פוסטים

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל”ן?

משקיעים רבים שואלים מדוע ישנן עסקאות חלקן עם תשואה דו ספרתית ואחרות עם תשואה של 8 אחוזים? האם כדאי פשוט לרכוש אך ורק עסקאות שמציגות את התשואה המספרית הגבוהה ביותר? על כך נענה במאמר הבא.

סיבות לפערי התשואה

ישנן מספר סיבות לפערי התשואה. במאמר זה אלמד אותך כיצד לזהות מלכודות, כיצד להעשיר את יכולת בחינת העסקאות שלך וכיצד לפתח קריטריוני סף לעסקה משתלמת וכדאית עבורך.

ישנם 2 צדדים שחובה לבדוק בכל השקעה:

  1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.
  2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים

משקיע אשר מקבל החלטות השקעת נדל”ן על בסיס בדיקת המספרים בלבד, מבצע רק חצי מעבודת הבדיקה. ולכן הסיכוי להצלחה כלכלית שווה לסיכון לחורבן כלכלי והרס ההשקעה.

1. משוואת הסיכוי. בדיקת המספרים. תשואה נטו.    

כיצד לוודא מה הם ההוצאות וההכנסות מהנכס
רכישת נכס ללא ליווי מקצועי מחייבת את המשקיע לבצע את כל הבדיקות לבד.
לפער הזה נכנסות חברות שיוק נדל”ן אשר מציגות תכניות עסקיות מפתות אשר למרבה הצער לא בהכרח כוללות את כל מרכיבי ההוצאות ואת כל מרכיבי ההקצאות הנדרשות לעסקת הנדל”ן הנתונה.
המשקיע הממוצע רואה מולו תמונות נכס יפהפה ואת התוכנית העסקית המפתה.
באתר של נדלניר תוכלו למצוא דוגמאות כיצד נראית תכנית עסקית מקצועית ומלאה – תכנית עסקית מקצועית לחץ כאן, בחר נכס לדוגמא, ולחץ על כפתור פתח תכנית עסקית.
אולם, שימו לב שמרכיבי הכנסות, הוצאות והקצאות משתנות ואינן בהכרח זהות למשל באזורי השקעה שונים או בקטגוריות נכסים שונות.
גורם ליווי השקעה בעל אמינות ניסיון בסיסי באזור ידע להרכיב עבורכם לרוב תכנית מלאה.
עד כאן זוהי משוואת הסיכוי.
רוב המשקיעים מסתפקים בכך, ומחמיצים נדבך חשוב בבדיקת ההשקעה – משוואת הסיכון.
אלו המשקיעים הממוצעים אשר מבצעים שופינג של תשואה.

2. משוואת הסיכון. ניהול סיכונים  

במידה זהה, אני מקבל פניות ממשקיעים אשר מחפשים לרכוש נכס במחיר הזול ביותר האפשרי ובתשואה המקסימלית.
עכשיו, נלמד על ההבדל בין תשואה מקסימלית לתשואה אופטימלית. זהו נושא אשר נלמד במסגרת של ניהול סיכונים מקצועי ובמסגרת מאמר זה אציג מספר עקרונות בסיסיים מניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך 11 שנים בתעשייה.
ניהול סיכונים – ניתוחי רגישות 
 
תכנית עסקית
הדבר הראשון שחשוב להסביר הוא שהתכנית העסקית היא מודל תאורטי!
התכנית הזו היא לא המציאות, ולעולם אבל לעולם התכנית העסקית אינה יכולה להיות מציאות. בגלל זה היא נקראת תכנית. למה? כי במציאות יש עתיד. העתיד בהגדרה לא ודאי. ולכן יתכנו שינויים. מי שלא מבין את זה לא מבין השקעות. עם זאת ולמרות זאת, הרעיון בתכנית עסקית הינו להנדס מבנה שיתן לנו הערכה וקירוב לפוטנציאל הערך והביצועים של ההשקעה. כלומר, למרות שיתכנו שינויים עדין יש ערך לבצע מודל ותכנית.
ניתוחי רגישות
זה לא מספיק להכין תכנית עסקית בלבד מפני שההכרה בהיתכנות השינויים בעתיד מחייבת את מנהל הסיכונים בהשקעה להעריך את הגורמים אפשריים לשינויים (משתנים) ולהתחשב במשתנים אלו באמצעות ניתוחי רגישות.
זה אולי נשמע מורכב אבל זה מאוד פשוט!

דוגמאות לבדיקת השקעות נדל”ן כדי לחזות תשואה של הנכס

עכשיו אתן לכם כמה דוגמאות קלות.
מקרה בוחן – ניתוח רגישות
נניח שלפנינו 2 חלופות השקעה בעלות תשואה דומה בקירוב סביב 10% על ההון.
השקעה א’:  גובה שכר דירה 750 דולר בחודש, 9000 דולר בשנה.
השקעה ב’: גובה שכר דירה 1000 דולר בחודש, כלומר 12,000 דולר בשנה.
באופן כללי, ככל שפוטנציאל שכר הדירה של נכס גבוה יותר, כך בהתאם הנכס יקר יותר.
כלומר, היתרון בהשקעה א’ שאנו נקבל 10% תשואה על ההון בסך הכל השקעה נמוך יותר.
דבר זה בא לידי ביטוי בנכסים המוצגים כהזדמנויות השקעה במחיר זול ותשואה גבוהה ואטרקטיבית.
המשקיע מסיק שעדיף לו לסכן סכום נמוך יותר, וממילא יקבל תשואה דומה או אף גבוהה יותר מנכסים יקרים יותר.
טעות.
ניתוח רגישות גובה הכנסות
נדל”ן הוא מבנה פיזי המורכב מאסוף של מערכות וחשוף לבלאי ותחזוקה.
עלויות התחזוקה ברוב המקרים הן קבועות למשל: החלפת מזגן, מערכת חימום אויר, בוילר מים, חלונות.
בנוסף, הוצאות רבות תלויות בגודל הנכס ולאו דוקא בשווי הנכס. למשל החלפת גג, ריצוף, שטיחים, צביעת הבית, וכיוצא בזה.
לדוגמא, עלות רכישת מערכת חימום אויר FURNACE \ HVAC יכולה לעלות 3000 דולר וצפונה, כמובן תלוי בסוג ואיכות המוצר.
השקעה א: הוצאנו 3000 דולר מתוך 9000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 3.33% בתשואה
השקעה ב’: הפסדנו 3000 דולר מתוך 12000 דולר של הכנסות, כלומר ירידה של 2.5% בתשואה
ולכן, בנכס שבו גובה שכר הדירה נמוך יותר, אנו נראה שאחוז התשואה נפגע יותר חזק כאשר יש עלויות תחזוקה.
נקודת איזון כמותית- דוגמא: לגובה שכר דירה
האם זה אומר שכדאי לרכוש נכס כמה שיותר יקר?
לא. כי ככל שהנכס יותר יקר התשואה הפוטנציאלית מהשכרה יורדת.
אך זה כן אומר שחשוב לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הכי זול, מפני שהביצועים צפויים להפגין רמת יציבות נמוכה יותר על פני זמן.
כלומר יש כאן עניין של מציאת נקודת איזון.
חשוב להבין שנקודת איזון אינה דבר מוחלט, אלא דבר סוביקקטיבי ואסביר מעט על כך בהמשך.
קריטריון סף לסינון הזדמנויות השקעה
לעניננו, אנו למדים מדוגמא זו שמנהל תהליך ליווי השקעה מקצועי יבצע ניתוח רגישות של הוצאות תחזוקה צפויות, של רמות גובה שכר דירה באזורים השונים, של מחירי הבתים באותם השווקים ושל מאפייני המשקיע ובהתאם לכך יקבע קריטריון סף של גובה שכר דירה. 
דוגמא לקריטריון סף: לאתר למשקיע נכס המושכר ב1000 דולר לכל הפחות.
דוגמא נוספת לקירטריון סף: לאתר למשקיע 5 נכסים, כאשר כל נכס מושכר ב900 דולר לכל הפחות.
לסכם, תהליך ניתוח הרגישות כולל בחינת משתנה משפיע וניתוחו, בהתאם לכך ביצוע בחינות כדי לקבוע נקודת איזון מסוימת.
כך מפתחים קריטריון סף.
כדי לכוון את ההשקעה כראוי, איתור וסינון מקצועי של הזדמנויות השקעה מתבצע בהתאם לכל קריטריוני הסף של ההשקעה.
ניתוח רגישות – איבוד שכר דירה
באופן כללי, ככל שמיקום של נכס איכותי יותר לרוב מחיר הנכס יהיה יקר יותר, ובהתאם גם שכר הדירה גבוה יותר.
ולמקרה הבוחן שלנו, ניתן להעריך שהשקעה ב’ בשכר דירה גבוה יותר,  צפויה גם להעניק לנו לנו נגישות למיקום איכותי יותר. מיקום איכותי יותר מגדיל את הסבירות להשיג לקהל שוכרים איכותי יותר לנכס,  כזה שיפחית את החשיפה לדייר בעייתי ולא משלם. המשתנה הפועל כאן הינו איכות המיקום.
נקודת איזון איכותנית- דוגמא: מיקום
האם המסקנה מניתוח הרגישות היא שנקנה נכס במיקום האיכותי ביותר? לא.
אך זה כן מלמד על החשיבות  לתת את הדעת שגם לא נכון לחפש את הנכס הזול ביותר, מפני שאיכות המיקום תשפיע על יציבות העסקה בטווח הזמן בינוני-ארוך.
כלומר גם כאן ישנה נקודת איזון.
קריטריון סף למיקום
זוהי דוגמא נהדרת להמחיש את החשיבות הסובייקטיבית בקביעת קריטריון סף עבור איכות מיקום, כחלק מתכנית מקצועית לסינון עסקאות השקעה.
כאשר עומדים לפניי משקיעים ישראלים אשר מצפים להשקעה המתנהלת ביציבות בבקרה מרחוק, הכוונת המשקיע לרמת מיקום איכותית מספיק היא הרבה יותר חשובה מאשר במקרים של משקיע מקומי אשר הנכס ממוקם בחצר האחורית שלו ובמיוחד אם הוא חלק אינטגרלי מאותה אוכלוסיה בה הוא פועל.
משקיעים ישראלים למרבה הצער רוכשים נכסים באזורים קשוחים וקשים לניהול בכל רחבי העולם וברוב המקרים גם דרך ליווי נדל”ן כזה או אחר.  זו אחת הטעויות העיקריות הנובעות כתוצאה מרכישת נכסים להשקעה ללא תשומת לב מקצועית לבחינת משוואת הסיכונים בעסקה, ויצירת תכנית מותאמת אישית למשקיע לקביעת קריטריוני סף לסינון הזדמנות השקעה נכונה.
לסיכום, למדנו כי התכנית העסקית היא מודל תאורטי לצפי התשואה.
ברמה הבסיסית חשוב לדעת לבדוק שהתכנית העסקית היא נכונה ומלאה, אך זה לא מספיק.
במציאות התשואה היא תוצאה. תוצאת התשואה תלויה במשתנים אשר אינם ידועים אך בחלקם המשמעותי ניתנים לבחינה.
לכן, במידה ואינכם בקיאים במקצוע ניהול הסיכונים ובחרתם לפעול בהשקעת נדל”ן באמצעות ליווי מקצועי, הרי שמומלץ לכם לבדוק שהגורם המקצועי אינו מסתפק בהכרה והסבר של כלל סעיפי ההכנסות וההוצאות של הנכס לבדיקת השקעה משתלמת ברמת תשואה, אלא שמדובר בגורם בעל הכשרה מקצועית בתחום ניהול הסיכונים ונותן דעתו על מרכיבי סיכון שמעבר לבדיקה ברמה המספרית הבסיסית.  
 
על הכותב: ניר בבג’ני, מנהל הפורום הישראלי בתפוז להשקעות נדל”ן בארה”ב. מייסד חברת נדלניר, השקעות נדל”ן בארה”ב.
בהכשרתו מנהל פרויטים וסיכונים עם ניסיון של מעל עשור בתעשייה, ועם ניסיון השקעות נדל”ן בארה”ב מספר שנים רב ובמספר מדינות.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

נדל”ן להשקעה: למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל”ן?

הרבה אנשים שמשקיעים את כספם בנדל”ן פועלים על-פי תחושות בטן או המלצות. העיקרון הבסיסי בתורת השקעות נדל”ן הוא לבצע את התהליך באופן אנליטי. אמנם השקעה אנליטית דורשת יותר זמן, השקעה, חישובים, וכניסה לפרטים. אך תעזור למשקיע באופן דרמטי. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- מה הערך המוסף של כל המאמץ במישור האנליטי על פני תחושות בטן ובדיקות בסיסיות?

למה השקעה בנדל”ן צריכה להיות אנליטית?

הצורה שיש להסתכל על עסקה היא צירוף של מכלול דברים. נדל”ן הוא אמצעי לשים כסף ולקבל כסף כשבאמצע יש את נושא הנדל”ן עצמו שצריך להבין אותו. אך משום שבסוף התוצאה נמדדת במספרים אז אם רוצים לעשות את התהליך באופן מקצועי חייבים להעריך ולמדוד את הצפי של הביצוע. בנוסף, צריך כלי השוואה. כלומר, צריך אפשרות של להשוות, למדוד, לבחור עסקאות נכונות וטובות יותר. זה נותן יכולת להעריך ביצועים.

אם בקיאים במספרים אז צריך שתהיה את היכולת גם לרשום אותם. כמו בחיים עצמם, כאשר אדם אומר שהוא מבין בעניין מסוים אבל לא מסוגל לבטא אותו בכתב כנראה שהוא לא מבין אותו עד הסוף. במידה והוא יכתוב אז האדם יבין את הנושא באופן מדויק יותר. זאת משום שזה ייאלץ אותו לדייק.

למה חשוב להבין ולבדוק מספרים?

בכל אופן, השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד זה מתבצע בצורה מדויקת יותר מבחינה ולידיציה, כלומר בודקים שלא מפספסים שום דבר מבחינת ההשקעה (עלות נכס, ארנונה, שיפוצים ועוד). אי אפשר לדעת ללא הכנסת כל הפרטים לתוך טבלה מסודרת ולעבור שורה שורה ולוודא שאין שום דבר יוצא דופן בהשוואה לנכסים אחרים. סיבה נוספת למה השקעה בנדל”ן חייבת להיות מדידה זה משום שאפשר לשים את הכסף על הרבה אפשרויות. אז אם נכנסים לרזולוציות הכי דקות, זה אפשר לבחון כל פרמטר ומכך להיות יותר מדויק בהחלטות שלך. זאת משום שבדיקה זו נותנת יכולת השוואתית על אפשרויות השקעה שונות.  בסופו של דבר הצירוף של דיוק בפרטים ויסודיות והצלבה בין כל הנתונים תגרום להצלחה גדולה יותר בהשקעה.

בדיקת מספרים באמצעות בעל מקצוע

ברוב המקרים כאשר אדם משקיע בנכס אין לו את היכולת והזמן להשקיע בבדיקת כל הנתונים של הנכס ולהצליב אותם, זאת בכדי לוודא שאין יוצאי דופן על מנת להצליח כמה שיותר בהשקעה. זאת משום שרוב המשקיעים הם אנשים שעסוקים בעבודה ובחיים האישיים שלהם אשר מחפשים להכניס השקעה פסיבית. זו הסיבה שרוב האנשים צריכים ליווי מקצועי שיעזור להם לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת להצליח בהשקעת הנדל”ן בצורה המקסימלית. דוגמה נוספת לכך שבה מומלץ לנקוט כאשר משקיעים בנכס היא סיוע של פקח בפרויקט. פקח יכול לסייע בשיפוץ הנכס בהבאת אנשי מקצוע טובים ובפיקוח עליהם. כך המשקיע יכול להיות וודאי ורגוע שהעבודה מתבצעת והוא יכול רק לבקר על התהליך מבלי לשים את כל תשומת הלב שלו על הפרויקט. באופן כזה, המשקיע יכול להשקיע את כספו בכך שיתרום לו שההשקעה בפרויקט תהיה מקצועית יותר.

כמו כן, חשוב לציין כי הליווי באמצעות נדלניר כולל את הבדיקה האנליטית באופן מקצועי ביותר. חלק מהליווי נכתבת תכנית עסקית מפורטת. בתכנית זו יש פירוט של כל ההכנסות לרבות שכר דירה והקצאות בית ריק. מנגד יש פירוט על הוצאות הנכס כמו: חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רשיון עירייה, ביטוח נכס ותחזוקה.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת דורשת השקעה בזמן או כסף, אבל זוהי הדרך שתעזור לכם לחסוך עלויות, אנרגיה ומאמצים.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

 

 

 

למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

ישנם יתרונות רבים ומשמעותיים לפתיחת חשבון בנק בארה”ב עבור ניהול הכספים בהשקעות נדל”ן מניב באמריקה. האם ניתן לפתוח חשבון בנק עסקי בארה”ב די בקלות? בנוסף, האם ישנה אפשרות לפתיחת חשבון בנק פרטי בארה”ב מהארץ? כמו כן, חשוב לדעת שאין חובה בהכרח לפתוח חשבון בנק. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- מה בדיוק הצורך בפתיחת חשבון בנק אמריקאי? על שאלה זאת נענה במאמר הבא.

מה בדיוק הצורך בחשבון בנק אמריקאי עסקי או פרטי?

כאשר רוכשים נכס להשקעה בארה”ב, חשוב מאוד להבין באיזו דרך כדאי ונכון לקבל את ההכנסה עבור ההשקעה שלנו. ישנן אפשרויות שונות לקבלת תשלום שכר הדירה, כאשר אחת מהן היא על ידי פתיחת חשבון בנק בארה”ב.

ישנם יתרונות משמעותיים מדוע כדאי לישראלים המשקיעים בנדל”ן באמריקה לפתוח חשבון בנק מקומי בארה”ב. אלו הם היתרונות המשמעותיים:

  • הוזלת עלויות המרת כספים ועלויות העברת כספים ביחס להעברות תדירות של כספים מישראל אל ארה”ב, או ארה”ב אל ישראל
  • יכולת ביצוע השקעות נדל”ן ישירות ללא סרבולים מיותרים.
  • קלות ויעילות ניהול שוטף של הכנסות והוצאות הנדל”ן המניב

האם משקיע נדל”ן בארה”ב חייב לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

לא. משקיע נדל”ן שרוצה לקנות נכס בארה”ב לא חייב לפתוח חשבון בנק בארה”ב. משקיע מסוג שכזה יכול לבצע העברות ישירות מחשבון הבנק שלו בישראל באופן ישיר אל חשבון היעד בארה”ב. בכל מקרה, אם יועבר כסף לחשבון הבנק שבבעלות המשקיע בארה”ב, המשקיע יצטרך אחר כך לבצע  העברה נוספת אל חשבון העו”ד המטפל בעסקה.

אף על פי שאין חובה, יש מספר סיבות אשר בגינן כדאי מאוד לישראלים המשקיעים בנדל”ן באמריקה לפתוח חשבון בנק מקומי בארה”ב:

הוכחת הון

כדי לבצע רכישה ישירה של נדל”ן בארה”ב יש להוכיח שיש לך את הכסף לרכישת הנכס. תדפיס חשבון בנק שמראה את היתרה היא דרך פשוטה ומקובלת לספק מסמך המוכיח הוכחת הון ( PROOF OF FUNDS באנגלית). הבעיה היא שהסטנדרט בארה”ב הוא תדפיס של חשבון בנק אמריקאי. לכן, למשקיע הישראלי המתחיל יהיה קשה לתת הצעות רכש איכותיות כאשר הוכחת ההון שלו היא תדפיס אישור מבנק ישראלי ולא תדפיס רגיל של בנק אמריקאי.

הוזלת עלויות העברת כספים

ברגע שיש למשקיע חשבון בנק בארה”ב, כל נושא העברת הכספים לחברת ה- Title יעיל וזול יותר. ניהול פעולות אלה על-ידי חשבון בנק אמריקאי, יכולה לחסוך אלפי שקלים על העברות והמרות מטבע. בנוסף, פתיחת חשבון בנק בארה”ב יכולה לפתוח הזדמנויות השקעה נוספות מחוץ לגבולות המדינה, בכך שעל ידי החשבון ניתן לרכוש קרדיט (Credit Score) וכרטיס אשראי שעוזרים בקידום השקעות בארה”ב.

איך ניתן לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

הדרך הכי פשוטה לפתיחת חשבון בנק, היא הגעה פיזית לסניף בנק בארה”ב ולהצטייד באמצעי זיהוי הבאים: רישיון נהיגה, דרכון וויזה בתוקף. ייתכן שבנוסף ידרשו מכם גם כתובת בארה”ב, למרות שזה תלוי בפקיד הבנק עצמו. במידה וברצונכם לפתוח חשבון בנק LLC, יש להכין מראש את מסמך התאגדות החברה וגם מסמך EIN, שזהו מספר המס של החברה. במידה וברצונך לפתוח חן בנק בעצמך אז מומלץ לפני טיסה אל ארה”ב לבצע בדיקת רענון של דרישות ישירות עם אחד הבנקים מכיון שיתכנו שינויים מעת לעת, למשל לאחרונה בנקים מבקשים גם לקבל מספר מזהה ITIN של בעל העניין בחברה LLC.

חשוב לציין, אם ברצונך לפתוח חשבון בנק בארה”ב מרחוק תהליך כזה קשה יותר מאשר בעבר. זאת בשל חוקים ורגולציות שהתקינו רשויות החוק בארה”ב. בכל זאת, עדיין ישנה אפשרות לעשות זאת באמצעות שירות של כמה מחברות עו”ד המתמחות בתחום המשפטי של הנדל”ן בארה”ב.

ישנן גם אפשרויות נוספות לנהל את קבלת כספי השכירות ביעילות רבה מבלי לפתוח חן בנק בארה”ב.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

נדל”ן בארה”ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?

העיקרון הבסיסי בתורת השקעות הערך הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק ואז נוצר מרווח ביטחון בהשקעה שלך. למעשה, ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה וחשוב לציין כי בעבר היה קל יותר לעשות זאת והיה מספיק רק אלמנט התזמון מכיוון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית היו במשבר. היום, לעומת זאת, יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק מכיוון ששוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית, הרבה עסקאות זזות מהר והמחירים בשוק עולים. למרות זאת, חשוב לציין כי עדיין יש בשוק עסקאות טובות, כלומר, ניתן לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק למרות שהשוק במגמת עלייה. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- איך אפשר לקנות בארה”ב נדל”ן מתחת למחיר השוק? על שאלה זאת נענה במאמר הבא.

נדל”ן בארה”ב: איך להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק?

ישנן ארבע אסטרטגיות שעובדות טוב עבור המשקיעים הפעילים כיום בשוק:

  1. לקנות במזומן את הנכסים כמו שהם (AS IS): לקנות את הנכס, לשים עוד כסף בשיפוץ ואז לאכלס את הנכס בשוכר. תהליך זה דורש סבלנות ומקצועיות בגלל שיש בו אי-ודאות לגבי המספרים המדויקים, לעומת רכישה של נכס מושכר.
  2. להיות ראשון לפני כולם: אם תהסס על עסקה טובה – תפסיד אותה. השוק תחרותי. גם לאנשים אחרים יש כסף, ומשקיעים ברחבי העולם כבר הבינו שאפשר לעשות כסף בנדל”ן בארה”ב בכלל, ובקליבנד אוהיו בפרט. לכן, צריך להיערך מראש כדי להיות מוכן להשקיע כשעסקה טובה מגיעה. למשל: יכולת העברת כספים יעילה , אישורים נדרשים, הוכחת הון זמין לרכישה וכיוצא בכך.
  3. ליצור הזדמנות במקום רק למצוא הזדמנות: דוגמא אחת טובה לכך היא לתת הצעת רכישה ב-80% ממחיר המבוקש על נכס שנמצא כבר זמן ממושך בשוק. חשוב לציין כמובן שיש להכיר את השוק ולזהות מלכתחילה שהנכס מתומחר בטווח מחיר מתאים. חשוב לבדוק כי יש למוכר גמישות במחיר או גורם מסוים שלוחץ עליו לסגור את העסקה. במידה וכן, נותנים הצעה הכי נמוכה שמוכר מוכן לקבל, ולאחר מכן בשלב בדיקת הנאותות לוחצים עוד למטה כמה שאפשר. זאת דרך מצוינת להשיג נכס ב-20-30% מתחת למחיר השוק, וזה בדיוק מה שעשינו עבור משקיע שרכש, שיפץ והשכיר נכס בתכנית ליווי אישי בהשקעה. 
  4. לעבוד עם מוכרים מקצועיים: מוכרי נכסים מקצועיים TURNKEY נותנים לך לא רק נכס, אלא מוצר השקעה מוכן. זו צורה מאוד קלה לבצע השקעה מעבר לים, והיא גם מאוד צפויה ומיידית. הנכס כבר מושכר ולכן יודעים מה משך זמן ההשכרה ובכמה הנכס מושכר, בנוסף ניתן לבדוק את הנכס כדי להעריך עלויות תיקונים והקאות תחזוקה עתידיות. זה גם חוסך את איבוד ההכנסה של החודש הראשון שחברת ניהול גובה על מציאת שוכר חדש. אתם אפילו מקבלים מהמוכר את החלק היחסי של שכר הדירה שהוא גבה באותו החודש מהשוכר.  החיסרון של שיטת השקעה זו היא שיש מחיר עבור כל היתרונות האלה. כלומר, בדרך כלל מחיר הקנייה יהיה גבוה ממחיר השוק בכ-10-15 אלף דולר.  חשוב שתדעו- חברות רבות טוענות שהן מוכרות את המוצר מתחת למחיר השוק וזה שקר. אנו יודעים לומר שזה שקר מכיוון שאם זה נכון אותן חברות יכולות פשוט למכור את הנכס במחיר שוק ולקבל יותר כסף במקום למכור את זה למשקיע ישראלי. אנו מציינים זאת לא כדי שלא תקנו נכס מסוג זה, אלא פשוט תדעו מה אתם קונים.

איך למצוא נכס מתחת למחיר השוק? ליצור הזדמנות!

כדי למצוא נכס מתחת למחיר השוק יש ליצור הזדמנות במקום לחפש כזו! זאת אומרת, שהמשקיע לוקח את השליטה להגיע אל מחיר היעד באמצעות פעולות שיביאו להזדמנות שהוא מקבל ואחרים לא. וזה דבר שונה מאשר לסרוק או לרדוף אחר הזדמנויות שמתומחרות נמוך מלכתחילה. על מנת שתבינו זאת בצורה טובה יותר, לחצו כאן כדי להגיע לוידאו הממחיש את המפתחות החשובים שצריך לשים לב אליהם בשיטה זו כדי שתוכלו ליצור לעצמכם  הזדמנויות דומות בכל אזור בארה”ב.

אז איך יוצרים הזדמנות חדשה נוספת כזאת? במילה אחת אסטרטגיה. משקיעים רבים יוצאים מקורסים או קריאת ספרים חדורי מוטיבציה עם מגון שיטות לרכישת בתים להשקעה. אך, האתגר העיקרי הוא שחוסר מצפן, וחוסר יכולת התמקצעות והתמקדות בשיטה אפקטיבית להביא עסקאות הזדמנותיות, שם את המשקיע בעמדה של רדיפה. בין אם לרדוף אחר העסקאות בלוחות המודעות, או לרדוף אחר הברוקר האמריקאי או לרדוף אחרי חברות שיוק נדל”ן בתקווה שמישהו יזרוק הזדמנות לרכישת נכס שלא בהכרח מהווה מציאה.

הרעיון מאחורי האסטרטגיה הוא שיטת ה-SMALL-BALL. בשיטה זו יוצרים משוואה שמאזנת את עמדת המשקיע הישראלי והצורך בשליטה בנכס מרחוק. כלומר, השקעה שפועלת באופן יותר שקט וצפוי בטווח הארוך, ואשר יש לה פוטנציאל עליית מחיר ורווח הון טובה יותר בטווח הבינוני – ארוך. האיזון מתבצע על חשבון ויתור רעיון מקסום התשואה מהשכרה ברוטו, אשר מושכים משקיעים אל אזורי השכרה המתאפיינים באוכלוסיה חלשה, כמו גם בכדי להתרחק מאזורי פשיעה. בשיעור חשבון בחטיבת הביניים מכנים זאת אופטימום – כלומר איזון תשואה מיטבי. זהו דבר שונה מהותית מאשר רעיון המקסימום תשואה, שבכנות שמור בעיקרו למשקיעים חובבנים, אשר לא שמים דגש לחשיבות ניהול הסיכונים בהשקעה. בקצרה, הרעיון הוא שהמשקיע מוכן לוותר מראש על תשואה על הנייר, כדי ליצור לעצמו תשואה הרבה יותר צפויה ויציבה בטווח הארוך. יציבות על חשבון הזדמנות.

אז איך בונים תכנית לאסטרטגיה זו?

  1. הסביבה: מיקוד באזורי ביקוש שבהם אוכלוסייה איכותית!הידעת?!מרבית המשקיעים הישראלים כולל כאלה אשר ביצעו בדיקות ארוכות או קורסים בנדל”ן בארה”ב, עדין נופלים לקנית בתים באזורי פשיעה!
  2. השוק: מיקוד בשווקים עם דרישה המתאפיינת בעיקר לקניית בתים בבעלות ולא להשכרה.
  3. המבנה הפיזי: מבנה שאינו מוכן לכניסת דייר המעוניין לרכוש נכס לבעלות.ו
  4. המספרים והתכנית העסקית: כאן נכנסת לפעולה שיטת ה SMALL BALL המנצלת את המאפיינים מעלה.

איך עובדת שיטת ה SMAL – BALL?

נותנים הצעה לקנות את הנכס במזומן ובמצבו הנוכחי במחיר הנחה שאתם מציעים למוכר. זה סמול-בול. כמובן יש לך עם מי לדבר, כי בשכונה שאתם פועלים גרים אנשים שהם עצמם בעלי הנכסים. השיטה נקראת כך, כי בתרגום מאנגלית לעברית שם השיטה הוא “כדור קטן”. אנו מגלגלים לעבר המוכר כדור קטן. עכשיו הכדור במגרש של המוכר. אם המוכר מגיב לנו, אז התחיל משחק המשא ומתן. לכן, תוכלו פשוט לבצע זאת על נכסים שמופיעים בשוק, ואם תתמידו- גם תמצאו.

הדרך החכמה בדרך אל מציאת הנכס מתחת למחיר השוק:

כדי לעלות מדרגה לשיטה אפקטיבית באמת ישנה דרך חכמה לפעול. כל מה שצריך זה עוזר וירטואלי ומספר טלפון של גוגל. כדאי לשתף פעולה עם עוזר מקומי בשטח. להלן מספר הפעולות:

 

1.שולחים מכתבים לבעלי הבתים ומסבירים שאנו מעוניינים לרכוש מהם את הנכס.

2.המכתב צריך להיות מנוסח בחכמה ובאופן שנראה אישי.

3.את המכתבים יש לשלוח באופן שגרתי אחת לשבוע. אני ממליץ לשלוח ביום שישי.

4.טיפ! אפשר להכין חוברת המסבירה לאמריקאי את היתרונות למכירה חכמה ישירה למשקיע מעבר לים.

5.אוספים את הפניות חזרה שמתקבלות במענה הקולי של מספר הטלפון של גוגל (והוא גם עולה כהודעת טקסט אצלכם במייל- גוגל מדהימים!).

6.נותנים הצעת מחיר לרכישת הנכס במזומן ומיידית ובמצבו הנוכחי AS IS.

בהתחלה אף אחד לא יענה לכם, אבל אחרי מספר שבועות תתחילו לראות תוצאות. אחרי מספר חודשים, תראו גם שאנשים מתחילים לחזור אליכם ומעוניינים למכור. אחרי מספר שנים, יהיה לכם עסק שעוזר למשקיעים כמונו לא ליפול לחברות הנדל”ן הישראליות. האנשים בסביבה ובקהילה המקומית בארה”ב יכירו את פועלכם ויעריכו את ההזדמנות שאתם מנגישים לחבר אותם לקונים מעבר לים, שהם בחיים לא היו מגיעים אליהם לבד.

לסיכום, זיכרו- כל דרך מוצלחת באמת היא גם ארוכה, אבל זוהי הדרך ששווה להתחיל לצעוד בה עכשיו!

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

 

 

 

תובנות להצלחה – מה מגלה לנו החכמה היהודית העתיקה בחג ראש השנה?

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה? – סקירה מהירה

לא מעט משקיעים מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט. אך, הם חוששים מכך שחברות ומתווכים מציגים להם תמונה חלקית בלבד של התמונה המלאה. מה עושים? איך ניתן להקטין סיכונים? בסקירה מהירה זו, אנו נעזור לכם להבין איך ניתן יהיה לזהות עסקאות טובות שאכן שווה להשקיע בהם.

בדיקת השקעות נדל”ן בחו”ל

מאחר ואנו פוגשים לא מעט משקיעים מתחילים ומנוסים מידי חודש, אנו נחשפים למגוון רחב של שאלות מצד המשקיעים שמעוניינים בשירותנו. להלן מקצת השאלות:

  • איך ניתן לדעת שמדובר בעסקה אמיתית ובטוחה?
  • איך אני יכול לדעת שבעצם אני לא קונה בית שלא מתפקד ומישהו משלם לי מהכסף שלי בעצם?
  • איך אני יכול לדעת שבבית בו אני רוצה להשקיע באמת יש שוכר? 
  • אם הבית מושכר, איך אני יודע מה הסכום האמיתי שהשוכר משלם (כמה מגיע אלי מתוך הסכום)?
  • איך אני יודע שלא עושים מניפולציות על סכומי הכסף שניתן להשיג מהנכס לאחר ההשקעה?
  • ועוד..

עד כמה שחלק משאלות אלו יכולות להישמע תמוהות, נתקלנו בלא מעט מקרים בהם חברת תיווך/שיווק ישראליות הבטיחו תשואה מובטחת וקבועה מראש למשקיעים אך בפועל שילמו את התשואה הנ”ל עם כספם של המשקיעים בכך שהחברה גבתה על נכס זול סכום גבוה משוויה האמיתי! במקרים אחרים, בתים הוצגו ככאלו המפיקים דמי שכירות גבוהים למדי אך לאחר עסקת ההשקעה, מתברר למשקיע שבפועל דמי השכירות נמוכים משמעותית והתשואה הצפויה צונחת בבת אחת.

אז מה עושים? איך בכל זאת משקיעים חכם ובטוח? ובכן, בשביל זה אנו כאן:

איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוחה?

כאשר אתם מעוניינים להתקשר עם חברה/איש מקצוע לצורך ביצוע השקעה בחו”ל, כדאי להפעיל כללי ברזל בסיסיים ולהיות זהירים במיוחד. להלן מספר דוגמאות שיעזרו לכם:

  • אל תסמכו על דוחות של חברת הנדל”ן
    מציגים לכם תמונת מציאות ורודה מידי, העלו חששות. מציגים לכם מודלים של רכישת נכסים, בדקו מודלים של אחרים שאינם באינטרס של החברה המתווכת.
  • אל תסמכו על אישורים אפילו כשהם כתובים
    בקשו חוזה שכירות מחברת הניהול, בקשו דוגמאות להסכמים מול משקיעים אחרים, וודאו שמדובר באישורים תקינים ואמיתיים ואף בקשו פרטים של משקיעי עבר.
  • אמתו כל נתון שגורם זר מציג בפניכם
    נאמר לכם שניתן לצפות לתשואה מסוימת, בדקו את הסכם השכירות, בדקו את הלוחות השונים כדי להבין מהם דמי השכירות הראליים בסביבת הנכס להשקעה.
  • הקטינו סיכונים בהשקעה משותפת
    וודאו שהגורם המתווך/מלווה מחזיק בכוח קניה משמעותי מול אנשי המקצוע ומנהלי הנכסים. כך תבטיחו עלויות נמוכות וסיכויים גדלים לתשואה גבוה יותר.
  • אמתו את חברת הנדל”ן/המתווך
    חפשו את שם החברה יחד עם המילים “המלצות” “חוות דעת” “עוקץ” “הונאה” ואו כל מילה אחרת שיכולה להציף מידע חיוני טרם ההשקעה בפועל.

איך אנחנו יכולים לעזור לך?

בעבודה עם נדלניר כל משקיע מהווה חלק מקבוצת משקיעים גדולה. יחד אנו מהווים כוח מול חברת הניהול אשר נותן לכל משקיע ומשקיע אפשרות ליהנות מרמת שירות ויחס טוב יותר. זה גם מקטין את הסיכון שחברת הניהול תרצה להתעסק עם משקיע בודד בקבוצה בבעיות שירות או אמינות כי חברת הניהול יכולה לאבד עסק גדול יותר מול כל הקבוצה ומשקיעים עתידיים

אנו מאמינים בשקיפות בכך שמשקיע חייב להחזיק בבעלות מלאה וישירה בנכסים בהם הוא משקיע. מעבר לכך, אנו מאמינים שהמשקיע יכול לצאת לדרך רק לאחר שפתרנו את כל ספקותיו על ידי הוכחת דברינו בעזרת מקורות חיצוניים ואמינים כדוגמת:

  • הצגת הסכמי שכירות של משקיעים קודמים.
  • הצגת פרטי משקיעים לקבלת חוות דעת אישית עלינו.
  • הצגת נתונים אודות הסביבה והנכסים בלוחות באינטרנט.
  • הצגת מלוא האינטרסים שלנו כבר בפגישה הראשונה.
  • ועוד.

מעוניינים לבצע השקעה בנדל”ן בארצות הברית? רוצים לבצע השקעה בסביבה טובה ובטוחה ולהקטין את הסיכון למינימום האפשרי? שוחחו איתנו, קבעו פגישה ונשמח להציג לכם את השירות שלנו וללוות אתכם עד להשלמת ההשקעה בהצלחה!