מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל"ן בארה"ב?

---

איך אפשר לפגוע במטרה, אם לא מאפיינים אותה?

לעתים קרובות אני נפגש במשקיעים שמציירים כמטרה למצוא השקעה עם התשואה הגבוהה ביותר ובסכום ההשקעה הנמוך ביותר.

חשוב להבין כי גם השקעת בנדל"ן וגם השקעה בניירות ערך היא הכללה רחבה מדי. ישנן השקעות בתשואות גבוהות בשני האפיקים. לכן כדי לקבוע מטרה נבונה, השאלה הנכונה לצורך קבלת החלטות היא מה הסיכונים שהינך רוצה ומסוגל לספוג? ורק אז, ומבין מרחב אפשרויות אלו, לשקול מה אפיק ההשקעה המשרת את מטרתך בצורה הטובה ביותר.

למשל, במידה והינך משקיע כסף אחרון שלך, הון שהוא קריטי לך בעתיד הקרוב, אז ברור שהשקעות ספקולטיביות בפרויקטי אקזיט נדל"ן או במיקומים חלשים כאלו או אחרים ו/או מניות ספקולטיביות בתשואה גבוהה אינן עמדת ההשקעה המתאימה לך, ובלי קשר לכך שהתשואה גבוהה מאוד.

לכן אנו נתמקד כאן בהשוואה ממוקדת לגבי השקעות סולידיות יותר בשני האפיקים. בהקשר הנדל"ני תובנה זו מסבירה מדוע אנו ממוקדים בקליבלנד אוהיו בביצוע השקעה ישירה של נדל"ן להשכרה, ועל כך נפרט בהמשך.

---

המקבילה הקרובה ביותר לכך בהשקעות בניירות ערך, היא השקעה במניות בסגמנט סולידי יציב אשר מחלקות דיבידנד. גם במגמה זו אין מדובר בחלוקות חודשיות וישנה אפשרות ליצור זאת במאמץ רב של בניית תיק מתאים בלבד.

לכן נמקד את השאלה. מה עדיף – מניות מחלקות דיבידנד או נדל"ן להשקעה?

אפשרות אחת היא גם – וגם. כך ששאלה מדויקת יותר היא כיצד להקצות בין האפיקים. עם זאת, השאלה שלנו יוצאת מנקודת הנחה שבמציאות לוקחים החלטות בין חלופות כי מה לעשות שהון ההשקעה מוגבל.

אני רוצה לשתף אתכם במקרה בוחן. אני עבדתי כמהנדס בחברת התרופות טבע כ-11 שנים. אני יכול להעיד מניסיוני במהלך השנים הרבות כי מדובר בחברה נהדרת! פגשתי בטבע אנשים נהדרים והמקצועיים ביותר בתחומם. למדתי המון וראיתי אנשים מוכשרים ומחויבים ביותר לחברה ולהצלחתה. הרגשנו תחושת כבוד לעבוד בחברה הישראלית המצליחה ביותר. ספינת הדגל.

במבט חיצוני, חברת טבע נחשבה כמנייה למשקיעים סולידיים. חברה המחלקת דיבידנדים בצורה יציבה ועקבית. בעקבות צירוף אירועים ונסיבות מחיר מניית החברה צלל ומשקיעים איבדו ומחקו את מרבית הונם!

לצורך העניין, היתרון בהשקעות דיבידנד היא שבאסטרטגיה ארוכת טווח ניתן לדבוק בגישת תזרים המזומנים וההכנסה החודשית מחלוקת הדיבידנדים, ועם זאת החברה שלא במפתיע במצב עניינים זה הודיעה על שינוי במדיניות חלוקת הדיבידנדים.

בהשקעות נדל"ן להשכרה אין דבר כזה!! נניח ושוק הנדל"ן יורד, האם בעקבות כך מעכשיו מותר לשוכרים לגור בבתים בלי לשלם שכר דירה?!

---

מבחן ב': החזר שוטף על ההון VS. תשואה מצרפית
החזר שוטף על ההון הוא הכסף שנכנס לך לחשבון השנה בבנק ביחס לסך כל ההשקעה שלך. נניח והשקעת סכום של 300 אלף שקל, ונכנס לך לחשבון הבנק בסוף השנה סה"כ 24,000 שח. אז ההחזר השוטף על ההון הוא 8%.

---

תשואה ויעילות של ההשקעה בנדל"ן בארה"ב

שוק ההון ושוק הנדל"ן הינם שווקים בעלי רמות יעילות שונות מהותית. בהכללה שוק ההון יעיל יותר. כלומר היכולת להשיג רווחים מאי יעילות השוק נמוכה.

למשל, בנדל"ן נפוצים יותר מצבים של רכישת נכס בהנחה על מחיר השוק שלו בעקבות מגוון סיבות ושלל אירועי החיים כגון גירושין, נכס בירושה, מעבר דירה ולחץ למכור מכל סיבה אחרת. נוסף על כך, ישנו גורם אי יעילות בכך שבשוק הנדל"ן ישנם מוכרים רבים אשר בגלל חוסר ידע אינם מתמחרים את הנכס שלהם כראוי. בכל מצבים אלו, נכסים אלו צפויים לזוז מהר מאוד גם בשוק הנדל"ן, ועם זאת באמצעות ידע ותשתית מקצועית במיקום ההשקעה באפשרותך להשיג הזדמנויות אלו, ובכך טמון ערך רב של התשתית המקומית אשר פיתחנו בעמל של שנים רבות בעבודה בארה"ב.

אנקדוטה חשובה בהקשר זה היא משקיעים ישראלים ברובם צעירים אשר אני פוגש לעתים בקליבלנד והגיעו לראות נכסים ולקנות דרך ברוקר אמריקאי במטרה לחסוך גורם אמצע וליווי מקצועי. בדרך פעולה זו, כיצד ניתן ליהנות מהיתרון  בעמדת השקעה עם פער ידע לטובתך על פני הברוקר והמוכר? היכן התשתית והיכולת להשיג את ההזדמנויות יוצאות הדופן בשוק? הרי במקרה הטוב באמצעות ברוקר טוב ואמין צפוי להשיג נכס ממוצע בשוק. ובעבור זה כבר השקיעו טיסה ושהות.  אפילו ברכישת נכס הזדמנותי, עדין לאחר הרכישה המשקיעים נאלצים להתמודד עם ההשלכות ולפתור את כל אתגרי התפעול לבד, לבצע תכנית עסקית מספרית מדויקת, לבצע בדיקה מקצועית של המבנה, תכנית שיפוץ מקיפה ונכונה צוות אמין לניהול שוטף וכיוצא בזה. כאשר הזדמנויות טובות הם עניין של מהירות תגובה, מדובר בדרך פעולה קשה להשגת תוצאות מיטביות אלא לאחר השקעה של זמן ומשאבים כדי לבנות את התשתית.

---

• מגורים הוא צורך בסיסי –  חשוב למקד ולהבהיר שוב כי מאמר זה משווה לגבי השקעת נדל"ן לרכישה ישירה בבעלות שלך ולצורך השכרה. כאמור ישנן השקעות נדל"ן אחרות שהן מסוכנות מאוד. כאשר מדובר במגורים, מדובר בצורך אנושי בסיסי. אני לא יודע אלו חברות ואלו שווקים חדשים יהיו בעוד 20 שנה ויותר, אני כן יודע שאנשים עדיין יצטרכו לגור במקום מסוים ולכן יהיה שוק נדל"ן לרכישה-מכירה ו\או השכרה. הבנת בסיס השימוש היא חשובה ביותר כדי להעריך מהותית את רמת הסיכון בכל השקעה. מקרה בוחן יפה לזה בספרים ומאמרים על אסטרטגיית ההשקעה של המשקיע האגדי וורן באפט, ובחינה מדוקדקת בפרופיל הנכסים שרכש אשר בבסיסם מוצרים ושירותים חיוניים ונפוצים.
• סיכון איבוד הקרן בחשיפה לשוק ההון בהשקעות לטווח בינוני-קצר גבוה יותר מאשר בהשקעה בנדלן להשכרה סולידי לטובת קבלת הכנסה חודשית צפויה. כל זאת בהנחה שהמשקיע מוכן להמתין ולהחזיק בנכס לטובת הכנסה חודשית ועד לזמן המתאים בשוק למכירה. בהקשר זה מומלץ ללמוד על מחקר הרווארד בנושא שוק הנדל"ן המחזורי בקישור כאן, כדי להבין כיצד אנו יכולים להגן על קרן ההשקעה שלנו.
• נכס פיזי – אנו מבצעים השקעה ישירה בנדל"ן כזו שהינך הבעלים הרשום בטאבו האמריקאי על הנכס (Warranty deed). בדיוק מהסיבה הזו השקעות נדל"ן כמשתתף בקבוצת השקעה זהו סיכון גבוה יותר! זאת מפני שאין לך שום בטוחה נדל"נית אשר רשומה על שמך כבעלים, אלא יש לך מניה בחברה שמשקיעה בנדל"ן. אם כבר, עדיף להשקיע במניות של חברות בבורסה או מדדים אשר מתמקדים בהחזקות נדל"ן. בכל אופן בשני המקרים יש חשיפה אל ביצועי החברה והשוק, ואין לך את הביטחון שבבעלות ישירה על נכס נדל"ן פיזי מוחשי!
• מה חושבים הבנקים על הסיכון – דוגמא טובה להמחשת ההבדל המהותי בסיכונים בין השקעה בני"ע לרכישת נדל"ן למגורים או השכרה היא שאם תלך אל הבנק ותבקש מימון על תיק מניות שלך בשווי מיליון שקלים, תגובת הבנק תהיה הרבה פחות אוהדת מאשר לבקש מהבנק מימון עבור נכס בשווי מיליון ש"ח. למה? כי להערכת הבנק השקעה בנדל"ן מעניקה להם בטוחה טובה יותר לכסף שהם נותנים לך. התובנה היא שבלי קשר לשאלת ביצוע המימון על השקעת נדל"ן, לתפיסת הבנקים בהכללה נדל"ן היא השקעה עם בטוחה טובה יותר!

הראינו כי הן במבחני המשוואה בצד הסיכוי והן במבחני צד הסיכון, ישנם יתרונות מובהקים לטובת השקעה ישירה בנדל"ן להשכרה לעומת השקעה בשוק ההון.

למדנו על האפשרות ליצור הזדמנות רכישה נדל"ן ביחס למחיר השוק וכמו כן למנוע ו\או לשכך סיכונים באמצעות יתרון ידע ושימוש בתשתית מקומית מקצועית, בדוקה ומהירה לפעולה.

דרך פעולה להשקעה כזו באמצעות ליווי מקצועי בדוק ומוכח,  גם נותנת מענה  לאתגר בניהול שלט רחוק. צירוף יתרונות אלה מאפשר לקחת החלטה משמעותית ולהשקיע הון משמעותי במקום לבצע החלטה קטנה של רכישה בחלק קטן מהסכום הפנוי להשקעה בלבד.

מה הבעיה באי החלטה או לקיחת החלטת השקעה קטנה?
אסיים בכך כי באופן טבעי בכל החלטת השקעה משמעותית ישנו קושי מנטלי, ולכן לעתים ברירת המחדל אי השקעה כלל או השקעה חלקית בלבד ובקיצור הימנעות מלקיחת החלטה משמעותית באמת. החלטה זו שקולה להשארת הכסף בחסכון בנקאי וגוזרת עליך כישלון כלכלי בטווח הארוך מפני הריבית האפסית, ומפני שכוח הרכישה של הכסף שלך יורד עם השנים בעוד מחירי הבתים בטווח ארוך ממשיכים לעלות ולברוח מהישג ידך, עובדה אשר הוכחה באופן סטטיסטי-היסטורי בטווח ארוך.

איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא