קליבלנד אוהיו ארצות הברית בשעות הלילה

מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?

התופעה כוללת משקיעים פרטיים, משקיעים מוסדיים , קרנות גידור וגם חברות נדל”ן. באפשרותם לבחור כל אזור בארצות הברית ובעולם. אז למה בכל זאת בחרו להציע לקהל משקיעיהן דוקא את אזור קליבלנד אוהיו ?
הדבר אינו ברור מאליו. אנו נסקור כאן את שני הצדדים של המטבע.

  • למה לא אוהיו?
  • למה כן אוהיו?

ראשית כל כאשר מדברים על מדינת אוהיו חשוב להבין למה כדאי להשקיע דוקא בנדל”ן בארה”ב על פני הזדמנויות השקעה אחרות בנדל”ן בחו”ל, ולאחר מכן לעשות הבחנה בין האזורים השונים. ישנן הזדמנויות השקעה שונות בערים כמו טולדו , סינסינטי , סולון או קולומבוס.  אך אנו מתמקדים כאן באזור צפון מזרח אוהיו, הערים הסמוכות למטרופולין קליבלנד.  כלומר, חגורת הערים הממוקמות בקרבה סמוכה למטרופולין קליבלנד, אך לא בתוך מרכז העיר.


רוצה להתייעץ עם ניר? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!


אז למה לא קליבלנד אוהיו?

רקע כלכלי ותדמית

מדינת אוהיו נחשבת בהכללה כחלק מאזור מדינות האיחוד הישן.  כלומר, מדינות בהן הכלכלה מבוססת על תעשיות ישנות שעברו את שיאן.  אזור קליבלנד אוהיו נשען באופן מסורתי על תעשיית הפלדה.  כפועל יוצא מכך, הכלכלה התבססה בין השאר על מתן שירותים תומכים.  למשל לתעשיית הרכב באזור דטרויט מישיגן – תעשייה אשר ספגה משבר קשה.

רקע פוליטי ואקלימי

מושג “רצועת השמש” Sun belt הוא כינוי החלק הדרומי של ארה”ב וכוללת מדינות כגון : אלבמה, אריזונה, פלורידה, ג’ורג’יה, לואיזיאנה, מיסיסיפי, ניו מקסיקו, דרום קרוליינה, טנסי, טקסס, קליפורניה (עד סקרמנטו ), ארקנסו, צפון קרוליינה, דרום נבאדה, קולורדו, אוקלהומה, יוטה.
אוהיו אינה מדינה השייכת לחגורת השמש.  כתזכורת לנקודה הראשונה, המדינה תויגה תחת המדינות השייכות אל חגורת החלודה.

למרות שראשית השימוש במושג ‘חגורת השמש’ הייתה בהקשרים כלכליים ופוליטיים, השימוש היום נפוץ בהקשרים אקלימיים.  מדינות חגורת השמש נחשבות באופן כללי לבעלי מזג אויר נוח יותר מבחינת הטמפרטורות.  חשוב להדגיש כי אין הדבר מעיד על מזג אויר דומה באופן כללי במדינות חגורת השמש.  בפרט ישנם מאפייני סיכון שונים של מפגעי מזג אויר.  למשל אזור האגן המזרח דרומי של ארה”ב – מדינת פלורידה – ידועה בסיכוני הסופות התדירות ונזקיהן המכים בתשתיות ונכסים.

אז למה כן קליבלנד אוהיו?

ישנן סיבות טובות מאוד להשקיע בנכסים דוקא באזור צפון מזרח אוהיו (North East Ohio).  אולי חשבת למה לי לטרוח להשקיע בנכסים וניהולם מרחוק מעבר לים במקום להשקיע בישראל קרוב לבית ?
או למה דוקא בקליבלנד ולא במקום אחר בארה”ב?
ובכלל, למה העדפנו השקעה מעבר לאוקינוס על פני השקעה בנדל”ן ביוון או השקעות נדל”ן בגאורגיה?

אנו נציג את השיקולים של המשקיעים המקצוענים אשר בקיאים בעובדות שתיארנו, ובכל זאת בוחרים מכל אזורי ההשקעה בעולם דוקא את קליבלנד אוהיו.  הנה דוח מפורט אשר שופך אור על הזדמנות ההשקעה באזור זה, ומציג תמונה אחרת לגמרי של האזור.

סביבה כלכלית

  • תקציב השקעות ופיתוח ממשלתי של 12 ביליון דולר
  • פרויקט חידוש עירוני לאורך קו הנהר LAKE ERIE
  • צמיחת תעסוקה עקבית וגבוהה מהממוצע הארצי הכללי
  • NEO אזור היצוא הגדול באוהיו – מדורגת כיצואנית ה6 בגודלה מבין מדינות ארה”ב
  • נוכחות של 70% מחברות ה Fortune 500 . מתוכן, 10 מטות חברה ממוקמות באזור.

קליבלנד היא הבית של מוסדות בעלי שם עולמי, כגון :

תעשייה רפואית מובילה צמיחה

  • תעשיית בריאות בעלת קצב הצמיחה המהיר ביותר בארה”ב
  • יותר מ 60 בתי חולים בקליבלנד
  • תעשייה ביו רפואית עם יותר מ 600 מתקנים. כל שנה מתווספים מתקנים.
  • התעשייה הביו-רפואית היא יצואנית גדולה של מוצרים התורמת ערך כלכלי מוסף לאזור
  • קליבלנד קליניק  (Cleveland Clinic) – מרכז מצוינות עולמי מוביל בתעשייה הרפואית.
  • University Hospital – מרכז רפואי גדול בעל השפעה כלכלית סביבתית
  • Global Center for Health and Innovation – מרכז מצוינות ומובילות בתעשייה

ההזדמנות בשוק הנדל"ן

  • מטרופולין קליבלנד הינו הגדול בארה”ב השוכן צמוד לנהר – סוגר על התפשטות היצע הנדל”ן
  • הזדמנויות לרכישת נכסים באזורי אוכלוסיה איכותית ויציבה וגם בטווח מחירים משתלם ביותר
  • חוקי השכירות במדינת אוהיו נוטים לטובת בעלי הנכסים ולא הדיירים –  למשל פינוי נכס מהיר וסביבה חוקית שבה אין הגנות לדיירים כמו RENT CONTROL כפי שניתן למצוא בנדל”ן בגרמניה ואפילו לאחרונה בניו-יורק.
  • שכר דירה גבוה לעומת מחירי הנכסים – תשואה גבוהה ותזרים מזומנים חזק למשקיעים
  • מחקר בדק מה יקרה אם יהיה משבר כלכלי ומצא שקליבלנד יותר יציבה מפני כמעט כל האזורים האחרים בארה”ב! – לקריאה נוספת מדוע שוק הנדלן בקליבלנד מהיציבים בארה”ב
  • מחקר CYCLE MARKETS של אוניברסיטת הרווארד בארה”ב מוכיח כי מבחינה סטטיסטית הסטורית מחירי הנדל”ן מגיעים ועוברים שיא קודם, נתון המשקף פוטנציאל מרווח הון של יותר מ30% באזורי ההשקעה בהם אנו פעילים – למידע נוסף מחקר הרווארד השוק המחזורי

אולי יעניין אותך גם: איך לבדוק נכס מניב להשקעה? דוגמא מפורטת של ניתוח הזדמנות השקעת נדל”ן באוהיו

תעשיית בידור וספורט משגשגת

  • פליי האוס סקוור – מתחם ההופעות ה-2 בגודלו בארה”ב !!
    מושך תיירות פנים אמריקאית גבוהה ומהווה מרכז מקומי כלכלי ( שני רק למרכז לינקולן בעיר ניו-יורק התופס את המקום ה 1 בארה”ב )
  • קונבנשן סנטר – מתחם מרכז הכנסים הענק והחדש. מארח כנסים מובילים וחשובים החל מ 2016
  • קליבלנד היא הבית של 3 קבוצות ספורט גדולות – מביאות הכנסות תיירות משמעותיות לאזור במשך כל השנה.

חינוך ושוק העבודה

  • קליבלנד הגדולה היא ביתם של מספר מוסדות להשכלה גבוהה. אלה כוללים אוניברסיטת Case Western Reserve, אוניברסיטת קליבלנד, המכללה הקהילתית Cuyahoga, מכללת Oberlin, אוניברסיטת Baldwin Wallace, מכללת נוטרדאם ואוניברסיטת ג’ון קרול. במקומות אלו מועסקים כ 9,600 עובדים.
  • ישנם כ- 142 בתי ספר תיכוניים באזור קליבלנד רבתי. מחוז בית הספר בקליבלנד הוא מחוז בתי הספר הגדול ביותר באזור, ומעסיק כמעט 7,000 עובדים.
  • באזור המטרופולין ישנם כ- 21,000 מורים המלמדים כ -330,000 תלמידים.
  • יוזמת רפורמת המיסים באוהיו – מעודדת ומושכת אליה עסקים ויוצרת סביבת מחייה זולה
  • חינוך גבוה: 27 מכללות ואוניברסיטאות
  • ברשימת 10 הערים המובילות בארה”ב להיצע עבודה לאקדמאיים
  • נתון אחרון וחביב – תוצאות. הערכת גודל כלכלה 170 ביליון דולר (NEO GDP DATA)

מקומות עבודה

המעסיקים הגדולים ביותר באזור קליבלנד נכון לשנת 2018:

1 Cleveland Clinic 32,251
2 University Hospitals 14,518
3 United States Federal Government 11,254
4 Progressive Insurance 8,379
5 Cuyahoga County 7,776
6 Cleveland School District 6,953
7 City of Cleveland 6,757
8 MetroHealth 5,823
9 Key Corp 4,812
10 Group Management Services 4,795
11 Case Western Reserve University 4,512
12 Swagelok 4,182
13 Giant Eagle 3,530
14 Heinen’s Fine Foods 3,500
15 Sherwin-Williams 3,430
16 U.S. Postal Service 2,801
17 Lincoln Electric 2,800
18 Nestle 2,298
19 State of Ohio 2,288
20 Cuyahoga Community College 2,249

חברות שנמצאות ברשימת Fortune 500

להלן רשימה של חברות הנמצאות ברשימת Fortune 500 שיש להן מטה תאגידי באזור קליבלנד החל משנת 2019:

99. Progressive Insurance, Headquartered in Mayfield

177. Sherwin-Williams, Headquartered in Cleveland

218. Parker Hannifin, Headquartered in Cleveland

413. Key Corp, Headquartered in Cleveland

433. Travel Centers of America, Headquartered in Westlake

תחום בנקאות מפותח

  • הבנק Key Bank ממוקם בבניין הגבוה ביותר של קליבלנד – the Key Tower. הבנק מעסיק כמעט 5,000 עובדים בקליבלנד הגדולה.
  • ישנם בנקים רבים עם נוכחות באזור המטרופולין בקליבלנד, כולל Huntington, Fifth-Third Bank, Bank of America, Charter One, PNC, Dollar Bank, ו- Chase.
  • בנק ה-Federal Reserve בקליבלנד הוקם בשנת 1923, זמן בו אוכלוסיית קליבלנד הייתה כמעט פי שניים מגודלה כיום.
  • הבנק Third Federal S&L הוא גם בנק מרכזי בקליבלנד.

ייצור

כלכלת צפון מזרח אוהיו נשלטה על ידי ייצור עד אמצע המאה העשרים. בין 1990 ל -2012 חווה האזור ירידה של 41 אחוז במשרות הייצור. לאחרונה הייצור, בעיקר מפלדה, נמצא בעלייה קלה. מחקר שנערך ממדינת קליבלנד הראה קפיצה אחרי המיתון הגדול לתעשיית הייצור. בין 2010 ל -2012 האזור צמח נטו במשרות הייצור, הפעם הראשונה מזה עשור.

שירותי בריאות

כלכלת קליבלנד הגדולה עברה לכלכלת רפואה ובריאות. שני המעסיקים הגדולים ביותר במחוז Cuyahoga הם מרפאת קליבלנד ובתי חולים אוניברסיטאיים, בהתאמה. שניהם גורמים עיקריים בכלכלת האזור. להערכת בתי החולים האוניברסיטאיים יש השפעה של 7.7 מיליארד דולר על כלכלת אוהיו.

השפעת Cleveland Clinic’s על הכלכלה הממשלתית היא 17.8 מיליארד דולר.

בין 1990 ל -2012 נוצרו באזור 107,000 משרות הקשורות לבריאות, עלייה של 55%.

משרות הקשורות לבריאות עלו על מספר המשרות הקשורות לייצור באזור. תעשיית הבריאות בקליבלנד הגדולה היא ענף מרכזי בכלכלה המקומית.

ספורט

ספורט הוא גורם נוסף לכלכלה המקומית בצפון מזרח אוהיו. מתוך 4 ,כל שלושת הקבוצות הגדולות הממוקמות בקליבלנד מייצרות השפעה כלכלית גדולה.

ה-Cleveland Browns (קבוצת הפוטבול) נחשבים להשפעה כלכלית חיובית פחות על העיר, הן בשל העובדה שהם משחקים רק 8 משחקים באצטדיון בשנה, הרבה פחות מה-Cavs (קבוצת הכדורסל)  וה-Indians (קבוצת הבייסבול), ובגלל שהם פחות מוצלחים בליגת הפוטבול.

הביצועים החזקים של קבוצת הבייסבול בשנים האחרונות סייעו לכלכלה המקומית. למשחקי הבית של העונה לאחר ההערכה הייתה השפעה כלכלית על סך 3 מיליון דולר, ומשחקי סדרת העולם העולמית השפיעו על 10 מיליון דולר כלכלי.

לברון ג’יימס, לשעבר כוכב על של קבוצת הכדורסל, היה גם גורם בכלכלתו של קליבלנד, ליתר דיוק בסמוך לאצטדיון. ההצלחות של קבוצת הכדורסל באמצע שנות ה -2010 הניבו תוצאות חיוביות לכלכלת האזור.

טכנולוגיה

תעשיית הטכנולוגיה בולטת בקליבלנד הגדולה, במיוחד טכנולוגיה הקשורה לבריאות. על פי פורבס, קליבלנד יכולה להיות רכזת הטכנולוגיה הבאה.

180 חברות טכנולוגיה החלו באזור המקומי. לעתים קרובות אומרים כי הכלכלה של קליבלנד עוברת מכלכלה מבוססת ייצור לכלכלה מבוססת בריאות-טכנולוגית.

קליבלנד היא העיר השנייה בגודלה במדינת אוהיו. העיר והסביבה עוברים גם תנופת אוכלוסין וגם תהליכים הגורמים לכך שישנה עלייה בערך שכר הדירה וגם בערך הנכס.
Realife הייתה אחת החברות הראשונות שזיהו את הפוטנציאל של שוק הנדל”ן בקליבלנד, ובמיוחד את ההתאמה למשקיע הבינלאומי הקטן בהיקף המבקש תשואה גבוהה להשכרה על השקעתו, אך גם את חשיבות התכנון לטווח הארוך ציפייה לעליית מחירי הנדל”ן.

כמו כן, בקליבלנד יש בשנים האחרונות גידול במשרות בשוק התעסוקה- 22,500 משרות חדשות במגוון חברות חדשות שהתמקמו בעיר

בנוסף, ישנן סיבות נוספות למה כדאי להשקיע דווקא בקליבלנד ולא במקום אחר בארה”ב:

  • חוסר בבתים חדשים לאחר הפסקת בניה כתוצאה מהמשבר הכלכלי
  • אבטלה נמוכה
  • מרכזים רפואיים בתחומים הלב והסרטן מהטובים בעולם
  • תשתיות תחבורה רבות
  • תנופת בנייה חסרת תקדים- גידול שיעלה את מחירי הנכסים
  • מרכז מצוינות עולמי מוביל בתעשייה הרפואית

מה עוד קורה בקליבלנד? צפו כאן

מידע נוסף מן העיתונות על קליבלנד

“מקומות כמו קליבלנד, פילדלפיה וקנזס מושכות אותי במיוחד מכיוון שסביר יותר שתמצאו נכסים במיקומים מאוד חמים, אשר בסופו של דבר זה מה שחשוב להשקעה מוצלחת. אפילו כאשר שיעורי הריבית יתקרבו, השקעה בנדל”ן – ובעיקר בשכירות – תהיה מהלך טוב בשנת 2019. שנת 2019 זה זמן טוב להתרחק מהשווקים הסקסיים ולהשקיע ליציבות לטווח הארוך”

היכן לקנות בתים לקבלת ההחזר הטוב ביותר להשכרה?

שוק הנדל”ן בקליבלנד היה מרכז תשומת הלב של המשקיעים ברבעון השלישי של 2018. השילוב הייחודי של העיר בין בתים בר השגה וביקוש הביא חממה לפעילות עבור כמעט כל מי שמוכן להשתתף בשוק. המוכרים ראו שהנכסים שלהם גדלו בערכם כמעט פי שניים מהיתר של הכמויות הלאומיות, הקונים עדיין קיבלו את האפשרות לרכוש בתים בר השגה יחסית, והמשקיעים הפכו למוטבים מרווחי רווח אטרקטיביים להפליא. למעשה, אינדיקטורים ברבעון השלישי היו כה חיוביים עד שהנדל”ן בקליבלנד עזר למשקיעים לבצע כמה מהיתרונות הטובים ביותר בהשקעותיהם במדינה כולה. קליבלנד הייתה אחד המקומות הטובים ביותר להשקעת נכסים במחצית השנייה של 2018.

_________________________________________________________________

רוצה לקבל מידע נוסף שיעזור לך ללמוד את עולם השקעות הנדל”ן בארה”ב? 

אני מזמין אותך להירשם כאן כדי לקבל גישה למידע נוסף מעמיק, כמו גם טיפים וחדשות עדכניות:

_________________________________________________________________

אולי יעניין אותך לקרוא גם את הפוסטים הבאים:

מה משקיע נדל”ן
מתחיל צריך לדעת?

בדיקת נאותות לבית להשקעה בארצות הברית – איך עושים זאת נכון?!

בדיקת נאותות לבית בארצות הברית

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

בדיקת השקעה בארצות הברית