השקעות נדל"ן בארה"ב: המדריך המלא למשקיעים ישראלים לבדיקת חוקי שכירות

3. השוואת חוקי שכירות בין מדינות בארה"ב 

מדינות ידידותיות למשקיעים בארה"ב:

מדינות בארה"ב עם חקיקות הגנת שוכרים קיימות

מדינות בארה"ב עם יוזמות או דיונים בנושא חוקי בקרת שכר דירה 

משקיעים המחזיקים בנכסים מניבים בארצות הברית מומלץ להתעדכן בחוקים שעשויים להתעדכן על פני הזמן כדי להחליט אם להמשיך להחזיק בנדל"ן או לבדוק האם זה הזמן למכור נכס בארצות הברית?

הסברים ומידע לגבי מדינות בארצות הברית עם חוקים להגנת שוכרים:

• ניו יורק: בקרת שכר דירה מגבילה למשקיעים המשכירים את הנכסים, דרשיה להתראות פינוי ממושכות והגנות משפטיות נוספות לשוכרים.
• קליפורניה: חוקים מגבילים העלאות שכר דירה המציבים אתגר למשקיעים בנכסים מניבים.
• אורגון: חוק המגביל העלאות שכר דירה ב-7% + מדד המחירים לצרכן לשנה חל על כל הנכסים למעט כאלה שנבנו לאחר 1995.
• ניו ג'רזי: בערים כמו ניוארק וג'רזי סיטי קיימות תקנות מקומיות להגבלת שכר דירה. המדינה נמצאת ברשימת המועמדות העיקריות להרחבת חקיקת בקרת שכר דירה ב-2025.
• מרילנד: במחוז פרינס ג'ורג' הוטלה הגבלה זמנית של 3% על העלאות שכר דירה, אשר שונתה ל-6% עקב לחץ מצד קבוצות נדל"ן.
• וושינגטון די.סי: יחידות בבעלות פרטית כפופות להגבלות שכר דירה, כולל דרישה לרישום ברשות המקומית.
• קולורדו: לאחר אסונות טבע, הוטלה הגבלה של 10% על העלאות שכר דירה לשנתיים.
• וושינגטון: למרות שהצעת החוק להגבלת העלאות ל-7% נדחתה ב-2023, המחוקקים מתכננים להעלות אותה שוב ב-2025.
• מישיגן: ערים כמו דטרויט דנות בהטלת בקרות שכר דירה, בעיקר באזורים עם מחסור בדיור בר-השגה.
• אילינוי: בשיקגו קיימות הגבלות חלקיות, והמדינה נמצאת תחת לחץ לאמץ חקיקה נרחבת יותר.

המידע מבוסס על מקורות מידע שמתעדכנים על פני הזמן. המצב החוקי עשוי להשתנות, ולכן מומלץ להתעדכן במקורות הרשמיים של כל מדינה לקבלת המידע המדויק ביותר.

קבלו את המדריך המעמיק להשקעות נדל"ן מניבות בסינגל פמילי בארצות הברית

4. מקרה בוחן לדוגמא – השקעה בנכסים מניבים באוהיו 

הסברים ומידע לגבי מדינות בארצות הברית עם חוקים להגנת שוכרים:

החסרונות בהשקעה בנדל"ן באוהיו

גלו מה משקיעים מספרים עלינו – לחצו כאן לקריאת חוות דעת ועדויות אמיתיות!איך מתחילים להשקיע בנדל"ן?– לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

5. שאלות נפוצות למשקיעים ישראלים בנכסים בארה"ב

1. מהם היתרונות המרכזיים למשקיעים ישראלים של השקעה בנכסים מניבים בארה"ב?
השקעה בנדל"ן בארה"ב מציעה סף כניסה נמוך לעומת מחירי נדל"ן בישראל. נכסים מניבים בארה"ב מכניסים תזרים מזומנים חיובי גבוה ביחס לנדל"ן מגורים להשכרה בישראל.  

2. כיצד משפיעים חוקי השכירות על כדאיות השקעה בנדל"ן בארצות הברית ?
במדינות עם רגולציה להגנת שוכרים, עלולות להיות מגבלות למשקיעים ביכולת העלאת שכר דירה וגם התראות פינוי ממושכות שמביאות לאובדן הכנסת שכירות ועלויות משפטיות גבוהות יותר בפינוי שוכרים. לעומת זאת, במדינות ידידותיות למשקיעים ניתן לקבוע שכר דירה בהתאם לנתוני השוק ולסיים במהירות הליכי פינוי שוכרים .

3. אילו סיכונים קיימים מול שוכרים בהשקעות בנכסים מניבים?
הסיכונים העיקריים כוללים אי-תשלום או פיגור בתשלום שכירות של השוכר, מה שעלול להשפיע על תזרים המזומנים ובנוסף ונדליזם או נזקים בנכס. ניתן לצמצם סיכונים אלו על ידי בדיקה קפדנית של רקע שוכרים, שימוש בחוזים בכתב עם תנאים משפטיים ברורים, ביצוע בדיקות בקרה תקופתיות בנכס והפעלת מערכת מעקב ובקרה על תשלומי השכירות.

4. אילו הטבות מס וזיכויים זמינים לבעלי נכסים להשכרה?
משקיעים יכולים ליהנות מהטבות מס משמעותיות, כולל ניכויי פחת, זיכויי מס על הוצאות תחזוקה, והטבות במסגרת 1031 Exchange שמאפשרים דחיית מיסוי על רווחי הון במכירה.

5. איך לבדוק איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית?
כדי לבחור שוק נדל"ן מומלץ למשקיעים:

• • להחליט על אסטרטגיית ההשקעה וסוג הנכס המועדף
  • לבדוק איזה אזור מטרופולין כדאי בהתאם לסוג השקעה בנדל"ן בארצות הברית
  • להכין תכנית עסקית מלאה לעסקת הנדל"ן
  • לבדוק אילו אזורי השקעה בארה"ב בעלי סביבה חוקית ידידותית למשקיעים
  • לבדוק איפה אזורי השקעה בארצות הברית עם סיכונים בעקבות שינויי אקלים
  • לעשות מחקר שוק נדל"ן מלא – הכולל צמיחה כלכלית, גידול אוכלוסייה, מדד איכות סוציו אקונומי, איכות התשתיות ועוד.
  • לבצע מחקר שוק נדל"ן מיקרו ברמת אזורי מיקוד ZIP CODES 
  • טיפ! רוצים קיצור דרך יצירתי לחקור אזור השקעה מומלץ בארה"ב? הכירו את שיטת העוגנים למחקר אזורי השקעה מומלצים בארצות הברית

6. איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית? 

• • • דוגמא להשקעה מומלצת בנדל"ן בארה"ב –  תכנית עסקית מלאה לעסקת הנדל"ן, 
    • סקירת אזורים מומלצים להשקעות נדל"ן בארצות הברית של נדלניר
    • למה כדאי להשקיע בנדל"ן אמריקאי דוקא באזור קליבלנד אוהיו?

7. מה היתרונות בהשקעות נדל"ן בארצות הברית לעומת רכישת דירה להשקעה בארץ?
7 סיבות למה נדל"ן בארה"ב השקעה עדיפה על קניית דירה בישראל

8. מה ההבדל בין נכסים להשקעה בשוק נדל"ן בדירוג איכות קלאס  Class A, B ו-C?
צפו בשיעור נדל"ן ראיון עם ברוקרית תיווך נדל"ן מקומי בארצות הברית, חברה בצוות המקומי בשטח של נדלניר – תסביר לנו מה זה נכס בשוק נדל"ן קלאס A , אזור קלאס B, אזור קלאס C?

9. מהי המדינה הקלה ביותר להיות בה בעל נכס להשכרה?
מדינות כמו טקסס ופלורידה נחשבות לידידותיות במיוחד לבעלי נכסים, בשל היעדר בקרת שכר דירה והליכי פינוי מהירים. לנדלניר יש נסיון של יותר מ10 שנים עם יותר מ300 עסקאות נדל"ן הכוללת נוכחות  פיזית של צוות מקומי בדוק בשטח בשוק הנדל"ן בקליבלנד אוהיו.

10. האם פלורידה היא מדינה טובה לבעלי נכסים?
כן, פלורידה נחשבת למדינה ידידותית לבעלי נכסים, עם חוקים המגנים על זכויותיהם והליכי פינוי יחסית מהירים. צפו כאן בסקירה באילו אזורים בפלורידה כדאי להשקיע?

11. האם טקסס היא מדינה טובה לבעלי נכסים?
בהחלט, טקסס מציעה סביבה משפטית נוחה לבעלי נכסים, ללא בקרת שכר דירה והליכי פינוי מהירים.

12. האם קליפורניה היא מדינה ידידותית לבעלי נכסים?
לא, קליפורניה ידועה בחוקי בקרת שכר דירה נוקשים והליכי פינוי ממושכים, מה שעשוי להקשות על בעלי נכסים.

13. האם ניו יורק היא מדינה ידידותית לבעלי נכסים?
לא, ניו יורק מחזיקה בחוקי בקרת שכר דירה מחמירים והליכי פינוי ארוכים, מה שעלול להוות אתגר לבעלי נכסים.

14. האם כדאי להשקיע בשוק הנדל"ן באזור קליבלנד אוהיו למרות הגירה שלילית?
כן. צפו למה נדלניר ממליצים להשקיע בשוק הנדל"ן באזור קליבלנד אוהיו –  שוק נדל"ן מניב עם תשואהה גבוהה ועם עליית מחירים, למרות נתוני הגירה שלילית במספר אזורי מיקוד וללא גידול אוכלוסייה גבוה.

15. האם זרים יכולים להתגורר בארצות הברית אם הם בבעלותם נכס?
רכישת נכס בארצות הברית אינה מעניקה אוטומטית זכויות מגורים או ויזה. זרים המעוניינים להתגורר בארה"ב צריכים לקבל ויזה מתאימה או מעמד חוקי אחר.

16. האם ניתן לקבל גרין קארד אם בבעלותי נכס בארצות הברית?
לא, בעלות על נכס בארצות הברית אינה מזכה באופן אוטומטי בגרין קארד. קבלת גרין קארד דורשת עמידה בקריטריונים מסוימים, כמו קשר משפחתי, עבודה או השקעה משמעותית במסגרת תוכנית EB-5.

17. האם ניתן לרכוש בית בארצות הברית בלי אזרחות ובלי להיות תושב?
כן, זרים שאינם תושבים יכולים לרכוש נכסים בארצות הברית ללא מגבלות מיוחדות.

18. האם אוכל לקבל תושבות קבע בארצות הברית אם ארכוש בית?
רכישת בית בארצות הברית אינה מעניקה תושבות קבע. לקבלת תושבות קבע, יש לעמוד בתנאים מסוימים, כמו השקעה משמעותית במסגרת תוכנית EB-5 או קשרים משפחתיים.

19. האם אוכל לרכוש בית בארצות הברית ללא אזרחות?
כן, אין צורך באזרחות אמריקאית כדי לרכוש נכס בארצות הברית.

20. האם אוכל לעבור לארצות הברית אם ארכוש בית?
רכישת בית בארצות הברית אינה מעניקה זכויות מגורים או עבודה. כדי לעבור לארצות הברית, יש לקבל ויזה מתאימה או מעמד חוקי אחר.

21. מהי הדרך הקלה ביותר לישראלים לקבל גרין קארד בארצות הברית?
ישראלים יכולים לקבל גרין קארד באמצעות מספר מסלולים, כמו קשר משפחתי לאזרח אמריקאי, הצעת עבודה ממעסיק אמריקאי, או השקעה משמעותית במסגרת תוכנית EB-5.

22. האם אוכל למכור בית בארצות הברית כזר?
כן, זרים יכולים למכור נכסים שבבעלותם בארצות הברית. עם זאת, ייתכן ויחולו חובות מס מסוימות, ויש להתייעץ עם מומחה מס.

איך מתחילים להשקיע בנדל"ן?- לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא