7 טיפים למבצעי השקעות נדל"ן בארצות הברית!

שוקל השקעה בבתים בארצות הברית? 7 דברים שחשוב לדעת

מה זה נדל"ן בארצות הברית?

הגעתי עם חברי הטוב יוגב אל ביתו של חיים, כעת מעל מסך המחשב הוא משתף בפנינו את חשבון הבנק שלו בארה"ב.
אני רואה על המסך הכנסה חודשית של כ4000 דולר.
אני זוכר היטב כיצד הוא גלל למטה את פירוט חשבון הבנק שלו עוד עוד, וראיתי בכל חודש שוב ושוב הכנסה של כ4000 דולר לחשבון הבנק שלו.
כך נחשפתי להשקעות הנדל"ן בארצות הברית.

1. להאמין. למה בכלל השקעות נדל"ן?

יוגב ואני דיברנו כבר זמן ממושך על האפשרות של השקעה בנדל"ן.

אמרתי ליוגב, "אני רוצה יותר תחושה של ביטחון כלכלי.  אני מרגיש שמקור הכנסה נוסף של אלפי שקלים בחודש מלבד העבודה שלי, יעניק לי הרגשה יותר נוחה וביטחון בחיים.  יש לי ילדה קטנה ואני מרגיש היום יותר אחריות מאשר בעבר . מי מבטיח לי מה יהיה עם העבודה שלי מחר?"

יוגב אמר לי פעמים רבות  "אנשים שיודעים ליהנות מהחיים חושבים על יצירת פנסיה מוקדמת.
למה לא להתקרב לחופש מעבודה, וחוסר-תלות במעסיק על-ידי יצירת פנסיה בעצמי? למה שלא אהנה מפנסיה כבר עכשיו? "

שוחחנו על כך שאנו צפויים להגיע לגיל פנסיה בשנת 2049. "האם עדיף לסמוך על המדינה או גופי הביטוח הגדולים שידאגו לי להקצבה אי-שם בעתיד הרחוק כשאהיה זקן חסר ישע? האם לא בטוח יותר להשקיע בנדל"ן עכשיו שאני צעיר ועם כוחות?"

באמצעות השיחות והעבודה המשותפת שלנו שכנענו והשתכנענו אחד על-ידי השני בכדאיות של ביצוע השקעות נדל"ן בשביל ליצור לנו ימים טובים יותר.

סיפרתי ליוגב שסבא וסבתא שלי השכירו דירות כשגרו בטהרן. נדל"ן זה לא דבר חדש תחת השמש.
השתעשענו ברעיון שאדם אחר קם בבוקר והולך לעבוד בשביל לשלם לנו את שכר-הדירה. איזה כיף! האם אנו ראויים לכל הטוב הזה בחיים? צחקנו.

2. השקעה בנדל"ן מרחוק – איך להתמודד עם החששות והפחדים?

הגבתי בפליאה רבה על העשייה והתוצאות שחיים הראה לנו. אבל בשלב הזה בעיקר עברו בי ספקות רבים. חשתי פקפוק רב באפשריות הדבר, ובהיתכנות להרוויח מבלי שיעבדו עלי בדרך, כי כידוע את הכסף סופרים במדרגות.

• איך אתה יודע שלא עובדים עליך?
• איך בכלל אפשר לשלוט בנכס שנמצא הרחק מעבר לים?
• איך יכולת לדעת האם זה אזור טוב? רחוב טוב?
• מאיפה אתה יודע בכלל שהנכס באמת בבעלותך?
• וגם אם בבעלותך, איך אתה יודע שאין בבית בעיות צנרת או ביוב שיאכלו לך את כל הרווח?

חיים ענה. היו לו תשובות, לא כולן שכנעו אותי. אני לא מכיר את חיים היכרות ישירה או אישית. אך הסיפור שלו והעובדות התומכות שהראה לנו, כמו גם השמחה ותחושת השלמות שקרנו ממנו תוך כדי ששיתף אותנו בעשייתו, לא אפשרו לחוויית הערב הזה לחלוף מזיכרוני.

3. למה השקעות נדל"ן בארה"ב?

מדובר בכספי חסכון שעמלתי עליהם שנים רבות, ורציתי להגיע לכלל החלטה, האם מדובר על השקעה כדאית או מלכודת מסוכנת?

• נגישות– הזדמנות לרכוש נכסי נדל"ן החל בסכום של 200-300 אלף שקל.
• הזדמנות מחיר – מחירי השוק עדין הזדמנותיים בלא מעט שווקים. יש פוטנציאל לרווח הון.
• תשואה– נכס נדל"ן הצפוי להניב תשואה שנתית משכירות מעל 8%.
• שקיפות ובטיחות – ארה" ב מדינה מסודרת, ניתן לקבל ביטוח שהנכס שלך, יש המון מידע חשוב נגיש דרך האינטרנט בקלות ובחינם.
• תקשורות ותרבות עסקית – מדינה שקל לעשות בה עסקים. דוברת אנגלית דבר המהווה יתרון מבחינת יכולת הבקרה והשליטה.
• ארה"ב – הכלכלה הגדולה בעולם (עם כל הכבוד לכלכלה הישראלית). תמיד יש עסקאות. תמיד אפשר לעשות כסף. סביבה עסקית מפותחת, שקיפות, תהליכים ברורים ופשוטים ועוד.

השקעה משתלמת זה דבר יחסי לאפשרויות ההשקעה האחרות:

• עדיף על נדלן בישראל– היום מחיר של דירה ממוצעת במרכז ישראל עומד על כ1.5 מיליון ₪. בסכום ההשקעה הזה, ההכנסה הצפויה משכירות בארה"ב היא כ 12,500 שקל בחודש.
• עדיף על הבנק– להפקיד כסף בבנק זה ללא תשואה על הכסף! למותר לציין שהבנק משתמש בכסף הזה וגובה עליו ריביות גבוהות מאנשים באובר-דראפט. האם זה השימוש הראוי לכסף שלי?
• עדיף על הבורסה – השקעה שמגובה בנכס פיזי ומניבה הכנסה חודשית צפויה היא השקעה שנותנת לי ראש שקט יותר מהבורסה התזזיתית.

4. סיכונים. ובכל זאת – ממה להיזהר?

מצאנו סיבות משכנעות לחיוב. מצד שני, חיפוש בגוגל ושיטוט בפורומים של משקיעים ישראלים חשף לאזהרות מפחידות כמו "תיזהרו מרכישת בתים בארצות הברית". "הבטיחו לי תשואה ואני לא מקבל כלום" ,"אנחנו בני 70 ונשרפו לנו כספי הפנסיה".

הרגשתי פחד ורתיעה מכל הסיפור הזה של נדל"ן בחו"ל. אני מעדיף השקעת נדל"ן בשביל ראש שקט לא בשביל הפתעות ובעיות. שמתי לב שלא מדובר כאן ביזמים מתוחכמים שעשו השקעות ספקולטיביות, אלא באנשים פשוטים. אנשים ששמו מבטחם בחברה כזו או אחרת, וגילו בדיעבד כי מה שקיבלו בכלל לא דומה למה שהובטח להם.

אדלג על השאלות הפתירות בקלות יחסית. לאחר שנים של ניסיון בביצוע מספר השקעות דו ספרתי במדינות אוהיו, ג'ורג'יה ומישיגן, הנה לניסיוני עיקרי הדברים להיזהר מהם –

• איפה להשקיע? – מניסיון של שנים, היום אני לא קונה סיפורים שהמקום הכי כדאי זה באוהיו והכי גרוע בג'ורג'יה, או להיפך. בכל מדינה יש אזורים איכותיים ואזורים גרועים. ההזדמנות גלומה בשילוב של איכויות האזור וטווח המחירים הנוכחי.

מה שחשוב לי להדגיש לך הוא שמי שמשלם את שכר-הדירה הוא הדייר. לכן, אין לסמוך על מודלים של תשואה מובטחת ולא שום פליק-פלאק פיננסי אחר בעזרת בנקים, גופים גדולים או חברות נוצצות.

יש לברר מי האנשים הגרים באזור המוצע? מי צפוי להיות השוכר בנכס שלי? למשל: אוכלוסיית צווארון כחול או לבן? משפחה צעירה? פנסיונרים? סטודנטים? וכיוצ'.

• איך אדע שהמחיר טוב? האם אנו הישראלים שקונים נכסים בתשואות של10% או 11.7% חכמים יותר מהאמריקאים המקומיים? לא לקנות נכס לפי תשואה! לצערי בתחילת הדרך עשיתי את הטעות הזו.

את מחיר הנכס בוחנים ביחס להערכת שווי שוק נוכחי. כלל ההחלטה שלי ברכישה – לפחות 10 אחוז מתחת למחיר השוק.

ללא קשר למחיר, לא מומלץ לרכוש נכס באזור קשה, גם לא במחיר נמוך. מדובר  בהתעסקות מורכבת מעבר ליכולת או הרצון שלנו כמשקיעים הנמצאים הרחק מעבר לים. אינך רוצה להיות המוכר הלחוץ הבא בתור להתפטר מנכס זבל.

• איך לקנות נכון? בכל אזור נתון, ראינו שחברות ישראליות מוכרות בפער מחיר של 10 אלף דולר ויותר ביחס למחיר השוק הנוכחי, כולל באזורים הגרועים.

אל תתפתה לחשוב שחברה המוכרת נכס ב50 אלף דולר היא טובה יותר מחברה המוכרת ב80 אלף דולר.  יש חברות שמוכרות נכסים באזורים קשים, עבור משקיעים אלה הופעל שעון העצר עד קבלת החבטה הבלתי-נמנעת.

אני ממליץ לך לבדוק את הצעות החברות השונות במטרה ללמוד את האזורים וההזדמנויות המוצעות, לרשום לעצמך את כתובות הנכסים, ולבדוק באינטרנט, למשל באתר ZILLOW. צריך לבדוק את מחירי השוק לעומת מחירי הנכסים שהחברות מציינות. היתרונות ברכישת נכס מחברה ברורים. העיקרי שבהם – פשטות הביצוע, שמת כסף קיבלת נכס. עליך כמובן להבין היטב את מחיר התשלום בעבור יתרונות אלה, ואת הסיכונים בדרך פעולה זו.

• הכר את הסיפור במספרים – לנכס נדל"ן יש הוצאות אחזקה, אישורים ובדיקות, ניהול, ארנונה, מיסים עירוניים, עלות דיווח ותשלום מסים ועוד. למשל, משקיעים מדווחים על כך שהופתעו כי המיסים העירוניים באזור שבו קנו מסתכמים בשנה באלפי דולרים, אותן לא לקחו בחשבון בחישוב התשואה.

5. פעולה. הצעד הראשון – איך (לא) להיכנס למים?

חשתי שעבורי המחיר של החברות הישראליות הוא גבוה מדי. יתכן כי גם בהשפעת הסיפורים של המשקיעים והחשיפה אל מה שגבריאל עשה, בחרתי לפעול באופן עצמאי יותר. רכבת ההרים שעברתי בשנים מאז ראתה מורדות לפני שהגענו לעליות. רק הטיסה לאמריקה ועלות השהות אכלה חצי מהתשואה השנתית של הנכס. בנוסף, זכורה לי היטב תחושת החרדה לגבי האזורים בהם הסתובבתי ואיני מכיר כלל ועיקר. גם הרגשת אי- הודאות והחששות ניכרו בי. האם אצליח למצוא את האנשים או העסקאות המתאימות לי?

אני זוכר את עצמי איך לא ישנתי בלילה שלפני רכישת הנכס הראשון שלי .

איך רעדה לי היד על המקלדת לפני העברת הכסף ברכישה הראשונה.

לי לא היה אף אחד שילווה אותי וילמד אותי באופן אישי, אני למדתי הכל על בשרי.

מעבר לעניין הפחדים וחשש מאי-הודאות מדובר גם בהרבה כסף, זמן ומאמץ שנאלצתי להשקיע מעבר למה שציפיתי בתחילה.

שיתפתי את קרובי משפחתי וחבריי הקרובים על דברים אלו. כאשר הגיעו התוצאות הטובות, התחילו להתעניין יותר, וחלקם ביקשו ממני לבצע עבורם השקעה דומה. כעבור פחות משנה מצאתי את עצמי מבצע השקעות לא רק עבורם, אלא גם עבור בני משפחתם וחבריהם. כך ללא תכנון מראש צברתי את הניסיון הרב בהשקעות הנדל"ן באמריקה.

6. מה הסוד – כיצד לעשות את זה נכון?

לקנות נכון נכס להשקעה בחו"ל דורש מומחיות. בנוסף, מחיר הטעות הוא גבוה.

מה שאני אומר לך זה שמשקיע חכם יודע שהוא לא יודע, ולכן מתמקד באיתור אדם מומחה ואמין.

הסוד – איך לאתר עסקאות טובות לא נמצא בכלל בעסקה, אלא טמון באנשים.
עליך למצוא את האנשים האמינים שלא ינסו לתחמן אותך ולעשות כסף על חשבונך.
הכי חשוב לוודא שהם מרוויחים כשאתה מרוויח. מרוויחים ביחד איתך ולא על חשבונך

כשחברה ישראלית מוכרת לך נכס, ככל שיהיו אמינות, וחלק מהחברות הן אמינות,

הן מרוויחות ככל שמחיר הנכס שמוכרות לך גבוה יותר.

זה נקרא ניגוד אינטרסים של מוכר וקונה.

בקיצור- כשתמצא את האנשים הנכונים עבורך, יגיעו גם העסקאות הטובות.

מצא אנשים. לא עסקאות!

7. מה הצעד הבא?

גיליתי לך בכתוב למעלה את הבנתי על האמת עם דוגמאות והסברים כמיטב יכולתי, וקצרה היריעה.

כמו כל אמת בחיים- כדי שהיא תעזור לך, דע כי:

אין שום תכלית לאמת מלבד דבר אחד – לדעת אותה.

אך – אין אף תכלית לידיעת האמת מלבד דבר אחד – לעשות אותה.

הצעד הבא – הוא לעשות.

להחליט לעשות צעד אחד קדימה – לבדוק.

תוכל ללמוד עוד במדריך סודות ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית.

אני משתף בפרטים את סיפור ההשקעות שלי, וחולק את הידיעות על האופן בו ביצעתי אותן.

בהצלחה!

איך מתחילים להשקיע בנדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!