איתור נכסים להשקעה בארה"ב – איך למצוא עסקאות נדל"ן בהזדמנות

ליווי אישי

תכנית ליווי השקעה בנכס במחיר הזדמנותי. ביצוע שיפוץ והשכרה. משך הפרויקט כ 4 חודשים. בנה הון וצור תזרים מזומנים להכנסה נוספת. הזדמנות להורדת עלות ההשקעה באמצעות שיטת השקעה ישירה. הזדמנות מכירת הנכס המושכר ברווח למשקיע אחר.

מידע על הנכס

בית פרטי צמוד קרקע. הנכס נמצא במיקום נכון, ברחוב שקט ובקרבה לכבישים ראשיים. ממוקם בשכונה ידידותית למשקיעים עם דרישה גבוהה להשכרת בתים.

מידע על המבנה

בית אבן בעל 1.5 קומות ובעל שטח צמוד קרקע מגודר. שטח בנוי כ 100 מ”ר (1040 SQFT). ושטח החלקה כ460 מ”ר (  4948 SQFT). בבית יש מרתף וגם גאראג’ מאחורי הבית עם 2 מקומות חניה. שיפוץ הנכס כולל רצפת עץ בכל הקומה הראשונה, כמו גם חידוש כל חלל המטבח והריצוף. האמבטיה משופצת עם ריצוף קרמיקה חדש. בבית יש 3 חדרי שינה ו2 אמבטיות.

תקציר פרויקט הליווי

איתור עסקאות נדל”ן להשקעה

איך אפשר למצוא עסקת נדל”ן טובה בשוק? מוכר הבית הוציא את הנכס למכירה בשוק במצב לא משופץ ובמחיר של כ105 אלף דולר. בדרך כלל קהל מקומי אמריקאי נוטה להעדיף לקנות נכס מוכן למגורים, ולא לרכוש נכס שזקוק לשיפוץ.

המוכר התעקש על המחיר במשך תקופה ארוכה, אבל ביוני 2017 התחיל להוריד את המחיר שוב ושוב בטווח של כמה שבועות בין הורדה אחת להורדה שנייה של המחיר. בשלב הזה זיהיתי את ההזדמנות, ביצעתי בדיקה מהירה עם האנשים בשטח והבנתי שהמוכר לחוץ למכור מכיון שקנה כבר בית אחר.

איך לזהות הזדמנות השקעה בנכס?

המשקיעים אשר הצטרפו אל רשימת התפוצה של נדלניר מקבלים בדואר אלקטרוני עדכונים על הזדמנויות השקעה חמות. לא ניתן לזהות הזדמנויות השקעה אלא אם יוצרים מקורות לקבלת הזדמנויות השקעה. שיתפתי את הזדמנות ההשקעה כאשר המחיר בשוק היה 86,900 דולר. היעד לרכישה היה לקנות במחיר של 82 אלף דולר או פחות מזה, למה? מחיר היעד מבוסס על תכנית עסקית מפורטת הכוללת את כל עלויות ההשקעה וכוללת גם את צפי פירוט ההכנסות וההוצאות של הנכס לאחר שיושכר.

תוכלו למצוא למטה פירוט של התכנית העסקית העדכנית של העסקה. כמובן, השאיפה שלנו היא להשיג את המחיר הנמוך ביותר שניתן להוציא מהמוכר, ומעבר למה שהמוכר עצמו משער שיסכים בתחילת התהליך. זוהי גישת השקעה אשר בבסיסה התפיסה של יצירת הזדמנות.

יצירת הזדמנות היא דבר שונה מהותית מאשר מציאת הזדמנות. מה בדיוק ההבדל בין יצירת הזדמנות למציאת הזדמנות? נפרט עוד על כך כאן בהמשך, ונסביר איך יוצרים הזדמנות.

איך המשקיע הצליח לתפוס את העסקה לפני אחרים?

בשלב הזה, רק המשקיעים אשר כבר ערוכים לבצע השקעה במהירות יכולים להנות מההזדמנות. רונן ענה על המייל ששלחתי וביקש לתת הצעת מחיר. הכנו הצעת מחיר של 75 אלף דולר. המוכר סרב להצעה. בשלב הזה, שאלתי את המתווך מה המחיר הסופי הכי נמוך שהמוכר מוכן למכור לנו את הנכס עכשיו?

טיפ! במשא ומתן שאלות נכונות יכולות לשמש אתכם ככלי עדיף על פני זריקת מספרים באויר. למדו מתי לתת לצד העומד מולכם לעשות משא ומתן עם עצמו. זה הכוח של שאלות נכונות. בנסיבות אלו שאלות נכונות הן שאלות מכווינות. כאשר שאלות מכווינות מתבצעות בתזמון מתאים, בו יש על הצד השני לחץ,  אזי תוכלו להפיק בשיטה זו תוצאות מיטביות.

ציינתי שהמשקיע ערוך עם הכסף בחשבון הבנק בארה”ב ואנו מסוגלים לסגור את העסקה תוך שבוע במזומן. המוכר חזר אלינו עם הצעה נגדית של 80 אלף דולר. הצלחנו! אנחנו כבר ב2000 דולר מתחת ליעד המחיר שהצבנו.

איך להעריך סיכונים לפני רכישת נדל”ן להשקעה בארה”ב ?

ניהול סיכונים זה שם המשחק בנדל”ן. כאשר אומרים שאת הרווח עושים בקנייה, צריך לקחת בחשבון שמשקיעים מתוחכמים ומנוסים יודעים לבצע את הבירורים הנדרשים כדי להעריך את הסיכונים בעסקה, ולתמחר אותה בתכנית העסקית בהתאמה.

התוצאה של ההערכה בשלב בדיקות הנאותות היא עדכון מחיר היעד בו העסקה כדאית מהבחינה הכלכלית בהתחשב ב:

1.סביבת הנכס

2. השוק

3. מצב המבנה הפיזי

כמובן כל זאת בהנחה שישנה תשתית טובה של צוות וחברת ניהול מקומית שמבטיחים ניהול הנכס בראש שקט.

מאחר ואנו ביצענו עשרות עסקאות של נדלן מניב למגורים בארה”ב באזורים אלו, לכן יש לנו ניסיון רב של הגורמים שיש לבדוק ולתמחר לפני סגירת ההחלטה על רכישת הנכס. לדוגמא:

קריאה נכונה של דוח הפקח

שלחנו פקח מורשה מטעמנו אל הנכס. קיבלנו דוח מפורט של הליקווים במבנה הפיזי. קריאה נכונה של דוח הפקח מתחילה בהכוונת הפקח למידע שאנו רוצים לקבל. בהתאם לתוצאות המדידות והערכות הפקח בשטח, אנו מבצעים חישוב עדכני של סעיפי הוצאות השיפוץ המיידיות בנכס כמו גם סעיפי ההקצאות לתחזוקת הנכס בטווח הארוך.

תמחור הוצאות אלו באופן מקצועי ונכון הוא מהותי כדי להגביר את הסיכויים שהתשואה מהשכרת נכס מניב בארה”ב בטווח הארוך תתאים לציפיות שלך כבר בשלב שלפני החלטת הרכישה. החלטה אשר מבוססת על תהליך זה מאפשרת למשקיע לבצע החלטה חכמה ומושכלת. באופן זה בדיקות הנאותות יוצרות בטחון רב בביצועי ההשקעה הצפויים.

יש לקחת בחשבון שהפקחים מוטים לכיון השמרני, מכיון שברצונם להימנע מתביעות ולשמור על הרשיון שלהם, שהרי זה מקור פרנסתם. לכן פקחי נדל”ן נוטים להצביע על כל פגם וליקוי הקיים בנכס, לעתים באופן שגורם לבעיה להיראות משמעותית גם אם לא כך המצב בפועל. בדיקת נאותות נכונה מסננת את הסעיפים השוליים, כדי להצליח לזהות את ההזדמנויות הטובות ולא לפסול אותן בגלל חוסר מיומנות לבדיקה נאותה.

קבלן שיפוצים

שלחנו לבית קבלן עימו אנו עובדים כבר מספר שנים. הקבלן נתן לו הצעת מחיר לשיפוץ. בשלב הזה ביצענו הערכה של סעיפי השיפוץ הנדרשים לביצוע כעת. כמו גם הערכה מחדש של ההקצאות בנכס. הקצאות הינם הצפי להוצאות עתידיות לתחזוקת הנכס בטווח ארוך. עדכנו את המספרים בתכנית העסקית בהתאמה.

משא ומתן

ישנם כללים למשא ומתן על נדל”ן בארה”ב. במידה ומשחקים לפי הכללים בהחלט אפשר להשתמש במידע שאנו אוספים בשלבי בדיקת הנאותות בכדי לבדוק את האפשרות ללחוץ את המוכר להוריד את המחיר כלפי מטה ככל שניתן. בקצרה, הצגנו את הממצאים למוכר, ציינו שאנחנו מבינים שמדובר במחיר אחרון, אך לאור כל המידע בדוח לא נוכל לסגור את העסקה. המוכר חזר אלינו בכעס, אנו היינו כבר לקראת סיום הזמן של בדיקת הנאותות.

חשבו לרגע על העסקה בעיניים של המוכר. בידי המוכר יש צ’ק פיקדון והוא כבר דמיין את העסקה נסגרת. הסברנו למוכר את העבודה שעשינו והוא הבין שאנחנו מאוד רציניים ורוצים את העסקה. המוכר חזר אלינו עם עדכון שהמחיר הכי נמוך שהוא מוכן למכור יהיה 77,500 דולר. בשלב הזה הבנו שאין מקום לדיון נוסף.

הצלחנו לקנות נכס בעל ערך לאחר שיפוץ של כ105 אלף דולר במחיר נוכחי של 77,500 דולר, כאשר אנו ביצענו בדיקות וווידאנו שנדרש רק שיפוץ של כמה אלפי דולרים בלבד. זוהי דוגמה, כיצד באמצעות ניסיון וידע ניתן לזהות וגם ליצור הזדמנות להשקעה בנכס שנמצא בשוק, ולהשיגו במחיר משמעותי מתחת למחירי השוק.

טיפ! צרו את הזדמנות ההשקעה. במקום לחשוב רק על למצוא הזדמנויות של נכסים מניבים, ניתן באמצעות גישה נכונה כמו גם ידע וניסיון – ליצור הזדמנויות השקעה בנדל”ן.

סיכום

רונן הבין את ההזדמנות והאמין בשירות הליווי המקצועי של נדלניר, זה פרויקט הליווי השני אשר ביצענו עבור רונן. סיימנו את השיפוץ בתקציב ובזמן המתוכנן. הנכס עבר אל חברת הניהול והושכר בסכום של 1125 דולר חודשי לדיירים איכותיים בהתאם לאופי האזור. שכר הדירה שחברת הניהול השיגה גבוה ב 25$ מעל הערכה בחישוב התכנית העסקית. דבר אשר משפר את התשואה על העסקה ביחס למתוכנן. חשוב לציין, התכנית העסקית מהווה עוגן שמרני אשר באמצעותו אנו מציגים למשקיע את העסקה. לאורך פרויקט הליווי, אנו מבצעים את כל הבדיקות הנדרשות כדי לודא שהעסקה עומדת ביעדי התכנית העסקית, וכמובן שאנו שואפים לשפר אותה מצד אחד על ידי השגת מחירים נמוכים בהשקעה מתחת למחירי היעד בתכנית העסקית, ומצד שני על ידי הגדלת ההכנסות מעבר להערכות השמרניות בתכנית העבודה העסקית.