השקעת נדל"ן בחו"ל – מהם תמרורי האזהרה?

אאוץ'! מכירים מישהו שכבר נעקץ במלכודת ההשקעות הבאה?

כמשקיע נדל"ן אני רוצה לשתף אתכם. לאחרונה יש תופעה שממש מציקה לי בקרב משקיעים. אפשר לראות יותר ויותר סיפורי הצלחות של משווקי נדל"ן ושל יזמים בתחום השקעות הנדל"ן. אני מתכוון על השקעות נדל"ן גם בארץ וגם בחו"ל, שלצערי מציגים השקעות נדל"ן מסוכנות במסכה של השקעות סולידיות. אני לא רוצה לנקוב בשמות ספציפיים מהסיבה הברורה.

איך מתחילים להשקיע בנדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

כיצד לתכנן את השקעתך בנדל"ן בחו"ל

רוצה לדעת להבדיל בין חברות נדל"ן אמינות ולזהות הצעות מסוכנות?

המטרה שלי כמלווה להשקעות נדל"ן בארה"ב היא להראות לכם איך לדעת להבדיל ולסווג לבד בעצמכם. איזו השקעה היא מסוכנת וכדאי להתרחק ממנה ואיזו השקעה היא הכי סולידית שאפשר.

כי אין דבר כזה השקעה סולידית בלי אף סיכון בכלל. מי שאומר לכם את זה פשוט לא אומר לכם את כל האמת, ואף אחד מאיתנו לא אוהב שעובדים עליו. כנראה שחלקכם כבר חוויתם השקעה מסוג כזה ונכוויתם מכך, ואני בעיקר מתכוון לפער הזה של אנשים שחשבו בטעות שמדובר בהשקעות בטוחות או סולידיות אך בדיעבד התברר שהיו השקעות מסוכנות.

השקעה בטוחה בנדל"ן וללא סיכון – הישנו?

הדוגמה הראשונה למודל השקעות מסוכן במסווה של השקעה סולידית היא השקעה במודל חוב. כאשר אדם נותן הלוואה אך לא שותף בתוך הפרויקט לסיכונים. אז מבחינת אותו אדם הוא נמצא בהשקעה סולידית ובטוחה, נכון?

אז בואו ונראה מה השימושים המעוותים במודל חוב, שעלולים להטעות משקיעים. לחשוב שהשקעות הן בטוחות או סולידיות למרות שבמקרה הטוב אלה השקעות מסוכנות – בלי קשר להונאות ועוקצים שזה מקרים אחרים לגמרי.

אז בואו נלביש את המודל הזה על מקרה אמיתי בשביל ההמחשה. בואו נחשוב רגע על עסקת מימון נדל"ן הכי פשוטה. עסקה של רכישת נדל"ן בית למגורים עם משכנתא מהבנק.

בואו נסתכל על זה רגע מפרספקטיבה של בנק, כיצד הבנק רואה את העסקה?
הבנק נותן לנו הלוואה לצורך השלמת רכישת הנכס. מה הבנק מקבל? הבדק מקבל בטוחה.
מה היא הבטוחה? הבית נרשם כשעבוד והוא מהווה את הבטוחה להלוואה.

כאשר אתם מבצעים עסקת חוב – תחשבו כמו הבנק.
נשאל את עצמנו, מה הבטוחה שלי לחוב?
זאת אומרת כשאנחנו חושבים על הלוואה, באופן אינסטינקטיבי אנחנו צריכים לחשוב, לדעת, להבין ולאפיין מה היא הבטוחה.

מימון עסקאות נדל"ן

איך לבדוק עסקת הלוואה – מודל השקעות עם חוב?

נניח שהלכנו לבנק. אתם חושבים שהבנק ייתן לנו 100% מגובה רכישת הנכס להשקעה?

כמובן שלא. הבנק ייתן סביב 70% הלוואה משווי הנכס.

אתה המשקיע נמצא בעמדת סיכון הונית תביא 30% משווי הבית ורק אם אתה תביא את זה, אני מוכן לתת לך הלוואה, למה? כי הבנק רוצה בטוחה.

זו הסיבה שאין דבר כזה הלוואה ב- 100% משווי העסקה.

זאת הדינמיקה הבסיסית ביותר להבין עמדת הלוואה מול עמדה הונית. כשאנחנו עושים השקעות ויש משקיעים אז חלק מהם נמצאים בעמדות הלוואה, וחלק מהם נמצאים בעמדות חוב.

יש השקעות עם חוב ברמה גבוהה ויש השקעות שהן הוניות לחלוטין, אבל בעצם צריך להבין איפה כל שחקן שמעורב במימון עסקת הנדל"ן נמצא בהתאם להבנת השחקנים ורמות החשיפה – כך נקבעות רמות הסיכון המשתנות.

אני רק רוצה להדגיש. אין לי בעיה עם סיכון בהשקעות ואני בעצמי מבצע השקעות ברמות סיכון שונות ולא רק השקעות סולידיות.

לסיכום, אני אשאיר אתכם עם שאלות פתוחות כדי לחשוב קצת:
מה המשמעות של השקעה שבה מעורב בנק?
איך בדיוק אנחנו נמצאים בהשקעת חוב אם כבר רשום שעבוד לבנק?
ואפילו אם אין בנק, כמה הון עצמי יש לחברה בעסקה שלא מהלוואות משקיעים? אחרת מה הבטוחה להלוואה שממנת 100% מהעסקה?
ובכלל, איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית?
לשאלות נפוצות של משקיעים לחץ כאן

לחיי השקעות מוצלחות, ניר

צפו בסרטון הבא כדי לדעת איך להבדיל בין השקעות נדל"ן בסיכון גבוה מול השקעה סולידית: