מימון נדל"ן להשקעה : איך לקבל משכנתא או הלוואה להשקעות בנדל"ן בחו"ל?

"איך אני יכול לקבל משכנתא על נכס בחו"ל?," שאל אותנו משה והוסיף "קניתי דירה להשקעה ואני רוצה לקנות נכס שני אבל ללא הון עצמי גבוה נוסף"
נדלניר פורשים לפניך מפת דרכי פעולה מגוונות למימון השקעות נדל"ן בארצות הברית או באירופה. בין אם כבר יש לך נכס ובין אם ברצונך להתחיל להשקיע בנדל"ן בלי הון עצמי גבוה ובעזרת מימון בנקאי.

הידעת? יש דרכים מגוונות לממן השקעות נדל"ן בחו"ל אבל מדובר בתהליך הלוואה שונה מזה של קבלת מימון לנדל"ן בישראל. במאמר זה נציג את אפשרויות ההלוואה ונשיב על השאלות הנפוצות ביותר בתחום מימון נדל"ן בחו"ל.

מימון השקעה בנדל"ן בחו"ל – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

מימון השקעה בנדל"ן בחו"ל

אנו נתמקד בדרכי פעולה למימון השקעות נדל"ן בארצות הברית. עם זאת, רוב דרכי הפעולה עשויים להתאים גם למימון נדל"ן בחו"ל וגם למימון עסקאות נדל"ן בישראל.

יש לחלק את ההתייחסות אל מימון נדל"ן להשקעה לשתי קטגוריות עיקריות:

1. מימון בנקאי וחוץ בנקאי – בישראל. ברובו ישמש אתכם כהון עצמי להשקעה בנדל"ן בחו"ל.
2. מימון בנקאי וחוץ בנקאי – בארה"ב. ניתן לקבל מימון כנגד שעבוד נכס בחו"ל.

כעת נתייחס לכל אפיק מימוני בנפרד:

הלוואה או משכנתא מבנק ישראלי :

להלן הפרטים אודות מימון השקעות מגופים ישראליים:

משכנתא על דירה בישראל לטובת השקעות נדל"ן בארצות הברית:
לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא מבנק ישראלי על נדל"ן בחו"ל. קבלת משכנתא לרכישת נכס בארצות הברית אינה אפשרית מבנק ישראלי בגלל שמשכנתא מותנית ביכולת הבנק לעקל את הנכס במידה והמשקיע לא עמד בהתחייבויות ההלוואה. לכן, כאשר הנכס נמצא במדינה זרה, הבנק הישראלי אינו יכול לעקל את הנכס ואו לרשום את הנכס ברשם המשכונות. 

לסיכום ובקיצור – בנקים בישראל לא מאשרים הלוואת משכנתא לצורך השקעה בנדל"ן בחו"ל. קיבלתם מחברת נדל"ן אפשרות כזו? לפניכם דגל אדום – יש לברר את הפרטים לעומק כדי להבין במדויק במה מדובר.

אז מה עושים כדי לחלץ את הכסף מהבלוקים?

במידה ויש לך דירה בישראל, ישנה אפשרות למחזר את המשכנתא. תהליך משכנתה הפוכה מביאה לתוצאה של הפקדת כסף בחשבון הבנק שלך. זהו מזומן שיכול לשמש אותך לשיפוץ והשבחת דירה קיימת. עם זאת, הכסף עשוי לשמש כהון עצמי להשקעה נוספת בנדל"ן. כמובן שזה נושא לבירור ומומלץ להיעזר ביעוץ פרטני.

הלוואה בישראל למימון השקעה בנדל"ן בארצות הברית:
ישנם מקורות הלוואה רבים ומגוונים בישראל שיכולים לשמש כהון עצמי לצורך מימון השקעות נדל"ן. הלוואה כנגד קרן השתלמות, הלוואה לכל מטרה, הלוואה מקרן הפנסיה, הלוואה מקופות גמל וכן הלאה. אך חשוב לדעת, כאשר מקבלים הלוואה המשמשמת אתכם כהון עצמי, אתם הלווים אחראים להחזיר את הכסף שלוויתם לבנק ללא כל קשר להשקעה שביצעתם ומיקומה בעולם. כמובן שהלוואה בבנק מבוססת על היסטוריית אשראי ופרטים נוספים שנזקפים לטובת הלווה כדי לברר יכולת החזר ועמידה בהלוואה. אך הלוואות המשמשות כהון עצמי לעסקאות נדל"ן ממונפות הן בהגדרה ברמת סיכון גבוהה יותר.

הלוואה או משכנתא בארה"ב למימון נדל"ן:

ניתן לקבל מימון נדל"ן בארצות הברית מבנקים או חברות פרטיות המספקות הלוואות מסחריות. להלן הפרטים אודות מימון השקעות מגופים בינלאומיים:

בנקים בארצות הברית ישמחו להעניק הלוואת משכנתא לרכישת בית במדינה בה יש להם יכולת עיקול במידת הצורך. כמו בישראל, גם הבנקים בחו"ל יבצעו בדיקות שונות אודות המשקיע וידרשו הערכת שמאי אודות ערך הנכס שנרכש על ידכם. אך גם כאן יש הבדלים שונים בין לווה אשר בעל היסטוריית אשראי ואו בעל נכסים בארצות הברית לבין לווה אשר לא מוכר במערכת הבנקאית ממנה הוא מבקש לקבל משכנתא.

מימון נדל"ן בארה"ב – לישראלים בעלי אזרחות אמריקאית או תושבי ארצות הברית:
משקיע אשר מחזיק בתושבות או אזרחות אמריקאית עשוי להנות מתנאים טובים בנטילת המשכנתא בדומה לתנאים שייקבל משקיע בישראל. המפתח העיקרי לתנאים נוגע בשאלת דיווח מס בשנים קודמות ובקיום W2. זאת משום שכך יש לבנק את מאפייניו הפיננסיים של הלווה. 

מימון נדל"ן בארה"ב – למשקיעים ישראלים זרים המחזיקים נדל"ן בארצות הברית:

במקרים בהם יש למשקיעים נכסים קיימים בארצות הברית, ניתן למשכן את הנדל"ן וליהנות ממימון כפול, כלומר הלוואה למינוף הנכס הקיים וגם משכנתה על רכישת נכס נוסף. כדי לדרוש זאת יש להעלות את הנושאים: REFINANCE או CASH OUT.

מימון נדל"ן בארה"ב – למשקיעים ישראלים זרים ללא רקע קודם בהשקעות המקומיות:

ישראלים ללא אזרחות אמריקאית וללא פעילות פיננסית בארצות הברית אינם מאפשרים לגוף המלווה לקבל תימוכין של יכולת החזר אישית וגם אין עדיין נכסים לבסס עליהם אישור הלוואה מסחרית. לעתים ניתן להתגבר על האתגר בקבלת משכנתא על נכס ראשון באמצעות עבודה עם חברת נדל"ן מנוסה ומוכרת למלווה ובעזרת הצגת נתונים אמינים לתמוך באישור הלוואה למימון עסקת הנדל"ן. עם זאת, רוב הבנקים יסרבו להעניק הלוואת משכנתא לאזרח זר ונטול היסטוריה וגופי הלוואות שיאשרו את ההלוואה יספקו תנאי מימון טובים פחות.

אז מאיפה כדאי לקחת מימון נדל"ן להשקעה?

הראינו שמקור מימון הנדל"ן המשתלם והמתאים ביותר תלוי במספר פרמטרים ולכן מדובר בנושא לבירור אישי פרטני. באופן כללי, האפיק המתאים ביותר למימון נדל"ן להשקעה בחו"ל יהיה מסלול הלוואה מסחרית. הסיבה לכך היא שבהלוואות נדל"ן מסחריות הבנק מבצע חיתום על ביצועי הנכס ולאחר האישור מקבל נכס משועבד כנגד ההלוואה, ולכן המלווה אינו ממוקד בחיתום פיננסי אישי על הלווה (אנחנו). 

כאשר יש לנו אזרחות אמריקאית ואו היסטוריית אשראי מקומית, יתכן ונעדיף לקבל מימון נדל"ן המבוסס על חיתום אישי ולא במסלול הלוואה מסחרית. במקרה זה יתכן שבנק מקומי בקרבת הנכס יתברר כאפשרות מימון עדיפה על  הבנק האמריקאי בו מתנהל חשבון בנק פרטי שלך. הסיבה היא שגופי הלוואות מקומיים או חברות מימון פרטיות  מסוגלות לבצע חיתום נכסים מדויק יותר ולכן עשויות להציע לך תנאי מימון נוחים יותר. 

במקרה השלישי, כאשר משקיעים ישראלים זרים, ללא תושבות במדינת ההשקעה, רוצים להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל,  ניתן להשתמש במימון נדל"ן יצירתי מבנקים ישראליים. לדוגמא מימון כנגד מחזור משכנתא על דירה בישראל ואו הלוואה כנגד קרן פנסיה או קרן השתלמות שיוזילו לנו את הריביות בצורה משמעותית.

אבל בכל המקרים, במיוחד במקרה של מימון נדל"ן יצירתי, העובדה שאפשר לקבל הלוואות ולמנף את הכסף אינה אומרת שכדאי לקחת מימון נדל"ן. לדגומא, הציעו לך השקעה בטוחה "עם מימון בנקאי" לטובת השקעה בהזדמנות נדל"ן בחו"ל?  אסור לבלבל בין הזדמנות ההשקעה ממונפת בתשואה גבוהה לבין מידת ההתאמה של ההשקעה ליכולת הפיננסית שלנו כלווים ובפרט היכולת לשרת החזר הלוואה בתרחיש של תזרים שלילי לתקופת זמן ממושכת.

לסיכום,

עסקאות מימון נדל"ן מאפשרות תשואה גבוהה יותר וגישה לנכסים איכותיים יותר ללא הון עצמי גבוה. נדלניר מתמחים בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ועובדים היטב עם גופי משכנתאות בארצות הברית. במידה ותרצו לבחון אפשרויות מימון בתהליך מכרז הלוואות יעיל שמאפשר לבחור את עסקת המימון הטובה והמתאימה ביותר, אז מלאו את הטופס מטה ואנו נחזור אליכם עם תשובות בהקדם האפשרי.

מימון השקעות נדל"ן –  לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא