איך להשקיע בזמן מיתון? השקעה עמידה בפני מיתון

איך הגיב תיק הנכסים שלכם למשבר האחרון? כמה אחוזי תנודתיות או הפסדים ספגתם בהשקעות שלכם? האם אתם מעוניינים לצמצם את חשיפת תיק ההשקעות שלכם לתנודתיות גבוהה של השוק? איך אפשר להמשיך לקבל הכנסה מתיק השקעות גם כאשר השוק יורד או בתקופת מיתון?
אם השאלות הללו נמצאות אצלך כרגע ללא מענה, אז מומלץ לבחון אפשרויות נוספות לגוון אפיקי הכנסה וגם למגן את עצמם מפני המיתון הבא. במאמר הבא נפרט על מספר אפשרויות לגיוון אפיקי הכנסה

איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

איך להפוך את תיק ההשקעות שלכם למוגן מפני מיתון?

רובנו ככולנו חשופים לשוק ההון בין אם אנו מודעים לכך או לא, למשל דרך קרנות הפנסיה ואו דרך קרנות השתלמות. לכן, סך חשיפת החסכונות שלנו לתנודתיות מניות ואגרות חוב מצטברת מעל לחשיפה הפעילה במסחר או השקעות פעילות בשוק ההון.

הנדל"ן למגורים כמו גם הנדל"ן המסחרי הם השקעות לא נזילות. יש לכך יתרון הגנה משמעותי כי זה הופך אותן לתנודתיות פחות ממניות ואיגרות חוב אחרות הנתונות להשפעה של ירידות ונזילות בשוק. 

איך להשקיע בזמן מיתון? במה נבחר להשקיע ?

כאשר בוחנים את השאלה איזה אפיק השקעה מניב תשואה גבוהה יותר נדל"ן או מניות, ישנה חשיבה מצמצמת אשר מפספסת את התובנה שלכל אפיק יש יתרונות יחסיים ולכן הפתרון המוצע הוא לבצע הקצאה מאוזנת ולהשקיע גם בשוק ההון וגם בנדל"ן. האמת הפשוטה הזו, מיושמת על ידי הרוב המכריע של עשירי העולם. אז מה אנחנו יכולים ללמוד מהם?

בין אם אתם משקיעים ותיקים ובין אם אתם משקיעים מתחילים בשוק ההון, חשוב להיות מוכנים לירידה של השוק שהיא בלתי נמנעת. ולכן חשוב לגוון ולמגן את תיק ההשקעות שלנו לתרחיש ירידה חדה.

עם זאת, אף השקעה אינה חסינה לחלוטין – כולל נדל"ן.. זהו דבר נכון במיוחד גם למשקיעי נדל"ן לטווח ארוך. מי שמשקיע מספיק זמן יחווה את העליות והירידות הקשורים למחזור הנדל"ן הטבעי בשוק. משקיעים אלו עשויים לחוות תנודות  בלתי צפויות, כמו אלה שקרו לאחרונה בעקבות מגפת COVID-19.

אז הנה מספר אסטרטגיות כיצד לגוון אפיקי הכנסה ולמגן את תיק ההשקעות שלך:

1. יעילות. בהשקעות נדל"ן ההיפך מפיזור הוא מיקוד.

בהתחלה השקעתי כמעט אך ורק בבתי מגורים חד-משפחתיים מפוזרים בשכונות ובערים שונות. רכשתי בתים צמודי קרקע בשכונות ובשווקים שונים, ולאחר מכן שיפצתי אותם לפני השכרה או לקראת מכירה למשקיעים או בעלי בתים. עשיתי זאת מאות פעמים כך שלמדתי שהפיזור של הנכסים מקשה על העסק להתנהל ביעילות. למדתי להיזהר לקחת עקרונות משוק ההון וליישם אותם בשוק הנדל"ן. הנדל"ן הוא תחום התמחות עם עקרונות אחרים שאפשר ללמוד. לאחר הניסיון הזה התמקדתי בשכונות נבחרות מעטות יותר. ריכזתי את העבודה למספר מקומות שאני כבר מכיר ומנוסה בהן. זה דבר שאפשר לי לשפר את הניהול ובסופו של יום גם את הרווחיות. 

על ידי השקעה בנפח גדול יותר, בין אם בשכונה אחת עם מספר בתי מגורים מפוזרים או בניין מולטי פמילי (נכסים רב משפחתיים), נוכל לחסוך ולהתייעל במספר מוקדים נוספים כמו כל הקשור לביצוע השיפוץ. נוכל לקנות חומרים בקנה מידה גדול יותר ובמחירים נמוכים יותר – צבע, ריצוף, ציוד בכמות כמו מערכות חימום או מזגנים. כך, לאחר שיפוץ היחידות, נוכל לנוע במהירות. איננו צריכים לדאוג להתאמת הצבעים מכיוון שאנו משתמשים באותו צבע בכל היחידות. יעילות כזו תאפשר לנו להפוך את היחידות ל- "מוכנות להשכרה" מהר יותר ומהירות פירושה יותר תזרים מזומנים. עודף מזומנים ממגן את תיק הנדל"ן שלנו מפני מיתון.

2. שפצו את הנכסים כראוי-

משקיעי נדל"ן רבים שרוצים להוסיף ערך לנכס שבבעלותם ינסו לכסות בעיות מסוימות בפלסטרים. כלומר, במקום לפתור את הבעיה מהשורש לבצע פתרון קוסמטי או זמני. להשקפתי, סוג כזה של עבודה יביא בעתיד הוצאות גדולות יותר ומנופחות. משקיעים אלו מתמקדים באסתטיקה של הנכסים, שזו תאפשר להגדיל את שכר הדירה לטווח הקצר.. אני משפץ את הנכסים כמו שצריך ומטפל בבעיות הידועות מראש כך שאוכל להעלות את שכר הדירה והוא יישאר גבוה.

אני מאמין מעבר לכך בביצוע השקעות תחזוקה יזומה מונעת כי שיטה זו אומנם דורשת השקעה מראש של כספים, והעסקה שהייתה יכולה להיראות בתשואה גבוהה , נראית עם תשואה נמוכה יותר, אך בהסתכלות לטווח זמן החזקה ארוך מרכיבים אלו ידרשו מענה ולעתים אף בתשלום גבוה יותר כי ממדי הבעיה גדלו ולכן צריכים להיכלל בתוך ביצוע עסקת הרכישה מראש. 

3. בדקו את ההסכמים עם הספקים הקיימים של הנכס-

צוות האנשים המקומי שלך הוא אחד המפתחות החשובים בהשקעות נדל"ן מרחוק. במידה ואין לך צוות קיים בשטח יש לאתר צוות אמין ולפתוח במשא ומתן על השירותים המוצעים ובמידת הצורך להחליף את נותני השירות כך שיתאימו למודל העסקי.

4. שקלו את סוג השקעות הנדל"ן שלכם-

ישנם כמה סוגי מוצרי נדל"ן למגורים וגם כמה סוגי נדל"ן מסחריים, חלקם עולים על אחרים בתקופות של אי ודאות כלכלית. כפי שראינו זה עתה במהלך משבר ה- COVID, ערך הנכסים הרב משפחתיים נשאר גבוה וערך הנכסים למגורים באזורים רבים מציג עליית מחירים חזקה מאוד. 

נכסים רב משפחתיים הגיבו טוב גם כן במהלך מיתון הסאב-פריים של 2008-2010. אנשים רבים שנאלצו, למרבה הצער, למכור את בתיהם פנו לשכירות במקום. בני משפחה וחברים עברו לדירות משותפות יחד. בסופו של דבר, כל אחד צריך מקום לגור וככזה, רב משפחתיים נוטים לשרוד בצורה טובה יותר בעת משבר כמו מיתון בכלכלה. מצד שני, היתרון ברכישת בתים משפחתיים למגורים לטובת השקעות נדל"ן להשכרה התברר כמהלך משתלם מאוד גם בביקוש החזק לשכירות בתקופת מיתון וגם בעליית מחירי הנכסים.

מה צריך לבדוק לפני שנבחר את ההשקעה שלנו?

כדי לבחור את סוג ההשקעה המתאים לכם חשוב להבין מה הם הגורמים השולטים במחיר השוק של הנכסים. ככלל, נדל"ן מסחרי מתומחר לפי מרווח שבין הריבית על אג"ח ממשלתי ל10 שנים וביחס לתשואה התפעולית על ההון מהנכס, כלומר היחס בין סך הכנסות המתקבלות מהבניין בניכוי ההוצאות, זהו הרווח התפעולי שנמדד ביחס לסך ההשקעות ההוניות בבניין במועד רכישה והשקעות הון הדחויות במהלך זמן ההחזקה.

לעומת זאת שוק הנדל"ן של בתי מגורים פרטיים, מהווה מוצר צריכה בו כשני שליש מהאוכלוסייה מהווה ביקוש של בעלי בתים, ומגשימה את החלום האמריקאי, וכמובן היתר הם משקיעים בעלי הבתים של הנדל"ן להשכרה. כך שבמובן הזה הבנה סטטיסטית של מושג החציון להבדיל מהממוצע חשובה מאוד, וזאת מפני שהרוכש החציוני תמיד צפוי להיות אמריקאי מקומי המחפש להגשים את החלום האמריקאי, הוא לא ימדוד מרווח על ריבית או אינפלציה וכל עוד הכנסתו מספיק גבוהה, הוא ירכוש בית פרטי בבעלותו. לכן ההיסטוריה מוכיחה שרכישת בתים פרטיים מראה בטווח זמן ארוך עליית ערך בגובה האינפלציה הריאלית בתוספת עליית הערך של שוק הנדל"ן הנבחר.

רוצים למגן את תיק ההשקעות  שלכם מפני מיתון? רוצים לגוון את תיק ההשקעות שלכם? רוצים לייצר אפיק הכנסה חודשי צפוי שאינו תלוי בתנודתיות השוק? רוצים לבחור אפיק השקעה ושוק נדל"ן נכון לעליית ערכי הנכסים? ניתן לרכוש נכס להשקעה בארה"ב ובסיוע מקצועי. לאחר 10 שנות פעילות ומובילות מקצועית אנו מציעים מסלול השקעה עם אחריות לתוצאה.  צרו קשר עוד היום  ותתחילו למגן את תיק הנכסים שלכם מפני מיתון.

איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא