פוסטים

השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות

השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות

האם עסקאות מולטי פמילי בארצות הברית היא הדרך הטובה ביותר להרוויח מנדל”ן? במאמר זה נענה על שאלה זו תוך התייחסות לטרנד של השקעות נדלן חברתיות.


השקעה בנדל”ן בארה”ב

כאשר משקיעים בנדל”ן בארה”ב יש מספר ברירות באשר לסוג הנכס שתבחרו להשקיע בו. במסגרת האפשרויות של השקעה בנדל”ן למטרת מגורים, סוגי הנכסים בארצות הברית שונים מעט מהנכסים המוכרים לנו בישראל בכמה מובנים: ההגדרות, שיטת ההשקעה הנדרשת, המידע הנחוץ לביצוע העסקאות, סוגי המימון וההחזר על ההשקעה לאורך זמן. אז כיצד לשקלל המידע ולבחור מה מתאים לכם?


השקעה קבוצתית בהשקעת נדל”ן בארה”ב

מסלול השקעה קבוצתית הנפוץ בנדל”ן בארה”ב היא השקעה במתחם דירות מגורים המיועד להשכרה. מתחם הדירות בנוי ומושכר. המבנה כולל בתוכו תשתיות ומתקנים רבים לרווחת הדיירים. מתחם דירות זהו סטנדרט מגורים מבוקש ונפוץ בארה”ב אשר ממשיך ותופס תאוצה. בשל כך, השקעה מסוג זה נחשבת ליציבה וטובה. לכן, יותר ויותר חברות ביטוח גדולות משקיעות במתחמים הללו את כספי מבוטחיהן.

הרווח הפוטנציאלי במסלול זה הינו גבוה מאוד, היות שמעבר לרווח השוטף משכירות הדיירים קיים גם פוטנציאל רווח ממכירת הנכס בתום 5-3 שנות השבחה.

מה זה מולטי פמילי בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

כאשר משקיעים בנדל”ן בארצות הברית ניתן להשקיע במספר סוגי השקעות שונים למגורים. אחד מהם הוא Single Family. בתרגום פשוט זהו נכס למשפחה יחידה. התצורה הנפוצה ביותר של נכס למשפחה יחידה הינו נכס צמוד קרקע. מאחר ונכס מסוג זה הינו הנפוץ בבעלות פרטית, אלו הם הנכסים שניתן להשיג בהנחה על מחיר השוק, כאשר מוצאים מוכר לחוץ, או לחילופין ניתן למצוא בתים רבים מסוג זה למכירה לאחר עיקול בנק. מדובר בהזדמנות משום שהבנקים רוצים להיפטר מהם במהירות ומכאן הזדמנות הרכישה בהנחה.

סוג השקעה נוסף למגורים הוא נכס Multi Family. זהו בניין/ קומפלקס של מספר מבנים או מספר בתים בשכונה. מדובר בנכס ללא פרצלציה כך שהנדל”ן כולו בידי בעלים יחיד. הבעלות היחידה יכולה להיות בצורה של משקיע פרטי בודד או חברה. במקרה של השקעות חברתיות מדובר בבעלות יחידה של חברה.  כלומר, החברה היא התאגדות משפטית של מספר משקיעים לצורך רכישת נכס מגורים מניב.

שוק נכסי ה-Multi-Family נחשב לאטרקטיבי מאוד וחווה צמיחה חזקה הן בביקוש, בעליית מחירי השכירות ורמת ההשקעה בנכסים מסוג זה. נכסים מסוג זה מושכים חברות גדולות, כולל חברות כגון חברות ביטוח המגוונות את סל השקעות נדל”ן בארה”ב שלהם בנכסי נדל”ן מסוג זה.

בין מאפייני שוק ה- Multi-Family ניתן למצוא מספר מאפיינים:

  1. נכסים המנוהלים על ידי חברת ניהול המתפעלת באופן מלא את שירותי המתחם. חברת הניהול לוקחת על עצמה את האחריות לכל היבטי התפעול של הנכס – שיפוץ ואחזקה לפני מסירה, תחזוקה שוטפת וניהול הנכס על בסיס יום יומי, שיווק הנכס לשוכרים, בדיקת השוכרים וחתימה על החוזים, ביצוע גבייה ותשלומים עבור מיסים, חשמל, מים וגז ובמידת הצורך גם בפינוי דיירים שלא עומדים בתשלומי השכירות. מבחינת המשקיעים, משמעות העבודה עם חברת ניהול הוא תשלום בגין דמי הניהול והוצאות התחזוקה של הנכס.
  2. רישום על גוף אחד: רישום נכס מסוג Multi Family הוא בדרך כלל על גוף אחד ולכן, ההוצאות וההכנסות מתחלקות בין כל המשקיעים. אם בנכס קיימת דירה לא מושכרת, עדיין יש לשלם בגינה מיסים ותחזוקה. מבחינה מיסוי, ניתן לבצע השקעה בנכס מסוג זה באמצעות רישום חברת LLC שמאפשרת הכרה בהוצאות, הפסדים וכמובן גידור האחריות במקרה של תביעה או נזקים.
  3. גיוון – הנכסים כוללים בניינים, מתחמי מגורים ואף שכונות שלמות.
  4. רמה גבוהה של רווחיות – תפוסה של למעלה מ-90% בנכסים המושכרים.
  5. מיקום נכסים באזורים עתירי תעסוקה ובאזורים מתפתחים.

יתרונות בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

כאשר משקיעים בנכס מסוג Multi Family כחלק מקבוצה ישנו יתרון משמעותי. היתרון הוא האפשרות להתחיל את ההשקעה בסכום נמוך יחסית ולייצר, יחד עם משקיעים אחרים פיזור סיכון ואפשרות לנטילת מימון אפקטיבי. בניכוי ההוצאות בגין עמלות הניהול והתחזוקה מתקבלת תשואה, אשר במקרים רבים גבוהה יותר מהשקעת נדל”ן בישראל. עסקאות אלה נקראות גם עסקאות סינדיקציה, כאשר החברה היזמית משמשת בתפקיד הסינדיקט שך ההשקעה, כלומר איגוד המשקיעים לכדי שותפות אחת.

כמו כן, ישנם יתרונות נוספים. ביניהם:

  • תשואה: תשואה שוטפת משכירות הדירות הקיימות בנכס קיים המושכר ברובו.
  • רמת פיזור גבוהה: פיזור השקעה גבוה על פני מספר רב של יחידות הקיימות במתחם.
  • מס: מיסוי נמוך יחסית, עקב יתרונות המס הגלומות בהכרה בהוצאות המימון.
  • יציבות: השקעה עם רמת יציבות גבוהה לאורך זמן.
  • פוטנציאל גבוה: ישנם פרויקטים עם מרכיב השבחה יזומה, המגלמים פוטנציאל לרווח הון במכירה בתום תקופת ההשקעה של 5-3 שנים.
  • גמישות: גמישות פיננסית בסוג ההשקעה.

חסרונות בהשקעה בנכסי נדל”ן מסוג מולטי פמילי

גורמי הסיכון העיקריים הינם:

  • זו אינה השקעת נדל”ן ישירה בבעלותך. הגורם המושך משקיעים מכל העולם אל השקעות הנדל”ן, הינו הביטחון בבעלות על נכס פיזי. בהנחה ורכשת את נכס הנדל”ן בצורה נכונה, קרן ההשקעה שלך מגובה בבטוחה ברורה ויציבה הנכס. בהשקעות קבוצתיות, המשקיע אינו הבעלים של הנדל”ן אלא שותף מוגבל של חברה פרטית. לכן, אינו בעל השליטה בנכס, ואינו נהנה מההגנה על הקרן הכרוכה בעמדה בסיסית זו.
  • סיכונים הקשורים ביזם – זו השקעה בחברה פרטית מפוקחת חלקית. לאחרונה חברות רבות מצטרפות לטרנד של השקעות נדל”ן קבוצתיות, מדובר בתחום שבו הפיקוח נמצא בראשיתו, ובטח שאינו ברמת פיקוח כמו של חברות אשר נסחרות בשוק ההון. זהו מרכיב הסיכון העיקרי, המהווה את סיבת השורש המסבירה כיצד משקיעים הפסידו את מיטב כספם בהשקעות אלה.
  • קושי במימוש – כאשר בבעלותך הישירה נכס נדל”ן להשכרה, הינך נמצא כמשקיע בעמדה הקלה והנוחה ביותר למכור את הנכס בשוק הפתוח בכל רגע שתחפוץ. בהנחה וביצעת השקעה שפויה, באפשרותך יהיה למכור את הנכס למספר פוטנציאלי רב של רוכשים, בין אם משקיעים או בין אם המעוניינים ברכשת בית בבעלות פרטית למגורים. לעומת זאת, חברה המחזיקה נכס מולטי פמילי, נמצאת בהגדרה בשוק קטן יותר. ככל שהשוק קטן יותר, כך אתגר המכירה גדול יותר. מעבר לכך, בהשקעה קבוצתית המשקיע אינו נמצא בעמדת שליטה להחליט על מימוש, בהנחה ובעקבות שיקולים כאלו ואחרים, החלטת להנזיל את כספי ההשקעה בזמן מוקדם יותר. תמצא שהאפשרויות שלך מוגבלות ביותר, יהיה עליך במקרה הטוב למצוא משקיע שייכנס לנעליך, ובמקרה הרע יותר גם אם תצליח למצוא כזה משקיע, תיתקל בקנס. לכן, מדובר בהשקעה שבשום פנים ואופן לא מומלץ לבצע בכסף אחרון ואו כסף שישנה שבירות שתצטרך בתוך 7-10 שנים, במידה ומימוש הפרויקט מתעכב.
  • גודל הפרויקט ומורכבותו – חשוב להבין כי עסקאות מולטי פמילי, ובמיוחד אלו הכוללים מרכיב השבחה יזומה, מהווים אתגר יזמי גדול ומשמעותי מעבר לפרויקט שיפוץ והשכרה של נכס מסוג סינגל פמילי. לכן בהתאמה, גם בהשוואה של חברה מקצועית ואמינה בהשקעות סינגל פמילי בארה”ב לעומת חברה  מקצועית ואמינה להשקעות בתחום המולטי פמילי, יש לקחת בחשבון שהשונות האפשרית גדלה ככל שהפרויקט גדול יותר ומורכב יותר. דחייה בפרויקט קטן של מספר חודשים היא אפשרית,  בפרויקט גדול דחייה של מספר שנים בלוחות הזמנים היא הרבה יותר אפשרית ככל שהפרויקט גדול יותר.
  • השקעות במינוף גבוה – לרוב, השקעות אלו מובנות מימון בנקאי של כ75% ומעלה. היתרון באחוז המימון הגבוה בתנאים טובים הינו הגדלת התשואה. החיסרון בעמדת מינוף גבוה, היא שהינך כמשקיע חבר בקבוצה, מהווה את כרית הביטחון של הבנק להלוואה. בלעדיך, הבנק לא היה שוקל לעולם לתת מימון לנכס. כך שבמידה וההשקעה תצלח כולם שמחים, אך במידה וסיכון כלשהו ברשימה זו יתממש, המשקיעים בסכנת מחיקת הון ההשקעה כולו, כאשר הבנק בעמדה שבו יקבל את כל הכסף. הסיכוי היחיד של הבנק להפסיד, זה רק אחרי שהמשקיעים נמחקו ב100%, ולא משנה את אתה משקיע הוני או משקיע חוב בתוך הקבוצה.
  • עלות גבוהה לעומת בית פרטי. חסם כניסה גבוה, עבור המבקשים להנות מהיתרונות בבעלות ישירה לנכס גדול, אך ללא החסרונות הגדולים של מבנה ההשקעה הקבוצתית.
  • צורך לבדיקות מורכבות וחקר שוק יסודי – ניתוח יסודי ומעמיק של עסקת מולטי פמילי דורש מיומנויות מקצועיות גבוהות, ולמעשה משאיר את רוב החברים בהשקעות אלה, בחסדי החברה היזמית המשווקת. לעומת זאת ניתוח עסקת נדל”ן מסוג SINGLE FAMILY הינה לרוב פשוטה וקלה הרבה יותר. לכן מומלץ להשתמש בייעוץ מקצועי ואו לבדוק האם קיימים גופים מוסדיים או משקיעים גדולים אחרים בפרויקט. במידה וההשקעה החברתית, היא כזו שחברים בה הרבה “דגים קטנים” זהו סימן לתמיהה לגבי טיב ההשקעה.
  • סיכוני שוק, מימון וריבית – עלולים להביא לשינויים דרסטיים בביצועי ההשקעה השוטפים. זמינות ועלות אשראי הינן דבר ורסטילי בטווח זמן בינוני ולכן יש לבדוק את יציבות תנאי המימון, גם בתרחיש שבו תכנית המכירה מתעכבת בכמה שנים.
  • סיכונים מקרו-כלכליים במדינת הנכס –  במקרה של האטה כללית בכלכלה במדינת הנכס או במקרה ספציפי של משבר בשוק הנדל”ן, ביצועי ההשקעה עלולים להיות תלויים במרכיב חיצוני לאיכות החברה היזמית וניהול הפרויקט. במקרה של שינויים בשוק, בביקושים, ברמות המחירים, אזי בהתאמה ישתנו ביצועי הנכס, והערכות השווי. במשבר הסאב פריים בשנת 2008 ראינו כיצד שינוי חיצוני בשוק הביא משקיעים רבים למחוק את הונם גם בהשקעות מעין אלו.

לסיכום

מי שמחליט להשקיע בנכסים מסוג Multi-Family מומלץ לרכוש לאחר בדיקת נאותות יסודית של החברה היזמית. מומלץ לבדוק ניסיון רלוונטי בפרויקטים דומים עם השותפים בחו”ל, ולחקור אודותיהם. בנוסף, חשוב לשים לב במיוחד לסוגיות המימון, המיסוי, האזור בו נמצא הנכס וביצוע בדיקות נאותות לנכס. לכן, חשוב מאוד לבחור את החברה שבאמצעותה מתבצעת ההשקעה – היכרותה עם השוק המקומי, היסטוריית ביצוע עסקאות דומות, ליווי בנקאי ומימוני, ליווי משפטי והיכרות העבודה מול גופי התכנון וגופי רגולציה אמריקאים.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב

5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב

בכל עסקת נדל”ן שתבצעו ניתן להעריך מראש אם היא תהיה טובה יותר או פחות באמצעות 5 שאלות פשוטות. במאמר זה אפרט על שאלות אלו.


כיצד ניתן להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב?

בתור מייסד של חברת נדלניר המעניקה שירותי יעוץ ושירותים מקצועיים למשקיעי נדל”ן ישראלים בארצות הברית וגם כתוצאה מהניסיון בעבודתי כמנהל פורום “תפוז” להשקעות נדל”ן בארה”ב בחנתי במהלך השנים אלפי הזדמנויות נדל”ן שונות. כתוצאה מכך פיתחתי את מודל 5 הגורמים שלי ונוכחתי כי באמצעותו ביכולתי להעריך היטב הצלחה או כישלון בכל עסקת נדל”ן!

אין הבדל אם ברצונך לרכוש ישירות נדל”ן או באמצעות חברת נדל”ן שעושה את העבודה בשבילך. חמשת הגורמים הללו עדיין תקפים.

מתוך ניסיון של 10 שנים שבהם השקעתי בנדל”ן בארצות הברית, נוכחתי איך חמשת הגורמים הללו שוב ושוב פועלים בכל עסקה שביצעתי. היום אני יכול להשוות כל שתי עסקאות ולהעריך מי מהן תהיה טובה יותר לפי 5 מפתחות.


1. סביבת נכס הנדל”ן

משקיע בנדל”ן בארה”ב? היכן להשקיע? כאשר בוחנים את סביבת הנכס יש לבחון באיזו עסקה אפשר למצוא סביבה תומכת יותר לסוג ההשקעה?

לסביבה יש מספר ממדים כמו: הסביבה הפיזית, הסביבה הסוציו אקונומי, סביבה חוקית וכדומה. אלו דברים שצריך לברר לפני סגירת עסקה. ניתן לקרוא על כך בהרחבה במאמר משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע.

2. השוק – ניתוח שוק הנדל”ן

חשוב לבחון איזה שוק מתאים יותר לפעול בו בעת השקעה בנדל”ן?

יש שווקים שהם cash flow market , אלה שווקים שמתאימים יותר להשקעות נדל”ן להשכרה. מרכיב נוסף שחשוב לנו בשוק השכרה הוא פוטנציאל השבחה על הזמן. מאידך, יש קריטריונים אחרים עבור שווקים שמתאימים לפעולות של פליפים כלומר השקעות נדל”ן לעסקת מכירה ברווח מהיר, בהן עלינו גם להיות עירוניים לסיכון שינוי מחיר בשוק למשל עקב השפעות תנודיות של מחזוריות שוק נדל”ן.  לחילופין, ישנם שווקים שמתאימים לפעילות השקעות נדל”ן מסחרי. כדי לדעת איזה שוק מתאים לפעולה שלנו עלינו קודם כל להבין למי אנו מכינים את המוצר מי קהל היעד ולמה הוא קונה, לדעת מה הביקוש באזור ולהרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק. בקורס השקעות נדל”ן של נדלניר ניתן ללמוד כיצד לזהות באופן מקצועי שוק נדל”ן המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלך, לא משנה אם ברצונך להשקיע לבד או דרך חברה זו חובתך כמשקיע להיות מסוגל לבדוק ברמה בסיסית את שוק הנדל”ן.

3. תכנית עסקית והמספרים – ניתוח עסקת נדל”ן

גורם נוסף שאליו צריך להתייחס זה באיזה עסקה יש תכנית עסקית טובה יותר?

תכנית עסקית טובה יותר היא לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היא כוללת בתוכה רכיבים נוספים שעלינו להבין ברמה המספרית. גם ברמת ניתוח רגישות של תכנית עסקית להשקעת נדל”ן, גם ברמה של ניתוחי שוניות, ווחשוב להבין כי למרות שהיציבות בתוכנית עסקית תלויה במאפיינים איכותיים עדין ניתן לבצע הערכות על תרחישים שונים.

השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה מפני שהיא השלב הבסיסי עליהם מתבצעות השיקולים והחישובים. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד התוצאה היא הגברת הסבירות שהציפייה שלך מביצועי ההשקעה תהיה בהלימה לתוצאות בפועל. למשל בהשקעת נדל”ן להשכרה ברמה הביסיסית ביותר יש לבדוק שלא מפספסים שום דבר מבחינת עלויות ההשקעה וחישוב הוצאות כמו מס נכס, תחזוקה, חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רישיון עירייה, ביטוח נכס, תחלופת דיירים ועוד.

4. שיטה – שיטת הפעולה בעת השקעה בנדל”ן

איזו שיטת פעולה טובה יותר? יש דרך נכונה לעשות עסקאות נדל”ן, אך לא רק דרך אחת. בכל אופן לא במקרה המילה שליטה נגזרת מהמילה שיטה. ללא שיטה אין בידך שליטה בהשקעה. מניסיוני בעבודת ניהול פרויקטים במהלך 11 שנים בתעשייה שהיתה הרקע שלי להשקעות נדל”ן ידעתי מההתחלה כי יש דרכי פעולה שיטתיות המאפשרות ביצוע מיטבי, בין אם זה הירידה לפרטים הקטנים, שקיפות הנתונים ודברים נוספים שצריך לקחת בחשבון כאשר באים לבחון את טיב שיטת הפעולה. באתר של נדלניר באפשרותך לקבל את מדריך יסודות ההשקעה של נדלניר בו אנו משתפים את המבוא לשיטת השקעה ישירה בתהליך מנוהל סיכונים מקצועי. אני מזמין אותך ללמוד גם את השיטה אשר לפיה אנו מבצעים את כל ההשקעות שלנו בעשור האחרון עבור המשקיעים שלנו, הנהנים מחווית השקעה מקצועית. ככל שיותר אנשים ילמדו כך יתבצעו השקעות שפויות יותר, יהיו פחות עקיצות וכולם ירוויחו מזה. כיום משקיעים פועלים במרחב ישראלי בוסרי בו מורשים לפעולה למרבה הצער חברות ללא כישורי ניהול פרויקט מקצועיים. מדובר בסכומי השקעה גבוהים ומכאן הערך המוסף המשמעותי עבורך הטמון ביכולתנו להעניק חווית השקעה ברמה מקצועית מצוינת.

5. אנשים – ניהול נכון של נכס הנדל”ן

איזה צוות טוב יותר עבורך ? בשאלה הזו יש שני עקרונות. הראשון הוא שאת טיב הצוות ניתן לבדוק ולהעריך. למשל לבדוק את מיומנות הצוות, עסקאות אחרונות שבוצעו על ידו, התייעצות עם לקוחות קודמים ממליצים. כיום יש לי שיטה ברורה לבדוק את טיב הצוות. העיקרון השני הוא סובייקטיבי מה עמדת הכוח שלך מול הצוות? רמת העדיפות, המשאבים, היחסים והקשרים עם אותם אנשים שמשפיעים על היכולת לרתום אותם לטובתך ולאכוף את המשמעת שלהם לביצוע שיטת פעולה כראוי ובעוצמה . צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה שלך.


לסיכום

אלה הם חמשת הגורמים הקבועים שלי להצלחה או כישלון בעסקאות נדל”ן: סביבת הנכס, ניתוח השוק של אזור הנכס, ניתוח עסקת הנדל”ן, שיטת הפעולה, ואיכות הצוות.

כל מי שיאמץ את העקרונות האלו ויעבוד לפיהם יראה שיפור והצלחה בעסקאות. מי שיתעלם ימצא באחד מהם את סיבת השורש לכישלון. ברור שפיתוח מצוינות בהשקעה הינו תהליך, ולכן מי משקיעים המשכילים למנף לטובתם גישה ליכולות ומשאבים קיימים מקצועיים כגון ניסיון, שיטות עבודה מקצועיות, צוותי עבודה בדוקים, כל אלה מהווים מינוף של יכולות ומשאבים ולכן  מומלץ להשתמש בשירות של חברות נדל”ן מוכחות כמקצועיות ואמינות שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה ואשר נבדק בעשר שנים של עסקאות נדל”ן בארצות הברית, האם השיטה עובדת? בעידן הנוכחי מספיק לעשות חיפוש גוגל של ביקורות ולמצוא עדויות של לקוחות המעידים על ניסיונם עימנו, חלקם לאחר שהשקיעו עם חברות נדל”ן אחרות ומספרים על ההבדלים העצומים בחוויית ההשקעה ובתוצאות בפועל לעומת מה שציפו מלכתחילה.

כדי ללמוד עוד על איך להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב צפה עכשיו בסרטון הבא:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

איך להשקיע בנדל”ן בארה”ב בצורה נכונה

איך להשקיע בנדל”ן בארה”ב בצורה נכונה

במאמר זה נדון בשני היבטים אותם יש לבחון לפני ביצוע עסקת נדל”ן אשר יסייעו לכם לבחור את העסקאות הטובות עבורכם.


חשוב לדעת את עצמך לפני השקעה בנדל”ן בארה”ב

לפני שאנו מבצעים עסקת נדל”ן מומלץ לשאול את עצמנו שאלות מכוונות לצורך התבוננות פנימית והבנה של העסקה הנכונה עבורי כגון: מדוע אני בוחר בהשקעה הספציפית הזו? מה התועלת אשר אני מעוניין להשיג ממנה? מה היא מידת הפניות שלי לעסקה וכן האם יש ברשותי את המשאבים הנדרשים לביצוע סוג העסקה. המשאבים הם לא רק כסף, אלא כאמור זמן, מוכנות להשקעת מאמצים, מיומנויות וכיוצא בזה. בנוסף, עלינו לבחור דרך פעולה המתאימה למשאבים אשר בחרנו להקציב לטובת השקעת הנדל”ן. למשל, האם אני מעוניין להשקיע כסף ולמנף מיומנויות של אחרים או שמא לפתח את עצמי לעיסוק אישי?

נקודה נוספת היא ההמלצה לעבוד עם שותפים. שותף עשוי לסייע הן מבחינת הזמן, המאמצים והמיומנות, בייחוד כאשר לשותף יש מיומנויות שונות משלימות אשר עשוי לתרום להצלחת העסקה, והן בבחינת הזמינות והעיסוקים של כל אחד מהשותפים.


כאשר ניגשים להשקעות נדל”ן בארה”ב דע את ההשקעה

לאחר שביררנו עם עצמנו אילו סוגי עסקאות נדל”ן נכונים לנו ביותר אז עלינו לעבור להיבט השני, דע את ההשקעה. היבט זה כולל שני ממדים. ההיבט הראשון זה איך לבחור ספקים או חברות המציעות השקעות נדל”ן.

לפני שאנו סוגרים עסקת נדל”ן עם חברת השקעות נדל”ן או בעל מקצוע מסוים עלינו לבחון מי החברה המדוברת, מה הם מעלותיה ומה הם חסרונותיה. ישנן מספר שאלות אשר אנו חייבים לשאול ולקבל תשובות מספקות עבורן. במידה והתשובות אינן מספקות אתכם, אל תתפתו לסגור עם החברה הנ”ל. למשל, שני דברים בסיסיים אותם אנו מלמדים לבדוק הם:

  • Track record– מוניטין. בסעיף זה אנו מבקשים לראות הצלחות מוכחות ובאופן עקבי. עלינו לבדוק האם החברה ביצעה עסקאות דומות בעבר וכן האם היא הצליחה בהן ביחס לציפיות שהציגה. יתרה מזאת, אנו נרצה לראות מספר הצלחות עקביות ולאורך שנים בעסקאות דומות ולא הצלחה חד פעמית אשר יכולה להיות מקרית ואינה מעידה על יכולת שיטתית.
  • ממליצים- לכאורה, כלל ההצלחות שהחברה הציגה בפנינו בהסתמך על הסעיף הקודם הינן בגדר טיעונים בלבד אשר חובנו לדעת לוודא את מהימנותם. לצורך כך עלינו לדוגמא לבקש מהחברה לשוחח עם לקוחות אשר עבדו מולם בשנתיים או שלוש האחרונות. את הממליצים נשאל מה הייתה העסקה? מה היו העלויות? מה היו הזמנים?  האם התוצאות תאמו את מה שהוצג לך? האם התוצאות תאמו את הציפיות שלך?

זוהי דוגמא למיומנויות בדיקה שהן חובה בארגז הכלים של כל משקיע נדל”ן! לאחר שנשאל את השאלות הנ”ל נוכל להיות בטוחים יותר לגבי החברה איתה אנו הולכים לעבוד, נעבור לשלב הבא שזהו ההיבט של בדיקת עסקאות. כלומר, רק לאחר שווידאנו את כשרוות הספקים והחברות אז נתפנה לבדיקת עסקאות ספציפיות שיציעו. אין שום הגיון לקנות עסקאות מפתות ככל שיהיו לפני שהשלמנו את בדיקת הנאותות של החברה. מצד שני, השלמת בדיקת הנאותות על חברת השקעות הנדל”ן אינה אומרת שכל העסקאות המוצגות על ידה שוות בהזדמנות, או מתאימות לך ולכן חשוב לרכוש מיומנויות של בדיקת עסקאות נדל”ן.


לסיכום

לפני רכישת נדל”ן להשקעה מומלץ קודם לבצע בירור פנימי דע את עצמך. לאחר מכן מומלץ לבדוק ניסיון והצלחות מוכחות של החברה, בין היתר באמצעות המלצות של משקיעי נדל”ן שכבר ביצעו זאת בעבר.

כדי ללמוד עוד על איך משקיעים בנדל”ן בארה”ב בדרך הנכונה צפה עכשיו בסרטון הבא:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

השקעה בנדל”ן בחו”ל בתקופת הקורונה

השקעה בנדל”ן בחו”ל בתקופת הקורונה

עקב משבר הקורונה נוצרה האטה כלכלית גלובלית. משבר זה מייצר הזדמנות בשווקי הנדל”ן בארצות הברית. במאמר זה נסביר איך נהנים מההזדמנות שנוצרה בעקבות משבר הקורונה ואיך להשקיע נכון בהתחשב בנסיבות השוק.

ירידה בשוק ההון עקב משבר הקורונה

כמו כל משבר אחר שוק ההון מגיב בתזזיתיות מיידית. מעבר להשלכות הבריאותיות, עקב השפעות החברתיות-כלכליות של קורונה נוצרה אי וודאות בקרב משקיעים. אי הוודאות נוצרה בעקבות חוסר היכולת לדעת בין השאר מתי מגפת הקורונה תסתיים ובאיזה אופן.

משבר הקורונה הביא לירידות שערים חדות בשוק ההון. שוק הנדל”ן אינו משוכלל ומייצר יותר משמעת כפויה על קונים ומוכרים, כך שאין רואים מיידית ירידות מחירים. עם זאת, כבר כעת נראים סימנים גם בשוק הנדל”ן וישנם הזדמנויות  הצפויות להימשך בעתיד הנראה לעין עליהם נסביר במאמר זה.

ירידה בשוק הנדל”ן – הזדמנות להשקיע

בתחום הנדל”ן, משבר הקורונה מביא למצב של מוכרים בעלי מוטיבציה למכור בהקדם. בעלי נכסים עם חשש שלא תהיה יכולת לעמוד בתשלומי משכנתא. משפרי דיור אשר רכשו בית ולא מכרו את נכס הנדל”ן בבעלותם עד כה. אירועי החיים ממשיכים כרגעל בינהם נכסים בירושה, נכס למכירה לאחר גירושין ועוד. מוכרים אלה פוגשים שוק קר, מכיון שישינה האטה משמעותיתי בפעילות שווקי הנדל”ן בעת הנוכחית. מוכרים אלו חוששים מאובדן ערך של הנכסים בזמן המשבר מפני שאין ברצונם או ביכולתם לדחות את המימוש לטווח זמן עד אשר שווקי הנדל”ן יתאוששו. הלחץ של המוכרים מהווה מנוף אדיר לקונים, אשר משתמשים בחוסר הוודאות בשוק להפעלת מנוף להורדת המחירים. עקב כך נוצרה הזדמנות להשקיע בשוק הנדל”ן- דווקא בזמן משבר.

האבחנה היא כי תמיד יש אנשים שצריכים למכור נכסים בטווח זמן קצר מסיבות כאלה ואחרות, כעת מוכרים אלו בעמדת נחיתות . לכן, מי שבוחר להשתתף בשוק ולבחון עסקאות טובות – יש לו יתרון בתקופת משבר הקורונה.

למשל, באזור קליבלנד-אוהיו, עקב חוסר הוודאות שיש סביב משבר הקורונה, בהנחה ויש לך המיומנות לאיתור מוכרים בעלי בתים בלחץ למכור את הנכסים שלהם. אז במבן המעשה הצלחנו להשיג עסקאות בהנחות משמעותיות על נכסים בשווי 100-150 אלף דולר, השגנו במחיר רכישה של 65-85 אלף דולר בהתאמה.

מה ההבדל בין מחיר לערך?

אמנם יש הנחות מחיר על נכסים והסברנו מדוע.
עם זאת, בהתבוננות על השפעות המשבר, הערך של בית  רק עולה.
ברמת מאקרו הנדל”ן בארצות הברית נמצא בגירעון היצע של כמעט 4 מליון בתים עוד לפני הכניסה למשבר הקורונה, ועם ביקוש שנתי של כמיליון בתים נוספים בשנה. התוצאה הישירה של משבר הקורונה תהא האטה בקצב יצירת היצע של בתים חדשים.
מצד שני משוואת הביקוש מתחזקת מכמה סיבות. השימושיות של הבית עולה, אנשים נמצאים יותר זמן בבית ועובדים יותר מהבית. עבר לכך, דוגמא אשר ממחישה את העניין היא פידבקים מתושבים במספר שכונות בארה”ב אשר מספרים שניתן לראות כי תושבים יותר מטפלים בגינה שלהם, מטפחים אותה יותר ואפילו מגדלים ירקות.
ללא תלות במשך זמן המשבר דבר אחד כבר בטוח. התקשורת והממשלות צורבות תודעה שהבית הוא המקום הכי בטוח. הבית הוא המפלט בתקופת התפשטות נגיף הקורונה. לכן, ייתכן מאוד שבטווח זמן בינוני-ארוך המחירים צפויים לעלות ולהיות גבוהים יותר מאשר מחירי הבתים שהיו לפני משבר הקורונה.

הזדמנויות וסיכונים ברכישת נדל”ן בזמן משבר הקורונה ואחריו

במידה ומשקיע חושב ששוק הנדל”ן בירידה ושוקל להשקיע בנכס זול שנמצא באזורים זולים בארה”ב, זה יכול להיות סיכון מאוד גדול שלא מתאים לתקופה. מי שרוצה להשקיע מומלץ לחפש איזון בין השאלה איפה נמצאת ההזדמנות להנחות גבוהות ולבין השאלה באילו אזורים צפויים הסיכונים הגבוהים ביותר?  האסטרטגיה שאנו מציעים היא לאזן בין שני אלמנטים אלו כדי להציב את עצמנו בעמדה מאוזנת ונבונה לנצל את ההזדמנות מיטבית.

המצב הנוכחי בשוק מוכיח שיש פחות השתתפות בשוק הנדל”ן. זאת בשל הסיבה שאנשים מפחדים להשקיע אבל לא פחות מהסיבה שאנשים יותר מוגבלים להתעסק בשוק הנדל”ן בתקופת משבר הקורונה. בין היתר בגלל שאנשים לא יוצאים מהבתים. כאמור, עקב כך משקיעים בעלי מערכת פועלת בשטח המסוגלים להיות פעילים בתקופה הנוכחית, ימצאו בעמדת יתרון תחרותית בפעילות בשוק לא מושכלל ומדולל יותר עם כוח חזק יותר למשקיעים בעלי יכולת רכישת בתים במזומן. דוגמא מוחשית לכך היא מוכר בעיר סאוט יוקליד אוהיו. המוכר היה צריך למכור את הבית אבל לא היו כמעט מעוניינים, אז נוצר מצב שהוא היה צריך להוריד במחיר כדי למכור את הנכס למשקיע שלנו במזומן שהיה המציע היחידי והסכים לסגור את העסקה במזמומן ובמהירות. מי שמרוויח ממצב זה בעיקר, אלה המשקיעים שפעילים בשוק בזמן זה. על כן, עצם ההשתתפות בשוק הנדל”ן יוצרת הזדמנות למינוף כוח הרכישה במשא ומתן מול המוכר. עזרנו למוכר למלא את הצורך שלו, המוכר התחשב באי הודאות כרגע בשוק ובאילוץ שלו למכור, והסכים להנחה משמעותית. המוכר הבין והסכים שעליו ליצר הזדמנות למשקיע הרוכש ממנו בעת הזו.

מצד שני ישנם גם סיכונים. כאשר מתמקדים בנדל”ן להשכרה, סיכון בתקופת המשבר הנוכחי הוא איבוד הכנסה משכר דירה. הדרך בה נתמודד עם הסיכון הזה היא סינון שוכרים מתאים. בדרך כלל אין בעיה למצוא שוכר. השאלה החשובה היא מהי איכות השוכר? בתקופה הנוכחית ישנו יתרון גדול מכיוון שניתן למצוא שוכר איכותי באמצעות סינון חכם. שוכר שהעיסוק שלו למשל הוא עובד בבית החולים המקומי, בין אם זו אחות או השרת,  ייתן וודאות לגבי היכולת שלו לשלם שכר דירה בתקופה הקרובה. זוהי אחת הדוגמאות שאנו מבצעים בשטח להשקיע באזור זול יחסית בסמוך אל בית חולים. במקרה זה נרוויח כפליים. גם אזור בו נמצא נכס במחיר נמוך וגם נגישות אל אוכלוסיה שיש לה את היכולת בזמן הקרוב לשלם שכירות. כך נוצרת הזדמנות.

בצל הקורונה – דווקא עכשיו השקעה בנדל”ן

למרות המשבר הכלכלי הגלובלי שנוצר בעקבות נגיף הקורונה, שוק הנדל”ן למגורים אינו צפוי להיפגע כמו שאר התחומים בנדל”ן כמו נדל”ן מסחרי בעת שבה בעלי עסקים קטנים ומסחר אינם פועלים, וכמובן נדל”ן לתיירות ומלונאות. הביקוש למגורים אינו מושפע ישירות ממחלות המתפרצות בכל העולם, מה שכן מושפע הוא יכולת התשלום בעד המגורים ועל כך הסברנו ברמת השלכות בטווח זמן הקצר. כיוון שהצורך במגורים הוא בסיסי. הביקוש לדיור זה לא משהו שהולך להיעלם. בארה”ב זה כל כך בולט עד שישנם מקומות למשל בקליבלנד אוהיו שתחום הנדל”ן מוגדר כעת כתחום חיוני למרות הסגר שהוטל על האזרחים. ניתן ללכת לראות בתים, צוותי שיפוץ עובדים, יש פגישות בין משכירים ושוכרים, משרדי חברות הניהול פועלים. על כן, במקרה ויהיה משבר בתחום הנדל”ן הוא צפוי להיות קצר טווח וצפוי לעליית ערך בטווח זמן הבינוני-ארוך.

בנוסף, על-פי שקלול של נתונים מהעבר ניתן לראות כי שוק הנדל”ן בארה”ב כמעט ולא מושפע כאשר יש משברים כלכליים גלובליים. בתקופת המשבר הפיננסי בשנים 2007-2009 היתה פגיעה משמעותית רבה מעבר למשברים כלכליים קודמים, גם במשבר זה שוק הנדל”ן בארה”ב ירד בממוצע כלל ארצי ב15 אחוז. זוהי דוגמא הממחישה את העובדה כי שליש משווקי הנדל”ן נפגעו קשות אך יתר שווקי הנדל”ן הפגינו יציבות יחסית. ההזדמנויות גלומות בפרטים. ההיסטוריה מוכיחה שגם אם יש ירידות בשוק ההון זה לא תמיד הולך יחד ומשפיע על שוק הנדל”ן.

בעת בה ממשלות מייצרות תמריצים במיליארדי שקלים, מוזרם כסף נוסף לשוק. במקביל, בתקופה בה הכלכלה בהאטה, היצע הסחורות אינו גדל, ובתעשיות מסוימות בהאטה או עצירה. שילוב זה של יותר כסף בשוק עם פחות סחורות, מייצר סבירות לרמות אינפצליציה מוגברות. לכן, יש לקחת בחשבון שכוח המזומן עלות להשחק, נדל”ן כנכס ריאלי מהווה לא רק הזדמנות לרווח אלא הגנה על הערך הריאלי הנוכחי של הכסף.

לסיכום,

הקורונה מייצרת הזדמנויות טובות יותר להשקעה. עם זאת, יש לקחת בחשבון מכלול של פרמטרים על מנת שההשקעה תהיה מוצלחת. על מנת למנף את הרווחים מומלץ להשתמש בליווי של חברות ניהול נדל”ן שילוו אותך לאורך התהליך, בייחוד בעת הזו בה אי הודאות דורשת רמות דיוק מוגברות וצוות חזק שמסוגל לפעול בשטח בעת הזו. בנוסף, תקופת האי ודאות היא הזמן הנכון ללמוד ולהכיר את השוק לעומק.

עקב המצב שנוצר בעקבות נגיף הקורונה אנחנו מציעים את האפשרות ללמוד נדל”ן מהבית באמצעות קורס מקוון. הגענו למסקנה במיוחד עכשיו, כשהמשבר מטלטל את השוק ותוקע אותנו בבית,
כי זה הזמן הכי טוב להתפתח ולשפר מיומנויות רכישה של נדל”ן מרחוק בארה”ב!

במידה ותרצו לקרוא מידע נוסף בסרטון הבא בו ישנו דיון בהשקעה בנדל”ן בארה”ב לאור משבר הקורונה: https://bit.ly/34uDPcl

מעוניינים להתייעץ איתנו כדי לנצל את חלון ההזדמנויות? פנו אלינו לצוות נדלניר ונוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה מספרים מהשטח אנשי נדל”ן בארה”ב
היערכות להשקעה בעקבות משבר הקורונה

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

סקשן 8 – למה זה צריך לעניין אתכם?

אתם מחזיקים בנכס בארה”ב? כיצד הייתם מגיבים אם הייתם יכולים להשקיע בשוק הנדל”ן האמריקאי כאשר תשלום שכר הדירה מגיע מהממשל הפדרלי עצמו? תכנית ה-Section 8 היא אחת מהתכניות הידועות והמוצלחות בעולם למיגור בעיות דיור של אוכלוסיות מעוטות יכולת. מה זה section 8? ולמה אם זה קשור אליכם בתור בעלי נכס המשכירים אותו אתם צריכים לשמוח או לדאוג? במאמר זה נסביר את הנושא בהרחבה ונענה על שתי השאלות הללו.


מה זה סקשן 8?

סקשן 8 (section 8) היא תכנית של משרד השיכון האמריקאי. התכנית עוזרת למשפחות מעוטי יכולת בעלות הכנסה נמוכה לממן לשלם שכר דירה באמצעות תקצוב חודשי. באמצעות תכנית זו מדינת ארה”ב מספקת סבסוד של שכר הדירה לדיירים שזכאים להטבה הזו. ישנם מקרים שהמדינה מממנת את כל שכר הדירה וישנם מקרים בהם המדינה מסבסדת אחוז גבוה מאוד מהתשלום החודשי של השכירות.

למה תכנית סקשן 8 צריכה לעניין אתכם בתור בעלי נכס?

במידה ומי ששוכר את הנכס שבבעלותכם הוא דייר שזכאי לסקשן 8 ההשקעה בנכס שלכם הופכת לכאורה למאוד יציבה. זאת משום שמדובר בד”כ בדיירים שנשארים זמן רב בנכס.
סיבה נוספת לכך שההשקעה שלכם הופכת ליציבה היא מכיוון שתשלומי שכר הדירה מובטחים להגיע בזמן ובסכום, ברובו אם לא במלואו, באמצעות סובסידיה של ממשלת ארצות הברית (לרוב שנתיים ומעלה). עובדה זו הופכת את העברת תשלומי השכירות לקבועה ונטולת בעיות. במקרים שהדייר אמור לשלם, כדאי לדעת כי דייר אשר אינו עומד בחובותיו עלול לאבד את אישור הסבסוד SEC8 היקר שלו, כך שישנה מוטיבציה לשוכר לשלם בזמן כדי לא לאבד את הזכות שלו לשובר תשלום “סקשן 8″. זהו יתרון משמעותי מכיוון שבכל התקופה בה הדייר מתגורר בנכס שלכם נוצרת תחושת ביטחון ושקט נפשי.

יתר על כן, התכנית מחייבת עמידה בסטנדרטים של מצב הנכס והן של האזור. מה שנותן עוד הוכחה על אטרקטיביות הנכס למשקיע.


חסרונות של תכנית סקשן 8

בדיקת הבית ואישורו בידי העירייה הוא תנאי מקדים לכניסתם של הדיירים מתכנית סקשן 8. פקחי העירייה בודקים מרכיבים קטנים כמו כיסוי לשקעים שנמצאים בחוץ/במרפסת, חלון נפתח בכל חדר, מעקה צמוד למדרגות ועוד. במידה ולא עומדים באחד הפרמטרים הוא מוגדר כליקוי בטיחותי שחייב לתקן. בנוסף לכך, במידה ותוך כדי הימצאות הדיירים בנכס המושכר יהיו ליקויים בטיחותיים- בעל הנכס יצטרך לתקן אותם. אם לא יעשה זאת המדינה תפסיק לשלם לבעל הנכס את השכירות.

הדיירים של תכנית סקשן 8 מודעים לתנאים הללו ומנצלים זאת לטובתם. מדובר בדיירים לא נוחים הנמצאים במצוקה כלכלית ומכאן אתגר הניהול. במידה והם רוצים לעבור דירה הם ימצאו בכוח תקלות בבית. במקרה הגרוע יותר הם יגרמו לכך שיהיו ליקויים בטיחותיים בבית (יגרמו לתקלות חשמל, יתלוננו על מכרסמים בדירה, ישברו חלקים מהדירה.

מעבר לכך, מי שמקבל אישור לתכנית סקשן 8, בהרבה מקרים הינו חסר תעסוקה ואו מוקף באנשים כאלו אשר עלולים להצטרף ולגור אל חבר או בן משפחה שקיבל סבסוד שכר דירה. כך נוצרים מצבים של הסתברות גבוהה יותר לנזק לנכס ובלאי מוגבר, וכאמור בהצלבה עם אכיפה של רמת תחזוקת הנכס של תכנית הסקשן 8 בארה”ב, מביאה לתוצאה של נזקים אשר עלותם עלולה להיות פי כמה וכמה מאשר הכנסות שכר הדירה באותה השנה. ניסיון לכפות על השוכר תשלום על הנזקים שבאחריותו דומה לניסיון להוציא מטבעות מקופה סגורה ריקה. ולכן המשמעות היא ספיגת הנזקים ותיקונם על ידי בעל הנכס או לחלופין איבוד רשיון הסקשן 8.
חשוב להבין שרישיון הסקשן 8 ניתן לדייר ולא לבית עצמו. לכן, החלפת הדייר בדייר סקשן 8 חדש עלולה להיות מעגל חוזר של אותה התוצאה. ניסיון לשנות כיוון להשכרת שוק סטנדרטית מביא לפכחון לגבי איכות האזור והיכולת המובלת בהתאמה להביא שוכרים איכותיים לנכס.
אלה דוגמאות אמיתיות מניסיון. התובנה היא כי שורש האתגר בהשקעות נדלן להשכרה מסקשן 8 דורשות רמת מיומנות גבוהה ביותר בניהול נכסים.
הטעות הנפוצה של המשקיע הממוצע היא לרכוש נכס כבר מושכר עם דייר סקשן 8, שלכאורה מציג תשואה מובטחת גבוהה.
כיצד להימנע מכך?
הצעד הראשון שיכול לעזור הוא לדעת באיזה איזור להשקיע ובאיזה לא ובלי קשר להסכמה לקבל דייר סקשן 8 בקצה התהליך!
בנוסף, הנה כמה דוגמאות חשובות בהקשר הניהול. ראשית כל,  צריך לדעת לסנן את הדיירים מראש, לא מספיק בכך שהדייר התקבל לתכנית סקשן 8.

הדרך הטובה ביותר שתוכלו לעשות זאת היא באמצעות חברת ניהול מקומית שתסייע לכם בהשכרה ובניהול הנכס. עדיף לעבוד עם חברת ניהול המנוסה בניהול נכסי סקשן 8 באזור היעד ובעדיפות חברת ניהול בה אתם נהנים מעמדה טובה כמו כוח קבוצה או הרבה נכסים ולא להיות משקיעים בודדים כי בהגדרה מדובר בהשקעות הדורשות תשומת לב גבוהה לפרטים. אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה”ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.


לסיכום

כמה מן הטעויות הנפוצות של משקיעים ישראלים הרוכשים נדל”ן בארה”ב הן רכישת נכס מוכן עם דייר מסובסד בפנים וללא הבנה של איכות המיקום ואו שווי שוק הנכס, דוקא בהשקעות מסוג זה ישנה חשיבות גבוהה אף יותר להבנה מעמיקה ויכולת ביצוע השקעה ברמה מקצועית. השקעה בנכסים שיושכרו במסגרת תכנית סקשן 8 יכולה להיות יציבה ומוצלחת, ועם זאת ברמת הבסיס למרות שכר הדירה המסובסד ותחושת הבטחון המתלווה לכך, בפועל מדובר בהשקעה ברמת סיכון גבוהה יותר מאשר החלופה של רכישת נכס איכותי יותר וגם שאינו בשכר דירה מסובסד. למדנו כי המפתח לסיכון הוא איכות השוכר הצפוי בנכס, ולאו דוקא ערובה פיננסית לשכר הדירה.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?

התשובה לשאלה איפה כדאי לבצע השקעות נדל”ן דורשת התייחסות ליכולת זיהוי אזורי השקעה משתלמים, מתוכן בחירת אזור השקעה כדאי מורכבת ממספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון. מעבר לכך, בשביל לבחור נכס יש כמה פרמטרים שיש לתת עליהם את הדעת. יש להתייחס למיקום שזה מתבטא בניתוח מרכיבי הסביבה.  נוסף על כך כך, חוץ מהסביבה יש פרמטרים נוספים כגון בחינת השוק , וישנם פרמטרים אחרים חשובים ביותר שישפיעו על ביצועי ההשקעה כמו האנשים. כלומר, צוות מקומי אמין אם לנושא של רכישה, שיפוץ או ניהול איכותי של הנכס.

במאמר זה נתמקד בניתוח הסביבה ואיך אנחנו בוחרים את הסביבה של הנכס בו נשקיע.


כיצד בוחרים עיר להשקעה כאשר רוצים להשקיע בנכס נדל”ן?

הרבה אנשים שמעוניינים להשקיע בנכס בארה”ב מתייחסים להרבה היבטים כמו: נתוני הגירה, רמת בתי הספר בסביבה, פשיעה, דמוגרפיה ועוד.

מכל הנתונים האלה קשה להרכיב תמונה מסוימת. לכן, כשחושבים על פרמטרים צריך בעצם לנסות להבין מה אנחנו רוצים לגלות באמצעות הפרמטרים האלה?

לכן כאשר בוחרים עיר להשקעה קודם כל צריך להבין מה המטרה של ההשקעה. במידה ומדובר למשל בנכסים להשכרה אז צריך לנתח מה אנחנו רוצים להשיג מהנכס להשכרה הזה. כישראלים שמנהלים נדל”ן בארצות הברית אנו מציעים לנקוט בגישה שחותרת לאו דווקא למציאת מקסימום התשואה, כלומר התשואה הגבוהה ביותר אלא למצוא את האיזון הנכון. האיזון הנכון הינו הנקודה שבה יש לנו גם תשואה גבוהה וגם פרופיל יציבות שמתאים לעמדה שלנו כמשקיעים מרחוק. לכן, חשוב מאוד לחפש נקודה של איזון מיטבי. כמענה לשאלה של “איך בוחרים עיר להשקעה?” נאזן בין מרכיבי המספרים והתשואה למרכיבי האיכות של ההשקעה.


כיצד לנתח את מרכיבי האיכות של ההשקעה- ניתוח אחוז בעלי הבתים בסביבה כשבוחרים נכס להשקעה

ברמת המיקרו, הפרמטר העיקרי שאנו מציעים מניסיוננו לצורך אמידת רמת איכות של הסביבה, זה כמה אחוז מהאנשים באזור הם בעלי הבתים? זאת מכיוון שאזורים שיש בהם בעלי בתים באחוז גבוה, משקף שאנשים רוצים להשתקע באזור הזה, שהם בעלי יותר אכפתיות לשמירה על הנכס שלהם ומחויבות לקהילה המקומית. בנוסף, זה מראה את היכולות הכלכליות של האנשים באזור לקנות בית ולגור בו, זאת לעומת אנשים שיעדיפו לשכור בית ולרוב בהקשר ליכולת הפיננסית.

לכן, כאשר נבחן ברמה ממוקדת מה אחוז בעלי הבתים באזור, נתון זה ייתן לך תשובה מאוד טובה ואינדיקציה לגבי שאר הפרמטרים. כלומר,  אחוז גבוה של בעלי בתים יתבטא בדרך כלל ברמת פשיעה נמוכה יותר באזור, ברמת הכנסה ממוצעת ומעלה, ברמת חינוך שיש באזור. האינדיקציה הזו חשובה מאוד ומבטאת את איכות האוכלוסייה בסביבה.

אנחנו לא נרצה להתמקד בקנייה רק באזורים שהם בהכרח עם אחוז בעלי בתים גבוה יותר. כדי להבין את המשמעות של כך חשוב לדעת את הנתון הבא: אזור בו יש 66% ומעלה מבחינת אחוז בעלי הבתים זהו אזור ברמת איכות לרוב מספקת כאזור ידידותי למטרת השקעת נדל”ן להשכרה. זה יתבטא גם במה שנראה בסביבה. בין אם בגינות מטופחות, הרכבים שחונים ברחוב ועוד. העין של כל אדם סביר תראה זאת, לא צריך להיות גאון נדל”ן. לא חייבים להיות פיזית באזור. אפשר מהר מאוד לראות את איכות האזור אפילו באמצעות Google Maps או באמצעות נתונים סטטיסטיים על-פי הפרמטרים האלה. עם זאת, כדי לשכך לגמרי את הסיכון כדאי מאוד להצטייד בקשר עם מי שמכיר את האזור ברמת רזולוציה של רחובות ויכול לתת אינדיקציה לגבי איכותה.

על כן, כאשר רואים וחיים את השטח ושואלים מה הפרמטר שהוא הכי מסמל און-ליין מה שקורה בשטח באמת, לניסיוני זה אחוז בעלי הבתים באזור.


לסיכום

בחירת עיר להשקעה מורכבת ממספר רב של פרמטרים שיש לקחת בחשבון. להערכתנו, היכולת של המשקיע לבדוק בקלות ובפשטות את אחוז בעלי הבתים באזור יכולה לסייע בידך להימנע מהחלטת רכישה שגויה של נכסים באזורים חלשים מדי, ולעזור לך להימנע ממלכודת השקעה בין אם נפלת אליה בעצמך, בין אם דרך ברוקר אמריקאי או חברת שיווק נדל”ן שמכרה לך את הנכס. התמקדות בפרמטר אחוז בעלי הבתים והבנת איכות האזור תסייע בידך להימנע משגיאה חמורה כזו, וכמובן שיועץ או משקיע מנוסה באזור הם הדרך הנכונה להבטיח את כספי ההשקעה שלך. שימו לב כי בהסתכלות על המספרים בלבד עלולה להביא אותך לרכוש נכס באזור חלש מדי שלא מתאים לך כהשקעה, בין אם רכשת במחיר נכון לשוק ובין אם לאו. ברוב המקרים, ברוקר או חברת נדל”ן המשווקים באזורים חלשים שלא מתאימים למשקיעי נדל”ן ישראלים אשר לא חיים באזור אלא מנהלים את הנכס מרחוק, גם עלולים להביא לתוצאה של רכישת נכס במחיר מופקע לשוויו האמיתי בשוק.
דרך הפעולה המוצעת היא  להתמקד באזורים בהם אחוז בעלי הבתים גבוה מספיק. במקרים אלו,  סביר להניח שמדובר באזור עם אוכלוסייה באיכות טובה ומתאימה להשכרה עבורך. יתר על כן, חשוב מאוד לדעת שבאיתור נכס להשקעה כדאי למצוא את הנקודה שתוביל אותנו לפרופיל יציבות ולא רק תשואה גבוהה על הנייר.
כדי ללמוד עוד על איך בוחרים נכס להשקעה צפה עכשיו בסרטון הבא מהשטח:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

עדיין מתלבט היכן להשקיע את הכסף בנכס בארה”ב?
אחת האמרות המוכרות בהקשר של השקעות נדל”ן היא שישנם בדיוק 3 דברים שחשוב לשים לב אליהם בהשקעת נדל”ן והם: מיקום, מיקום ומיקום.
מיקום נקודתי הינו חסר משמעות. המשמעות של מיקום מסוים נגזרת מתוך ניתוח מדויק , מעמיק ונכון של הסביבה.
מטרת מאמר זה היא לנתח את הסביבה של הנכס תוך הסתכלות על גורמי המאקרו. זאת על מנת לבחון את השיקולים לבחירת אזור השקעה ברזולוציה הזו.


באיזו סביבה כדאי להשקיע בנכס נדל”ן?

היבטי מאקרו בבדיקת סביבה מיטבית להשקעת נדל”ן:

סביבה עסקית ותרבותית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. רישוי – בארצות הברית מירב מקצועת הנדל”ן מוסדרים ברישיונות מתווך, עו”ד, חברת ניהול נכסים , פקח מבנים , קבלנים וכתוצאה מכך איכות השירותים ורמת המקצועיות גבוהה ביחס לרוב המוחלט של מדינות אחרות בעולם, ולמרבה הצער כולל גם ישראל. בהקשר הזה חשוב לעמוד על ההבדל בין המילים “רחוק” ו”מסוכן”. השקעת נדל”ן בישראל ומדינות רבות נוספות סמוכות אלינו במרכז ומזרח אירופה ובטח שבמדינות עולם שלישי, מסוכנות באופן ניכר משמעותי יותר מהשקעת נדל”ן בארה”ב במובנים רבים, וזו דוגמה אחת טובה לכך. תהליך ההשקעה מפורט במדריך ההשקעה של נדלניר וזמין להורדה ללא עלות
  2. תחרות– בארה”ב ישנה תשתית ותרבות המעודדת תחרות. עובדה זו מקנה לנו המשקיעים אלטרנטיבות של ספקים שונים, תוך בחירת הספק האיכותי, אמין והמשתלם ביותר בכל רגע נתון. בהקשר זה חשוב מאוד להבין את היצע הספקים והתחרות באזור ההשקעה הנבחר. זו דוגמה המסבירה מדוע באסטרטגיית ההשקעה של נדלניר, לא נשקול רכישת בתים בערים קטנות ואו לא סביב עיר מטרופולין שבה בדקנו את הסביבה התחרותית בשוק הנדל”ן. אי תשומת לב לחשיבות גורם זה לבדו, מסבירה כישלון בהשקעות של משקיעים ישראלים רבים בנדל”ן בחו”ל, וניתן לקרוא על כך כפי שמעידים בעצמם משקיעים בפורום תפוז, וגם באזורים בארה”ב. לכן יש כאן תובנה לגבי סינון אזורים נכונים להשקעה.
  3. תרבות– הנדל”ן הינו רק אמצעי. חובה עליך כמשקיע להבין מי האנשים במעגל ההשפעה המקיף אותך בין אם אלו בעלי המקצוע, וגם האוכלוסייה המקומית שהרי אלו יהיו השוכרים או הקונים שעימם תתמודד בין אם במישרין או בעקיפין. לכן, ברגע שהחלטת להשקיע באזור כזה או אחר בעולם בסופו של דבר החוויה והתוצאות שלך בהשקעה תלויות באיכות התקשורת עם אנשים אלו.  בנוסף, סביבה תרבותית משקפת למשל עד כמה אנשים נוהגים לציית לחוקים או לקוד מוסר התנהגותי. מומלץ כמובן להימנע מהשקעה במדינות בעלות תרבות של כסף מתחת לשולחן, תהליך רשמי אך גם דרכי פעולה לא רשמיות, פרוטקשנים, ביורוקרטיה סבוכה, ובכלל הסתמכות על כוח מופרז של אנשים בתוך המערכת אשר נראית כהזדמנות בתחילת הדרך אך היא בד בבד גם סיכון עצום של ההון שלכם בכללותו. מאידך בארה”ב, ישנה תרבות עסקית מסודרת בכלל ומאוד ידידותית למשקיעים בפרט. לכן, היכולת לשמר שליטה על ההון וההשקעות שלכם היא גבוהה מאוד עד כדי מוחלטת! כפי שנסביר מטה.
  4. שקיפות– אחד הסממנים של סביבה בריאה היא רמת השקיפות. בארצות הברית הרשויות והמערכות מספקות רמת שקיפות גבוהה מאוד, ובנוסף על כך ישנן תשתיות טכנולוגיות המאפשרות לך בקליק עכבר לקבל נתונים מרוכזים ובדוקים כך שבאפשרותך לקבל החלטות מושכלות על בסיס נתונים מהימניים כמו למשל: שינויים דמוגרפים, מזג אויר, נתונים כלכליים, דירוג איכות האזור, רמת פשיעה, איכות החינוך, מגמות בשוק הנדל”ן, שווי נכסים באזור, פרטי כל נכס שהינך מעוניין לבדוק עד רמת אישורים ואו ליקויים והפרות במבנה, לוודא בקלות בעצמך מי בעל הבית הקיים של כל נכס, לוודא בקלות בעצמך שאכן בית שרכשת נמצא בבעלותך הישירה בטאבו, ועוד ועוד. הצד השני של המטבע הוא שזמינות נתונים כה רבים יכולה להיות מתישה ואף מבלבלת, ולכן ישנה חשיבות לפיתוח היכולת בעצמכם להיות אנלסיטים שהרי אי הסקת מסקנות מדויקות מניתוח הנתונים יכול להביא לכישלון ההשקעה בכל מקום בו תפעלו. לחילופין אני מציע לכם להרשות לעצמכם שימוש במקצוען מנוסה במקום בו בחרתם להשקיע ובעל היכולת לעשות לכם סדר, להנגיש לכם בצורה מסודרת וברורה את כל הנתונים התומכים בתכנית העסקית ותכנית העבודה להשקעה הפרטית שלכם, ולבקשתכם להראות לכם כיצד תוכלו בקלות לוודא אמיתות של כל נתון ונתון בתכנית העסקית ותכנית העבודה. לא להסתפק רק בבעל מקצוע מנוסה, אלא לדרוש לקבל שקיפות לנתונים התומכים. אם לא קיבלת נתון תומך, אז מה שנאמר לך אז זו טענה ולא עובדה, ולא משנה מי אמר לך את זה. כנראה שהטיפ הזה מסביר איך להימנע מרוב עקיצות הנדל”ן. יש גם משקיעים שלמעשה עוקצים את עצמם, בביצוע טעויות מיותרות שניתן למנוע לחלוטין רק באמצעות מודעות שהנתונים קיימים וחשובים, יכולת איתור הנתונים, קריאה וניתוח נכון של נתונים זמינים.

סביבה משפטית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. ביטחון בהשקעה– תהליך רכישה ומכירה של נדלן הינו ברור ומוסדר. כל מה שצריך לעשות כדי להגן על קרן ההשקעה שלך במעבר הכסף מישראל אל ארה”ב, ולהגן על קרן ההשקעה שלך בוודאות מוחלטת היא לעבוד לפי הספר. איפה מתחילות הבעיות? כאשר משקיעים ישראלים חושבים שזה רעיון טוב לאלתר. לכן, כמו לא מעט נקודות שאנו מונים כאן ישנה חשיבות לאופן פעולה מקצועי ונכון כדי לנצל את האפשרות. אופן פעולה לא נכון, אינו מבטיח שתיהנו מהיתרונות שארה”ב יכולה לספק עבורנו.
  2. ביטוח הרכישה– בארצות הברית ניתן לרכוש ביטוח רכישה סמוך לפני סגירת העסקה, כך שכספכם מוגן ב100%. רישום בעלות הנכס מועבר אליכם לאחר בדיקת חובות ושעבודים, וכתוצאה מכך ברשותכם פוליסת ביטוח כך שאפילו אם תהא כל תביעה עתידית על בעלות הנכס יש לכם הגנה מלאה.
  3. פינוי דיירים –  אנו נוגעים בנקודה זו ביתר פירוט בניתוח סביבה פוליטית, רגולטורית וחוקית. ועם זאת בהקשר המשפטי, ישנו תהליך ברור ומוסדר לטיפול בדיירים אשר אינם עומדים בתנאי הסכם השכירות. חשוב להבין שהתהליך משתנה בין מדינה למדינה בארה”ב, ולבחון בהתאם מה הם האזורים הכדאיים ביותר להשקעה עבורכם כבעלי הבתים.

סביבה פוליטית, רגולטורית וחוקית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. חוקי הגנת דיירים אל מול נטייה לטובת בעלי הבתים– משקיעי נדל”ן בישראל כמו גם משקיעי נדל”ן ברוב מדינות אירופה יכולים להעיד על הנטייה להגנה על הדייר בין אם בקושי לפנות שוכרים אשר אינם עומדים בהסכם השכירות, ואף פינוי שוכר לאחר כמה שנים עקב רצון למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר, ואפילו חוקים קיימים וחדשים שסוגרים על יכולת המשקיעים למצות את הזדמנות השוק בנדל”ן כמו חוקים של RENT CONTROL כלומר הקפאת או הגבלת גובה שכר הדירה למספר שנים. הקצה הימני של נטייה זו בא לידי ביטוי למשל לאחרונה בשוק הנדל”ן בברלין. עם זאת, לא ניתן להתייחס אל כל ארצות הברית כמקשה אחת בנושא זה ולראיה ישנם מגמות דומות בניו-יורק. לאחר כל זאת, ישנן מדינות בארצות הברית בהן בכל הפרמטרים מעלה, ישנה נטייה ברורה לטובת בעלי הבתים – למשל במדינת אוהיו. אנו מסבירים על כך עוד במאמר עומק הפורט את הסיבות בגינן להערכתנו כדאי להשקיע בנדל”ן בארה”ב, דווקא במדינת אוהיו.
  2. סביבה ואירועים פוליטיים –החלטה להקצות הון משמעותי בנדל”ן בסביבה כזו או אחרת, דורש לקחת בחשבון את התמורות והסיכונים הפוליטיים. השקעה בסביבות שאינן בעלות משטר חופשי, שקוף, ויציב כמו למשל ביוון, גיאורגיה או אוקראינה חושפות לאיבוד משמעותי של ההון עם שינוי במשטר, שינוי פתאומי בעמדות כלפי זרים, ואו קריסה פוליטית וכלכלית. גורמים מעין אלו מסבירים סיכון משמעותי בעטיו מחירי הנדל”ן מציגים תשואות גבוהות. נוסף על כך, כדאי לקחת בחשבון אירועים פוליטיים וסיכונים כגון התמודדות עם פליטים באירופה וסדקים המתגלעים באיחוד האירופי. בארצות הברית סביבת המאקרו הפוליטי מתאפיינת ביציבות משמעותית רבה יותר ביחס לרוב המוחלט של מדינות העולם.

סביבה כלכלית – חברתית בהשקעה בנכס נדל”ן

ארצות הברית הינה כלכלה מערבית גדולה וחזקה. למעשה, כאשר מבצעים הערכת סיכונים על נכס בסיס כלשהו, ונכס נדל”ני בפרט, בהנחה ואין לכם יתד חזקה אישית כלשהי במדינה מסוימת ובהנחה שפנית להשקעות נדל”ן תחת ההנחה שמדובר באפיק השקעה סולידי, אז כדאי להימנע לחלוטין מהשקעה במדינות שאינן בעלות כלכלה מערבית גדולה וחזקה כפי שניתן למצוא בארה”ב, בריטניה וגרמניה למשל.

עד כאן לגבי סקירת מאקרו בנושא הסביבה. מוזמנים להירשם אל אתר נדלניר, הניוזלטר, ולקבל מידע מקצועי ומדויק על היבטים ברמת המיקרו סביבה ועד ניתוח עסקאות ספציפיות.


רוצים להמשיך לקרוא את המאמר? כדי לקבל גישה להמשך מאמר זה כמו גם מאמרים מקצועיים נוספים, נא השאירו פרטים כאן:
לאחר השארת הפרטים תעברו אוטומטית להמשך המאמר 

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל”ן בארה”ב?

מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל”ן בארה”ב?

עדיין מתלבט בשאלה האם זה בכלל משתלם לרכוש נכס בארה”ב?
משקיעים לוקחים בחשבון את המרחק, הצורך בעבודה מול רשויות בארץ ובארה”ב ותשואה שיורדת לאחר כל המסים.
בנוסף, משקיעים שואלים את עצמם האם כדאי לרכוש יותר מנכס אחד? הרי יש חשש במיוחד אם כספך מיועד לרכישת דירה בארץ או למטרה כלכלית אחרת בעתיד.
לכן, משקיעים בנדל”ן בארה”ב שוקלים ושואלים את עצמם: האם משתלם יותר לשים את הכסף בבית השקעות בארץ עם תשואה וסיכון דומים?
מטרת מאמר זה היא לפרוס את השיקולים בשני צידי המטבע וליצור לך בהירות ופשטות. זאת על מנת לתת לך הכלים לקבל החלטה מושכלת. 


המטרה בהשקעה בנדל”ן בארה”ב

איך אפשר לפגוע במטרה, אם לא מאפיינים אותה?
לעתים קרובות אני נפגש במשקיעים שמציירים כמטרה למצוא השקעה עם התשואה הגבוהה ביותר ובסכום ההשקעה הנמוך ביותר.
חשוב להבין כי גם השקעת בנדל”ן וגם השקעה בניירות ערך היא הכללה רחבה מדי. ישנן השקעות בתשואות גבוהות בשני האפיקים. לכן כדי לקבוע מטרה נבונה, השאלה הנכונה לצורך קבלת החלטות היא מה הסיכונים שהינך רוצה ומסוגל לספוג? ורק אז, ומבין מרחב אפשרויות אלו, לשקול מה אפיק ההשקעה המשרת את מטרתך בצורה הטובה ביותר.
למשל, במידה והינך משקיע כסף אחרון שלך, הון שהוא קריטי לך בעתיד הקרוב, אז ברור שהשקעות ספקולטיביות בפרויקטי אקזיט נדל”ן או במיקומים חלשים כאלו או אחרים ו/או מניות ספקולטיביות בתשואה גבוהה אינן עמדת ההשקעה המתאימה לך, ובלי קשר לכך שהתשואה גבוהה מאוד.
לכן אנו נתמקד כאן בהשוואה ממוקדת לגבי השקעות סולידיות יותר בשני האפיקים. בהקשר הנדל”ני תובנה זו מסבירה מדוע אנו ממוקדים בקליבלנד אוהיו בביצוע השקעה ישירה של נדל”ן להשכרה, ועל כך נפרט בהמשך.

תשואה דומה? או מה היא בעצם תשואה?

מבחן א’: תשואה Vs תזרים מזומנים.

לאחר שהבהרנו את המטרה. בהשקעת נדל”ן להשכרה עם חוזה לטווח של שנה לפחות ישנה יכולת גבוהה לצפות את פרופיל ההחזר השנתי על ההשקעה. יש כאן תזרים מזומנים והכנסה חודשית יציבה וצפויה מראש. דבר זה אינו נכון לגבי השקעה בניירות ערך!

המקבילה הקרובה ביותר לכך בהשקעות בניירות ערך, היא השקעה במניות בסגמנט סולידי יציב אשר מחלקות דיבידנד. גם במגמה זו אין מדובר בחלוקות חודשיות וישנה אפשרות ליצור זאת במאמץ רב של בניית תיק מתאים בלבד.

לכן נמקד את השאלה. מה עדיף – מניות מחלקות דיבידנד או נדל”ן להשקעה?
אפשרות אחת היא גם – וגם. כך ששאלה מדויקת יותר היא כיצד להקצות בין האפיקים. עם זאת, השאלה שלנו יוצאת מנקודת הנחה שבמציאות לוקחים החלטות בין חלופות כי מה לעשות שהון ההשקעה מוגבל.
אני רוצה לשתף אתכם במקרה בוחן. אני עבדתי כמהנדס בחברת התרופות טבע כ-11 שנים. אני יכול להעיד מניסיוני במהלך השנים הרבות כי מדובר בחברה נהדרת! פגשתי בטבע אנשים נהדרים והמקצועיים ביותר בתחומם. למדתי המון וראיתי אנשים מוכשרים ומחויבים ביותר לחברה ולהצלחתה. הרגשנו תחושת כבוד לעבוד בחברה הישראלית המצליחה ביותר. ספינת הדגל.
במבט חיצוני, חברת טבע נחשבה כמנייה למשקיעים סולידיים. חברה המחלקת דיבידנדים בצורה יציבה ועקבית. בעקבות צירוף אירועים ונסיבות מחיר מניית החברה צלל ומשקיעים איבדו ומחקו את מרבית הונם!
לצורך העניין, היתרון בהשקעות דיבידנד היא שבאסטרטגיה ארוכת טווח ניתן לדבוק בגישת תזרים המזומנים וההכנסה החודשית מחלוקת הדיבידנדים, ועם זאת החברה שלא במפתיע במצב עניינים זה הודיעה על שינוי במדיניות חלוקת הדיבידנדים.
בהשקעות נדל”ן להשכרה אין דבר כזה!! נניח ושוק הנדל”ן יורד, האם בעקבות כך מעכשיו מותר לשוכרים לגור בבתים בלי לשלם שכר דירה?!
אבחנה: לכן, להערכתי השקעות בנדל”ן היו ויישארו נתיב השקעה סולידי ומתאים יותר מהשקעה בניירות ערך, לאלו המחפשים נתיב אמין ליצירת הכנסה חודשית יציבה בטווח הבינוני-ארוך.

החזר שוטף על ההשקעה בנדל”ן בארה”ב

מבחן ב’: החזר שוטף על ההון VS. תשואה מצרפית
החזר שוטף על ההון הוא הכסף שנכנס לך לחשבון השנה בבנק ביחס לסך כל ההשקעה שלך. נניח והשקעת סכום של 300 אלף שקל, ונכנס לך לחשבון הבנק בסוף השנה סה”כ 24,000 שח. אז ההחזר השוטף על ההון הוא 8%.
נבחן אפשרות השקעה בניירות ערך באפיק סולידי עם תשואה צפויה של 5-6%.
כאמור, לא תתקבל שום הכנסה חודשית עד שתמכור אלא אם ספציפית השקעת במניות דיבידנד.
נוסף על כך, נניח ומכרת כעבור 5 שנים. אז יש לקחת בחשבון שבטווח הזמן הזה בהשקעת נדל”ן נכנס גם מרכיב מרווח ההון במכירת הנכס! כלומר התשואה המצרפית בנדל”ן מורכבת מסך הכל החזרי ההון כל שנה ובנוסף על כך רווח ההון בזמן המכירה.
אנו ספציפית מתמקדים במיקומי השקעה נבחרים בעבר באזור אטלנטה גור’גיה , דטרויט מישיגן וכיום סביב ערי הפרבר בקליבלנד אוהיו, אשר יש בהם הזדמנות מכירה במרווח הון משמעותי של עשרות אחוזים אשר צפוי להתממש בטווח של 5-7 שנים.
אם זה לא יקרה, התשואה דומה. ואם זה יקרה אז התשואה בהשקעת הנדל”ן עולה עשרות מונים על השקעה בני”ע שהפיק את התשואה הצפויה.
אבחנה: השקעה נבונה בנדל”ן היא כזו שבמועד הרכישה ישנו פוטנציאל מרווח הון גלום בשווי הנכס ובמיקום שבו יש צפי ברור לעליית מחירים, אשר ממנו יכולים ליהנות משקיעים אשר יש להם את מרחב הזמן והסבלנות להחזיק את הנכס במשך מספר שנים בשוק.

תשואה ויעילות של ההשקעה בנדל”ן בארה”ב

מבחן ג’: תשואת שוק Vs יעילות השוק
שוק ההון ושוק הנדל”ן הינם שווקים בעלי רמות יעילות שונות מהותית. בהכללה שוק ההון יעיל יותר. כלומר היכולת להשיג רווחים מאי יעילות השוק נמוכה.
למשל, בנדל”ן נפוצים יותר מצבים של רכישת נכס בהנחה על מחיר השוק שלו בעקבות מגוון סיבות ושלל אירועי החיים כגון גירושין, נכס בירושה, מעבר דירה ולחץ למכור מכל סיבה אחרת. נוסף על כך, ישנו גורם אי יעילות בכך שבשוק הנדל”ן ישנם מוכרים רבים אשר בגלל חוסר ידע אינם מתמחרים את הנכס שלהם כראוי. בכל מצבים אלו, נכסים אלו צפויים לזוז מהר מאוד גם בשוק הנדל”ן, ועם זאת באמצעות ידע ותשתית מקצועית במיקום ההשקעה באפשרותך להשיג הזדמנויות אלו, ובכך טמון ערך רב של התשתית המקומית אשר פיתחנו בעמל של שנים רבות בעבודה בארה”ב.

אנקדוטה חשובה בהקשר זה היא משקיעים ישראלים ברובם צעירים אשר אני פוגש לעתים בקליבלנד והגיעו לראות נכסים ולקנות דרך ברוקר אמריקאי במטרה לחסוך גורם אמצע וליווי מקצועי. בדרך פעולה זו, כיצד ניתן להנות מהיתרון  בעמדת השקעה עם פער ידע לטובתך על פני הברוקר והמוכר? היכן התשתית והיכולת להשיג את ההזדמנויות יוצאות הדופן בשוק? הרי במקרה הטוב באמצעות ברוקר טוב ואמין צפוי להשיג נכס ממוצע בשוק. ובעבור זה כבר השקיעו טיסה ושהות.  אפילו ברכישת נכס הזדמנותי, עדין לאחר הרכישה המשקיעים נאלצים להתמודד עם ההשלכות ולפתור את כל אתגרי התפעול לבד, לבצע תכנית עסקית מספרית מדויקת, לבצע בדיקה מקצועית של המבנה, תכנית שיפוץ מקיפה ונכונה צוות אמין לניהול שוטף וכיוצא בזה. כאשר הזדמנויות טובות הם עניין של מהירות תגובה, מדובר בדרך פעולה קשה להשגת תוצאות מיטביות אלא לאחר השקעה של זמן ומשאבים כדי לבנות את התשתית.


סיכונים בהשקעה בנדל”ן בארה”ב

כעת, נתמקד בצד השני של המטבע. הסיכונים.

רוצים להמשיך לקרוא את המאמר? כדי לקבל גישה להמשך מאמר זה כמו גם מאמרים מקצועיים נוספים, נא השאירו פרטים כאן:
לאחר השארת הפרטים תעברו אוטומטית להמשך המאמר 

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:

מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

מה משקיע נדל”ן מתחיל צריך לדעת?

האם המטרה שלך לייצר הכנסות פסיביות, ולהתחיל כל חודש לא רק עם הוצאות קבועות, אלא עם ערוץ הכנסה תזרימי נוסף?
היום יש שפע של אפשרויות להשקעות נדל”ן מניב בחו”ל. מה נכון ומה לא נכון? מה רמת הסיכון בהשקעה? 
מה גובה התשואה שהנך מצפה לקבל  על ההשקעה שלך ?
מדובר בהון מושקע משמעותי, לעתים הון שחסכת בעמל של שנות עבודה רבות או סכום חד פעמי ממקור אחר, ולכן תשומת לב לעקרונות הבאים חשובה מאוד.
הפרטים הבאים מהווים מפתחות חשובים להשקעה מוצלחת.

מה קודם כל צריך להבין לפני שמשקיעים בנדל”ן?

למרות התחושה שהשקעה היא דבר פשוט יחסית יש לקחת בחשבון את מכלול הדברים.
בעזרת חברות ניהול נכסי נדל”ן אפשר לקבל תשקיף עבור כל הפרמטרים המהותיים להשקעה, וליצור תכנית עסקית מקצועית.
רכישת נדל”ן בחו”ל היא פשוט השקעה פיננסית טובה וגלום בה פוטנציאל רווח אדיר.

 איך משקיע יכול להרוויח מנכס נדל”ן ? להשוות תפוזים אל לחמניות.

ישנן שפע של דרכי פעולה להפיק רווחים מנדל”ן, בין אם מעסקאות קבוצתיות, ובין אן בנדל”ן בבעלות אישית.

הניסיון לבצע השוואה בין השקעות אלה קשה עד כדי בלתי אפשרית. מדוע? מפני שבעוד ניתן להשוות תשואה צפויה, יותר קשה להשוות את צד הסיכונים בהשקעה.

אך אין מה להתייאש. במאמר זה תקבל לידך מספר כלים שיאפשרו לך לנתב החלטת השקעה מושכלת.

אבחנה: לפני שמשקיעים בנדל”ן, מה שחשוב להבין הוא דווקא מימד הסיכון.

למשל, עסקאות קבוצתיות הן אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים של המשקיע הישראלי הממוצע, וזאת למרות שהשקעות אלה מתאפיינות לרוב בכך שהמשקיע בעצם בעמדת משקיע הון  או חוב מדרגה שנייה בחברה פרטית, כלומר אין למשקיע שום חזקת טאבו על שום נדל”ן, ולכן משקיע בקבוצה חשוף לכל הסיכונים הגבוהים בהשקעה בחברה פרטית, אשר הנדל”ן אינו מהווה בטוחה מפאת המימון הגבוה. במצב עניינים זה השעבוד שם את הבנק בעמדת נושה ראשונה. בעצם המשקיעים מהווים את כרית הביטחון לבנק, אשר מוכן לאשר את העסקה בזכות כך שהמשקיעים מוכנים לשמש בתור כרית הביטחון במקרה של תאונה. עוד נחזור אל משל הרכב בהמשך!

מדוע משקיעים רבים עושים זאת? קל. מצגת עם תכנית עסקית המציגה תשואה גבוהה ובנוסף אין צורך לבצע בקרה על ההשקעה מפני שהכסף מגיע היישר אל חשבון הבנק.

אז איך בכל זאת ניתן לבדוק את מימד הסיכונים ולהשוות בין אפשרויות ההשקעה השונות כדי לבחור את הנתיב המתאים ביותר?

בצד של השקעות הנדל”ן האמיתיות בהם תמצא עצמך עם הנדל”ן כבטוחה רשומה על שמך, נוכל למצוא כי לרוב נפוצות השקעות בעסקאות מסוג פליפ, כלומר עסקת אקזיט קצרת מועד של רכישת נדל”ן השבחתו ומכירה ובין אם בעסקאות נדל”ן מניב להשכרה.

נחזור אל מימד הסיכון.

מהו סיכון? סיכון הוא כל מה שאינך יודע. כדאי לקרוא בין השורות ולהסיק שסיכון הוא לא רק אובייקטיבי, למשל עסקת פליפ בהגדרה מסוכנת מעסקת נדל”ן להשכרה, בהנחה שעסקאות בוצעו שניהם באופן מקצועי, על כך נפרט למטה.

שימו לב כי הסיכון הוא גם סובייקטיבי ותלוי בניסיון שלך. ככל שהניסיון שלך מועט יותר, כדאי להיחשף לסיכון אובייקטיבי מצומצם יותר!

מהן המפתחות החשובים להשקעה מוצלחת?

תכנית עסקית נכונה – למשל: מעגל תשואה
יש פרטים חשובים מאוד שעלולים לא לקחת בחשבון ברכישת נכס,  מכיוון שלא תמיד נדע את השאלות שעלינו לשאול. כאן נכנס מרכיב הניסיון.
למשל ברכישת נכס נדל”ן מניב תשואה – התשואה מושפעת מגורמים צפויים שיש לקחת בחשבון. על מנת לקבל תשואה גבוהה והתאם לציפיות, יש צורך לדעת לפני ההשקעה את כל הפרטים הבאים:
  • גובה השכירות הצפוי שנקבל בשוק
  • הוצאות הקשורות בחברת ניהול
  • הוצאות מיסי נכסים
  • הוצאות עירוניות אחרות
  • אגרות מים ואו ביוב
  • ביטוח נכס שנתי
  • הקצאות לנכס ריק ותחלופת שוכרים
  • הקצאות לתחזוקת המבנה
אלה המרכיבים הבסיסיים. בהתאם למיקום ולסוג המבנה יתכנו הוצאות אחרות נוספות כגון אגרת נכסים מושכרים, תשלום יוטיליטז (חשבונות חשמל וגז) בהתאם להסכם מול השוכר.
במידה ומדובר ברכישה עם מימון אז כמובן יש להוסיף את הוצאות החזר הקרן והריבית. קשה לסנן אפשרויות השקעה הכדאיות ביותר מבלי להבין בצורה מדויקת את כל גורמים אלו.
דוגמא לתכנית עסקית מקצועית : קישור 
דוגמא לחקר מקצועי לבניית כלל מרכיבי ההכנסות והוצאות בעסקה- קישור ניתוח של שוק ההשכרה
למה הדבר דומה? לבדיקת מהירות מקסימלית שיכול להגיע אליה רכב.
האם המסקנה היא שעלינו לחפש את הרכבים המהירים ביותר? התשובה בחלקים הבאים.

רוצה לקבל מידע נוסף? הירשם עכשיו ותקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

משקיע בנדל”ן בארצות הברית? מה הסיכונים והביורוקרטיה אותם יש לדעת מראש?

הסיכונים והביורוקרטיה בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית

בשנים האחרונות מחירי הנדל”ן בישראל עולים מרגע לרגע והסיכוי לקנות דירה יורד באותו היחס. המצב העגום הזה הביא לכך שאנשים רבים מחפשים אפיקי השקעה בארצות הברית על מנת להגדיל את הרווחים שלהם וליצור לעצמם הזדמנויות עסקיות יוצאות דופן. כמו כן, כאשר שוקלים להשקיע בנדל”ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. על כן, מהם הסיכונים הקיימים בהשקעה בנכסי נדל”ן בארצות הברית? במאמר זה נפרט אודות הסכנות וההליכים הביורוקרטים אליהם ייחשפו משקיעי נדל”ן בארה”ב.

סיכונים בהשקעות בארה”ב

כל השקעה מכילה מרכיבי סיכון שונים. כאשר משקיעים בישראל, מרכיבי הסיכון גבוהים אך מוכרים. לעומת זאת כאשר משקיעים בחו”ל יש למשקיעים רבים תחושה שישנם מרכיבי סיכון כמו הליכים ביורוקרטיים שאינם מוכרים והחשש גדול. כדי לאושש ואו לשלול תחושות אלו ולהבין את ההליכים והדרישות העירוניות, כדאי לקרוא מאמר זה עד סופו ואנו מבטיחים לעשות לכם מעט סדר בבלגן.

בארצות הברית בניגוד לישראל עיריות רבות מפעילות מנגנון בדיקה, בקרה ואכיפה על בעלי בתים במטרה לוודא רמת איכות של הבית. הדגשים משתנים בין עיר לעיר אך לרוב מתאפיינות בבסיס משותף מינימלי של דרישות בהקשר של נראות חיצונית של המבנה וסביבתו הסמוכה כמו גם שיקולי בטיחות.

האתגרים והסיכונים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית:

במהלך השנים משקיעים ישראלים בארה”ב לא היו מודעים או שהיו מודעים והתעלמו מהדרישות העירוניות או שלא יישמו מענה נכון אל מול הדרישות. הסיכון בכך הוא שבנקודת זמן מסוימת בעתיד ייתכן שתגיע בדיקת עירייה יזומה ואז ישנו סיכוי ויתגלו הפתעות בנוגע להיקף הדרישות ועלויות התיקון עלולות להסתכם בסכומים משמעותיים.

ישנם לא מעט משקיעים שמספרים על מקרים שבהם היה נושא כלשהו מול השוכר או מול שכן ושזמן מסוים לאחר מכן גם הגיעה אליהם בדיקת הפקח. כתוצאה מכך עלולים למצוא עצמם המשקיעים מתמודדים עם הצפה של כמה אתגרים בעת ובעונה אחת, והמחשבה שמדובר בצירוף מקרים לא בהכרח נכונה.

ואולם, בבסיס המנגנון האמריקאי גלומות הזדמנויות ויתרונות במידה ופועלים היטב ופשוט לפי התהליך הנדרש. זאת משום שראשית, באזורים בהם פועלים דרישות עירוניות ישנה שמירה טובה יותר על נראות הבתים בסביבה ומעצם כך שמירת ערך טובה יותר של שווי הבתים באזור. שנית, פעולה נכונה אל מול הדרישות העירוניות יוצרת אפשרות לקחת בחשבון עוד לפני הרכישה את השיקולים הנדרשים הנכונים והמלאים לגבי מצב המבנה, ולספק מוצר השכרה בטוח ואיכותי יותר.

כיצד נאכפות הדרישות העירוניות על נכסי נדל”ן בארה”ב?

שיטות האכיפה משתנות וכוללות בין השאר מנגנונים כמו:

בדיקה בנקודת זמן המכירה- POINT OF SALE– מנגנון אכיפה בנקודת המכירה. מנגנון ביורוקרטי שבו החוק דורש להזמין פקח עירייה שיבוא לבצע בדיקה ולכתוב דו”ח על מצב הבית ועל התיקונים הנדרשים כדי שהעירייה תאשר את הנכס למגורים. יש לדעת שבתים בארה”ב נדרשים לעמוד בתקני העירייה למשל מבחינת מערכת החשמל והאינסטלציה. דו”ח POS מפרט את כל הליקויים שהעירייה דורשת לבצע בנכס כחלק מסגירת העסקה והעברת הבעלות. מוכר הנכס יכול להנפיק את הדוח ולבצע את התיקונים כך שהנכס נמכר נקי מהפרות עירייה אך בדרך כלל דו”ח זה מונפק לאחר הסכמת הצדדים על מחיר קניה. לכן, התניית העסקה בקבלת הדו”ח מאפשרת לסגת מההצעה ברגע שהדו”ח מגיע לידנו. באופן זה ניתן לשכך את הסיכון משום שניתן להעריך בצורה טובה יותר את כדאיות רכישת הנכס לפני שמתחייבים לסגירת העסקה. כך נעשה אם לדוגמה נגלה שדרישות השיפוץ המפורטות בדו”ח חורגות ממה שנראה לנו כעסקה טובה. ישנה אפשרות שבה רוכש הנכס מקבל את הנכס עם הליקויים ואז יהיה באחריותו לטפל בהם אל מול העירייה.

בדיקה תקופתית של הנכס – תיקונים ואחזקה שוטפת הם חלק משמעותי מאוד בתפעול והשכרה של נכס מניב בארה”ב. אנחנו כישראלים לא מכירים בדרך כלל את הסטנדרטים הגבוהים להם נדרשים בארה”ב. בארה”ב. באזורים מסוימים פועל מנגנון תקופתי של בדיקת פקח שנתית קפדנית מטעם העירייה על נכסים מושכרים כאשר ממצאי הבדיקה מחייבים את בעל הנכס ולא יאבד את רישיון ההשכרה לנכס ואו יוטלו עליו קנסות. באזורים אחרים פועלים מנגנונים דומים בתדירויות שונות למשל בדיקה אחת לשלוש שנים. באחריות בעל הנכס לתקן את הליקויים העולים כתוצאה מבדיקת הפקח, אחרת עלול המשכיר לספוג קנס או לאבד את האישור להשכיר את הנכס.

חשוב לציין כי יש לקחת בחשבון שהזמנת בדיקת פקח מקצועי שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס (HOME INSPECTION), היא בדיקה נפרדת ללא קשר לבדיקת פקח העירייה ואינה מחליפה אותה. בדיקת פקח מטעמנו אל הנכס יספק לנו דו”ח מפורט של הליקויים במבנה הפיזי של הנכס. בהתאם לתוצאות המדידות והערכות הפקח בשטח, אנו מבצעים חישוב עדכני של סעיפי הוצאות השיפוץ המידיות בנכס כמו גם סעיפי ההקצאות לתחזוקת הנכס בטווח הארוך. חשוב לדעת כי מה עוד שהממצאים בבדיקת הפקח הפרטי אינם מחייבים את הרוכש לטפל בממצאים ואילו ממצאי בדיקת פקח העירייה הם כן מחייבים.

לכן לטובת השקעה מוצלחת חשוב להתמחות בדרישות עירוניות באזורי הפעולה בהם אתם משקיעים מפני שהתמודדות מול עירייה כאשר עולים ליקויים משמעותיים לאחר רכישת הנכס הם מהסיבות העיקריות לכשלונם של משקיעים ישראלים בודדים בארה”ב ואשר חמורים בנזקם מפני שלרוב מתגלים בטווח זמן בינוני לאחר שמשקיעים דיווחו שבזמן זה ביצעו את אותה טעות שוב ושוב במספר נכסים ובהשקעת סכום ניכר מכספי החסכונות עוד לפני שהבעיה צפה אליהם חזרה. משקיעים מסווגים זאת כסיכון ולכן הוכלל במאמר זה אך למען האמת מדובר בתוצאה של טעות אשר ניתן למנוע באמצעות תהליך השקעה מקצועי ולא מדובר בסיכון ואי ודאות אובייקטיבית. בהקשר זה ניתן לסכם כי סיכונים הם גם סובייקטיביים באשר כל מה שהמשקיע אינו יודע מהווה סיכון.

למידע נוסף ניתן ללמוד כאן לגבי הדרישות העירוניות באזור צפון מזרח אוהיו במחוז קויהוגה ומחוז לייק.

לסיכום,

יש סיכונים והליכים ביורוקרטיים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית, אך עם הידיעה המוקדמת על הליכים ויכולת מתן מענה מקצועי לנושאים אלה ניתן לצמצם לחלוטין את הסיכונים המשמעותיים וליצור הזדמנות לצמוח. בארצות הברית יש כלים פשוטים המאפשרים להגן עלינו לחלוטין מפני עקיצות ולפעול נכון כדי להימנע מבעיות כאלו ואחרות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!