השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה"ב: יתרונות וחסרונות

האם עסקאות מולטי פמילי בארצות הברית היא הדרך הטובה ביותר להרוויח מנדל”ן? במאמר זה נענה על שאלה זו תוך התייחסות לטרנד של השקעות נדלן חברתיות.

איך לבחור השקעת נדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

השקעה בנדל"ן בארה"ב

יתרונות בהשקעה בנכסי נדל"ן מסוג מולטי פמילי

כאשר משקיעים בנכס מסוג Multi Family כחלק מקבוצה ישנו יתרון משמעותי. היתרון הוא האפשרות להתחיל את ההשקעה בסכום נמוך יחסית ולייצר, יחד עם משקיעים אחרים פיזור סיכון ואפשרות לנטילת מימון אפקטיבי. בניכוי ההוצאות בגין עמלות הניהול והתחזוקה מתקבלת תשואה, אשר במקרים רבים גבוהה יותר מהשקעת נדל"ן בישראל. עסקאות אלה נקראות גם עסקאות סינדיקציה, כאשר החברה היזמית משמשת בתפקיד הסינדיקט שך ההשקעה, כלומר איגוד המשקיעים לכדי שותפות אחת.

כמו כן, ישנם יתרונות נוספים. ביניהם:

• תשואה: תשואה שוטפת משכירות הדירות הקיימות בנכס קיים המושכר ברובו.
• רמת פיזור גבוהה: פיזור השקעה גבוה על פני מספר רב של יחידות הקיימות במתחם.
• מס: מיסוי נמוך יחסית, עקב יתרונות המס הגלומות בהכרה בהוצאות המימון.
• יציבות: השקעה עם רמת יציבות גבוהה לאורך זמן.
• פוטנציאל גבוה: ישנם פרויקטים עם מרכיב השבחה יזומה, המגלמים פוטנציאל לרווח הון במכירה בתום תקופת ההשקעה של 5-3 שנים.
• גמישות: גמישות פיננסית בסוג ההשקעה.

חסרונות בהשקעה בנכסי נדל"ן מסוג מולטי פמילי

גורמי הסיכון העיקריים הינם:

• זו אינה השקעת נדל"ן ישירה בבעלותך. הגורם המושך משקיעים מכל העולם אל השקעות הנדל"ן, הינו הביטחון בבעלות על נכס פיזי. בהנחה ורכשת את נכס הנדל"ן בצורה נכונה, קרן ההשקעה שלך מגובה בבטוחה ברורה ויציבה הנכס. בהשקעות קבוצתיות, המשקיע אינו הבעלים של הנדל"ן אלא שותף מוגבל של חברה פרטית. לכן, אינו בעל השליטה בנכס, ואינו נהנה מההגנה על הקרן הכרוכה בעמדה בסיסית זו.
• סיכונים הקשורים ביזם – זו השקעה בחברה פרטית מפוקחת חלקית. לאחרונה חברות רבות מצטרפות לטרנד של השקעות נדל"ן קבוצתיות, מדובר בתחום שבו הפיקוח נמצא בראשיתו, ובטח שאינו ברמת פיקוח כמו של חברות אשר נסחרות בשוק ההון. זהו מרכיב הסיכון העיקרי, המהווה את סיבת השורש המסבירה כיצד משקיעים הפסידו את מיטב כספם בהשקעות אלה.
• קושי במימוש – כאשר בבעלותך הישירה נכס נדל"ן להשכרה, הינך נמצא כמשקיע בעמדה הקלה והנוחה ביותר למכור את הנכס בשוק הפתוח בכל רגע שתחפוץ. בהנחה וביצעת השקעה שפויה, באפשרותך יהיה למכור את הנכס למספר פוטנציאלי רב של רוכשים, בין אם משקיעים או בין אם המעוניינים ברכשת בית בבעלות פרטית למגורים. לעומת זאת, חברה המחזיקה נכס מולטי פמילי, נמצאת בהגדרה בשוק קטן יותר. ככל שהשוק קטן יותר, כך אתגר המכירה גדול יותר. מעבר לכך, בהשקעה קבוצתית המשקיע אינו נמצא בעמדת שליטה להחליט על מימוש, בהנחה ובעקבות שיקולים כאלו ואחרים, החלטת להנזיל את כספי ההשקעה בזמן מוקדם יותר. תמצא שהאפשרויות שלך מוגבלות ביותר, יהיה עליך במקרה הטוב למצוא משקיע שייכנס לנעליך, ובמקרה הרע יותר גם אם תצליח למצוא כזה משקיע, תיתקל בקנס. לכן, מדובר בהשקעה שבשום פנים ואופן לא מומלץ לבצע בכסף אחרון ואו כסף שישנה שבירות שתצטרך בתוך 7-10 שנים, במידה ומימוש הפרויקט מתעכב.
• גודל הפרויקט ומורכבותו – חשוב להבין כי עסקאות מולטי פמילי, ובמיוחד אלו הכוללים מרכיב השבחה יזומה, מהווים אתגר יזמי גדול ומשמעותי מעבר לפרויקט שיפוץ והשכרה של נכס מסוג סינגל פמילי. לכן בהתאמה, גם בהשוואה של חברה מקצועית ואמינה בהשקעות סינגל פמילי בארה"ב לעומת חברה  מקצועית ואמינה להשקעות בתחום המולטי פמילי, יש לקחת בחשבון שהשונות האפשרית גדלה ככל שהפרויקט גדול יותר ומורכב יותר. דחייה בפרויקט קטן של מספר חודשים היא אפשרית,  בפרויקט גדול דחייה של מספר שנים בלוחות הזמנים היא הרבה יותר אפשרית ככל שהפרויקט גדול יותר.
• השקעות במינוף גבוה – לרוב, השקעות אלו מובנות מימון בנקאי של כ75% ומעלה. היתרון באחוז המימון הגבוה בתנאים טובים הינו הגדלת התשואה. החיסרון בעמדת מינוף גבוה, היא שהינך כמשקיע חבר בקבוצה, מהווה את כרית הביטחון של הבנק להלוואה. בלעדיך, הבנק לא היה שוקל לעולם לתת מימון לנכס. כך שבמידה וההשקעה תצלח כולם שמחים, אך במידה וסיכון כלשהו ברשימה זו יתממש, המשקיעים בסכנת מחיקת הון ההשקעה כולו, כאשר הבנק בעמדה שבו יקבל את כל הכסף. הסיכוי היחיד של הבנק להפסיד, זה רק אחרי שהמשקיעים נמחקו ב100%, ולא משנה את אתה משקיע הוני או משקיע חוב בתוך הקבוצה.
• עלות גבוהה לעומת בית פרטי. חסם כניסה גבוה, עבור המבקשים להנות מהיתרונות בבעלות ישירה לנכס גדול, אך ללא החסרונות הגדולים של מבנה ההשקעה הקבוצתית.
• צורך לבדיקות מורכבות וחקר שוק יסודי – ניתוח יסודי ומעמיק של עסקת מולטי פמילי דורש מיומנויות מקצועיות גבוהות, ולמעשה משאיר את רוב החברים בהשקעות אלה, בחסדי החברה היזמית המשווקת. לעומת זאת ניתוח עסקת נדל"ן מסוג SINGLE FAMILY הינה לרוב פשוטה וקלה הרבה יותר. לכן מומלץ להשתמש בייעוץ מקצועי ואו לבדוק האם קיימים גופים מוסדיים או משקיעים גדולים אחרים בפרויקט. במידה וההשקעה החברתית, היא כזו שחברים בה הרבה "דגים קטנים" זהו סימן לתמיהה לגבי טיב ההשקעה.
• סיכוני שוק, מימון וריבית – עלולים להביא לשינויים דרסטיים בביצועי ההשקעה השוטפים. זמינות ועלות אשראי הינן דבר ורסטילי בטווח זמן בינוני ולכן יש לבדוק את יציבות תנאי המימון, גם בתרחיש שבו תכנית המכירה מתעכבת בכמה שנים.
• סיכונים מקרו-כלכליים במדינת הנכס –  במקרה של האטה כללית בכלכלה במדינת הנכס או במקרה ספציפי של משבר בשוק הנדל"ן, ביצועי ההשקעה עלולים להיות תלויים במרכיב חיצוני לאיכות החברה היזמית וניהול הפרויקט. במקרה של שינויים בשוק, בביקושים, ברמות המחירים, אזי בהתאמה ישתנו ביצועי הנכס, והערכות השווי. במשבר הסאב פריים בשנת 2008 ראינו כיצד שינוי חיצוני בשוק הביא משקיעים רבים למחוק את הונם גם בהשקעות מעין אלו.