ארנונה בארצות הברית - מס נכסים

ארנונה על בית בארצות הברית: מה גובה מס הנכסים בארה”ב ואיך ניתן להוזילו?

משקיעים רבים מבצעים את השקעתם הראשונה בארצות הברית מבלי להבין את המשמעויות של מיסי הנכסים בארצות הברית (Property Taxes), רבים קוראים למסים עירוניים אלו “ארנונה” ומתייחסים אליהם כך. אך יש הבדלים משמעותיים בין מס הנכס בארצות הברית לבין מס הארנונה שאנו משלמים בארץ ועל כך ועוד במאמר זה.

ארנונה בארצות הברית

רבים בודקים דבר אחד בלבד בבואם לבצע השקעה בנדל”ן בארצות הברית, הם בודקים אך ורק את התשואה הצפויה מהנכס. הבעיה בהתייחסות זו להשקעה היא ששוכחים או לא יודעים לחשב כראוי מגוון רחב של עלויות נלוות,  כאשר מס נכסים הינו אחד מהם (ולא, זה לא מס הכנסה..).

למשקיעים מתקדמים שכן בודקים עלויות נלוות לעסקת הרכישה ואת סעיפי ההוצאות, אך מתייחסים למסי הנכסים כאל ארנונה, מאמר זה מוקדש גם עבורכם. במאמר זה נעסוק במספר שאלות נפוצות שעליהם נשמח להעניק תשובות מסודרות אחת ולתמיד, משאלות הבסיס ועד לרמה המתקדמת ביותר כגון דרך פעולה להורדת גובה מיסי הנכסים באמצעות תהליך ערעור.

  1. מה הם מיסי הנכסים בארצות הברית?
  2. כיצד מחושבים מיסי הנכסים בארצות הברית?
  3. מה התדירות בהם נידרש לשלם מיסי נכסים בארצות הברית?
  4. איך בודקים את גובה מיסי הנכסים על נכס שברצוננו לקנות?
  5. האם ניתן להוזיל את מיסי הנכסים על הנכס בבעלותכם?

נפתח בהקדמה קצרה:

ישנן חברות המשווקות נדל”ן להשקעה בארצות הברית אשר נוטות להבטיח הרים וגבעות למשקיעים. הם מציגים שלל דוגמאות להצלחות, לתשואה גבוהה אבל את הנתונים הבעייתיים מסתירים מאחור. באופן מפתיע, רוב הנפגעים מההשקעות מבוססות הבטחות תשואה גבוהה הם אלו המחפשים ביטחון כלכלי באמצעות רכישת נכס ממלאי של חברת נדל”ן או לחילופין עם הבטחות תשואה. במקרים רבים משקיעים אלו מגלים מהר מאוד שבקיזוז הוצאות בחישוב נכון, העניינים מורכבים בהרבה. יתרה מזאת, כפי שנרחיב בהמשך, מס הנכסים מושפע מערך הנכס ולכן כאשר משקיע רוכש נכס במחיר מנופח מחברה המתווכת השקעות, המיסוי מזנק בהתאמה ומכך התשואה נפגעת משמעותית כעבור מספר שנים מרגע הרכישה, ואנו נסביר במאמר כיצד לזהות זאת ומה דרכי הפעולה האפשריות להתמודדות עם כך.

כעת, בואו נעבור על השאלות והתשובות:

מה הם מיסי הנכסים בארצות הברית?

מיסי נכסים או בשמם המקורי: Property Taxes הן מסים עירוניים הדומים לאלו המוכרים בישראל כמיסי ארנונה. אבל, בשונה מבישראל, מסים אלו אינם מחושבים בהכרח לפי מ”ר אלא בתצורה שונה לגמרי.

כיצד מחושבים מיסי הנכסים בארצות הברית?

גובה מס נכסים בארצות הברית נקבע על פי השווי המוערך של הבית. ההערכה זו מתבצעת על ידי המחוז בו ממוקם הנכס וערכה משתנה מעת לעת בהתאם לערכו של הנכס בשוק. בדומה לארנונה בישראל, גם מס נכסים משתנה מנכס לנכס בהתאם לרכיבי חיוב וזיכוי אשר נקבעים בהתאם למיקום, בהתאם לסוג השימוש בנכס, בהתאם לסוג הבעלות על הנכס וכן הלאה.

יש לקחת בחשבון שבכל מחוז ומחוז הכללים שונים והם לגמרי משפיעים על כדאיות ההשקעה. לצורך ההדגמה: בישראל דנים לא מעט על “מס דירות רפאים” אשר בהם הארנונה תהיה יקרה יותר. לכן, חשוב מאוד לבדוק לא רק מהי גובה הארנונה אלא גם מה צפויה להיות גובה הארנונה לאחר הרכישה על ידכם!

מה התדירות בהם נידרש לשלם מיסי נכסים בארצות הברית?

ככלל, מס נכסים נקבע לפי שער שנתי כמו בארנונה אצלנו. אך, במרבית המקרים, משלמים את המס בשתי פעימות, בקיץ ובחורף ואו במספר רב יותר של תשלומים בהתאם למיקום בו נמצא הנכס. שימו לב, שכל מחזור מס חדש יכול לכלול בתוכו שינוי בגובה המס שיהיה עליכם לשלם וזאת בין היתר בהתאם לגובה העסקה בה רכשתם את הנכס.

איך בודקים את גובה מיסי הנכסים על נכס שברצוננו לקנות?

גובה מסי הנכסים של בתים בארצות הברית יפורסמו יחד עם הנכס בלוחות נדל”ן אמריקאים. כמו שמציגים ארנונה עם מודעת הנכס ביד 2 בישראל, כך מוכרי דירות מציגים מס נכס עם מודעת הנכס באתרים כדוגמת Zillow, אבל, מאחר ויש מגוון חישובים שיש לקחת בחשבון בהערכת מסי נכס, לא מספיק להסתמך על נתונים אלו ויש לבדוק את גובה המס של הנכס המדובר דרך אתר המחוז של הנכס.

כדי לדעת בדיוק מה צפויה להיות גובה המס על הנכס שברצונכם לרכוש, יש להיכנס לאתר המחוז ושם להזין את מספר החלקה ואו את שם בעלי הנכס ואו את כתובת הנכס כדי לקבל תוצאה מדויקת תחת לשוניות המסים. באתר זה נוכל לראות מידע נוסף כדוגמת המרכיבים של המס כדי להבין אילו הנחות איזוריות קיימות, זיכויי ארנונה קיימים לדיירים מקומיים, זיכויי ארנונה לבעלות פרטית ואו עסקית ועוד. בצורה זו כמובן שניתן לחשב את גובה המיסוי העתידי לאחר רכישת הנכס על ידכם.

האם ניתן להוזיל את מיסי הנכסים על הנכס בבעלותכם?

ניתן במקרים מסוימים להוזיל את עלויות מס הנכסים בארצות הברית על ידי הגשת הליך ערעור למחוז. לתהליך זה קוראים: property tax appeal  וזהו תהליך שמתאפשר אך ורק למשקיעי נדל”ן אשר הצליחו לרכוש את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק. בעזרת המחיר המוזל שהרוכש שילם על הנדל”ן להשקעה, הוא יכול לטעון שהערכת המחוז מוטעית ולכן מגיע לשלם מס נכס מופחת.

כמובן שהליך זה אפשרי רק במחוזות בהם יש מיסוי מבוסס ערך הנכס ומומלץ לבצע את ההליך בעזרת עורך דין מקומי עם רקורד של הצלחה בערעורים מסוגים אלו. אם אתם יכולים, בקשו לעבוד עם עורך הדין על בסיס הצלחה כך שיהיה לו אינטרס גדול יותר להצליח.

מה עוד צריך לקחת בחשבון?

בדומה לכל ערעור, גם במקרים אלו המחוז יכול גם לבחור לייקר את המיסוי מסיבות אלו ואו אחרות. לכן, חשוב מאוד לוודא שיש לכם עילה מאוד טובה טרם אתם ניגשים להליך זה. אנו עושים זאת כל הזמן עבור לקוחותינו ומוזילים את המיסוי משמעותית וכך משיגים תשואה גבוהה יותר על נכס איכותי בסביבה מעולה.

לסיכום,
יש לך נכס להשקעה בצפון מזרח אוהיו?
צריך עזרה לבדוק האם יש לך אפשרות להורדת גובה מס הנכס שלך?
משהו קטן וטוב מאיתנו במתנה – ללא עלות.
אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים ונעזור לך בכך. הפנייה רלוונטית בתחילתה של כל שנה מינואר ועד סוף חודש מרץ.

נושאים נוספים שאולי תאהב:

0 תגובות

השאירו תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי להשתתף

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *