משקיעים רבים מישראל המחליטים להשקיע בנדל"ן בארה"ב אינם מודעים להבדלים בין רכישת נכס באופן פרטי לבין רכישת נכס על שם חברת LLC בבעלותם, ולכן עלולים לבחור באופציה שנראית פשוטה יותר אך לטווח ארוך עלולים לשלם עליה ביוקר. על מנת לדעת את ההבדלים יש להבין מה זה LLC ואיך זה קשור לרכישת נכס בארה"ב. על כך נענה במאמר הבא.

איך להשקיע בנדל"ן | הגנות ביטוחים וניהול סיכונים – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

*המידע לא מחליף ייעוץ עם עו”ד ורו”ח המתמחים בשוק האמריקאי*

מה זה LLC?

מהי חברת LLC בהקשר של השקעות נדל"ן בארה"ב?

חברת LLC היא שיטת רישום של חברות הנהוגה בארצות הברית. רישום חברת LLC מתבצע בכל מדינה בארצות הברית שמאפשרת זאת ובהתאם לכך חלים על חברות LLC כללים שונים, שוב בהתאם למדינה שבה החברה נרשמת. חשוב לציין שמדובר בחברה לכל דבר ועניין ובאמצעות החברה ניתן לבצע את מרבית הפעילות המסחרית הרלוונטית להשקעות נדלן בארה"ב או יזמות אחרת בארצות הברית.

בניגוד לחברה רגילה, בעלי הזכויות של חברת LLC נרשמים כחברים (ולא בעלי מניות) והחברה עצמה מוגדרת כשותפות ולאו דווקא כהתאגדות או חברה. שלא כמו חברה רגילה, חברת LLC "מתארגנת" ולא "מתאגדת" או "נרשמת" ורישום התקנון והזכויות בה מוגדרים ב"הסכם פעילות" (Operating agreement).

יתרונות בהשקעה דרך LLC:

• יתרון לוגיסטי:
  משקיע מישראל המשקיע בנדל"ן בחו"ל מנהל את אפיק ההשקעה ב"שלט רחוק". הוא איננו נמצא בסמיכות פיזית וגאוגרפית לנכס ולכן פעמים רבות כלל לא מבקר במקום. הקמת חברת LLC לטובת ההשקעה היא פתרון מצוין לניהול אפקטיבי ויעיל של הנכס מרחוק. חברת LLC מקלה על המשקיע ויכולה במקרים מסוימים לחסוך הגעה פיזית לארה"ב לטובת סוגיות טכניות-ביורוקרטיות כמו חשבונות בנק, חתימות מול עורכי דין ונוטריונים, רישומים שונים מול העירייה והמחוז או העברת חשבונות הבתים על-שם הLLC ומקל בניהול שלל פעולות נוספות.
• יכולות ניהול להשקעה:
  כאמור, משקיע ישראלי שפועל בעזרת LLC נהנה מיכולת לפתוח חשבון בנק בארצות הברית מרחוק וזאת בשונה מפתיחת חשבון בנק אישי שמחייב נוכחות פיזית. ניתן לקרוא עוד על כך במאמר: פתיחת חשבון בנק בארצות הברית.
• מיסוי נכסים:
  עניין הקמת הLLC הוא נושא משפטי ואינו נושא מיסויי במהותו. אמנם לחברת LLC ישנה מצד אחד חבות בהגשת דוח נוסף ברמה הפדרלית אך מעניקה יתרונות חשובים כגון האפשרות לשכך חשיפה על הנכס מנושא של מס ירושה על נכסים כקבוע בחוק בארצות הברית (בישראל: אין מס ירושה על נדל"ן), וגם במקרה של הכנסות גבוהות להשיג הורדה אפקטיבית בשיעור המס  זאת באמצעות רישום נבון של בעלים על שם LLC. למשל, ניתן לצרף כבעלים גם את בת הזוג, הילדים ואו כל שותף אחר.
• הגנה משפטית:
  ישנה הפרדה בין חבות החברה לבין הבעלים שלה – חברת LLC מאפשרת הגבלת חבות והפרדה משפטית בין הבעלים לבין החברה, כך שאין אפשרות לתבוע את הבעלים באופן אישי. כמו כן, LLC מאפשר לבעליו להגביל את החשיפה של ביצועי ההשקעה ליתר הנכסים שברשותו. כלומר, במידה ואדם כלשהו בוחר לתבוע את ה-LLC, תביעה זו לא תסכן את יתר נכסיו של המשקיע ולכן מדובר בעצם ברובד נוסף של הגנה משפטית עבור המשקיע.
• הגדרה נוחה של מבנה בעלות:
  בחברת LLC אין הגבלה על מספר השותפים והבעלים ובנוסף הם לא מוגבלים במקום מושבם הגאוגרפי. על כן, LLC מאפשר להשקיע יחד עם מספר שותפים בנכס בודד. בנוסף, ניתן להשקיע בחו"ל יחד עם חברים ואו בני משפחה אחרים תוך הגדרה מסודרת של אחוזי בעלות על הבית שנרכש.
• מימון ואו מינוף נכסים:
  הדרך הפשוטה והמסורתית שאנו מכירים למינוף נדל"ן היא המשכנתה הבנקאית. מוצר מעין זה קיים גם בארה"ב. מעבר לכך, ישנן אפשרויות מתקדמות לבנות תיק נכסים ולמנף את התיק כולו באמצעות מימון מחדש CASH OUT REFINANCE. כחלק מתהליך זה בו אנו מסייעים למשקיעים לבצע מהלכים מתוחכמים נדרש גם הבנייה נכונה של התיק באמצעות חברה LLC.

חסרונות בהשקעה דרך LLC:

• מגבלות במימון ומינוף:
  לרוב במקרים של נכס בודד ואו במקרים שהבנק מעוניין בחבות פרטית על החוב, על LLC יש מגבלות שונות בקבלת מימון ובביצוע מינוף להשקעות הנדל"ן הרשומות דרכו. למרות חיסרון זה, ניתן לשנות רישום מ-LLC בעלות כספית חד פעמית ונמוכה במיוחד.
• תלוי בבעלים :
  LLC יכולה להתפרק בעקבות מותו או פשיטת רגל של בעלים יחיד, בניגוד לתאגיד אשר יכול להתקיים לנצח.
• מטרה סופית :
  LLC לא יכול להיות אופציה מתאימה כאשר המטרה של המייסד היא בסופו של דבר להפוך לחברה הרשומה לציבור.
• עלות כלכלית :
  הקמה והחזקה של LLC עולה כסף. בדומה להחזקת חברה בישראל, גם בארצות הברית יש עלויות שנתיות ועלויות חודשיות לצד עלויות דיווח מס נוספים שכרוכים בהגשת דוחות LLC. אך חשוב לזכור: עלויות אלו משתנות ממדינה למדינה וישנם מקומות (אוהיו, מישיגן לדוגמה) בהם עלויות ההחזקה והחידוש של LLC נמוכות עד כדי אפסיות. לעומת זאת ישנם מדינות (קליפורניה לדוגמה) בהם מדובר בעלויות משמעותיות מאוד שהופכות את הנושא להרבה פחות משתלם.

לסיכום,

ככלל ההמלצה ברוב המקרים נוטה לכיוון פעילות באמצעות חברה LLC. עם זאת, ההחלטה בעד או נגד השקעה באמצעות LLC תתקבל בצורה שונה בכל מדינה ומדינה בארצות הברית ובהתאם לאופי המשקיע והנכס(ים) להשקעה.
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

איך להשקיע בנדל"ן | הגנות ביטוחים וניהול סיכונים – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצה ללמוד עוד? אני מזמין אותך לקורס המקוון לביצוע עסקאות נדל"ן בו ניתן ללמוד את השיטה הייחודית של נדלניר להשקעה ישירה, מוצלחת ומנוהלת סיכונים ברכישת נדל"ן להשקעה בארה"ב.

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!