פוסטים

נדל”ן בארה”ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?

העיקרון הבסיסי בתורת השקעות הערך הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק ואז נוצר מרווח ביטחון בהשקעה שלך. למעשה, ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה וחשוב לציין כי בעבר היה קל יותר לעשות זאת והיה מספיק רק אלמנט התזמון מכיוון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית היו במשבר. היום, לעומת זאת, יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק מכיוון ששוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית, הרבה עסקאות זזות מהר והמחירים בשוק עולים. למרות זאת, חשוב לציין כי עדיין יש בשוק עסקאות טובות, כלומר, ניתן לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק למרות שהשוק במגמת עלייה. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- איך אפשר לקנות בארה”ב נדל”ן מתחת למחיר השוק? על שאלה זאת נענה במאמר הבא.

נדל”ן בארה”ב: איך להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק?

ישנן ארבע אסטרטגיות שעובדות טוב עבור המשקיעים הפעילים כיום בשוק:

  1. לקנות במזומן את הנכסים כמו שהם (AS IS): לקנות את הנכס, לשים עוד כסף בשיפוץ ואז לאכלס את הנכס בשוכר. תהליך זה דורש סבלנות ומקצועיות בגלל שיש בו אי-ודאות לגבי המספרים המדויקים, לעומת רכישה של נכס מושכר.
  2. להיות ראשון לפני כולם: אם תהסס על עסקה טובה – תפסיד אותה. השוק תחרותי. גם לאנשים אחרים יש כסף, ומשקיעים ברחבי העולם כבר הבינו שאפשר לעשות כסף בנדל”ן בארה”ב בכלל, ובקליבנד אוהיו בפרט. לכן, צריך להיערך מראש כדי להיות מוכן להשקיע כשעסקה טובה מגיעה. למשל: יכולת העברת כספים יעילה , אישורים נדרשים, הוכחת הון זמין לרכישה וכיוצא בכך.
  3. ליצור הזדמנות במקום רק למצוא הזדמנות: דוגמא אחת טובה לכך היא לתת הצעת רכישה ב-80% ממחיר המבוקש על נכס שנמצא כבר זמן ממושך בשוק. חשוב לציין כמובן שיש להכיר את השוק ולזהות מלכתחילה שהנכס מתומחר בטווח מחיר מתאים. חשוב לבדוק כי יש למוכר גמישות במחיר או גורם מסוים שלוחץ עליו לסגור את העסקה. במידה וכן, נותנים הצעה הכי נמוכה שמוכר מוכן לקבל, ולאחר מכן בשלב בדיקת הנאותות לוחצים עוד למטה כמה שאפשר. זאת דרך מצוינת להשיג נכס ב-20-30% מתחת למחיר השוק, וזה בדיוק מה שעשינו עבור משקיע שרכש, שיפץ והשכיר נכס בתכנית ליווי אישי בהשקעה. 
  4. לעבוד עם מוכרים מקצועיים: מוכרי נכסים מקצועיים TURNKEY נותנים לך לא רק נכס, אלא מוצר השקעה מוכן. זו צורה מאוד קלה לבצע השקעה מעבר לים, והיא גם מאוד צפויה ומיידית. הנכס כבר מושכר ולכן יודעים מה משך זמן ההשכרה ובכמה הנכס מושכר, בנוסף ניתן לבדוק את הנכס כדי להעריך עלויות תיקונים והקאות תחזוקה עתידיות. זה גם חוסך את איבוד ההכנסה של החודש הראשון שחברת ניהול גובה על מציאת שוכר חדש. אתם אפילו מקבלים מהמוכר את החלק היחסי של שכר הדירה שהוא גבה באותו החודש מהשוכר.  החיסרון של שיטת השקעה זו היא שיש מחיר עבור כל היתרונות האלה. כלומר, בדרך כלל מחיר הקנייה יהיה גבוה ממחיר השוק בכ-10-15 אלף דולר.  חשוב שתדעו- חברות רבות טוענות שהן מוכרות את המוצר מתחת למחיר השוק וזה שקר. אנו יודעים לומר שזה שקר מכיוון שאם זה נכון אותן חברות יכולות פשוט למכור את הנכס במחיר שוק ולקבל יותר כסף במקום למכור את זה למשקיע ישראלי. אנו מציינים זאת לא כדי שלא תקנו נכס מסוג זה, אלא פשוט תדעו מה אתם קונים.

איך למצוא נכס מתחת למחיר השוק? ליצור הזדמנות!

כדי למצוא נכס מתחת למחיר השוק יש ליצור הזדמנות במקום לחפש כזו! זאת אומרת, שהמשקיע לוקח את השליטה להגיע אל מחיר היעד באמצעות פעולות שיביאו להזדמנות שהוא מקבל ואחרים לא. וזה דבר שונה מאשר לסרוק או לרדוף אחר הזדמנויות שמתומחרות נמוך מלכתחילה. על מנת שתבינו זאת בצורה טובה יותר, לחצו כאן כדי להגיע לוידאו הממחיש את המפתחות החשובים שצריך לשים לב אליהם בשיטה זו כדי שתוכלו ליצור לעצמכם  הזדמנויות דומות בכל אזור בארה”ב.

אז איך יוצרים הזדמנות חדשה נוספת כזאת? במילה אחת אסטרטגיה. משקיעים רבים יוצאים מקורסים או קריאת ספרים חדורי מוטיבציה עם מגון שיטות לרכישת בתים להשקעה. אך, האתגר העיקרי הוא שחוסר מצפן, וחוסר יכולת התמקצעות והתמקדות בשיטה אפקטיבית להביא עסקאות הזדמנותיות, שם את המשקיע בעמדה של רדיפה. בין אם לרדוף אחר העסקאות בלוחות המודעות, או לרדוף אחר הברוקר האמריקאי או לרדוף אחרי חברות שיוק נדל”ן בתקווה שמישהו יזרוק הזדמנות לרכישת נכס שלא בהכרח מהווה מציאה.

הרעיון מאחורי האסטרטגיה הוא שיטת ה-SMALL-BALL. בשיטה זו יוצרים משוואה שמאזנת את עמדת המשקיע הישראלי והצורך בשליטה בנכס מרחוק. כלומר, השקעה שפועלת באופן יותר שקט וצפוי בטווח הארוך, ואשר יש לה פוטנציאל עליית מחיר ורווח הון טובה יותר בטווח הבינוני – ארוך. האיזון מתבצע על חשבון ויתור רעיון מקסום התשואה מהשכרה ברוטו, אשר מושכים משקיעים אל אזורי השכרה המתאפיינים באוכלוסיה חלשה, כמו גם בכדי להתרחק מאזורי פשיעה. בשיעור חשבון בחטיבת הביניים מכנים זאת אופטימום – כלומר איזון תשואה מיטבי. זהו דבר שונה מהותית מאשר רעיון המקסימום תשואה, שבכנות שמור בעיקרו למשקיעים חובבנים, אשר לא שמים דגש לחשיבות ניהול הסיכונים בהשקעה. בקצרה, הרעיון הוא שהמשקיע מוכן לוותר מראש על תשואה על הנייר, כדי ליצור לעצמו תשואה הרבה יותר צפויה ויציבה בטווח הארוך. יציבות על חשבון הזדמנות.

אז איך בונים תכנית לאסטרטגיה זו?

  1. הסביבה: מיקוד באזורי ביקוש שבהם אוכלוסייה איכותית!הידעת?!מרבית המשקיעים הישראלים כולל כאלה אשר ביצעו בדיקות ארוכות או קורסים בנדל”ן בארה”ב, עדין נופלים לקנית בתים באזורי פשיעה!
  2. השוק: מיקוד בשווקים עם דרישה המתאפיינת בעיקר לקניית בתים בבעלות ולא להשכרה.
  3. המבנה הפיזי: מבנה שאינו מוכן לכניסת דייר המעוניין לרכוש נכס לבעלות.ו
  4. המספרים והתכנית העסקית: כאן נכנסת לפעולה שיטת ה SMALL BALL המנצלת את המאפיינים מעלה.

איך עובדת שיטת ה SMAL – BALL?

נותנים הצעה לקנות את הנכס במזומן ובמצבו הנוכחי במחיר הנחה שאתם מציעים למוכר. זה סמול-בול. כמובן יש לך עם מי לדבר, כי בשכונה שאתם פועלים גרים אנשים שהם עצמם בעלי הנכסים. השיטה נקראת כך, כי בתרגום מאנגלית לעברית שם השיטה הוא “כדור קטן”. אנו מגלגלים לעבר המוכר כדור קטן. עכשיו הכדור במגרש של המוכר. אם המוכר מגיב לנו, אז התחיל משחק המשא ומתן. לכן, תוכלו פשוט לבצע זאת על נכסים שמופיעים בשוק, ואם תתמידו- גם תמצאו.

הדרך החכמה בדרך אל מציאת הנכס מתחת למחיר השוק:

כדי לעלות מדרגה לשיטה אפקטיבית באמת ישנה דרך חכמה לפעול. כל מה שצריך זה עוזר וירטואלי ומספר טלפון של גוגל. כדאי לשתף פעולה עם עוזר מקומי בשטח. להלן מספר הפעולות:

 

1.שולחים מכתבים לבעלי הבתים ומסבירים שאנו מעוניינים לרכוש מהם את הנכס.

2.המכתב צריך להיות מנוסח בחכמה ובאופן שנראה אישי.

3.את המכתבים יש לשלוח באופן שגרתי אחת לשבוע. אני ממליץ לשלוח ביום שישי.

4.טיפ! אפשר להכין חוברת המסבירה לאמריקאי את היתרונות למכירה חכמה ישירה למשקיע מעבר לים.

5.אוספים את הפניות חזרה שמתקבלות במענה הקולי של מספר הטלפון של גוגל (והוא גם עולה כהודעת טקסט אצלכם במייל- גוגל מדהימים!).

6.נותנים הצעת מחיר לרכישת הנכס במזומן ומיידית ובמצבו הנוכחי AS IS.

בהתחלה אף אחד לא יענה לכם, אבל אחרי מספר שבועות תתחילו לראות תוצאות. אחרי מספר חודשים, תראו גם שאנשים מתחילים לחזור אליכם ומעוניינים למכור. אחרי מספר שנים, יהיה לכם עסק שעוזר למשקיעים כמונו לא ליפול לחברות הנדל”ן הישראליות. האנשים בסביבה ובקהילה המקומית בארה”ב יכירו את פועלכם ויעריכו את ההזדמנות שאתם מנגישים לחבר אותם לקונים מעבר לים, שהם בחיים לא היו מגיעים אליהם לבד.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת באמת היא גם ארוכה, אבל זוהי הדרך ששווה להתחיל לצעוד בה עכשיו!

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

אודות קליבלנד אוהיו: האם להשקיע בנדל”ן בעיר?

כחלק מפעילותנו בענף הנדל”ן, אחד המקומות העיקריים שאנו עוסקים בו ועוזרים ללוות את לקוחותינו להשקיע בו הוא קליבלנד אוהיו. אנו עוזרים למשקיעים להשקיע שם את כספם באופן מקצועי, בביטחון ובהזדמנויות המשתלמות ביותר ישירות בשוק הנדל”ן האמריקאי בכלל וגם בשוק באיזור זה בפרט. אך, נשאלת השאלה- מדוע דווקא קליבלנד אוהיו? ועל כך נענה במאמר הבא. 

אודות קליבלנד אוהיו:

ראשית כל כאשר מדברים על מדינת אוהיו חשוב לעשות הבחנה בין האזורים השונים. ישנן הזדמנויות השקעה שונות בערים כמו טולדו , סינסינטי , סולון.  אך אנו מתמקדים כאן באזור צפון מזרח אוהיו, הערים הסמוכות למטרופולין קליבלנד.  כלומר, חגורת הערים הממוקמות בקרבה סמוכה למטרופולין קליבלנד, אך לא בתוך מרכז העיר.

קליבלנד הינה עיר במדינת אוהיו שבארצות הברית. קליבלנד היא גם בירת מחוז קויאהוגה, שנחשב למחוז הגדול ביותר במדינת אוהיו. העיר ממוקמת בצפון-מזרח אוהיו, על החוף הדרומי של ימת אירי, בערך כ-97 ק”מ מערבית מהגבול עם פנסילבניה. העיר הוקמה בשנת 1796 על שפת נהר קויאהוגה, והפכה למרכז ייצור בשל מיקומה על שפת הנהר, כשהיא מחוברת למספר רב של תעלות וקווי רכבת. העיר הינה אחת הערים הגדולות והמרכזיות בארה”ב ומתגוררים בה כיום כ-480,000 תושבים.

העיר שהייתה אחת הערים הכושלות בארה”ב בשנות השבעים והשמונים של המאה ה-20 עברה מהפכה בשנות התשעים ותנופת בנייה שכללה את היכל התהילה של הרוק אנד רול, איצטדיונים חדשים ומפוארים לקבוצות הכדורסל והפוטבול של העיר הפכו את העיר לאתר תיירותי ממדרגה ראשונה. השיקום שהחל בשנות ה-80 בו ניקתה העיר את אזור המרכז המסחרי ושיפצה את גנים הציבוריים ונתיבי המים שלה, הפכו אותה לאחת הערים הראויות ביותר למגורים בארצות הברית. העיר קליבלנד מציעה למשקיע שוק סולידי ויציב שמתאפיין בעלייה מתונה החל משנת 2013, השוק סבל קשות מאז המשבר הכלכלי של 2008 והתקשה להתאושש למרות כל מאמצי המדינה, בקליבלנד קהילה יהודית גדולה ומושרשת ובתי ספר מהטובים בעולם. בנוסף לכל אלו, לאחר המשבר הכלכלי פעלה אוהיו ליצירת שגשוג כלכלי ולשיקום השכונות והאיזורים שנפגעו, התמיכה הממשלתית תרמה רבות להתייצבות השוק,עובדים חדשים הוכנסו למעגל העבודה דבר שהחזיר את האמון במשלמי המשכנתאות ומשלמי השכירות.

מדוע כדאי להשקיע בנדל”ן בקליבלנד אוהיו?

הצמיחה של קליבלנד הובילה אותה ליעד כדאי ביותר להשקעה בנדל”ן. למרות זאת, ייתכן ורבים מכן תוהים מדוע לטרוח להשקיע בנכסים וניהולם מרחוק מעבר לים במקום להשקיע בישראל קרוב לבית ? או למה דוקא בקליבלנד ולא במקום אחר בארה”ב ?

ישנן סיבות טובות מאוד להשקיע בנכסים דווקא באזור קליבלנד אוהיו ונפרט כעת את כל המידע אשר שופך אור על הזדמנות ההשקעה באזור זה.

  1. סביבה כלכלית:
  • תקציב השקעות ופיתוח ממשלתי של 12 ביליון דולר
  • פרויקט חידוש עירוני לאורך קו הנהר LAKE ERIE
  • צמיחת תעסוקה עקבית וגבוהה מהממוצע הארצי הכללי
  • NEO אזור היצוא הגדול באוהיו – מדורגת כיצואנית ה6 בגודלה מבין מדינות ארה”ב
  • נוכחות של 70% מחברות ה Fortune 500 . מתוכן, 10 מטות חברה ממוקמות באזור.
  • קליבלנד היא הבית של מוסדות בעלי שם עולמי, כגון : Dunlop, Aleris, Cliffs, KeyCorp, Eaton ועוד מוסדות רבים.

2. תעשייה רפואית מובילה צמיחה: 

  • תעשיית בריאות בעלת קצב הצמיחה המהיר ביותר בארה”ב.
  • יותר מ 60 בתי חולים בקליבלנד.
  • תעשייה ביו רפואית עם יותר מ 600 מתקנים. כל שנה מתווספים מתקנים.
  • התעשייה הביו-רפואית היא יצואנית גדולה של מוצרים התורמת ערך כלכלי מוסף לאזור.
  • קליבלנד קליניק  (Cleveland Clinic) – מרכז מצוינות עולמי מוביל בתעשייה הרפואית.
  • University Hospital – מרכז רפואי גדול בעל השפעה כלכלית סביבתית.
  • Global Center for Health and Innovation – מרכז מצוינות ומובילות בתעשייה.

3. ההזדמנות בשוק הנדל”ן:

  • מטרופולין קליבלנד הינו הגדול בארה”ב השוכן צמוד לנהר – סוגר על התפשטות היצע הנדל”ן.
  • הזדמנויות לרכישת נכסים באזורי אוכלוסיה איכותית ויציבה וגם בטווח מחירים משתלם ביותר.
  • חוקי השכירות נוטים לטובת בעלי הנכסים ולא הדיירים –  פינוי נכס מהיר.
  • שכר דירה גבוה לעומת מחירי הנכסים – תשואה גבוהה ותזרים מזומנים חזק למשקיעים.

4. תעשיית בידור וספורט משגשגת:

  • פליי האוס סקוור – מתחם ההופעות ה-2 בגודלו בארה”ב !!
    מושך תיירות פנים אמריקאית גבוהה ומהווה מרכז מקומי כלכלי ( שני רק למרכז לינקולן בעיר ניו-יורק התופס את המקום ה 1 בארה”ב )
  • קונבנשן סנטר – מתחם מרכז הכנסים הענק והחדש. מארח כנסים מובילים וחשובים החל מ 2016
  • קליבלנד היא הבית של 3 קבוצות ספורט גדולות – מביאות הכנסות תיירות משמעותיות לאזור במשך כל השנה.

5. חינוך ושוק העבודה:

  • יוזמת רפורמת המיסים באוהיו – מעודדת ומושכת אליה עסקים ויוצרת סביבת מחייה זולה.
  • חינוך גבוה: 27 מכללות ואוניברסיטאות.
  • ברשימת 10 הערים המובילות בארה”ב להיצע עבודה לאקדמאיים.
  • נתון אחרון וחביב – תוצאות. הערכת גודל כלכלה 170 ביליון דולר (NEO GDP DATA).

לסיכום,

עסקאות נדל”ן כדאיות בקליבלנד אוהיו וייתכן כי עדיף להקדים את שאר המשקיעים בעולם שמתחילים להבין זאת.

אם ברצונכם לדעת עוד או להתייעץ איתנו בנוגע להשקעות נדל”ן בארה”ב ובעולם הנכם מוזמנים לפנות אלינו, לצוות נדלניר, ואנו נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

סיור בשטח לפני השקעה: כמה חשוב לסייר בקרבת הנכס להשקעה בחו”ל?!

אתם מעוניינים להשקיע בנדל”ן בחו”ל? בוודאי אתם שואלים את עצמכם איך בודקים השקעה בנדל”ן והאם אפשר לעשות זאת בשלט רחוק מישראל?! ובכן, זהו נושא מורכב למדי ובסקירה זו נשמח להציג לכם את החשיבות בסיור שכונות בקרבת הנכסים הנבחנים להשקעה.

בדיקת אזור להשקעה בנדל”ן בחו”ל

להלן וידאו מנסיעתנו האחרונה לקליבלנד אוהיו:

תקציר הוידאו מעלה:

כחלק מעבודתנו בליווי השקעות נדל”ן של משקיעים מקומיים. אנו מבקרים פיזית בנכסים שבהם אנו שוקלים להשקיע אך אנו לא מסתפקים רק בכך. אנו ממשיכים לבחון את הסביבה של הנכס בכדי לראות את הדברים הבאים:

  • הקרבה של הנכס לעוגנים השונים שמבטיחים שמירה על ערך לאורך זמן.
  • כמה הבתים בסביבת הנכס מטופחים ומתוחזקים ומעידים על טיב האוכלוסייה.
  • מידת הקרבה של הנכס לעורקי התנועה המרכזיים שחיוניים מאוד לכל נכס.
  • היכרות עם נותני השירותים השונים כדוגמת בתי מרקחת, מקומות מסחר.

אך מעבר להיכרות השטחית עם הסביבה אנחנו אוהבים ללכת צעד אחד נוסף קדימה ולבצע פעולות נוספות כדוגמת:

  • דפיקה על דלתות השכנים והיכרות עמם. במהלך היום אנשים בחוץ וניתן לדבר איתם.
  • תשאול עוברים ושבים על היתרונות והחסרונות של המגורים בסביבה (אנשים נדיבים במידע).
  • הבנה לסיבות של המקומיים לגור דווקא בסביבת הנכס וסבירות ההחזר על ההשקעה.
  • מידת החברתיות של התושבים המקומיים והקשר שלהם בינם ובין עצמם.

כפי שאתם מבינים, מיקום הנו מושג מאוד חשוב בנדל”ן אך המיקום אינו בהכרח מיקום פיזי אלא הסביבה המידית של הנכס. לכן, לאחר ניתוח אנליטי, יש להבין מה באמת קורה במרחב ולהרגיש אותו כנדרש ברגליים!

רוצים להתייעץ? לשאול שאלות? פנו אלינו ונשמח לענות לכם – יום נהדר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך: