פוסטים

השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות

השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות

האם עסקאות מולטי פמילי בארצות הברית היא הדרך הטובה ביותר להרוויח מנדל”ן? במאמר זה נענה על שאלה זו תוך התייחסות לטרנד של השקעות נדלן חברתיות.


השקעה בנדל”ן בארה”ב

כאשר משקיעים בנדל”ן בארה”ב יש מספר ברירות באשר לסוג הנכס שתבחרו להשקיע בו. במסגרת האפשרויות של השקעה בנדל”ן למטרת מגורים, סוגי הנכסים בארצות הברית שונים מעט מהנכסים המוכרים לנו בישראל בכמה מובנים: ההגדרות, שיטת ההשקעה הנדרשת, המידע הנחוץ לביצוע העסקאות, סוגי המימון וההחזר על ההשקעה לאורך זמן. אז כיצד לשקלל המידע ולבחור מה מתאים לכם?


השקעה קבוצתית בהשקעת נדל”ן בארה”ב

מסלול השקעה קבוצתית הנפוץ בנדל”ן בארה”ב היא השקעה במתחם דירות מגורים המיועד להשכרה. מתחם הדירות בנוי ומושכר. המבנה כולל בתוכו תשתיות ומתקנים רבים לרווחת הדיירים. מתחם דירות זהו סטנדרט מגורים מבוקש ונפוץ בארה”ב אשר ממשיך ותופס תאוצה. בשל כך, השקעה מסוג זה נחשבת ליציבה וטובה. לכן, יותר ויותר חברות ביטוח גדולות משקיעות במתחמים הללו את כספי מבוטחיהן.

הרווח הפוטנציאלי במסלול זה הינו גבוה מאוד, היות שמעבר לרווח השוטף משכירות הדיירים קיים גם פוטנציאל רווח ממכירת הנכס בתום 5-3 שנות השבחה.

מה זה מולטי פמילי בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

כאשר משקיעים בנדל”ן בארצות הברית ניתן להשקיע במספר סוגי השקעות שונים למגורים. אחד מהם הוא Single Family. בתרגום פשוט זהו נכס למשפחה יחידה. התצורה הנפוצה ביותר של נכס למשפחה יחידה הינו נכס צמוד קרקע. מאחר ונכס מסוג זה הינו הנפוץ בבעלות פרטית, אלו הם הנכסים שניתן להשיג בהנחה על מחיר השוק, כאשר מוצאים מוכר לחוץ, או לחילופין ניתן למצוא בתים רבים מסוג זה למכירה לאחר עיקול בנק. מדובר בהזדמנות משום שהבנקים רוצים להיפטר מהם במהירות ומכאן הזדמנות הרכישה בהנחה.

סוג השקעה נוסף למגורים הוא נכס Multi Family. זהו בניין/ קומפלקס של מספר מבנים או מספר בתים בשכונה. מדובר בנכס ללא פרצלציה כך שהנדל”ן כולו בידי בעלים יחיד. הבעלות היחידה יכולה להיות בצורה של משקיע פרטי בודד או חברה. במקרה של השקעות חברתיות מדובר בבעלות יחידה של חברה.  כלומר, החברה היא התאגדות משפטית של מספר משקיעים לצורך רכישת נכס מגורים מניב.

שוק נכסי ה-Multi-Family נחשב לאטרקטיבי מאוד וחווה צמיחה חזקה הן בביקוש, בעליית מחירי השכירות ורמת ההשקעה בנכסים מסוג זה. נכסים מסוג זה מושכים חברות גדולות, כולל חברות כגון חברות ביטוח המגוונות את סל השקעות נדל”ן בארה”ב שלהם בנכסי נדל”ן מסוג זה.

בין מאפייני שוק ה- Multi-Family ניתן למצוא מספר מאפיינים:

  1. נכסים המנוהלים על ידי חברת ניהול המתפעלת באופן מלא את שירותי המתחם. חברת הניהול לוקחת על עצמה את האחריות לכל היבטי התפעול של הנכס – שיפוץ ואחזקה לפני מסירה, תחזוקה שוטפת וניהול הנכס על בסיס יום יומי, שיווק הנכס לשוכרים, בדיקת השוכרים וחתימה על החוזים, ביצוע גבייה ותשלומים עבור מיסים, חשמל, מים וגז ובמידת הצורך גם בפינוי דיירים שלא עומדים בתשלומי השכירות. מבחינת המשקיעים, משמעות העבודה עם חברת ניהול הוא תשלום בגין דמי הניהול והוצאות התחזוקה של הנכס.
  2. רישום על גוף אחד: רישום נכס מסוג Multi Family הוא בדרך כלל על גוף אחד ולכן, ההוצאות וההכנסות מתחלקות בין כל המשקיעים. אם בנכס קיימת דירה לא מושכרת, עדיין יש לשלם בגינה מיסים ותחזוקה. מבחינה מיסוי, ניתן לבצע השקעה בנכס מסוג זה באמצעות רישום חברת LLC שמאפשרת הכרה בהוצאות, הפסדים וכמובן גידור האחריות במקרה של תביעה או נזקים.
  3. גיוון – הנכסים כוללים בניינים, מתחמי מגורים ואף שכונות שלמות.
  4. רמה גבוהה של רווחיות – תפוסה של למעלה מ-90% בנכסים המושכרים.
  5. מיקום נכסים באזורים עתירי תעסוקה ובאזורים מתפתחים.

יתרונות בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

כאשר משקיעים בנכס מסוג Multi Family כחלק מקבוצה ישנו יתרון משמעותי. היתרון הוא האפשרות להתחיל את ההשקעה בסכום נמוך יחסית ולייצר, יחד עם משקיעים אחרים פיזור סיכון ואפשרות לנטילת מימון אפקטיבי. בניכוי ההוצאות בגין עמלות הניהול והתחזוקה מתקבלת תשואה, אשר במקרים רבים גבוהה יותר מהשקעת נדל”ן בישראל. עסקאות אלה נקראות גם עסקאות סינדיקציה, כאשר החברה היזמית משמשת בתפקיד הסינדיקט שך ההשקעה, כלומר איגוד המשקיעים לכדי שותפות אחת.

כמו כן, ישנם יתרונות נוספים. ביניהם:

  • תשואה: תשואה שוטפת משכירות הדירות הקיימות בנכס קיים המושכר ברובו.
  • רמת פיזור גבוהה: פיזור השקעה גבוה על פני מספר רב של יחידות הקיימות במתחם.
  • מס: מיסוי נמוך יחסית, עקב יתרונות המס הגלומות בהכרה בהוצאות המימון.
  • יציבות: השקעה עם רמת יציבות גבוהה לאורך זמן.
  • פוטנציאל גבוה: ישנם פרויקטים עם מרכיב השבחה יזומה, המגלמים פוטנציאל לרווח הון במכירה בתום תקופת ההשקעה של 5-3 שנים.
  • גמישות: גמישות פיננסית בסוג ההשקעה.

חסרונות בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

גורמי הסיכון העיקריים הינם:

  • זו אינה השקעת נדל”ן ישירה בבעלותך. הגורם המושך משקיעים מכל העולם אל השקעות הנדל”ן, הינו הביטחון בבעלות על נכס פיזי. בהנחה ורכשת את נכס הנדל”ן בצורה נכונה, קרן ההשקעה שלך מגובה בבטוחה ברורה ויציבה הנכס. בהשקעות קבוצתיות, המשקיע אינו הבעלים של הנדל”ן אלא שותף מוגבל של חברה פרטית. לכן, אינו בעל השליטה בנכס, ואינו נהנה מההגנה על הקרן הכרוכה בעמדה בסיסית זו.
  • סיכונים הקשורים ביזם – זו השקעה בחברה פרטית מפוקחת חלקית. לאחרונה חברות רבות מצטרפות לטרנד של השקעות נדל”ן קבוצתיות, מדובר בתחום שבו הפיקוח נמצא בראשיתו, ובטח שאינו ברמת פיקוח כמו של חברות אשר נסחרות בשוק ההון. זהו מרכיב הסיכון העיקרי, המהווה את סיבת השורש המסבירה כיצד משקיעים הפסידו את מיטב כספם בהשקעות אלה.
  • קושי במימוש – כאשר בבעלותך הישירה נכס נדל”ן להשכרה, הינך נמצא כמשקיע בעמדה הקלה והנוחה ביותר למכור את הנכס בשוק הפתוח בכל רגע שתחפוץ. בהנחה וביצעת השקעה שפויה, באפשרותך יהיה למכור את הנכס למספר פוטנציאלי רב של רוכשים, בין אם משקיעים או בין אם המעוניינים ברכשת בית בבעלות פרטית למגורים. לעומת זאת, חברה המחזיקה נכס מולטי פמילי, נמצאת בהגדרה בשוק קטן יותר. ככל שהשוק קטן יותר, כך אתגר המכירה גדול יותר. מעבר לכך, בהשקעה קבוצתית המשקיע אינו נמצא בעמדת שליטה להחליט על מימוש, בהנחה ובעקבות שיקולים כאלו ואחרים, החלטת להנזיל את כספי ההשקעה בזמן מוקדם יותר. תמצא שהאפשרויות שלך מוגבלות ביותר, יהיה עליך במקרה הטוב למצוא משקיע שייכנס לנעליך, ובמקרה הרע יותר גם אם תצליח למצוא כזה משקיע, תיתקל בקנס. לכן, מדובר בהשקעה שבשום פנים ואופן לא מומלץ לבצע בכסף אחרון ואו כסף שישנה שבירות שתצטרך בתוך 7-10 שנים, במידה ומימוש הפרויקט מתעכב.
  • גודל הפרויקט ומורכבותו – חשוב להבין כי עסקאות מולטי פמילי, ובמיוחד אלו הכוללים מרכיב השבחה יזומה, מהווים אתגר יזמי גדול ומשמעותי מעבר לפרויקט שיפוץ והשכרה של נכס מסוג סינגל פמילי. לכן בהתאמה, גם בהשוואה של חברה מקצועית ואמינה בהשקעות סינגל פמילי בארה”ב לעומת חברה  מקצועית ואמינה להשקעות בתחום המולטי פמילי, יש לקחת בחשבון שהשונות האפשרית גדלה ככל שהפרויקט גדול יותר ומורכב יותר. דחייה בפרויקט קטן של מספר חודשים היא אפשרית,  בפרויקט גדול דחייה של מספר שנים בלוחות הזמנים היא הרבה יותר אפשרית ככל שהפרויקט גדול יותר.
  • השקעות במינוף גבוה – לרוב, השקעות אלו מובנות מימון בנקאי של כ75% ומעלה. היתרון באחוז המימון הגבוה בתנאים טובים הינו הגדלת התשואה. החיסרון בעמדת מינוף גבוה, היא שהינך כמשקיע חבר בקבוצה, מהווה את כרית הביטחון של הבנק להלוואה. בלעדיך, הבנק לא היה שוקל לעולם לתת מימון לנכס. כך שבמידה וההשקעה תצלח כולם שמחים, אך במידה וסיכון כלשהו ברשימה זו יתממש, המשקיעים בסכנת מחיקת הון ההשקעה כולו, כאשר הבנק בעמדה שבו יקבל את כל הכסף. הסיכוי היחיד של הבנק להפסיד, זה רק אחרי שהמשקיעים נמחקו ב100%, ולא משנה את אתה משקיע הוני או משקיע חוב בתוך הקבוצה.
  • עלות גבוהה לעומת בית פרטי. חסם כניסה גבוה, עבור המבקשים להנות מהיתרונות בבעלות ישירה לנכס גדול, אך ללא החסרונות הגדולים של מבנה ההשקעה הקבוצתית.
  • צורך לבדיקות מורכבות וחקר שוק יסודי – ניתוח יסודי ומעמיק של עסקת מולטי פמילי דורש מיומנויות מקצועיות גבוהות, ולמעשה משאיר את רוב החברים בהשקעות אלה, בחסדי החברה היזמית המשווקת. לעומת זאת ניתוח עסקת נדל”ן מסוג SINGLE FAMILY הינה לרוב פשוטה וקלה הרבה יותר. לכן מומלץ להשתמש בייעוץ מקצועי ואו לבדוק האם קיימים גופים מוסדיים או משקיעים גדולים אחרים בפרויקט. במידה וההשקעה החברתית, היא כזו שחברים בה הרבה “דגים קטנים” זהו סימן לתמיהה לגבי טיב ההשקעה.
  • סיכוני שוק, מימון וריבית – עלולים להביא לשינויים דרסטיים בביצועי ההשקעה השוטפים. זמינות ועלות אשראי הינן דבר ורסטילי בטווח זמן בינוני ולכן יש לבדוק את יציבות תנאי המימון, גם בתרחיש שבו תכנית המכירה מתעכבת בכמה שנים.
  • סיכונים מקרו-כלכליים במדינת הנכס –  במקרה של האטה כללית בכלכלה במדינת הנכס או במקרה ספציפי של משבר בשוק הנדל”ן, ביצועי ההשקעה עלולים להיות תלויים במרכיב חיצוני לאיכות החברה היזמית וניהול הפרויקט. במקרה של שינויים בשוק, בביקושים, ברמות המחירים, אזי בהתאמה ישתנו ביצועי הנכס, והערכות השווי. במשבר הסאב פריים בשנת 2008 ראינו כיצד שינוי חיצוני בשוק הביא משקיעים רבים למחוק את הונם גם בהשקעות מעין אלו.

לסיכום

מי שמחליט להשקיע בנכסים מסוג Multi-Family מומלץ לרכוש לאחר בדיקת נאותות יסודית של החברה היזמית. מומלץ לבדוק ניסיון רלוונטי בפרויקטים דומים עם השותפים בחו”ל, ולחקור אודותיהם. בנוסף, חשוב לשים לב במיוחד לסוגיות המימון, המיסוי, האזור בו נמצא הנכס וביצוע בדיקות נאותות לנכס. לכן, חשוב מאוד לבחור את החברה שבאמצעותה מתבצעת ההשקעה – היכרותה עם השוק המקומי, היסטוריית ביצוע עסקאות דומות, ליווי בנקאי ומימוני, ליווי משפטי והיכרות העבודה מול גופי התכנון וגופי רגולציה אמריקאים.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

נדל”ן בארה”ב בצל הקורונה: הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול

נדל”ן בארה”ב בצל הקורונה: הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול

איך מתוך משבר מצאנו דרך לשפר את היחסים ואת דרך המעקב שלנו על חברת הניהול שמנהלת את הנכסים שלנו?

למרות שאני מניח שגם לכם, כמו לי, כבר קצת נמאס לשמוע את מילת ה”ק” שהגיחה אלינו מכל כיוון, הנה עוד השלכה של המצב שתרמה לעסק שלנו ובעצם גילמה סוג של ‘מעז יצא מתוק’.


אי ודאות בשל נגיף הקורונה

הסיפור מתחיל עם נכס שאיתרתי יחד עם המשקיע, קרוב לתחילת השנה האזרחית זמן מה לפני ההשפעות הכלכליות של המגפה.

איתרנו, בדקנו, קנינו, העברנו אותו בטייטל, התחלנו את השיפוץ וכמו כל חוק מרפי טוב, בדיוק ברגע שיצאנו להשכיר את הנכס –  הגיחה לה הקורונה ושלחה אותנו למקום שכולו אי-וודאות.

ואותה אי וודאות התחילה להכות בנו חזק, המשקיע שאל אותי האם זה באמת זמן טוב להשכיר עכשיו? ואולי כדאי להשאיר את הנכס ריק? כי מה יקרה אם הדייר יפוטר או יצא לחל”ת, ולא נוכל לפנות אותו החוצה בכלל בגלל החוקים הפדרלים החדשים?

ומה לגבי הכסף? מה זה בעצם אומר חבילת הסיוע? האם השוכר שלנו יקבל סיוע או לא וגם במצב בעייתי נהיה מכוסים?

סינון שוכרים בנכס נדל”ן בתקופת משבר

הודיתי למשקיע על האמת. שאני לא יודע. הכל רק יצא עכשיו החוצה. למעשה אלה היו שאלות נהדרות. אחרי שנתנו על זה את הדעת. הבנתי שאנחנו לא מסוגלים להגיע להחלטה בעצמנו.

הבנתי שזאת בעיה שצריכה עוד צדדיים שיעזרו לנו, והחלטתי לערב את חברת הניהול שלנו בתהליך.

עליתי לשיחת ועידה עם מנהל הליסינג ובעלת החברה והתחלנו לדון בנושא ולעשות סוג של “חישוב מסלול מחדש”/

אחרי שבחנו את כל האפשרויות הגענו למסקנה, האם לפסול או לקבל אדם על בסיס תנאים שאנחנו רגילים לעבוד איתם? למה שלא נסנן הפעם גם לפי מקור הפרנסה? הרי ברור שהסבירות שיפטרו את האנשים או יוציאו לחל”ת תלויה בסיווג העסק. קליבלנד למשל זאת עיר המרפאות.

ייצור ודאות בצל משבר הקורונה

הקטע עם אמריקאים לפעמים, ואני אומר את זה לחיוב, שהם קצת יותר סגורים מאיתנו הישראלים לדבקות בתהליכים ממוסגרים. כך שהכנתי עצמי לשיחה מתוך הנחת עבודה, שחברת ניהול עלולה לגלות התנגדות לשינויים בפרוטוקול סינון שוכרים. כאן נכנס הקשר האישי ועם כל הכבוד גם כוח הקבוצה ולכן ביקשתי לשיחה את מנהלת החברה.

הסכמנו שחברת הניהול יעבירו לבעל הנכס דיירים מפרופיל תעסוקה יציב. ולא עבר זמן רב והדיירת שבחנו לגבי הכניסה לנכס עבדה במקצוע שחשבנו כיציב מספיק. מורה!

הדיירת כמובן שלא הייתה מודעת לשיקולים שלנו ולמעשה הגישה מועמדות על סמך המחיר המקורי, ואז בעצם הרווחנו פעמיים!

כי לא רק שלקחנו הימור מושכל על דיירת (שטפו טפו טפו משלמת בבטחה עד רגע זה מאז ההשכרה) אלא אפילו לא היינו צריכים להיות “אטרקטיביים” ולהוריד את המחיר של השכר דירה שלנו בכלל.

הצלחנו לייצר וודאות בתקופה של חוסר וודאות. המשקיע ואני, חברת הניהול והדיירת, יצאו כולם מרוצים.

למעשה, הרעיון היה כל כך רלוונטי שהחלטנו לאמץ אותו מעכשיו אותו עם כל דייר חדש שמגיע להשכיר את אחד הנכסים שלנו.

הדבר הטוב יותר שקרה כתוצאה מכך שבחודשים האחרונים התחלנו במיקוד שיווק על מרפאות. למשל במיקוד חבר מביא חבר או ליתר דיוק שוכר מביא שוכר. אני לא נביא, אבל במשבר בריאותי כנראה שתעשיית הרפואה תהיה האחרונה להיפגע כלכלית. הפנמנו את הרעיון הזה של סיווג התעסוקה.


לסיכום, מה מוסר ההשכל?

ראשית, בכל תהליך יש מקום לחדש, לעדן או לעדכן. תמיד בדקנו מה מקור הפרנסה של השוכר. ועם זאת, כנראה שבלי הקורונה מעולם לא הייתי חושב לסנן לפי מקור הפרנסה של השוכרים

שנית, בכל עסק במצב רגיל ובטח ובטח במשבר, שיחה צפופה עם הצוות יכולה להוביל לפתרונות יצירתיים והצלחות. זו נקודת מבחן לצוות שלך.

והנה מפרט העסקה של הנכס:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

סיפור עסקת נדל”ן בצל הקורונה

סיפור עסקת נדל”ן בצל הקורונה

האם הקורונה הייתה רעה לכולם? 

אם נשפוט על פי מה שקרה בעסקה הבאה, כנראה שלא.


זה לא סוד ששוק הנדל”ן של קליבלנד במגמת עלייה כבר זמן ארוך ויותר ויותר משקיעים שמחפשים רנטלים מוזלים עושים דרכם לשוק והחגיגה של המוכרים לא נפסקת. (מה שנקרא בעגה המקצועית “Sellers market”. כשהביקוש עולה על ההיצע) המחירים באזורים האיכותיים עולים ונהיה קשה יותר ויותר לאתר עסקאות באזורים שעד לא מזמן היו הזדמנותיים.

אבל היה רגע השנה (שיש כאלו שיטענו שלא נגמר עדיין) שהשוק נכנס למן עמידה זמנית במקום, איפה שהוא באמצע-סוף מרץ.

ובצדק, בגלל נגיף קטן וחמקמק ומעורר מחלוקת…

בדרך כלל, אחת הרוטינות הקבועות שלי (מתוך כמה) היא לסרוק את ה- MLS באזורים הפעילים שלי בחיפוש נכסים שיש להם מחיר נמוך מהשוק. יום אחד אחד ראיתי נכס באיסטלייק (eastlake) בזיפ 44095 שאני עובד בו כבר תקופה לא קצרה, שיצא למכירה ב 100,000$, והדבר הזה *ישר* תפס את העין שלי. כי זה פרבר מאד מבוסס של קליבלנד והמחירים של הבתים היציבים שם היום הם בין 120-150 במינימום, וזה אזור שלי ולמשקיעים שלנו יש כמה בתים שם.

הנכס נראה מעניין, אבל למרות ההנחה המחיר באותו הרגע לא הסתדר מבחינת המספרים שרציתי לכוון אליהם,

שיתאימו לתשואה מינימלית שאני מכוון למשקיע buy and hold,  אבל משהו בבטן אמר לי שצריך להמשיך לעקוב אחרי זה.

יום אחד ב- 5.4 , כמו סטירת לחי מצלצלת, קיבלתי בשעון הבוקר של ארה”ב התראה מאחד העוקבים שאני משתמש בהם (במקרה הזה ב ZILLOW) שהבית האמור נחתך במחיר מ- 100,000$ עד ל- 80,000$! כנראה שקיפאון הקורונה תפס את המוכר במצוקה והוא חתך את המחיר חיש מהר.

הלב התחיל לדפוק וידעתי שעכשיו, לא אח”כ, לא מחר, לא עוד חצי שעה, אני חייב להרים טלפון לאיש השטח שלי להגיד לו לעזוב הכל וללכת לראות את הנכס, ידעתי שבהערכה גסה גם אם השיפוץ יהיה יותר מהממוצע זאת עדיין עסקה טובה בשבילנו.

למעשה לא ממש אפילו לא היה לי עדיין משקיע בראש לזה. אבל הייתי חייב לבדוק.

התשובה המהירה שקיבלתי היא שיש קצת יותר עבודה מהרגיל, אבל לא משהו בלתי עביר, ותוך 50 דקות התכנית העסקית כבר הייתה באימייל של רשת המשקיעים שלי.

ואז נשאלה השאלה כמה להציע. לא רציתי לחכות, למעשה חששתי שאם ניתן קאונטר אפילו בכמה אלפי דולרים נגרר למו”מ דרך המתווכים שייקח יותר מדי זמן, אבל ההצעה שלי הייתה כזאת:

אנחנו ניתן למוכר את המחיר שלו, ואפילו נוסיף לו 100$ כדי שנקבל את ההצעה עכשיו בלי להיכנס לטנגו המו”מ ונכניס את הנכס לפנדינג.

אולי לא הדבר הכי מסורתי לעשות, אבל כאמור הפרופיל של העסקה במחיר הזה היה שווה את זה.

בסיכום וקיצור, המשקיעה שלי שבסוף קנתה את הבית קלטה את ההזדמנות, ועכשיו הנכס לא רק עושה תשואה חודשית נאה, אלא באזור איכותי ויציב מחיר ההנחה ממחיר השוק אחרי השיפוץ הפך להיות משמעותי ביותר.


לסיכום – מה מוסר ההשכל?

1. מי שרוצה לעסוק באיתור נכסים, צריך להיות מוכן להיות במעקב ולעשות את העבודה ולהיות מוכן לזוז מהר כדי לתפוס את העסקה.

2. לא תמיד צריך עסקאות מהולסיילרים וכ”ו כדי לקבל הנחה ממחיר השוק, אפשר גם ב- MLS, במיוחד בימים האלו. זה נכון במיוחד כשבית צריך עבודה, כי זה מבריח את רוב השוק כשהוא ב- MLS.

3.לא כל מה שהקורונה הביאה עלינו מבחינה כלכלית היה רע, וזה אפילו נתן לי ולמשקיעה כמה סיבות לחייך בשיחת הזום שלנו…

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה צריך לדעת על פוליסת אחריות לנכס בארה”ב?

מה צריך לדעת על פוליסת אחריות לנכס בארה”ב?

בשונה מפוליסת ביטוח נכס הנקראת PROPERTY INSURANCE, פוליסת אחריות לבית, הנקראת HOME WARRANTY, מעניקה כיסוי לפנים הנכס כנגד קלקולים וכוללת כיסוי של מערכות יקרות בבית כגון מיזוג אויר AC, בוילר מים HWT, מערכת חימום אויר FURNACE וגם מכשירי חשמל יקרים אחרים. רכישת פוליסת אחריות לבית “הום וארנטי” היא צעד תחליפי או צעד משלים להקצאות עבור תחזוקה שוטפת, ויכולה להוריד משמעותית חשיפה להוצאות גבוהות על בעיות תחזוקה ומערכות. במאמר הזה נפרט על הנושא ונענה על 5 שאלות שיעזרו לכם להבין כל מה שצריך לדעת מה היא פוליסת HOME WARRANTY והאם זה משתלם.

מהי פוליסת אחריות לבית?

פוליסת אחריות לבית אינה דומה לביטוח בעלי בתים או ביטוח בתים מושכרים, המכסה סכנות עיקריות כמו שריפות, ברד, פשעי רכוש וסוגים מסוימים של נזקי מים שעלולים להשפיע על המבנה כולו ו/או על רכושו האישי של בעל הבית. בשונה מכך, אחריות לבית היא חוזה בין בעל בית לחברת אחריות ביתית המספקת שירותי תיקון והחלפה מוזלים ברכיבים העיקריים של הבית, כמו בוילר מים, מערכת חימום אויר, תנור, אינסטלציה ומערכות חשמל. אחריות לבית עשויה לכסות גם מכשירים עיקריים, כגון מכונת כביסה ומייבש, מקררים ובריכות שחייה.

לעתים קרובות ביטוח נכס לבעלי בתים הנקרא PROPERTY INSURANCE אינו מכסה רכיבים אלה. לחלופין, עלות תיקונם (בעוד שהם יקרים) לא יעמדו עם ההשתתפות העצמית של הפוליסה – וזוהי נקודה חשובה לשים לב לגבי הכיסוי הביטוחי של הנכס.

לרוב התכניות מרכיב בסיסי המספק לכל בעלי בתים הרוכשים פוליסה כיסויים מסוימים. בעלי בתים יכולים לרכוש רכיב אופציונלי אחד או יותר המספקים כיסוי נוסף בעלות נוספת.

לחברות המספקות פוליסת אחריות לבית יש הסכמים עם ספקי שירותים מאושרים. כאשר משהו שמכוסה באחריות לבית מתקלקל, בעל הבית מתקשר לחברת האחריות לבית, אשר שולחת את אחד מספקי השירות שלה לבחון את הבעיה. אם הספק קובע כי התיקון או ההחלפה הדרושים מכוסים באחריות, הם ישלימו את העבודה. בעל הבית משלם דמי שירות על הביקור של כמה עשרות דולרים, בתוספת עלות ההשתתפות העצמית במידה ונדרשה החלפת מכשיר. באופן זה ניתן להימנע מחשיפה לעלויות גבוהות של תחזוקה או החלפת מכשירים ישנים.


מה היתרונות של פוליסת אחריות לבית HOME WARRANTY?

כמו כל סוגי האחריות, פוליסת אחריות לבית אמורה להגן מפני תיקונים יקרים ובלתי צפויים וכמובן לספק שקט נפשי. עבור בעל בית שמעוניין לייצר תזרים הכנסה בעל יציבות גבוהה, אחריות לבית יכולה לשמש כאמצעי יעיל להשגת תכלית יציבות ההכנסה מנדל”ן להשכרה. פוליסת אחריות לבית הגיונית גם לאנשים שאינם בעלי יכולת יעילה לטיפול בתיקונים או שאינם רוצים לדאוג לאיתור קבלן כאשר יש להם בעיות תחזוקה בנכס. אחריות תחזוקה לנכס יכולה להיות הגיונית גם לאנשים עם מכשירים יקרים או ישנים בנכס.

נושא פוליסת האחריות לבית עולה לעיתים קרובות במהלך מכירת הבית ורכישתו. פוליסת אחריות לבית יכולה לספק ביטחון לרוכש הבית שיש לו מידע מוגבל על אופן הביצוע של רכיבי הבית או במקרה של בנייה חדשה – כמה טוב הבית נבנה. פוליסת אחריות יכולה להועיל גם לאנשים שרק השתמשו בחסכונותיהם לרכוש בית ורוצים להימנע מהוצאות גדולות והפתעות נוספות בשנה הראשונה שלאחר הרכישה.

עבור מוכרי בתים, המציעים לקונה אחריות ביתית בתשלום לשנה עם הרכישה עשויה לספק מידה של הגנה מפני תלונות הקונה על כל בעיה או ליקוי שהתגלו לאחר סגירת המכירה. עם זאת, מתן אחריות לבית אינו פוטר את המוכר מהדרישה החוקית לגלות כל בעיות ידועות בבית.


מה החסרונות של פוליסת אחריות לבית HOME WARRANTY?

אחריות ביתית “HOME WARRANTY” עשויה לספק לך יתרונות רבים כמו שקט נפשי. אולם, משקיעים בעלי פורטפוליו של נכסים מושכרים איכותיים יכולים למצוא את הפוליסה כלא משתלמת לעומת האפשרות האחרת של הקצאת קופה נפרדת לתחזוקה, למקרה הצורך.

בנוסף, עליך כמשקיע מקצועי לקחת בחשבון שספקי התכניות הללו מרכיבים אותן כך שיכולות להקל עליהם לשלול תשלומים. כתוצאה מכך, צרכנים מתלוננים לעתים קרובות על פוליסת אחריות לבית, על כך שבפועל לא קיבלו את היתרונות שהם ציפו.

חסרון שלישי מתייחס לנושא זמני השירות, כאשר ישנו שוכר עם מקרה דחוף, למשל בוילר מים שאינו תקין, יש לך כבעל נכס אינטרס לתת מענה לשוכר שלך בהקדם. מורכבות תהליך אל מול חברת HOME WARRANTY, במידה ומאריכה את זמן הטיפול, עלולה להביא לתוצאה של רמת שירות נמוכה יותר לשוכר שלך.
לכן,כחלק ממחקר השקעת הנדל”ן חשוב לבצע בדיקה אודות החברה המספקת את ה-HOME WARRANTY.  מסיבות אלה, יש יתרון למשקיעים המאוגדים יחד ככוח קנייה גדול אל מול חברות אלה, על מנת לקבל יחס מועדף.

כאמור, אלטרנטיבה אפשרית במקום תכניות אחריות לבית היא לרכוש ביטוח עצמי. דוחות צרכנים ממליצים לצרכנים להכניס את הכסף שהם מוציאים בדרך אחרת על אחריות ביתית או על חוזה שירות לחשבון חיסכון המוקדש לתיקון והחלפת מוצרים. או שתוכל להעביר כסף נוסף עבור העלויות הללו בקופת החירום הכללית שלך. כך או כך, לא תסתכנו בתשלום עבור תכנית שאולי לא תספק את הכיסוי שאתם מצפים לו.

אם באפשרותך לקנות פוליסת אחריות לבית, הצעד הראשון שלך צריך להיות להעריך אם הוא מכסה את מה שאתה רוצה. יש המון מגבלות, תכניות אלה בדרך כלל אינן מכסות פריטים לא מכניים כמו חלונות או מבנה הבית שלך, למשל.

זכור כי אם אתה רוכש בית חדש, הפריטים בפנים ככל הנראה עדיין מכוסים באחריות היצרן ובאחריות הקבלן. ייתכן שיש לך סיבה נוספת לשקול אחריות לבית אם הבית והמכשירים ישנים יותר.


כמה עולה פוליסת אחריות לבית?

התשובה תלויה בסוג התכנית שבחרת לרכוש לנכס ובספק שאתה בוחר. בדרך כלל באפשרותך לרכוש אחד משלושה סוגים של אחריות לבית: תכנית למכשיר מסוים, תכנית עבור כל המכשירים שלך, או תכנית למכשירים שלך ולמערכות האינסטלציה והחשמל שלך.

המחירים עשויים להשתנות גם בהתאם למקום מגוריכם. אתר American Home Shield למשל, אומר כי תכנית המכסה את רוב המכשירים העיקריים מפעילה כ -480 דולר לשנה עבור בית במרכז אוהיו. מניסיון, פוליסת נכס באוהיו שכוללת גם מערכות חשמל ואינסטלציה של הבית עולה קרוב ל-600 דולר לשנה. לעומת זאת, בעל נכס להשכרה ברוצ’סטר, עשוי לשלם 900 דולר לכיסוי מכשירי חשמל גדולים ויותר מ- 1,000 דולר לכלול חשמל ואינסטלציה.

בנוסף לעלות התכנית, ככל הנראה יהיו הוצאות נוספות. אם יש לך בעיה במכשיר או במערכת, אפילו כזה שמכוסה, תצטרך לבצע תשלום מחדש כאשר הקבלן יבצע את העבודה. עמלות אלו נעות בין 60 ל- 125 דולר, תלוי בעבודה שצריך לעשות.


האם פוליסת אחריות לבית שווה את הכסף?

פוליסת אחריות לבית יכולה לסייע בהגנה על התקציב שלך כאשר פריט אשר מכוסה בפוליסה כמו מזגן או מקרר שלך מתקלקל. אתה יכול לקבל קצת שקט נפשי. בנוסף יש לך הגנה על הפתעות הוצאה גדולות על הנכס מכיוון שלא תצטרך לשלם את העלות המלאה של תיקון או החלפת פריט מכוסה.

עם זאת, בשורה התחתונה פוליסת אחריות לבית אינה פיתרון מושלם לסיכונים והעלויות הנסתרות של בעלי בתים. אם מציעים לך לקנות פוליסת אחריות זה בוודאי שלא יזיק. אך לפני הרכישה של פוליסה להשקעה שלך, קרא את האותיות הקטנות בחוזה פוליסת האחריות לבית ושקול בזהירות אם סביר שהאחריות תשתלם. מומלץ להיעזר במשקיעים מנוסים מול חברת הפוליסה או להיות חלק מקבוצת כוח רכישה גדול אל מול החברה המספקת.

בעלי בתים / קונים שירגישו בנוח יותר לקבל פוליסת אחריות לבית ומוכרי בתים המעוניינים להציע אחריות לקונה צריכים גם לעשות מחקר זהיר כדי למצוא חברה המספקת פוליסת אחריות בית איכותית שמשתמשת בקבלנים מורשים ותשלם בפועל עבור תיקונים לגיטימיים כאשר הם נחוצים.


לסיכום

פוליסת אחריות לבית היא חוזה שירות שנתי המכסה תיקון או החלפה של מכשירים ורכיבי מערכות חשובים שמתפרקים לאורך זמן. עלות הפוליסה תלויה בסוג התכנית, בספק ובמקום המגורים. פוליסת אחריות ביתית עשויה לספק לך יתרונות רבים כמו שקט נפשי, הגנה מתיקונים יקרים, אי צורך באיתור טכנאים ליצירת מקור הכנסה עם תזרים חיובי יציב. עם זאת, חשוב לדעת לקרוא את הפוליסה ולהבין מה המגבלות, מה היא מכסה והאם היא מועילה במקרה שלך. כמו כן, לאתר ספק ראוי של הפוליסה ובמידת האפשר להתאגד כקבוצת כוח אל מולה.

כדי ללמוד עוד על ביטוח נכס להשקעה צפה עכשיו בסרטון הבא:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב

5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב

בכל עסקת נדל”ן שתבצעו ניתן להעריך מראש אם היא תהיה טובה יותר או פחות באמצעות 5 שאלות פשוטות. במאמר זה אפרט על שאלות אלו.


כיצד ניתן להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב?

בתור מייסד של חברת נדלניר המעניקה שירותי יעוץ ושירותים מקצועיים למשקיעי נדל”ן ישראלים בארצות הברית וגם כתוצאה מהניסיון בעבודתי כמנהל פורום “תפוז” להשקעות נדל”ן בארה”ב בחנתי במהלך השנים אלפי הזדמנויות נדל”ן שונות. כתוצאה מכך פיתחתי את מודל 5 הגורמים שלי ונוכחתי כי באמצעותו ביכולתי להעריך היטב הצלחה או כישלון בכל עסקת נדל”ן!

אין הבדל אם ברצונך לרכוש ישירות נדל”ן או באמצעות חברת נדל”ן שעושה את העבודה בשבילך. חמשת הגורמים הללו עדיין תקפים.

מתוך ניסיון של 10 שנים שבהם השקעתי בנדל”ן בארצות הברית, נוכחתי איך חמשת הגורמים הללו שוב ושוב פועלים בכל עסקה שביצעתי. היום אני יכול להשוות כל שתי עסקאות ולהעריך מי מהן תהיה טובה יותר לפי 5 מפתחות.


1. סביבת נכס הנדל”ן

משקיע בנדל”ן בארה”ב? היכן להשקיע? כאשר בוחנים את סביבת הנכס יש לבחון באיזו עסקה אפשר למצוא סביבה תומכת יותר לסוג ההשקעה?

לסביבה יש מספר ממדים כמו: הסביבה הפיזית, הסביבה הסוציו אקונומי, סביבה חוקית וכדומה. אלו דברים שצריך לברר לפני סגירת עסקה. ניתן לקרוא על כך בהרחבה במאמר משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע.

2. השוק – ניתוח שוק הנדל”ן

חשוב לבחון איזה שוק מתאים יותר לפעול בו בעת השקעה בנדל”ן?

יש שווקים שהם cash flow market , אלה שווקים שמתאימים יותר להשקעות נדל”ן להשכרה. מרכיב נוסף שחשוב לנו בשוק השכרה הוא פוטנציאל השבחה על הזמן. מאידך, יש קריטריונים אחרים עבור שווקים שמתאימים לפעולות של פליפים כלומר השקעות נדל”ן לעסקת מכירה ברווח מהיר, בהן עלינו גם להיות עירוניים לסיכון שינוי מחיר בשוק למשל עקב השפעות תנודיות של מחזוריות שוק נדל”ן.  לחילופין, ישנם שווקים שמתאימים לפעילות השקעות נדל”ן מסחרי. כדי לדעת איזה שוק מתאים לפעולה שלנו עלינו קודם כל להבין למי אנו מכינים את המוצר מי קהל היעד ולמה הוא קונה, לדעת מה הביקוש באזור ולהרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק. בקורס השקעות נדל”ן של נדלניר ניתן ללמוד כיצד לזהות באופן מקצועי שוק נדל”ן המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלך, לא משנה אם ברצונך להשקיע לבד או דרך חברה זו חובתך כמשקיע להיות מסוגל לבדוק ברמה בסיסית את שוק הנדל”ן.

3. תכנית עסקית והמספרים – ניתוח עסקת נדל”ן

גורם נוסף שאליו צריך להתייחס זה באיזה עסקה יש תכנית עסקית טובה יותר?

תכנית עסקית טובה יותר היא לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היא כוללת בתוכה רכיבים נוספים שעלינו להבין ברמה המספרית. גם ברמת ניתוח רגישות של תכנית עסקית להשקעת נדל”ן, גם ברמה של ניתוחי שוניות, ווחשוב להבין כי למרות שהיציבות בתוכנית עסקית תלויה במאפיינים איכותיים עדין ניתן לבצע הערכות על תרחישים שונים.

השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה מפני שהיא השלב הבסיסי עליהם מתבצעות השיקולים והחישובים. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד התוצאה היא הגברת הסבירות שהציפייה שלך מביצועי ההשקעה תהיה בהלימה לתוצאות בפועל. למשל בהשקעת נדל”ן להשכרה ברמה הביסיסית ביותר יש לבדוק שלא מפספסים שום דבר מבחינת עלויות ההשקעה וחישוב הוצאות כמו מס נכס, תחזוקה, חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רישיון עירייה, ביטוח נכס, תחלופת דיירים ועוד.

4. שיטה – שיטת הפעולה בעת השקעה בנדל”ן

איזו שיטת פעולה טובה יותר? יש דרך נכונה לעשות עסקאות נדל”ן, אך לא רק דרך אחת. בכל אופן לא במקרה המילה שליטה נגזרת מהמילה שיטה. ללא שיטה אין בידך שליטה בהשקעה. מניסיוני בעבודת ניהול פרויקטים במהלך 11 שנים בתעשייה שהיתה הרקע שלי להשקעות נדל”ן ידעתי מההתחלה כי יש דרכי פעולה שיטתיות המאפשרות ביצוע מיטבי, בין אם זה הירידה לפרטים הקטנים, שקיפות הנתונים ודברים נוספים שצריך לקחת בחשבון כאשר באים לבחון את טיב שיטת הפעולה. באתר של נדלניר באפשרותך לקבל את מדריך יסודות ההשקעה של נדלניר בו אנו משתפים את המבוא לשיטת השקעה ישירה בתהליך מנוהל סיכונים מקצועי. אני מזמין אותך ללמוד גם את השיטה אשר לפיה אנו מבצעים את כל ההשקעות שלנו בעשור האחרון עבור המשקיעים שלנו, הנהנים מחווית השקעה מקצועית. ככל שיותר אנשים ילמדו כך יתבצעו השקעות שפויות יותר, יהיו פחות עקיצות וכולם ירוויחו מזה. כיום משקיעים פועלים במרחב ישראלי בוסרי בו מורשים לפעולה למרבה הצער חברות ללא כישורי ניהול פרויקט מקצועיים. מדובר בסכומי השקעה גבוהים ומכאן הערך המוסף המשמעותי עבורך הטמון ביכולתנו להעניק חווית השקעה ברמה מקצועית מצוינת.

5. אנשים – ניהול נכון של נכס הנדל”ן

איזה צוות טוב יותר עבורך ? בשאלה הזו יש שני עקרונות. הראשון הוא שאת טיב הצוות ניתן לבדוק ולהעריך. למשל לבדוק את מיומנות הצוות, עסקאות אחרונות שבוצעו על ידו, התייעצות עם לקוחות קודמים ממליצים. כיום יש לי שיטה ברורה לבדוק את טיב הצוות. העיקרון השני הוא סובייקטיבי מה עמדת הכוח שלך מול הצוות? רמת העדיפות, המשאבים, היחסים והקשרים עם אותם אנשים שמשפיעים על היכולת לרתום אותם לטובתך ולאכוף את המשמעת שלהם לביצוע שיטת פעולה כראוי ובעוצמה . צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה שלך.


לסיכום

אלה הם חמשת הגורמים הקבועים שלי להצלחה או כישלון בעסקאות נדל”ן: סביבת הנכס, ניתוח השוק של אזור הנכס, ניתוח עסקת הנדל”ן, שיטת הפעולה, ואיכות הצוות.

כל מי שיאמץ את העקרונות האלו ויעבוד לפיהם יראה שיפור והצלחה בעסקאות. מי שיתעלם ימצא באחד מהם את סיבת השורש לכישלון. ברור שפיתוח מצוינות בהשקעה הינו תהליך, ולכן מי משקיעים המשכילים למנף לטובתם גישה ליכולות ומשאבים קיימים מקצועיים כגון ניסיון, שיטות עבודה מקצועיות, צוותי עבודה בדוקים, כל אלה מהווים מינוף של יכולות ומשאבים ולכן  מומלץ להשתמש בשירות של חברות נדל”ן מוכחות כמקצועיות ואמינות שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה ואשר נבדק בעשר שנים של עסקאות נדל”ן בארצות הברית, האם השיטה עובדת? בעידן הנוכחי מספיק לעשות חיפוש גוגל של ביקורות ולמצוא עדויות של לקוחות המעידים על ניסיונם עימנו, חלקם לאחר שהשקיעו עם חברות נדל”ן אחרות ומספרים על ההבדלים העצומים בחוויית ההשקעה ובתוצאות בפועל לעומת מה שציפו מלכתחילה.

כדי ללמוד עוד על איך להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

איך להשקיע בנדל”ן בארה”ב בצורה נכונה

איך להשקיע בנדל”ן בארה”ב בצורה נכונה

במאמר זה נדון בשני היבטים אותם יש לבחון לפני ביצוע עסקת נדל”ן אשר יסייעו לכם לבחור את העסקאות הטובות עבורכם.


חשוב לדעת את עצמך לפני השקעה בנדל”ן בארה”ב

לפני שאנו מבצעים עסקת נדל”ן מומלץ לשאול את עצמנו שאלות מכוונות לצורך התבוננות פנימית והבנה של העסקה הנכונה עבורי כגון: מדוע אני בוחר בהשקעה הספציפית הזו? מה התועלת אשר אני מעוניין להשיג ממנה? מה היא מידת הפניות שלי לעסקה וכן האם יש ברשותי את המשאבים הנדרשים לביצוע סוג העסקה. המשאבים הם לא רק כסף, אלא כאמור זמן, מוכנות להשקעת מאמצים, מיומנויות וכיוצא בזה. בנוסף, עלינו לבחור דרך פעולה המתאימה למשאבים אשר בחרנו להקציב לטובת השקעת הנדל”ן. למשל, האם אני מעוניין להשקיע כסף ולמנף מיומנויות של אחרים או שמא לפתח את עצמי לעיסוק אישי?

נקודה נוספת היא ההמלצה לעבוד עם שותפים. שותף עשוי לסייע הן מבחינת הזמן, המאמצים והמיומנות, בייחוד כאשר לשותף יש מיומנויות שונות משלימות אשר עשוי לתרום להצלחת העסקה, והן בבחינת הזמינות והעיסוקים של כל אחד מהשותפים.


כאשר ניגשים להשקעות נדל”ן בארה”ב דע את ההשקעה

לאחר שביררנו עם עצמנו אילו סוגי עסקאות נדל”ן נכונים לנו ביותר אז עלינו לעבור להיבט השני, דע את ההשקעה. היבט זה כולל שני ממדים. ההיבט הראשון זה איך לבחור ספקים או חברות המציעות השקעות נדל”ן.

לפני שאנו סוגרים עסקת נדל”ן עם חברת השקעות נדל”ן או בעל מקצוע מסוים עלינו לבחון מי החברה המדוברת, מה הם מעלותיה ומה הם חסרונותיה. ישנן מספר שאלות אשר אנו חייבים לשאול ולקבל תשובות מספקות עבורן. במידה והתשובות אינן מספקות אתכם, אל תתפתו לסגור עם החברה הנ”ל. למשל, שני דברים בסיסיים אותם אנו מלמדים לבדוק הם:

  • Track record– מוניטין. בסעיף זה אנו מבקשים לראות הצלחות מוכחות ובאופן עקבי. עלינו לבדוק האם החברה ביצעה עסקאות דומות בעבר וכן האם היא הצליחה בהן ביחס לציפיות שהציגה. יתרה מזאת, אנו נרצה לראות מספר הצלחות עקביות ולאורך שנים בעסקאות דומות ולא הצלחה חד פעמית אשר יכולה להיות מקרית ואינה מעידה על יכולת שיטתית.
  • ממליצים- לכאורה, כלל ההצלחות שהחברה הציגה בפנינו בהסתמך על הסעיף הקודם הינן בגדר טיעונים בלבד אשר חובנו לדעת לוודא את מהימנותם. לצורך כך עלינו לדוגמא לבקש מהחברה לשוחח עם לקוחות אשר עבדו מולם בשנתיים או שלוש האחרונות. את הממליצים נשאל מה הייתה העסקה? מה היו העלויות? מה היו הזמנים?  האם התוצאות תאמו את מה שהוצג לך? האם התוצאות תאמו את הציפיות שלך?

זוהי דוגמא למיומנויות בדיקה שהן חובה בארגז הכלים של כל משקיע נדל”ן! לאחר שנשאל את השאלות הנ”ל נוכל להיות בטוחים יותר לגבי החברה איתה אנו הולכים לעבוד, נעבור לשלב הבא שזהו ההיבט של בדיקת עסקאות. כלומר, רק לאחר שווידאנו את כשרוות הספקים והחברות אז נתפנה לבדיקת עסקאות ספציפיות שיציעו. אין שום הגיון לקנות עסקאות מפתות ככל שיהיו לפני שהשלמנו את בדיקת הנאותות של החברה. מצד שני, השלמת בדיקת הנאותות על חברת השקעות הנדל”ן אינה אומרת שכל העסקאות המוצגות על ידה שוות בהזדמנות, או מתאימות לך ולכן חשוב לרכוש מיומנויות של בדיקת עסקאות נדל”ן.


לסיכום

לפני רכישת נדל”ן להשקעה מומלץ קודם לבצע בירור פנימי דע את עצמך. לאחר מכן מומלץ לבדוק ניסיון והצלחות מוכחות של החברה, בין היתר באמצעות המלצות של משקיעי נדל”ן שכבר ביצעו זאת בעבר.

כדי ללמוד עוד על איך משקיעים בנדל”ן בארה”ב בדרך הנכונה צפה עכשיו בסרטון הבא:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

השקעה בנדל”ן בחו”ל בתקופת הקורונה

השקעה בנדל”ן בחו”ל בתקופת הקורונה

עקב משבר הקורונה נוצרה האטה כלכלית גלובלית. משבר זה מייצר הזדמנות בשווקי הנדל”ן בארצות הברית. במאמר זה נסביר איך נהנים מההזדמנות שנוצרה בעקבות משבר הקורונה ואיך להשקיע נכון בהתחשב בנסיבות השוק.

ירידה בשוק ההון עקב משבר הקורונה

כמו כל משבר אחר שוק ההון מגיב בתזזיתיות מיידית. מעבר להשלכות הבריאותיות, עקב השפעות החברתיות-כלכליות של קורונה נוצרה אי וודאות בקרב משקיעים. אי הוודאות נוצרה בעקבות חוסר היכולת לדעת בין השאר מתי מגפת הקורונה תסתיים ובאיזה אופן.

משבר הקורונה הביא לירידות שערים חדות בשוק ההון. שוק הנדל”ן אינו משוכלל ומייצר יותר משמעת כפויה על קונים ומוכרים, כך שאין רואים מיידית ירידות מחירים. עם זאת, כבר כעת נראים סימנים גם בשוק הנדל”ן וישנם הזדמנויות  הצפויות להימשך בעתיד הנראה לעין עליהם נסביר במאמר זה.

ירידה בשוק הנדל”ן – הזדמנות להשקיע

בתחום הנדל”ן, משבר הקורונה מביא למצב של מוכרים בעלי מוטיבציה למכור בהקדם. בעלי נכסים עם חשש שלא תהיה יכולת לעמוד בתשלומי משכנתא. משפרי דיור אשר רכשו בית ולא מכרו את נכס הנדל”ן בבעלותם עד כה. אירועי החיים ממשיכים כרגעל בינהם נכסים בירושה, נכס למכירה לאחר גירושין ועוד. מוכרים אלה פוגשים שוק קר, מכיון שישינה האטה משמעותיתי בפעילות שווקי הנדל”ן בעת הנוכחית. מוכרים אלו חוששים מאובדן ערך של הנכסים בזמן המשבר מפני שאין ברצונם או ביכולתם לדחות את המימוש לטווח זמן עד אשר שווקי הנדל”ן יתאוששו. הלחץ של המוכרים מהווה מנוף אדיר לקונים, אשר משתמשים בחוסר הוודאות בשוק להפעלת מנוף להורדת המחירים. עקב כך נוצרה הזדמנות להשקיע בשוק הנדל”ן- דווקא בזמן משבר.

האבחנה היא כי תמיד יש אנשים שצריכים למכור נכסים בטווח זמן קצר מסיבות כאלה ואחרות, כעת מוכרים אלו בעמדת נחיתות . לכן, מי שבוחר להשתתף בשוק ולבחון עסקאות טובות – יש לו יתרון בתקופת משבר הקורונה.

למשל, באזור קליבלנד-אוהיו, עקב חוסר הוודאות שיש סביב משבר הקורונה, בהנחה ויש לך המיומנות לאיתור מוכרים בעלי בתים בלחץ למכור את הנכסים שלהם. אז במבן המעשה הצלחנו להשיג עסקאות בהנחות משמעותיות על נכסים בשווי 100-150 אלף דולר, השגנו במחיר רכישה של 65-85 אלף דולר בהתאמה.

מה ההבדל בין מחיר לערך?

אמנם יש הנחות מחיר על נכסים והסברנו מדוע.
עם זאת, בהתבוננות על השפעות המשבר, הערך של בית  רק עולה.
ברמת מאקרו הנדל”ן בארצות הברית נמצא בגירעון היצע של כמעט 4 מליון בתים עוד לפני הכניסה למשבר הקורונה, ועם ביקוש שנתי של כמיליון בתים נוספים בשנה. התוצאה הישירה של משבר הקורונה תהא האטה בקצב יצירת היצע של בתים חדשים.
מצד שני משוואת הביקוש מתחזקת מכמה סיבות. השימושיות של הבית עולה, אנשים נמצאים יותר זמן בבית ועובדים יותר מהבית. עבר לכך, דוגמא אשר ממחישה את העניין היא פידבקים מתושבים במספר שכונות בארה”ב אשר מספרים שניתן לראות כי תושבים יותר מטפלים בגינה שלהם, מטפחים אותה יותר ואפילו מגדלים ירקות.
ללא תלות במשך זמן המשבר דבר אחד כבר בטוח. התקשורת והממשלות צורבות תודעה שהבית הוא המקום הכי בטוח. הבית הוא המפלט בתקופת התפשטות נגיף הקורונה. לכן, ייתכן מאוד שבטווח זמן בינוני-ארוך המחירים צפויים לעלות ולהיות גבוהים יותר מאשר מחירי הבתים שהיו לפני משבר הקורונה.

הזדמנויות וסיכונים ברכישת נדל”ן בזמן משבר הקורונה ואחריו

במידה ומשקיע חושב ששוק הנדל”ן בירידה ושוקל להשקיע בנכס זול שנמצא באזורים זולים בארה”ב, זה יכול להיות סיכון מאוד גדול שלא מתאים לתקופה. מי שרוצה להשקיע מומלץ לחפש איזון בין השאלה איפה נמצאת ההזדמנות להנחות גבוהות ולבין השאלה באילו אזורים צפויים הסיכונים הגבוהים ביותר?  האסטרטגיה שאנו מציעים היא לאזן בין שני אלמנטים אלו כדי להציב את עצמנו בעמדה מאוזנת ונבונה לנצל את ההזדמנות מיטבית.

המצב הנוכחי בשוק מוכיח שיש פחות השתתפות בשוק הנדל”ן. זאת בשל הסיבה שאנשים מפחדים להשקיע אבל לא פחות מהסיבה שאנשים יותר מוגבלים להתעסק בשוק הנדל”ן בתקופת משבר הקורונה. בין היתר בגלל שאנשים לא יוצאים מהבתים. כאמור, עקב כך משקיעים בעלי מערכת פועלת בשטח המסוגלים להיות פעילים בתקופה הנוכחית, ימצאו בעמדת יתרון תחרותית בפעילות בשוק לא מושכלל ומדולל יותר עם כוח חזק יותר למשקיעים בעלי יכולת רכישת בתים במזומן. דוגמא מוחשית לכך היא מוכר בעיר סאוט יוקליד אוהיו. המוכר היה צריך למכור את הבית אבל לא היו כמעט מעוניינים, אז נוצר מצב שהוא היה צריך להוריד במחיר כדי למכור את הנכס למשקיע שלנו במזומן שהיה המציע היחידי והסכים לסגור את העסקה במזמומן ובמהירות. מי שמרוויח ממצב זה בעיקר, אלה המשקיעים שפעילים בשוק בזמן זה. על כן, עצם ההשתתפות בשוק הנדל”ן יוצרת הזדמנות למינוף כוח הרכישה במשא ומתן מול המוכר. עזרנו למוכר למלא את הצורך שלו, המוכר התחשב באי הודאות כרגע בשוק ובאילוץ שלו למכור, והסכים להנחה משמעותית. המוכר הבין והסכים שעליו ליצר הזדמנות למשקיע הרוכש ממנו בעת הזו.

מצד שני ישנם גם סיכונים. כאשר מתמקדים בנדל”ן להשכרה, סיכון בתקופת המשבר הנוכחי הוא איבוד הכנסה משכר דירה. הדרך בה נתמודד עם הסיכון הזה היא סינון שוכרים מתאים. בדרך כלל אין בעיה למצוא שוכר. השאלה החשובה היא מהי איכות השוכר? בתקופה הנוכחית ישנו יתרון גדול מכיוון שניתן למצוא שוכר איכותי באמצעות סינון חכם. שוכר שהעיסוק שלו למשל הוא עובד בבית החולים המקומי, בין אם זו אחות או השרת,  ייתן וודאות לגבי היכולת שלו לשלם שכר דירה בתקופה הקרובה. זוהי אחת הדוגמאות שאנו מבצעים בשטח להשקיע באזור זול יחסית בסמוך אל בית חולים. במקרה זה נרוויח כפליים. גם אזור בו נמצא נכס במחיר נמוך וגם נגישות אל אוכלוסיה שיש לה את היכולת בזמן הקרוב לשלם שכירות. כך נוצרת הזדמנות.

בצל הקורונה – דווקא עכשיו השקעה בנדל”ן

למרות המשבר הכלכלי הגלובלי שנוצר בעקבות נגיף הקורונה, שוק הנדל”ן למגורים אינו צפוי להיפגע כמו שאר התחומים בנדל”ן כמו נדל”ן מסחרי בעת שבה בעלי עסקים קטנים ומסחר אינם פועלים, וכמובן נדל”ן לתיירות ומלונאות. הביקוש למגורים אינו מושפע ישירות ממחלות המתפרצות בכל העולם, מה שכן מושפע הוא יכולת התשלום בעד המגורים ועל כך הסברנו ברמת השלכות בטווח זמן הקצר. כיוון שהצורך במגורים הוא בסיסי. הביקוש לדיור זה לא משהו שהולך להיעלם. בארה”ב זה כל כך בולט עד שישנם מקומות למשל בקליבלנד אוהיו שתחום הנדל”ן מוגדר כעת כתחום חיוני למרות הסגר שהוטל על האזרחים. ניתן ללכת לראות בתים, צוותי שיפוץ עובדים, יש פגישות בין משכירים ושוכרים, משרדי חברות הניהול פועלים. על כן, במקרה ויהיה משבר בתחום הנדל”ן הוא צפוי להיות קצר טווח וצפוי לעליית ערך בטווח זמן הבינוני-ארוך.

בנוסף, על-פי שקלול של נתונים מהעבר ניתן לראות כי שוק הנדל”ן בארה”ב כמעט ולא מושפע כאשר יש משברים כלכליים גלובליים. בתקופת המשבר הפיננסי בשנים 2007-2009 היתה פגיעה משמעותית רבה מעבר למשברים כלכליים קודמים, גם במשבר זה שוק הנדל”ן בארה”ב ירד בממוצע כלל ארצי ב15 אחוז. זוהי דוגמא הממחישה את העובדה כי שליש משווקי הנדל”ן נפגעו קשות אך יתר שווקי הנדל”ן הפגינו יציבות יחסית. ההזדמנויות גלומות בפרטים. ההיסטוריה מוכיחה שגם אם יש ירידות בשוק ההון זה לא תמיד הולך יחד ומשפיע על שוק הנדל”ן.

בעת בה ממשלות מייצרות תמריצים במיליארדי שקלים, מוזרם כסף נוסף לשוק. במקביל, בתקופה בה הכלכלה בהאטה, היצע הסחורות אינו גדל, ובתעשיות מסוימות בהאטה או עצירה. שילוב זה של יותר כסף בשוק עם פחות סחורות, מייצר סבירות לרמות אינפצליציה מוגברות. לכן, יש לקחת בחשבון שכוח המזומן עלות להשחק, נדל”ן כנכס ריאלי מהווה לא רק הזדמנות לרווח אלא הגנה על הערך הריאלי הנוכחי של הכסף.

לסיכום,

הקורונה מייצרת הזדמנויות טובות יותר להשקעה. עם זאת, יש לקחת בחשבון מכלול של פרמטרים על מנת שההשקעה תהיה מוצלחת. על מנת למנף את הרווחים מומלץ להשתמש בליווי של חברות ניהול נדל”ן שילוו אותך לאורך התהליך, בייחוד בעת הזו בה אי הודאות דורשת רמות דיוק מוגברות וצוות חזק שמסוגל לפעול בשטח בעת הזו. בנוסף, תקופת האי ודאות היא הזמן הנכון ללמוד ולהכיר את השוק לעומק.

עקב המצב שנוצר בעקבות נגיף הקורונה אנחנו מציעים את האפשרות ללמוד נדל”ן מהבית באמצעות קורס מקוון. הגענו למסקנה במיוחד עכשיו, כשהמשבר מטלטל את השוק ותוקע אותנו בבית,
כי זה הזמן הכי טוב להתפתח ולשפר מיומנויות רכישה של נדל”ן מרחוק בארה”ב!

במידה ותרצו לקרוא מידע נוסף בסרטון הבא בו ישנו דיון בהשקעה בנדל”ן בארה”ב לאור משבר הקורונה: https://bit.ly/34uDPcl

מעוניינים להתייעץ איתנו כדי לנצל את חלון ההזדמנויות? פנו אלינו לצוות נדלניר ונוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה מספרים מהשטח אנשי נדל”ן בארה”ב
היערכות להשקעה בעקבות משבר הקורונה

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

אתם מחזיקים בנכס בארה”ב? כיצד הייתם מגיבים אם הייתם יכולים להשקיע בשוק הנדל”ן האמריקאי כאשר תשלום שכר הדירה מגיע מהממשל הפדרלי עצמו? תכנית ה-Section 8 היא אחת מהתכניות הידועות והמוצלחות בעולם למיגור בעיות דיור של אוכלוסיות מעוטות יכולת. מה זה section 8? ולמה אם זה קשור אליכם בתור בעלי נכס המשכירים אותו אתם צריכים לשמוח או לדאוג? במאמר זה נסביר את הנושא בהרחבה ונענה על שתי השאלות הללו.


מה זה סקשן 8?

סקשן 8 (section 8) היא תכנית של משרד השיכון האמריקאי. התכנית עוזרת למשפחות מעוטי יכולת בעלות הכנסה נמוכה לממן לשלם שכר דירה באמצעות תקצוב חודשי. באמצעות תכנית זו מדינת ארה”ב מספקת סבסוד של שכר הדירה לדיירים שזכאים להטבה הזו. ישנם מקרים שהמדינה מממנת את כל שכר הדירה וישנם מקרים בהם המדינה מסבסדת אחוז גבוה מאוד מהתשלום החודשי של השכירות.

למה תכנית סקשן 8 צריכה לעניין אתכם בתור בעלי נכס?

במידה ומי ששוכר את הנכס שבבעלותכם הוא דייר שזכאי לסקשן 8 ההשקעה בנכס שלכם הופכת לכאורה למאוד יציבה. זאת משום שמדובר בד”כ בדיירים שנשארים זמן רב בנכס.
סיבה נוספת לכך שההשקעה שלכם הופכת ליציבה היא מכיוון שתשלומי שכר הדירה מובטחים להגיע בזמן ובסכום, ברובו אם לא במלואו, באמצעות סובסידיה של ממשלת ארצות הברית (לרוב שנתיים ומעלה). עובדה זו הופכת את העברת תשלומי השכירות לקבועה ונטולת בעיות. במקרים שהדייר אמור לשלם, כדאי לדעת כי דייר אשר אינו עומד בחובותיו עלול לאבד את אישור הסבסוד SEC8 היקר שלו, כך שישנה מוטיבציה לשוכר לשלם בזמן כדי לא לאבד את הזכות שלו לשובר תשלום “סקשן 8″. זהו יתרון משמעותי מכיוון שבכל התקופה בה הדייר מתגורר בנכס שלכם נוצרת תחושת ביטחון ושקט נפשי.

יתר על כן, התכנית מחייבת עמידה בסטנדרטים של מצב הנכס והן של האזור. מה שנותן עוד הוכחה על אטרקטיביות הנכס למשקיע.


חסרונות של תכנית סקשן 8

בדיקת הבית ואישורו בידי העירייה הוא תנאי מקדים לכניסתם של הדיירים מתכנית סקשן 8. פקחי העירייה בודקים מרכיבים קטנים כמו כיסוי לשקעים שנמצאים בחוץ/במרפסת, חלון נפתח בכל חדר, מעקה צמוד למדרגות ועוד. במידה ולא עומדים באחד הפרמטרים הוא מוגדר כליקוי בטיחותי שחייב לתקן. בנוסף לכך, במידה ותוך כדי הימצאות הדיירים בנכס המושכר יהיו ליקויים בטיחותיים- בעל הנכס יצטרך לתקן אותם. אם לא יעשה זאת המדינה תפסיק לשלם לבעל הנכס את השכירות.

הדיירים של תכנית סקשן 8 מודעים לתנאים הללו ומנצלים זאת לטובתם. מדובר בדיירים לא נוחים הנמצאים במצוקה כלכלית ומכאן אתגר הניהול. במידה והם רוצים לעבור דירה הם ימצאו בכוח תקלות בבית. במקרה הגרוע יותר הם יגרמו לכך שיהיו ליקויים בטיחותיים בבית (יגרמו לתקלות חשמל, יתלוננו על מכרסמים בדירה, ישברו חלקים מהדירה.

מעבר לכך, מי שמקבל אישור לתכנית סקשן 8, בהרבה מקרים הינו חסר תעסוקה ואו מוקף באנשים כאלו אשר עלולים להצטרף ולגור אל חבר או בן משפחה שקיבל סבסוד שכר דירה. כך נוצרים מצבים של הסתברות גבוהה יותר לנזק לנכס ובלאי מוגבר, וכאמור בהצלבה עם אכיפה של רמת תחזוקת הנכס של תכנית הסקשן 8 בארה”ב, מביאה לתוצאה של נזקים אשר עלותם עלולה להיות פי כמה וכמה מאשר הכנסות שכר הדירה באותה השנה. ניסיון לכפות על השוכר תשלום על הנזקים שבאחריותו דומה לניסיון להוציא מטבעות מקופה סגורה ריקה. ולכן המשמעות היא ספיגת הנזקים ותיקונם על ידי בעל הנכס או לחלופין איבוד רשיון הסקשן 8.
חשוב להבין שרישיון הסקשן 8 ניתן לדייר ולא לבית עצמו. לכן, החלפת הדייר בדייר סקשן 8 חדש עלולה להיות מעגל חוזר של אותה התוצאה. ניסיון לשנות כיוון להשכרת שוק סטנדרטית מביא לפכחון לגבי איכות האזור והיכולת המובלת בהתאמה להביא שוכרים איכותיים לנכס.
אלה דוגמאות אמיתיות מניסיון. התובנה היא כי שורש האתגר בהשקעות נדלן להשכרה מסקשן 8 דורשות רמת מיומנות גבוהה ביותר בניהול נכסים.
הטעות הנפוצה של המשקיע הממוצע היא לרכוש נכס כבר מושכר עם דייר סקשן 8, שלכאורה מציג תשואה מובטחת גבוהה.
כיצד להימנע מכך?
הצעד הראשון שיכול לעזור הוא לדעת באיזה איזור להשקיע ובאיזה לא ובלי קשר להסכמה לקבל דייר סקשן 8 בקצה התהליך!
בנוסף, הנה כמה דוגמאות חשובות בהקשר הניהול. ראשית כל,  צריך לדעת לסנן את הדיירים מראש, לא מספיק בכך שהדייר התקבל לתכנית סקשן 8.

הדרך הטובה ביותר שתוכלו לעשות זאת היא באמצעות חברת ניהול מקומית שתסייע לכם בהשכרה ובניהול הנכס. עדיף לעבוד עם חברת ניהול המנוסה בניהול נכסי סקשן 8 באזור היעד ובעדיפות חברת ניהול בה אתם נהנים מעמדה טובה כמו כוח קבוצה או הרבה נכסים ולא להיות משקיעים בודדים כי בהגדרה מדובר בהשקעות הדורשות תשומת לב גבוהה לפרטים. אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה”ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.


לסיכום

כמה מן הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים הרוכשים נדל”ן בארה”ב הן רכישת נכס מוכן עם דייר מסובסד בפנים וללא הבנה של איכות המיקום ואו שווי שוק הנכס, דוקא בהשקעות מסוג זה ישנה חשיבות גבוהה אף יותר להבנה מעמיקה ויכולת ביצוע השקעה ברמה מקצועית. השקעה בנכסים שיושכרו במסגרת תכנית סקשן 8 יכולה להיות יציבה ומוצלחת, ועם זאת ברמת הבסיס למרות שכר הדירה המסובסד ותחושת הבטחון המתלווה לכך, בפועל מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה יותר מאשר החלופה של רכישת נכס איכותי יותר וגם שאינו בשכר דירה מסובסד. למדנו כי המפתח לסיכון הוא איכות השוכר הצפוי בנכס, ולאו דוקא ערובה פיננסית לשכר הדירה.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

התשובה לשאלה איפה כדאי לבצע השקעות נדל”ן דורשת התייחסות ליכולת זיהוי אזורי השקעה משתלמים, מתוכן בחירת אזור השקעה כדאי מורכבת ממספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בשביל לבחור נכס יש כמה פרמטרים שיש לתת עליהם את הדעת. יש להתייחס למיקום שזה מתבטא בניתוח מרכיבי הסביבה.  נוסף על כך כך, חוץ מהסביבה יש פרמטרים נוספים כגון בחינת השוק , וישנם פרמטרים אחרים חשובים ביותר שישפיעו על ביצועי ההשקעה כמו האנשים. כלומר, צוות מקומי אמין אם לנושא של רכישה, שיפוץ או ניהול איכותי של הנכס.

במאמר זה נתמקד בניתוח הסביבה ואיך אנחנו בוחרים את הסביבה של הנכס בו נשקיע.


כיצד בוחרים עיר להשקעה כאשר רוצים להשקיע בנכס נדל”ן?

הרבה אנשים שמעוניינים להשקיע בנכס בארה”ב מתייחסים להרבה היבטים כמו: נתוני הגירה, רמת בתי הספר בסביבה, פשיעה, דמוגרפיה ועוד.

מכל הנתונים האלה קשה להרכיב תמונה מסוימת. לכן, כשחושבים על פרמטרים צריך בעצם לנסות להבין מה אנחנו רוצים לגלות באמצעות הפרמטרים האלה?

לכן כאשר בוחרים עיר להשקעה קודם כל צריך להבין מה המטרה של ההשקעה. במידה ומדובר למשל בנכסים להשכרה אז צריך לנתח מה אנחנו רוצים להשיג מהנכס להשכרה הזה. כישראלים שמנהלים נדל”ן בארצות הברית אנו מציעים לנקוט בגישה שחותרת לאו דווקא למציאת מקסימום התשואה, כלומר התשואה הגבוהה ביותר אלא למצוא את האיזון הנכון. האיזון הנכון הינו הנקודה שבה יש לנו גם תשואה גבוהה וגם פרופיל יציבות שמתאים לעמדה שלנו כמשקיעים מרחוק. לכן, חשוב מאוד לחפש נקודה של איזון מיטבי. כמענה לשאלה של “איך בוחרים עיר להשקעה?” נאזן בין מרכיבי המספרים והתשואה למרכיבי האיכות של ההשקעה.


כיצד לנתח את מרכיבי האיכות של ההשקעה- ניתוח אחוז בעלי הבתים בסביבה כשבוחרים נכס להשקעה

ברמת המיקרו, הפרמטר העיקרי שאנו מציעים מניסיוננו לצורך אמידת רמת איכות של הסביבה, זה כמה אחוז מהאנשים באזור הם בעלי הבתים? זאת מכיוון שאזורים שיש בהם בעלי בתים באחוז גבוה, משקף שאנשים רוצים להשתקע באזור הזה, שהם בעלי יותר אכפתיות לשמירה על הנכס שלהם ומחויבות לקהילה המקומית. בנוסף, זה מראה את היכולות הכלכליות של האנשים באזור לקנות בית ולגור בו, זאת לעומת אנשים שיעדיפו לשכור בית ולרוב בהקשר ליכולת הפיננסית.

לכן, כאשר נבחן ברמה ממוקדת מה אחוז בעלי הבתים באזור, נתון זה ייתן לך תשובה מאוד טובה ואינדיקציה לגבי שאר הפרמטרים. כלומר,  אחוז גבוה של בעלי בתים יתבטא בדרך כלל ברמת פשיעה נמוכה יותר באזור, ברמת הכנסה ממוצעת ומעלה, ברמת חינוך שיש באזור. האינדיקציה הזו חשובה מאוד ומבטאת את איכות האוכלוסייה בסביבה.

אנחנו לא נרצה להתמקד בקנייה רק באזורים שהם בהכרח עם אחוז בעלי בתים גבוה יותר. כדי להבין את המשמעות של כך חשוב לדעת את הנתון הבא: אזור בו יש 66% ומעלה מבחינת אחוז בעלי הבתים זהו אזור ברמת איכות לרוב מספקת כאזור ידידותי למטרת השקעת נדל”ן להשכרה. זה יתבטא גם במה שנראה בסביבה. בין אם בגינות מטופחות, הרכבים שחונים ברחוב ועוד. העין של כל אדם סביר תראה זאת, לא צריך להיות גאון נדל”ן. לא חייבים להיות פיזית באזור. אפשר מהר מאוד לראות את איכות האזור אפילו באמצעות Google Maps או באמצעות נתונים סטטיסטיים על-פי הפרמטרים האלה. עם זאת, כדי לשכך לגמרי את הסיכון כדאי מאוד להצטייד בקשר עם מי שמכיר את האזור ברמת רזולוציה של רחובות ויכול לתת אינדיקציה לגבי איכותה.

על כן, כאשר רואים וחיים את השטח ושואלים מה הפרמטר שהוא הכי מסמל און-ליין מה שקורה בשטח באמת, לניסיוני זה אחוז בעלי הבתים באזור.


לסיכום

בחירת עיר להשקעה מורכבת ממספר רב של פרמטרים שיש לקחת בחשבון. להערכתנו, היכולת של המשקיע לבדוק בקלות ובפשטות את אחוז בעלי הבתים באזור יכולה לסייע בידך להימנע מהחלטת רכישה שגויה של נכסים באזורים חלשים מדי, ולעזור לך להימנע ממלכודת השקעה בין אם נפלת אליה בעצמך, בין אם דרך ברוקר אמריקאי או חברת שיווק נדל”ן שמכרה לך את הנכס. התמקדות בפרמטר אחוז בעלי הבתים והבנת איכות האזור תסייע בידך להימנע משגיאה חמורה כזו, וכמובן שיועץ או משקיע מנוסה באזור הם הדרך הנכונה להבטיח את כספי ההשקעה שלך. שימו לב כי בהסתכלות על המספרים בלבד עלולה להביא אותך לרכוש נכס באזור חלש מדי שלא מתאים לך כהשקעה, בין אם רכשת במחיר נכון לשוק ובין אם לאו. ברוב המקרים, ברוקר או חברת נדל”ן המשווקים באזורים חלשים שלא מתאימים למשקיעי נדל”ן ישראלים אשר לא חיים באזור אלא מנהלים את הנכס מרחוק, גם עלולים להביא לתוצאה של רכישת נכס במחיר מופקע לשוויו האמיתי בשוק.
דרך הפעולה המוצעת היא  להתמקד באזורים בהם אחוז בעלי הבתים גבוה מספיק. במקרים אלו,  סביר להניח שמדובר באזור עם אוכלוסייה באיכות טובה ומתאימה להשכרה עבורך. יתר על כן, חשוב מאוד לדעת שבאיתור נכס להשקעה כדאי למצוא את הנקודה שתוביל אותנו לפרופיל יציבות ולא רק תשואה גבוהה על הנייר.
כדי ללמוד עוד על איך בוחרים נכס להשקעה צפה עכשיו בסרטון הבא מהשטח:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!