השקעות נדל”ן בארה”ב – המדריך לפתיחת חשבון בנק בארה”ב

ישנם יתרונות רבים ומשמעותיים לפתיחת חשבון בנק בארה”ב עבור ניהול הכספים בהשקעות נדל”ן מניב באמריקה. ניתן לפתוח חשבון בנק עסקי בארה”ב מישראל די בקלות, וישנה גם אפשרות לפתיחת חשבון בנק פרטי בארה”ב מהארץ. עם זאת חשוב לדעת שאין חובה בהכרח לפתוח חשבון בנק. להבהיר, המידע הניתן לכם כאן הינו אך ורק סקירה על סמך ניסיון אישי וניסיון בליווי משקיעים ישראלים כבר מספר שנים בביצוע השקעות נדל”ן ישירות במספר מדינות בארה”ב, ובהתבסס על מספר עסקאות דו ספרתי של נכסים מניבים בקליבלנד אוהיו, רכישת בתים להשקעה באטלנטה ג’ורגי’ה, קנייה ומכירת בתים בדטרויט מישיגן.

עם זאת, פתיחת חשבון בנק אמריקאי בכל מדינה יכולה לשמש אותך מצוין ללא קשר אם הנכסים המניבים שלך בג’קסונויל פלורידה וחשבון הבנק נמצא בכלל בניו-יורק.

כאמור, המידע אינו מחליף את הצורך ביעוץ משפטי ויעוץ מס מאת מומחים בתחומים אלו. במידה ותרצו הפנייה למומחים בתחום המשפטי או בתחום המס נשמח לעזור. פנו אלינו בהודעה דרך דף צור קשר ובקשו הפנייה.

על סמך נסיוננו, אנו נסביר ונענה בפירוט על השאלות הבאות:

מה בדיוק הצורך בפתיחת חשבון בנק אמריקאי?

איך ניתן לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

איך להתייחס לשיקולים משפטיים והיבטי מיסוי הקשורים בחשבון הבנק בארה”ב?

מה בדיוק הצורך בחשבון בנק אמריקאי עסקי או פרטי?

 

מעוניין\ת לפתוח חשבון בנק בארה”ב? צור קשר וציין בהודעה את בקשתך.

האם משקיע נדל”ן בארה”ב חייב לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

לא. אין חובה לפתוח חשבון בנק בארה”ב. ניתן לבצע העברות ישירות מחשבון הבנק שלך בישראל ישירות אל חשבון היעד בארה”ב. ממילא, אם נעביר כסף לחשבון בנק בבעלותךבארה”ב, תצטרכו אחר כך לבצע העברה נוספת אל חשבון העו”ד המטפל בעסקה. כמו כן, ניתן להפקיד צ’קים אמריקאים בישראל, או לחילופין ניתן לקבל הכנסות מארה”ב בהעברה ישירה אל חשבון הבנק שלך בארץ.

בנוסף, על מנת להשקיע בארה”ב ברכישת נכסים על שמך הפרטי או באמצעות מבנה משפטי אחר כמו חברה LLC , אין זה אומר שחובה עליך לפתוח חשבון בנק אישי או חשבון בנק עבור הLLC. כלומר בשורה התחתונה, ניתן להשקיע בנדל”ן בארה”ב גם בלי חשבון בנק אמריקאי.

אותו הדבר לגבי חבות המס. אנו לא מתמקדים כאן בנושא חבות המס והוא נושא לבירור נפרד. רק נציין שלהבנתנו אין קשר בין חבות המס לבין פתיחת חשבון בנק. לכן, בפרט גם אין קשר לסוג חשבון הבנק שתבחרו לפתוח, בין אם זה חשבון בנק LLC  או חשבון בנק אישי על שם המשקיע.

לסיכום, אם אין חובה לפתוח חשבון בנק בארה”ב לצורך השקעות נדל”ן, אז השאלה היא מה בדיוק הצורך והאם זה בכלל כדאי?

אז למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

ישנן סיבות טובות מאוד מדוע כדאי לישראלים המשקיעים בנדל”ן באמריקה לפתוח חשבון בנק מקומי בארה”ב. אלו הן הסיבות החשובות:

  • יכולת ביצוע השקעות נדל”ן ישירות

  • הוזלת עלויות המרת כספים ועלויות העברת כספים מישראל אל ארה”ב

  • קלות ויעילות ניהול שוטף של הכנסות והוצאות הנדל”ן המניב

בגלל הPOF.

כדי לבצע רכישה ישירה של נדל”ן בארה”ב יש להוסיף אל הצעת הרכש מספר מסמכים. אחד המסמכים הנדרשים הוא מסמך הוכחת הון, שנקרא באנגלית POF.  אלו ראשי תיבות של PROOF OF FUNDS. כלומר, הוכחה שיש לך את הכסף לרכישת הנכס. תדפיס חשבון בנק שמראה את היתרה היא דרך פשוטה ומקובלת לתת POF.

הבעיה היא שהסטנדרט בארה”ב הוא תדפיס של חשבון בנק אמריקאי. לכן, למשקיע הישראלי המתחיל יהיה קשה לתת הצעות רכש איכותיות כאשר הוכחת ההון שלו היא תדפיס אישור מבנק ישראלי ולא תדפיס רגיל של בנק אמריקאי. משקיע אשר רוכש ישירות בתים בארה”ב נותן הצעת רכש למוכר הנכס. לעומת זאת, עבור משקיע אשר רוכש דירה להשקעה מחברת שיוק נדל”ן אין כלל צורך בPOF.

להבהיר, שיטת השקעה ישירה היא בעצם לרכוש נכס ישירות בארה”ב. הסיבה שכדאי לטרוח לרכוש נכסים בשיטת השקעה ישירה היא מכיון שזו הדרך הכי משתלמת לקנות בתים בארה”ב. אין דרך אחרת לקנות בתים פרטיים בארה”ב מתחת למחיר השוק.

שיטה זו יכולה לחסוך לך עשרות אלפי דולרים לעומת רכישת נכס דומה מחברת נדל”ן ישראלית.

כדי ללמוד עוד על השקעה ישירה בנדל”ן בארה”ב, ניתן  להוריד כאן חינם את מדריך ההשקעה הישירה בנדל”ן בארה”ב.

בשביל הוזלת עלויות העברת כספים.

ניתן להוזיל עלויות המרה ועלויות העברת כספים מישראל אל ארה”ב, ומארה”ב אל ישראל כדי לבצע רכישה של בתים בארה”ב יהיה עליך להעביר את הכסף מישראל אל ארה”ב. הדרך המקובלת היא להעביר את הכסף לחשבון נאמנות של העו”ד שסוגר את העסקה. תהליך זה של סגירת העסקה נקרא טייטל TITLE.

במידה ונתקלתם בעסקה בה אינכם נדרשים להעביר את הכסף אל ארה”ב תיזהרו מאוד כי יתכן ומדובר בעוקץ. אין לבצע עסקה ללא עו”ד טייטל ויש להתעקש ולודא שהכסף עובר אך ורק אל חשבון הנאמנות של העו”ד המטפל בסגירת העסקה. אני מדגיש שוב, בשום פנים ואופן לא להעביר כסף ישירות למוכר.

טיפ! רוב המשקיעים טורחים רבות לחסוך כל דולר במחיר הנכס, אך אינם שמים מספיק דגש על כך שניתן לחסוך אלפי שקלים בהעברת כספי רכישת הנכס אל ארה”ב.

לא רק הבנקים בארץ גוזרים את המשקיע הישראלי. אלא בנוסף בהעברה מבנק ישראלי לבנק בארה”ב, הכסף תמיד עובר דרך בנק מתווך שלוקח כמה עשרות דולרים כעמלה.  זוהי עמלה נוספת חוץ מהעמלה בישראל וחוץ מהעמלה של הבנק המקבל בארה”ב. בקיצור הבנקים סוגרים דילים ביניהם וחותכים אותנו בלי הצדקה. מדוע פעולה אלקטרונית הדורשת משאבים זניחים של הבנקים צריכה לעלות לנו אלפי שקלים?

משקיעים יודעי דבר משתמשים בשירותים של גופי שירות פרטיים או צ’יינג’ ולא בשירות הבנקים. אבל הדרך הכי זולה היא באמצעות פתיחת חשבון בנק אמריקאי, המאפשר למשקיע המתוחכם לבצע העברות כספים בחסכון מקסימלי של עלויות המרת מטבע וגם של עלויות העברה שגוזרים הבנקים או גופי השירות השונים. כאמור המשקיע המתוחכם מבצע זאת בעצמו וחוסך גם כספים אלו.

ניתן בסך הכל להוזיל את עלויות ההמרה והעברת הכספים מסכום של כמה אלפי שקלים לסכום של כמה עשרות שקלים בודדים.

בגלל קלות ויעילות בניהול שוטף של הנדל”ן המניב

הדרך הקלה ביותר לנהל את הכסף היא לפתוח חשבון בנק בארה”ב. זה דבר חשוב כי המטרה היא לבצע השקעה שתעבוד כמה שיותר על טייס אוטומטי ומבלי שנצטרך לבצע שוב ושוב פעולות שדורשות זמן שאפשר היה לחסוך לגמרי. כאשר יש לך חשבון בנק אמריקאי, חברות הניהול מעבירות את הכסף אוטומטית חודש בחודשו אל חשבון הבנק האמריקאי שלך. בנוסף, ניתן לבצע בקלות תשלומי הוצאות בין אם זה רכישת ביטוח נכס, תשלומי ארנונה וכו’.

נוסף על כך, זו הדרך הזולה ביותר לניהול כספי ההשקעות שלך. הסברנו בסעיף הקודם כי במידה ותפעלו מחשבון בנק חוץ אמריקאי אז עלויות העברה יהיו גבוהות יותר. זה נכון גם אם מדובר בהעברה שאתם מבצעים אל ארה”ב, וגם אם מדובר בכסף שעובר אליכם.

משקיעים אשר אין להם חשבון אמריקאי נוטים להעדיף לקבל תשלום רבעוני כדי לחסוך את עלויות הגבוהות הכרוכות בהעברות הכספים לחשבון הבנק שלהם מחוץ לארה”ב.

בגלל שיקולים אסטרטגיים ארוכי טווח

הרבה משקיעים מחפשים ללמוד ולהיות בעלי יכולת מומחה לפני שיעזו להשקיע. זו טעות. בחיים אי אפשר להיות מומחה בלי להתנסות ובלי לעשות. תאוריה וקריאה זה מצוין, אך היא תביא אתכם עד לרמת גבול מסוימת מוגבלת של יכולת. מומחיות היא צירוף של למידה בכמה רבדים שונים. רובד אחד הוא העשייה והניסיון.

במובן הזה של הניסיון, משקיעים שכבר נכנסו אל ההשקעות בארה”ב מבינים ששם המשחק הוא זמן. ליתר דיוק, בטווח הארוך הזמן עושה בשבילך את העבודה. משקיע אשר פועל בתבונה יוצר תזרים מזומנים שנותן הכנסה חודשית נוספת משמעותית של אלפי שקלים כל חודש, ובנוסף על פני הזמן ההון גדל. לכן, משקיעים מנוסים אינם מחפשים לעשות עסקה אחת ולתת את המכה, אלא פועלים בשיטתיות ובתכנון על פני טווח זמן ארוך כדי ליצור להם טור נכסים משמעותי שיגדיל את התזרים וההון עם הזמן.

שימוש בחשבון בנק אמריקאי יוצר לך נכס נוסף בפני עצמו, ומאפשר לך נגישות לכלים נוספים שיעמדו לרשותך בהמשך הדרך שלך בהשקעות הנדל”ן בארה”ב.

כרטיס אשראי אמריקאי

כאשר תפתח חשבון בנק אמריקאי תקבל כרטיס חיוב מסוג DEBIT. זהו אינו כרטיס אשראי. העמלות בשימוש בכרטיס זה יקרות יותר. בנוסף, אינך צובר הטבות או נקודות כמו שמעניקים כרטיסי האשראי השונים.

טיפ! הרווח שלך מהשקעות נדל”ן בארה”ב אינו מתבטא רק בתשואה גבוהה מן הנכסים המניבים, אלא בסופו של דבר ביכולתך לצמצם הוצאות עקיפות הקשורות בהשקעות ולהשתמש באופן יעיל בהכנסות. 

מה זה קרדיט סקור?

בארה”ב נהוגה שיטת הCREDIT SCORE. בקצרה, מהות השיטה היא שאמריקאי טוב שמשלם את כל התחייבויותיו בזמן, מקבל דירוג אשראי גבוה יותר. שיטה זו יוצרת מעמד כלכלי אשר משנה לחלוטין את יחס הבנקים כלפי הלקוח כאשר הן בוחנות בקשות שונות של לקוחותיהם, ובפרט בקשות הלוואה שונות או משכנתה.

המשקיע הישראלי אשר חושב לטווח ארוך מבין ששימוש מושכל בחשבון הבנק וכרטיסי האשראי, יכול בהמשך הדרך לפתוח הזדמנויות חשובות לקבלת תנאי אשראי שישמשו ליעילות צרכנית כלכלית טובה יותר באופן כללי, ובפרט באופן אפשרי ישמשו לקבלת תנאי מימון משתלמים בעתיד להשקעות נדל”ן בארה”ב.

איזה סוג של חשבון בנק כדאי לפתוח?

אחרי שהבנו למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה”ב, נשאלת השאלה אילו סוגי חשבונות בנק ניתן לפתוח ומה האפשרות הכי כדאית?

יש 2 אפשרויות נפוצות בהן משתמשים משקיעי נדל”ן לפתיחת חשבון בנק בארה”ב.

  • פתיחת חשבון בנק אישי על שמך

  • פתיחת חשבון בנק LLC, על שם החברה המחזיקה בנדל”ן

אופן ההחזקה המיטבי של הבתים להשקעה בארה”ב באמצעות מבנה משפטי של חברה או באופן אישי הוא בעיקרו נושא לבירור משפטי. להבהיר, הנושא בו אנו מתמקדים כאן הוא אך ורק נושא חשבון הבנק האמריקאי.

אז לצורך העניין, ניתן לנהל את הכספים הקשורים בהשקעות הנדל”ן בארה”ב בלי שום קשר לאופן ההחזקה המשפטי בנדל”ן. יותר מכך ניתן  לפעול ללא חשבון בנק אמריקאי בכלל, ולכן כמובן שניתן לנהל את הכספים באמצעות בחשבון בנק פרטי או LLC .

במידה ובחרת להחזיק את הנכסים תחת חברה LLC, אז מהבחינה הפורמלית הצורה הנכונה והפשוטה לניהול נכסי החברה LLC היא באמצעות חשבון בנק  LLC.

היתרון של פתיחת חשבון בנק על שם חברת הLLC  הוא שקיפות ופשטות חשבונאית. כלומר, כאשר הכסף של החזקות הנדל”ן מנוהל בחשבון בנק של הLLC יש הפרדה טובה יותר בין הכסף הפרטי שלך לבין הכסף של הLLC . דבר זה הינו בעל ערך ומשמעות רבה יותר כאשר משקיעי נדל”ן ישראלים פועלים עם משקיע שותף.

החיסרון בעבודה באמצעות חשבון בנק  LLC בלבד הוא שחשבון בנק פרטי הוא הטוב ביותר לצבירת מעמד והטבות אישיות על שמך. בנוסף, הפעלת מספר חשבונות בנק בארה”ב אישי וLLC  על מספר נכסים קטן יוצר סרבול תפעולי, וגם במקרים מסוימים מביא לעמלות בנקים גבוהות יותר.

חשוב לציין שחברת הLLC  היא ישות משפטית בפני עצמה, וזה יכול להוות גורם חשוב בהחלטה אם להרים את מסך הגבלת האחריות או לא במקרה של תביעה משפטית נגד החברה.

מבחינת רשויות המס, נשאלת השאלה האם יתייחסו אליי באופן אישי או יתייחסו אל החברה LLC? התשובה היא שאין שום קשר לחשבון הבנק. ההתייחסות אל הLLC  כישות חייבת מס או ההתייחסות לחברה כאל שקופה ואז אליך באופן אישי כמשקיע זר,  אינה קשורה כלל ועיקר לחשבון הבנק. אפשט לך את זה בצורה הכי ברורה, דיווחי מס צריך לעשות בכל מקרה, בין אם יש לך חשבון בנק בארה”ב או לא.

באיזה בנק אמריקאי כדאי לפתוח את חשבון הבנק?

עבור משקיעים ישראלים בנכסים בארה”ב ישנם שני שיקולים חשובים לצורך בחירת הבנק האמריקאי המיטבי לפעול באמצעותו.

  • יכולת תפעול קלה חשבון הבנק מרחוק

  • השוואת עמלות הבנקים

יכולת תפעול קלה של חשבון הבנק מרחוק

לאחר פתיחת חשבון בנק בארה”ב תוכל לקבל פנקסי צ’קים וכרטיס חיוב DEBIT. חשוב מאוד לודא שקיבלת את שניהם. הם ישמשו אותך לצורך תפעול השקעות הנדל”ן שלך. לדוגמא, בעת דיווח מס שנתי פדרלי בארה”ב אל הIRS מקובל ופשוט מאוד לשלוח צ’ק בדואר רשום.

אבל הדבר החשוב ביותר הוא להבטיח גישה לחשבון הבנק שלך באמצעות האינטרנט, וגם להבטיח יכולת פעולה מלאה. יכולת פעולה מלאה בחשבון הבנק היא דבר שונה מאשר גישה לחשבון הבנק באמצעות האינטרנט. למשל, כדי לבצע העברת כספים יש לכל בנק אמצעי הגנה משלו. לדוגמא כדי לבצע העברת כספים באמצעות בנק אוף אמריקה BANK OF AMERICA צריך כרטיס שנקרא סייפ פאס SAFE PASS, או לחילופין צריך מספר טלפון אמריקאי שיכול לקבל הודעות SMS מארה”ב. בכל פעם שתבצע העברה תצטרך להזין באתר את הקוד הסודי שיונפק לך. לכן, נמליץ על פתיחת חשבון בבנק אוף אמריקה או אחד מהבנקים הגדולים. הנה רשימת 4 הבנקים הגדולים בהם משתמשים רוב משקיעי הנדל”ן הישראלים :

בנק אוף אמריקה BoA

וולס פארגו Wells Fargo

סיטי בנק City Bank

צ’ייס בנק Chase Bank

השוואת עמלות הבנקים

במידה ותפעלו באמצעות אחד מהבנקים הגדולים כמו בנק אוף אמריקה, צ’ייס או סיטי בנק אז תוכלו בקלות לקבל פנקסי צ’קים , כרטיסי חיוב והכי חשוב להסדיר את הגישה לפעילות מלאה בחשבון הבנק דרך האינטרנט. לכן, כדי לבחור את הבנק המועדף מבין הבנקים הגדולים יש להשוות את העמלות על הפעולות. חשוב לדעת שבמידה ומוחזק סכום מסוים של כמה אלפי דולרים בודדים בחשבון הבנק, אז ברוב הבנקים ניתן לחסוך את העלות החודשית הקבועה לבנק.

איך אפשר לפתוח חשבון בנק בארה”ב ?

הרבה משקיעים מתמקדים אך ורק בשאלה הטכנית כיצד לפתוח חשבון בנק בארה”ב, ולכן רק בדיעבד מגלים שלא נתנו את הדעת לשיקולים המהותיים החשובים אותם הסברנו קודם לכן. אנו נתייחס לשתי דרכי פעולה אפשריות לצורך פתיחת חשבון בנק אמריקאי.

  • ביקור בארה”ב לצורך פתיחת חשבון בנק

  • פתיחת חשבון בנק אמריקאי מרחוק

ביקור בארה”ב לצורך פתיחת חשבון בנק

פשוט וקל. יש להגיע פיזית אל סניף בנק כלשהו בארה”ב ולבקש מהפקיד לפתוח לך חשבון בנק. כל מה שצריך להביא זה תעודת זיהוי שלך. הכי טוב להצטייד באמצעי זיהוי אלו:

  • צילום דרכון בתוקף
  • צילום רשיון נהיגה בתוקף
  • צילום ויזה לארה”ב (לא חובה. אך אם תגיע לארה”ב אז מן הסתם יש לך ויזה)

בעת פתיחת חשבון הבנק, תתבקשו להפקיד סכום מסוים, אז יש להכין מזומן של כ50 דולר. יש לתת את כתובת המגורים שלך בישראל. שמעתי מפי ישראלים שטענו כי בנקים כאלו ואחרים ביקשו פרטים נוספים כמו מספר המס שלך (מספר ITIN  עבור משקיע ישראלי)  או כתובת אמריקאית.

יתכן ויש פקידים שהגדילו ראש, אך זה לא נכון שחובה להצטייד במידע הזה. לראיה ברמה העובדתית ישנם ישראלים וזרים רבים מרחבי העולם שאין ברשותם שום כתובת אמריקאית ועדין בבעלותם חשבון בנק בארה”ב. אם איכשהו נפלת על פקיד בנק שביקש מידע מסוג זה, נא להסביר לו את העניין ולבקש באדיבות שיבדוק זאת שוב עם הממונים עליו. במידה וזה לא עובד פשוט עברו לסניף בנק אחר או לבנק אחר. בשורה התחתונה, לניסיוני זהו תהליך פשוט מאוד שלא יקח לכם יותר מ20 דקות בסניף הבנק.

במידה וברצונכם לפתוח חשבון בנק LLC, אז בנוסף יש להכין מראש את מסמך התאגדות החברה וגם מסמך EIN , שזהו מספר המס של החברה.

פתיחת חשבון בנק אמריקאי מרחוק

בעבר הליך פתיחת חשבון בנק אמריקאי מישראל היה הרבה יותר פשוט וקל. כיום רשויות החוק בארה”ב התקינו רגולציה הדורשת מהבנקים האמריקאים לזהות כל לקוח כדי שאפשר יהיה לדעת בוודאות של מי הכסף בכל חשבון בנק. תקנות אלו מתייחסות ביחוד לתושבי חוץ, וכמובן לתושבים זרים שאינם בעלי זיהוי אמריקני.

לכן היום יותר קשה לפתוח חשבון בנק בארה”ב מרחוק, אבל עדין יש אפשרות לעשות זאת ללא צורך להיות נוכח פיזית בארה”ב, וזאת באמצעות שירות של כמה מחברות עו”ד המתמחות בתחום המשפטי של הנדל”ן בארה”ב.

אם נתמצת זאת, פתיחת חשבון בנק מאפשרת יתרון איכותי ויתרון כמותי.

היתרון האיכותי

חשבון בנק אמריקאי מאפשר למשקיע הישראלי לבצע השקעות ישירות בבתים בארה”ב. רכישה ישירה של נכסים בארה”ב חוסכת לך עשרות אלפי דולרים לעומת רכישת נכס מניב מחברת נדל”ן. מצד שני, רכישת נכס מחברת נדל”ן אינה מצריכה ממך פתיחת חשבון בנק לצורך הצעת הרכישה.

בנוסף, חשבון בנק אמריקאי הוא הדרך הקלה ביותר לנהל בשוטף את ההכנסות וההוצאות של הנכסים המניבים שלך בארה”ב.

היתרון הכמותי

חשבון בנק אמריקאי מאפשר לך לחסוך אלפי שקלים של עמלות הבנקים כבר בשלב הראשוני של המרת והעברת הכספים אל ארה”ב לצורך רכישת נכס. באותו האופן, העלויות השוטפות הכרוכות בהכנסות שכר דירה המועברות אליך או הוצאות שוטפות יהיו זולות יותר באופן ניכר במידה והפעולה מתבצעת באמצעות חשבון הבנק האמריקאי שלך.

נושאים נוספים שאולי תאהב:

0 תגובות

השאירו תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי להשתתף

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *