שוק הנדל"ן בארה"ב ב-2025: אתגרים והזדמנויות למשקיעים ישראלים

חדשות השקעות נדל"ן בארה"ב | לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

שוק הנדל"ן האמריקאי צפוי להישאר פושר ב-2025: הזדמנות או אתגר עבור משקיעים ישראלים בארה"ב?

אתם עומדים על סף ההחלטה להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, אבל משהו עוצר אתכם? 

בתקופה של חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן האמריקאי ב-2025: האם זו העת להשקיע? שוק הנדל"ן האמריקאי תמיד היה אטרקטיבי למשקיעים ישראלים, אבל פשוט דורש יותר הבנה ותכנון. אנו מעריכים שההבדל בביצועי השקעות נדל"ן בארצות הברית בשנים הבאות ינבע מהחלטות איפה הכי כדאי להשקיע ובאילו הזדמנויות נדל"ן כדאי להשקיע?

שוק הנדל"ן האמריקאי ב-2025: מה קורה עכשיו?

בשורה טובה למחפשים השקעה נדלני"ת סולידית? דוח חדש של Fannie Mae, ענקית המשכנתאות האמריקאית, צופה שוק נדל"ן עולה ופושר ב-2025.  הנתונים נתמכים על עדכוני הנדלן של REDFIN:

מה זה שוק נדל"ן פושר?
שוק נדל"ן פושר לא צפוי לזינוקים דרמטיים במחירים, אך גם לא לירידות מחירים משמעותיות.

למה שוק הנדל"ן בארצות הברית פושר?
ישנם שני גורמים עיקריים:

הגורם הראשון לשוק הנדל"ן הפושר הוא עלות משכנתא גבוהות.
אמנם ריבית המשכנתאות צפויה לרדת מעט ב-2025, אך עדיין נראה רמות ריבית גבוהות יחסית לעבר. לכן, בממוצע יהיה לאנשים פחות כסף זמין לרכישת בתים, מה שמפחית את הביקוש לנדל"ן ומרסן את עליית המחירים.

הגורם השני והמשמעותי יותר לשוק נדל"ן פושר הוא "אפקט הנעילה" (lock-in effect) שמרסן את היצע הנדל"ן למכירה.
מה הוא אפקט הנעילה בשוק נדל"ן?
בעלי בתים רבים עם ריביות משכנתא נמוכות של פעם, מעדיפים להישאר בבתים שלהם ולא למכור את הנכס. למה? כי אם ימכרו, יאבדו את תנאי משכנתא האטרקטיבית שלהם. אם ירכשו נכס אחר חדש הם יצטרכו לקחת משכנתא חדשה בריבית גבוהה יותר – זו לא עסקת נדל"ן משתלמת. התוצאה? פחות היצע של הזדמנויות נדל"ן למכירה בשוק.
רוצים ללמוד על עוד מונחי נדל"ן כמו "אפקט נעילה"? לחצו כאן למילון מונחי נדל"ן בארה"ב, שעוזרים להבין טוב יותר את המינוחים המשמשים בתהליך קנייה או מכירה של נכס בארצות הברית.

יוקר המחייה בארצות הברית שובר שיאים היסטוריים
עלויות בעלות בית צורכות כ-34% מהשכר הממוצע במשק האמריקאי. הממוצע ההסטורי הוא כ-28 אחוז. במקביל, גם מחיר שכר הדירה במגמת עלייה חזקה בשנים האחרונות. הנתונים מראים על מגמת ירידה ביכולת לדיור בהשוואה לממוצעים ההיסטוריים. קושי כלכלי מייצר סיכונים בהשקעות אך גם מאפשר איתור הזדמנויות השקעה כדאיות. 

דגשים על סיכונים בהשקעות נדל"ן בארה"ב ב-2025 

סיכון תזרים מזומנים שלילי
סיכון CASH FLOW בנדל"ן מתייחס ליחס הכנסות מול חובות DSCR. הסיכון רלוונטי במיוחד בהשקעות נדל"ן ממונפות. אנו מעריכים שונות רבה בסיכון התזרימי בנדל"ן מניב בין סוגי השקעות נדל"ן שונים למשל מחסנים לעומת דיור ובין אזורי השקעה שונים בארצות הברית.

מגבלות רגולטוריות על גובה שכר הדירה
למשל אזורים מאתגרים כמו ניו יורק עם RENT CONTROL בהם הוצאות הנכסים התפעוליות יתייקרו אך יהיה קושי להגדיל הכנסות. לעומת זאת אזורים זולים בארצות הברית ונוחים יותר למחייה כמו קליבלנד אוהיו בהן יש חשיפה פחותה להתייקרות בצד הוצאות הנכסים וגם ניתן למצות בחופשיות את פוטנציאל הזדמנויות להגדלת שכר הדירה בשוק.

זמינות תכניות סבסוד שכר דירה בארה"ב
נקודה נוספת לשיכוך סיכונים בצד התזרים הוא מחקר תכניות סבסוד ממשלתיות כמו סקשן 8 ואחרות במדינות ואזורי מחוז שונים בארצות הברית. תכניות הסבסוד יאפשרו להפחית חשיפה לקושי בתשלום שכר הדירה עקב מיתון כלכלי והמשך יוקר המחייה. למשל רוב האזורים ב-MID WEST כמו קליבלנד , דטרויט, שיקגו, קנזס סיטי וכדומה – קל יחסית לייצב הכנסות באמצעות זמינות תכניות סובסידיות רבות לשכר הדירה במקרה הצורך של מיתון כלכלי, לעומת אזורים יקרים יותר בארה"ב או אזורים המציעים באופן יחסי פחות תכניות סובסידיה כמו – קליפורניה, פנסילבניה, פלורידה, טקסס , צפון קרוליינה ועוד. 

קושי בהשכרה במיוחד באזורי בנייה חדשה בארה"ב
במיוחד באזורים עם בנייה חדשה מרובה, בעלי בתים מתקשים לרכוש את הנכסים, לכן נותרים הזדמנויות רכישה למשקיעים שנכנסים לתמונה כדי לקנות בהזדמנות נכסים מניבים להשכרה. התוצאה? ישנם אזורים עם זינוק היצע רב של בתים להשכרה באזורי פרבר רחוקים מאזור המטרופולין, אשר בהם הביקוש לנדל"ן בשכירות נמוך מכדי לענות לזינוק החד בהיצע השכירות. 

עסקאות עם שולי רווח נמוכים ותכנון השקעה אגרסיבי
היכולת בשטח של יזם הנדל"ן היא הגורם להסביר השקעות נדל"ן כושלות שיפסידו כסף ב-2025.
דגלים אדומים ממה להיזהר? בצעו בדיקות נאותות קפדניות על תוצאות פרויקטים קודמים שהסתיימו ב2-3 שנים האחרונות. אין כאלה? המשיכו הלאה. בצעו סינון על פרויקטים עם תשואה גבוהה ובעיקר רווח מהיר בטווח זמן קצר. במיוחד יש להיזהר מחברות נדל"ן המבצעות כמות עסקאות גדולה אשר עשויות לחשוף את המשקיעים אל פעילות ללא מיקוד נכון על שולי רווח מספקים בעסקה או תשומת לב תפעולית מספקת במיוחד בהקצאת משאבי הניהול.

מה ההזדמנויות בהשקעות נדל"ן בארה"ב ב-2025 ?

חבירה לחברות נדל"ן חזקות בעסקאות מציאה
ב-12 השנים האחרונות של פעילות בשווקי נדל"ן שונים בארצות הברית, למדנו באופן מוכח מעל כל ספק שבכל אזור השקעה יהיו הזדמנויות ספציפיות של מוכרים לחוצים ולכן גם ב-2025 יהיו עסקאות מציאה. לכן, המשקיעים וחברות הנדל"ן המנוסות והמקושרות ביותר – אלה שנמצאות בפסגת שרשרת המזון של עסקאות הנדל"ן , ימשיכו להנות מהזדמנויות מציאה באזורי ההתמחות שלהן ויציגו יכולת תפעולית יציבה הטובה ביותר. 

מגמת עליית המחירים בנדל"ן
הנדל"ן בארה"ב מציג בממוצע במגמת עלייה מובהקת שצפויה להימשך גם ב-2025. בנוסף, לצד שווקים מסוימים בירידה ישנם שווקי נדל"ן אחרים המציגים עליות מחירים משמעותיות!
איפה כדאי להשקיע בארה"ב? סקירת אזורי השקעה. למדו על האזורים המומלצים של נדלניר.

בנייה חדשה בארה"ב
שוק הבתים החדשים מראה סימני התאוששות. נתוני מכירות באזורי חגורת השמש ה-Sun Belt מציגים פעילות ערה יותר בזכות בנייה מואצת. לצד הסיכונים הרבים, אנו מזהים מספר אזורים הזדמנותיים למשקיעים סולידיים המעוניינים בהשקעות נדל"ן עם פוטנציאל עליית ערך גבוה בטווח זמן בינוני ארוך של 5 שנים ומעלה.

המשך ירידת הריביות של ה-FED
ככל שיימשכו הורדת הריביות ואו יתגברו מעל הצפי, עסקאות נדל"ן במחירי שוק של 2025 יתבררו כעסקאות מציאה במונחי מחירים של 2026.

מבט אל הנדל"ן בארה"ב ב-2026 והלאה

שוק הנדל"ן צפוי להישאר עולה באופן מתון, זאת לפי מדד ממוצע של מחירי הבתים הכללי בארצות הברית. ריביות המשכנתאות צפויות לרדת אך במתינות ולהיעצר על רמת ריבית מסוימת גבוהה ממה שהכרנו בעבר לפני 2022.

עצות למשקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב:

1. קודם אל תפסידו כסף. התמקדו ביסוד ההשקעה הפשוט, לחבור אל צוות אנשים עם מוניטין רב שנים של אמינות והצלחות. כל פרויקט בכל מקום יכול להרוויח כסף או להפסיד כסף.
2. חשבו על השקעות לטווח ארוך: אל תתמקדו רק ברווחים מידיים; בדקו את עמידות תכנית השקעות כדי לסנן הזדמנויות נדל"ן שמחזיקות מעמד לאורך זמן, במיוחד אל מול הסיכונים שפרטנו במאמר.
3. איפה הכי כדאי להשקיע לטווח ארוך ועליית ערך? הזדמנויות השקעה כדאיות לטווח ארוך באזורי אוכלוסיה איכותיים עם צמיחה כלכלית חזקה. במיוחד, אזורי בנייה חדשה מסוימים.
4. מה הזדמנויות השקעה הכדאיות ביותר? ישנם שווקים משניים עם אזורי אוכלוסיה סוציו אקונומית חציונית בהם ימשיכו להיות עסקאות מציאה כדאיות יוצאות דופן בזכות מוכרים לחוצים, עם רווח הון מגולם ברכישה ופוטנציאל שיפור ביצועים תפעולי מהיר יחסית.
5. עקבו אחר מגמות הריבית והשוק כדי להמשיך לעדכן את הערכת המצב.

לסיכום

שוק הנדל"ן האמריקאי ב-2025 ממשיך להציג אתגרים לצד הזדמנויות. המפתח להצלחה בהשקעות בבחירת אזורי השקעה נכונים וניהול סיכונים קפדני. מעל הכל, יכולת המשקיע לאתר ולסנן הזדמנות השקעה של חברות נדל"ן ושותפים מקצועיים ואמינים.

רוצים לדעת איפה הכי כדאי להשקיע ב-2025?
צפו עכשיו בסרטון הבא בו מוסבר איך ביקושים חזקים לצד כיווץ בהיצע עשויים להוביל לעלייה בדמי השכירות ולעליית ערך הנכסים. בנוסף, ישנה סקירה של התנודות האפשריות בשיעורי הנכסים הריקים ("vacancy") ומה הסיבות לכך, וכן דיון על החשיבות בבחירת שווקים נכונים להשקעה לטווח בינוני, במיוחד בזמנים של יוקר מחיה מתגבר.

חדשות השקעות נדל"ן בארה"ב – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא