פוסטים

השוק המחזורי בארה”ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו ולא בישראל

אוניברסיטת הרווארד בארה”ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה”ב נעים בצורה מחזורית, כך שרק בכ-100 שנה מגיע מחזור בו שוק הנדל”ן נפגע בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית, שוק הנדל”ן האמריקאי לא נוטה לירידות משמעותיות וככזה, הוא מהווה נקודת חוזקה בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה”ב ולא בישראל.

המחזוריות בשוק הנדל”ן בארה”ב

שווקי נדל”ן רבים בארה”ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.

  • היצע הקרקע – בניגוד לישראל, בארה”ב ישנן מדינות בהן יש מטרופולינים רבים שמוקפים בערי פרברים שלווים. באופן טבעי, בערי הפרברים ישנן חלקות אדמות רבות הפנויות לבנייה. לעומת זאת, באזורים שבהם אין מספר רב של אדמות הפנויות לבנייה נוכל להיתקל באזורי יוקרה ובאזורים שאינם נכנסים לתבנית המאקרו של המחזוריות, כגון: מנהטן, בוסטון וכן הלאה.
  • עלויות הבנייה – מפני שבארה”ב הבירוקרטיה אינה רבה, באופן יחסי, ניתן לבנות במהירות בית חדש במחירים המתחילים ב-120 אלף דולר לבית של כ-100 מ”ר. כלומר, המשמעות היא שכאשר מחירי בתים קיימים ישנים מתקרבים ללעלויות הבנייה ישנו עיוות שוק וזאת בגלל שעדיף לבנות בית חדש מאשר לרכוש בית ישן במחיר דומה. יתר על כן, אם נסתכל על כך מעינו של שמאי נוכל לייחס, באופן שמרני, פער של 20% בין המחיר הנדרש לבית חדש לבין המחיר לבית קיים, וזאת בהנחה וכל שאר המאפיינים מסביב הם דומים.

הירידות והעליות במחירי השוק

בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל”ן בארה”ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-16 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על בין 15% ל-20%.

חשוב לומר כי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל”ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה”ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.

חשוב להבין, כי בניגוד לישראל, אין דבר כזה “שוק הנדל”ן בארה”ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל”ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.

צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל”ן?

ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל”ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה”ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל”ן יצליח לצפות את לוח הזמנים המדויק של אותו מעגל מחזוריות וידע בדיוק מתי תתרחש הירידה הגדולה.

כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?

לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל”ן בארה”ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל”ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם ביחס למחזורים קודמים, בהשוואה לעלויות הבנייה של בתים חדשים באותו מקום ולבסוף הם מסתכלים על האזור ומחשבים את רמת ההיצע לעומת הביקוש.

אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג’ורג’יה אל השקעות באזורים נבחרים בפרברים סובבים למטרו, כגון: קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.

רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר “מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?”.

רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

אחד הנושאים החשובים ביותר בתחום ההשקעות נדל”ן בארצות הברית הנו “איך שולטים על תהליך ההשקעה וניהול ההשקעה בחו”ל“. או במילים אחרות, איך ניתן לשלוט במידע הרב שיש לדעת, בשקיפות מלאה ולבסוף להצליח להבין מה הסיכויים והסיכונים בהשקעה.

איך צוברים ביטחון בהשקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים השקעה בארצות הברית ואו בחו”ל בכלל, אתם בוודאי חולקים עם משקיעים אחרים את התחושה של חוסר השליטה ואו את התחושה שיש כאן חוסר שקיפות מלאה ושחסרים לכם פרטים חשובים שמשפיעים באופן ישיר על כדאיות ההשקעה.

בווידאו זה, ניר בבג’ני משתף אתכם בדרכים לצבירת ביטחון בהשקעה:

לא רוצים לצפות בווידאו? להלן תקציר הדברים:

כדי ללמוד איך לבצע השקעה ומידת הכדאיות שלה, אנו נבחן מקרה בוחן אמיתי של השקעה בנדל”ן ונפרקו לגורמים כדי שנוכל להמחיש את הפתרונות לבעיות ולחששות המוצדקים של המשקיע תוך ניהול נכון של הסיכונים ולקבל החלטה על המשך השקעה בנכס הנבחן.

בהשקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט, נהוג לבצע תקופת בדק. כלומר, נותנים הצעה על הנכס וקובעים תקופת זמן לצורכי בדק בית (כמה ימים או שבוע) שרק לאחריו מחליטים האם רוצים את הנכס ובאיזה מחיר. בתקופת בדק זו, אנו יכולים לשלוח פקח המתמחה בבדק בית שירשום לנו את רשימת הליקויים המזוהים בבית הנבחן. בנוסף עלינו לקבל פרטים נוספים ממקורות אחרים:

  • יש לבקש דוח מפקח עירייה לקבלת דוח משלים.
  • יש לבקש הערות מחברת הניהול המכירה את הסביבה.

*כדי לאסוף נתונים, יש לדעת מה ואת מי לשאול.

לאחר בדיקות אלו, ניתן להתחיל ולבחון את כדאיות הרכישה של הנכס על בסיס נתוני אמת:

ניהול סיכונים על בסיס מידע מוצק

הפרקטיקה של ניהול סיכונים על בסיס נתוני אמת יכול לחסוך לנו אלפי דולרים.

אנו נכין רשימה של ליקויים מכל מיני גורמים:

  • מידע מהפקח.
  • מידע מקבלן שיפוצים.
  • מידע ממלווה ההשקעה.
  • מידע מחברת הניהול.

מידעים אלו מתייחסים לשלל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ולא תמיד הפקח יתייחס למה שחברת הניהול תעלה וכן הלאה..

כפי שניתן לראות בווידאו מעלה (דקה 5 והלאה), אנו מכינים עבור המשקיע דוח מסודר של כל סוגי הליקויים ובהם נראה בין היתר את שם הליקוי, תיאור הליקוי, מה נעשה בנוגע לליקוי והאם זה הקצאה. לדוגמה, הפקח מעלה שיש מסמרים בולטים ואו משוחררים בגג רעפים חדש עם 30 שנים קדימה. – עבודה לא מושלמת שיש לתקן כדי למנוע בלאי ויש לכך עלויות.

עלויות אלו מוצלבות עם הערכות המחיר של הקבלן שיפוצים בהתאם להעלאתן על ידי הגורם המקצועי שמעלה את הנושאים. כאשר לאחר השגת הפרטים, ביכולתנו להציג למשקיע את הצעת המחיר לכלל הליקויים שהועלו על ידי אנשי המקצוע השונים ובכך להיחשף לעלויות האמיתיות של הנכס.

במקרה זה ניתן לראות איך הפרטים הקטנים באים לידי ביטוי בסיכומו של תהליך:

צפי השקעהסיכום עלויות
מחיר הנכס המבוקש76,000$
הצעת מחיר מקסימלית66,500$
שיפוץ – מבוסס בדק בית5,964$
ליווי וייעוץ5,500$
בדיקת פקח345$
עלויות סגירה*1,360$
סה”כ עלות השקעה79,669$

סיכום תהליך ההשקעה:

טווח העלויות בטבלה מעלה, בעצם מבוססת על תהליך סדיר:

תקופת בדק > ביקור אנשי מקצוע > הצפת בעיות > בחינת כדאיות שיפוץ > הערכת עלויות > החלטה.

כפי שניתן לראות, המשקיע מקבל תכנית עסקית עם שקיפות מלאה ועם מידע מקיף שהופך נכס מרוחק למסמך ברור ונקי שעל בסיסו ניתן לקבל החלטות מושכלות ונכונות. נוסף על כך, בעקבות עבודות המחקר שביצענו, ניתן להתמקח עם בעל הנכס ולהוריד את העלויות לטווחים ראליים שיבטיחו יכולת מכירה עם תשואה נאה גם בעתיד.

שימו לב שכמעט ולא שוחחנו אודות התשואה על הנכס, לא שכחנו את הנושא אך מדובר בנושא משני לכדאיות הרכישה הראשונית של הנכס. בהתמקדות בתשואה בלבד, אנו נוטים לשכוח את הפרט החשוב ביותר, שאנו רוכשים נכס שצריך לשמור על ערכו ולהעניק לנו תשואה שוטפת לשנים רבות ולכן התשואה צריכה להיות מחושבת אך ורק בסוף תהליך הבדיקה ולקראת הרכישה ולא מראשיתה.

בסיכומו של תהליך, המשקיע שפעל כהלכה כבר אינו צריך להרגיש את תחושת החוסר שליטה ואו החוסר שקיפות שעולה במקרים רבים. כפי שניתן לראות, בפועל התשובה לחששות של משקיע תלוי כמעט תמיד במידע מוצק ושקוף שמאפשר לו לקבל החלטה בלב שקט ובידיעה שהסיכונים ידועים ומוכרים מראש ויש לו דרך להתמודד עמם מידית ואו בעתיד.

רוצים שאנו נלווה אתכם לעסקה מוצלחת וללא חששות מיותרים? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה? – סקירה מהירה

לא מעט משקיעים מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט. אך, הם חוששים מכך שחברות ומתווכים מציגים להם תמונה חלקית בלבד של התמונה המלאה. מה עושים? איך ניתן להקטין סיכונים? בסקירה מהירה זו, אנו נעזור לכם להבין איך ניתן יהיה לזהות עסקאות טובות שאכן שווה להשקיע בהם.

בדיקת השקעות נדל”ן בחו”ל

מאחר ואנו פוגשים לא מעט משקיעים מתחילים ומנוסים מידי חודש, אנו נחשפים למגוון רחב של שאלות מצד המשקיעים שמעוניינים בשירותנו. להלן מקצת השאלות:

  • איך ניתן לדעת שמדובר בעסקה אמיתית ובטוחה?
  • איך אני יכול לדעת שבעצם אני לא קונה בית שלא מתפקד ומישהו משלם לי מהכסף שלי בעצם?
  • איך אני יכול לדעת שבבית בו אני רוצה להשקיע באמת יש שוכר? 
  • אם הבית מושכר, איך אני יודע מה הסכום האמיתי שהשוכר משלם (כמה מגיע אלי מתוך הסכום)?
  • איך אני יודע שלא עושים מניפולציות על סכומי הכסף שניתן להשיג מהנכס לאחר ההשקעה?
  • ועוד..

עד כמה שחלק משאלות אלו יכולות להישמע תמוהות, נתקלנו בלא מעט מקרים בהם חברת תיווך/שיווק ישראליות הבטיחו תשואה מובטחת וקבועה מראש למשקיעים אך בפועל שילמו את התשואה הנ”ל עם כספם של המשקיעים בכך שהחברה גבתה על נכס זול סכום גבוה משוויה האמיתי! במקרים אחרים, בתים הוצגו ככאלו המפיקים דמי שכירות גבוהים למדי אך לאחר עסקת ההשקעה, מתברר למשקיע שבפועל דמי השכירות נמוכים משמעותית והתשואה הצפויה צונחת בבת אחת.

אז מה עושים? איך בכל זאת משקיעים חכם ובטוח? ובכן, בשביל זה אנו כאן:

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה?

כאשר אתם מעוניינים להתקשר עם חברה/איש מקצוע לצורך ביצוע השקעה בחו”ל, כדאי להפעיל כללי ברזל בסיסיים ולהיות זהירים במיוחד. להלן מספר דוגמאות שיעזרו לכם:

  • אל תסמכו על דוחות של חברת הנדל”ן
    מציגים לכם תמונת מציאות ורודה מידי, העלו חששות. מציגים לכם מודלים של רכישת נכסים, בדקו מודלים של אחרים שאינם באינטרס של החברה המתווכת.
  • אל תסמכו על אישורים אפילו כשהם כתובים
    בקשו חוזה שכירות מחברת הניהול, בקשו דוגמאות להסכמים מול משקיעים אחרים, וודאו שמדובר באישורים תקינים ואמיתיים ואף בקשו פרטים של משקיעי עבר.
  • אמתו כל נתון שגורם זר מציג בפניכם
    נאמר לכם שניתן לצפות לתשואה מסוימת, בדקו את הסכם השכירות, בדקו את הלוחות השונים כדי להבין מהם דמי השכירות הראליים בסביבת הנכס להשקעה.
  • הקטינו סיכונים בהשקעה משותפת
    וודאו שהגורם המתווך/מלווה מחזיק בכוח קניה משמעותי מול אנשי המקצוע ומנהלי הנכסים. כך תבטיחו עלויות נמוכות וסיכויים גדלים לתשואה גבוה יותר.
  • אמתו את חברת הנדל”ן/המתווך
    חפשו את שם החברה יחד עם המילים “המלצות” “חוות דעת” “עוקץ” “הונאה” ואו כל מילה אחרת שיכולה להציף מידע חיוני טרם ההשקעה בפועל.

איך אנחנו יכולים לעזור לך?

בעבודה עם נדלניר כל משקיע מהווה חלק מקבוצת משקיעים גדולה. יחד אנו מהווים כוח מול חברת הניהול אשר נותן לכל משקיע ומשקיע אפשרות ליהנות מרמת שירות ויחס טוב יותר. זה גם מקטין את הסיכון שחברת הניהול תרצה להתעסק עם משקיע בודד בקבוצה בבעיות שירות או אמינות כי חברת הניהול יכולה לאבד עסק גדול יותר מול כל הקבוצה ומשקיעים עתידיים

אנו מאמינים בשקיפות בכך שמשקיע חייב להחזיק בבעלות מלאה וישירה בנכסים בהם הוא משקיע. מעבר לכך, אנו מאמינים שהמשקיע יכול לצאת לדרך רק לאחר שפתרנו את כל ספקותיו על ידי הוכחת דברינו בעזרת מקורות חיצוניים ואמינים כדוגמת:

  • הצגת הסכמי שכירות של משקיעים קודמים.
  • הצגת פרטי משקיעים לקבלת חוות דעת אישית עלינו.
  • הצגת נתונים אודות הסביבה והנכסים בלוחות באינטרנט.
  • הצגת מלוא האינטרסים שלנו כבר בפגישה הראשונה.
  • ועוד.

מעוניינים לבצע השקעה בנדל”ן בארצות הברית? רוצים לבצע השקעה בסביבה טובה ובטוחה ולהקטין את הסיכון למינימום האפשרי? שוחחו איתנו, קבעו פגישה ונשמח להציג לכם את השירות שלנו וללוות אתכם עד להשלמת ההשקעה בהצלחה!