איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל"ן לא טובות?

כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל"ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית "מציאה". אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו.

נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

מה זו עסקת מציאה?

בהגדרה עסקת מציאה זו עסקה של קניית נכס במחיר שהוא מתחת למחיר השוק.

עם זאת, צריך להבחין שיש יש פה בנוסף עניין של זווית ראייה, מפני שעסקת מציאה יכולה להיות טובה, אך ניתן גם להפסיד הרבה בעסקת מציאה אשר מתגלה כעסקה לא טובה.

מה זה עסקה טובה/ לא טובה?

פה למעשה נשאלת השאלה: האם עסקת מציאה זו עסקה טובה? לאו דווקא נכון. זאת משום שישנם מקרים בהם אפשר לקנות נכס מתחת למחיר השוק אבל המשקיע לא יצליח להשכיר את הנכס, יכניס שוכר גרוע, או במקרה אחר בו המשקיע יסתבך עם נכס הדורש שיפוץ עמוק שיצריך משאבים, זמן, השקעה והכי חשוב – ניסיון במורכבות של שיפוץ נכס נדל"ן בארה"ב, שהם מעבר למה שרצית או יכולת לבצע לטובת ההשקעה.

ולכן, כדי לענות על השאלה האם העסקה טובה, פה נכנס המרכיב חשוב ביותר- מי הוא המשקיע?

לשם הדגמה בואו נשווה בין משקיע מתחיל אשר לרוב גם ישקיע בנכס שלט רחוק אל מול קבלן מקומי.

הקבלן המקומי יידע להתמודד עם השיפוץ משום שהוא בעל ניסיון ואמצעים להתמודד עם שיפוץ נכס מורכב. כלומר יש הלימה בין הבעיה בעסקה ליכולות הפתרון של רוכש העסקה במקרה הזה.

לעומת זאת, משקיע מתחיל מרחוק (משקיע ישראלי במקרה שלנו) יכול לעשות חישובים "על הנייר", יראה את הנתונים של הנכס כולל עלויות השיפוץ שקיבל מקבלן מקומי שנשלח מטעמו לנכס, יתפתה לעסקת מציאה שכזו ויסגור את העסקה. המשקיע הזה חשוף יותר להפסיד בעסקה בה הנכס מצריך שיפוץ מורכב.

זו דוגמא אחת מבין רבות שבה אי יכולת להעריך ברמת דיוק גבוהה את הבעיות ואת הנדרש לפתרונן יותר חשיפה לעסקה שיכולה להסתבך. דוגמא נוספת היא השקעות באזור אוכלוסייה חלשה ואו אזורי פשיעה.

על כן, ניתן להיכשל גם בעסקת מציאה. כלומר עסקת מציאה יכולה להתברר כעסקה לא טובה. זאת מכיוון שלמעשה התוצאה פה קובעת את טיב העסקה. הצלחה בהשכרה והעסקה טובה או מכירת הנכס במחיר הפסד ולאחר בזבוז זמן, כסף ומאמצים על שיפוץ הוא כישלון.

ולכן האבחנה החשובה לתהליך איתור עסקאות ומציאת העסקה המתאימה עבורך היא שיש לבחון את כל המרכיבים של העסקה ולא רק את המחיר. ההמלצה העיקרית היא לא להתפתות תמיד למחיר מציאה.

איך מבדילים בין עסקה טובה לעסקה לא טובה?

איך ניתן לסנן עסקאות בהתאמה ללקוחות ספציפיים למה שטוב למשקיע? מה השיקולים?

טיב המציאה תלויה בשאלה- מי הוא המשקיע?

• מה תקציב ההשקעה?
• האם הכסף הפנוי אותו הוא משקיע הוא האחרון?
• מה היכולת של המשקיע להתמודד עם התחייבויות כספיות עתידיות של ההשקעה?
• מה התחייבויות אחרות שיש למשקיע? הלוואות?
• האם המשקע רוכש נכס בודד או מתכוון לבנות תיק נכסים מושכרים?
• עד כמה המשקיע זקוק להכנסה השוטפת לצריכה חודשית וכמה היציבות של ההכנסה חשובה?
• תוך כמה זמן המשקיע צריך להגיע למצב של תזרים מזומנים חיובי מהעסקה?

בנימה אישית מהניסיון שלי דוגמא נוספת ללא נכון/ נכון ומה לא טוב/טוב:

אפשר לקנות נכס באזור עם פשיעה קשה אבל השוכר משלם כמו שצריך ובזמן אבל בהמשך אפשר להיות מופתע. מניסיון שלי בתחילת דרכי בהשקעות רכשתי נכס באטלנטה באזור עם פשיעה קשה. השוכר שילם בזמן ולא עשה בעיות. סיפרתי למעגלים הקרובים שלי שזה הצליח וחשבתי שאני חכם גדול.

כאשר שיתפתי חברים ובני משפחה בתוצאות קנינו יחד נכסים נוספים כאלה. בהמשך הדרך עם הזמן ועם הגדילה בכמות הנכסים התחלנו לגלות בעיות שלא צפינו בשנה הראשונה. היה לי מקרה זכור בו שוכר נכנס למעצר והיה נדרש תהליך פינוי משפטי מורכב. כדי לפתור את התקלה הזו ועוד דומות שהצטברו נאלצתי להשקיע מאמצים, זמן, כסף, טיסות לארה"ב ועוד מעבר למה שתכננתי מראש. באותו זמן התחרטתי שהשקעתי בנכסים האלה ושלא שמתי לב לבור העמוק שהתגלה בשלב מאוחר יותר. בדיעבד היום אני שמח כי מההתעסקות הזו התמחיתי והקמתי את נדלניר.

המסקנה מההשקעה הזו באטלנטה היא שישנם מקרים שיש נכס "מציאה" אבל לא נכון אסטרטגית להשקיע בנכס הזה כי התוצאה לטווח הארוך תהיה לא טובה.

לסיכום

ככל שאתה יותר מקצועי ומנוסה כך תדע לקבל החלטות נכונות יותר ולהיערך בהתאם. ככל שאתה יותר מדויק להעריך מה הבעיה שצריך לפתור והיכולת שלך לפתור מתאימה כך אתה תגיע לעסקאות מצוינות. כלומר, צריך לדעת להתאים בין הרמה התפעולית שלך להעניק פתרונות לבין המורכבות והבעיה שיש בנכס. ההתאמה תלויה מי אתה בתור משקיע.

נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!