במה עדיף להשקיע? שוק ההון או נדל"ן?

ראשית כל, בואו נפרק את המיתוס השגוי של השוואת תשואות שוק ההון ביחס לתשואות בשוק הנדל"ן.

האם נכון להשוות תשואה שנתית בשוק הנדל"ן מול תשואה שנתית ממוצעת בהשקעות בשוק ההון?

נתבונן בדוגמא של עסקת רכישת דירה עם משכנתא אל מול השקעה בשוק ההון בתשואה שנתית ממוצעת לטווח ארוך של 8%.

נתבונן בדוגמא של רכישת דירה בישראל במחיר של 2 מיליון שקלים עם משכנתא בגובה של עד 50%,  הרוכש נדרש להשלים הון עצמי של 1 מיליון ₪. אם עליית מחירי הדיור בשוק הנדל"ן היא 8% בשנה אז היא תביא לעליית מחיר הדירה בדוגמא בסכום של 160 אלף ₪. התשואה בעסקה נמדדת על הון עצמי של 1 מיליון ש"ח והיא לכן 16%.

אם כך, ראינו באמצעות דוגמא פשוטה איך התשואה מרכישת דירה כפולה מאשר התשואה בשוק הנדל"ן. זו התוצאה הבלתי נמנעת של כלי המינוף בעסקאות נדל"ן, הזמין לציבור הרחב בזכות מוצרי המשכנתאות. נסקור בהמשך את ארבעת מרכיבי הרווח בנדל"ן כדרך הנכונה להשוות את התשואות בשוק ההון אל מול ביצועי תשואה באפיק רכישת דירה.

מה עדיף דירה או מניות? מה יועץ השקעות ימליץ לנו כדרך הנבונה להשקיע בשוק ההון

בזמן שאנו מתלבטים בין רכישת נדל"ן לבין אפיקי השקעות בשוק ההון, בדרך כלל יועץ השקעות יסקור בפנינו ביצועי מניות ותשואות מדדי השקעות כמו ת"א100, NASDAQ, S&P500. יועצי השקעות מנוסים גם יציגו לנו אפשרויות השקעה בנדל"ן דרך שוק ההון כאפיקי השקעה חלופיים לאפיק רכישת דירה או השקעות נדל"ן אלטרנטיביות.

מצד שני, יועץ השקעות מורשה צפוי להמליץ נחרצות להימנע מהשקעת מירב החסכונות שלנו במדד יחיד כזה או אחר וכמובן להימנע מהשקעה במדד צר כמו מדד מניות נדל"ן או קרנות ריט. להיפך, המלצה גורפת ומקובלת היא לפזר השקעות על פני מספר מדדים שונים כאמצעי לצמצם השפעה של תנודתיות חריפה בשוק ההון. משכך, מה הטעם בהשוואה אל מול מדד נבחר כזה או אחר שבכלל לא יומלץ להיות מיושם בפועל?

ממילא, בציבור הישראלי הרחב ישנו חשש להשקיע סכומים גבוהים בשוק ההון. למשל, בגלל הסיכונים הגלומים בתנודתיות של שוק ההון. גם מצד יועצי ההשקעות, התנודתיות ממחישה את השפעתן של שיקולים נוספים מלבד השוואת תשואות.

מה השיקולים האישיים להחלטת כדאיות השקעה בין מניות ונדל"ן?

החלטת הכדאיות עוברת דרך שיקולים אישיים. בטווח זמן ארוך של השקעות בשוק ההון יש לקחת בחשבון את התנודתיות המביאה לתיק מניות שלנו להיות  סוער ומרגש. מצד אחד, תקופות של עליות כלפי מעלה בשווי התיק וגם במצב הרוח המרומם מההחלטות השקעה הטובות שביצענו.

מצד שני, המציאות הצפויה בטווח זמן ארוך היא גם להתמודד אל מול ניהול תיק השקעות אשר נחתך בעשרות אחוזים כלפי מטה. אחת הסיבות העיקריות אשר ניתן לייחס לכך שהציבור הרחב נמנע מהשקעות בשוק ההון בטווח הארוך הוא החשש מתנודתיות חריפה.

לעומת זאת, רכישת דירת מגורים נחשבת כאפיק השקעה סולידי. במידה והדירה משמשת למגורים בבעלות הרוכש, אז השימוש והתועלת ברכישה ידועים. אחרת, אם מדובר ברכישת דירת השקעה להשכרה אז גובה השכירות צפוי וקבוע למשך כל תקופת השכירות.

במיוחד, החלטות השקעה בסכומים גבוהים דורשת תיאום ציפיות בין בני זוג. מצבי לחץ והפסדים הם תוצאה אפשרית של כל השקעה. משפחות בישראל המגיעות לאובדן כסף ונקלעות לקושי כלכלי יוצרות בעיות בתא הזוגי והמשפחתי. ברור אם כן מדוע יש ראשית כל להתבונן בשיקולים אישיים מעין אלו ולהחליט האם סכום הכסף הפנוי שלנו והאם הסגנון של השותפים להשקעה מתאים לאפיק השקעה מנייתי.

מה הם השיקולים הנכונים לבחירה באפיק רכישת נדל"ן או השקעה מניות?

ארבעת מרכיבי הרווח לקביעת תשואה בעסקת נדל"ן

בדיקת התשואה בכל עסקת נדל"ן כוללת ארבעה מרכיבי רווח והם תשואת שוק הנדל"ן המבטאת את עליית מחירי הדיור, רווחי הון ברכישה, רווחי הון מעסקת מינוף, תשואה פירותית מהכנסות השכרה והטבות מס.

רוב מרכיבי התשואה ברכישת נדל"ן נקבעים ברמה האישית. למשל היקף ותנאי עסקת מימון רכישת הדירה כמו גם הטבות המס.

אם כן ישנן שתי תובנות חשובות. ראשית, השוואת תשואות שוק הנדל"ן אל מול שוק ההון היא שגויה. שנית, בדיקה כללית ללא מאמץ לבצע בירור אישי לקביעת כדאיות השקעה, היא שגויה מיסודה.

מבט מפוכח לבחירת אלטרנטיבת השקעה עדיפה

הגענו לתובנה שהכרעה בשאלת כדאיות השקעה במניות או רכישת נדל"ן אינה ניתנת להשוואה כללית. נסקור את השיקולים הנכונים להכריע אישית בשאלה אחת ולתמיד. השיקולים הנכונים נקבעים בהתאמה אישית ומביטות כלפי פנים. לכן במהלך השנים התחלתי לכנות את השאלות הבאות בקצרה – "דע את עצמך".

העגלה נוסעת אין חזור והנה נשארת מאחור

בחינת כדאיות אפיק רכישת דירה ראשונה בישראל מדגים היטב כיצד קובעים מטרת השקעה נכונה בהתאמה אישית. לדוגמא, זוגות צעירים עם הון עצמי אשר מתכננים לרכוש בית בשנים הקרובות עלולים לגלות שהרכבת המשיכה קדימה והנה התחנה התפספסה.

שאלות כגון איפה כדאי להשקיע בתקופת אינפלציה או מה השקעה נכונה בתקופה של עליות ריבית וצפי של האטה כלכלית? אלה שאלות טובות אך הן מסיטות אותנו מקביעת מטרה נכונה באמצעות שאלה מנחה פשוטה והיא – איזו השקעה צפויה לענות באופן הכי נכון לצרכים האישיים והמשפחתיים שלי?
אמנם ניתן לקנות דירה ראשונה בישראל בעזרת משכנתא גבוהה ביחס לשווי הדירה. מצד שני, ישנה חשיפה לסיכון להשתעבד להחזר משכנתה חודשית גבוהה שחונקת ולוחצת מדי על ההכנסה הפנויה.

כדאיות רכישת דירה שנייה להשקעה בישראל?

מבחינת חישוב תשואה, כדאיות השקעה בדירות להשכרה בישראל יורדת ברכישת דירה שנייה להשקעה. מרכיבי הזדמנות של הטבות המס ברכישת דירה שנייה או דירה שלישית כבר אינן קיימות וגם המשכנתא ברכישת דירה שנייה ומעלה הן פחות אטרקטיביות למשקיעים.

מצד שני, למרות הרצון להשקיע את החסכונות ברכישת דירה ישנן מספר סיבות המדירות את רגליהם של רוכשי דירות למגורים או השקעה בישראל. הון עצמי נמוך מדי לרכישת דירה בישראל , חשש למחויבות משכנתא עם החזר חודשי גבוה וכובל, תשואה נמוכה מהשכרת דירה בישראל, מס רכישת נדל"ן ואוירה פוליטית לא ידידותית למשקיעים, כמו גם חששות מבועה בשוק הנדל"ן בישראל או המתנה לתיקון שיביא לירידת מחירי הדירות.

כדאיות רכישת דירה להשקעה בחו"ל

בשנים האחרונות מתפתחת תופעה של השקעות נדל"ן אלטרנטיביות בקרב הציבור בישראל. יותר ויותר ישראלים קונים דירות להשקעה בחו"ל כחלופה המועדפת להשקעה במקום רכישת דירה בישראל. היעדים המועדפים הם בעיקר אלה הנחשבים כיציבים והבטוחים ביותר כמו השקעות נדל"ן בארצות הברית ומספר יעדי נדל"ן להשקעה באירופה.

אחת התופעות המעניינות נראית מכיוון של זוגות צעירים אשר רוכשים דירות להשקעה בחו"ל בשווקי נדל"ן עם צפי עליית מחירים גבוה והכנסה חודשית משכירות. הדירה בחו"ל מייצרת הכנסה חודשית נוספת אשר מיועדת לשלם עבור השכרת דירה בישראל.

נושא המרחק הוא משמעותי ויתכן כי זו הסיבה שדווקא בני הדור הצעיר אשר פתוחים יותר לרעיון של השקעה מחוץ לחצר האחורית מחליטים להשקיע את הכסף באפיק השקעה בדירה בחו"ל במחירים נגישים.

בנוסף, מתפתחת תופעה של יצירת הכנסה חודשית נוספת. רווקים בעלי הכנסה גבוהה ובמיוחד מועסקים בענף הייטק אשר מתבוננים על האופק התעסוקתי בשלב הקריירה המתקדם ולכן שמים להם למטרה לייצר מקור הכנסה נוסף משמעותי כרשת בטחון כלכלית.

המשכנתא היא כלי חשוב ביצירת מכפיל התשואה בעסקאות נדל"ן. שימוש מושכל ומאוזן במרכיב החוב והטבות מס בנדל"ן יכולים לשנות את העתיד הכלכלי של משק בית.  ארצות הברית למשל מאפשרת למשקיעים זרים ליהנות מגישה ליתרונות אלו ואין מגבלה על מספר הבתים שניתן לרכוש.

עם זאת, מתוך ניסיון של מאות עסקאות נדל"ן ב10 השנים האחרונות, ראיתי כי הידע בהשקעות בשוק ההון והשקעות נדל"ן הוא רק חצי מהדרך. הכרחי להבין ולקחת בחשבון את מכלול השיקולים האישיים.

אחד הזוגות הצעירים שרכשו דירה בחו"ל סיפרו "רצינו להמשיך לנסות את מזלנו לזכות בהגרלות נדל"ן מטעם המדינה בתוכניות של משרד הבינוי והשיכון המציעות לזכאים דירה בהנחה. אך כעבור שנים של 'ישיבה על הגדר' כמו שאומרים, אנחנו מבינים את מחיר הפסד הכסף. החסכונות המצטברים שלנו בבנק כבר שנים רבות בפיקדון עו"ש עם ריבית אפסית, בזמן שמחירי הדיור נסקו מעלה".

במה עדיף להשקיע – נדלן או שוק ההון ?

איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן– לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!