים לניהול בכל רחבי העולם וברוב המקרים גם דרך ליווי נדל”ן כזה או אחר.  זו אחת הטעויות העיקריות הנובעות כתוצאה מרכישת נכסים להשקעה ללא תשומת לב מקצועית לבחינת משוואת הסיכונים בעסקה, ויצירת תכנית מותאמת אישית למשקיע לקביעת קריטריוני סף לסינון הזדמנות השקעה נכונה.
לסיכום, למדנו כי התכנית העסקית היא מודל תאורטי לצפי התשואה.
ברמה הבסיסית חשוב לדעת לבדוק שהתכנית העסקית היא נכונה ומלאה, אך זה לא מספיק.
במציאות התשואה היא תוצאה. תוצאת התשואה תלויה במשתנים אשר אינם ידועים אך בחלקם המשמעותי ניתנים לבחינה.
לכן, במידה ואינכם בקיאים במקצוע ניהול הסיכונים ובחרתם לפעול בהשקעת נדל”ן באמצעות ליווי מקצועי, הרי שמומלץ לכם לבדוק שהגורם המקצועי אינו מסתפק בהכרה והסבר של כלל סעיפי ההכנסות וההוצאות של הנכס לבדיקת השקעה משתלמת ברמת תשואה, אלא שמדובר בגורם בעל הכשרה מקצועית בתחום ניהול הסיכונים ונותן דעתו על מרכיבי סיכון שמעבר לבדיקה ברמה המספרית הבסיסית.  
 
על הכותב: ניר בבג’ני, מנהל הפורום הישראלי בתפוז להשקעות נדל”ן בארה”ב. מייסד חברת נדלניר, השקעות נדל”ן בארה”ב.
בהכשרתו מנהל פרויטים וסיכונים עם ניסיון של מעל עשור בתעשייה, ועם ניסיון השקעות נדל”ן בארה”ב מספר שנים רב ובמספר מדינות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה זה LLC בהקשר לרכישת נכס בארה”ב?

משקיעים רבים מישראל המחליטים להשקיע בנדל”ן בארה”ב אינם מודעים להבדלים בין רכישת נכס באופן פרטי לבין רכישת נכס על שם חברת LLC בבעלותם, ולכן עלולים לבחור באופציה שנראית פשוטה יותר אך לטווח ארוך עלולים לשלם עליה ביוקר. על מנת לדעת את ההבדלים יש להבין מה זה LLC ואיך זה קשור לרכישת נכס בארה”ב. על כך נענה במאמר הבא.

*המידע לא מחליף ייעוץ עם עו”ד ורו”ח המתמחים בשוק האמריקאי*

מה זה LLC?

בדומה לישראל, שבה ניתן להחזיק בנכס נדל”ן בבעלות פרטית או בחברה, גם בארה”ב ניתן לעשות זאת בצורה דומה. בישראל לרוב אם מדובר בנכס מסחרי המשקיע יפתח חברה. מנגד, אם מדובר בדירת מגורים בבעלותו, לרוב היא תירשם על שמו הפרטי. בארה”ב זה טיפה אחרת – ניתן להיות בעלים של חברה באמצעות בעלות פרטית או LLC – שהיא למעשה חברה שקופה.
ראשי התיבות של LLC  – limited liability company.

לחברת LLC מספר מאפיינים:

  • מחיצה משפטית LIABILITY – הישות המשפטית נפרדת מבעליה ולכן השקעה באמצעות חברת LLC מספקת מחיצה משפטית עבור השותפים בה, כלומר במקרה של תביעות למשל תתבצע כנגד החברה ולא הבעלים. זאת משום שמבחינה משפטית נחשבת כישות נפרדת ומכאן גם החשיבות להיות מודע לאופן הניהול הנכון של LLC כתאגיד לכל דבר, שהרי במקרה של משפט עלולה מחיצה זו לעמוד לידי בחינה של כסות קוסמטית בלבד או פעילות מקיפה בהתאמה בכלל המישורים.
  • הפרדת נכסים – באמצעות חברה LLC ניתן ליצור מבנה בעלויות נפרד על נכסים שונים, וכך להגן על חשיפה לסיכונים של נכסים בLLC אחד כתוצאה מאירוע בLLC אחר.
  • עבור רשויות המס בארצות הברית, ניתן במקרים מסוימים להגדיר חברת LLC  כ”חברה שקופה” – פירוש הדבר שמנגנון המיסוי (על ההכנסות והכרה בהוצאות) דומה למיסוי הרגיל של אזרח בארצות הברית. אם השותפים בחברה בוחרים בכך, הם יכולים להחליט שהחברה תמוסה כתאגיד רגיל (C-Corporation). כל עוד חברת ה- LLC לא בוחרת להמסות כ”חברה” – תיחשב הכנסתה כהכנסה של בעליה. כלומר, חברה זו ממוסת כמו שותפות, באופן שבו כל שותף ממוסה באופן פרסונלי על פי האחוז בו מחזיק בחברה (LLC). 
  • מנגנון הרישום והבעלות של חברות LLC הוא גמיש יותר ופשוט יותר של חברות רגילות בארצות הברית.
  • אין מגבלה על כמות השותפים בחברת LLC וכן אין חובה שהבעלים או השותפים יהיו תושבי ארצות הברית.

על כן, ההבדל העיקרי בין שותפות ל LLC : LLC נועד להפריד את הנכסים העסקיים של החברה מן הנכסים האישיים של הבעלים.

 

מהי חברת LLC בהקשר של השקעות נדל”ן בארה”ב?

חברת LLC היא שיטת רישום של חברות הנהוגה בארצות הברית. רישום חברת LLC מתבצע בכל מדינה בארצות הברית שמאפשרת זאת ובהתאם לכך חלים על חברות LLC כללים שונים, שוב בהתאם למדינה שבה החברה נרשמת. חשוב לציין שמדובר בחברה לכל דבר ועניין ובאמצעות החברה ניתן לבצע את מרבית הפעילות המסחרית הרלוונטית להשקעות נדלן בארה”ב או יזמות אחרת בארצות הברית.

בניגוד לחברה רגילה, בעלי הזכויות של חברת LLC נרשמים כחברים (ולא בעלי מניות) והחברה עצמה מוגדרת כשותפות ולאו דווקא כהתאגדות או חברה. שלא כמו חברה רגילה, חברת LLC “מתארגנת” ולא “מתאגדת” או “נרשמת” ורישום התקנון והזכויות בה מוגדרים ב”הסכם פעילות” (Operating agreement).

ה- Operating agreement הוא הסכם שותפות פנימי של החברה, ובאפשרות השותפים לעדכנו מעת לעת. זהו מסמך שיתכן ותתבקש לספק בעת רכישת ואו מכירת נכס עם יותר מבעלים יחיד בLLC.

יתרונות בהשקעה דרך LLC:

  • יתרון לוגיסטי:
    משקיע מישראל המשקיע בנדל”ן בחו”ל מנהל את אפיק ההשקעה ב”שלט רחוק”. הוא איננו נמצא בסמיכות פיזית וגאוגרפית לנכס ולכן פעמים רבות כלל לא מבקר במקום. הקמת חברת LLC לטובת ההשקעה היא פתרון מצוין לניהול אפקטיבי ויעיל של הנכס מרחוק. חברת LLC מקלה על המשקיע ויכולה במקרים מסוימים לחסוך הגעה פיזית לארה”ב לטובת סוגיות טכניות-ביורוקרטיות כמו חשבונות בנק, חתימות מול עורכי דין ונוטריונים, רישומים שונים מול העירייה והמחוז או העברת חשבונות הבתים על-שם הLLC ומקל בניהול שלל פעולות נוספות.
  • יכולות ניהול להשקעה:
    כאמור, משקיע ישראלי שפועל בעזרת LLC נהנה מיכולת לפתוח חשבון בנק בארצות הברית מרחוק וזאת בשונה מפתיחת חשבון בנק אישי שמחייב נוכחות פיזית. ניתן לקרוא עוד על כך במאמר: פתיחת חשבון בנק בארצות הברית.
  • מיסוי נכסים:
    עניין הקמת הLLC הוא נושא משפטי ואינו נושא מיסויי במהותו. אמנם לחברת LLC ישנה מצד אחד חבות בהגשת דוח נוסף ברמה הפדרלית אך מעניקה יתרונות חשובים כגון האפשרות לשכך חשיפה על הנכס מנושא של מס ירושה על נכסים כקבוע בחוק בארצות הברית (בישראל: אין מס ירושה על נדל”ן), וגם במקרה של הכנסות גבוהות להשיג הורדה אפקטיבית בשיעור המס  זאת באמצעות רישום נבון של בעלים על שם LLC. למשל, ניתן לצרף כבעלים גם את בת הזוג, הילדים ואו כל שותף אחר.
  • הגנה משפטית:
    ישנה הפרדה בין חבות החברה לבין הבעלים שלה – חברת LLC מאפשרת הגבלת חבות והפרדה משפטית בין הבעלים לבין החברה, כך שאין אפשרות לתבוע את הבעלים באופן אישי. כמו כן, LLC מאפשר לבעליו להגביל את החשיפה של ביצועי ההשקעה ליתר הנכסים שברשותו. כלומר, במידה ואדם כלשהו בוחר לתבוע את ה-LLC, תביעה זו לא תסכן את יתר נכסיו של המשקיע ולכן מדובר בעצם ברובד נוסף של הגנה משפטית עבור המשקיע.
  • הגדרה נוחה של מבנה בעלות:
    בחברת LLC אין הגבלה על מספר השותפים והבעלים ובנוסף הם לא מוגבלים במקום מושבם הגאוגרפי. על כן, LLC מאפשר להשקיע יחד עם מספר שותפים בנכס בודד. בנוסף, ניתן להשקיע בחו”ל יחד עם חברים ואו בני משפחה אחרים תוך הגדרה מסודרת של אחוזי בעלות על הבית שנרכש.
  • מימון ואו מינוף נכסים:
    הדרך הפשוטה והמסורתית שאנו מכירים למינוף נדל”ן היא המשכנתה הבנקאית. מוצר מעין זה קיים גם בארה”ב. מעבר לכך, ישנן אפשרויות מתקדמות לבנות תיק נכסים ולמנף את התיק כולו באמצעות מימון מחדש CASH OUT REFINANCE. כחלק מתהליך זה בו אנו מסייעים למשקיעים לבצע מהלכים מתוחכמים נדרש גם הבנייה נכונה של התיק באמצעות חברה LLC.

חסרונות בהשקעה דרך LLC:

  • מגבלות במימון ומינוף:
    לרוב במקרים של נכס בודד ואו במקרים שהבנק מעוניין בחבות פרטית על החוב, על LLC יש מגבלות שונות בקבלת מימון ובביצוע מינוף להשקעות הנדל”ן הרשומות דרכו. למרות חיסרון זה, ניתן לשנות רישום מ-LLC בעלות כספית חד פעמית ונמוכה במיוחד.
  • תלוי בבעלים :
    LLC יכולה להתפרק בעקבות מותו או פשיטת רגל של בעלים יחיד, בניגוד לתאגיד אשר יכול להתקיים לנצח.
  • מטרה סופית :
    LLC לא יכול להיות אופציה מתאימה כאשר המטרה של המייסד היא בסופו של דבר להפוך לחברה הרשומה לציבור.
  • עלות כלכלית :
    הקמה והחזקה של LLC עולה כסף. בדומה להחזקת חברה בישראל, גם בארצות הברית יש עלויות שנתיות ועלויות חודשיות לצד עלויות דיווח מס נוספים שכרוכים בהגשת דוחות LLC. אך חשוב לזכור: עלויות אלו משתנות ממדינה למדינה וישנם מקומות (אוהיו, מישיגן לדוגמה) בהם עלויות ההחזקה והחידוש של LLC נמוכות עד כדי אפסיות. לעומת זאת ישנם מדינות (קליפורניה לדוגמה) בהם מדובר בעלויות משמעותיות מאוד שהופכות את הנושא להרבה פחות משתלם.
לסיכום,

ככלל ההמלצה ברוב המקרים נוטה לכיון פעילות באמצעות חברה LLC. עם זאת, ההחלטה בעד או נגד השקעה באמצעות LLC תתקבל בצורה שונה בכל מדינה ומדינה בארצות הברית ובהתאם לאופי המשקיע והנכס(ים) להשקעה.
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?

הרבה אנשים שמשקיעים בנדל”ן בארה”ב מעוניינים לשפץ את הנכס ואף לצדד אותו, זאת בשביל שייראה במצב טוב ואפילו כמו חדש. בנוסף, הרבה משקיעים שוקלים אם כדאי לקנות בית שלא עשוי מאבן. אם המשקיע יסתכל סביב השכונה הוא יגלה שהרבה בתים מצופים במין לוחות עץ ופלסטיק המשפרים את נראות הנכס. לוחות אלה הם ציפוי ויניל. לאור כל זאת, נשאלות השאלות- מהו ציפוי ויניל, מהן תכונותיו מה היתרונות והאם יש לו חסרונות?

למה לצדד את הנכס בציפוי ויניל?

ציפוי ויניל בנוי מתוך שרף פלסטיק, מה שהופך אותו חזק להפליא. בניגוד למתכת ואלומיניום החומר הזה לא צובר חלודה ומאפשר הובלת חשמל. לא כמו עץ, זהו חומר שלא מתעוות ולא צובר ריקבון. בנוסף, זהו חומר שעמיד בפני רוח, שמש וגשם. כמו כן, הוא לא מושפע מאחוזי הלחות ומזיהום האוויר. למעשה, זהו חומר עמיד כל כך שיכול לשמור על תכונותיו עד 40 שנים שלפעמים מגיע עם אחריות יצרן. עם זאת, התועלת החשובה של החומר שזהו אחד החומרים הזולים ביותר בסביבה. יתר על כן, ההתקנה של ציפוי ויניל היא מהירה, קלה. מה שמסייע להפחית עלויות.

יתרונות נוספים בצידוד Vinyl

יתרון נוסף של ציפוי ויניל הוא מגוון עצום של סגנונות, עיצובים וצבעים. החומר יכול להיות מיוצר בצורות וגוונים שונים ומגיע בכל צבע שיתאים לצרכים החיצוניים שלך. עם זאת, למרות שהוא מציע את כל היתרונות של פלסטיק, התקנת ציפוי ויניל עדיין יכול בהחלט לחקות את האותנטיות והמראה של עץ צבוע טרי אמיתי. אפילו בתים היסטוריים נכנעו ליתרונות שציפוי הויניל מציע, שכן הוא יכול לשכפל לחלוטין לוחות עץ אמיתיים. הציפוי מגיע ברוחב לוחות שונים, סגנונות אופקיים ואנכיים, ואפילו מרקמים שונים. בנוסף, החומר גם מאוד אלסטי בכדי להשיג את המראה הנכון עבור הבית שלך. יצרנים מסוימים אפילו מציעים מגוון מערכות שלמות, כולל דלת ואת החלון המקיף, תריסים ועוד.

כיצד לשמור על צידוד הבית מסוג ויניל?

למרבה הפלא, לא הרבה. החומר לא מושך טרמיטים או מזיקים. אם בתור משקיע אתה שוכר את האנשים הנכונים עבור ההתקנה הראשונית של ציפוי ויניל ציפוי, זה יכול לשמש מבודד נהדר כדי להגן על הבית מפני טמפרטורות קיצוניות (חוסך לך כסף נוסף על חשבונות החשמל). כמו כן, המוצר כולו יצוק בצבע מסוים. לכן, הוא לעולם לא יתקלף כמו משטחים צבועים. כמו כן, זה חוסך לך את הוצאה הכספית על השכרת צוות צביעה כל כמה שנים. הצבע עלול לדעוך כל 5-10 שנים, אבל אתה פשוט צריך לקנות לוח תחליף מדי פעם במקום חיצוני חדש לגמרי. חשוב לציין שאתה צריך לנקות את זה פעם בשנה (מספיק באמצעות צינור). בנוסף, עשויים להיות תיקונים נפוצים כמו חורים וסדקים.

חסרונות בציפוי ויניל

חומר הויניל עמיד אבל לא חדיר. אם הוא נפגע על ידי מכסחת דשא או מפוח שלג, זה עלול לקבל סדק. במידה והציפוי לא מאובטח לחלוטין (בדרך כלל עקב התקנה פגומה) ויש רוחות חזקות הציפוי עלול לרדת. כמו כן, אם הציפוי לא מותקן כראוי, הוא יכול לדלוף ואז הוא יכול להיות פגיע לכל המרכיבים שהוא נועד למנוע: ריקבון, הצטברות מים וכדו’.

לסיום, ציפוי ויניל מסוג PVC מופיע על 90% של בתים באמריקה. כלומר אם אתה רוצה שהבית שלך יהיה בולט בפני עצמו אז ציפוי ויניל זה לא המוצר בשבילך. למשל, פרויקטים של השבחת נכס במחירים גבוהים. לעומת זאת אם אסטרטגיית היציאה שלך היא פליפים באזורי ביניים ואו בתים להשכרה, באפשרותך לוודא בקלות עד כמה נפוץ שימוש צידוד ויניל בסביבה בה הנך שוקל את ההשקעה, ובהתאם לכך שימוש בצידוד כזה מביא את הנכס לרמה צפויה ומקובלת שבה הנכס יעמוד בציפיות הביקוש.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

נדל”ן להשקעה: למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

הרבה אנשים שמשקיעים את כספם בנדל”ן פועלים על-פי תחושות בטן או המלצות. העיקרון הבסיסי בתורת השקעות נדל”ן הוא לבצע את התהליך באופן אנליטי. אמנם השקעה אנליטית דורשת יותר זמן, השקעה, חישובים, וכניסה לפרטים. אך תעזור למשקיע באופן דרמטי. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- מה הערך המוסף של כל המאמץ במישור האנליטי על פני תחושות בטן ובדיקות בסיסיות?

למה השקעה בנדל”ן צריכה להיות אנליטית?

הצורה שיש להסתכל על עסקה היא צירוף של מכלול דברים. נדל”ן הוא אמצעי לשים כסף ולקבל כסף כשבאמצע יש את נושא הנדל”ן עצמו שצריך להבין אותו. אך משום שבסוף התוצאה נמדדת במספרים אז אם רוצים לעשות את התהליך באופן מקצועי חייבים להעריך ולמדוד את הצפי של הביצוע. בנוסף, צריך כלי השוואה. כלומר, צריך אפשרות של להשוות, למדוד, לבחור עסקאות נכונות וטובות יותר. זה נותן יכולת להעריך ביצועים.

אם בקיאים במספרים אז צריך שתהיה את היכולת גם לרשום אותם. כמו בחיים עצמם, כאשר אדם אומר שהוא מבין בעניין מסוים אבל לא מסוגל לבטא אותו בכתב כנראה שהוא לא מבין אותו עד הסוף. במידה והוא יכתוב אז האדם יבין את הנושא באופן מדויק יותר. זאת משום שזה ייאלץ אותו לדייק.

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים?

בכל אופן, השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד זה מתבצע בצורה מדויקת יותר מבחינה ולידיציה, כלומר בודקים שלא מפספסים שום דבר מבחינת ההשקעה (עלות נכס, ארנונה, שיפוצים ועוד). אי אפשר לדעת ללא הכנסת כל הפרטים לתוך טבלה מסודרת ולעבור שורה שורה ולוודא שאין שום דבר יוצא דופן בהשוואה לנכסים אחרים. סיבה נוספת למה השקעה בנדל”ן חייבת להיות מדידה זה משום שאפשר לשים את הכסף על הרבה אפשרויות. אז אם נכנסים לרזולוציות הכי דקות, זה אפשר לבחון כל פרמטר ומכך להיות יותר מדויק בהחלטות שלך. זאת משום שבדיקה זו נותנת יכולת השוואתית על אפשרויות השקעה שונות.  בסופו של דבר הצירוף של דיוק בפרטים ויסודיות והצלבה בין כל הנתונים תגרום להצלחה גדולה יותר בהשקעה.

בדיקת מספרים באמצעות בעל מקצוע

ברוב המקרים כאשר אדם משקיע בנכס אין לו את היכולת והזמן להשקיע בבדיקת כל הנתונים של הנכס ולהצליב אותם, זאת בכדי לוודא שאין יוצאי דופן על מנת להצליח כמה שיותר בהשקעה. זאת משום שרוב המשקיעים הם אנשים שעסוקים בעבודה ובחיים האישיים שלהם אשר מחפשים להכניס השקעה פסיבית. זו הסיבה שרוב האנשים צריכים ליווי מקצועי שיעזור להם לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת להצליח בהשקעת הנדל”ן בצורה המקסימלית. דוגמה נוספת לכך שבה מומלץ לנקוט כאשר משקיעים בנכס היא סיוע של פקח בפרויקט. פקח יכול לסייע בשיפוץ הנכס בהבאת אנשי מקצוע טובים ובפיקוח עליהם. כך המשקיע יכול להיות וודאי ורגוע שהעבודה מתבצעת והוא יכול רק לבקר על התהליך מבלי לשים את כל תשומת הלב שלו על הפרויקט. באופן כזה, המשקיע יכול להשקיע את כספו בכך שיתרום לו שההשקעה בפרויקט תהיה מקצועית יותר.

כמו כן, חשוב לציין כי הליווי באמצעות נדלניר כולל את הבדיקה האנליטית באופן מקצועי ביותר. חלק מהליווי נכתבת תכנית עסקית מפורטת. בתכנית זו יש פירוט של כל ההכנסות לרבות שכר דירה והקצאות בית ריק. מנגד יש פירוט על הוצאות הנכס כמו: חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רשיון עירייה, ביטוח נכס ותחזוקה.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת דורשת השקעה בזמן או כסף, אבל זוהי הדרך שתעזור לכם לחסוך עלויות, אנרגיה ומאמצים.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

נדל”ן בארה”ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?

העיקרון הבסיסי בתורת השקעות הערך הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק ואז נוצר מרווח ביטחון בהשקעה שלך. למעשה, ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה וחשוב לציין כי בעבר היה קל יותר לעשות זאת והיה מספיק רק אלמנט התזמון מכיוון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית היו במשבר. היום, לעומת זאת, יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק מכיוון ששוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית, הרבה עסקאות זזות מהר והמחירים בשוק עולים. למרות זאת, חשוב לציין כי עדיין יש בשוק עסקאות טובות, כלומר, ניתן לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק למרות שהשוק במגמת עלייה. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- איך אפשר לקנות בארה”ב נדל”ן מתחת למחיר השוק? על שאלה זאת נענה במאמר הבא.

נדל”ן בארה”ב: איך להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק?

ישנן ארבע אסטרטגיות שעובדות טוב עבור המשקיעים הפעילים כיום בשוק:

  1. לקנות במזומן את הנכסים כמו שהם (AS IS): לקנות את הנכס, לשים עוד כסף בשיפוץ ואז לאכלס את הנכס בשוכר. תהליך זה דורש סבלנות ומקצועיות בגלל שיש בו אי-ודאות לגבי המספרים המדויקים, לעומת רכישה של נכס מושכר.
  2. להיות ראשון לפני כולם: אם תהסס על עסקה טובה – תפסיד אותה. השוק תחרותי. גם לאנשים אחרים יש כסף, ומשקיעים ברחבי העולם כבר הבינו שאפשר לעשות כסף בנדל”ן בארה”ב בכלל, ובקליבנד אוהיו בפרט. לכן, צריך להיערך מראש כדי להיות מוכן להשקיע כשעסקה טובה מגיעה. למשל: יכולת העברת כספים יעילה , אישורים נדרשים, הוכחת הון זמין לרכישה וכיוצא בכך.
  3. ליצור הזדמנות במקום רק למצוא הזדמנות: דוגמא אחת טובה לכך היא לתת הצעת רכישה ב-80% ממחיר המבוקש על נכס שנמצא כבר זמן ממושך בשוק. חשוב לציין כמובן שיש להכיר את השוק ולזהות מלכתחילה שהנכס מתומחר בטווח מחיר מתאים. חשוב לבדוק כי יש למוכר גמישות במחיר או גורם מסוים שלוחץ עליו לסגור את העסקה. במידה וכן, נותנים הצעה הכי נמוכה שמוכר מוכן לקבל, ולאחר מכן בשלב בדיקת הנאותות לוחצים עוד למטה כמה שאפשר. זאת דרך מצוינת להשיג נכס ב-20-30% מתחת למחיר השוק, וזה בדיוק מה שעשינו עבור משקיע שרכש, שיפץ והשכיר נכס בתכנית ליווי אישי בהשקעה. 
  4. לעבוד עם מוכרים מקצועיים: מוכרי נכסים מקצועיים TURNKEY נותנים לך לא רק נכס, אלא מוצר השקעה מוכן. זו צורה מאוד קלה לבצע השקעה מעבר לים, והיא גם מאוד צפויה ומיידית. הנכס כבר מושכר ולכן יודעים מה משך זמן ההשכרה ובכמה הנכס מושכר, בנוסף ניתן לבדוק את הנכס כדי להעריך עלויות תיקונים והקאות תחזוקה עתידיות. זה גם חוסך את איבוד ההכנסה של החודש הראשון שחברת ניהול גובה על מציאת שוכר חדש. אתם אפילו מקבלים מהמוכר את החלק היחסי של שכר הדירה שהוא גבה באותו החודש מהשוכר.  החיסרון של שיטת השקעה זו היא שיש מחיר עבור כל היתרונות האלה. כלומר, בדרך כלל מחיר הקנייה יהיה גבוה ממחיר השוק בכ-10-15 אלף דולר.  חשוב שתדעו- חברות רבות טוענות שהן מוכרות את המוצר מתחת למחיר השוק וזה שקר. אנו יודעים לומר שזה שקר מכיוון שאם זה נכון אותן חברות יכולות פשוט למכור את הנכס במחיר שוק ולקבל יותר כסף במקום למכור את זה למשקיע ישראלי. אנו מציינים זאת לא כדי שלא תקנו נכס מסוג זה, אלא פשוט תדעו מה אתם קונים.

איך למצוא נכס מתחת למחיר השוק? ליצור הזדמנות!

כדי למצוא נכס מתחת למחיר השוק יש ליצור הזדמנות במקום לחפש כזו! זאת אומרת, שהמשקיע לוקח את השליטה להגיע אל מחיר היעד באמצעות פעולות שיביאו להזדמנות שהוא מקבל ואחרים לא. וזה דבר שונה מאשר לסרוק או לרדוף אחר הזדמנויות שמתומחרות נמוך מלכתחילה. על מנת שתבינו זאת בצורה טובה יותר, לחצו כאן כדי להגיע לוידאו הממחיש את המפתחות החשובים שצריך לשים לב אליהם בשיטה זו כדי שתוכלו ליצור לעצמכם  הזדמנויות דומות בכל אזור בארה”ב.

אז איך יוצרים הזדמנות חדשה נוספת כזאת? במילה אחת אסטרטגיה. משקיעים רבים יוצאים מקורסים או קריאת ספרים חדורי מוטיבציה עם מגון שיטות לרכישת בתים להשקעה. אך, האתגר העיקרי הוא שחוסר מצפן, וחוסר יכולת התמקצעות והתמקדות בשיטה אפקטיבית להביא עסקאות הזדמנותיות, שם את המשקיע בעמדה של רדיפה. בין אם לרדוף אחר העסקאות בלוחות המודעות, או לרדוף אחר הברוקר האמריקאי או לרדוף אחרי חברות שיוק נדל”ן בתקווה שמישהו יזרוק הזדמנות לרכישת נכס שלא בהכרח מהווה מציאה.

הרעיון מאחורי האסטרטגיה הוא שיטת ה-SMALL-BALL. בשיטה זו יוצרים משוואה שמאזנת את עמדת המשקיע הישראלי והצורך בשליטה בנכס מרחוק. כלומר, השקעה שפועלת באופן יותר שקט וצפוי בטווח הארוך, ואשר יש לה פוטנציאל עליית מחיר ורווח הון טובה יותר בטווח הבינוני – ארוך. האיזון מתבצע על חשבון ויתור רעיון מקסום התשואה מהשכרה ברוטו, אשר מושכים משקיעים אל אזורי השכרה המתאפיינים באוכלוסיה חלשה, כמו גם בכדי להתרחק מאזורי פשיעה. בשיעור חשבון בחטיבת הביניים מכנים זאת אופטימום – כלומר איזון תשואה מיטבי. זהו דבר שונה מהותית מאשר רעיון המקסימום תשואה, שבכנות שמור בעיקרו למשקיעים חובבנים, אשר לא שמים דגש לחשיבות ניהול הסיכונים בהשקעה. בקצרה, הרעיון הוא שהמשקיע מוכן לוותר מראש על תשואה על הנייר, כדי ליצור לעצמו תשואה הרבה יותר צפויה ויציבה בטווח הארוך. יציבות על חשבון הזדמנות.

אז איך בונים תכנית לאסטרטגיה זו?

  1. הסביבה: מיקוד באזורי ביקוש שבהם אוכלוסייה איכותית!הידעת?!מרבית המשקיעים הישראלים כולל כאלה אשר ביצעו בדיקות ארוכות או קורסים בנדל”ן בארה”ב, עדין נופלים לקנית בתים באזורי פשיעה!
  2. השוק: מיקוד בשווקים עם דרישה המתאפיינת בעיקר לקניית בתים בבעלות ולא להשכרה.
  3. המבנה הפיזי: מבנה שאינו מוכן לכניסת דייר המעוניין לרכוש נכס לבעלות.ו
  4. המספרים והתכנית העסקית: כאן נכנסת לפעולה שיטת ה SMALL BALL המנצלת את המאפיינים מעלה.

איך עובדת שיטת ה SMAL – BALL?

נותנים הצעה לקנות את הנכס במזומן ובמצבו הנוכחי במחיר הנחה שאתם מציעים למוכר. זה סמול-בול. כמובן יש לך עם מי לדבר, כי בשכונה שאתם פועלים גרים אנשים שהם עצמם בעלי הנכסים. השיטה נקראת כך, כי בתרגום מאנגלית לעברית שם השיטה הוא “כדור קטן”. אנו מגלגלים לעבר המוכר כדור קטן. עכשיו הכדור במגרש של המוכר. אם המוכר מגיב לנו, אז התחיל משחק המשא ומתן. לכן, תוכלו פשוט לבצע זאת על נכסים שמופיעים בשוק, ואם תתמידו- גם תמצאו.

הדרך החכמה בדרך אל מציאת הנכס מתחת למחיר השוק:

כדי לעלות מדרגה לשיטה אפקטיבית באמת ישנה דרך חכמה לפעול. כל מה שצריך זה עוזר וירטואלי ומספר טלפון של גוגל. כדאי לשתף פעולה עם עוזר מקומי בשטח. להלן מספר הפעולות:

 

1.שולחים מכתבים לבעלי הבתים ומסבירים שאנו מעוניינים לרכוש מהם את הנכס.

2.המכתב צריך להיות מנוסח בחכמה ובאופן שנראה אישי.

3.את המכתבים יש לשלוח באופן שגרתי אחת לשבוע. אני ממליץ לשלוח ביום שישי.

4.טיפ! אפשר להכין חוברת המסבירה לאמריקאי את היתרונות למכירה חכמה ישירה למשקיע מעבר לים.

5.אוספים את הפניות חזרה שמתקבלות במענה הקולי של מספר הטלפון של גוגל (והוא גם עולה כהודעת טקסט אצלכם במייל- גוגל מדהימים!).

6.נותנים הצעת מחיר לרכישת הנכס במזומן ומיידית ובמצבו הנוכחי AS IS.

בהתחלה אף אחד לא יענה לכם, אבל אחרי מספר שבועות תתחילו לראות תוצאות. אחרי מספר חודשים, תראו גם שאנשים מתחילים לחזור אליכם ומעוניינים למכור. אחרי מספר שנים, יהיה לכם עסק שעוזר למשקיעים כמונו לא ליפול לחברות הנדל”ן הישראליות. האנשים בסביבה ובקהילה המקומית בארה”ב יכירו את פועלכם ויעריכו את ההזדמנות שאתם מנגישים לחבר אותם לקונים מעבר לים, שהם בחיים לא היו מגיעים אליהם לבד.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת באמת היא גם ארוכה, אבל זוהי הדרך ששווה להתחיל לצעוד בה עכשיו!

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!