ארנונה על נדל"ן בארצות הברית: מה זה מס נכסים בארה"ב ואיך ניתן להוזילו? PROPERTY TAX USA

הידעתם שמס נכסים בארצות הברית הוא סעיף הוצאה הגבוה ביותר בנדל"ן מניב. טעות נפוצה של משקיעים מתחילים היא להתייחס אל מס נכס בארה"ב (PROPERTY TAX) כמו אל ארנונה על דירה בישראל. החדשות הטובות הן שגם אם פספסתם את המדריך החשוב הזה לפני שהתחלת להשקיע בנדל"ן בארה"ב עדיין יש מה לעשות בנידון.
מאמר זה מהווה מדריך השקעות מקיף עם כל מה שמשקיעים חייבים לדעת על PROPERTY TAX בהשקעות נדל"ן בארצות הברית. המידע מבוסס על ניסיון של יותר מ-10 שנות פעילות השקעה בארה"ב.
במאמר זה נשיב על מגוון שאלות. ביניהן מה זה Property Tax (תשלום ארנונה) בארצות הברית? מה זה מס נכסים בארה"ב ואיך ניתן להוזילו? איך מחשבים PROPERTY TAX על נכסים בארצות הברית? איך לשלם PROPERT TAX? ועוד.

בירוקרטיה בהשקעות בארה"ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל"ן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית? למה PROPERTY TAX חשוב בניתוח שוק נדל"ן בארה"ב

משקיעים רבים מחליטים איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית ללא ניתוח שוק נדל"ן חכם. מס נכס בארצות הברית הוא הוצאה שוטפת הגבוהה ביותר שתשלמו על נדל"ן מניב בהשקעות לטווח זמן ארוך. בנוסף, מס הנכס משתנה מאוד בין שווקי נדל"ן בארה"ב. לכן, בדיקת התשואה של נכסים מניבים בארה"ב חייבת לקחת בחשבון לא רק את גובה דמי השכירות לחישוב תשואה ברוטו, אלא גם את הוצאות מס הנכס PROPERTY TAX ואת דמי הביטוח כדי להעריך את הזדמנויות הנדל"ן בשוק.

איך מס נכס בארה"ב מסייע באסטרטגיות השקעה בנדל"ן ללא הון עצמי גבוה ?

יחס כיסוי חוב הנקרא DSCR הוא מדד שמשתמשים בו בנקים וגופי הלוואה. מדד DSCR משמש כדי לקבוע את גובה הלוואה המירבי שניתן לקבל על דירה להשקעה. כלומר, ככל שעלות PROPERTY TAX נמוכה יותר כך ניתן לרכוש נכס מניב להשקעה עם הון עצמי נמוך יותר. באותו אופן, בהשקעות נדל"ן באסטרטגיית BRRRR המשקיעים שמים דגש על הערכת שווי נכס גבוהה של שמאי בנקודת המימון מחדש REFINANCE אבל לא נותנים חשיבות לעניין של מס נכס נמוך כדי לחלץ הון עצמי גבוה יותר מהריפיינאנס. ככל שנחלץ הון גבוה מהמימון מחדש כך נוכל ליהנות מהזדמנות לרכישת נכס שני ללא הון עצמי מכסף חדש אלא באמצעות גלגול יעיל של ההון בתיק הנכסים המניבים הממונף.

למה PROPERTY TAX חשוב לפני החלטה איזו דירה להשקעה כדאי לבחור בארה"ב ?

משקיעים מתחילים מתייחסים למס נכס בארצות הברית כמו ארנונה בישראל. זו טעות. בישראל עלות ארנונה אינה קשורה להערכת שווי נכס, אבל כל מחוז בארה"ב קובע מחשבון PROPERTY TAX שמתבסס על הערכת שווי נכס של כל דירה בפני עצמה. לכן, יש יתרון לקנות דירה להשקעה במבנה קיים על פני השקעה ברכישת נכס חדש. מתברר שמס הנכס על בתים חדשים גבוה יותר מאשר על רכישת בתים קיימים. דוגמא נוספת, יש יתרון לבחור דירה להשקעה בעסקת AS IS במחיר נמוך אשר עדיפה על פני רכישת נכס משופץ במחיר גבוה יותר. ישנם שיקולים נוספים חשובים לקחת בחשבון להחלטה איזו דירה כדאי לקנות להשקעה. אך בניגוד להשקעות נדל"ן בישראל, יש יתרון בהזדמנויות נדל"ן להשקעה בארה"ב בזכות היכולת השמורה למשקיעים מתוחכמים להפחית את חישוב מס הנכס של המחוז באמצעות השקעה חכמה.

רוצה ללמוד טיפים נוספים איך להשקיע נכון בנדל”ן בארה”ב? לחצו כאן כדי להוריד ללא עלות את המדריך להשקעות נדל"ן בארה"ב

טיפים למשקיעים בעלי נכסים בארה"ב PROPERTY TAX

החדשות הטובות הן שגם אם פספסת את הבלוג של נדלניר לפני שהתחלת להשקיע בנדל"ן בארה"ב עדיין יש הרבה מה לעשות בנידון.

במדריך הזה נתייחס לשאלה מה אתם בעלי נכסים צריכים לדעת על מסי הנכסים שלכם?

ארנונה בארצות הברית- מה זה Property Tax?

רבים בודקים דבר אחד בלבד בבואם לבצע השקעה בנדל"ן בארצות הברית, הם בודקים אך ורק את התשואה הצפויה מהנכס. הבעיה בהתייחסות זו להשקעה היא ששוכחים או לא יודעים לחשב כראוי מגוון רחב של עלויות נלוות,  כאשר מס נכסים הינו אחד מהם (ולא, זה לא מס הכנסה..).

למשקיעים מתקדמים שכן בודקים עלויות נלוות לעסקת הרכישה ואת סעיפי ההוצאות, אך מתייחסים למסי הנכסים כאל ארנונה, מאמר זה מוקדש גם עבורכם. במאמר זה נעסוק במספר שאלות נפוצות שעליהם נשמח להעניק תשובות מסודרות אחת ולתמיד, משאלות הבסיס ועד לרמה המתקדמת ביותר כגון דרך פעולה להורדת גובה מיסי הנכסים באמצעות תהליך ערעור PROPERTY TAX APPEAL.

1. מה זה מס נכס בארצות הברית- PROPERTY TAX?
2. איך מחשבים PROPERTY TAX על נכסים בארצות הברית?
3. דוגמאות חישוב מס נכס על נדל"ן בארה"ב
4. איפה ניתן למצוא מחשבון מס נכס בארצות הברית?
5. איך בודקים את גובה מסי הנכס על נכסים להשקעה שברצוננו לקנות?
6. איך לשלם PROPERT TAX ?
7. איך ניתן להוזיל את מס הנכס על נכסים בבעלותכם? ערעור מס נכס TAX APPEAL

נפתח בהקדמה קצרה:

ישנן חברות המשווקות נדל"ן להשקעה בארצות הברית אשר נוטות להבטיח הרים וגבעות למשקיעים. הם מציגים שלל דוגמאות להצלחות, לתשואה גבוהה אבל את הנתונים הבעייתיים מסתירים מאחור. באופן מפתיע, רוב הנפגעים מההשקעות מבוססות הבטחות תשואה גבוהה הם אלו המחפשים ביטחון כלכלי באמצעות רכישת נכס ממלאי של חברת נדל"ן או לחילופין עם הבטחות תשואה או מודל הלוואה. במקרים רבים משקיעים אלו מגלים מהר מאוד שבקיזוז הוצאות בחישוב נכון, מתברר שהנכס כלל אינו מניב את ההחזר שהמשקיע מצפה לקבל. אם כך, מניין משולם למשקיע ההחזר? יתרה מזאת, כפי שנרחיב בהמשך, מס הנכסים מושפע מערך הנכס ולכן כאשר משקיע רוכש נכס במחיר מנופח מחברה המתווכת השקעות, מס הנכס מזנק בהתאמה. התוצאה היא שהתשואה מרווחי הון במכירה נפגעת משמעותית. לכן, שום מודל השקעה אינו חוסך ממך המשקיע את המחויבות לדעת לשאול מה הן הוצאות הנכס ולהבין כמה הנכס מניב באמת. אנו נסביר במאמר כיצד לזהות זאת ומה דרכי הפעולה האפשריות להתמודדות עם כך.

כעת, בואו נעבור על השאלות והתשובות:

1- מה זה מס נכס בארצות הברית? מה זה PROPERTY TAX?

מיסי נכסים או בשמם המקורי: Property Taxes הן מסים מחוזיים COUNTY TAXES. לנו כישראלים ההוצאה הזו מזכירה את עלות ארנונה שכל עירייה גובה. אבל בשונה מעלויותת ארנונה ישראל, מסי נכסים בארה"ב אינם מחושבים לפי פרמטרים כמו גודל הדירה אלא נקבעים כאחוז מסוים מהערכת שווי הנכס בשוק.

2- איך מחשבים PROPERTY TAX על נכסים בארצות הברית?

הערכת שווי נכס

גובה מס נכסים בארצות הברית נקבע על פי השווי המוערך של הבית. הערכת שווי נכס זו מתבצעת על ידי המחוז אליו הנכס שייך. הערכת שווי נכס של המחוז מתבצעת אחת לכמה שנים לפי נוהל של כל מחוז.

אחוז מס נכס מחוזי 

בנוסף, כל מחוז קובע את אחוז מס הנכס. בדומה לחישוב ארנונה בארץ, גם מס נכסים בארצות הברית משתנה מנכס לנכס בהתאם לרכיבי חיוב וזיכוי אשר נקבעים בהתאם למיקום, בהתאם לסוג השימוש בנכס, בהתאם לסוג הבעלות על הנכס וכן הלאה.

לסיכום, מס נכס ברוטו שווה לאחוז מס נכס מחוזי מהערכת שווי הנכס.

3- דוגמא חישוב PROPERTY TAX על נדל"ן בארצות הברית

דוגמא סוג שימוש בנדל"ן

כל מחוז קובע אחוז מסוים על נדל"ן למגורים ואחוז אחר על נדל"ן מסחרי. גובה מס הנכס ברוטו יחושב לפי אותו אחוז מסוים שקובע המחוז ביחס להערכת שווי הנכס שקובע המחוז.

דוגמא מס נכס מושכר לעומת מס נכס למגורים בבעלות

בנוסף, המחוז מציע קיזוזים והטבות הנחה במס הנכס. למשל הנחת מס נכס לבעלי בתים. משקיעים צריכים לדעת שהטבות מס נכס אלה אלה יבוטלו לאחר רכישת נכס להשכרה. לכן לא ניתן להסתמך על גובה מס הנכס שמופיע בלוחות נדל"ן כמו ZILLOW או REALTOR. על המשקיע לבקש מיועץ הנדל"ן לבצע התאמות בתכנית העסקית כדי לקחת בחשבון את חישוב מס הנכס על דירה להשקעה.

יש לקחת בחשבון שבכל מחוז ומחוז הכללים שונים. האופן בו נקבע מס הנכס בכל מחוז משפיעים על כדאיות ההשקעה בנדל"ן. לצורך הדוגמא: בישראל קיים דיון "מס דירות רפאים" אשר בהם הארנונה תהיה יקרה יותר. לכן, חשוב מאוד לבדוק לא רק מה גובה הארנונה כעת אלא גם מה צפויה להיות גובה הארנונה לאחר הרכישה על ידכם.

4- איפה ניתן למצוא מחשבון מס נכס בארצות הברית? US PROPERTY TAX CALCULATOR

חפשו בגוגל לאיזה מחוז שייכים הנכסים בשוק נדל"ן נתון. ישנם מחוזות בארצות הברית המספקים מחשבון מס נכס זמין אונליין.

למשל, עבור נכס בקליבלנד אוהיו במחוז CUYAHUGA, פשוט חפשו בגוגל CUYAHUGA OHIO ONLINE PROPERTY TAX CALCULATOR.

הסיכון בשיטה הזו היא שהמחוז לא דאג לעדכן את המחשבון אונליין. לכן השיטה המקצועית והמדויקת ביותר, היא לחפש את רישום הנכס באתר המחוז, שם תמצאו עבור כל נכס את גובה מס הנכס המשויך לו, בציון מס הנכס ברוטו, וגם בציון הנחות והטבות בתוקף. כפי שהבהרנו מעלה, בצעו חישוב עבור נכס להשקעה בניכוי הטבות כמו הנחה לבעלי בתים שגרים בדירה ואינם תקפים עבור דירה להשקעה.

5- איך בודקים את גובה מסי הנכס על נכסים להשקעה שברצוננו לקנות?

גובה מסי הנכסים של בתים בארצות הברית יפורסמו יחד עם הנכס בלוחות נדל"ן אמריקאים. כמו שמציגים ארנונה עם מודעת הנכס ביד 2 בישראל, כך מוכרי דירות מציגים מס נכס עם מודעת הנכס באתרים כדוגמת Zillow, אבל, מאחר ויש מגוון חישובים שיש לקחת בחשבון בהערכת מסי נכס, לא מספיק להסתמך על נתונים אלו ויש לבדוק את גובה המס של הנכס המדובר דרך אתר המחוז של הנכס. כדי לחשב בדיוק מה צפוי להיות גובה הפרופרטי טקס שברצונכם לרכוש, יש להיכנס לאתר המחוז ושם להזין את מספר החלקה ואו את שם בעלי הנכס ואו את כתובת הנכס. שנית, תמצאו עלות מס נכס מדויקת תחת לשוניות המסים. באתר המחוז בלשונית המסים נוכל לראות מידע נוסף כדוגמת המרכיבים של המס כדי להבין אילו הנחות איזוריות קיימות, זיכויי ארנונה קיימים לדיירים מקומיים, זיכויי ארנונה לבעלות פרטית ואו עסקית ועוד. בצורה זו ניתן לחשב את גובה המיסוי העתידי לאחר רכישת הנכס על ידכם בהתאם.

6- איך מבצעים תשלום מס נכס בארצות הברית? PROPERTY TAX PAYMENT ONLINE

משקיעים אחראים לתשלום מס הנכס. ניתן לשלם אונליין בכרטיס אשראי בינלאומי באתר המחוז. תדירות תשלום פרופרטי טקס היא לרוב בשני תשלומים בשנה.  תשלום אחד בינואר ותשלום שני ביולי. ניתן לבצע תשלום שנתי יחיד או במספר רב יותר של תשלומים בהתאם למיקום בו נמצא הנכס. שימו לב, שכל מחזור מס נכס חדש יכול לכלול בתוכו שינוי בגובה המס שיהיה עליכם לשלם וזאת בין היתר בהתאם להערכת שווי נכס העדכנית על ידי המחוז.

רוצים ללמוד על עוד מונחי נדל"ן? לחצו כאן למילון מונחי נדל"ן בארה"ב, שעוזרים להבין טוב יותר את המינוחים המשמשים בתהליך קנייה או מכירה של נכס בארצות הברית.

7- איך ניתן להוזיל את מס הנכס על נכסים להשקעה בבעלותכם? PROPERTY TAX APPEAL

בחלק הראשון של המאמר, הצענו מספר דרכי פעולה לביצוע השקעה חכמה. במידה ולמדתם איך לבחור דירה להשקעה אז אתם כעת בעמדה נהדרת להוזיל את עלויות מס הנכסים בתיק השקעות הנדל"ן בבעלותכם. ניתן להוזיל את מס הנכס בצורה יזומה באמצעות הגשת ערעור שווי נכס למחוז או לחילופין ליהנות מחשיפה מופחתת להתייקרות מס הנכסים בעתיד. נסביר כאן את המקרים המרכזיים שמשקיעים מתחילים בנדל"ן אמריקאי צריכים להכיר.

קיבלת מכתב מהמחוז עם הערכת שווי נכס עדכנית? 

כל מחוז קובע תדירות מסוימת לשמאות מחודשת של שווי הנדל"ן הנוכחי בשוק. למשל הערכה אחת לשלוש שנים ובמחוזות מסוימים בתדירות של עד אחת ל-6 שנים. במידה וקיבלתם מכתב מהמחוז בנושא של PROPOSED MARKET VALUE אז מומלץ לא להתעלם או לחשוב שמדובר בשירות של המחוז להערכת שווי הנכס העדכנית שלכם. הרי מה המטרה של המחוז להציע לבעלי נכסים עדכון בדבר עליית ערך שווי הנכס? אם קראתם את כל מדריך המשקיעים על PROPERTY TAX עד כאן, אז אתם מבינים בדיוק מה האינטרס של המחוז בשווי הנכס שלכם. חשוב לדעת שהמחוז משתמש במילים כמו שמאות APPRAISAL או שמאות חדשה REAPPRAISAL, אבל למעשה המחוזות אינם באמת מבצעים בדיקת שמאי מוסמך בכל הנדל"ן במחוז. הרי שמאות כזו כרוכה במאמץ, השקעה כספית וחדירה לפרטיות של אנשים. לכן באופן גורף אף מחוז בארצות הברית אינו מבצע בדיקת שמאי מוסמך בכל הנדל"ן במחוז כי זה לא פרקטי. אז מה על משקיעים לעשות עם הידע הזה עכשיו?

הגשת ערעור מס נכס למחוז לאחר רכישת נכס להשקעה

רכישת נכס במחיר נמוך מהערכת שווי נכס של מחוז מייצרת פתח לערעור על שווי הנכס במחוז. הטיעון הפשוט לערעור על הערכת שווי הנכס של המחוז הוא שמחיר הנכס נקבע בשוק. כלומר, מחיר הרכישה בעסקת הנדל"ן שביצעת מהווה אמד עדכני ומתאים יותר של שווי הנכס כפי שנקבע בפועל בעסקת הנדל"ן על ידי כוחות השוק. בעזרת המחיר המוזל שהרוכש שילם על הנדל"ן להשקעה, הוא יכול לטעון שהערכת שווי שוק הנכס של המחוז מוטעית ולכן מגיע לשלם מס נכס מופחת. כדי שטיעון הערעור יהיה אפקטיבי מומלץ לבצע ערעור כזה תוך 12 חודשים ממועד רכישת הנכס. טיעון כזה לפי הנסיון של משרד נדלניר אפקטיבי גם במקרים אשר בהם התקבל מכתב מהמחוז עם הערכה עדכנית של שווי הנכס בשוק.

הגשת ערעור מס נכס למחוז על בסיס דוח שמאי המעריך שווי דירה

במקרים בהם אתם מחזיקים בעלות בנכס יותר מ12 חודשים ואתם מאמינים כי שווי נכס בשוק נמוך מאשר הערכת שווי הנכס על ידי המחוז, אז יש לכם הזכות להגיש ערעור למחוז בדרישה להפחית את גובה מס הנכס. המחוז מאפשר לדון כל שנה בבקשות ערעור שוטפות על גובה מס נכס, ללא קשר אם באותה שנה המחוז ביצע הערכה מחדש של שווי הנדל"ן במחוז או לא. זו היא הגשת ערעור למחוז. לתהליך ערעור מס הנכס הזה קוראים: property tax appeal.

כדי להצליח בהליך ערעור מס נכס מול המחוז עליכם לגבות במסמכים את הטיעון ששווי הנדל"ן נמוך מהערכת המחוז. לכן מומלץ לרכוש בדיקת שמאי מוסמך. מומלץ שדוח השמאות המעריך את שווי הדירה תראה תאריך עדכני לאותה השנה הקלנדרית. מומלץ להסביר לשמאי מה הסיבה שאתם משלמים על קבלת דוח שמאות לנכס.

איך מגישים ערעור מס נכס למחוז ?

מומלץ לבצע את הליכי הערעור על מכתבי הערכה מהמחוז או ערעור על בסיס דוח שמאי בעזרת עורך דין אמריקאי מקומי. מצאו משרד עו"ד בעל נסיון עבודה בערעורים מול המחוז שאליו שייכים הנכסים שלכם, הימנעו מעו"ד שאינם מהמחוז. אנו ממליצים בחור עו"ד נדל"ן מקומי עם רקורד של הצלחה בערעורים מסוג זה מול המחוז הרלוונטי. ישנם משרדי נדל"ן אשר מציעים שירות על בסיס הצלחה, כך שיש לעורך דין אינטרס גדול יותר להצליח להשיג תוצאה מיטבית.

מה עוד צריך לקחת בחשבון?

בדומה לכל תהליך ערעור, ישנו הסיכון שהמחוז יקבע לייקר את הערכת שווי הנכס מסיבות כאלו ואחרות. לכן, חשוב מאוד לוודא שיש לכם עילה חזקה טרם אתם ניגשים להליך זה. אנו במשרד נדלניר עושים זאת כל הזמן עבור לקוחותינו ובחרים בקפידה לאילו נכסים ובאיזה מצבים משתלם ליזום ערעור מס נכס או לערער על מכתב הערכה מחדש של שווי הנכס במחוז.

לסיכום, אנו מזמינים אותך להיעזר בשירותים של נדלניר כדי להשקיע בהזדמנויות נדל"ן בשווקים המשתלמים באמת ועם בחירת נכס להשקעה בעסקת נדל"ן חכמה.