פוסטים

הסיכונים והביורוקרטיה בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית

הסיכונים והביורוקרטיה בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית

בשנים האחרונות מחירי הנדל”ן בישראל עולים מרגע לרגע והסיכוי לקנות דירה יורד באותו היחס. המצב העגום הזה הביא לכך שאנשים רבים מחפשים אפיקי השקעה בארצות הברית על מנת להגדיל את הרווחים שלהם וליצור לעצמם הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן. כמו כן, כאשר שוקלים להשקיע בנדל”ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. על כן, מהם הסיכונים הקיימים בהשקעה בנכסי נדל”ן בארצות הברית? במאמר זה נפרט אודות הסכנות וההליכים הביורוקרטים אליהם ייחשפו משקיעי נדל”ן בארה”ב.

סיכונים בהשקעות בארה”ב

כל השקעה מכילה מרכיבי סיכון שונים. כאשר משקיעים בישראל, מרכיבי הסיכון גבוהים אך מוכרים. לעומת זאת כאשר משקיעים בחו”ל יש למשקיעים רבים תחושה שישנם מרכיבי סיכון כמו הליכים ביורוקרטיים שאינם מוכרים והחשש גדול. כדי לאושש ואו לשלול תחושות אלו ולהבין את ההליכים והדרישות העירוניות, כדאי לקרוא מאמר זה עד סופו ואנו מבטיחים לעשות לכם מעט סדר בבלגן.

בארצות הברית בניגוד לישראל עיריות רבות מפעילות מנגנון בדיקה, בקרה ואכיפה על בעלי בתים במטרה לוודא רמת איכות של הבית. הדגשים משתנים בין עיר לעיר אך לרוב מתאפיינות בבסיס משותף מינימלי של דרישות בהקשר של נראות חיצונית של המבנה וסביבתו הסמוכה כמו גם שיקולי בטיחות.

האתגרים והסיכונים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית:

במהלך השנים משקיעים ישראלים בארה”ב לא היו מודעים או שהיו מודעים והתעלמו מהדרישות העירוניות או שלא יישמו מענה נכון אל מול הדרישות. הסיכון בכך הוא שבנקודת זמן מסוימת בעתיד ייתכן שתגיע בדיקת עירייה יזומה ואז ישנו סיכוי ויתגלו הפתעות בנוגע להיקף הדרישות ועלויות התיקון עלולות להסתכם בסכומים משמעותיים.

ישנם לא מעט משקיעים שמספרים על מקרים שבהם היה נושא כלשהו מול השוכר או מול שכן ושזמן מסוים לאחר מכן גם הגיעה אליהם בדיקת הפקח. כתוצאה מכך עלולים למצוא עצמם המשקיעים מתמודדים עם הצפה של כמה אתגרים בעת ובעונה אחת, והמחשבה שמדובר בצירוף מקרים לא בהכרח נכונה.

ואולם, בבסיס המנגנון האמריקאי גלומות הזדמנויות ויתרונות במידה ופועלים היטב ופשוט לפי התהליך הנדרש. זאת משום שראשית, באזורים בהם פועלים דרישות עירוניות ישנה שמירה טובה יותר על נראות הבתים בסביבה ומעצם כך שמירת ערך טובה יותר של שווי הבתים באזור. שנית, פעולה נכונה אל מול הדרישות העירוניות יוצרת אפשרות לקחת בחשבון עוד לפני הרכישה את השיקולים הנדרשים הנכונים והמלאים לגבי מצב המבנה, ולספק מוצר השכרה בטוח ואיכותי יותר.

כיצד נאכפות הדרישות העירוניות על נכסי נדל”ן בארה”ב?

שיטות האכיפה משתנות וכוללות בין השאר מנגנונים כמו:

בדיקה בנקודת זמן המכירה- POINT OF SALE– מנגנון אכיפה בנקודת המכירה. מנגנון ביורוקרטי שבו החוק דורש להזמין פקח עירייה שיבוא לבצע בדיקה ולכתוב דו”ח על מצב הבית ועל התיקונים הנדרשים כדי שהעירייה תאשר את הנכס למגורים. יש לדעת שבתים בארה”ב נדרשים לעמוד בתקני העירייה למשל מבחינת מערכת החשמל והאינסטלציה. דו”ח POS מפרט את כל הליקויים שהעירייה דורשת לבצע בנכס כחלק מסגירת העסקה והעברת הבעלות. מוכר הנכס יכול להנפיק את הדוח ולבצע את התיקונים כך שהנכס נמכר נקי מהפרות עירייה אך בדרך כלל דו”ח זה מונפק לאחר הסכמת הצדדים על מחיר קניה. לכן, התניית העסקה בקבלת הדו”ח מאפשרת לסגת מההצעה ברגע שהדו”ח מגיע לידנו. באופן זה ניתן לשכך את הסיכון משום שניתן להעריך בצורה טובה יותר את כדאיות רכישת הנכס לפני שמתחייבים לסגירת העסקה. כך נעשה אם לדוגמה נגלה שדרישות השיפוץ המפורטות בדו”ח חורגות ממה שנראה לנו כעסקה טובה. ישנה אפשרות שבה רוכש הנכס מקבל את הנכס עם הליקויים ואז יהיה באחריותו לטפל בהם אל מול העירייה.

בדיקה תקופתית של הנכס – תיקונים ואחזקה שוטפת הם חלק משמעותי מאוד בתפעול והשכרה של נכס מניב בארה”ב. אנחנו כישראלים לא מכירים בדרך כלל את הסטנדרטים הגבוהים להם נדרשים בארה”ב. בארה”ב. באזורים מסוימים פועל מנגנון תקופתי של בדיקת פקח שנתית קפדנית מטעם העירייה על נכסים מושכרים כאשר ממצאי הבדיקה מחייבים את בעל הנכס ולא יאבד את רישיון ההשכרה לנכס ואו יוטלו עליו קנסות. באזורים אחרים פועלים מנגנונים דומים בתדירויות שונות למשל בדיקה אחת לשלוש שנים. באחריות בעל הנכס לתקן את הליקויים העולים כתוצאה מבדיקת הפקח, אחרת עלול המשכיר לספוג קנס או לאבד את האישור להשכיר את הנכס.

חשוב לציין כי יש לקחת בחשבון שהזמנת בדיקת פקח מקצועי שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס (HOME INSPECTION), היא בדיקה נפרדת ללא קשר לבדיקת פקח העירייה ואינה מחליפה אותה. בדיקת פקח מטעמנו אל הנכס יספק לנו דו”ח מפורט של הליקויים במבנה הפיזי של הנכס. בהתאם לתוצאות המדידות והערכות הפקח בשטח, אנו מבצעים חישוב עדכני של סעיפי הוצאות השיפוץ המידיות בנכס כמו גם סעיפי ההקצאות לתחזוקת הנכס בטווח הארוך. חשוב לדעת כי מה עוד שהממצאים בבדיקת הפקח הפרטי אינם מחייבים את הרוכש לטפל בממצאים ואילו ממצאי בדיקת פקח העירייה הם כן מחייבים.

לכן לטובת השקעה מוצלחת חשוב להתמחות בדרישות עירוניות באזורי הפעולה בהם אתם משקיעים מפני שהתמודדות מול עירייה כאשר עולים ליקויים משמעותיים לאחר רכישת הנכס הם מהסיבות העיקריות לכשלונם של משקיעים ישראלים בודדים בארה”ב ואשר חמורים בנזקם מפני שלרוב מתגלים בטווח זמן בינוני לאחר שמשקיעים דיווחו שבזמן זה ביצעו את אותה טעות שוב ושוב במספר נכסים ובהשקעת סכום ניכר מכספי החסכונות עוד לפני שהבעיה צפה אליהם חזרה. משקיעים מסווגים זאת כסיכון ולכן הוכלל במאמר זה אך למען האמת מדובר בתוצאה של טעות אשר ניתן למנוע באמצעות תהליך השקעה מקצועי ולא מדובר בסיכון ואי ודאות אובייקטיבית. בהקשר זה ניתן לסכם כי סיכונים הם גם סובייקטיביים באשר כל מה שהמשקיע אינו יודע מהווה סיכון.

למידע נוסף ניתן ללמוד כאן לגבי הדרישות העירוניות באזור צפון מזרח אוהיו במחוז קויהוגה ומחוז לייק.

לסיכום,

יש סיכונים והליכים ביורוקרטיים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית, אך עם הידיעה המוקדמת על הליכים ויכולת מתן מענה מקצועי לנושאים אלה ניתן לצמצם לחלוטין את הסיכונים המשמעותיים וליצור הזדמנות לצמוח. בארצות הברית יש כלים פשוטים המאפשרים להגן עלינו לחלוטין מפני עקיצות ולפעול נכון כדי להימנע מבעיות כאלו ואחרות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

 

מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית?

האם השקעות נדל”ן בחו”ל מסוכנות יותר מהשקעות נדל”ן בישראל?

משקיעים רבים חולמים על ביצוע השקעות נדל”ן בחול והשקעות נדל”ן בארצות הברית בפרט. אבל, אותם משקיעים חוששים לעבור לשלב הבא מאחר והם שמעו בעבר על לא מעט עקיצות ורמאויות לצד חצאי אמיתויות והסיכון נראה להם גדול מידי. ובצדק, השקעה מרוחקת הנה פתח לסיכונים חדשים שעלינו להתמודד עמם אך התמורה למתמודדים גדולה במיוחד.

השקעות נדל”ן בחו”ל או השקעות נדל”ן בישראל?

לפני שניתן יהיה לקבוע את התשובה לשאלה זו, עלינו להבין מה גורם למשקיעים לשקול בכלל את ביצוע ההשקעות מעבר לים. להלן מקצת הסיבות:

  1. רף כניסה נמוך יותר – ניתן לקנות נכסי נדל”ן במאות אלפי שקלים בלבד.
  2. רף תשואה גבוה יותר – ניתן ליהנות מתשואה כפולה ומשולשת ביחס לישראל.
  3. פיזור סיכונים – ניתן לפזר חלק מההון בישראל וחלק בחו”ל לתשואה אופטימלית.

ובכן, ברמת הכדאיות הכלכלית, בוודאי שעדיף לפנות להשקעות נדל”ן בחו”ל. ברמת הסיכונים אליהם אנו נחשפים, אכן יש אתגרים שונים אך בפעילות נכונה ומדויקת, ניתן לצמצם את הסיכונים לרמות דומות לאלו בישראל. במילים אחרות, עדיף להשקיע בחו”ל על פני השקעה בישראל.

אין ויכוח על כך שיש אתגר לא פשוט בהשקעות נדל”ן במדינות אחרות, אך משקיעים מנוסים רבים עושים זאת בהצלחה יתרה פעם אחר פעם ומתעשרים כהוגן מכך. לכן, אין סיבה לוותר על שוק רחב זה אלא יש להיכנס אליו בהינתן מספר כללי ברזל:

כללי ברזל להקטנת סיכון בהשקעות נדל”ן בארצות הברית:

  1. התנהלות נכונה:
    • תכננו את מהלך ההשקעה ופעלו בצורה מסודרת!
    • התייעצו והיעזרו באנשי מקצוע עם ניסיון בעסקאות מאין אלו!
    • העבירו כספים אך ורק דרך חשבון נאמנות של עו”ד טייטל אמריקאי רשום!
    • עבדו עם חברת ניהול נכסים עם ניסיון וקבלות לעבודה מוצלחת בעבר!
  2. בדיקת האזור:
    • בדקו את הסביבה המידית והקרובה של הנכס בדגש על האוכלוסייה.
    • בדקו את הנתונים ההיסטוריים למחירי הנכסים בסביבת הנכס.
  3. בדיקת הנכס:
    • בדקו שאין כשלים בטיחותיים ואו בעיות נסתרות בנכס. (בדיקת פקח)
    • בדקו שהעלות המוצגת לכם לנכס אכן נכונה ואמיתית.

סרטון קצר המסביר איך מאתרים סביבת השקעה בטוחה:

כמו בישראל, ישנו סיכון בכל השקעה כספית גם בארצות הברית. אך, בארצות הברית יש תהליך רכישה סטנדרטי הכולל ביטוח נגד עקיצות מוכרים וכנגד נכסים משועבדים כך שניתן לבצע רכישה של בית בארצות הברית עם סיכון נמוך במיוחד אך כל זאת במידה ופועלים נכון ומבצעים עסקה ברכישה ישירה ובבעלות מלאה הישר ממוכר הנכס.

בשלב ראשון, חשוב לשנן את ההמלצות שלנו להתנהלות נכונה. לאחר מכן, ביכולתכם לצלול פנימה ולחפש סביבה נוחה ובטוחה לביצוע השקעה. כך לדוגמה, במידה ותמצאו סביבה עם מקומות עבודה רבים, אוכלוסייה איכותית ונקייה מפשיעה לצד שירותים ציבוריים איכותיים, הרי שתנאי הפתיחה שלכם דומים לאלו הקיימים בישראל ומכך שהסיכון קטן ולא משמעותי.

בשלב שני, כדאי לא להתקמצן ולהשקיע מעט כסף בקבלת סיוע מאנשי מקצוע שיבדקו עבורכם האם הערך המבוקש על הנכס אכן נכון והגיוני והאם ניתן לבצע שיפוץ בנכס לשם השבחתו. לאחר שהסקתם שמדובר בעסקה טובה, חשוב מאוד להביא פקח מקצועי שיבצע בדיקה מקיפה ויכין עבורכם דו”ח מסודר לתקינות הנכס וזאת טרם ביצוע הרכישה בפועל.

טיפ: בקשו ממתווך מקומי דו”ח נקרא COMPS או דו”ח מסוג CMA (נתונים השוואתיים לעסקאות דומות באזור)!

אז האם אתם מוכנים לביצוע השקעה בחו”ל?

כפי שהצגנו מעלה, ניתן ואפשרי לחלוטין לבצע עסקאות נדל”ן בארצות הברית מבלי להיחשף לסיכוני עוקץ ואו רמאויות אחרות בדרך. הדרך לביצוע השקעה מוצלחת שתפתח את הדלת עבורכם לביצוע עוד ועוד השקעות עם תשואות דו ספרתיות מתחילה בבחירת גורם מקצועי לליווי בתהליך כולו ובכך בעצם לצמצום הסיכונים לממדים מזעריים.

אנו בנדלניר ביצענו השקעות עצמאיות בהיקף משמעותי ובעקבות ההצלחה התרחבנו והתחלנו להעניק שירותי ליווי בביצוע השקעות נדל”ן גם לאחרים. אנו עובדים בתהליך מסודר ומדויק ובסביבה מעולה וכמובן שאנו כבר מחזיקים ברשימת אנשי מקצוע עליהם אנו סומכים ויכולים להמליץ ומכך שאתם יכולים להשיג את כל היתרונות שבהשקעה בארצות הברית עם הסיכונים הנמוכים שקיימים בהשקעות נדל”ן בישראל!

איך מתקדמים?

פנו אלינו להתייעצות לא מחייבת. תשאלו אותנו את כל השאלות, תציפו את כל החששות, אנו נעשה כמיטב יכולתנו לסייע לכם להשיג הצלחה במינימום סיכון.


מעוניין להתייעץ איתנו ואו ללמוד עוד על השירות שלנו? פנה אלינו:

שם פרטי ושם משפחה:

מספר הטלפון שלך:

דואר אלקטרוני שלך:

מתי לחזור אליך?