פוסטים

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

משקיעים רבים שואלים מדוע ישנן עסקאות חלקן עם תשואה דו ספרתית ואחרות עם תשואה של 8 אחוזים? האם כדאי פשוט לרכוש אך ורק עסקאות שמציגות את התשואה המספרית הגבוהה ביותר? על כך נענה במאמר הבא.

סיבות לפערי התשואה

ישנן מספר סיבות לפערי התשואה. במאמר זה אלמד אותך כיצד לזהות מלכודות, כיצד להעשיר את יכולת בחינת העסקאות שלך וכיצד לפתח קריטריוני סף לעסקה משתלמת וכדאית עבורך.

ישנם 2 צדדים שחובה לבדוק בכל השקעה:

  1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.
  2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים

משקיע אשר מקבל החלטות השקעת נדל”ן על בסיס בדיקת המספרים בלבד, מבצע רק חצי מעבודת הבדיקה. ולכן הסיכוי להצלחה כלכלית שווה לסיכון לחורבן כלכלי והרס ההשקעה.

1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.    

כיצד לוודא מה הם ההוצאות וההכנסות מהנכס
רכישת נכס ללא ליווי מקצועי מחייבת את המשקיע לבצע את כל הבדיקות לבד.
לפער הזה נכנסות חברות שיוק נדל”ן אשר מציגות תכניות עסקיות מפתות אשר למרבה הצער לא בהכרח כוללות את כל מרכיבי ההוצאות ואת כל מרכיבי ההקצאות הנדרשות לעסקת הנדל”ן הנתונה.
המשקיע הממוצע רואה מולו תמונות נכס יפהפה ואת התוכנית העסקית המפתה.
באתר של נדלניר תוכלו למצוא דוגמאות כיצד נראית תכנית עסקית מקצועית ומלאה – תכנית עסקית מקצועית לחץ כאן, בחר נכס לדוגמא, ולחץ על כפתור פתח תכנית עסקית.
אולם, שימו לב שמרכיבי הכנסות, הוצאות והקצאות משתנות ואינן בהכרח זהות למשל באזורי השקעה שונים או בקטגוריות נכסים שונות.
גורם ליווי השקעה בעל אמינות ניסיון בסיסי באזור ידע להרכיב עבורכם לרוב תכנית מלאה.
עד כאן זוהי משוואת הסיכוי.
רוב המשקיעים מסתפקים בכך, ומחמיצים נדבך חשוב בבדיקת ההשקעה – משוואת הסיכון.
אלו המשקיעים הממוצעים אשר מבצעים שופינג של תשואה.

2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים  

במידה זהה, אני מקבל פניות ממשקיעים אשר מחפשים לרכוש נכס במחיר הזול ביותר האפשרי ובתשואה המקסימלית.
עכשיו, נלמד על ההבדל בין תשואה מקסימלית לתשואה אופטימלית. זהו נושא אשר נלמד במסגרת של ניהול סיכונים מקצועי ובמסגרת מאמר זה אציג מספר עקרונות בסיסיים מניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך 11 שנים בתעשייה.
ניהול סיכונים – ניתוחי רגישות 
 
תכנית עסקית
הדבר הראשון שחשוב להסביר הוא שהתכנית העסקית היא מודל תאורטי!
התכנית הזו היא לא המציאות, ולעולם אבל לעולם התכנית העסקית אינה יכולה להיות מציאות. בגלל זה היא נקראת תכנית. למה? כי במציאות יש עתיד. העתיד בהגדרה לא ודאי. ולכן יתכנו שינויים. מי שלא מבין את זה לא מבין השקעות. עם זאת ולמרות זאת, הרעיון בתכנית עסקית הינו להנדס מבנה שיתן לנו הערכה וקירוב לפוטנציאל הערך והביצועים של ההשקעה. כלומר, למרות שיתכנו שינויים עדין יש ערך לבצע מודל ותכנית.
ניתוחי רגישות
זה לא מספיק להכין תכנית עסקית בלבד מפני שההכרה בהיתכנות השינויים בעתיד מחייבת את מנהל הסיכונים בהשקעה להעריך את הגורמים אפשריים לשינויים (משתנים) ולהתחשב במשתנים אלו באמצעות ניתוחי רגישות.
זה אולי נשמע מורכב אבל זה מאוד פשוט!

דוגמאות לבדיקת השקעות נדל”ן כדי לחזות תשואה של הנכס

עכשיו אתן לכם כמה דוגמאות קלות.
מקרה בוחן – ניתוח רגישות
נניח שלפנינו 2 חלופות השקעה בעלות תשואה דומה בקירוב סביב 10% על ההון.
השקעה א’:  גובה שכר דירה 750 דולר בחודש, 9000 דולר בשנה.
השקעה ב’: גובה שכר דירה 1000 דולר בחודש, כלומר 12,000 דולר בשנה.
באופן כללי, ככל שפוטנציאל שכר הדירה של נכס גבוה יותר, כך בהתאם הנכס יקר יותר.
כלומר, היתרון בהשקעה א’ שאנו נקבל 10% תשואה על ההון בסך הכל השקעה נמוך יותר.
דבר זה בא לידי ביטוי בנכסים המוצגים כהזדמנויות השקעה במחיר זול ותשואה גבוהה ואטרקטיבית.
המשקיע מסיק שעדיף לו לסכן סכום נמוך יותר, וממילא יקבל תשואה דומה או אף גבוהה יותר מנכסים יקרים יותר.
טעות.
ניתוח רגישות גובה הכנסות
נדל”ן הוא מבנה פיזי המורכב מאסוף של מערכות וחשוף לבלאי ותחזוקה.
עלויות התחזוקה ברוב המקרים הן קבועות למשל: החלפת מזגן, מערכת חימום אויר, בוילר מים, חלונות.
בנוסף, הוצאות רבות תלויות בגודל הנכס ולאו דוקא בשווי הנכס. למשל החלפת גג, ריצוף, שטיחים, צביעת הבית, וכיוצא בזה.
לדוגמא, עלות רכישת מערכת חימום אויר FURNACE \ HVAC יכולה לעלות 3000 דולר וצפונה, כמובן תלוי בסוג ואיכות המוצר.
השקעה א: הוצאנו 3000 דולר מתוך 9000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 3.33% בתשואה
השקעה ב’: הפסדנו 3000 דולר מתוך 12000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 2.5% בתשואה
ולכן, בנכס שבו גובה שכר הדירה נמוך יותר, אנו נראה שאחוז התשואה נפגע יותר חזק כאשר יש עלויות תחזוקה.
נקודת איזון כמותית- דוגמא: לגובה שכר דירה
האם זה אומר שכדאי לרכוש נכס כמה שיותר יקר?
לא. כי ככל שהנכס יותר יקר התשואה הפוטנציאלית מהשכרה יורדת.
אך זה כן אומר שחשוב לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הכי זול, מפני שהביצועים צפויים להפגין רמת יציבות נמוכה יותר על פני זמן.
כלומר יש כאן עניין של מציאת נקודת איזון.
חשוב להבין שנקודת איזון אינה דבר מוחלט, אלא דבר סוביקקטיבי ואסביר מעט על כך בהמשך.
קריטריון סף לסינון הזדמנויות השקעה
לעניננו, אנו למדים מדוגמא זו שמנהל תהליך ליווי השקעה מקצועי יבצע ניתוח רגישות של הוצאות תחזוקה צפויות, של רמות גובה שכר דירה באזורים השונים, של מחירי הבתים באותם השווקים ושל מאפייני המשקיע ובהתאם לכך יקבע קריטריון סף של גובה שכר דירה. 
דוגמא לקריטריון סף: לאתר למשקיע נכס המושכר ב1000 דולר לכל הפחות.
דוגמא נוספת לקירטריון סף: לאתר למשקיע 5 נכסים, כאשר כל נכס מושכר ב900 דולר לכל הפחות.
לסכם, תהליך ניתוח הרגישות כולל בחינת משתנה משפיע וניתוחו, בהתאם לכך ביצוע בחינות כדי לקבוע נקודת איזון מסוימת.
כך מפתחים קריטריון סף.
כדי לכוון את ההשקעה כראוי, איתור וסינון מקצועי של הזדמנויות השקעה מתבצע בהתאם לכל קריטריוני הסף של ההשקעה.
ניתוח רגישות – איבוד שכר דירה
באופן כללי, ככל שמיקום של נכס איכותי יותר לרוב מחיר הנכס יהיה יקר יותר, ובהתאם גם שכר הדירה גבוה יותר.
ולמקרה הבוחן שלנו, ניתן להעריך שהשקעה ב’ בשכר דירה גבוה יותר,  צפויה גם להעניק לנו לנו נגישות למיקום איכותי יותר. מיקום איכותי יותר מגדיל את הסבירות להשיג לקהל שוכרים איכותי יותר לנכס,  כזה שיפחית את החשיפה לדייר בעייתי ולא משלם. המשתנה הפועל כאן הינו איכות המיקום.
נקודת איזון איכותנית- דוגמא: מיקום
האם המסקנה מניתוח הרגישות היא שנקנה נכס במיקום האיכותי ביותר? לא.
אך זה כן מלמד על החשיבות  לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הזול ביותר, מפני שאיכות המיקום תשפיע על יציבות העסקה בטווח הזמן בינוני-ארוך.
כלומר גם כאן ישנה נקודת איזון.
קריטריון סף למיקום
זוהי דוגמא נהדרת להמחיש את החשיבות הסובייקטיבית בקביעת קריטריון סף עבור איכות מיקום, כחלק מתכנית מקצועית לסינון עסקאות השקעה.
כאשר עומדים לפניי משקיעים ישראלים אשר מצפים להשקעה המתנהלת ביציבות בבקרה מרחוק, הכוונת המשקיע לרמת מיקום איכותית מספיק היא הרבה יותר חשובה מאשר במקרים של משקיע מקומי אשר הנכס ממוקם בחצר האחורית שלו ובמיוחד אם הוא חלק אינטגרלי מאותה אוכלוסיה בה הוא פועל.
משקיעים ישראלים למרבה הצער רוכשים נכסים באזורים קשוחים וקשים לניהול בכל רחבי העולם וברוב המקרים גם דרך ליווי נדל”ן כזה או אחר.  זו אחת הטעויות העיקריות הנובעות כתוצאה מרכישת נכסים להשקעה ללא תשומת לב מקצועית לבחינת משוואת הסיכונים בעסקה, ויצירת תכנית מותאמת אישית למשקיע לקביעת קריטריוני סף לסינון הזדמנות השקעה נכונה.
לסיכום, למדנו כי התכנית העסקית היא מודל תאורטי לצפי התשואה.
ברמה הבסיסית חשוב לדעת לבדוק שהתכנית העסקית היא נכונה ומלאה, אך זה לא מספיק.
במציאות התשואה היא תוצאה. תוצאת התשואה תלויה במשתנים אשר אינם ידועים אך בחלקם המשמעותי ניתנים לבחינה.
לכן, במידה ואינכם בקיאים במקצוע ניהול הסיכונים ובחרתם לפעול בהשקעת נדל”ן באמצעות ליווי מקצועי, הרי שמומלץ לכם לבדוק שהגורם המקצועי אינו מסתפק בהכרה והסבר של כלל סעיפי ההכנסות וההוצאות של הנכס לבדיקת השקעה משתלמת ברמת תשואה, אלא שמדובר בגורם בעל הכשרה מקצועית בתחום ניהול הסיכונים ונותן דעתו על מרכיבי סיכון שמעבר לבדיקה ברמה המספרית הבסיסית.  
 
על הכותב: ניר בבג’ני, מנהל הפורום הישראלי בתפוז להשקעות נדל”ן בארה”ב. מייסד חברת נדלניר, השקעות נדל”ן בארה”ב.
בהכשרתו מנהל פרויטים וסיכונים עם ניסיון של מעל עשור בתעשייה, ועם ניסיון השקעות נדל”ן בארה”ב מספר שנים רב ובמספר מדינות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

מה זה LLC בהקשר לרכישת נכס בארה”ב?

משקיעים רבים מישראל המחליטים להשקיע בנדל”ן בארה”ב אינם מודעים להבדלים בין רכישת נכס באופן פרטי לבין רכישת נכס על שם חברת LLC בבעלותם, ולכן עלולים לבחור באופציה שנראית פשוטה יותר אך לטווח ארוך עלולים לשלם עליה ביוקר. על מנת לדעת את ההבדלים יש להבין מה זה LLC ואיך זה קשור לרכישת נכס בארה”ב. על כך נענה במאמר הבא.

*המידע לא מחליף ייעוץ עם עו”ד ורו”ח המתמחים בשוק האמריקאי*

מה זה LLC?

בדומה לישראל, שבה ניתן להחזיק בנכס נדל”ן בבעלות פרטית או בחברה, גם בארה”ב ניתן לעשות זאת בצורה דומה. בישראל לרוב אם מדובר בנכס מסחרי המשקיע יפתח חברה. מנגד, אם מדובר בדירת מגורים בבעלותו, לרוב היא תירשם על שמו הפרטי. בארה”ב זה טיפה אחרת – ניתן להיות בעלים של חברה באמצעות בעלות פרטית או LLC – שהיא למעשה חברה שקופה.
ראשי התיבות של LLC  – limited liability company.

לחברת LLC מספר מאפיינים:

  • מחיצה משפטית LIABILITY – הישות המשפטית נפרדת מבעליה ולכן השקעה באמצעות חברת LLC מספקת מחיצה משפטית עבור השותפים בה, כלומר במקרה של תביעות למשל תתבצע כנגד החברה ולא הבעלים. זאת משום שמבחינה משפטית נחשבת כישות נפרדת ומכאן גם החשיבות להיות מודע לאופן הניהול הנכון של LLC כתאגיד לכל דבר, שהרי במקרה של משפט עלולה מחיצה זו לעמוד לידי בחינה של כסות קוסמטית בלבד או פעילות מקיפה בהתאמה בכלל המישורים.
  • הפרדת נכסים – באמצעות חברה LLC ניתן ליצור מבנה בעלויות נפרד על נכסים שונים, וכך להגן על חשיפה לסיכונים של נכסים בLLC אחד כתוצאה מאירוע בLLC אחר.
  • עבור רשויות המס בארצות הברית, ניתן במקרים מסוימים להגדיר חברת LLC  כ”חברה שקופה” – פירוש הדבר שמנגנון המיסוי (על ההכנסות והכרה בהוצאות) דומה למיסוי הרגיל של אזרח בארצות הברית. אם השותפים בחברה בוחרים בכך, הם יכולים להחליט שהחברה תמוסה כתאגיד רגיל (C-Corporation). כל עוד חברת ה- LLC לא בוחרת להמסות כ”חברה” – תיחשב הכנסתה כהכנסה של בעליה. כלומר, חברה זו ממוסת כמו שותפות, באופן שבו כל שותף ממוסה באופן פרסונלי על פי האחוז בו מחזיק בחברה (LLC). 
  • מנגנון הרישום והבעלות של חברות LLC הוא גמיש יותר ופשוט יותר של חברות רגילות בארצות הברית.
  • אין מגבלה על כמות השותפים בחברת LLC וכן אין חובה שהבעלים או השותפים יהיו תושבי ארצות הברית.

על כן, ההבדל העיקרי בין שותפות ל LLC : LLC נועד להפריד את הנכסים העסקיים של החברה מן הנכסים האישיים של הבעלים.

 

מהי חברת LLC בהקשר של השקעות נדל”ן בארה”ב?

חברת LLC היא שיטת רישום של חברות הנהוגה בארצות הברית. רישום חברת LLC מתבצע בכל מדינה בארצות הברית שמאפשרת זאת ובהתאם לכך חלים על חברות LLC כללים שונים, שוב בהתאם למדינה שבה החברה נרשמת. חשוב לציין שמדובר בחברה לכל דבר ועניין ובאמצעות החברה ניתן לבצע את מרבית הפעילות המסחרית הרלוונטית להשקעות נדלן בארה”ב או יזמות אחרת בארצות הברית.

בניגוד לחברה רגילה, בעלי הזכויות של חברת LLC נרשמים כחברים (ולא בעלי מניות) והחברה עצמה מוגדרת כשותפות ולאו דווקא כהתאגדות או חברה. שלא כמו חברה רגילה, חברת LLC “מתארגנת” ולא “מתאגדת” או “נרשמת” ורישום התקנון והזכויות בה מוגדרים ב”הסכם פעילות” (Operating agreement).

ה- Operating agreement הוא הסכם שותפות פנימי של החברה, ובאפשרות השותפים לעדכנו מעת לעת. זהו מסמך שיתכן ותתבקש לספק בעת רכישת ואו מכירת נכס עם יותר מבעלים יחיד בLLC.

יתרונות בהשקעה דרך LLC:

  • יתרון לוגיסטי:
    משקיע מישראל המשקיע בנדל”ן בחו”ל מנהל את אפיק ההשקעה ב”שלט רחוק”. הוא איננו נמצא בסמיכות פיזית וגאוגרפית לנכס ולכן פעמים רבות כלל לא מבקר במקום. הקמת חברת LLC לטובת ההשקעה היא פתרון מצוין לניהול אפקטיבי ויעיל של הנכס מרחוק. חברת LLC מקלה על המשקיע ויכולה במקרים מסוימים לחסוך הגעה פיזית לארה”ב לטובת סוגיות טכניות-ביורוקרטיות כמו חשבונות בנק, חתימות מול עורכי דין ונוטריונים, רישומים שונים מול העירייה והמחוז או העברת חשבונות הבתים על-שם הLLC ומקל בניהול שלל פעולות נוספות.
  • יכולות ניהול להשקעה:
    כאמור, משקיע ישראלי שפועל בעזרת LLC נהנה מיכולת לפתוח חשבון בנק בארצות הברית מרחוק וזאת בשונה מפתיחת חשבון בנק אישי שמחייב נוכחות פיזית. ניתן לקרוא עוד על כך במאמר: פתיחת חשבון בנק בארצות הברית.
  • מיסוי נכסים:
    עניין הקמת הLLC הוא נושא משפטי ואינו נושא מיסויי במהותו. אמנם לחברת LLC ישנה מצד אחד חבות בהגשת דוח נוסף ברמה הפדרלית אך מעניקה יתרונות חשובים כגון האפשרות לשכך חשיפה על הנכס מנושא של מס ירושה על נכסים כקבוע בחוק בארצות הברית (בישראל: אין מס ירושה על נדל”ן), וגם במקרה של הכנסות גבוהות להשיג הורדה אפקטיבית בשיעור המס  זאת באמצעות רישום נבון של בעלים על שם LLC. למשל, ניתן לצרף כבעלים גם את בת הזוג, הילדים ואו כל שותף אחר.
  • הגנה משפטית:
    ישנה הפרדה בין חבות החברה לבין הבעלים שלה – חברת LLC מאפשרת הגבלת חבות והפרדה משפטית בין הבעלים לבין החברה, כך שאין אפשרות לתבוע את הבעלים באופן אישי. כמו כן, LLC מאפשר לבעליו להגביל את החשיפה של ביצועי ההשקעה ליתר הנכסים שברשותו. כלומר, במידה ואדם כלשהו בוחר לתבוע את ה-LLC, תביעה זו לא תסכן את יתר נכסיו של המשקיע ולכן מדובר בעצם ברובד נוסף של הגנה משפטית עבור המשקיע.
  • הגדרה נוחה של מבנה בעלות:
    בחברת LLC אין הגבלה על מספר השותפים והבעלים ובנוסף הם לא מוגבלים במקום מושבם הגאוגרפי. על כן, LLC מאפשר להשקיע יחד עם מספר שותפים בנכס בודד. בנוסף, ניתן להשקיע בחו”ל יחד עם חברים ואו בני משפחה אחרים תוך הגדרה מסודרת של אחוזי בעלות על הבית שנרכש.
  • מימון ואו מינוף נכסים:
    הדרך הפשוטה והמסורתית שאנו מכירים למינוף נדל”ן היא המשכנתה הבנקאית. מוצר מעין זה קיים גם בארה”ב. מעבר לכך, ישנן אפשרויות מתקדמות לבנות תיק נכסים ולמנף את התיק כולו באמצעות מימון מחדש CASH OUT REFINANCE. כחלק מתהליך זה בו אנו מסייעים למשקיעים לבצע מהלכים מתוחכמים נדרש גם הבנייה נכונה של התיק באמצעות חברה LLC.

חסרונות בהשקעה דרך LLC:

  • מגבלות במימון ומינוף:
    לרוב במקרים של נכס בודד ואו במקרים שהבנק מעוניין בחבות פרטית על החוב, על LLC יש מגבלות שונות בקבלת מימון ובביצוע מינוף להשקעות הנדל”ן הרשומות דרכו. למרות חיסרון זה, ניתן לשנות רישום מ-LLC בעלות כספית חד פעמית ונמוכה במיוחד.
  • תלוי בבעלים :
    LLC יכולה להתפרק בעקבות מותו או פשיטת רגל של בעלים יחיד, בניגוד לתאגיד אשר יכול להתקיים לנצח.
  • מטרה סופית :
    LLC לא יכול להיות אופציה מתאימה כאשר המטרה של המייסד היא בסופו של דבר להפוך לחברה הרשומה לציבור.
  • עלות כלכלית :
    הקמה והחזקה של LLC עולה כסף. בדומה להחזקת חברה בישראל, גם בארצות הברית יש עלויות שנתיות ועלויות חודשיות לצד עלויות דיווח מס נוספים שכרוכים בהגשת דוחות LLC. אך חשוב לזכור: עלויות אלו משתנות ממדינה למדינה וישנם מקומות (אוהיו, מישיגן לדוגמה) בהם עלויות ההחזקה והחידוש של LLC נמוכות עד כדי אפסיות. לעומת זאת ישנם מדינות (קליפורניה לדוגמה) בהם מדובר בעלויות משמעותיות מאוד שהופכות את הנושא להרבה פחות משתלם.
לסיכום,

ככלל ההמלצה ברוב המקרים נוטה לכיון פעילות באמצעות חברה LLC. עם זאת, ההחלטה בעד או נגד השקעה באמצעות LLC תתקבל בצורה שונה בכל מדינה ומדינה בארצות הברית ובהתאם לאופי המשקיע והנכס(ים) להשקעה.
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

השוק המחזורי בארה”ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו ולא בישראל

אוניברסיטת הרווארד בארה”ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה”ב נעים בצורה מחזורית, כך שרק בכ-100 שנה מגיע מחזור בו שוק הנדל”ן נפגע בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית, שוק הנדל”ן האמריקאי לא נוטה לירידות משמעותיות וככזה, הוא מהווה נקודת חוזקה בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה”ב ולא בישראל.

המחזוריות בשוק הנדל”ן בארה”ב

שווקי נדל”ן רבים בארה”ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.

  • היצע הקרקע – בניגוד לישראל, בארה”ב ישנן מדינות בהן יש מטרופולינים רבים שמוקפים בערי פרברים שלווים. באופן טבעי, בערי הפרברים ישנן חלקות אדמות רבות הפנויות לבנייה. לעומת זאת, באזורים שבהם אין מספר רב של אדמות הפנויות לבנייה נוכל להיתקל באזורי יוקרה ובאזורים שאינם נכנסים לתבנית המאקרו של המחזוריות, כגון: מנהטן, בוסטון וכן הלאה.
  • עלויות הבנייה – מפני שבארה”ב הבירוקרטיה אינה רבה, באופן יחסי, ניתן לבנות במהירות בית חדש במחירים המתחילים ב-120 אלף דולר לבית של כ-100 מ”ר. כלומר, המשמעות היא שכאשר מחירי בתים קיימים ישנים מתקרבים ללעלויות הבנייה ישנו עיוות שוק וזאת בגלל שעדיף לבנות בית חדש מאשר לרכוש בית ישן במחיר דומה. יתר על כן, אם נסתכל על כך מעינו של שמאי נוכל לייחס, באופן שמרני, פער של 20% בין המחיר הנדרש לבית חדש לבין המחיר לבית קיים, וזאת בהנחה וכל שאר המאפיינים מסביב הם דומים.

הירידות והעליות במחירי השוק

בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל”ן בארה”ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-16 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על בין 15% ל-20%.

חשוב לומר כי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל”ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה”ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.

חשוב להבין, כי בניגוד לישראל, אין דבר כזה “שוק הנדל”ן בארה”ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל”ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.

צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל”ן?

ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל”ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה”ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל”ן יצליח לצפות את לוח הזמנים המדויק של אותו מעגל מחזוריות וידע בדיוק מתי תתרחש הירידה הגדולה.

כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?

לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל”ן בארה”ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל”ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם ביחס למחזורים קודמים, בהשוואה לעלויות הבנייה של בתים חדשים באותו מקום ולבסוף הם מסתכלים על האזור ומחשבים את רמת ההיצע לעומת הביקוש.

אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג’ורג’יה אל השקעות באזורים נבחרים בפרברים סובבים למטרו, כגון: קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.

רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר “מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?”.

רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

אחד הנושאים החשובים ביותר בתחום ההשקעות נדל”ן בארצות הברית הנו “איך שולטים על תהליך ההשקעה וניהול ההשקעה בחו”ל“. או במילים אחרות, איך ניתן לשלוט במידע הרב שיש לדעת, בשקיפות מלאה ולבסוף להצליח להבין מה הסיכויים והסיכונים בהשקעה.

איך צוברים ביטחון בהשקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים השקעה בארצות הברית ואו בחו”ל בכלל, אתם בוודאי חולקים עם משקיעים אחרים את התחושה של חוסר השליטה ואו את התחושה שיש כאן חוסר שקיפות מלאה ושחסרים לכם פרטים חשובים שמשפיעים באופן ישיר על כדאיות ההשקעה.

בווידאו זה, ניר בבג’ני משתף אתכם בדרכים לצבירת ביטחון בהשקעה:

לא רוצים לצפות בווידאו? להלן תקציר הדברים:

כדי ללמוד איך לבצע השקעה ומידת הכדאיות שלה, אנו נבחן מקרה בוחן אמיתי של השקעה בנדל”ן ונפרקו לגורמים כדי שנוכל להמחיש את הפתרונות לבעיות ולחששות המוצדקים של המשקיע תוך ניהול נכון של הסיכונים ולקבל החלטה על המשך השקעה בנכס הנבחן.

בהשקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט, נהוג לבצע תקופת בדק. כלומר, נותנים הצעה על הנכס וקובעים תקופת זמן לצורכי בדק בית (כמה ימים או שבוע) שרק לאחריו מחליטים האם רוצים את הנכס ובאיזה מחיר. בתקופת בדק זו, אנו יכולים לשלוח פקח המתמחה בבדק בית שירשום לנו את רשימת הליקויים המזוהים בבית הנבחן. בנוסף עלינו לקבל פרטים נוספים ממקורות אחרים:

  • יש לבקש דוח מפקח עירייה לקבלת דוח משלים.
  • יש לבקש הערות מחברת הניהול המכירה את הסביבה.

*כדי לאסוף נתונים, יש לדעת מה ואת מי לשאול.

לאחר בדיקות אלו, ניתן להתחיל ולבחון את כדאיות הרכישה של הנכס על בסיס נתוני אמת:

ניהול סיכונים על בסיס מידע מוצק

הפרקטיקה של ניהול סיכונים על בסיס נתוני אמת יכול לחסוך לנו אלפי דולרים.

אנו נכין רשימה של ליקויים מכל מיני גורמים:

  • מידע מהפקח.
  • מידע מקבלן שיפוצים.
  • מידע ממלווה ההשקעה.
  • מידע מחברת הניהול.

מידעים אלו מתייחסים לשלל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ולא תמיד הפקח יתייחס למה שחברת הניהול תעלה וכן הלאה..

כפי שניתן לראות בווידאו מעלה (דקה 5 והלאה), אנו מכינים עבור המשקיע דוח מסודר של כל סוגי הליקויים ובהם נראה בין היתר את שם הליקוי, תיאור הליקוי, מה נעשה בנוגע לליקוי והאם זה הקצאה. לדוגמה, הפקח מעלה שיש מסמרים בולטים ואו משוחררים בגג רעפים חדש עם 30 שנים קדימה. – עבודה לא מושלמת שיש לתקן כדי למנוע בלאי ויש לכך עלויות.

עלויות אלו מוצלבות עם הערכות המחיר של הקבלן שיפוצים בהתאם להעלאתן על ידי הגורם המקצועי שמעלה את הנושאים. כאשר לאחר השגת הפרטים, ביכולתנו להציג למשקיע את הצעת המחיר לכלל הליקויים שהועלו על ידי אנשי המקצוע השונים ובכך להיחשף לעלויות האמיתיות של הנכס.

במקרה זה ניתן לראות איך הפרטים הקטנים באים לידי ביטוי בסיכומו של תהליך:

צפי השקעהסיכום עלויות
מחיר הנכס המבוקש76,000$
הצעת מחיר מקסימלית66,500$
שיפוץ – מבוסס בדק בית5,964$
ליווי וייעוץ5,500$
בדיקת פקח345$
עלויות סגירה*1,360$
סה”כ עלות השקעה79,669$

סיכום תהליך ההשקעה:

טווח העלויות בטבלה מעלה, בעצם מבוססת על תהליך סדיר:

תקופת בדק > ביקור אנשי מקצוע > הצפת בעיות > בחינת כדאיות שיפוץ > הערכת עלויות > החלטה.

כפי שניתן לראות, המשקיע מקבל תכנית עסקית עם שקיפות מלאה ועם מידע מקיף שהופך נכס מרוחק למסמך ברור ונקי שעל בסיסו ניתן לקבל החלטות מושכלות ונכונות. נוסף על כך, בעקבות עבודות המחקר שביצענו, ניתן להתמקח עם בעל הנכס ולהוריד את העלויות לטווחים ראליים שיבטיחו יכולת מכירה עם תשואה נאה גם בעתיד.

שימו לב שכמעט ולא שוחחנו אודות התשואה על הנכס, לא שכחנו את הנושא אך מדובר בנושא משני לכדאיות הרכישה הראשונית של הנכס. בהתמקדות בתשואה בלבד, אנו נוטים לשכוח את הפרט החשוב ביותר, שאנו רוכשים נכס שצריך לשמור על ערכו ולהעניק לנו תשואה שוטפת לשנים רבות ולכן התשואה צריכה להיות מחושבת אך ורק בסוף תהליך הבדיקה ולקראת הרכישה ולא מראשיתה.

בסיכומו של תהליך, המשקיע שפעל כהלכה כבר אינו צריך להרגיש את תחושת החוסר שליטה ואו החוסר שקיפות שעולה במקרים רבים. כפי שניתן לראות, בפועל התשובה לחששות של משקיע תלוי כמעט תמיד במידע מוצק ושקוף שמאפשר לו לקבל החלטה בלב שקט ובידיעה שהסיכונים ידועים ומוכרים מראש ויש לו דרך להתמודד עמם מידית ואו בעתיד.

רוצים שאנו נלווה אתכם לעסקה מוצלחת וללא חששות מיותרים? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה? – סקירה מהירה

לא מעט משקיעים מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט. אך, הם חוששים מכך שחברות ומתווכים מציגים להם תמונה חלקית בלבד של התמונה המלאה. מה עושים? איך ניתן להקטין סיכונים? בסקירה מהירה זו, אנו נעזור לכם להבין איך ניתן יהיה לזהות עסקאות טובות שאכן שווה להשקיע בהם.

בדיקת השקעות נדל”ן בחו”ל

מאחר ואנו פוגשים לא מעט משקיעים מתחילים ומנוסים מידי חודש, אנו נחשפים למגוון רחב של שאלות מצד המשקיעים שמעוניינים בשירותנו. להלן מקצת השאלות:

  • איך ניתן לדעת שמדובר בעסקה אמיתית ובטוחה?
  • איך אני יכול לדעת שבעצם אני לא קונה בית שלא מתפקד ומישהו משלם לי מהכסף שלי בעצם?
  • איך אני יכול לדעת שבבית בו אני רוצה להשקיע באמת יש שוכר? 
  • אם הבית מושכר, איך אני יודע מה הסכום האמיתי שהשוכר משלם (כמה מגיע אלי מתוך הסכום)?
  • איך אני יודע שלא עושים מניפולציות על סכומי הכסף שניתן להשיג מהנכס לאחר ההשקעה?
  • ועוד..

עד כמה שחלק משאלות אלו יכולות להישמע תמוהות, נתקלנו בלא מעט מקרים בהם חברת תיווך/שיווק ישראליות הבטיחו תשואה מובטחת וקבועה מראש למשקיעים אך בפועל שילמו את התשואה הנ”ל עם כספם של המשקיעים בכך שהחברה גבתה על נכס זול סכום גבוה משוויה האמיתי! במקרים אחרים, בתים הוצגו ככאלו המפיקים דמי שכירות גבוהים למדי אך לאחר עסקת ההשקעה, מתברר למשקיע שבפועל דמי השכירות נמוכים משמעותית והתשואה הצפויה צונחת בבת אחת.

אז מה עושים? איך בכל זאת משקיעים חכם ובטוח? ובכן, בשביל זה אנו כאן:

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה?

כאשר אתם מעוניינים להתקשר עם חברה/איש מקצוע לצורך ביצוע השקעה בחו”ל, כדאי להפעיל כללי ברזל בסיסיים ולהיות זהירים במיוחד. להלן מספר דוגמאות שיעזרו לכם:

  • אל תסמכו על דוחות של חברת הנדל”ן
    מציגים לכם תמונת מציאות ורודה מידי, העלו חששות. מציגים לכם מודלים של רכישת נכסים, בדקו מודלים של אחרים שאינם באינטרס של החברה המתווכת.
  • אל תסמכו על אישורים אפילו כשהם כתובים
    בקשו חוזה שכירות מחברת הניהול, בקשו דוגמאות להסכמים מול משקיעים אחרים, וודאו שמדובר באישורים תקינים ואמיתיים ואף בקשו פרטים של משקיעי עבר.
  • אמתו כל נתון שגורם זר מציג בפניכם
    נאמר לכם שניתן לצפות לתשואה מסוימת, בדקו את הסכם השכירות, בדקו את הלוחות השונים כדי להבין מהם דמי השכירות הראליים בסביבת הנכס להשקעה.
  • הקטינו סיכונים בהשקעה משותפת
    וודאו שהגורם המתווך/מלווה מחזיק בכוח קניה משמעותי מול אנשי המקצוע ומנהלי הנכסים. כך תבטיחו עלויות נמוכות וסיכויים גדלים לתשואה גבוה יותר.
  • אמתו את חברת הנדל”ן/המתווך
    חפשו את שם החברה יחד עם המילים “המלצות” “חוות דעת” “עוקץ” “הונאה” ואו כל מילה אחרת שיכולה להציף מידע חיוני טרם ההשקעה בפועל.

איך אנחנו יכולים לעזור לך?

בעבודה עם נדלניר כל משקיע מהווה חלק מקבוצת משקיעים גדולה. יחד אנו מהווים כוח מול חברת הניהול אשר נותן לכל משקיע ומשקיע אפשרות ליהנות מרמת שירות ויחס טוב יותר. זה גם מקטין את הסיכון שחברת הניהול תרצה להתעסק עם משקיע בודד בקבוצה בבעיות שירות או אמינות כי חברת הניהול יכולה לאבד עסק גדול יותר מול כל הקבוצה ומשקיעים עתידיים

אנו מאמינים בשקיפות בכך שמשקיע חייב להחזיק בבעלות מלאה וישירה בנכסים בהם הוא משקיע. מעבר לכך, אנו מאמינים שהמשקיע יכול לצאת לדרך רק לאחר שפתרנו את כל ספקותיו על ידי הוכחת דברינו בעזרת מקורות חיצוניים ואמינים כדוגמת:

  • הצגת הסכמי שכירות של משקיעים קודמים.
  • הצגת פרטי משקיעים לקבלת חוות דעת אישית עלינו.
  • הצגת נתונים אודות הסביבה והנכסים בלוחות באינטרנט.
  • הצגת מלוא האינטרסים שלנו כבר בפגישה הראשונה.
  • ועוד.

מעוניינים לבצע השקעה בנדל”ן בארצות הברית? רוצים לבצע השקעה בסביבה טובה ובטוחה ולהקטין את הסיכון למינימום האפשרי? שוחחו איתנו, קבעו פגישה ונשמח להציג לכם את השירות שלנו וללוות אתכם עד להשלמת ההשקעה בהצלחה!