איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל”ן לא טובות?

כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל”ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית “מציאה”. אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו.

מה זו עסקת מציאה?

בהגדרה עסקת מציאה זו עסקה של קניית נכס במחיר שהוא מתחת למחיר השוק.

עם זאת, צריך להבחין שיש יש פה בנוסף עניין של זווית ראייה, מפני שעסקת מציאה יכולה להיות טובה, אך ניתן גם להפסיד הרבה בעסקת מציאה אשר מתגלה כעסקה לא טובה.

מה זה עסקה טובה/ לא טובה?

פה למעשה נשאלת השאלה: האם עסקת מציאה זו עסקה טובה? לאו דווקא נכון. זאת משום שישנם מקרים בהם אפשר לקנות נכס מתחת למחיר השוק אבל המשקיע לא יצליח להשכיר את הנכס, יכניס שוכר גרוע, או במקרה אחר בו המשקיע יסתבך עם נכס הדורש שיפוץ עמוק שיצריך משאבים, זמן, השקעה והכי חשוב – ניסיון במורכבות של שיפוץ נכס נדל”ן בארה”ב, שהם מעבר למה שרצית או יכולת לבצע לטובת ההשקעה.


    רוצה להתייעץ עם ניר? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!


    ולכן, כדי לענות על השאלה האם העסקה טובה, פה נכנס המרכיב חשוב ביותר- מי הוא המשקיע?

    לשם הדגמה בואו נשווה בין משקיע מתחיל אשר לרוב גם ישקיע בנכס שלט רחוק אל מול קבלן מקומי.

    הקבלן המקומי יידע להתמודד עם השיפוץ משום שהוא בעל ניסיון ואמצעים להתמודד עם שיפוץ נכס מורכב. כלומר יש הלימה בין הבעיה בעסקה ליכולות הפתרון של רוכש העסקה במקרה הזה.

    לעומת זאת, משקיע מתחיל מרחוק (משקיע ישראלי במקרה שלנו) יכול לעשות חישובים “על הנייר”, יראה את הנתונים של הנכס כולל עלויות השיפוץ שקיבל מקבלן מקומי שנשלח מטעמו לנכס, יתפתה לעסקת מציאה שכזו ויסגור את העסקה. המשקיע הזה חשוף יותר להפסיד בעסקה בה הנכס מצריך שיפוץ מורכב.

    זו דוגמא אחת מבין רבות שבה אי יכולת להעריך ברמת דיוק גבוהה את הבעיות ואת הנדרש לפתרונן יותר חשיפה לעסקה שיכולה להסתבך. דוגמא נוספת היא השקעות באזור אוכלוסייה חלשה ואו אזורי פשיעה.

    על כן, ניתן להיכשל גם בעסקת מציאה. כלומר עסקת מציאה יכולה להתברר כעסקה לא טובה. זאת מכיוון שלמעשה התוצאה פה קובעת את טיב העסקה. הצלחה בהשכרה והעסקה טובה או מכירת הנכס במחיר הפסד ולאחר בזבוז זמן, כסף ומאמצים על שיפוץ הוא כישלון.

    ולכן האבחנה החשובה לתהליך איתור עסקאות ומציאת העסקה המתאימה עבורך היא שיש לבחון את כל המרכיבים של העסקה ולא רק את המחיר. ההמלצה העיקרית היא לא להתפתות תמיד למחיר מציאה.


    איך מבדילים בין עסקה טובה לעסקה לא טובה?

    המפתח הוא יכולת אפיון של הבעיה בעסקה. זה למעשה ההבדל בין עסקה טובה לבין השקעה לא טובה. צריך לדעת להגיד מראש מה האתגרים בעסקה מסוימת. להבין מה הבעיה ולדעת לפתור אותה. פה נכנס מרכיב סינון העסקאות המקצועי.

    מי שמומחה בנדלן באמת יודע לשאול שאלות ולזהות מראש את המורכבויות בעסקה, אבל בנוסף לכך יודע אילו מורכבויות הוא יודע לפתור ואילו מורכבויות להימנע מהן. זו המומחיות. המומחיות אינה רכישה של כל עסקה מתחת למחיר השוק, אלא התמחות ביכולת פתרון מגוון מסוים של בעיות, כך שאיתור העסקאות היא זיהוי עסקאות המתומחרות בהנחה בעלות מאפיינים המתאימים למטרת ההשקעה למשל מיקום הנכס ותצורתו, ותהליך סינון העסקאות המקצועי הוא למעשה תהליך שבו נבצע בדיקות נאותות במטרה לזהות ברמת דיוק גבוהה את האתגרים בעסקה ולהעריך את יכולת הפתרון שלנו לעומתה.

    צריך לדעת לאילו עסקאות להיכנס מראש ולאיזה לא להיכנס. צריך לדעת מה מפסידים. מחיר הטעות אינו נמדד רק בהפסד כסף. זה יכול להיות למשל גם הפסד זמן, כאבי ראש, מאמצים.


    איך אתה מסנן עסקאות נדל”ן לדעת מה רלוונטי?

    ראשית כל כדי לסנן עסקה צריך לאתר עסקאות משתלמות. עליך להגדיר מראש אזור מטרה למשל על בסיס אוכלוסייה של הסביבה, אזורי תעסוקה סמוכים, רמות הכנסה, רמות שכירות, רמת פשיעה, סיכוני מזג אויר וכיוצא בזה. ככל שאתה יותר מקצועי אפשר לדעת לעשות זאת ביעילות רבה יותר. בקורס של נדלניר אני מלמד שיטה כיצד לזהות עסקאות בתוך דקות ספורות.
    כעת כאשר יש בידך עסקאות פוטנציאליות מתחיל שלב סינון עסקאות. הניסיון יעזור לך לדעת לשאול את השאלות הנכונות בשלב הזה כמו: מה הבעיה בעסקה? מה נדרש כדי לפתור את הבעיה במונחים של כסף, מיומנויות, בעלי מקצוע. כך ביכולתך להעריך את מידת ההתאמה של יכולת הפתרון שלך לבעיה הנתונה. גם היום אני לא אקח פרויקט שבו איני יודע שהצוות שלי מסוגל לפתור אותה.
    באופן זה ניתן להעריך ברמת דיוק גבוהה אם נכון או לא נכון להשקיע בעסקה.  ככל שאספת יותר נתונים, ביצעת הערכות מקצועיות, ערכת חישובים ואיזנת הכל נכון כך יש יותר סיכוי שתיקח החלטות השקעה נכונות יותר. התוצאה בהמשך תקבע אם ההשקעה תתברר כעסקה טובה או עסקה לא טובה.

    איך ניתן לסנן עסקאות בהתאמה ללקוחות ספציפיים למה שטוב למשקיע? מה השיקולים?

    טיב המציאה תלויה בשאלה- מי הוא המשקיע?

    כאשר משקיע חשוב במונחים של עסקה הכי זולה ותשואה הכי גבוהה זה לא מספיק טוב. צריך לדעת לענות על שאלות מסוימות נוספות כמו:
    • מה תקציב ההשקעה?
    • האם הכסף הפנוי אותו הוא משקיע הוא האחרון?
    • מה היכולת של המשקיע להתמודד עם התחייבויות כספיות עתידיות של ההשקעה?
    • מה התחייבויות אחרות שיש למשקיע? הלוואות?
    • האם המשקע רוכש נכס בודד או מתכוון לבנות תיק נכסים מושכרים?
    • עד כמה המשקיע זקוק להכנסה השוטפת לצריכה חודשית וכמה היציבות של ההכנסה חשובה?
    • תוך כמה זמן המשקיע צריך להגיע למצב של תזרים מזומנים חיובי מהעסקה?
    אלה מספר דוגמאות שאני שואל כל משקיע כי על-פי התשובות לשאלות הללו ניתן להתאים עסקאות אליך למה שנכון לך באמת ולא לפי סיסמאות שיווקיות נפוצות כגון הזדמנות השקעה בנכס זול מתחת למחיר השוק והתפתות לתשואה דו ספרתית על הנייר.

    למה על הנייר? כי למשל למשקיעים ישראלים מתחילים מרחוק לא מומלץ לקנות נכס באזור פשיעה קשה. זאת מכיוון שהוא לא ירצה להתעסק, להשקיע זמן ולהיות מופתע בסוף התהליך. בנוסף, צריך לדעת לגדר אזורים. לא להשקיע גם באזורים יקרים מידי. צריך למצוא את האיזון.

    ככל שהמשקיע יידע יותר פרטים על העסקה מעבר למספרים עצמם, יכול להיות שכאשר תבין מה פרופיל השוכרים, מידע מקיף על המבנה ועך השיפוץ,  כך תהיה פחות מופתע. אפשר לדעת את זה מראש באמצעות תהליך השקעה נכון.


    בנימה אישית מהניסיון שלי דוגמא נוספת ללא נכון/ נכון ומה לא טוב/טוב:

    אפשר לקנות נכס באזור עם פשיעה קשה אבל השוכר משלם כמו שצריך ובזמן אבל בהמשך אפשר להיות מופתע. מניסיון שלי בתחילת דרכי בהשקעות רכשתי נכס באטלנטה באזור עם פשיעה קשה. השוכר שילם בזמן ולא עשה בעיות. סיפרתי למעגלים הקרובים שלי שזה הצליח וחשבתי שאני חכם גדול.

    כאשר שיתפתי חברים ובני משפחה בתוצאות קנינו יחד נכסים נוספים כאלה. בהמשך הדרך עם הזמן ועם הגדילה בכמות הנכסים התחלנו לגלות בעיות שלא צפינו בשנה הראשונה. היה לי מקרה זכור בו שוכר נכנס למעצר והיה נדרש תהליך פינוי משפטי מורכב. כדי לפתור את התקלה הזו ועוד דומות שהצטברו נאלצתי להשקיע מאמצים, זמן, כסף, טיסות לארה”ב ועוד מעבר למה שתכננתי מראש. באותו זמן התחרטתי שהשקעתי בנכסים האלה ושלא שמתי לב לבור העמוק שהתגלה בשלב מאוחר יותר. בדיעבד היום אני שמח כי מההתעסקות הזו התמחיתי והקמתי את נדלניר.

    המסקנה מההשקעה הזו באטלנטה היא שישנם מקרים שיש נכס “מציאה” אבל לא נכון אסטרטגית להשקיע בנכס הזה כי התוצאה לטווח הארוך תהיה לא טובה.


    לסיכום

    ככל שאתה יותר מקצועי ומנוסה כך תדע לקבל החלטות נכונות יותר ולהיערך בהתאם. ככל שאתה יותר מדויק להעריך מה הבעיה שצריך לפתור והיכולת שלך לפתור מתאימה כך אתה תגיע לעסקאות מצוינות. כלומר, צריך לדעת להתאים בין הרמה התפעולית שלך להעניק פתרונות לבין המורכבות והבעיה שיש בנכס. ההתאמה תלויה מי אתה בתור משקיע.

    על כן, צריך לדעת 2 דברים: להבין ההשקעה וחשוב מכך לדעת מי אתה בתור משקיע.

    כדי ללמוד עוד על איתור עסקאות מציאה בשוק הנדל”ן בארה”ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

    רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


    רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

      0 תגובות

      השאירו תגובה

      רוצה להצטרף לדיון?
      הרגש חופשי להשתתף

      כתיבת תגובה

      האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *