השקעות נדל"ן להשכרה: האם לקנות סינגל פמילי או דופלקס מולטי פמילי?

השקעה בנדל"ן למגורים הייתה תמיד אפשרות אטרקטיבית וסולידית עבור אנשים המעוניינים להרוויח תשואה על הכסף בצורת הכנסה שוטפת יציבה וגם להבטיח את עתידם הפיננסי. כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן, החלטה מכרעת אחת בפני משקיעים היא האם להשקיע בדירה בבעלות מלאה או להשקיע בפרויקט נדל"ן עם מספר דירות בשותפות של קרן השקעות?

נכסי נדל"ן מסוג מולטי פמילי- חיסכון בהוצאות קבועות בהחזקת הנכסים?

הרבה משקיעים מעוניינים לקנות נכס מסוג מולטי פמילי כמו דופלקס/ טריפלקס/ פורפלקס כי כך לדעתם הם חוסכים בחלק מההוצאות הקבועות מאשר להחזיק מספר בתים. למשל, בנין דופלקס מכיל גג אחד לעומת שני גגות שנצטרך לתחזק אם נרכוש 2 בתים מסוג סינגל פמילי. כך לטענתם הם מרוויחים תשואה גבוהה יותר.

למרות זאת. לניסיוני בהשקעות בארצות הברית עדיף למשקיעים לבנות תיק נכסים פורטפוליו מסוג סינגל פמילי.

נכסי נדל"ן מסוג סינגל פמילי- הכירו את הסינגל פמילי האוס

 SINGLE FAMILY HOME או בראשי תיבות SFH הוא בית פרטי צמוד קרקע למגורים ולמעשה הוא תצורת המגורים הנפוצה והמבוקשת ביותר בארצות הברית. חשוב לדעת שישנן תצורות נוספות של מבנה מגורים יחיד כמו CONDO ו או TOWN HOUSE אבל יש להן מורכבויות כגון HOA ועד מיסי שכונה או קירות משותפים לדירות צמודות. לכן אנו נתמקד במאמר ב-7 יתרונות בהשקעה בנדל"ן מסוג סינגל פמילי האוס לעומת השקעה בנכסים מסוג מולטי פמילי כמו דופלקס או פורפלקס.

יתרונות בהשקעה בנדל"ן מסוג סינגל פמילי האוס לעומת השקעה בנכסים מסוג מולטי פמילי

איפה לקנות נדל"ן בארצות הברית?

השיקול העיקרי שלנו בהחלטות השקעה הוא המיקום. ידעתם שרוב מלאי הנדל"ן בארצות הברית הוא מסוג סינגל פמילי? למעשה, האילוץ העיקרי הוא שרוב המלאי של נכסים כמו דופלקס או פורפלקס נמצא במיקומים של אוכלוסייה ברמת איכות ירודה בתוך ליבן של שכונות במרכזי אזורי מטרו גדולים. הסיבה לכך היא שמבנים מסוג דופלקס או פורפלקס מיועדים כמוצרי השכרה ולכן קשה למצוא נכסים כאלה באזורי אוכלוסייה סוציו אקונומית ברמה גבוהה, אשר בהם באופן טבעי אחוז גבוה של בעלי בתים. באופן טבעי רוב בעלי הבתים גרים בבית פרטי מסוג SINGLE FAMILY RESIDENTIAL. חשוב לדעת שיש יוצאי דופן לכלל איכות המיקום כמו למשל אזורי השקעה שעברו גנטריפיקציה במהלך השנים. עם זאת, האסטרטגיה של בניית פורטפוליו תיק נכסים סינגל פמילי בערי הפרבר אשר סובבים אזור מטרו הוכיחה את עצמה במספר אזורים שונים בהם עבדנו בארצות הברית כבר למעלה מעשר שנים. כלומר, מרחב אפשרויות המיקום באסטרטגיה של רכישת סינגל פמילי הוכיחו שאלו מיקומים ידידותיים להשכרה שלא ניתן אחרת לרכוש בהם נדל"ן להשקעה.

רוצים ללמוד טיפים נוספים איך לבחור את המיקום נכס? לחצו כאן כדי ללמוד 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

מגמות אוכלוסייה ואיכות השוכרים בדירות 

בארצות הברית ניתן למצוא אזורי אוכלוסייה בהן רמת הפשיעה קשה. כאשר משקיעים בנכס חשוב לבחון את סוג האוכלוסייה. בדרך כלל בנכסים מסוג דופלקס או פורפלקס יש איכות שוכרים נמוכה יותר לעומת סינגל פמילי. הסיבה לכך היא שלרוב ישנה הלימה בין אזורים בהם אחוז בעלי בתים גבוה ומתאפיינים במדדים סוציו אקונומיים איכותיים יותר לעומת אזורי השכרה באחוזים גבוהים המתאפיינים באוכלוסיות ברמה חציונית ומטה. לרוב, גם מגומות גידול אוכלוסייה ברמת המיקרו קשור באיכות האוכלוסייה. לכן, אנו מציעים לבחור באזורי השקעה בהם רמת אוכלוסייה חציונית או אוכלוסיית צווארון כחול לכל הפחות. מומלץ שלא להתפשר ולרדת לחשיפה בניהול נכסים להשכרה מול אוכלוסייה חלשה יותר בייחוד כאשר מבצעים השקעות בהיקף פעילות קטן יחסית.

תשואה מדירה להשקעה

בנכסים מסוג מולטי פמילי יש עליית ערך נמוכה יותר לעומת סינגל פמילי. בתים מסוג דופלקס או פורפלקס ירכשו על ידי משקיעים. הסיבה לעליית ערך עודפת בנכסים מסוג SINGLE FAMILY HOMES היא שבתים אלה נהנים מביקוש למגורים בבעלות ולכן דוחף שווי נכסים למעלה. לכן רכישת סינגל פמילי להשכרה מועילה לאסטרטגיית הריפייננס בשיטת BRRRR, שיטה החותרת למקסם תשואה על הון עצמי.

יכולת איתור נכסים להשקעה למול היצע הנדל"ן

יש היצע מוגבל של נכסים מסוג מולטי פמילי. נתון כזה מגביל מאוד את מרחב הזדמנויות ההשקעה. אנחנו יודעים להביא עסקאות סינגל פמילי במחיר הזדמנותי לשוק וליישם עליהם אסטרטגיית ריפייננס.

השקעות נדל"ן מניבות תזרים מזומנים יציב

בנכסי פורפלקס גובה השכירות לדלת נמוך יותר ולכן התנודתיות גבוהה יותר בצד תזרים המזומנים על הוצאות.

הוצאות תחזוקה שוטפת של נכסים מניבים משכירות

בניתוח עסקאות נדל"ן, היתרון לגודל של נכסי מולטי פמילי לעומת נכסי סינגל פמילי מתבטאים בעיקר סביב עלות החלפת גג ושטחים חיצוניים. שאר ההוצאות הקשורות למספר הדלתות והשטח וממילא דומות. לפעמים על הנייר חישוב התשואה מראה על החזר השקעה גבוה יותר בנכס מולטי פמילי, אבל למעשה בנכסי מולטי פמילי יש כפילות מערכות לפי מספר דלתות של כל המערכות (מזגנים, מערכות חימום אוויר, בוילר מים וכו..). אלמנטים כאלו יכולים לפגוע מאוד בהכנסה עקב עלויות בלאי גבוהות אל מול רמת הכנסה לדלת נמוכה יחסית. לכן, נדרש לקחת בחשבון שבנכסי מולטי פמילי קטנים כמו גם בנכסי דופלקס או פורפקלס, אנו לא נהנים מחסכון משמעותי בצד ההוצאות ובמקביל מקבלים דמי שכירות נמוכים יותר פר דלת לעומת תיק נכסים סינגל פמילי. המשמעות היא תנודתיות גבוהה יותר ברווח תפעולי נטו, כלומר רמת סיכון תפעולית גבוהה יותר בנכסי מולטי פמילי קטנים לעומת תיק נכסים בגודל מספר דלתות דומה של בתים מסוג סינגל פמילי.

גמישות במימוש נדל"ן במועד מכירת הנכס

בנכסי מולטי פמילי יש פחות גמישות במימוש חלקי במידה ונוצר צורך נזילות הון. זאת לעומת הגמישות במימוש ההשקעה בנכס סינגל פמילי המאפשר מכירה של בית סינגל פמילי אחד בתוך הפורטפוליו. בנוסף, את נכס הסינגל פמילי קל יותר למכור כאשר הוא ריק כל עוד יודעים לקנות נדל"ן נכון באזורי ביקוש למגורים בבעלות. לעומת זאת מכירת מולטי פמילי בתפוסה נמוכה מוריד את היקוש וגם מביא לירידה בשווי הנכסים למכירה.