המדריך לביטוח נכס בארצות הברית

המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית מבוסס על נסיון המצטבר של נדלניר בשוק הנדל"ן האמריקאי. בנוסף, המדריך משלב סרטוני סדרת ראיונות עם סוכן ביטוח נכס אמריקאי המתמחה בביטוחים עבור השקעות בדל"ן בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות ביטוח נכסים באוהיו ויועץ הביטוח הקודם של נדלניר בהשקעות בנכסים מניבים בארה"ב. ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס, הגנה על תיק ההשקעות שלך, ועל החשיפה הפיננסית האישית של משקיעים.

בירוקרטיה בהשקעות בארה"ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל"ן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

מה זה ביטוח נכס בהשקעות נדל"ן בארצות הברית?

ביטוח נכס הוא רק מוצר אחד מתוך מגוון של פוליסות ביטוח נכסים. מה הם הסוגים הנפוצים ביותר של ביטוח רכוש?

הנה דוגמאות לביטוחי נכסים בארצות הברית:

פוליסות ביטוח בעלי בתים LANDLORD PROPERTY INSURANCE. נושא מדריך זה.

ביטוח שוכרים RENTERS INSURANCE.

ביטוח רכוש ואחריות לבית HOME WARRANTY.

ביטוח צנרת וביוב Water and Sewer line insurance.

ופוליסות ביטוח רכוש ייעודיות אחרות כגון ביטוח הצפה, ביטוח רעידות אדמה ועוד.

כדי ללמוד עוד על סוגי ביטוח נכסים קראו כאן סקירת סוגי ביטוח נדל"ן

מהו ביטוח הנכס הבסיסי להשקעה בנדל"ן בארה"ב?

סוג פוליסת ביטוח הבסיסית למשקיעים בעלי נכסים מניבים נקראת LANDLORD INSURANCE. במדריך הביטוח נתמקד בסוג הפוליסה הזה. ביטוח למשכיר הדירה מספק הגנה פיננסית במקרים של נזק בדירה המושכרת שלך, למשל כתוצאה מנזקי אירוע טבע כגון שריפה או סערה, או אם מישהו נפגע בנכס כתוצאה מכך. ישנן פוליסות ביטוח נכסים מורחבות למשקיעים לכיסוי מקרים אחרים כגון נזקים לנכסים מושכרים כתוצאה מונדליזם לנכס על ידי השוכרים ועוד, כפי שנסביר בהמשך בפירוט.

מה הסיכון הגבוה ביותר למשקיעים בנדל"ן מניב בארה"ב?

אחת הטעויות של משקיעים מתחילים בנדל"ן היא ההנחה השגויה שהסיכון הגבוה ביותר בהשקעה בנכסים מניבים היא נזק לדירה.למשל הרס המבנה כתוצאה מסופת הוריקן או שריפה. למעשה, הסיכון הגבוה ביותר למשקיעים בנכסים מניבים אינו הדירה, אלא החשיפה של בעל הנכס במקרה שבו נפגעים הדיירים בנכס, ובמקרים מסוימים אף חשיפה לנזקים לאנשים שביקרו את השוכרים בנכס. מדובר בחשיפה שיכולה להגיע למאות אלפי דולרים ומעבר לכך. לכן, כיסוי אחריות דיירים כלול בפוליסת ביטוח משקיעים הבסיסית ביותר.

מתי הזמן הנכון לקנות ביטוח נכס בארצות הברית?

הזמן הנכון לקנות ביטוח נכס הוא מיום סגירת עסקת הרכישה. כך יש רצף ביטוחי מלא מרגע הבעלות על הנדל"ן. הרצף הביטוחי מסיר שאלות של חברת הביטוח מתי הנזק קרה? אי קיום רצף ביטוחי מייצר מורכבות בתהליך התביעה להוכיח שאירוע הביטוח קרה לאחר רכישת פוליסת הביטוח. בנוסף, מנסיון רב שנים, רגע החלפת הבעלות עשוי להיות גם רגע שבו מתעוררת בעיה עם שוכרים ברכישת נכס מושכר או עם שכנים. מנסיון של מאות עסקאות נדל"ן, שיטת ההשקעה של נדלניר לכלול את רכישת פוליסת הביטוח כבר במסמכי הסגירה ה1HUD של חברת טייטל, הוכיחה את עמה כדרך פעולה המקצועית והמיטבית.

מה ההבדל בין סוכן ביטוח ובין חברת ביטוח?

אחד מספקי הביטוח הגדולים ביותר בארצות הברית היא חברת STATE FARM. סוכנות ביטוח היא הגורם המקשר בין הלקוחות המבוטחים אל חברות הביטוח הגדולות, שעובדות באמצעות סוכני ביטוח מורשים. תפקידו של סוכן ביטוח מקצועי ואיכותי לעזור לנו ולענות על השאלות. דילן מספר כי בארה"ב ישנם אנשים רבים שקונים ביטוחים ישירות דרך האינטרנט ללא התייעצות או השוואה נכונה וכך מקבלים הרבה פעמים תעריפי פוליסות גבוהים ולא כדאיים. מהנסיון של נדלניר, חשוב גם לערוך השוואה בין סוכנויות ביטוח שונות, אנו עברנו כתוצאה מכך אל סוכנות ביטוח חדשה עם תנאים משתלמים טובים יותר. חשוב מכך, אנו עובדים עם מספר סוכני ביטוח עם התמחויות שונות. אם אינך מיומן או מקצוען בתחום השקעות הנדל"ן, יתכן ותתקשה לבצע ניהול סיכונים מקיף ונכון. זו טעות משקיעים נפוצה שתחשוף גם אותך לסיכונים גבוהים מיותרים.

מה חשוב למשקיעים לדעת על סוכן ביטוח נכס בארצות הברית ?

סוכן ביטוח ישר ואמין הוא איש של המשקיע ומייצג את האינטרסים שלו. במקרה של תביעה, חיובים וכדומה, סוכני הביטוח יכולים לטפל בבעיה ולעבוד מתוך המערכת בשביל המשקיע. הם מכירים את המערכת מלפני ומלפנים.

ישנן סוכנות ביטוח המתמחות בעבודה עם קהל המשקיעים הישראלי. במשרד כיום יש כ-200 לקוחות ישראלים שרוכשים ביטוח דרך הסוכנות. שתיים מהסיבות המרכזיות לפנייה לסוכנות ביטוח היא המרחק ומחסום השפה. 

מרחק. המרחק שלנו מהנכס הוא משמעותי ליכולת השליטה והתגובה שלנו. כאשר אנו נמצאים כמו במקרה זה במרחק של אלפי קילומטרים, אנו נשאף שיהיו לנו "אנשים בשטח" שרואים את טובתנו מול העיניים וייצגו את האינטרסים שלנו במקרה הצורך.

שפה. מחסום השפה הוא משמעותי גם במדינה דוברת אנגלית כמו ארה"ב.

מחסום השפה מקשה על הבנת הפרטים הקטנים, זיהוי המכשולים בדרך וניהול משא ומתן בצורה מיטבית.

גם אם אנו דוברי אנגלית רהוטה, הבדלי התרבויות והגישה יקשו עלינו להשיג את התוצאות האופטימאליות.

חשוב שיהיו לנו מקצוענים מקומיים שייצגו אותנו בצמתים החשובים.

משרד נדלניר עובד כיום עם סוכנות ביטוח נכסים אמריקאית אחרת המציעה שירות ותנאים טובים יותר למשקיעים ישראלים.

נתחיל מהשאלה הבסיסית, בשביל מה צריך ביטוח נכס?

מהות הביטוח היא הגנה. אנו מפחיתים את החשיפה שלנו לסיכונים ותמורת זאת אומנם גורעים מהרווח הצפוי שלנו. משקיעים בראש שקט למקרה ויהיו "הפתעות" בהמשך הדרך שיהפכו את ההשקעה ללא כדאית כלל. ביטוח נכס יכול להיות ביטוח דירה, ביטוח בניין מסחרי, בית מגורים או כל סוג אחר של נדל"ן. ביטוח נכס לבעלי בתים נועד כדי להגן על האחריות של המשקיע כלפי הנכס. מטרת הביטוח לשמש במידה ומוגשת תביעה כנגד בעל הנכס, לאפשר להעביר את התביעה לטיפול סוכן הביטוח יחד עם חברת הביטוח. אם וכאשר הביטוח נכנס לתמונה, יחסך מאיתנו המשקיעים התעסקות בניהול התביעה ומשמעויות התביעה, לא כולל השתתפות עצמית.

האם כדאי לבטח את הנכס ?

התשובה לשאלה תלויה באפיון של המשקיע. כדאי לבטח נכס בגלל שאחרת אנחנו המשקיעים כבעלי הנכסים משאירים את עצמנו חשופים לתביעות ועלויות גבוהות שעלולות לעלות על גובה קרן ההשקעה. זו גם הסיבה שכדאי לעבוד עם סוכנות ביטוח איכותית ואמינה, כך ישנו גורם מקצועי  שיטפל בהתנהלות מול חברת הביטוח.

חלק ב- ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית

מה זה עסקה בטוחה ?

ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. עסקה בטוחה היא יותר מהגנה על הנכס ולכן חשוב למשקיעים בנדל"ן להבין משמעות הביטוי בטוחה.

מה ההבדל בין ביטוח נכס לבין ביטוח אחריות על הבית?

במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל "מתי קרה הנזק ולמה" ולעומת זאת פוליסת אחריות תתמקד בשאלה "מה הנזק".

דילן מסביר שביטוח על הנכס חייב לעמוד בשני קריטריונים בסיסיים עבור כיסוי ביטוחי:

1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק.
2. הגורם להפסד הפוליסה. מי אשם? מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא. 

לעומת זאת, פוליסת ביטוח מסוג אחריות על הבית – מכסה לרוב מול בלאי שנוצר לאורך הזמן. למשל, סבסוד החלפת מערכות מכניות או החלפת גג.

בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו') אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.  

כדי ללמוד עוד על פוליסת אחריות לבית צפו בוידאו על HOME WARRANTY – כלי לייצר תזרים מזומנים יציב יותר בנכסים מניבים

האם שתי פוליסות הביטוח האלה מספקות לנמשקיעים כיסוי ביטוחי מלא?

לא. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – "הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש").
פוליסת ביטוח נכס לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה. פוליסת אחריות לבית עשויה לכסות מקרה כזה, אך ישנן פוליסות אחרות מתאימות יותר.

איזה ביטוח נכס הכי טוב לבעלי בתים המחזיקים נכסים מושכרים בארה"ב?

הביטוח המתאים ביותר תלוי במצב הנכס, למשל האם הנכס ריק, האם הנכס בשיפוץ, האם הנכס כבר מושכר. ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש. ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד. 

DP1 – הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.

DP2 – זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.

DP3 – הביטוח הטוב ביותר. זו רמת הכיסוי הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. היא מאפשרת כיסוי פתוח ורחב למעט חריגות המצוינות בפוליסה. ביטוח נכס כזה מתאים למשקיעים המחפשים הגנה גבוהה והוא גם טוב במיוחד לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים. 

סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה"ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות.

בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2.
מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי?
ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.

בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים.
הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.

מה ההבדל בין ביטוח נכס בבעלות חברה LLC לבין ביטוח נכס בבעלות אישית של יחיד?

במקרה של פוליסת ביטוח נכס הרשומה בבעלות חברה כגון LLC, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצת הבעלים היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד המחזיק בעלות ישירה על הנכס. קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה LLC בארה"ב ואגב גם חברה בע"מ בישראל, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה מייצרת עבור המשקיעים מחיצת "קו הגנה" נוסף בפני הסיכונים.

חלק ג – מה חובה על משקיעים לדעת על ביטוח נכס לפני השקעה בנדל"ן?

החלטה על השקעה היא מורכבת. משקיעים מתחילים אינם מבינים את הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו בעת ההשקעה בנדל"ן. בשביל לנסות ולמזער סיכונים אנו פונים בין השאר למוצרי הביטוח השונים אבל לא בהכרח מבינים מה הביטוח כולל ומה לא מכוסה (יודעים מה ההבדל בין ביטוח לאחריות? הנה סרטון). בנוסף, גם עבור מה שכלול בכיסוי ביטוחי הנכסים שלנו ישנם אותיות קטנות בהסכם עם משמעות גדולה למשקיעים כמו רמת ההשתתפות העצמית במקרה של תביעת ביטוח והכיסויים הכלולים בפוליסה. בואו נכיר את המידע הבסיסי שחשוב למשקיעים לדעת על ביטוח נכס לפי השקעה בנדל"ן.

מה היא השתתפות עצמית?

דילן מסביר תחילה על השתתפות עצמית, לדבריו זה הנושא הנשאל ביותר בעת רכישת פוליסת ביטוח. השתתפות עצמית היא חלק הסיכון שלוקח על עצמו בעל הנכס בעת רכישת הפוליסה, למקרה בו הוא יתבע החזר מחברת הביטוח. ההשתתפות היא לא חשבון שמשלם בעל הפוליסה. במקרה של תביעה, לא יידרש בעל הנכס לשלם מכיסו ישירות את עלות ההשתתפות העצמית, אלא זו תקוזז מסכום הפיצוי שיקבל. לעיתים, במקרה שבו חברת ביטוח נוספת מעורבת בתביעה, ניתן יהיה לקבל החזר עבור ההשתתפות העצמית, בהתאם לכיסוי של כל אחת מהפוליסות. 

דוגמא לסעיף השתתפות עצמית בביטוח נכס: אירוע שבו נפל עץ על הנכס ולאחר הסרתו, יש צורך לשפץ את הבית ולנקות אותו. עלות השיפוץ (הנזק) הוא 10K$, עלות ההשתתפות העצמית היא 1K$, הצ'ק שתקבל מחברת הביטוח יהיה על 9K$. במידה והעץ שנפל היה של בית שכן, אנו נקבל החזר על ההשתתפות העצמית מחברת הביטוח של השכן. 

מה הם הכיסויים בפוליסת הביטוח?

סעיפי כיסוי בביטוח הם רכיבי הפוליסה שמגדירים את תחומי האחריות של הביטוח. סעיפי כיסוי ביטוח כוללים לדוגמא את מבנה המגורים הראשי, מבנה נוסף בשטח, הרכוש האישי, דמי שכירות והוצאות נוספות כמו תשלום עבור טיפולים רפואיים שנגמרו בעקבות הנזק שהתרחש.  חשוב לוודא כאשר רוכשים את הביטוח כי הוא מציין במפורש את כלל מפרט הנכס כמו גדר, מחסן, חנייה לא צמודה וכן הלאה.

מה זה Perils? סעיף הסכנות בפוליסת ביטוח 

סעיף הסכנות מסכם את גורמי הסיכון שעלולים ליצור נזק לנכס המבוטח וכלולים בפוליסה שנרכשה. הגדרות אלו משתנות מפוליסה אחת לשנייה וחשוב לוודא כי סעיף זה תואם לצרכים שלנו. סעיפי סכנות שיוצגו לרוב הן אירועי טבע כמו ברקים, שריפה, סופות, רוחות, פיצוצים ואו אירועים אחרי מעשה ידי אדם כמו ונדליזם. ניתן לעשות אבחנה חדה בין הסכנות לכיסויים בכך שסעיף הסכנות מתייחס לשאלה "מה סיבת הנזק", כלומר מה הגורם לנזק. לעומת זאת, סעיף הכיסויים מתייחס לשאלה "מה קרה", מה תוצאה הנזק. בקיצור היחס בין סכנות לבין כיסויים הוא יחס של סיבה ותוצאה.

ראיתם שיש בפוליסת הביטוח שלכם אחריות להחלפת המבנה או אחריות נזקים לדייר? זה רק בהנחה שהסיבה לנזק כלולה בכיסוי הביטוחי שלכם. אם סיבת הסיכון לא כלולה – אין לכם כיסוי.

השיעור כאן למשקיעים חשוב מאוד, תבררו  מה סיבות הסכנה PERILS שכלולות בפוליסת הביטוח שלכם.

מה לא נכלל בכיסוי ביטוח נדל"ן בארה"ב?

הקרקע של הנכס לא מבוטחת כמעט לעולם. באופן כללי, ביטוחים נמנעים מלהתעסק ולבטח את מחירי השוק.
הביטוח יגדיר את "מחיר ההחלפה", כלומר, במידה של פגיעה ותביעה בנכס, יעריך הביטוח כמה יעלה להחזיר את הנכס למצבו הקודם (או להחליפו בזהה במקרה של נזק חמור)  ולא יתייחס כלל ירידה או עלייה בשווי השוק שלו. 

מה ההבדל בין שווי נכס בשוק לבין עלות החלפה בביטוח נכס?

שווי שוק הוא סקר שניתן לערוך בעזרת שמאי מקומי ולקבוע את מחיר הנכס כיום, בשילוב של מחיר הקרקע ומחיר המבנה. זהו תיאורטית המחיר שאנו נצפה לקבל בעת מכירה. עלות החלפה מנגד תהיה המחיר להחזרת הנכס למצבו הקודם בניכוי פחת מוגדר מראש המתחשב בגיל ומצב הנכס במקור. 

ישנם שני סוגים עיקריים של הצמדות בפוליסת הביטוח:
פוליסת החזר שווי מזומן : פוליסה שתיתן החזר מידי לפי סכום שנקבע מראש (שווי מזומן), ללא קשר לשיפוץ הבית. 

פוליסת החזר שווי החלפה-: פוליסה שתחזיר לאחר שיפוץ הנזק את עלות החזרת מצב הנכס לקדמותו, בניכוי פחת של גיל הנכס ומצבו המקורי.

לסיכום,

דילן ממליץ לבחור בפוליסה של שווי החלפה REPLACEMENT COST, משום שהיא מאפשרת לנו גמישות גדולה יותר בתביעות קטנות וגדולות. באופן כללי, לא תמיד משתלם להגיש תביעת ביטוח בשל ההשתתפות העצמית.

לבסוף, ערכו השוואת מדויקות, בדקו מה כוללת הפוליסה שמוצעת לכם והתאימו אותה לצרכים המדויקים שלכם.

חלק ד- מתי (לא) כדאי להפעיל את הביטוח? יתרונות וחסרונות בהפעלת פוליסת הביטוח

בחלק זה אנחנו מדברים על היבטי התביעה עצמה.

מה הם השיקולים לפני שמגישים תביעה לביטוח?

מה הבירוקרטיה והעלויות הצפויות בהפעלת הביטוח?

דילן מסביר סביר על ידי דוגמה:  נניח שיש נזק של 2000$ לנכס. סכום כזה לרוב יעיד שיש נזק קל, משהו מקומי ולא חמור מידי במבנה. מה הם השיקולים שלי כאשר אני רוצה להחליט האם להגיש תביעת ביטוח?
ראשית חשוב להבין, התביעות מיוחסות לנכס הספציפי, ולא לבעלים. במסגרת הפוליסה תופיע הכתובת המדויקת של הנכס, וההסתכלות הביטוחית עליו תהיה על כלל ההיסטוריה של הנכס ולא רק בזמן תקופת הבעלות של הבעלים הנוכחים.
כלומר, יכול להיווצר מצב שכאשר נגיש תביעת ביטוח, נגלה כי על הנכס שלנו בוצעו תביעות בעבר ואז יגדל התעריף משמעותית. 

בנוסף, אנחנו עלולים להגיע למצב שאף חברת ביטוח לא תרצה לחדש לנו פוליסה ולבטח אותנו. כמובן, במקרים קיצוניים יותר מאשר תביעת פוליסה אחת.

פעמים רבות, אם יש לכם חברת ניהול טובה, הם יוכלו לבצע את התיקונים בפחות ממה שהעריך הביטוח וכך משתלם יותר לטווח הארוך לשלם בעצמנו על תיקונים בסדר גודל כזה. כדאי לתבוע במקרים בהם הסכום הצפוי לפיצוי הוא גדול משמעותית. 

מה החסרונות בהפעלת פוליסת ביטוח?

אחד מן הקשיים מבחינתנו של שוק הביטוחים הוא חופש המידע. המידע הפרטי שלנו והיסטוריית התביעות שלנו חשופה בפני כלל חברות הביטוח. כך, במידה ונקבל סירוב לביטוח בעקבות ריבוי תביעות, ככל הנראה גם שאר חברות הביטוח לא יסכימו לבטח אותנו וכך נשאר קרחים משני הצדדים.

נושא נוסף שדיברנו עליו בראיון היה ביטוח אובדן שכר דירה. לגבי ביטוח זה יש תפיסה מוטעית בקרב רוב המשקיעים. אנשים נוטים לחשוב שבמידה ורכשנו ביטוח אובדן שכר דירה ויצא הדייר הנוכחי מהנכס, נוכל עכשיו במשך 3 חודשים לחפש בשלווה דייר חדש ונקבל את הפיצוי בהתאם. אז זהו, שלא. דילן מסביר, ביטוח שכזה הוא מה שהסברנו קודם – זה רק סעיף כיסוי. כלומר, זכאות לכיסוי אובדן דמי שכירות תלויה בסיבה שזה קרה. למשל, במידה והנכס ניזוק כתוצאה מאירוע טבע בזמן שיש בו דיירים משלמים, ואלו היו צריכים להתפנות, רק אז נקבל את הפיצוי בגלל שהסכנה הזו כלולה בסעיפי הסכנות שהביטוח מכסה את הפיצוי נקבל עד החזרת הנכס למצב ראוי למגורים. לרוב, השיפוי שנקבל יהיה לערך עד 45-60 יום, בהתאם לפוליסה הספציפית. לעומת זאת, אם שוכרים עזבו את הנכס, זו לא סיבה שכלולה בסכנות ואין כיסוי לאובדן דמי שכירות כאשר הבית ריק. 

מתי להתחיל הליך תביעת הביטוח?

נניח ואני מתחיל לחפש נכס/ השקעה, מתי אני אמור להתחיל את ההליך הביטוחי?

דילן טוען שאין תשובה פשוטה לשאלה הזו, כל מקרה לגופו וכך גם ההמלצות שלו.
חלק מן השיקולים יהיו מצב הנכס והאם יש בו דיירים שגרים בו.
במידה וישנם דיירים, אך אלו צריכים לצאת מהנכס כדי שאנחנו נכין אותו מחדש להשכרה, לרוב לא יהיה כדאי לרכוש או להפעיל פוליסת אובדן שכר דירה. במידה וההליך עתיד להתרחש מעל חודשיים, נשקול לרכוש פוליסת נכס פנוי.
במידה והנכס ריק מדיירים ואנו יודעים כי ייקח מעל ל-60 יום לשפץ את הנכס ולמצוא לו שוכרים, נרכוש את פוליסת הנכס הפנוי.  יתרון בפוליסה זו היא היכולת לשנות אותה לפוליסה "רגילה" או שנוכל לבצע שכתוב אוטומטי של הפוליסה ולהתאים אותה לצרכינו החדשים. 

באופן כללי, כאשר אנו רוכשים נכס בוודאי ובוודאי אם הוא בחו"ל, נבצע כמה שיותר בדיקות ולמידה כדי להבין שאנו מודעים לכל התרחישים והסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו. נתייעץ עם אנשי מקצוע, סוכני ביטוח וניצור את ההגנה הביטוחית הטובה ביותר עבורנו. ישנן המון אופציות עם הרבה דקויות, כדאי להיעזר באדם חיצוני מקצועי.

חלק ה –

בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל"ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו החמישי של הריאיון שערכתי איתו לאחרונה. (אם לא קראתם את המאמר הקודם, כדאי –בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח). במאמר הזה נדבר על פוליסת ביטוח נכס בארצות הברית, המגבלות שלה והטעויות הנפוצות שמשקיעים נוטים לעשות. 

פוליסת ביטוח בהשקעות נדל"ן בארה"ב – מגבלות וטעויות

בחלק זה נדבר על הפוליסה, המגבלות שלה והטעויות הנפוצות שמשקיעים נוטים לעשות.
אחת מן השגיאות שחוזרות שוב ושוב, בקרב משקיעי נדל"ן בארה"ב, היא ההבנה כי לפוליסה יש תאריך תפוגה.
בעלי נכסים נוטים לשכוח שפוליסת הביטוח שהם רכשו עבור הנכס שלהם היא זמנית ותפוג לעיתים ללא התראה.
שגיאה נוספת אך קשורה, משקיעים אומנם מבינים כי הפוליסה היא זמנית אך אינם מבינים כי יש צורך לחדש אותה.

פוליסת ביטוח נכס נדל"ן בארצות הברית- מה על המשקיעים לעשות כדי ליצור רצף ביטוחי?

דילן מסביר- יש הבדלים בין המשקיעים השונים, המקור שלהם וסוג ההתאגדות (אדם פרטי או חברה).
אם כמו במקרה שלנו, מדובר על משקיעים מחו"ל, אנחנו, סוכני הביטוח, נעשה שימוש בדוא"ל וקבצים שונים לעדכון המשקיעים. אז לרוב, כל עוד אנחנו עוקבים אחר המיילים שלנו, אנחנו אמורים להיות מודעים.
כמובן, השירות הזה יינתן לפי סוכן הביטוח שרכשתם דרכו, אין לו מחויבות משפטית לעשות כה.

במידה ורכשנו דרך אחד מאתרי הביטוח בארה"ב, נאלץ להתחבר או דרך VPN (רשת פרטית מדומה) אמריקאי או ישירות כאשר אנו נמצאים על אדמת אמריקה. לאחר שהתחברנו, אלו ישלחו אוטומטית הודעות עדכון או הודעה מראש על תעריף החידוש. תמיד כדאי להשוות את ההצעות שאתם מקבלים בין חברות וסוכני הביטוח, לא לשכוח לבדוק גם את הכיסויים (קראו על כיסויים וסכנות בפוליסה).

אם קיבלנו הצעת מחיר עבור אותם תנאי ביטוח, והצעת המחיר נעה בין 30$ הנחה ל-50$ תוספת במחיר, זוהי הצעה טובה.
חשוב להבין, ישנן עלויות נוספות בעת החלפת הביטוח שלא קיימות בחידושו. לכן, כל עוד לא נעשו שינויים חריגים, נעדיף להמשיך עם אותו הביטוח.
הטיפ שלי לשמירה על הסדר- בנוסף לבדיקה תדירה של המיילים, שימו תזכורות שנתיות לחידוש הפוליסות ביומן. 

ביטוח נכס נדל"ן בארצות הברית- תביעה לחברת הביטוח לפיצוי

במידה ושמרנו על הפוליסות שלנו תקפות והכיסויים והסכנות הכלולים בה אכן משקפים את הצורך שלנו, אנחנו עלולים להגיע למצב בוא נגיש תביעה לחברת הביטוח לפיצוי.
דיברנו במאמר ד' על היבטי התביעה השונים, באילו מקרים כדאי לתבוע ובאילו לא. אך כיצד עובד על התביעה עצמה במידה והחלטנו לתבוע? מה בעל הנכס צריך לעשות? 2 טיפים חשובים להתנהלות נכונה בעת הגשת תביעה לחברת ביטוח-
* כדאי להגיש את התביעה כמה שיותר מהר מרגע התרחשות הנזק. אנו מנסים לצמצם טענות של חברת הביטוח על תזמון התביעה ועל הסיבה שגרמה לה.
* תתעד הכל! צילומים וסרטונים מאזור הנכס, צילומי מסך של שיחות עם הביטוח, הקלטות של השיחות עם הביטוח וכו'. זהו צעד מנע, אין כוונה להתכונן למלחמה מול חברת הביטוח 🙂 כדאי להיות ערניים ולוודא שהכל מתועד. 

איך מגישים תביעה לחברת ביטוח בארה"ב?

לרוב ניתן להיכנס לאתר חברת הביטוח הספציפית ולהזין שם את המידע הנדרש להגשת התביעה כמו גם ידרשו תמונות ותיעודים של הנזק. החברות יאפשרו להתחיל את ההליך דרך האתר או נציג שירות אוטומטי ובהמשך יפנו ישירות אל בעל הנכס. זהו הליך פשוט ויחסית ידידותי. ניתן כמובן לפנות טלפונית לחברות הביטוח אך לרוב התהליך ילוו בהמתנות ממושכות ולא בהכרח יהיה יעיל יותר.

שימו לב! יש הרבה מאד הונאות ביטוח בארה"ב בפרט ובעולם בכלל. חברות הביטוח בודקות וחוקרות כל מקרה לגופו, לכן, שימו לב כי אתם מעלים את התיעוד בצורה המיטבית ומונעים כל ספק של חברת הביטוח בכם.

במקרים רבים, כאשר בעלי נכסים נעזרים בסוכן ביטוח, הם חושבים שהסוכן "יסגור את הפינה". לא כך הדבר, זוהי האחריות הבלעדית של בעל הנכס להגיש את התביעה. סוכן הביטוח יעזור ויתמוך במסמכים ובהכוונה אך זוהי פעולה שמבצע הבעלים של ההשקעה, אלא אם הוא שוכר חברת ניהול ואז זו עושה את העבודה בשמו.
לסיכום, דילן מספר כי רבים מהלקוחות שלו לא חשבו שיש צורך בביטוח עד היום שבו הם היו צריכים אותו. לעיתים זה נראה לנו כסף מבוזבז אך המלצה חמה של דילן היא לא לחסוך בביטוח, Better safe then sorry.
אם אתה איש עסקים טוב, ואתה רוכש נכסים, פשוט תגן עליהם, חשבו על הסיכונים ותנהלו אותם בחוכמה.

רוצה ללמוד עוד על ביטוח נכסים למשקיעים בנדל"ן בארצות הברית?

אנו מזמינים אותך לקרוא את הדריך המפורט לביטוח נכסים מניבים במאמרים הבאים :

המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א' : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב' : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג' : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד' : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ה' : מגבלות וטעויות שמשקיעים מבצעים