אוניברסיטת הרווארד בארה"ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה"ב נעים בצורה מחזורית בטווח זמן של בין 12-20 שנה. המחקר גם הצביע על אבחנה נוספת מעניינת כך שרק אחת לכ-100 הופיע מחזור בו שוקי נדל"ן ירדו בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית מתנהגים שווקי הנדל"ן רבים בארה"ב. נלמד באילו אזורים טמונות הזדמנויות ההשקעה בעת הזו, כיצד לזהות אותן, וכיצד ניתן לבנות עמדת השקעה סולידית לטווח הבינוי והארוך בעלת ביצועים מרשימים התומכים בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה"ב ולא בישראל.
איך לבחור השקעת נדל"ן? – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא
המחזוריות בשוק הנדל"ן בארה"ב
שווקי נדל"ן רבים בארה"ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.
- היצע הקרקע – בניגוד לישראל, בארה"ב ישנן מדינות בהן יש מטרופולינים רבים שמוקפים בערי פרברים שלווים. באופן טבעי, בערי הפרברים ישנן חלקות אדמות רבות הפנויות לבנייה. לעומת זאת, באזורים שבהם אין מספר רב של אדמות הפנויות לבנייה נוכל להיתקל באזורי יוקרה ובאזורים שאינם נכנסים לתבנית המאקרו של המחזוריות, כגון: מנהטן, בוסטון וכן הלאה.
- עלויות הבנייה – מפני שבארה"ב הבירוקרטיה אינה רבה, באופן יחסי, ניתן לבנות במהירות בית חדש במחירים המתחילים ב-120 אלף דולר לבית של כ-100 מ"ר. כלומר, המשמעות היא שכאשר מחירי בתים קיימים ישנים מתקרבים לעלויות הבנייה אז ישנו עיוות שוק, וזאת בגלל שעדיף לבנות בית חדש מאשר לרכוש בית ישן במחיר דומה. יתר על כן, אם נסתכל על כך מנקודת מבטו של שמאי נדל"ן אז ניתן לייחס, באופן שמרני, פער של 20% בין המחיר הנדרש לבית חדש לבין המחיר לבית קיים, וזאת בהנחה וכל שאר המאפיינים מסביב הם דומים.
הירידות והעליות במחירי השוק
בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל"ן בארה"ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-20 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על אחוזים בודדים בלבד, ועם זאת כדי לשים את הדברים בפרספקיטבה הנכונה גם תיקון בגובה של בין 15% ל-20% בטווח זמן אל אחת ל12-20 שנה עדיין מאפשר ליצור מרווחים משמעותיים מתשואות שוטפות על ההון ומרווח הון נצבר שממילא מחזירים את גובה ההשקעה ואף מעבר לכך משמעותית..
חשוב לציין כי באופן סטטיסטי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל"ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה"ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של עד כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.
חשוב להבין כי אין דבר כזה "שוק הנדל"ן בארה"ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל"ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.
צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל"ן?
ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל"ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה"ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל"ן יצליח לצפות את לוח הזמנים הצפוי של אותו מעגל מחזוריות וידע לזהות בועות מחירי נדל"ן וגם הזדמנויות לרכישת נדל"ן המתומחרות היטב בעת הנוכחית. אנו נציג בהמשך מקרה בוחן לעניין זה, המסייע לענות לשאלה כיצד לזהות איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב.
רוצה לקבל את המחקר המקורי של הרוארד בנושא השוק המחזורי?
מוזמנים לקרוא אותו בדף הפייסבוק של נדלניר. חפשו בפוסטים שלנו את המילה HARVARD.
האם מעניין אותך ללמוד את שוק הנדל"ן האמריקני, לקבל עדכונים על מחקרים , הזדמנויות חדשות ועסקאות בזמן אמת?
אז אנו מזמינים אותך להצטרף אלינו כחבר לדף נדלניר בפייסבוק.
מקרה בוחן – בחינת אזורי השקעה עם פוטנציאל מרווח הון משמעותית גלום כבר ברגע הרכישה
אחד היתרונות בארצות הברית היא שניתן לבדוק כל טיעון בכדי לאמת שמדובר באמת עובדתית. כאשר ניפגש אני מבטיח לך שלא תצליח למצוא שאלה אחת שלא אהיה מסוגל להראות לך כיצד תוכל לבדוק בעצמך ובקלות את המידע ברמת דיוק גבוהה ביותר.
מאחורי מאמר זה ניצבת השאלה – איפה כדאי להשקיע עכשיו בנדל"ן בארצות הברית? באילו אזורים מסוכן להשקיע והיכן ישנה הזדמנות, אם בכלל?
לעוקבים אחרי נדלניר ידוע שהתחלנו להשקיע לפני כעשור באטלנטה ומכרנו את כל הנכסים שם השנת 2017. מאז שנת 2014 אנו רוכשים נכסים בצפון מזרח אוהיו. מדוע?
ישנן מספר סיבות לכך, וכרגע אנו נדגים בקלות שאחת הסיבות המרכזיות היא האפשרות לרכוש נכסים במחירים נמוכים וזולים משמעותית ביחס למחירי המחזור הקודם.
דוגמא להמחשה:
נכס אשר נרכש בתכנית ליווי מקצועי של נדלניר למשקיע ישראלי בדיוק כמוך בסכום של 47500 דולר בשנת 2019. אותו הנכס נרכש בשנת 2014 במחיר של 114900 דולר!
תצלום מתוך אתר המחוז. בשנה האחרונה אנו עדים לתחילה של מגמת עלייה חזקה יותר. אנו צופים שתהליך המחזוריות שהוכח סטטיסטית הסטורית באופן מובהק, יסגור את פער המחירים במוקדם יותר מאשר במאוחר.
כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?
לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל"ן בארה"ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל"ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם גם בתחשב במחיר הנוכחי ביחס למחזורים קודמים, ובבחינת עלויות הבנייה של בתים חדשים באותו האזור. באופן זה ניתן ליצור מרווח הון פוטנציאלי משמעותי גלום כבר בשלב הרכישה.
אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג'ורג'יה אל השקעות באזורים נבחרים ערי בפרברים סובבים למטרו קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.
רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר "מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?".
רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!
איך לבחור השקעת נדל"ן? – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
שתפו את הפוסט
