מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו”ל
רוצים להשקיע ברכישת נדל”ן בחו”ל ואין לכם מספיק הון עצמי? ניתן לקבל מימון בנקאי באמצעות שימוש בנכס קיים כאמצעי למימון רכישת נדל”ן בחו”ל. במאמר זה ננסה להציג את פני הדברים ולהסביר כיצד לעשות זאת.
מימון השקעה בנדל”ן בחו”ל
אם רכשת בעבר דירת מגורים יתכן שהקצית למטרה זו הון עצמי רב מהחסכונות שלך. למרות זאת, עם השנים צצות מטרות חדשות להון העצמי ומכאן נשאלת השאלה כיצד להשקיע בנדל”ן בהון עצמי נמוך. אם בעבר רכישת דירה ראשונה נראתה לך מאתגרת, אך עם הזמן גילית עניין להתקדם ולייצר השקעות שיגדילו את הרווחה הכלכלית. אז אחת האפשרויות היא השקעה בנכס בחו”ל.
כדי לבדוק אפשרויות קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בחו”ל בכלל או השקעות בארצות הברית בפרט, אז עליך לקחת בחשבון את האתגר במימון השקעה מסוג זה. האתגר הוא במשאבים ומקורות למינוף הנדל”ן כמשקיע זר, בעיקר כאשר ההון העצמי הפנוי נמוך.
במקביל, בזמן שהריביות על משכנתאות בישראל נמצאות בשפל היסטורי, ישנה מוטיבציה גבוהה להשתמש בנכס קיים כאמצעי למימון השקעות בנדל”ן. עם זאת, הידע של ציבור המשקיעים בנושא של מינוף משכנתא לטובת נדל”ן בחו”ל הוא מצומצם יחסית, לכן חשוב להבין טוב מאוד כיצד לעשות זאת כדי להתחיל את תהליך ההשקעה.
משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נדל”ן בארה”ב
במידה ואתם בוחנים קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בארצות הברית, עליכם לחלק את מימון ההשקעות מגופים ישראליים לשתי קטגוריות עיקריות: משכנתא אל מול הלוואה.
1 – קבלת משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נכס בארה”ב.
לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא לרכישת נכס בארה”ב. זאת משום אי היכולת של בנק ישראלי לעקל את הנכס בחו”ל במידה והחייב לא עמד בהתחייבויותיו. כאשר הנכס נמצא במדינה זרה, הבנק הישראלי אינו יכול לעקל את הנכס ואו לרשום את הנכס ברשם המשכונות ולכן הבנק לא יאשר הלוואת משכנתא לצורך ההשקעה. סיבה נוספת למה הבנק יחשוש לתת הלוואה לרכישת נדל”ן בחו”ל היא שבניגוד לעסקה בארץ בה הבנק עורך שמאות לנכס הנרכש ויש לבנק מידע לגבי טיב הנכס. במקרה של עסקה בחו”ל לבנק אין שום ודאות או ידע לגבי העסקה או שווי הבטוחה הנדל”נית.
2 – קבלת משכנתא או מחזור משכנתא מבנק ישראלי על נכס קיים.
אולם, ניתן לקבל משכנתא על חשבון נכס קיים בישראל. כך משיגים מימון ראשוני בתנאים משתלמים להשקעה בנכס הבא בחו”ל. כלומר, ניתן ליטול הלוואה נוספת כנגד שעבוד דירה בישראל. בין אם מדובר במחזור משכנתא של בית עם יתרת חוב נמוכה או בנטילת משכנתה חדשה על הדירה – זו היא הלוואה שאנחנו נוטלים כחלק מלקיחת משכנתא חדשה או נוספת. אפשר לקחת את ההלוואה הזו דרך הבנק שהעניק לנו את המשכנתא המקורית, ובמקרים מסוימים אף מבנק אחר כשעבוד נוסף על הדירה. באופן עקרוני ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס בארץ כמשכנתא לצורך רכישת הדירה בחו”ל.
בנקים בארץ אוהבים ורוצים להלוות כסף במיוחד בשעה שאנו משעבדים עבורם נכסי נדל”ן בישראל. בנתינת משכנתא הבנק מוכן לתת לכם הלוואה בתנאים טובים שלא תקבלו בשום מקרה אחר. הסיבה לכך היא פשוטה, הבנקים מרוויחים ממכירת הלוואות. וזה בסדר כל עוד כמשקיע יש לך הידע לעשות את החשבון הנכון, שמהלך זה משתלם גם עבורך.
במידה ואין לנו משכנתא קיימת על דירה שבבעלותנו, נוכל לגשת לכל בנק שנבחר כדי לקבל את ההלוואה. בכל אחד מהמקרים יהיה מדובר בבקשת אשראי חדשה.
למשל, בעלים של דירת מגורים בשווי שני מיליון שקלים, אך ללא כסף נזיל להשקעות נוספות, יכול לקבל משכנתא על הנכס הקיים שלו, למשל כמיליון שקלים. סכום זה יהיה ההון העצמי כסכום ראשוני להשקעה בנכס הבא.
3 – הלוואה מבנק ישראלי לרכישת נדל”ן בארה”ב
ניתן לקבל הלוואה לצורך רכישת בית בארצות הברית. אך חשוב לדעת שכאשר לוקחים הלוואה רגילה מהבנק לצורך השקעה, לבנק לא אכפת האם ההשקעה עלתה יפה. אתם הלווים אחראים חבות אישית להחזיר לבנק את הכסף שלוויתם, ללא כל קשר להשקעה שביצעתם ומיקומה בעולם. כמובן שהלוואה בבנק מבוססת על היסטוריית אשראי ופרטים נוספים שנזקפים לטובת הלווה.
מעבר לכך, הבנקים בארץ בדרך כלל יתמחרו הלוואה ייעודית לצורך השקעת נדל”ן בחו”ל כבעלת סיכון גבוה יותר ביחס להשקעת נדל”ן בישראל. הסברנו את הסיבות לכך הנובעות מחוסר היכולת של הבנק להשתמש בנכס בחו”ל כבטוחה ובגלל שאין לבנק הידע והיכולת לאמוד שמאית את שווי הבטוחה כפי שביכולתם לבצע בדירות בישראל. כתוצאה מכך הריבית על הלוואה תהיה גבוהה יותר לרכישת נדל”ן בחו”ל מאשר מרכישת דירה להשקעה בארץ. מדובר על תוספת ריבית של 1.5%-2% ברוב המקרים. את חישוב כדאיות ההשקעה יש למדוד לפי השוואת התשואה הפוטנציאלית על הנכס בחו”ל בחישוב עלויות המימון. מאחר והתשואה התזרימית על נדל”ן בישראל נמוכה מאוד, קל למצוא הזדמנויות השקעה על נכס בחו”ל כך שהתשואה גבוהה יותר מדירה בישראל עם מרווח ביטחון משמעותי. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון, כי אתם כמשקיעים צריכים לוודא מה הן כלל העלויות הנלוות על השקעה בחו”ל מעבר לעלות הנכס עצמו והשיפוץ. רכישת דירה בודדת להשקעה לרוב כרוכה בעלות של מלווה משקיעים מקצועי, פתיחת חברה לרישום הנכס, עלויות המרת מט”ח ועוד. בחלק מהמדינות ישנו גם מס רכישה.
4 – אפשרויות מינוף אמריקאי לרכישת נכס בארה”ב
מוסדות ובנקים אמריקאים נותנים הלוואות על בתים בארצות הברית בשעורי ריבית נמוכים, בדיוק כמו שבנקים בישראל נותנים על דירות בארץ. האתגר שלנו כמשקיעי נדל”ן זרים בארה”ב, היא שהמלווה האמריקאי אינו חשוף למידע הפיננסי עלינו ברמה האישית. למשל לאזרח אמריקאי הרוכש נדל”ן בארה”ב יש לו ציון פיננסי קרדיט סקור ותלוש עבודה מקומי W2 יקבל תנאים מועדפים. לכן, משכנתה או הלוואה אמריקאית לנכס בארה”ב תתומחר באופן שמרני יותר כאשר נוטל ההלוואה הוא אזרח זר. לכן נדרש למצוא את הגורמים המתאימים לעבוד עימם. אנו עובדים עם מוסדות חוב, קרדיט יוניון, מלווי כספים פרטיים אשר מספקים הלוואת למשקיעי נדלן ישראלים בארה”ב.
לחצו כאן כדי לראות דוגמא של קבלת הלוואה בארה”ב
5- רכישת נדל”ן להשקעה בחו”ל ללא הון עצמי
ניתן לבצע השקעות נדל”ן בלי הון עצמי. הדרך לעשות זאת היא בצירוף של נטילת מספר הלוואות יחד בכמה מדרכי הפעולה שהבהרנו מעלה. כך ניתן לחלץ הון עצמי מנכסים קיימים בבעלותנו, ניתן לרכוש את הנכס הבא עם משכנתא נוספת חדשה שהיא המשכנתא הרגילה לרכישת דירה או השתלטות על המשכנתא של המוכר, לחילופין ניתן לחלץ כסף מהלוואה על הנכס החדש וכך לגלגל את הסכום כהון עצמי לרכישת נכס נוסף ובניית תיק נכסים בבעלותך. חשוב לציין כי העובדה שניתן לממש מגוון אפשרויות מינוף בו זמנית אינו אומר שכדאי לך לעשות זאת. יש לאזן את הסיכויים והסיכונים במקצועיות. בפרט, חשוב לוודא שהכל נעשה על פי כללי הרגולציה ויכולת ההחזר של אותו אדם.
לסיכום,
במקביל, תמיד חשוב לבחון כל מקרה לגופו ולוודא שאתם כמשקיעים יכולים לעמוד בהחזר ההלוואות ושאתם פנויים לתהליך השקעה. במקרה של רכישת נכס להשקעה אמור להיות פוטנציאל לתשואה כוללת גבוהה מעלות ההלוואה. אם מדובר בנכס בחו”ל, יש לבדוק כי התשואה משכירות גבוהה מעלות החזר ההלוואה.
אנחנו בנדלניר מתמחים בניהול השקעות נדל”ן בארצות הברית ועובדים היטב עם השוק המקומי. במידה ותרצו שאנו נעזור לכם לבחון אפשרויות מימון להשקעת נדל”ן ולבחור את הטובה מביניהן נא צרו קשר. בנוסף, כדי לקבל מידע נוסף על מקורות לקבלת הלוואה או יעוץ פיננסי ומשכנתאות אנו ממליצים לכם לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים.
פנה להתייעצות ללא עלות וללא התחייבות!