למה בחרתי להשקיע בקליבלנד אוהיו

כשאנחנו משקיעים בנדל"ן בארה"ב, אנו מחפשים את הפוטנציאל לעליית ערך הנכס, ההשבחה שלו. השבחה היא תהליך של יצירת רווח מהנכס. אבל כשאנחנו מחפשים איפה הכי כדאי להשקיע, כדאי וחשוב להסתכל לאורך זמן. אסטרטגית אנחנו בחרנו להשקיע לטווח הבינוני (5-10 שנים), אך ניתן להסתכל על ההשקעה בנכס גם לטווח הארוך (יכול להגיע גם ל-20+ שנים). ככל שנבחר להשקיע לטווח ארוך יותר, כך נצמצם את הסיכון שאנחנו לוקחים אך לא בהכרח נשפר את עמודת הרווח. במאמר הבא נסביר כיצד לבחור אזור להשקעה ופרמטרים נוספים בנושא.

איך לבחור השקעת נדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

איך לבחור אזור להשקעה עם פוטנציאל עליית מחירים?

חשוב להבין, המחירים בשוק נקבעים על פי מאזן הכוחות בין ההיצע לביקוש באותו האיזור (ראה פוסט המחירים בשוק). כלומר, אם הדרישה לנכסים גוברת על ההיצע, המחירים יעלו ולהפך.
אם כבר החלטנו להשקיע, נבחר את האזור עם הפוטנציאל צמיחה הגבוה ביותר על פני הזמן.
זו אכן נראית ההחלטה הרציונלית ביותר, אך מה יכול לתת לנו אינדיקציה לפוטנציאל ההשבחה של הנכס על פני השנים הבאות?

ניתן להניח כי ככל שהאוכלוסייה גדלה, הצרכים שלה גדלים וכך עולה גם הביקוש לנכסים. בנוסף, אנחנו עלולים לחשוב שאם יש עלייה בביקוש, ישנה גם עליית מחירים תואמת.
אך האם גידול האוכלוסייה באזור הוא מדד מהימן לקבוע את פוטנציאל עליית המחירים? לא בדיוק.

חשוב להבחין בהבדלים בין שוק הנדל"ן האמריקאי לשוק הישראלי. במדינת ישראל, שוק הנדל"ן פועל בתודעת מחסור.
כלומר, פוטנציאל האדמות לבנייה בארץ הוא מוגבל ולכן גידול באוכלוסייה יביא בדרך כלל לעלייה בביקוש ואף לעלייה במחירים.

השקעות נדלן בארצות הברית – אז מה באמת ההבדל בין ישראל לארה"ב?

בארה"ב, הסיפור שונה לחלוטין. עתודות השטח לבנייה הן כמעט בלתי מוגבלות.
כאשר ישנו גידול משמעותי בביקוש, ניתן להכשיר שטחי אדמה רבים לבנייה. אם יש מחסור בשטח באזור פרברי מסוים, לרוב תיהיה חורשה בקרבת מקום שלא יהססו לשטח כדי להגדיל את שטחי המגורים. ניתן לראות שההנחה שלנו כי עלייה בביקוש מביאה לעלייה במחירים היא לא מדויקת, או יותר נכון, מדויקת לשווקים מסוימים.
בשנים האחרונות עשיתי הרבה בדיקות שמאות לנדל"ן בארה"ב, בין היתר באטלנטה, קליבלנד, שארלוט ודטרויט.
התמקדתי בחיפוש ומחקר באזורי הפרברים של הערים. במרכזי הערים הנכסים יקרים בהרבה ולרוב לא מאפשרים טווחי רווח משמעותיים באסטרטגית ההשקעה שלנו(ראה פוסט על נדל"ן במרכז ערים). בארה"ב,  הערך השמאי של האדמה בנכסים הוא 15% מערך הנכס. בישראל לשם ההשוואה הערך המקביל בנכסים עומד בממוצע על כ-30% (באזורי הביקוש בישראל יכול להגיע עד לכ-70%). הסיבה להבדל הכל כך משמעותי היא בדיוק בעתודות הקרקע שיש בארה"ב וחסרות בישראל.

בארה"ב מסורתית הנדל"ן עובד בצורה שונה- כשהמחירים לנכסים בשוק עוברים את עלויות הבנייה המתוכננות, יש כדאיות לבנייה. כלומר, אין חשיבות גדולה למחיר הקרקע כי הוא נמוך ואינו משתנה מהותית. אנחנו מסתכלים על הרכיב היקר הבא בעסקה והוא הבנייה (חומרים ושעות עבודה). כאשר המחיר שיווק עולה על עלויות הבנייה, מתחילה הכדאיות. החסם לעליית המחיר הוא בכלל נתון של עלויות הבנייה.

כיצד נאתר אזורי השקעה עם פוטנציאל השבחה?

נחפש שוק שיצא מאיזון בצורה כל כך חזקה כך שהמחירי קניית נכסים בשוק הם 50-60% פחות מעלויות הבנייה.

אם נסכים להנחת עבודה שעלויות הבנייה הם החסם שלנו למחירי הנכסים (בעקבות מה שהסברנו על זמינות הקרקע). אז נבחר במקומות שבהם יש מרווח משמעותי יותר בין מחירי הבתים לעלויות הבנייה.

לדוגמא, ניתן לבנות בית חדש למשפחה אחת בעלות של כ- 180-220 אלף דולר (עלויות חומרים ועבודה). מנגד, ניתן לקנות נכסים בקליבלנד (לא חדשים) בכ- 80-100 אלף דולר.  ניתן לראות שנוצר הפרש משמעותי,  בין מחיר הקנייה לעלות אילו היינו בונים את הנכס. ההפרש יאפשר לנו גם מרווח להשבחה פיזית של הנכס וגם את הרווחיות המידית. זו הסיבה שב-2014 הפסקתי להשקיע באטלנטה ועברתי לדטרויט וקליבלנד. אטלנטה (ראה פוסט על למה עזבתי את אטלנטה) כבר לא אפשרה את המרווחים האלו בין עלויות הבנייה למחירי השוק ולכן הלכתי לחפש הזדמנויות 'קורצות יותר'.

ממה להיזהר כשמחפשים נכס להשקעה בארה"ב?

שוק הנדל"ן יכול לעיתים לתעתע. בעשור האחרון הייתה עלייה מאד משמעותית במחירים באזור פלורידה ואטלנטה.
העלייה הזו קרתה אחרי משבר עמוק בשוק הדיור באזור. העלייה הייתה בסך הכל תיקון בריא וריאלי לשוק המתאושש אבל בעיני משקיעים אחרים היא יכולה להיתפס כתחילתה של מגמה ארוכה. בהסתכלות קדימה, אני חושב שהאזור הזה מוצה לשנים הקרובות. מחיר הנכסים התאזן ועכשיו כבר לא משקף פוטנציאל רווח כמו בעבר ואולי אף משקף סיכון בהשקעה.
היזהרו מלעלות על הגל אחרי שהוא נשבר.

לסיכום

האסטרטגיה שהצגתי לכם כאן (כיצד לבחור את אזור ההשקעה הטוב ביותר בארה"ב, איך לאפיין ולבחון את הנכסים ואיפה למצוא את הרווח) היא רווחית ומוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. אבל, ישנם עוד אסטרטגיות רווח ותשואה בנדל"ן. חשוב מאד לבדוק כל צעד ולהסתכל כל הזמן קדימה בתכנון ומחשבה. אתם מוזמנים להשאיר פרטים ולהתייעץ איתי.

איך לבחור השקעת נדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא