איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל"ן מרחוק?

החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו"ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות.

ניהול נכסים להשכרה בארה"ב | איך להשקיע בנדל"ן מניב תזרים מזומנים – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

שליטת המשקיע על הנכס וניהול הסיכונים

במאמר זה אציג את הנקודה הקריטית אותה פוגש כל אדם השוקל לרכוש נכס להשקעה בחו"ל – לקנות או לא לקנות? איך אפשר להגיע למצב בה כל בעל נכס יוכל לקבל את כל המידע עד הפרטים הקטנים ביותר ולבצע ניהול סיכונים בהשקעה, לנהל אותה ולצמצם תקלות ועלויות מיותרות.

להלן וידאו המציג ניתוח עסקה מקצועי להחלטת השקעה בניהול מרחוק:

ניהול טבלת ליקויים ודוח ניהול סיכונים:

כפי שציינתי קודם לכן, למשקיעים בנכס בחו"ל יש חשש מוצדק ופחד מאחר ואין לו שליטה על הנכס וזאת כאשר הוא רחוק ממנו ולא מגיע אליו לעתים קרובות. כל משקיע רוצה שתהיה לו את האופציה לקבל את ההחלטות אם הוא רוצה את הנכס ואם הוא מוכן להשקיע בו כסף רב.

על כן, יש דרך למנוע את החששות של המשקיע בגין חוסר השליטה על הנכס. בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט נהוג ומקובל להציע למשקיעים תקופת בדק. אותו משקיע מקבל הצעה על הנכס והוא שם התניה של תקופת בדק שחלה משבוע ועד חודש. לאחר מכן, המשקיע מחליט אם הוא רוצה לרכוש את הנכס או לא. באותה תקופת בדק המשקיע שולח אל הנכס פקח שיתן לו את רשימת הליקויים שדורשים שיפוץ ובנוסף לזאת, המשקיע ישלח לנכס גם גורמים מהעירייה וחברת ניהול שיבצעו דוחות משלהם לגבי הנכס ויציינו בהם נתונים וליקויים שאין ביכולתו של הפקח לגלות. בסופו של דבר, כל הנתונים שיתקבלו יחוברו לדוח ניהול סיכונים אחד. הדוח הנ"ל חשוב מאין כמותו מכיוון שהטיפול באותם נתונים יכולים לחסוך למשקיע עשרות אלפי דולרים.

הפרקטיקה: 

דוח ניהול הסיכונים משקף למעשה את השיפוצים שעל המשקיע לבצע בנכס. כך, המשקיע יודע כמה כספים עליו להשקיע והוא יכול להבין אם ההשקעה כדאית. עלות השיפוץ המתכונן נרשם בתוך דוח הנכס הכולל את כל ההשקעות הנלוות להשקעה. לאחר שקלול הנתונים אפשר לערוך את דוח הנכס ולרשום שהשיפוץ הנו מבוסס בדק.

חשוב לציין כי דוח ניהול הסיכונים כולל הערות של כל הגורמים לגבי הנכס, החל מהמשקיע, דרך הקבלן והפקח ועד חברת הניהול. הדוח יכלול גם נתונים לגבי פריטים החסרים בנכס, כגון: מקרר, וילון, ריהוט וכו'. על כן, ניהול דוח זה חשוב מאוד מכיוון שחוסרים של דברים בסיסיים בנכס יכולים להגיע לעלות של אלפי דולרים וזה נתון קריטי בהחלטת אם להשקיע באותו נכס. באופן מעשי, המשקיע בפרויקט מקבל תמונה מלאה של כל הליקויים, תיאור הליקויים, מה צריכים לעשות, מה יטופל, מה לא יטופל והאם יש הקצאה לכך?

כך לדוגמא, יכול להיות רשום בדוח ניהול הסיכונים כי הגג של הנכס מצוין אבל יש מסמרים שלא מוברגים עד הסוף ויש לטפל בכך כדי למנוע בלאי של אותו גג. לאור זאת, בנוסף לגג יתווספו נתונים נוספים שישקפו למשקיע את השיפוצים הנדרשים והוא יבין למה יש תקלות שדורשות טיפול ומדוע יש כאלו שאפשר לא לטפל בהם. הודות לניהול דוח ניהול הסיכונים, המשקיע מקבל תמונה מפורטת וברורה של כל התוכנית העסקית. יתר על כן, אודות לדוח ניהול הסיכונים ניתן לשכנע במשא ומתן עם בעל הנכס להוריד את מחיר ההשקעה.

חשוב לציין כי תשומת לב לפרטים קטנים כמו איכות העבודה שהתבצעה בגג ולא הופיעה בדוח של הקבלן חשובה מאוד מכיוון שהוא ביצע את דוח השיפוץ אבל צריך אנשים נוספים שיעברו על כל הגורמים הנוספים ולהוסיף אותם לדוח ניהול הסיכונים. זאת למעשה העבודה גם של חברת הניהול. הבדיקה בפרטים הקטנים יכולה לעשות את ההבדל לאחר כמה שנים. כך למשל, בקליבלנד, בה יש רוחות חזקות, ניתן לקבל קנס של אלפי דולרים בגלל בעיות בגג ואותן בעיות היה אפשר למנוע מלכתחילה אם היינו מודעים אליהן בנקודת הזמן לפני התחלת ההשקעה בנכס.

תוכנית התחזוקה:

בנוסף לכל זאת, יש להזכיר שבתוכנית העסקית של הנכס יש גם את תוכנית התחזוקה. לאחר שכל הגורמים שציינו לעיל בדקו את הנכס והוציאו דוח מפורט ניתן לפרט שגם תוכנית התחזוקה של הבית מבוססת בבדיקה. פירוט זה חשוב מאוד מכיוון שמערכות בבית כמו חימום וקירור אוויר וחימום המים בבית דורשים תחזוקה רבה שעלותן מסתכמת באלפי דולרים. לפיכך, חשוב לבצע תוכנית תחזוקה שתציין האם יש בכנס מערכות חדשות או שמא הן ישנות.

לסיכום,

כל הנתונים המפורטים לעיל מתחברים בסופו של דבר לתחושה של שליטה בנכס וזאת מקובעת בתהליך מקצועי. באופן פרקטי, זוהי נקודה קריטית שמאפשרת להעביר אל המשקיע שקיפות ובעזרת כך מצליחה לגרום לו להתגבר על החשש של חוסר השליטה ולהפוך אותה להרגשה של שליטה בנכס!

מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו לצוות נדלניר ואנו נשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם..

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!