פוסטים

נדל”ן בארה”ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?

העיקרון הבסיסי בתורת השקעות הערך הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק ואז נוצר מרווח ביטחון בהשקעה שלך. למעשה, ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה וחשוב לציין כי בעבר היה קל יותר לעשות זאת והיה מספיק רק אלמנט התזמון מכיוון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית היו במשבר. היום, לעומת זאת, יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק מכיוון ששוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית, הרבה עסקאות זזות מהר והמחירים בשוק עולים. למרות זאת, חשוב לציין כי עדיין יש בשוק עסקאות טובות, כלומר, ניתן לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק למרות שהשוק במגמת עלייה. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- איך אפשר לקנות בארה”ב נדל”ן מתחת למחיר השוק? על שאלה זאת נענה במאמר הבא.

נדל”ן בארה”ב: איך להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק?

ישנן ארבע אסטרטגיות שעובדות טוב עבור המשקיעים הפעילים כיום בשוק:

  1. לקנות במזומן את הנכסים כמו שהם (AS IS): לקנות את הנכס, לשים עוד כסף בשיפוץ ואז לאכלס את הנכס בשוכר. תהליך זה דורש סבלנות ומקצועיות בגלל שיש בו אי-ודאות לגבי המספרים המדויקים, לעומת רכישה של נכס מושכר.
  2. להיות ראשון לפני כולם: אם תהסס על עסקה טובה – תפסיד אותה. השוק תחרותי. גם לאנשים אחרים יש כסף, ומשקיעים ברחבי העולם כבר הבינו שאפשר לעשות כסף בנדל”ן בארה”ב בכלל, ובקליבנד אוהיו בפרט. לכן, צריך להיערך מראש כדי להיות מוכן להשקיע כשעסקה טובה מגיעה. למשל: יכולת העברת כספים יעילה , אישורים נדרשים, הוכחת הון זמין לרכישה וכיוצא בכך.
  3. ליצור הזדמנות במקום רק למצוא הזדמנות: דוגמא אחת טובה לכך היא לתת הצעת רכישה ב-80% ממחיר המבוקש על נכס שנמצא כבר זמן ממושך בשוק. חשוב לציין כמובן שיש להכיר את השוק ולזהות מלכתחילה שהנכס מתומחר בטווח מחיר מתאים. חשוב לבדוק כי יש למוכר גמישות במחיר או גורם מסוים שלוחץ עליו לסגור את העסקה. במידה וכן, נותנים הצעה הכי נמוכה שמוכר מוכן לקבל, ולאחר מכן בשלב בדיקת הנאותות לוחצים עוד למטה כמה שאפשר. זאת דרך מצוינת להשיג נכס ב-20-30% מתחת למחיר השוק, וזה בדיוק מה שעשינו עבור משקיע שרכש, שיפץ והשכיר נכס בתכנית ליווי אישי בהשקעה. 
  4. לעבוד עם מוכרים מקצועיים: מוכרי נכסים מקצועיים TURNKEY נותנים לך לא רק נכס, אלא מוצר השקעה מוכן. זו צורה מאוד קלה לבצע השקעה מעבר לים, והיא גם מאוד צפויה ומיידית. הנכס כבר מושכר ולכן יודעים מה משך זמן ההשכרה ובכמה הנכס מושכר, בנוסף ניתן לבדוק את הנכס כדי להעריך עלויות תיקונים והקאות תחזוקה עתידיות. זה גם חוסך את איבוד ההכנסה של החודש הראשון שחברת ניהול גובה על מציאת שוכר חדש. אתם אפילו מקבלים מהמוכר את החלק היחסי של שכר הדירה שהוא גבה באותו החודש מהשוכר.  החיסרון של שיטת השקעה זו היא שיש מחיר עבור כל היתרונות האלה. כלומר, בדרך כלל מחיר הקנייה יהיה גבוה ממחיר השוק בכ-10-15 אלף דולר.  חשוב שתדעו- חברות רבות טוענות שהן מוכרות את המוצר מתחת למחיר השוק וזה שקר. אנו יודעים לומר שזה שקר מכיוון שאם זה נכון אותן חברות יכולות פשוט למכור את הנכס במחיר שוק ולקבל יותר כסף במקום למכור את זה למשקיע ישראלי. אנו מציינים זאת לא כדי שלא תקנו נכס מסוג זה, אלא פשוט תדעו מה אתם קונים.

איך למצוא נכס מתחת למחיר השוק? ליצור הזדמנות!

כדי למצוא נכס מתחת למחיר השוק יש ליצור הזדמנות במקום לחפש כזו! זאת אומרת, שהמשקיע לוקח את השליטה להגיע אל מחיר היעד באמצעות פעולות שיביאו להזדמנות שהוא מקבל ואחרים לא. וזה דבר שונה מאשר לסרוק או לרדוף אחר הזדמנויות שמתומחרות נמוך מלכתחילה. על מנת שתבינו זאת בצורה טובה יותר, לחצו כאן כדי להגיע לוידאו הממחיש את המפתחות החשובים שצריך לשים לב אליהם בשיטה זו כדי שתוכלו ליצור לעצמכם  הזדמנויות דומות בכל אזור בארה”ב.

אז איך יוצרים הזדמנות חדשה נוספת כזאת? במילה אחת אסטרטגיה. משקיעים רבים יוצאים מקורסים או קריאת ספרים חדורי מוטיבציה עם מגון שיטות לרכישת בתים להשקעה. אך, האתגר העיקרי הוא שחוסר מצפן, וחוסר יכולת התמקצעות והתמקדות בשיטה אפקטיבית להביא עסקאות הזדמנותיות, שם את המשקיע בעמדה של רדיפה. בין אם לרדוף אחר העסקאות בלוחות המודעות, או לרדוף אחר הברוקר האמריקאי או לרדוף אחרי חברות שיוק נדל”ן בתקווה שמישהו יזרוק הזדמנות לרכישת נכס שלא בהכרח מהווה מציאה.

הרעיון מאחורי האסטרטגיה הוא שיטת ה-SMALL-BALL. בשיטה זו יוצרים משוואה שמאזנת את עמדת המשקיע הישראלי והצורך בשליטה בנכס מרחוק. כלומר, השקעה שפועלת באופן יותר שקט וצפוי בטווח הארוך, ואשר יש לה פוטנציאל עליית מחיר ורווח הון טובה יותר בטווח הבינוני – ארוך. האיזון מתבצע על חשבון ויתור רעיון מקסום התשואה מהשכרה ברוטו, אשר מושכים משקיעים אל אזורי השכרה המתאפיינים באוכלוסיה חלשה, כמו גם בכדי להתרחק מאזורי פשיעה. בשיעור חשבון בחטיבת הביניים מכנים זאת אופטימום – כלומר איזון תשואה מיטבי. זהו דבר שונה מהותית מאשר רעיון המקסימום תשואה, שבכנות שמור בעיקרו למשקיעים חובבנים, אשר לא שמים דגש לחשיבות ניהול הסיכונים בהשקעה. בקצרה, הרעיון הוא שהמשקיע מוכן לוותר מראש על תשואה על הנייר, כדי ליצור לעצמו תשואה הרבה יותר צפויה ויציבה בטווח הארוך. יציבות על חשבון הזדמנות.

אז איך בונים תכנית לאסטרטגיה זו?

  1. הסביבה: מיקוד באזורי ביקוש שבהם אוכלוסייה איכותית!הידעת?!מרבית המשקיעים הישראלים כולל כאלה אשר ביצעו בדיקות ארוכות או קורסים בנדל”ן בארה”ב, עדין נופלים לקנית בתים באזורי פשיעה!
  2. השוק: מיקוד בשווקים עם דרישה המתאפיינת בעיקר לקניית בתים בבעלות ולא להשכרה.
  3. המבנה הפיזי: מבנה שאינו מוכן לכניסת דייר המעוניין לרכוש נכס לבעלות.ו
  4. המספרים והתכנית העסקית: כאן נכנסת לפעולה שיטת ה SMALL BALL המנצלת את המאפיינים מעלה.

איך עובדת שיטת ה SMAL – BALL?

נותנים הצעה לקנות את הנכס במזומן ובמצבו הנוכחי במחיר הנחה שאתם מציעים למוכר. זה סמול-בול. כמובן יש לך עם מי לדבר, כי בשכונה שאתם פועלים גרים אנשים שהם עצמם בעלי הנכסים. השיטה נקראת כך, כי בתרגום מאנגלית לעברית שם השיטה הוא “כדור קטן”. אנו מגלגלים לעבר המוכר כדור קטן. עכשיו הכדור במגרש של המוכר. אם המוכר מגיב לנו, אז התחיל משחק המשא ומתן. לכן, תוכלו פשוט לבצע זאת על נכסים שמופיעים בשוק, ואם תתמידו- גם תמצאו.

הדרך החכמה בדרך אל מציאת הנכס מתחת למחיר השוק:

כדי לעלות מדרגה לשיטה אפקטיבית באמת ישנה דרך חכמה לפעול. כל מה שצריך זה עוזר וירטואלי ומספר טלפון של גוגל. כדאי לשתף פעולה עם עוזר מקומי בשטח. להלן מספר הפעולות:

 

1.שולחים מכתבים לבעלי הבתים ומסבירים שאנו מעוניינים לרכוש מהם את הנכס.

2.המכתב צריך להיות מנוסח בחכמה ובאופן שנראה אישי.

3.את המכתבים יש לשלוח באופן שגרתי אחת לשבוע. אני ממליץ לשלוח ביום שישי.

4.טיפ! אפשר להכין חוברת המסבירה לאמריקאי את היתרונות למכירה חכמה ישירה למשקיע מעבר לים.

5.אוספים את הפניות חזרה שמתקבלות במענה הקולי של מספר הטלפון של גוגל (והוא גם עולה כהודעת טקסט אצלכם במייל- גוגל מדהימים!).

6.נותנים הצעת מחיר לרכישת הנכס במזומן ומיידית ובמצבו הנוכחי AS IS.

בהתחלה אף אחד לא יענה לכם, אבל אחרי מספר שבועות תתחילו לראות תוצאות. אחרי מספר חודשים, תראו גם שאנשים מתחילים לחזור אליכם ומעוניינים למכור. אחרי מספר שנים, יהיה לכם עסק שעוזר למשקיעים כמונו לא ליפול לחברות הנדל”ן הישראליות. האנשים בסביבה ובקהילה המקומית בארה”ב יכירו את פועלכם ויעריכו את ההזדמנות שאתם מנגישים לחבר אותם לקונים מעבר לים, שהם בחיים לא היו מגיעים אליהם לבד.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת באמת היא גם ארוכה, אבל זוהי הדרך ששווה להתחיל לצעוד בה עכשיו!

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

האם הסדרה “בין אריזונה לנס ציונה” אכן מציגה נתוני אמת על השקעה בקליבלנד?

כמשקיע עצמאי הפועל בקליבלנד אוהיו מצאתי את התכנית “בין אריזונה לנס ציונה” של חיים הכט מעניינת ביותר וחיכיתי בקוצר רוח לראות את האופן בו ישווה בין קליבלנד אוהיו ובין נס ציונה בישראל. הפתעתי מאופן הסקירה של אוהיו וההשוואה לישראל הייתה גדולה. לכן, החלטתי לצרף כאן את חוות דעתי מגוף ראשון.

בין אריזונה לנס ציונה – אמת או שקר?

מאחר והוצגו עובדות רבות במהלך שני הפרקים ששודרו עד כה, ברשותכם אנסה לחלק את חוות דעתי לשאלות ותשובות שייקלו עליכם להבין היכן אני עומד בכל נושא ונושא שעלה בכתבה ואו בפורום “השקעות נדל”ן בארצות הברית” בתפוז אותו אני מנהל:

כעת לשאלות:

גובה ארנונה בקליבלנד אוהיו – האם העירייה קובעת את גובה הארנונה?

לא. העירייה לא קובעת את ערך הנכס: כמו בכל שוק אחר, מדובר בשוק חופשי שמבוסס ביקוש והיצע וערכי הנכסים נקבעים על פי הדרישה למגורים בהם. כלומר, אף שמאי ממשלתי לא ייכנס לבית של תושב מקומי ויקבע עבורו את ערך הנכס וזאת כידוע מאחר וארצות הברית קפיטליסטית ואין אף גורם האחראי ואו ממונה לפעולות אלו.

כן. העירייה גובה אחוז משווי הנכס: השיטה לגביית ארנונה בקליבלנד אוהיו מבוססת על ערך הנכס. בעל הנכס משלם אחוז מסוים משווי הנכס כאשר המחיר שנקבע הנו מחיר השוק כפי שהוסבר מעלה.

חובת קיזוז דשא בקליבלנד אוהיו – האם בעל הנכס אחראי לכך?

כן. יש חובה לכסח את הדשא: החוק מחייב את המתגורר בנכס לכסח את הדשא הגדל בשטחו. אך, בעלי נכסים צמודי קרקע אשר משכירים את נכסיהם קובעים מראש בחוזה השכירות שהאחריות על כיסוח הדשא הנו על השוכר ולא על המשכיר. במידה ויש חברת ניהול לנכס, היא אמונה לכסח את הדשא והחיוב עבור שירות זה מוטל על השוכר. כאשר השוכר אינו משלם את חובותיו על השכירות ואו על כיסוח הדשא, בעל הדירה יכול לחלט את הפיקדון שבידיו לשם מימון הטיפול בנכס.

כדי להבטיח סיכונים מופחתים בנושא זה ואחרים, חשוב מאוד להשקיע באזור איכותי בו לשוכרים יש עניין לשמור על הנכס ולשלם את חובותיהם כדי לעמוד בכלל חוקי ההסכם שנחתם עם בעלי הנכס.

סכנות בקליבלנד אוהיו – האם מסוכן להשקיע באוהיו?

לא. השקעה נכונה אינה מסוכנת: כמו בכל עיר, ישנם אזורים בטוחים יותר ופחות. השקעה נכונה באזור טוב ובליווי איש מקצוע מבטיחה שתשקיעו בסביבה בה לא תראו פשע ואו אלימות מכל סוג שהיא והחיים דומים במאפייניהם לאלו המוכרים בישראל.

בסכומים המוצגים בכתבה של כחצי מיליון ש”ח, ניתן לרכוש נכסים מעולים באזורים איכותיים בהם לא נראה פשע מכל סוג שהוא ויש לאוכלוסייה את היכולת לשלם דמי שכירות בזמן וכנדרש. האחריות על המשקיע לוודא שמה שמוכרים לו הנו אמת לאמיתה ושהאזור המוצג לו כבטוח אכן נחשב ככזה.


אלו כמובן רק כמה תשובות לשאלות בנושא זה, אך ישנם כמה תובנות ודרכים לענות על כלל השאלות שצצות לאחר צפייה בסדרה:

  • טענה מול אמיתה – כל מה שמוצג בפניך לא משנה אם זה ברוקר אמריקאי או חברת נדלן צריך לודא. רק אחרי שוידאת ניתן להתייחס למוצג כאל אמיתה. עד אז הכל טענות.
  • למצוא אנשים לא עסקאות – השקעות נדל”ן בחו”ל. לרוב המשקיע בעמדת נחיתות ידע לעומת מוכר הנכס המקומי או חברת הנדלן או הברוקר שרוצה לסגור עוד עסקה. יש מספר דרכי פעולה להתגבר על כך בקלות.

איך עושים זאת?

  • דרך ראשונה – היצמדו למישהו שכבר עשה זאת בעבר – נסו לדבר ולהתייעץ עם משקיעים שכבר השקיעו בקליבלנד אוהיו והבינו מהם איך משקיעים וממה יש להיזהר!
  • דרך שניה – עיבדו עם גורמים מקצועיים – יש להקפיד על בדיקת איש המקצוע על ידי איסוף המלצות ממשקיעים בעסקאות עבר ופריסה על פני מספר שנות פעילות!

כלומר, במידה ויש לכם חבר טוב שביצע השקעות נדל”ן מוצלחות בעבר, הרי שניתן לעבוד איתו. במידה ויש לכם חבר טוב שטוען להצלחות אך אין בידו הקבלות להציג, הרי שמלבד יושרו ואמינותו  כדאי לוודא שיש גם מקצועיות נכונה בידו.

אז, האם להשקיע בקליבלנד אוהיו?!

ברור שביחס להשקעת נדל”ן בישראל היתרונות גוברים על החסרונות. ועדין, ניתן וחשוב לעצור ולחפש נקודות שליליות בכל השקעה בישראל ובחו”ל. כן, גם ארצות הברית לא מושלמת. אבל, בתי הקברות מלאים  באנשים שחיכו כל חייהם לעסקה מושלמת שלעולם לא הגיעה. במציאות, יש טוב ויש רע, יש הצלחות וכישלונות, בארץ ובחו”ל. – צאו לדרך, השקיעו אך עשו זאת בזהירות ועם העזרה המקצועית הראויה!

רוצים לדעת עוד? מעוניינים לשאול אותי שאלות נוספות בנושא זה? מעולה! פנו אלי בעמוד צור קשר ואו חייגו אלי ואשמח לענות על כל שאלה שתעלה. .

בהצלחה!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך: