מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית?

כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. כך, כמעט בכל פגישה עם משקיע אנו נשאלים "מה הם הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל?". או "מה קורה אם יש משבר ומחירי הנדל"ן בארצות הברית יורדים?" אלו שאלות חשובות מאוד, לכן בחרנו להקדיש לנושא זה מאמר.

איך לבחור השקעת נדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

סיכונים והזדמנויות בהשקעות בארה"ב

כל השקעה מכילה מרכיבי סיכון שונים. כאשר משקיעים בישראל, מרכיבי הסיכון גבוהים אך מוכרים. לעומת זאת כאשר משקיעים בחו"ל יש למשקיעים רבים תחושה שישנם מרכיבי סיכון שאינם מוכרים והחשש גדול. תחושה של השקעה וירטואלית וחשש לגבי יכולת התמודדות עם סיכונים, הן דוגמאות נפוצות המסבירות את תחושת חוסר יכולת השליטה וניהול מרחוק. כדי לאושש ואו לשלול תחושות אלו, כדאי לקרוא מאמר זה עד סופו ואנו מבטיחים לעשות לכם מעט סדר בבלגן.

ההזדמנות בהשקעות נדל"ן בארצות הברית:

חשוב  לפתוח דווקא בתיאור ההזדמנות. זאת מפני שאנו כמשקיעים טורחים מלכתחילה לברר את משמעות הניהול מרחוק עקב הסברה שניתן להגיע אל הזדמנויות נדל"ן בארצות הברית שאינן נגישות או קיימות בשוק הנדל"ן המקומי בישראל.

לא צריך להרחיב הרבה אודות ההזדמנויות בביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב. בארצות הברית בכלל ובמדינות משניות בפרט (SECONDARY STATES), ניתן להגיע בקלות לרמות תשואה שלא ממש אפשר להשיג בישראל.  השילוב של כלכלה מתועשת ומתפתחת לצד התאוששות מתמשכת ממשבר הסאב פריים בשנת 2008, יוצרים כר פורה להשקעה ארוכת טווח ולהשגת תשואות אופטימליות.

במקרים מסוימים, הסביבה בה אתם משקיעים נהנית מהשבחה עקב סביבה המשנה את צביונה  (כמו במקרה של הארלם, ניו-יורק) או  כתוצאה מכניסת גופים גדולים כדוגמת אמזון המספקת עבודה רבה (כמו במקרה של סיאטל, בוסטון) . במקרים אלו ערך הנכסים מזנקים משמעותית והרווחים גדולים אף יותר.

ללמוד עוד לגבי ההזדמנות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב

אך, בעוד ההזדמנות ברורה, רבים לא משקיעים בחו"ל מחשש לכך שמדובר באפיק מסוכן מדי ועל כך נרחיב כעת.

הסיכונים בהשקעות נדל"ן בארצות הברית:

בראש ובראשונה, עלינו לחלק בין סוגי ההשקעות השונים בנדל"ן:

• השקעה במגרשים.
• השקעה בנדל"ן מסחרי (מניב)
• השקעה בנדל"ן לתיירות (מניב)
• השקעה בנדל"ן למינוף/השבחה.
• השקעה בנדל"ן למגורים/השכרה.

כל תחום ותחום דורשת התייחסות שונה. כמו כן, לא ניתן להתייחס למדינות שונות בארצות הברית כמקשה אחת. לכן, במאמר זה אנו מתמקדים ועונים על חששות משקיעים ברכישת בתים למגורים.

בתים למגורים בסביבה שקטה, בטוחה ומטופחת המייצגת את החלום האמריקאי. נכסים אלו מושפעים בעיקר מסביבתם המיידית, מספר מקומות העבודה והשירותים הציבוריים בקרבת מקום מה שמאפשר לנו לאמוד את הסיכונים בהשקעה בצורה ראלית ובטוחה.

נאמוד סיכונים אלו בעזרת שני כלים עיקריים:

• השוק. טווח מחיר השוק הנוכחי לעומת מחיר השיא ההיסטורי בסביבה. (כמה עוד יכול לעלות..)
• הסביבה. בדגש על מגמות הגירה ואו סוג האוכלוסייה המתגוררת בסביבת הנכס.

נסביר כעת למה זה חשוב ואיך מקטינים סיכונים:

ברמה התזרימית מהשכרת נכסים, כאשר יש אוכלוסייה איכותית שעובדת ויכולה לשלם דמי שכירות חודשיים, הרי שאנו יכולים להיות רגועים שהנכס יושכר ושאנו נהנה כל חודש מההכנסה הצפויה. בנוסף, ברמת מרווח ההון הגנה על קרן ההשקעה, כאשר הנכס נמכר במחיר הנמוך מערכי השיא שהכרנו בעבר (טרם ירידת מחירים..) הרי שאנו יודעים שיש לנכס פוטנציאל רווח הון מאחר ויהיו אנשים שיוכלו לשלם יותר עבורו בעתיד. כך, בפועל אנו יוצרים יציבות די גבוהה בהשקעה במצב שוק בריא.

אך, זה לא עונה על השאלה – מה קורה בעת משבר כלכלי וירידת ערכי נכסים? 

ובכן, להלן התשובה גם לשאלה זו:

חשוב להשקיע בארצות הברית תוך ניהול סיכונים מבוקר:

• היכרות עם מחזור הנדל"ן בארה"ב הנו בין 12-16 שנים.
  אנו חייבים לקחת בחשבון שיהיו ירידות ערך במהלך חיי ההשקעה שלנו בנכס!
• שמירה על רמת מינוף סבירה והגיונית.
  חשוב מאוד לשמור על רמות מינוף סבירות כדי לצלוח תקופות קשות ומשברים!
• הקצאה של רזרבות נדרשות לטובת ההשקעה.
  כדאי להחזיק כמה אלפי דולרים בצד לטובת תקופות קשות וגם לתחזוקת הנכס!
• כניסה להשקעה מתוך ראיה רחבה וארוכת טווח.
  כדאי להיכנס להשקעה "לכל החיים" ולראות ירידת ערך זמנית כחלק מובנה בהשקעה!

מחזוריות הנדל"ן בארצות הברית מבטיחה לכל משקיע משברים באופק. אך, משבר אינו בהכרח דבר רע, להיפך, במידה ואתם משקיעים כנדרש ולכל החיים, הרי שבתקופות אלו יש עליה בערכי השכירות כתוצאה מכך שרבים מאבדים את בתיהם כפי שקרה בשנת 2008. בזמנים אלו, הנכס שלכם יהיה מושכר כרגיל וערכו של הנכס יעלה חזרה למקומו מיד לאחר תום המשבר. זאת כאמור רק אם שמרתם על רמת מינוף בו תוכלו לעמוד גם בתקופות קשות ומורכבות.

נוסף על כך, משקיעים רבים שאלו אותנו במהלך השנים – מה עם סיכונים אחרים? כגון:

• ימכרו לי משהו שהוא בכלל לא הבית שהציגו לי? אני לא שם לראות ולבדוק
• אשלם את הכסף לנכס ולא אקבל את הנכס?
• מוכר הנכס הוא לא הבעלים של הנכס? וצד ג' יטען שהנכס בכלל שלו?
• נכס באזור מפגע טבע כגון סופת הוריקן או הצפה או מפגע טבע אחר?
• קשיים בניהול הנכס השוטף? פינוי דייר לא משלם?

שאלות כאלה ורבות נוספות, הן ברובן בעיות יותר מאשר סיכונים. כלומר, ישנן דרכי פעולה להגן ו\או להימנע מקרים אלו לחלוטין (או לצמצם לרמת חשיפה נמוכה מאוד כאשר האירוע יתרחש) זאת במידה ופועלים באופן מקצועי ומסודר.

לסיכום,

יש סיכונים בהשקעות נדל"ן בארצות הברית, אך באסטרטגיה נכונה, מדובר בסיכונים סבירים וידועים מראש. בארצות הברית יש כלים פשוטים המאפשרים להגן עלינו לחלוטין מפני עקיצות ולפעול נכון כדי להימנע מבעיות כאלו ואחרות כתוצאה מטעויות מיותרות.

לכן, למעשה בארצות הברית ניתן באופן פעולה מקצועי לייצר השקעה בעלת פרופיל יציבות גבוה יותר מאשר בישראל ועדין בתשואה תזרימית עודפת על שוק הנדל"ן הישראלי. לכן, מדובר במהלך כדאי ומשתלם. חשוב לזכור שעם ליווי נכון ומקצועי ניתן לצמצם את הבעיות והסיכונים בצורה משמעותית ואף להגיע לסביבת סיכון הדומה לזו המוכרת בישראל.

לאלו מכם הרוצים לבצע עסקאות פליפ/אקזיט (עסקת קניה>השבחה>מכירה) יש סיכונים אחרים עליהם אתם מוזמנים לשוחח עמנו כדי לקבל את התמונה המלאה!

איך לבחור השקעת נדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!