איך לבדוק ולסנן חברות נדל”ן טובות ופרויקט השקעה כדאי?

התענינת באפשרות השקעה בנדל”ן בחו”ל, והחלטת לשקול אפשרויות השקעה שונות בנכסים מניבים באמצעות חברות נדל”ן המעניקות  הבטחות להשקעה הכי נהדרת ובטוחה?
אם כך, אז איך ניתן לברור מתוך ים ההצעות את החברות הטובות שבאמת כדאי לעבוד איתן ואת ההשקעות הכדאיות ביותר כרגע?

הנה שיטת 3 השלבים לבדק מקצועי של חברות נדל”ן להשקעה

שיטת הבדק הותאמה במיוחד למטרת בדיקה וסינון של חברות נדל”ן להשקעה בארה”ב בפרט, ולמעשה מתאימות להשקעות נדל”ן בחו”ל בכלל והינן אף נכונות להשקעת נדל”ן בישראל באמצעות חברות נדל”ן יזמיות.

  1. שלב ההכשרה QUALIFICATION
  2. שלב האימות VALIDATION
  3. שלב העימות (משוב אתגור) FEEDBACK

אל דאגה תהליך הבדק די קל. מי שצריך להתאמץ בתהליך הבדיקה אלו הן חברות הנדל”ן ולא משקיע הנדל”ן. שאלו בנינוחות את שאלות הבדק המוסברות למטה. חברת נדל”ן שראויה לעבוד איתך תענה על כל השאלות אודותיה בצורה מלאה ובשקיפות. וממילא, מי שלא יענה לך כמו שלדעתך צריך – אז מצוין, הסינון עובד! עדיף לך לגלות עכשיו מראש מי מקמץ במידע ופחות זמין לשאלות, ולא לגלות זאת רק אחרי שהשקעת ממיטב כספך ברכישת נכס מעבר לאוקינוס כמו דירות בניו-יורק או באותו האופן בדיוק דירות בברלין, בשני המקרים נעשה זאת על בסיס הבטחות שהתקבלו במשרד גדול ונוצץ בתל אביב או רמת-גן. נכון? אז בואו נתחיל ללמוד את שיטת הבדיקה!

ניר בבג'ני - יועץ השקעות נדל"ן בארצות הברית

ניר בבג’ני

ניר הוא מהנדס מומחה בניהול סיכונים ובעל יותר מ-10 שנות ניסיון בניהול פרויקטים גלובאלי. משקיע נדל”ן מנוסה ב- 3 מדינות בארה”ב עם תוצאות של עשרות השקעות מוצלחות

“זכרו. בשלב ההכשרה כל המידע המתקבל מהחברות אינו עובדות אלא אך ורק טיעונים. כדי שטיעון יחשב כנתון ודאי יש לבצע אימות.”

נדלניר

_

שלב 1 – בדיקת הכשרה

בשלב זה עליכם לאסוף מידע מקצה-אל-קצה על תהליך הנדל”ן מרכישה, דרך השכרה וניהול ועד מכירת הנכס (התהליך מקצה אל קצה מוסבר בפירוט במדריך החינמי להורדה באתר נדלניר). לא תמיד כל הנתונים זמינים, ובהתאם לסוג העסקה המיקוד צריך להיות בנושא הכי רלוונטי. הנה טיפים בסיסיים לבדיקה:

  1. (מי שמאחוריי) על הניסיון: מה חברת הנדל”ן עשתה עד היום? בקשו לקבל דוגמאות אמיתיות של השקעות נדל”ן קודמות שנמכרו למשקיעים עם מספרים מלאים של סך ההשקעה והתוצאות. הרעיון כאן הוא שהאמד טוב לביצוע הצפוי של השקעת הנדל”ן הבאה, הוא בחינת הביצועים באופן השוואתי אל מול עסקאות קודמות. פחות סביר לצפות לעסקת נדל”ן בתשואה גבוהה יוצאת דופן ממי שבעבר סיפק תשואות לא מרשימות. לעומת זאת, סביר לצפות להשקעת נדל”ן טובה שתעמוד בציפיות מפי חברה שכבר הוכיחה בעקביות יכולת כזאת בעסקאות קודמות.
    __
  2. (ומי שמצדיי) על הלקוחותבקשו המלצות של משקיעים קודמים.  לקבל שמות ופרטי קשר של 2-3 משקיעי נדל”ן קודמים שעבדו עם חברות הנדל”ן בטווח של 2-3 השנים האחרונות. שאלו את המשקיעים על התוצאות בפועל לעומת ההבטחות. שאלו אותם גם על החוויה, על הזמינות ועל השירות. החוזקות והחולשות שראו אצל החברה. בפרויקטים גדולים ובמיוחד בקבוצות רכישה של נדל”ן בהם אתם שותפים עם משקיעים אחרים, עליכם להבין את החוזה ומשמעויות סעיפים בסיסיים כגון במבי נדל”ן, זהו סעיף חשוב המאפשר לכל משקיע לצאת החוצה במהלך העסקה בתנאים וצורה מתואמת ומוסכמת מראש. כמו כן, חשוב להבין מי המשקיעים האחרים בקבוצת הרכישה של הנכס, וספציפית האם יש משקיעים גדולים. פרויקט שותפות משקיעים גדול שמורכב רק מריבוי משקיעים קטנים הוא דגל אדום. כפי שאתם רואים, הדגש על בדיקת הנאותות תלוי מאוד בסוג העסקה הנדלני”ת שברצונכם לבצע. ככלל, בקבוצות רכישה היתרון גלום ביכולת להיכנס בסכום קטן בעסקה גדולה אשר מנוהלת על ידי חברת נדל”ן, ולכאורה גם להנות מאפשרות למינוף. מצד שני זו אליה וקוץ בה מפני שמדובר בעסקאות במינוף גבוה שבו הסיכון כולו נופל על המשקיעים (ולא על הבנק המלווה שיש לו FIRST LEN POSITION), והתשואות לא תמיד מגלמות את תוספת הסיכון המימונית וגם תוספת הסיכון והמורכבות הכרוכה בעצם התקשרות חזוית בקבוצת משקיעים גדולה. לכן, משקיעים מתוחכמים מעדיפים לשמור את השליטה בהשקעת הנדל”ן ולהנות מתשואה דומה למה שאפשר לקבל בקבוצת רכישה אשר מגיעה לתוצאות דומות רק אחרי מימון גבוה.
    _
  3. (ומי שלפניי) על היזם\החברה:בקשו להיפגש פיזית עם היזמים המנהלים. שאלו בשיחה לא רק על ההשקעה המוצעת אלא על האנשים עצמם. מה הניסיון, מה הרקע המקצועי, מה עשו בעבר, מה הביא אותם להשקעות אלה, האם הם מושקעים בעצמם אישית וכו’
    __
  4. (העומד) על הצוות המקומי: התפעול והניהול מתבצע על ידי צוותים מקומיים. אם מי שמבצע את התפעול הוא אותו יזם ישראלי עצמו (או חבר שלו או אח שלו או ישראלי שותף עסקי שלו) – אז זה דגל אדום. החברות המקצועיות עובדות עם צוותים אמריקאים מקומיים. חובת ההוכחה מוטלת על החברה להוכיח שמדובר באנשים אמינים ומקצועיים שנבדקו והוכחו ככאלה. מי שבסופו של מעמיד ומייצב את העסקה זהו הצוות המקומי. זכרו במקרים רבים חברות הנדל”ן הישראליות הן אך ורק זרוע שיווקית, מעטים הגופים בישראל אשר יתנו לכם באמת הזדמנות לבצע השקעה ישירה.

שלב 1 – בדיקת הכשרה טיפים מתקדמים.
כל שלב שתיארנו למעלה מכיל עולם תוכן. אנו נרחיב כעת על תת נושא 1 – הניסיון. מטרת ההרחבה היא לתת לך את התובנה והכלים כיצד לשאול שאלות נכונות בכל אחד מהנושאים שהצגנו למעלה.

תת נושא 1- על הנסיון:

  • המודל העסקי. למשל, האם החברה מרויחה בלי קשר לרווח שלך? היזהרו ממודלים של “שותפויות”, “הבטחות תשואה” הסתכלו מבעד לכך ותנסו להבין האם החברה נותנת שירות או מוכרת לנו נדל”ן? אם החברה מוכרת נדל”ן אז בהגדרה ישנו ניגוד אינטסרסים של קונה ומוכר. זו לא עסקת שירות וזה בסדר גמור.אבל צריך להבין את מפת האינטרסים אל מול החברה בכדי לשאול את השאלות הנכונות. לדוגמא, חברה שמוכרת לנו נכס מושכר, יהיה עלינו לבדוק טוב טוב בעצמנו ולא בהסתמך על החברה בלבד האם הנכס נקנה במחיר תחרותי ביחס למחירי השוק? (איך לבצע זאת נסביר בשלב 2- שלב האימות). כרגע המטרה היא לאתר את הדגלים האדומים. זה יכול להתבצע רק על ידי דיוק ודקדוק של הפרטים, אשר מוכוונים בין השאר על ידי מתווה התכנית העסקית. הבנת התכנית העסקית חושפת למשקיע את האינטרסים של החברה, במידה ותשכילו לבדוק את התכנית בבוחן המציאות הראוי.

“אם החברה מוכרת נדל”ן אז בהגדרה ישנו ניגוד אינטסרסים של קונה ומוכר.”

  • הסביבה. אל תסתפקו בטיעונים כגון ” האזור הכי חם בארה”ב” , “אזור כדאי בגלל מדיניות המיסים” או אפילו ” אזור התיירות הכי חזק במדינה”. למה? כי נתוני סביבה צריכים להיות מספריים כאשר רלונטי. שנית, בקשו לקבל הוכחות עליהם מבוססים הטיעונים. ולבסוף, ניתוח סביבה מקצועי כולל את: מזג האויר ויתרונות או סיכונים בהקשר זה, ובאותו אופן הסביבה הפוליטית, הסביבה החוקית, השלטון המקומי, תשתיות ופיתוחן, כלכלה והתפתחות כלכלית, רמת פשיעה, רמת חינוך, פרופיל סוציו אקונומי של האוכלוסיה המקומית, מיקום פיזי וקרירבה לכבישים מהיריפ נגישות תחבורה, מרכזים מקומיים, סופר מרקט וחנויות נוחות בסביבה , פארקים וכיוצא בזה. הנה שיעור וידאו קצר לבדיקת סביבת נדל”ן בעצמך במהירות ובקלות. הבנתם את העיקרון? לא להסתפק בסיסמאות.למרבה הצער לא מעט חברות נדל”ן ישראליות גם גדולות אינן מתמחות בניהול סיכונים. אתם תוכלו להבין זאת כאשר תדרשו מהם להציג את הפרטים שתיארנו. חשוב לסייג שאין השקעה ללא סיכון. לכן, ניתוח סביבה איכותי פורט את ההזדמנויות והסיכונים ומצדיק מדוע במכלול השיקולים ההשקעה מתאימה לרמת הסיכון שהוגדרה, וכדאית בקטגורית הסיכון הרלונטית.

    “בקשו לקבל הוכחות עליהם מבוססים הטיעונים שהוצגו. בנוסף, בקשו מידע מלא על כל האלמנטים הסביבתיים, ולא רק אלה שהוצגו”

  • השוק. למשל, בקשו לקבל דוח COMPS שמראה את מחיר הנכס לעומת נכסים השוואתיים דומים בסביבה הקרובה. נקודה זו חשובה במיוחד בפרויקטים של רכישת נדל”ן מניב מושכר ועובד מהרגע הראשון. ובמיוחד עבור פרויקטים כאלה במימון גבוה. עליכם לודא שהתכנית העסקית המבססת הצלחה על הנחת מכירה עתידית במחיר נקוב, היא הערכה המבוססת על מכירה במחיר שוק או CAP RATE מקובל. לא פעם עסקאות אלה נמכרות למשקיעים במחירי פרמיה למוכר הכוללות עלויות עסקה, עלויות יזם ועלויות מימון אשר מביאות את סך קרן ההשקעה משמעותית מעל מחיר השוק.
    __
  • המספרים. בקשו לקבל 2-3 עסקאות קודמות עם כל המספרים הסופיים של העסקה. ככה תוכלו לראות לא מה ההבטחות של העסקה הבאה אלא מה התוצאות של העסקאות הקודמות. שימו לב לרמת הפירוט של התכנית העסקית. תכנית עסקית מדולדלת היא דגל אדום לחוסר שקיפות. תכנית מקצועית כוללת את כל פרטי ההואצות וכוללת גם סעיפי הקצאות לנכס ריק ולתחזוקה למשל. הנה דוגמא לתכנית עסקית מקצועית לפרויקט נדל”ן מניב להשכרה.

אלה דוגמאות מייצגות. זהו רק קצה הקרחון. למשל בנושא 4 – הצוות המקומי. עלינו להבין האם הצוות מאחורי העסקה הבאה הוא אותו הצוות כמו בעסקאות הקודמות?

אם לא מדובר באותו הצוות המקומי, אז הניסיון, המוניטין והתוצאות הקודמות פחות רלוונטים להעיד על צפי התוצאות בעסקה הבאה. וישנם מקרים של משקיעים שחברות גדולות “התגלחו” עליהן בביצוע פרויקט ראשון בסביבה חדשה או בסביבה קיימת אבל עם איש צוות מפתח חדש, שלא ביצע כראוי. לכן אחד העקרונות המנחים בבדיקת נאותות מקצועית היא מזעור שונות. כלומר, ראשית כל להבין כיצד הדברים עובדים ולאחר מכן לבחון שכך גם יתבצע בעסקה הבאה אשר מוצעת לך.

צור קשר, הקפה עלינו!

בתים בארצות הברית - השקעות נדלפנה להתייעצות ללא עלות וללא התחייבות!

×
פנה אלינו