איך למכור נכס נדל"ן בארה"ב? המדריך המלא למכירת נדל"ן בחו"ל

נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב –  לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

דנה מחזיקה נכס להשקעה בארצות הברית מספר שנים. דנה פנתה אל נדלניר בשאלה "אני חושבת למכור את הנכס. הדיירת עוזבת את הדירה ואני מתלבטת אם כדאי למכור שהדירה ריקה או למכור את הבית מושכר עכשיו שיש דייר?"

אורי מחזיק מספר נכסים להשכרה בארצות הברית וציין שהוא מעוניין "לעשות מכירה של הנכס הזה, כיוון שנראה שניתן יהיה להגיע לרווח הון יפה במכירה ולעשות במקום השקעות נוספות"

משה שאל : "מה התהליך ועלויות למכור את הבית בארה"ב. פתאום יש מלא הוצאות. אני צריך שתעשה לי סדר בדברים ומקווה שהנכס יימכר מהר"

השאלה איך למכור נכס נכון בארצות הברית תקבל תשובות שונות בכל אחד מהמקרים האלה. מאמר זה מהווה מדריך מלא ושלם שלב אחרי שלב בתהליך לקבלת החלטה איך כדאי למכור נכס בארצות הברית.

איך למכור נכס במחיר טוב וגם בתהליך מכירה מהיר ויעיל?

מכירת נדל"ן מוצלחת כרוכה במספר גורמים. חלק מהגורמים בתהליך המכירה הם כאלה שבאפשרות המשקיע לשלוט בהם אבל ישנם גם גורמים חיצוניים המשפיעים על מכירת הנכס . חלק מהגורמים המשפיעים על אופן המכירה נקבעים כבר בתהליך רכישת הנכס. בהתאמה, יש מספר אפשרויות שונות למכירת נכס. כדי לקבוע איך למכור נכון נכס נדרשת קבלת החלטה מקדימה של אופן מכירת הנכס המתאים ביותר. לכן הצעד הראשון לפני שמתחילים בתהליך מכירת הנכס הוא לבחון את כלל הגורמים כדי לקבל החלטה איך למכור את הנכס נכון. 

איך כדאי למכור את הנכס ? גורמים שהמשקיע יכול לשלוט בהם בתהליך מכירת נכס

מה הן החלטות שהמשקיע קובע רגע לפני פרסום הנכס למכירה? התוצאות של עסקת מכירה מוצלחת כמו מכירה מהירה או מכירה במחיר מירבי או שתיהן יחד נקבעות לרוב פני שתהליך המכירה התחיל, כלומר עוד לפני פרסום הנכס למכירה. גורמים פנימיים בעסקת הנדל"ן למכירה הן כאלה שהמשקיע חופשי להכריע בהן בתהליך קבלת החלטות המקדימות לפרסום הנכס למכירה. למשל, האם למכור נכס משופץ או למכור אותו ללא שיפוץ במצבו הנוכחי ? האם למכור נכס מושכר מניב להשקעה או למכור את הנכס ריק? אלה הן החלטות שיכריעו את תוצאות עסקת מכירת הנדל"ן עוד לפני פרסום הנכס למכירה. 

איך כדאי למכור סינגל פמילי לעומת מכירת מולטיפמילי בארה"ב

מכירה של נכס סינגל פמילי מאפשרת למכור את הנכס למשקיע או לדייר מקומי שירכוש את הנכס לגור בו בבעלות. לעומת זאת, ניתן למכור נכס עם מספר יחידות מגורים אך ורק כנכס השקעה. לכן במכירה של נכס דופלקס, טריפלקס , פורפלקס או מולטיפמילי עם מספר רב של יחידות יוגבלו אפשרויות המכירה אשר נסקור למטה רק לדרכי מכירת נכס שמתאימים למכירת נכס למשקיע. 

באופן טבעי, מכירה של סינגל פמילי נבדלת ממכירה של מולטיפמילי במובנים נוספים מעבר למחיר כמו האפשרות למכור נכס מהר יותר בזכות החשיפה לביקוש מקומי בבעלות שלא ניתן להגיע אליו במכירה של נכסי מולטיפמילי לשוק המשקיעים בלבד.

מה הטעויות הנפוצות במכירת נכסים להשקעה?

לדוגמא, שיפוץ נכס דופלקס למכירה לרמת גימור גבוהה מדי היא טעות קלאסית של משקיעים מתחילים. כמו כן, לעתים משקיעים מתחילים נפגשים עם טעות רכישה של נכס בארה"ב במחיר יקר מדי רק בשלב מכירת הנכס בו נפגשים עם המושג שווי נכס COMPS ומבינים מה ההבדל בין שווי נכס עבור דייר מקומי בבעלות ובין שווי נכס להשקעה המשופץ ברמת גימור נמוכה יותר המתאימה להשכרה. 

מה הדבר הכי חשוב לדעת לפני שמתחיל תהליך מכירת נכס?

כאמור, מכירה של נכס מתבצעת בשוק הנדל"ן. הרוכשים בשוק יכולים להיות משקיעים או קונים מקומיים. לכן, חשוב לקבוע למטרה את זהות הקונה הפוטנציאלי. 

מה זה משנה אם נמכור בית לדייר מקומי או למכור נכס למשקיע?

תהליך מכירת הנכס וגם רמת שיפוץ הנכס למכירה, פרסום נכס למכירה בשוק או מכירה למשקיע חלופי, תמחור מחיר הנכס למכירה בשוק RETAIL או תמחור הנכס למשקיע, צפי משך הזמן בשוק עד מכירה, משא ומתן למכירה של הנכס. כל אלה יקבעו בהתאם להחלטה האם הנכס מתאים למכירה למשקיע חלופי שירכוש את הנכס להשכרה או למכור את הנכס לדייר אמריקאי מקומי שרוכש את הנדל"ן למגורים בבעלות. 

זהות קהל היעד הפוטנציאלי לרכישת הנכס תשפיע בהתאמה על האפשרות למכור את הנכס במחיר מיטבי אך גם על המהירות והקלות של עסקת מכירת הנדל"ן. אנו נסקור ונפרט במדריך מכירת נכסים בארה"ב זה את התהליך הנכון למכירת נכס בכל אחד מהמקרים.

מתי הזמן הכי טוב למכור נכס להשקעה? 

הזמן הכי טוב למכור דירה הוא כאשר שוק נדל"ן חם. משקיע מנוסה יכול לזהות בקלות מצב שוק נדל"ן חם המאפשר למוכרים להיות עם היד על העליונה בעסקת מכירת הנדל"ן.  שוק נדל"ן טוב למכירה נמדד לא רק לפי שאלת מחיר הדירה המירבי אלא גם בקלות המכירה הנמדדת במהירות המכירה, כלומר כמה זמן לוקח למכור דירה. עם זאת, מכירת דירת מגורים אינה זהה למכירת נכס השקעה. כדי ללמוד עוד קראו את המאמר המלא הסוקר מצבי שוק שונים כדי לתת מענה מקיף לשאלה מתי הזמן הכי טוב למכור נכס

למה למכור נדל"ן ? סיבות אחרות שהגיע הזמן למכור

ישנן סיבות אחרות המסמנות שהגיע הזמן למכור את הנכס. במידה והסיבה להחלטה למכור את הנכס היא כמוצא לבעיה שהמשקיע אינו מסוגל לפתור אז המשקיע עשוי לגלות בדיעבד שניצב לפניו דגל אדום למכירת נכס כושלת עוד לפני שהחל בתהליך עסקת מכירת הנדל"ן. לעתים אף ניתן להימנע ממכירת הנכס למשל על ידי פתרון מימון נדל"ן יצירתי כמו מחזור משכנתה הפוכה. לעתים יתכן ואחת האפשרויות למכור את הנכס שנסקור במדריך מכירת נכס זה תתאים יותר כמו למכור נכס בארה"ב לשותפות נדל"ן. 

במידה ומצאת כי אחד מפתרונות מכירת נדל"ן יצירתית עשוי להתאים לך מומלץ להסתייע ביועץ נדל"ן בארה"ב או שירות נדל"ן אחר כמו של של משקיע מנוסה מאוד ישר ומקצועי. הסיבה הפשוטה לכך שמכירת נדל"ן בחוסר ידע יכולה להוביל להפסד במכירה. לחלופין, כאשר משקיע נמצא בבעיה הוא עשוי להיות מוכר לחוץ. פעמים רבות מוכר לחוץ מבטא מצב של חוסר בידע נדל"ן, או קשרים או משאבים אחרים. לכן מכירת נכס עם בעיות עשויה להתבטא היטב מול רוכש אשר ידע למצות מכך הזדמנות לעסקת נדל"ן במציאה.

איך למכור נכון נכס בארצות הברית – סקירת אפשרויות מכירת נכסים 

למכור נכס בשוק בארה"ב לדייר אמריקאי מקומי 

מה זה עסקת ריטייל עם ברוקר

עסקת RETAIL היא מכירה של נכס לדייר אמריקאי מקומי אשר ירכוש את הנכס לשימוש מגורים עצמי. מכירת ריטייל היא תוצאה אשר צפויה לספק למוכר הנכס את המחיר המירבי עבור מכירת הנכס. לכן, משקיעי נדל"ן באסטרטגיית השקעה למכירה באסטרטגיית השקעות פליפ בארה"ב מתמחים בעסקאות אקזיט למכירה ברווח הון מיטבי בטווח זמן קצר לקהל רוכשים אמריקאי מקומי. 

האם למכור נכס בשוק עם שיפוץ או ללא שיפוץ?

למכור נכס בשוק לדייר מקומי ללא שיפוץ או למכור נכס מושכר עם דייר בפנים אינם מתאימים לאסטרטגיית מכירת נכס לדייר אמריקאי מקומי. כדי להצליח למכור נכון נכס בארצות הברית בעסקת ריטייל נדרש להביא את הנכס לרמת גימור שיפוץ מתאימה לציפיות של בעלי בתים מקומיים. 

איך למכור נכס בשוק בארה"ב?

חשוב מאוד לאתר ברוקר אמריקאי שיכול להוכיח מוניטין של ייצוג מוכרים בעסקאות נדל"ן למכירה. ישנם משרדי תיווך נדל"ן המתמחים בייצוג מוכרים. מתווך המתמחה במכירת נכסים, בניגוד לברוקרים שמתמחים בייצוג לרכישת נכס, יבטיחו תהליך מכירת נכס מתאים.

איך למכור נכס בשוק במחיר הגבוה ביותר?

עבודה עם יועץ נדל"ן או מתווך נדל"ן מסייעת לקבוע מכירה מיטבי בהתבסס על נתוני מכירות השוואתיים מתאימים הנקרא דוח COMPS, בדיקה שהנכס במצב מתאים לקהל היעד הפוטנציאלי, הגעה לקהל היעד באמצעות פרסום בלוחות מכירה אונליין כמו ZILLOW למשל, פרסום תמונות איכותיות של הנכס למכירה. 

איך עובד התהליך לסגירת עסקת מכירת נכס בארצות הברית?

ברוקר מקצועי ושירותי יסייע למוכר הנכס עד לתוצאה של סגירת עסקת נדל"ן מוצלחת. עם זאת, למשקיעים ישראלים מומלץ לשאול לפני התקשרות עם מתווך אמריקאי על נסיון עם מוכרים זרים, מפני שישנן כמה דברים חשובים שמוכר נדל"ן לא אמריקאי צריך לקחת בחשבון. במידה ואין לך ניסיון במכירת נכסים בארה"ב מומלץ לפני התקשרות עם מתווך למכירת נכס להיעזר במשקיע מנוסה או יועץ נדל"ן מנוסה במכירת נכסים בארה"ב.

למכור נכס בארה"ב לבד בלי תיווך 

מה היא עסקת FSBO ?

עסקת FSBO היא מכירת נכס ישירות על ידי הבעלים ללא תיווך. ניתן לפרסם נכסים למכירה על ידי בעל הנכס בלוחות מכירה אונליין של עסקאות FSBO. למשל לוח נכסים למכירה בארצות הברית של זילו ZILLOW מאפשר לבעל הבית לפרסם את הנכס למכירה ללא תיווך. חפשו בגוגל לוח מודעות מוכרים FSBO ותמצאו לוחות נדל"ן למכירה אונליין נוספים.

מה היתרונות למכור נכס לבד ללא תיווך?

היתרון העיקרי עבור בעל הנכס למכור בית ללא תיווך היא כדי לחסוך את עלויות המכירה הכרוכות בעמלת תיווך הברוקר. 

האם מתאים למשקיעים ישראלים למכור נכס לבד?

דרך פעולה למכירת נכס לבד מתאימה לרוב למוכר מקומי או משקיע נדל"ן מקצוען עם איש שטח מקומי. מכירת נכס FSBO על ידי משקיעים זרים יכולה להוביל למכירה מהירה אך מצד שני לוח FSBO הוא יעד לאיתור עסקאות עבור משקיעי נדל"ן מקצוענים שיודעים לזהות מוכרים לחוצים וכתוצאה מכך למצות תנאי עסקת מציאה באמצעות משא ומתן נכון. לכן מומלץ למשקיעים מתחילים חסרי ניסיון להיזהר במכירת נכס בארה"ב אונליין לבד מרחוק. במידה וברצונכם לשקול מכירת נכס FSBO צרו קשר עם חברת נדל"ן בארה"ב המתמחה במכירת נכסים ללא תיווך.

למכור בית להשקעה בארצות הברית למשקיע חלופי

מה היא מכירת נכס פליפ למשקיע?

עסקת  INVESTOR FLIP היא מכירה של בית כנכס מניב לקהל יעד של משקיעי נדל"ן. הערך הגבוה ביותר של הבית כנכס מניב מבחינת משקיע נדל"ן הוא כאשר הבית מושכר לדייר איכותי במחיר השכרה מירבי.

מכירת נכס מושכר – איך למכור מהר ובקלות נכס עם שוכר? 

מכירת נכס מניב מתאימה באופן טבעי למשקיע חליפי המייחס ערך לנכסים מושכרים. לכן, דרך פעולה מתאימה למכור במהירות דירה מושכרת היא למשקיעי נדל"ן.

מה יתרונות וחסרונות של מכירת נכס להשכרה למשקיע חלופי?

מצד אחד, כדאי למשקיעים המחזיקים בית מושכר להציע למכור נכס הזדמנותי להשקעה וכך לממש את מירב הערך במכירת הנכס המניב בעסקת מכירה מהירה ויעילה. בנוסף, מכירת נדל"ן מניב למשקיע חלופי כנדל"ן מושכר להשקעה מאפשרת גם לחסוך הוצאות פינוי שוכר, הוצאות שיפוץ נכס וגם עמלות ברוקר במכירה מכיוון שאין הכרח לפרסם את הנכס למכירה בשוק. 

מצד שני, תמחור הנכס צפוי להיות מתחת למחיר השוק המלא. המפתח למיצוי מחיר מכירה מירבי הוא העלאת שכר הדירה של השוכר לפני מכירת הנכס. זאת מכיון שמשקיע נדל"ן מחשב את התשואה על ההון בהשקעה כשיקול מרכזי בהצעת המחיר המירבית לקניית הנכס. לכן, נדרש ידע כדי למכור נכס מושכר. 

מחשבון תמחור מכירת נכס מושכר 

תמחור מחיר נכס למכירה עם שוכר למשקיע נדל"ן הוא חשוב כדי לוודא שתהיה עסקת נדל"ן אטרקטיבית מספיק למשקיעים, שהרי אחרת הנכס למכירה יתקע ללא הצעות רכישה רציניות. ראשית, יש לברר מה התשואה על ההון אשר מצפים המשקיעים לקבל מנכסים דומים להשקעה בארה"ב בתקופה הנוכחית. שנית, יש לקבוע מחיר מכירה לפי חישוב תשואה על ההון מהנכס המושכר. הנה דוגמא לאופן בו מחשבים משקיעים את התשואה מהשקעה בנכס מגורים להשכרה.

מה חשוב לדעת על סגירת עסקאות נדל"ן במכירה למשקיעים?

מכירת נכס למשקיע נדל"ן דורשת הבנה מה עלויות עסקה שהמוכר אחראי ומה עלויות עסקת נדל"ן שמקובל שהרוכש ישלם. כמו כן, נדרשת יכולת משא ומתן כדי לא להיגרר למחיר מכירה נמוך מדי ביחס לשווי שוק ההוגן של הנכס במצבו הנוכחי. משקיעים רבים מחפשים באופן טבעי הזדמנויות בתים זולים להשקעה בהנחה של עשרות אחוזים מתחת למחיר השוק.

איך לאתר משקיע חלופי?

ניתן למצוא משקיעי נדל"ן בארה"ב בקלות באמצעות מספר דרכי פעולה אפשריות כמו פנייה אל חברות נדל"ן בארה"ב אשור פועלות באזור השקעה שבו הנכס למכירה ממוקם, חברות ליווי משקיעים , פורומים של השקעות נדל"ן בארה"ב, קהילות משקיעי נדל"ן בפייסבוק. מומלץ למשקיעים מתחילים לשקול שירות יעוץ נדל"ן כדי לפעול באופן מקצועי אל מול גורמים אלה.

למכור נכס למשקיע חלופי באמצעות חברות ניהול נכסים בארה"ב

ניתן לפנות אל חברת ניהול נכסים בארצות הברית, שבאופן טבעי יש לה קהל משקיעים. שימו לב כי באופן פעולה זה צפוי שחברת ניהול הנכסים תגבה עמלת ברוקר על מציאת הקונה וגם יתכן שחברת ניהול תפעל באופן מוטה לטובת הלקוח שרוכש את הנכס וממשיך להיות לקוח שלה במקום לטובת המשקיע שמוכר את הנכס. 

טיפים נוספים איך למכור נכס בארה"ב למשקיע חלופי?

ראינו כי כדאי במקרה של מכירת נכס בארה"ב למשקיע חלופי לשקול להיעזר ביועץ נדל"ן אמין בארה"ב לקבלת שירות מקצועי שיבטיח כי מכירת הנכס מרחוק תתנהל כשורה. כדי לבדוק את האפשרות לסייע לך למכור נכס בארה"ב למשקיע חלופי השאר לנו פרטים על הנכס למכירה.

למכור נכס מחוץ לשוק באמצעות הולסלר 

מה הן עסקאות נדל"ן OFF MARKET ?
מה זה למכור נכסים מחוץ לשוק? הכוונה היא למכור נכסים בלי לפרסם אותם בלוחות נדל"ן למכירה. 

איך עובד תהליך עסקאות מכירה מחוץ לשוק? 

באמצעות מסחר חוזים בנדל"ן WHOLESELLING. סוחרי נדל"ן נקראים הולסלרים. סוחר נדל"ן WHOLESELLER עוסק במציאת מוכרים לחוצים ומצד שני מחזיק רשימות של משקיעים המעוניינים לרכוש נכסים להשקעה באזור. הולסלר יגיש למוכר הנכס הצעת רכישת נכס עם תנאי חוזה המאפשרים לסחור בחוזה הנדל"ן. כלומר, הולסלר לא יסגור את העסקה בעצמו אלא ימכור את חוזה הנדל"ן לצד שלישי שיקנה את הנדל"ן. 

האם כדאי למכור נכס בארה"ב דרך הולסר?

ניתן לשקול למכור נכס בעסקת הולסייל במידה והינך מעוניין במכירת נכס מהירה בעסקת מזומן. מומלץ למשקיעים להיעזר ביועץ נדל"ן מקצועי למכירת נכס כדי להימנע מחשיפה להפסדים בעסקת מכירת נדל"ן בגלל פערי ידע ומיומנויות מול הולסלרים מקצועיים אשר לרוב שמים דגש לחוזה נדל"ן במחיר נמוך מדי או בתנאי מכירת נדל"ן לא סטנדרטיים.

מכירת נכס מושכר בארה"ב לדייר השוכר את הנכס

מה יתרונות וחסרונות של מכירת נכס מושכר?

משקיעים אשר שוקלים למכור נכס להשכרה מדלגים לעתים על בדיקת האפשרות הפשוטה למכירת נכס במהירות ויעילות לשוכר שגר בבית. כאשר שוכר מתגורר בנכס להשכרה שנים רבות אז טבעי שלאחר פינוי השוכר בעל הדירה יידרש לשפץ את הנכס לפני המכירה. היתרונות במכירת נכס מושכר לדייר שגר בשכירות הן לא רק מכירת נכס מהירה וקלה אלא חסכון בהוצאות מכירה לעומת מכירת הנכס בשוק לדייר מקומי אחר, אשר צפוי לייצר לבעל הבית הוצאות החזקת נכס ריק בזמן שהנכס מוצע למכירה בשוק.

מתי הזמן הטוב ביותר למכור נכס מושכר?

כל הדרכים למכירת נכס מושכר לדייר מתייחסות לאותו עיקרון פשוט שכל משקיע נדל"ן מקצועי מכיר – לא להמתין לנקודת הזמן שהשוכר יתעניין לגבי אופציית מכירת הנכס, אלא מומלץ לבעל הנכס לפנות באופן יזום אל השוכר. 

איך למכור נכס מושכר לדייר בנכס?

מומלץ להציע לשוכר את האופציה לרכוש את הנכס כעת או בכל נקודת זמן בעתיד. גם בנכס מגורים להשכרה עם חוזה שכירות קיים, עדיין לא מאוחר לבצע הוספת אופציה בחוזה השכירות למכירת הנכס במועד חידוש חוזה השכירות. 

תשובה למתלבטים האם למכור נכס מושכר עכשיו או לחכות?

תוספת אופציית רכישה בחוזה שכירות נכס למגורים מייצרת לבעל הנכס סיכוי מובנה טוב יותר ליציאה ברווח גבוה על מכירת הנכס וגם הזדמנות לייצר תנאים בחוזה השכירות המפחיתים את החשיפה של בעל הנכס לנזקים והוצאות תחזוקה של הדייר במשך זמן שכירות הנכס. 

איך לקבוע מחיר מכירת נכס מושכר? 

פעמים רבות עסקת מכירת נכס לשוכר תהיה במחיר מכירה גבוה מאשר זה הצפוי לשלם משקיע חלופי לרכישת הנכס להשכרה. זו עסקה שגם משתלמת לשוכר אשר גר בנכס מפני שבמקרים רבים שוכר טוב עוזב את הנכס לאחר מספר שנות השכרה כדי לרכוש בית למגורים בבעלות ולכן פשוט היה מעוניין להמשיך לגור בנכס בבעלות במקום לגור בשכירות. מומלץ למשקיעים מתחילים לשקול שירות יעוץ נדל"ן כדי לפעול באופן מקצועי.

למכור נכס מושכר לדייר שגר בבית בשכירות

מה היא עסקת  RENT TO OWN ?

בראשי תיבות עסקת RTO. מדובר בחוזה שכירות נדל"ן למגורים עם אופציה של השוכר לקנות את הבית תוך מספר שנים. השוכר משלם פיקדון בעבור קבלת אופציית רכישת הנכס. 

מה היתרונות למשקיע בעסקת השכרה עם אופציית מכירה לשוכר?

בעסקאות RTO לרוב השוכר יסכים לשלם דמי שכירות גבוהים ביחס למחיר השוק המקובל. השוכר גם יהיה אחראי לתיקוני תחזוקה שוטפת הנדרשים לנכס במשך זמן השכירות. השוכר מקבל אופציה נקובה בזמן לממש את אופציית רכישת הנכס במחיר נקוב ומוסכם מראש. בעל הנכס אינו מחויב למכור את הנכס במידה ואופציית הרכש אינה מתממשת בזמן הנקוב ועם זאת פרקטיקה מקובלת, לניסיוני אף מומלצת, במידה והשוכר טוב היא לנהל מול השוכר משא ומתן לטובת חוזה RENT TO OWN חדש. 

מה החסרונות וטעויות נפוצות של משקיעים בעסקאות מכירה RTO?

המפתח להצלחה בעסקאות RTO טמון ביכולת לסנן שוכר עם פוטנציאל היתכנות פיננסי מציאותי להצליח לממש את אופציית הרכישה. אחת הטעויות של משקיעים מתחילים באסטרטגיית השקעות RENT TO OWN היא להציע עסקאות כאלה לשוכרים חלשים פיננסית שחולמים לגור בבעלות אבל אין להם סיכוי פיננסי ריאלי לבנות ציון אשראי קרדיט סקור מתאים כדי לממש את אופציית הרכישה. לרוב, שוכרים אלה יימצאו באזורי השכרה חלשים. לכן, מיקום נכס נכון הוא מפתח מלכתחילה באיתור נכסים לרכישה המתאימים לאסטרטגיית יציאה של מכירת הנכס לשוכר. 

איך למכור נכס בארה"ב בלי לשלם מס רווחי הון גבוה – שיקולי מס במכירת נדל"ן

עסקת מימון מוכר SELLER FINANCING

מה היא עסקת הלוואת מוכר?

עסקת מכירת נדל"ן עם מימון מוכר הוא סוג של חוזה נדל"ן המאפשר לקונה לשלם למוכר הנכס בתשלומים על פני משך זמן ארוך. משקיעים שעשו קורס נדל"ן בארצות הברית מכירים שיטות מימון נדל"ן יצירתי לרכישת נדל"ן להשקעה זו הנקראת לפעמים בשם המשובש והמטעה מימון בעלים OWNER FINANCING. למעשה הבעלים אינו ממשיך להיות בעל הנכס אלא מוכר את הנכס. כלומר, מדובר בעסקת מימון נדל"ן שבה מוכר הנכס הוא מלווה והרוכש הוא לווה. 

מה היתרונות למכור את הנכס בעסקת מימון מוכר?

היתרונות לבעל הנכס למכור נדל"ן בעסקת מימון היא כדי לקבל במשא ומתן מחיר גבוה יותר על הנכס מאשר בעסקת מכירת נכס רגילה עם תשלום בסגירה. כמו כן, יש הקוראים לאסטרטגיית השקעה זאת "להיות הבנק" BE THE BANK. מוכר הנכס מעניק הלוואת משכנתה, כלומר הסכם הנדל"ן מעגן עסקת חוב עם רישום שעבוד על הנכס אשר מכניסה למוכר תזרים מזומנים קבוע ללא תלות בביצועי הנכס המושכר. יש בעסקת נדל"ן במימון המוכר גם הזדמנות למכור את הנכס בלי לשלם מס רווחי הון במכירה.

למכור נכס בארה"ב לשותפות נדל"ן

נכסים להשכרה מייצרים מקור הכנסה שוטף נוסף באמצעות שוכרים שמשלמים שכר דירה מדי חודש כדי לגור בנכס שבבעלותך. בעל דירה שמעוניין בהכנסה צדדית אבל עדיין רוצה למכור נכס עשוי לא להיות מעוניין בתפקיד ובאחריות לנהל ולתחזק את הנכס. כדי להמשיך ליצר הכנסה נוספת וגם עקבית ישנה אפשרות למכור את הנכס אל קרן פרייבט אקוויטי נדל"ן ולקבל בתמורה חלק שותפות בקרן נדל"ן. קרנות להשקעות במקבצי דיור בארה"ב הן הנפוצות יותר אך לעתים זמינות רק עבור משקיעים כשירים. עם זאת, ישנן גם קבוצות השקעה בנדל"ן בארה"ב המחזיקות בתים פרטיים סינגל פמילי להשכרה, אלה נקראות גם בשם מולטי של סינגל.

מכירת נכס לקרן נדל"ן תמורת שותפות בחברת נדל"ן פותחת אפשרות לקבל תגמולים גבוהים יותר מאשר מחיר המכירה שעשוי להתקבל בעבור מכירת נכס. חשוב לקחת בחשבון כאשר אנו מתכוונים למכור נכס שיש הוצאות מכירת נדל"ן וגם מס רווח הון במכירת הנכס. לכן, כדאי לבדוק מה סכום התמורה נטו ממכירת הנכס לאחר כל הוצאות המכירה ולאחר מס.

בנוסף, היתרונות מכירת נכס יצירתית לחברת שותפות נדל"ן היא שישנו פוטנציאל משמעותי טוב יותר למקסום ביצועי תיק ההשקעות בניהול חברות נדל"ן מקצועיות כמו גם יתרונות לגודל ומעבר לעמדת השקעה פסיבית בנדל"ן. פנו אלינו עם פרטי הנכס כדי לבדוק היתכנות של אפשרות למכור את הנכס תמורת שותפות השקעה פסיבית בקרן נדל"ן.

למכור חברה LLC ולא למכור את הנכס ישירות

מתי כדאי למכור את העסק במקום למכור נכס בארה"ב? 

כאשר חברת שותפות אמריקאית LLC היא הבעלים של הנכס, אינך אישית מוכר נכס אלא החברה תמכור את הנכס לרוכש חדש. אפשרות נוספת היא למכור חברה LLC שלך על כל הנכסים המוכלים בה לקונה החדש אשר הופך להיות הבעלים הרשום בחברה. מכיוון ש- LLC היא הבעלים של הנדל"ן, מכירת ה- LLC תעביר גם את הבעלות על הנדל"ן. 

ממה להיזהר בעסקת מכירת LLC ?

חשוב לדעת שמכירת חברה LLC, מבחינת מרשם בעלות הנכס במחוז לכאורה לא ישתנה דבר. חברת הLLC היא הבעלים ותמשיך להיות אותה חברת LLC גם לאחר העסקה. לכן, יש כאן חשיפה לרוכש במצב בו מחיר העסקה אינו מתועד במרשם המחוז נכון עבור כל נכס. במצב כזה הרוכש עשוי להיפגש עם מס רווחי הון גבוה במיוחד שיקבע ביחס אל מחיר עסקת העברות בעלות הנדל"ן האחרונה המתועדת במרשם המחוז. לכן, בין אם הינך מוכר חברה LLC או רוכש LLC חברת  המכילה נדל"ן, יש לבדוק עם עורך דין ורואה חשבון המתמחה בנושאי מס איזו אסטרטגיה למכירת הנדל"ן תהיה הכדאית לך ביותר. מוזמנים לפנות אלינו ליעוץ עסקת נדל"ן במידה והנכם שוקלים עסקה מסוג כזה.

עסקת שחלוף נכסים Exchange 1031

איך לא משלמים מס שבח בעת מכירת נכס בארה"ב?

ניתן למכור נכס בארצות הברית ללא מס רווח הון. אזרחים אמריקאים מכירים שיטה נהדרת לדחות את תשלום המיסים על בית שנמכר הנקראת שחלוף נכסים.  סעיף 1031 לחוק מס ההכנסה האמריקאי מאפשר לדחות מס רווחי הון במכירת נדל"ן. 

איך עובד תהליך מכירת נכס עם שחלוף נכס אחר בארצות הברית?

שחלוף נכסים בארצות הברית מאפשר למכור נכס ובמקביל לעבוד למצוא נכס הבא חלופי לרכישה. לאחר מכירת הנכס הכסף שהתקבל נשאר בנאמנות טייטל ומשמש לסגירת עסקת קניית הנדל"ן החדשה.  שחלוף נכסים כזה מייצר דחיית מס ללא מגבלת זמן עד מכירת הנכס הבא או אז רווחי ההון יצטברו מסך שני המכירות, אך אל דאגה ניתן לבצע שחלוף נכסים שוב וכך להמשיך ליהנות מדחיית מס רווחי הון. קוד המס האמריקאי EX1031 מגדיר תנאים נוספים שחשוב להכיר כדי לבצע עסקאות אלו נכון לפי החוק. מומלץ למשקיעים ישראלים בנדל"ן בארצות הברית להשתמש ביעוץ מקצועי הכולל יעוץ מס ישראלי.

לסיכום – איך למכור נכס נכון בארצות הברית  

מכירת נכס אופטימלית 

עבודה מקצועית מקדמית נדרשת כדי לקבל החלטה איך כדאי למכור את הנכס. קבלת החלטה נכונה היא הצעד החשוב ביותר למכירת נדל"ן מוצלחת. העבודה המקדימה תקח בחשבון מה התמורה שניתן לקבל בכל דרך מכירת נכס אפשרית. המחשנו דוגמאות של מכירת בית בשוק לדייר מקומי לאחר ביצוע שיפוץ מקיף או מכירת נכס ללא שיפוץ משמעותי או אפילו מכירה מהירה של נכס מושכר עם דייר בפנים במצבו הנוכחי. 

ראינו כי החלטה נכונה של אופן מכירת הנדל"ן תיקח בחשבון מחיר מכירה , כמה מהר ניתן למכור, כמה כסף כל דרך פעולה דורשת להשקיע בנכס לפני המכירה ועוד. לכן, חשוב לבדוק את כל הפרמטרים ולא רק את שאלת מחיר מכירה מירבי. זה ההבדל בין שאלת תמורה מיטבית ממכירה של נכס לבין שאלת תמורה מקסימלית ממכירה של נכס. מכירת נכס אופטימלית מאזנת על כל השיקולים כדי ליצר תיאום ציפיות המתאים ביותר למוכר הנכס.

ראינו שישנן אפשרויות מכירה נוספות שכדאי לבדוק. מומלץ ליצור איתנו קשר מראש על מנת שנוכל לייעץ לכם מה לעשות בכדי לבדוק את כל האפשרויות העומדות בפניכם וגם כדי להימנע מטעויות במכירת הנכס

רוצים לדעת מתי הזמן הכי טוב למכור נכס?
לחצו על התמונה לקריאת המאמר המלא הסוקר מצבי שוק שונים כדי לתת מענה מקיף לשאלה

נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא