נדל”ן בארה”ב – לא מה שחשבת! איך לבדוק האם עסקת “מציאה” היא בכלל השקעה מתאימה לך?

חשבת על זה פעם? קיבלת עסקה המוצגת כמציאה. ואני מתכון שמי ששולח לך את ההצעה באמת מאמין שהעסקה הזו היא מציאה!

נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

מה זו עסקת מציאה?

צריך להבחין שיש יש פה בנוסף עניין של זווית ראייה, מציאה יכולה להיות טובה, מציאה גם יכולה להיות לא טובה.
הבנת מה ההבחנה?
טיב המציאה בעצם תלויה גם בשאלה- מי הוא המוצא?

זאת מכיון שיש משקיע שביכולתו לעשות מנכס הצלחה גדולה, ויש משקיע אחר שעבורו אותה השקעה יכולה להתברר כטעות גדולה.
זה תלוי ביכולות שלך ובניסיון. זה גם תלוי האם מדובר במשקיע מקומי שגר בסביבה או במשקיע ישראלי שמשקיע מרחוק.אבל הדבר הראשון והכי חשוב הוא שעליך כמשקיע להיות מסוגל להבין ולבדוק את ההשקעה ביחס לעצמך. הלוואי וכל המשקיעים הישראלים יקראו את מה שאני עומד לשתף איתך כאן. אני משוכנע שכך יתבצעו השקעות שפויות יותר, ובטווח הארוך כולם ירוויחו מזה.

אז אילו שיקולים לקחת בחשבון בהשקעה מרחוק בנכס הנמצא מעבר לים?

כאן הגענו לעניין, שהרי מי שמכיר אותך הכי טוב זה את/ה בעצמך, ולא מי ששלח לך את ה”מציאה”.
ולכן, באחריותך לבחון את העסקה כדי להחליט אם היא מתאימה עבורך או לא.

לא סתם אני משתף אותך בזה. יש בידיעה הזאת ערך עבורך ולא רק בהשקעות נדל”ן בחו”ל.
המטרה היא להטמיע בך את התובנה שהאחריות להבין ולדעת היא ייחודית לך, ולכן יכולה להיות רק שלך.
לרוב התובנה הזו מופנמת רק אחרי חוויה שמקבלים דרך שיעור בחיים האמיתיים. גם לי זה קרה אז אני מרגיש בנוח לכתוב לך את זה כך.

אנחנו כאן בעניינים של פרקטיקה. אז מה עושים עם התובנה הזאת ת’כלס?

הבנו שההחלטה האם השקעה מתאימה לי תלויה בשני צדדים. מצד אחד הבנת העסקה, ומאידך גם הבנת הצד השני שזה המשקיע עצמו.

בחלק הזה נתמקד בשאלות הקשורות להבנה טובה יותר של צד המשקיע.

איתור, בחירה , ניהול ופיקוח שלט רחוק על השקעות נדל”ן בארה”ב

אני רוצה לשתף אותך מהניסיון שלי בהשקעות נדל”ן בארה”ב בשנים האחרונות. תשמעו סיפור אמיתי. לפני מספר שנים ניתן היה למצוא בקלות יחסית נכסים באטלנטה ג’ורג’יה במחיר מציאה. ואני מתכון באמת מציאה.

בתי אבן יפהפיים שעלות הבנייה שלהם גבוהה משמעותית ממחיר הרכישה בשוק. למשל, בית שעל הנייר סך ההשקעה בו 35-45 אלף דולר וצפי שכר דירה של 950  -850 דולר בחודש. לפי החשבון מצאנו שהעסקאות צפויות להניב תשואה בטווח של  12-17 אחוז כל שנה. זה לא רע. על הנייר לפחות זה היה נראה טוב. אבל המציאות הוכיחה שההצלחה בהשקעה תלויה במשקיע לא פחות מאשר היא תלויה בנכס עצמו.

מה זאת אומרת? הצלחת ההשקעה תלויה בשאלה :

מה הבעיה שיש לפתור בעסקה?

לרוב במקרים האלה, הנכס נמצא במיקום אוכלוסייה קשה או נכס שדורש שיפוץ מאסיבי ומורכב. לכן, נדרש מספיק ידע וגם היכולת לבצע את העבודה על עסקה כזו באופן יעיל מספיק. בדיוק בגלל הסיבה הזו, הגענו לתוצאה שמכרנו את אחד הנכסים הראשונים שקנינו בלי שום רווח. ויותר מזה, הפסדנו זמן יקר שבו יכולנו לשים את הכסף על נכס רווחי אחר באזור שמתאים לנו, שלא לדבר על כל הזמן והאנרגיה שהשקענו בדרך.

אז מה למדנו שצריך לעשות?

לפני כניסה לעסקה צריך לבצע התאמה שמאזנת היטב את העמדה שלך לעומת ההשקעה בהתחשב בדברים האלה:

1.תקציב ההשקעה שלך
מה התקציב? כמה מרווח יש לי לטעויות?

2. ידע וניסיון שלך
יודע זה מי שעשה כבר את אותו הדבר והצליח כמה פעמים באופן עקבי. אז או שעשית ועכשיו אתה כבר יודע בעצמך או שכדאי לשתף פעולה עם מישהו שכבר יודע.
לא סתם אומרים שפיקח הוא מי שלומד מטעויות של אחרים. שיתוף פעולה עם מומחה מנוסה זו אחת הדרכים הטובות ליישם במציאות את הפתגם החכם הזה.

3. הצוות המקומי
למשל ידע ומקצועיות של נותני השירות בארה”ב שהינך עובד עימם.
איזה ניסיון יש לך איתם? מערכת היחסים שלך איתם? וכיוצא בזה.

4. הזמינות שלך
כמה זמן יש לך להקצות לעניין? מתי ?
יש לך גמישות לנוכחות פיזית? באיזו תדירות?

5. אנרגיה ומאמץ
גם אם יש לך זמן פנוי, כמה מאמץ ואנרגיה באפשרותך להשקיע בעניין הזה?
ברור שמי שחוזר הביתה בערב מעבודת היום, ויש לו משפחה שרגיל לבלות איתה בערבים, או עיסוקים ובילויים אחרים בשגרה,
ובנוסף לכל אנחנו משקיעים זרים ולא משקיע מקומי בארה”ב – האם אותה השקעה צריכה להיבחן על-ידך באופן דומה למישהו מקומי שחי בארה”ב, מכיר את המקום וזה העיסוק שלו במשרה מלאה?

המשקיעים המתוחכמים שמצליחים בהשקעות נדל”ן בחו”ל מבינים היטב את השאלות האלה, ואת הנגזרות הנובעות מהן.
לדוגמא, אפשר לעשות הרבה כסף מקנייה של נכס זול ממוכר לחוץ.

אבל חשוב להבין בדיוק למה המוכר לחוץ? מה בדיוק הבעיה? והאם יש לי את הרצון והכלים לפתור את הבעיה הקיימת? אחרת, הגלגל עלול להתהפך ואמצא את עצמי כמוכר לחוץ.

עצרו לרגע. נסו להעריך מה השאלות ומה המיומנויות שלכם ביחס למה שהעלינו עד עכשיו?
אם מעולם לא עשיתם זאת, אם אתם מוצאים שעד עכשיו בעיקר קראתם מידע אך לא עצרתם לכתוב, לסכם או לחשוב עם עצמכם. אז השתמשו במידע הזה כדי לבדוק ולרשום לעצמכם את כל הדברים שאתם צריכים ללמוד, להתאמן או לבדוק. עדיף לעצור עכשיו באופן יזום, מאשר להיעצר בהמשך באופן מפתיע. לא?

מקווה שהמידע הזה עוזר לך!

בנימה אישית מהניסיון שלי

כמובן למטבע יש צד שני, השיעור הזה בנה אותנו.
יצאנו רחוק מאזור הנוחות והתחלנו לעבוד באינטנסיביות.
עיקר המאמץ היה לאיתור ובניית קשרים עם צוות מקומי איכותי.

כן, זה עלה לנו יותר כסף, וגם יותר זמן ומאמץ ממה שהיה בתכנון שלנו.
אך כנראה שבלי העסקה הזאת לא היינו מתקדמים לדברים הבאים שעשינו בהצלחה.

השיעור שלמדתי : בחר בקפידה את ההשקעה כך שתתאים לעמדה שלך היום.
במקביל, בנה עצמך לעמדה המתאימה להשקעות שבשאיפתך לעשות בעתיד .

למדתי במהלך השנים האחרונות שגם אם תתכנן בקפידה את המסע ואת הנתיבים בהם ברצונך לצעוד, בכל זאת מרגע שנכנסת למסע דע שיש בדרך נהרות.
נהר אינו שביל. בנהר יש זרימה, והזרם מטבעו יוביל אותך בעל כורחך למחוזות חדשים.

לכן, האחריות שלך היא להצטייד באופן מתאים.
אם בחרת השקעה בהתאמה לעמדה אליה בשאיפתך להגיע, כלומר משהו שעוד לא התנסית בו, או שעוד לא עשית בהצלחה.
אז חשוב  למצוא מישהו אחר שכבר נמצא בעמדה אליה אתה שואף להגיע, כדי שיעזור לך מניסיונו.

החוויה והניסיון בהשקעות הם שהובילו אותי ללמוד שיש ערך גדול בליווי ויעוץ מקצועי כי מעבר לכך שזה משתלם ברמה הכלכלית בשורת התוצאה, יש גם ערך מוסף מבחינת ההרגשה, מבחינת תחושת הביטחון, מבחינת היכולת להתמודד מול אירועים לא צפויים, ויותר חשוב להוריד את הסיכוי להיתקל בהן מלכתחילה ככל שניתן.

לא כל יום אנחנו לוקחים החלטות כלכליות חשובות בסדר גודל כזה, הכרתי במהלך הדרך משקיעים שהתחילו לפני שנים ויצאו החוצה בגלל חוויה ראשונית שלילית, וחבל שכך.
אנחנו לא עצרנו באותה העסקה. אמנם לא הרווחנו, אך בעקבות הכניסה בשיא המשבר הצלחנו לצאת מאוזנים בתור ישראלי אני לא מתבייש לומר שלפני שנים בתחילת דרכי העדפתי לפעול לבד ולחסוך את העלויות הנוספות שנראו אז בעיניי מיותרות היום אני מלווה משקיעים מתוך הידיעה הברורה שבאפשרותי לעשות הרבה יותר מלחסוך לך כמה אלפי דולרים בהשקעה,

חשוב לי לכוון אותך לעבר השקעה המתאימה לך. להגביר את הסיכוי לביצוע השקעה שתהיה נכונה לך ומוצלחת.

• נכונה– כלומר, מתאימה מצד המשקיע כמו שדיברנו למעלה
• מוצלחת–  טובה מבחינת צד העסקה. כלומר לבחון את הסביבה, השוק הנכס הפיזי והתכנית העסקית כך שיהיה סיכוי רב יותר לקבל את התשואה הצפויה בעסקה.

מתוך השיעורים שאנחנו קיבלנו ומתוך הידיעה של הערך שאתם מקבלים בליווי ואני לא הרשיתי לעצמי לקחת מהמקום הזה אני מציע לך לשקול בכנות עם עצמך מה הכי נכון וטוב עבורך.

אהבת? מסכים או לא? יש לך חוויה וניסיון בדברים דומים?  הנך מוזמן לשתף את המאמר ולהוסיף מחשבות והארות שלך.

נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצה ללמוד עוד? אני מזמין אותך לקורס המקוון לביצוע עסקאות נדל"ן בו ניתן ללמוד את השיטה הייחודית של נדלניר להשקעה ישירה, מוצלחת ומנוהלת סיכונים ברכישת נדל"ן להשקעה בארה"ב.

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!