ציפיות אינפלציה ותחזית אינפלציה

שיעור האינפלציה מודד כמה המחירים עולים לאורך זמן. התחזית לאינפלציה היא ניסיון לתת ביטוי לציפיות רמת האינפלציה בעתיד.דוגמה לתחזית אינפלציה היא שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-4% במהלך 12 החודשים הקרובים. המשמעות היא שמחירי הסחורות והשירותים צפויים לעלות ב-4% במהלך אותה תקופה.

ציפיות לאינפלציה חשובות מכיוון שהן יכולות להשפיע על החלטות כלכליות כמו ריביות שקובע בנק ישראל וגם התשואה של השקעות.

סיבות לאינפלציה

ישנם גורמים שונים שדוחפים למצב אינפלציה ובמציאות לרוב יופיעו חלק או כל הגורמים הבאים יחד:

אינפלציה מוניטרית: לבנק מרכזי יש היכולת להדפיס כסף. הזרמת היצע כסף לשוק יכולה גם לבוא בצורה של הנפקת אג"ח ממשלתי. כאשר היצע הכסף בכלכלה גדל, זה יכול להוביל לאינפלציה מכיוון שיש יותר כסף שרודף אחרי אותה כמות של סחורות ושירותים, מה שיכול להעלות את המחירים.

אינפלציה של ביקוש: כאשר הביקוש לסחורות ושירותים במשק עולה, עסקים יעלו לעתים קרובות מחירים.

אינפלציה של עלויות ייצור: כאשר עלות הייצור עולה, כמו עלייה במחיר חומרי הגלם או העבודה, עסקים יעבירו עלויות אלו לרוב לצרכנים בצורה של מחירים גבוהים יותר. כפי שהסברנו זה מצב שבו האינפלציה צפויה להיות דביקה יותר ואף יתכן אינפלציה רוחבית כתלות במרכזיות גורמי היצור שמתייקרים.

אינפלציה מובנית: ציפיות לאינפלציה יכולות לחלחל במשק, מה שמוביל עסקים ועובדים לצפות עליית מחירים. מגמה מתמשכת של יוקר המחייה והמשך שחיקת שווי הכסף מביא לשינוי התנהגות המשפיע על המשך האינפלציה.

גורמים חיצוניים לאינפלציה

אינפלציה יכולה להיגרם גם מגורמים חיצוניים כמו אסונות טבע, מלחמה ומדיניות ממשלתית. למשל, עליית מחירי אנרגיה בגלל הגבלת היצע אספקה של דלק מסיבות פוליטיות או ירידה בקיבולת היצע של סחורות אחרות כמו התבואה באוקראינה בעקבות המלחמה שפרצה עם רוסיה.

דיברנו במאמר אחר על ניתוח השפעות כלכליות אינפלציוניות של אירוע זה שאכן התממשו במלואן כפי שסקרנו מלכתחילה עבור קוראי נדלניר.

איך מתמודדים עם אינפלציה?

מדיניות מוניטרית

מי שאחראי למדיניות הכספית של כל מדינה זהו הבנק המרכזי. למשל בארץ זה בנק ישראל ובארצות הברית זה ה-FED. לבנק המרכזי עומדים מספר כלים להשפיע על האינפלציה ועל הביקוש למטבע המקומי למשל רכישת מט"ח או מכירת מט"ח בשוק ההון וכמובן שינוי שער ריבית הפריים.

אינפלציה וריבית בנק מרכזי

לדוגמה, אם בנק מרכזי, כמו בנק ישראל הפדרל ריזרב בארצות הברית, רוצה להשפיע על רמת האינפלציה, הוא עשוי להעלות את הריבית כדי להאט את הכלכלה ולהפחית את הלחצים האינפלציוניים. לעומת זאת, אם הבנק המרכזי רוצה לעורר צמיחה כלכלית, הוא עשוי להוריד את הריבית כדי לעודד השקעות והוצאות.

אינפלציה וריבית שוק

כאשר האינפלציה גבוהה, גם עלות הלוואות נוטה להיות גבוהה מכיוון שמלווים כמו מוסדות פיננסים ובנקים יגבו ריבית גבוהה יותר כדי לפצות על הירידה הצפויה בערך הכסף שהם מלווים. לדוגמא, למי מאיתנו שיש משכנתא לבית בארץ אנחנו בעצם נראה עלייה בהחזרי המשכנתא ברכיב הריבית המשתנה, ולמי שנוטלים משכנתאות חדשות הם יראו הצעות משכנתא בריבית גבוהה יותר מאלה שהוצעו בעבר.

מצב של עליית ריבית יכול להוביל לעלויות אשראי גבוהות יותר גם עבור עסקים ומכאן לעלייה בעלויות היצור. הצרכנים יראו השפעה ישירה בהלוואות פרטיות מהבנק אבל במקרים מסוימים יראו גם עלייה ביוקר מחירים כתוצאה מעליות מחיר של יצרנים, מה שיכול להאט את הצמיחה הכלכלית וכך לרסן את המשך האינפלציה.

שיעור אינפלציה לפי מדינה

הסברנו שכל מדינה מודדת את שיעור השינוי באינפלציה ביחס לשינוי מחירים במשק המקומי של המדינה וביחס למטבע המקומי של מדינה. למשל, ההבדל בין אינפלציה בישראל לבין אינפלציה בארה"ב יתבטא באינפלציה של השקל לעומת אינפלציה של הדולר.

שערי מט"ח ואינפלציה של מטבעות

יחס שערי מטבעות משתנה בכל יום מסחר והוא מבטא את הגידול הוא הקיטון ביחס הביקוש והיצע בין כל שתי מטבעות. לדוגמא, עלייה בשער השקל אל מול הדולר, מתייחסת למצב שבו יותר אנשים מעוניינים להמיר את הדולרים שברשותם למטבע שקל. נפח מסחר המרה של דולר אל שקל יהיה גדול מנפח מסחר של המרה בכיוון ההפוך למי שמבקשים להמיר את השקל ברשותם אל דולר.

ההבדל בין אינפלציה בארה"ב לכל אינפלציה במקום אחר בעולם

האם ידוע לך מדוע שער מטח שקל\דולר הוא מדד המט"ח המרכזי בישראל יותר מאשר שקל\יורו או כל צימוד מטבע אחר? הסיבה אינה נעוצה דווקא במאפיין מקומי של ישראל, או של כל מדינה אחרת בעולם אלא דווקא טמונה בכוח הייחודי של ארצות הברית אשר לה כוח השפעה יוצא דופן על האינפלציה העולמית.

השפעת ארה"ב על אינפלציה עולמית והכוח של הדולר האמריקאי כמטבע רזרבה העולמי

הדולר האמריקאי הוא מטבע הרזרבה העולמי. לכן ה-FED , הבנק המרכזי של ארצות הברית, יכול להשפיע על האינפלציה במדינות אחרות בעולם, מכיוון שמדינות רבות מחזיקות בדולרים כעתודות מטבע עיקריות. שיעור האינפלציה בארצות הברית מהווה מוקד עניין עולמי כי בנקים מרכזיים של מדינות ברחבי העולם משתמשים בעתודות מטבע חוץ דולרי כדי להשפיע על שער החליפין של המטבע המקומי שלהן. הסיבה שבנק מרכזי מתערב במסחר המט"ח היא כדי להפוך מוצרים מיובאים לזולים או יקרים יותר באותן מדינות, בהתאם לשער החליפין, מה שיכול להשפיע על קצב האינפלציה.

בקיצור, החלטות המדיניות המוניטרית של הפדרל ריזרב האמריקאי, יכולות להשפיע לא רק על היצע הדולרים והריביות בארה"ב, אלא יכולות להיות גם השפעות זליגה על שיעורי האינפלציה של מדינות אחרות. בנוסף, ארה"ב היא הכלכלה הגדולה בעולם ולכן כל שינוי כלכלי גדול בארה"ב יכול להשפיע על הכלכלה והאינפלציה של מדינות אחרות.

מה עושה האינפלציה לכסף שלנו? אינפלציה וריבית ריאלית

חשוב להכיר את ההבדל בין ריבית נומינלית לריבית ריאלית. ריבית נומינלית היא שיעור הריבית הנקוב למשל אם חסכנו כסף בפיקדון בנקאי עם ריבית קבועה של 4% זו ריבית נומינלית.

ריבית ריאלית היא הריבית הנומינלית (שיעור הריבית הנקוב) בניכוי שיעור האינפלציה. זה מייצג את העלות האמיתית של הלוואות או את התשואה האמיתית על השקעה לאחר התחשבות באינפלציה. בשפה הבנקאית זה נקרא ריבית צמודת מדד.

הבנקים לא מתלהבים להדגיש זאת אבל דווקא שיעור הלוואה או חיסכון עם ריבית צמודת מדד היא חשובה מכיוון שנותנת תמונה מדויקת יותר של העלות האמיתית של הלוואה או התשואה האמיתית על השקעה, תוך התחשבות בהשפעת האינפלציה על כוח הקנייה של הכסף לאורך זמן.

לדוגמא אם שיעור האינפלציה השנתי הוא 6%, אז בתום שנה של חסכון הכסף בריבית נומינלית של 2%, ריבית ריאלית שלנו תהיה לפי הדוגמא -2%. הריבית הריאלית השלילית מבטאת את העובדה שהכסף שלנו יכול לרכוש פחות מוצרים ושירותים ממה ניתן היה לרכוש עם אותו הכסף בתחילת התקופה.

איך לא מפסידים כסף בתקופת אינפלציה?

השקעות בחיסכון או פיקדון בנקאי עם ריבית קבועה בתקופה של אינפלציה

בתקופות של אינפלציה בנקים צפויים לצאת בקמפיינים רחבים לציבור של חסכון בריבית נומינלית קבועה אטרקטיבית. אנו מקוים בעקבות מאמר זה שכעת גם אתם מבינים מדוע זו דוקא הדרך להפסיד כסף בתקופה של אינפלציה.

השקעות אג"ח בתקופה של אינפלציה

כמו פיקדונות בנקאיים גם אגרות חוב המציעות ריבית קבועה נשחקות בערכן ככל שהאינפלציה מתגברת ומאותן הסיבות בדיוק של ריבית ריאלית נמוכה ואף שלילית על ההשקעה. לכן, הפיתוי לקבל ריבית נקובה גבוהה על הלוואה צריכה להיות מחושבת יחד עם הסיכון להפסד שווי קרן ההשקעה.

איך מרוויחים כסף בתקופת אינפלציה?

אינפלציה והשקעות ריאליות

תקופה של אינפלציה היא הזדמנות יוצאת דופן לעשות הרבה כסף. כל מה שצריך לעשות זה להעתיק את מה שעושים בנקים ומוסדות פיננסים בתכנית השקעות פרטית שלך. כדאי לשקול לצמצם חשיפה לכסף מזומן , כסף בעו"ש ברשותנו ולהחזיק בצורה אחרת של השקעות בסחורות עם ביקוש יציב ובעדיפות עם מינוף הכסף בריבית קבועה, בקיצור בדיוק כמו שהבנקים עושים עלינו צרכני הקצה. לכן, אחד המוצרים הריאליים שכדאי לשקול להשקיע את הכסף בתקופה של אינפלציה מתמשכת ארוכת טווח הוא השקעות נדל"ן.

השקעות בשוק ההון בתקופה של אינפלציה

נתייחס להשקעה במניות בתקופה של אינפלציה וזה כמובן תחום מאוד רחב. 

מחיר מניה של חברה משקף את ציפיות המשקיעים לגבי רמת ביצועי הרווחיות של חברה.  לכן נשאלת השאלה מה קורה לפעילות העסקית של חברות בתקופה של אינפלציה?

אינפלציה היא עלייה במחירים של סחורות ושירותים ולכן צד של ההוצאות של החברות גדל, וזה לא טוב לרווחים. עכשיו השאלה היא למי מהחברות יש כוח להעלות מחירים מבלי פגיעה אנושה בהיקף המכירות?

במצב כזה החברות הממוצעות מתקשות. משקיעים בשוק יודעים לזהות ולסנן את החברות שמסוגלות להעלות מחירים ולהמשיך למכור בנפח דומה.

עם זאת, מהסיבות שהסברנו באופן כללי השקעות בשוק ההון בתקופה של אינפלציה צפויות בממוצע להפסיד כסף מפני שבממוצע נראה ירידות מחירים בתקופה של אינפלציה גבוהה וממושכת.

השקעות נדל"ן בתקופת אינפלציה

השקעה בנדל"ן בתקופת אינפלציה משתלמת ככל שיוקר המחיה עולה, כך בטווח זמן ארוך גם עולים מחירי הנכסים, מה שיכול להוביל להחזר תשואה גבוה יותר על ההשקעה.

יתרון נוסף הוא שבתקופת האינפלציה, הביקוש לדיור בהשכרה עולה לעיתים קרובות כאשר אנשים מחפשים הגנה מפני עליית המחירים. זה יכול להוביל ליותר ביקוש של שוכרים ומכאן לתעריפי שכירות גבוהים יותר.

אבל יש דבר אחד חשוב שאנו רואים במיוחד בשוק הנדל"ן בארצות הברית ובהחלט יתכן ונראה גם בשוק הנדל"ן הישראלי, בסביבה אינפלציונית, משקיעים מתחילים יכולים לנהל משא ומתן על עסקאות טובות יותר על רכישת נכסים, ככל שהמוכרים מקבלים יותר מוטיבציה למכור. כך ניתן לרכוש בתקופת אינפלציה נכסים במחיר הנחה מתחת למחיר השוק.

מימון השקעות נדל"ן בהלוואות חוב בתקופת אינפלציה

רכישת נדלן בהון עצמי נמוך דורשת פתרונות מימון. הריביות על הלוואות למינוף נדל"ן בסביבה אינפלציונית הופך את הרכישה של נכסים ליקרה יותר מאשר רכישה במזומן. מצד שני, על ידי שימוש במינוף, משקיעים יכולים לרכוש יותר נכסים ולהרוויח החזר גבוה יותר על ההשקעה.

דוגמא להשקעה בנדל"ן בחו"ל עם מינוף

נניח שאנו רוכשים נדל"ן בארצות הברית עם משכנתא. לקחת על עצמך התחייבות להחזר חודשי של קרן וריבית על הלוואה. בואו רגע נניח לשם הפשטות שאנחנו משלמים ריבית קבועה של 6%. אם אנחנו משלמים על הכסף 6% קבוע, ואנחנו בתקופה של אינפלציה נניח 6% בעצם בצורה ריאלית אנחנו מקבלים את הבית עם הזמן בחינם בזכות האינפלציה. ערך הבית עולה יותר מהר מהתשלומים שלנו לבנק על הלוואה. זה עוד לפני ששקלנו את התשואה הנוספת של 8% מהשכרה של הבית.

לפי אותו היגיון של תשואה נומינלית לתשואה ריאלית, אנחנו הופכים את המשוואה ויכולים לעשות כסף בתקופה של אינפלציה ועד כדי האפשרות לקבל את הבית בחינם עם הזמן במצב שבו ההשכרה משלמת את החזר ההלוואה והקרן וגם ערך הנכס עולה במקביל.

רכישת דירה בישראל בתקופת אינפלציה

בישראל הבנקים לא מאפשרים משכנתא בריבית קבועה בלבד כמו שהראינו בדוגמא למעלה של השקעות נדל"ן בארצות הברית. לכן, בתקופה של אינפלציה עלויות החזר המשכנתא יתייקרו ויעבירו לבנק חלק ניכר מן הרווחים שלכם מעליית מחירי השכירות וגם חלק מרווחי הון של עליית מחירי הנכסים בתקופת אינפלציה.

לסיכום, אפשר לעשות כסף ברכישת בתים להשקעה באמצעות 3 יתרונות שאנחנו עושים בהם כסף בתקופת אינפלציה:

1. על התשואה בהשכרה שעולה עם הזמן.
2. רווחי הון מעליית מחירי הדיור בתקופת אינפלציה.
3. אפקט מכפיל הרווח של מינוף נדל"ן באמצעות יתרונות של חוב בתקופת אינפלציה, כל עוד עושים זאת בתבונה.

חשוב לציין שלא תמיד קל לחזות את שוק הנדל"ן. המשקיעים צריכים להיות מודעים גם לסיכונים פוטנציאליים כמו עליית ריבית או מיתון כלכלי שעלולים להשפיע לרעה על ערך ההשקעה.

לכן כדאי להתייעץ עם חברות השקעות נדל"ן מומלצות או יועצי נדל"ן מומחים וגם לעשות מחקר משלכם לפני קבלת החלטות השקעה.

כדי ללמוד איך אנחנו מרוויחים כסף למשקיעים שלנו בהשקעות נדל"ן בתקופת אינפלציה מוזמנים לצפות בוידאו הבא ולהשאיר לנו פנייה לקבלת פרטים נוספים.

איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן– לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!