בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל”ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה”ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו השלישי של הריאיון שערכתי איתו לאחרונה (אם לא קראתם את הבלוג הקודם, מומלץ מאוד-ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית)
מזעור סיכונים בעת השקעה בנדל”ן
החלטה על השקעה היא קשה ומורכבת. לא תמיד נוכל להבין במלואם את הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו בעת ההשקעה. בשביל לנסות ולמזער סיכונים אנו פונים לביטוח (יודע מה ההבדל בין ביטוח לאחריות? הנה סרטון) שיאפשר לנו וודאות מסוימת.
אחת מאפשרויות הביטוח עבורנו היא ביטוח שכירות לבעל הנכס. בביטוח זה נמצא תנאים כמו הסיכונים, רמת ההשתתפות העצמית במקרה של תביעת ביטוח והכיסויים הכלולים בפוליסה.
אנשים רבים נוטים להתבלבל בהשוואה בין סיכונים לכיסויים. מה ההבדל ביניהם ומהי השתתפות עצמית?
דילן מסביר תחילה על השתתפות עצמית, לפי דבריו זהו הנושא הנשאל ביותר בעת רכישת פוליסה.
השתתפות עצמית היא חלק הסיכון שלוקח על עצמו בעל הנכס בעת רכישת הפוליסה, למקרה בו הוא יתבע החזר מחברת הביטוח. ההשתתפות היא לא חשבון שמשלם בעל הפוליסה. במקרה של תביעה, לא יידרש בעל הנכס לשלם מכיסו ישירות את עלות ההשתפות העצמית, אלא זו תקוזז מסכום הפיצוי שיקבל. לעיתים, במקרה שבו חברת ביטוח נוספת מעורבת בתביעה, ניתן יהיה לקבל החזר עבור ההשתתפות העצמית, בהתאם לכיסוי של כל אחת מהפוליסות.
לדוגמה, נפל עץ על הנכס ולאחר הסרתו, יש צורך לשפץ את הבית ולנקות אותו. עלות השיפוץ (הנזק) הוא 10K$, עלות ההשתתפות העצמית היא 1K$, הצ’ק שתקבל מחברת הביטוח יהיה על 9K$. במידה והעץ שנפל היה של בית שכן, אנו נקבל החזר על ההשתתפות העצמית מחברת הביטוח של השכן.
מהם הכיסויים בפוליסת הביטוח?
אלו הם רכיבי הפוליסה שמגדירים את תחומי האחריות של הביטוח.
לדוגמה מגורים, מבנה נוסף בשטח, הרכוש האישי, דמי שכירות והוצאות נוספות כמו תשלום עבור טיפולים רפואיים שנגמרו בעקבות הנזק שהתרחש.
כל אחד מרכיבי הפוליסה ניתן להגדרה של העלויות הכרוכות בו. חשוב לוודא כאשר רוכשים את הביטוח כי הוא מכסה במפורש את כלל הדברים בנכס כמו גדר, מכשירי חשמל שהגיעו עם הבית (רכוש אישי) שאנו רוצים שיכללו.
מהו סעיף הסכנות בתוך פוליסת ביטוח?
זהו סעיף המסכם את גורמי הסיכון שעלולים ליצור נזק לנכס המבוטח וכלולים בפוליסה שנרכשה.
הגדרות אלו משתנות מפוליסה אחת לשנייה וחשוב לוודא כי סעיף זה תואם לצרכים שלנו.
הסכנות שיוצגו לרוב הן ברקים, שריפה, סופות, רוחות, פיצוצים וונדליזם.
ניתן לעשות אבחנה חדה בין הסכנות לכיסויים בכך שסעיף הסכנות מתייחס ל-“איך קרה” הנזק, הגורם, ומנגד סעיף הכיסויים מתייחס ל-“מה קרה”, מה הנזק. מעין יחסים של סיבה ותוצאה.
מה לא נכלל בביטוח נדל”ן בארה”ב?
הקרקע של הנכס לא מבוטחת כמעט לעולם. באופן כללי, ביטוחים נמנעים מלהתעסק ולבטח את מחירי השוק. הביטוח יגדיר את “מחיר ההחלפה”, כלומר, במידה של פגיעה ותביעה בנכס, יעריך הביטוח כמה יעלה להחזיר את הנכס למצבו הקודם (או להחליפו בזהה במקרה של נזק חמור) ולא יתייחס כלל ירידה או עלייה בשווי השוק שלו.
מה ההבדל בין שווי שוק לעלות החלפה בביטוח נכס?
שווי שוק הוא סקר שניתן לערוך בעזרת שמאי מקומי ולקבוע את מחיר הנכס כיום, בשילוב של מחיר הקרקע ומחיר המבנה. זהו תיאורטית המחיר שאנו נצפה לקבל בעת מכירה. עלות החלפה מנגד תהיה המחיר להחזרת הנכס למצבו הקודם בניכוי פחת מוגדר מראש המתחשב בגיל ומצב הנכס במקור.
ישנם שני סוגים עיקריים של הצמדות בפוליסת הביטוח: פוליסת החזר שווי מזומן- פוליסה שתיתן החזר מידי לפי סכום שנקבע מראש (שווי מזומן), ללא קשר לשיפוץ הבית.
פוליסת החזר שווי החלפה- פוליסה שתחזיר לאחר שיפוץ הנזק את עלות החזרת מצב הנכס לקדמותו, בניכוי פחת של גיל הנכס ומצבו המקורי.
לסיכום, דילן ממליץ לבחור בפוליסה של שווי החלפה משום שהיא מאפשרת לנו גמישות גדולה יותר בתביעות קטנות וגדולות. באופן כללי, לא תמיד משתלם להגיש תביעת ביטוח בשל ההשתתפות העצמית.
לבסוף, ערכו השוואת מדויקות, בדקו מה כוללת הפוליסה שמוצעת לכם והתאימו אותה לצרכים המדויקים שלכם.
יש לכם עוד שאלות? מחפשים עזרה? אני כאן בשבילכם.
רוצים ללמוד עוד? הנה מאמר על 5 טיפים איך להצליח בעולם הנדל”ן.
קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל”ן בארה”ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר
רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל”ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/07/מה-חובה-עליך-לדעת-לפני-השקעה-ראיון-עם-סוכן-ביטוח.png8461280ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2021-07-13 12:25:282021-07-26 11:19:38מה חובה עליך לדעת לפני השקעה? - ראיון עם סוכן ביטוח
בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל”ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה”ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו השני שלי הריאיון שערכתי איתו לאחרונה.
ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה.
זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת והאם היא בטוחה.
כאשר מדברים על הגנת נכסים חשוב להבין תחילה מהו ביטוח נכס? מה ההבדל בין ביטוח נכס לאחריות על הבית? דילן מסביר לנו- ביטוח על הנכס חייב לעמוד במספר קריטריונים: 1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק. 2. הגורם להפסד הפוליסה, מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא.
אחריות על הבית מנגד, מכסה לרוב דברים שנוצרו/ התרחשו לאורך הזמן. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – “הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש“). פוליסת הביטוח לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה.
בנוסף, סביר להניח כי נקבל או נחיל אחריות על בית אך ורק במידה וזהו בית חדש.
בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו’) אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.
במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל “מתי קרה הנזק ולמה” ואחריות תתמקד ב- “מה הנזק”.
ביטוח רכוש
ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש- ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד.
עבור בתי מגורים של עד 3 משפחות (single family, Duplex ועוד..) ישנה פוליסת DP (הגנת ציור-Drawing Protection) כאשר היא מחולקת לרמות 1-3.
רמה 1- הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.
רמה 2- זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.
רמה 3- הרמה הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. מיועדת לרוב לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים.
סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה”ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות. בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2. מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי? ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.
בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים. הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.
מה ההבדל בעולם הביטוח בין קבוצת בעלים (LLC) ולבעלים יחיד של הנכס?
במקרה של פוליסה עבור קבוצת בעלים, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצה היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד. קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה בע”מ, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה נותנת עבור בעליה “קו הגנה” נוסף בפני הסיכונים.
קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל”ן בארה”ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר
רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל”ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/07/ביטוח-נכס-בהשקעות-נדלן-בארצות-הברית-ראיון-עם-סוכן-ביטוח.jpg8711280ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2021-07-07 14:28:312021-07-26 11:19:42ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית - ראיון עם סוכן ביטוח
בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל”ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה”ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת
מה ההבדל בין סוכנות ביטוח לספקי ביטוח?
ברמה הבסיסית, סוכן/ סוכנות ביטוח הם האנשים המקשרים בין לקוח הקצה לספקי הביטוח.
סוכן קיים כדי לעזור לנו ולענות על השאלות.
דילן מספר כי בארה”ב ישנם אנשים רבים שקונים ביטוחים ישירות דרך האינטרנט ללא התייעצות או השוואה נכונה וכך מקבלים הרבה פעמים תעריפי פוליסות גבוהים ולא כדאיים.
חשוב להתייעץ עם סוכן ביטוח לפני כל רכישת פוליסה. אם אינך מיומן או מקצוען בתחום, לא תוכל לעשות הערכת וניהול סיכונים כמו שעושים סוכני הביטוח ותחשוף את עצמך לסיכון מיותר.
סוכן ביטוח נכס בארצות הברית
סוכן הביטוח הוא האיש של המשקיע ומייצג את האינטרסים שלו. במקרה של תביעה, חיובים וכדומה, סוכני הביטוח יכולים לטפל בבעיה ולעבוד מתוך המערכת בשביל המשקיע.
הם מכירים את המערכת מלפני ומלפנים.
בסוכנות פטרון באוהיו מומחים בקהל המשקיעים הישראלי. במשרד כיום יש כ-200 לקוחות ישראלים שרוכשים ביטוח דרך הסוכנות. שתיים מהסיבות המרכזיות לפנייה לסוכנות ביטוח היא המרחק ומחסום השפה.
מרחק- המרחק שלנו מהנכס הוא משמעותי ליכולת השליטה והתגובה שלנו. כאשר אנו נמצאים כמו במקרה זה במרחק של אלפי קילומטרים, אנו נשאף שיהיו לנו “אנשים בשטח” שרואים את טובתינו מול העיניים וייצגו את האינטרסים שלנו במקרה הצורך.
שפה- מחסום השפה הוא משמעותי גם במדינה דוברת אנגלית כמו ארה”ב.
מחסום השפה מקשה על הבנת הפרטים הקטנים, זיהוי המכשולים בדרך וניהול משא ומתן בצורה מיטבית.
גם אם אנו דוברי אנגלית רהוטה, הבדלי התרבויות והגישה יקשו עלינו להשיג את התוצאות האופטימאליות.
חשוב שיהיו לנו מקצוענים מקומיים שייצגו אותנו בצמתים החשובים.
מהו ביטוח לנכס?
מהות הביטוח היא הגנה על הנכס. כאשר אנו מבצעים השקעה, אנחנו רוצים לוודא שכמות הסיכון שאנחנו לוקחים היא מינימלית. כדי להבטיח זאת אנחנו אומנם גורעים מהרווח הצפוי שלנו אך מוודאים שלא יהיו “הפתעות” בהמשך הדרך שיהפכו את ההשקעה ללא כדאית כלל.
ביטוח נכס יכול להיות ביטוח לכל סוג של נכס- זה יכול להיות בניין מסחרי, בית מגורים או כל סוג אחר של נדל”ן.
בעזרת הביטוח אנו נגן על הנכס מפני שריפה, רוחות או נזקים אחרים שעלולים להיווצר.
הביטוח גם נועד כדי להגן על האחריות של המשקיע כלפי הנכס.
במידה ומוגשת תביעה כנגד הנכס, אזי הביטוח נכנס לתמונה ויקח על עצמו (לא כולל השתתפות עצמית) את משמעויות התביעה.
אז למה בכלל לבטח את הנכס?
בגלל שאחרת אנחנו משאירים את עצמנו חשופים לתביעות ועלויות גדולות שעלולות לשנות את מהות ההשקעה.
בגלל שאנחנו רוצים מקצוען בצד שלנו ובשטח.
חלק ב- ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה.
זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת והאם היא בטוחה.
כאשר מדברים על הגנת נכסים חשוב להבין תחילה מהו ביטוח נכס? מה ההבדל בין ביטוח נכס לאחריות על הבית? דילן מסביר לנו- ביטוח על הנכס חייב לעמוד במספר קריטריונים: 1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק. 2. הגורם להפסד הפוליסה, מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא.
אחריות על הבית מנגד, מכסה לרוב דברים שנוצרו/ התרחשו לאורך הזמן. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – “הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש“). פוליסת הביטוח לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה.
בנוסף, סביר להניח כי נקבל או נחיל אחריות על בית אך ורק במידה וזהו בית חדש.
בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו’) אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.
במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל “מתי קרה הנזק ולמה” ואחריות תתמקד ב- “מה הנזק”.
ביטוח רכוש
ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש- ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד.
עבור בתי מגורים של עד 3 משפחות (single family, Duplex ועוד..) ישנה פוליסת DP (הגנת ציור-Drawing Protection) כאשר היא מחולקת לרמות 1-3.
רמה 1- הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.
רמה 2- זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.
רמה 3- הרמה הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. מיועדת לרוב לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים.
סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה”ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות. בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2. מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי? ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.
בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים. הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.
מה ההבדל בעולם הביטוח בין קבוצת בעלים (LLC) ולבעלים יחיד של הנכס?
במקרה של פוליסה עבור קבוצת בעלים, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצה היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד. קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה בע”מ, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה נותנת עבור בעליה “קו הגנה” נוסף בפני הסיכונים.
חלק ג – מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
החלטה על השקעה היא קשה ומורכבת. לא תמיד נוכל להבין במלואם את הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו בעת ההשקעה. בשביל לנסות ולמזער סיכונים אנו פונים לביטוח (יודע מה ההבדל בין ביטוח לאחריות? הנה סרטון) שיאפשר לנו וודאות מסוימת.
אחת מאפשרויות הביטוח עבורנו היא ביטוח שכירות לבעל הנכס. בביטוח זה נמצא תנאים כמו הסיכונים, רמת ההשתתפות העצמית במקרה של תביעת ביטוח והכיסויים הכלולים בפוליסה.
אנשים רבים נוטים להתבלבל בהשוואה בין סיכונים לכיסויים. מה ההבדל ביניהם ומהי השתתפות עצמית?
דילן מסביר תחילה על השתתפות עצמית, לפי דבריו זהו הנושא הנשאל ביותר בעת רכישת פוליסה.
השתתפות עצמית היא חלק הסיכון שלוקח על עצמו בעל הנכס בעת רכישת הפוליסה, למקרה בו הוא יתבע החזר מחברת הביטוח. ההשתתפות היא לא חשבון שמשלם בעל הפוליסה. במקרה של תביעה, לא יידרש בעל הנכס לשלם מכיסו ישירות את עלות ההשתפות העצמית, אלא זו תקוזז מסכום הפיצוי שיקבל. לעיתים, במקרה שבו חברת ביטוח נוספת מעורבת בתביעה, ניתן יהיה לקבל החזר עבור ההשתתפות העצמית, בהתאם לכיסוי של כל אחת מהפוליסות.
לדוגמה, נפל עץ על הנכס ולאחר הסרתו, יש צורך לשפץ את הבית ולנקות אותו. עלות השיפוץ (הנזק) הוא 10K$, עלות ההשתתפות העצמית היא 1K$, הצ’ק שתקבל מחברת הביטוח יהיה על 9K$. במידה והעץ שנפל היה של בית שכן, אנו נקבל החזר על ההשתתפות העצמית מחברת הביטוח של השכן.
מהם הכיסויים בפוליסת הביטוח?
אלו הם רכיבי הפוליסה שמגדירים את תחומי האחריות של הביטוח.
לדוגמה מגורים, מבנה נוסף בשטח, הרכוש האישי, דמי שכירות והוצאות נוספות כמו תשלום עבור טיפולים רפואיים שנגמרו בעקבות הנזק שהתרחש.
כל אחד מרכיבי הפוליסה ניתן להגדרה של העלויות הכרוכות בו. חשוב לוודא כאשר רוכשים את הביטוח כי הוא מכסה במפורש את כלל הדברים בנכס כמו גדר, מכשירי חשמל שהגיעו עם הבית (רכוש אישי) שאנו רוצים שיכללו.
מהו סעיף הסכנות בתוך פוליסת ביטוח?
זהו סעיף המסכם את גורמי הסיכון שעלולים ליצור נזק לנכס המבוטח וכלולים בפוליסה שנרכשה.
הגדרות אלו משתנות מפוליסה אחת לשנייה וחשוב לוודא כי סעיף זה תואם לצרכים שלנו.
הסכנות שיוצגו לרוב הן ברקים, שריפה, סופות, רוחות, פיצוצים וונדליזם.
ניתן לעשות אבחנה חדה בין הסכנות לכיסויים בכך שסעיף הסכנות מתייחס ל-“איך קרה” הנזק, הגורם, ומנגד סעיף הכיסויים מתייחס ל-“מה קרה”, מה הנזק. מעין יחסים של סיבה ותוצאה.
מה לא נכלל בביטוח נדל”ן בארה”ב?
הקרקע של הנכס לא מבוטחת כמעט לעולם. באופן כללי, ביטוחים נמנעים מלהתעסק ולבטח את מחירי השוק. הביטוח יגדיר את “מחיר ההחלפה”, כלומר, במידה של פגיעה ותביעה בנכס, יעריך הביטוח כמה יעלה להחזיר את הנכס למצבו הקודם (או להחליפו בזהה במקרה של נזק חמור) ולא יתייחס כלל ירידה או עלייה בשווי השוק שלו.
מה ההבדל בין שווי שוק לעלות החלפה בביטוח נכס?
שווי שוק הוא סקר שניתן לערוך בעזרת שמאי מקומי ולקבוע את מחיר הנכס כיום, בשילוב של מחיר הקרקע ומחיר המבנה. זהו תיאורטית המחיר שאנו נצפה לקבל בעת מכירה. עלות החלפה מנגד תהיה המחיר להחזרת הנכס למצבו הקודם בניכוי פחת מוגדר מראש המתחשב בגיל ומצב הנכס במקור.
ישנם שני סוגים עיקריים של הצמדות בפוליסת הביטוח: פוליסת החזר שווי מזומן- פוליסה שתיתן החזר מידי לפי סכום שנקבע מראש (שווי מזומן), ללא קשר לשיפוץ הבית.
פוליסת החזר שווי החלפה- פוליסה שתחזיר לאחר שיפוץ הנזק את עלות החזרת מצב הנכס לקדמותו, בניכוי פחת של גיל הנכס ומצבו המקורי.
לסיכום, דילן ממליץ לבחור בפוליסה של שווי החלפה משום שהיא מאפשרת לנו גמישות גדולה יותר בתביעות קטנות וגדולות. באופן כללי, לא תמיד משתלם להגיש תביעת ביטוח בשל ההשתתפות העצמית.
לבסוף, ערכו השוואת מדויקות, בדקו מה כוללת הפוליסה שמוצעת לכם והתאימו אותה לצרכים המדויקים שלכם.
חלק ד- בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח
בחלק זה אנחנו מדברים על היבט התביעה עצמה, מה הם השיקולים לפני שמגישים תביעה? מה הבירוקרטיה והעלויות הצפויות? למה ניתן לצפות?
דילן מתחיל להסביר על ידי דוגמה- נניח שיש נזק של 2000$ לנכס. סכום כזה לרוב יעיד שיש נזק קל, משהו מקומי ולא חמור מידי במבנה. מה הם השיקולים שלי כאשר אני רוצה להחליט האם להגיש תביעת ביטוח? ראשית חשוב להבין, התביעות מיוחסות לנכס הספציפי, ולא לבעלים. במסגרת הפוליסה תופיע הכתובת המדויקת של הנכס, וההסתכלות הביטוחית עליו תהיה על כלל ההיסטוריה של הנכס ולא רק בזמן תקופת הבעלות של הבעלים הנוכחים. כלומר, יכול להיווצר מצב שכאשר נגיש תביעת ביטוח, נגלה כי על הנכס שלנו בוצעו תביעות בעבר ואז יגדל התעריף משמעותית.
בנוסף, אנחנו עלולים להגיע למצב שאף חברת ביטוח לא תרצה לחדש לנו פוליסה ולבטח אותנו. כמובן, במקרים קיצוניים יותר מאשר תביעת פוליסה אחת.
פעמים רבות, אם יש לכם חברת ניהול טובה, הם יוכלו לבצע את התיקונים בפחות ממה שהעריך הביטוח וכך משתלם יותר לטווח הארוך לשלם בעצמנו על תיקונים בסדר גודל כזה. כדאי לתבוע במקרים בהם הסכום הצפוי לפיצוי הוא גדול משמעותית.
האתגרים של פוליסת ביטוח
אחד מן הקשיים מבחינתנו של שוק הביטוחים הוא חופש המידע. המידע הפרטי שלנו והיסטוריית התביעות שלנו חשופה בפני כלל חברות הביטוח. כך, במידה ונקבל סירוב לביטוח בעקבות ריבוי תביעות, ככל הנראה גם שאר חברות הביטוח לא יסכימו לבטח אותנו וכך נשאר קרחים משני הצדדים.
נושא נוסף שדיברנו עליו בראיון היה ביטוח אובדן שכר דירה. לגבי ביטוח זה יש תפיסה מוטעית בקרב רוב הלקוחות. אנשים נוטים לחשוב שבמידה ורכשנו ביטוח אובדן שכר דירה ויצא הדייר הנוכחי מהנכס, נוכל עכשיו במשך 3 חודשים לחפש בשלווה דייר חדש ונקבל את הפיצוי בהתאם. אז זהו, שלא.
דילן מסביר, ביטוח שכזה הוא בעצם כיסוי. כלומר, אובדן דמי שכירות תלוי בשכר שאבד בזמן בו היו דיירים בבית. במידה וקרה דבר לנכס בזמן שיש בו דיירים משלמים, ואלו היו צריכים להתפנות- רק אז נקבל את הפיצוי. את הפיצוי נקבל עד החזרת הנכס למצב ראוי למגורים. לרוב, השיפוי שנקבל יהיה לערך עד 45-60 יום, בהתאם לפוליסה הספציפית.
מתי להתחיל הליך ביטוחי?
נניח ואני מתחיל לחפש נכס/ השקעה, מתי אני אמור להתחיל את ההליך הביטוחי?
דילן טוען שאין תשובה פשוטה לשאלה הזו, כל מקרה לגופו וכך גם ההמלצות שלו. חלק מן השיקולים יהיו מצב הנכס והאם יש בו דיירים שגרים בו. במידה וישנם דיירים, אך אלו צריכים לצאת מהנכס כדי שאנחנו נכין אותו מחדש להשכרה, לרוב לא יהיה כדאי לרכוש או להפעיל פוליסת אובדן שכר דירה. במידה וההליך עתיד להתרחש מעל חודשיים, נשקול לרכוש פוליסת נכס פנוי. במידה והנכס ריק מדיירים ואנו יודעים כי ייקח מעל ל-60 יום לשפץ את הנכס ולמצוא לו שוכרים, נרכוש את פוליסת הנכס הפנוי. יתרון בפוליסה זו היא היכולת לשנות אותה לפוליסה “רגילה” או שנוכל לבצע שכתוב אוטומטי של הפוליסה ולהתאים אותה לצרכינו החדשים.
באופן כללי, כאשר אנו רוכשים נכס בוודאי ובוודאי אם הוא בחו”ל, נבצע כמה שיותר בדיקות ולמידה כדי להבין שאנו מודעים לכל התרחישים והסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו. נתייעץ עם אנשי מקצוע, סוכני ביטוח וניצור את ההגנה הביטוחית הטובה ביותר עבורנו. ישנן המון אופציות עם הרבה דקויות, כדאי להיעזר באדם חיצוני מקצועי.
קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל”ן בארה”ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר
רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל”ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/06/Property-insurance.jpg13511799ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2021-06-16 14:55:412021-07-26 11:23:41המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
כשאנחנו משקיעים בנדל”ן בארה”ב, אנו מחפשים את הפוטנציאל לעליית ערך הנכס, ההשבחה שלו. השבחה היא תהליך של יצירת רווח מהנכס. אבל כשאנחנו מחפשים איפה הכי כדאי להשקיע, כדאי וחשוב להסתכל לאורך זמן. אסטרטגית אנחנו בחרנו להשקיע לטווח הבינוני (5-10 שנים), אך ניתן להסתכל על ההשקעה בנכס גם לטווח הארוך (יכול להגיע גם ל-20+ שנים). ככל שנבחר להשקיע לטווח ארוך יותר, כך נצמצם את הסיכון שאנחנו לוקחים אך לא בהכרח נשפר את עמודת הרווח. במאמר הבא נסביר כיצד לבחור אזור להשקעה ופרמטרים נוספים בנושא.
איך לבחור אזור להשקעה עם פוטנציאל עליית מחירים?
חשוב להבין, המחירים בשוק נקבעים על פי מאזן הכוחות בין ההיצע לביקוש באותו האיזור (ראה פוסט המחירים בשוק). כלומר, אם הדרישה לנכסים גוברת על ההיצע, המחירים יעלו ולהפך. אם כבר החלטנו להשקיע, נבחר את האזור עם הפוטנציאל צמיחה הגבוה ביותר על פני הזמן. זו אכן נראית ההחלטה הרציונלית ביותר, אך מה יכול לתת לנו אינדיקציה לפוטנציאל ההשבחה של הנכס על פני השנים הבאות?
ניתן להניח כי ככל שהאוכלוסייה גדלה, הצרכים שלה גדלים וכך עולה גם הביקוש לנכסים. בנוסף, אנחנו עלולים לחשוב שאם יש עלייה בביקוש, ישנה גם עליית מחירים תואמת. אך האם גידול האוכלוסייה באזור הוא מדד מהימן לקבוע את פוטנציאל עליית המחירים? לא בדיוק.
חשוב להבחין בהבדלים בין שוק הנדל”ן האמריקאי לשוק הישראלי. במדינת ישראל, שוק הנדל”ן פועל בתודעת מחסור. כלומר, פוטנציאל האדמות לבנייה בארץ הוא מוגבל ולכן גידול באוכלוסייה יביא בדרך כלל לעלייה בביקוש ואף לעלייה במחירים.
השקעות נדלן בארצות הברית – אז מה באמת ההבדל בין ישראל לארה”ב?
בארה”ב, הסיפור שונה לחלוטין. עתודות השטח לבנייה הן כמעט בלתי מוגבלות. כאשר ישנו גידול משמעותי בביקוש, ניתן להכשיר שטחי אדמה רבים לבנייה. אם יש מחסור בשטח באזור פרברי מסוים, לרוב תיהיה חורשה בקרבת מקום שלא יהססו לשטח כדי להגדיל את שטחי המגורים. ניתן לראות שההנחה שלנו כי עלייה בביקוש מביאה לעלייה במחירים היא לא מדויקת, או יותר נכון, מדויקת לשווקים מסוימים. בשנים האחרונות עשיתי הרבה בדיקות שמאות לנדל”ן בארה”ב, בין היתר באטלנטה, קליבלנד, שארלוט ודטרויט. התמקדתי בחיפוש ומחקר באזורי הפרברים של הערים. במרכזי הערים הנכסים יקרים בהרבה ולרוב לא מאפשרים טווחי רווח משמעותיים באסטרטגית ההשקעה שלנו(ראה פוסט על נדל”ן במרכז ערים). בארה”ב, הערך השמאי של האדמה בנכסים הוא 15% מערך הנכס. בישראל לשם ההשוואה הערך המקביל בנכסים עומד בממוצע על כ-30% (באזורי הביקוש בישראל יכול להגיע עד לכ-70%). הסיבה להבדל הכל כך משמעותי היא בדיוק בעתודות הקרקע שיש בארה”ב וחסרות בישראל.
בארה”ב מסורתית הנדל”ן עובד בצורה שונה- כשהמחירים לנכסים בשוק עוברים את עלויות הבנייה המתוכננות, יש כדאיות לבנייה. כלומר, אין חשיבות גדולה למחיר הקרקע כי הוא נמוך ואינו משתנה מהותית. אנחנו מסתכלים על הרכיב היקר הבא בעסקה והוא הבנייה (חומרים ושעות עבודה). כאשר המחיר שיווק עולה על עלויות הבנייה, מתחילה הכדאיות. החסם לעליית המחיר הוא בכלל נתון של עלויות הבנייה.
כיצד נאתר אזורי השקעה עם פוטנציאל השבחה?
נחפש שוק שיצא מאיזון בצורה כל כך חזקה כך שהמחירי קניית נכסים בשוק הם 50-60% פחות מעלויות הבנייה.
אם נסכים להנחת עבודה שעלויות הבנייה הם החסם שלנו למחירי הנכסים (בעקבות מה שהסברנו על זמינות הקרקע). אז נבחר במקומות שבהם יש מרווח משמעותי יותר בין מחירי הבתים לעלויות הבנייה.
לדוגמא, ניתן לבנות בית חדש למשפחה אחת בעלות של כ- 180-220 אלף דולר (עלויות חומרים ועבודה). מנגד, ניתן לקנות נכסים בקליבלנד (לא חדשים) בכ- 80-100 אלף דולר. ניתן לראות שנוצר הפרש משמעותי, בין מחיר הקנייה לעלות אילו היינו בונים את הנכס. ההפרש יאפשר לנו גם מרווח להשבחה פיזית של הנכס וגם את הרווחיות המידית. זו הסיבה שב-2014 הפסקתי להשקיע באטלנטה ועברתי לדטרויט וקליבלנד. אטלנטה (ראה פוסט על למה עזבתי את אטלנטה) כבר לא אפשרה את המרווחים האלו בין עלויות הבנייה למחירי השוק ולכן הלכתי לחפש הזדמנויות ‘קורצות יותר’.
ממה להיזהר כשמחפשים נכס להשקעה בארה”ב?
שוק הנדל”ן יכול לעיתים לתעתע. בעשור האחרון הייתה עלייה מאד משמעותית במחירים באזור פלורידה ואטלנטה. העלייה הזו קרתה אחרי משבר עמוק בשוק הדיור באזור. העלייה הייתה בסך הכל תיקון בריא וריאלי לשוק המתאושש אבל בעיני משקיעים אחרים היא יכולה להיתפס כתחילתה של מגמה ארוכה. בהסתכלות קדימה, אני חושב שהאזור הזה מוצה לשנים הקרובות. מחיר הנכסים התאזן ועכשיו כבר לא משקף פוטנציאל רווח כמו בעבר ואולי אף משקף סיכון בהשקעה. היזהרו מלעלות על הגל אחרי שהוא נשבר.
רוצים ללמוד עוד על נדל”ן ב- “חגורת השמש” בארה”ב? כנסו וצפו בסרטון מוובינר שערכתי לאחרונה.
לסיכום
האסטרטגיה שהצגתי לכם כאן (כיצד לבחור את אזור ההשקעה הטוב ביותר בארה”ב, איך לאפיין ולבחון את הנכסים ואיפה למצוא את הרווח) היא רווחית ומוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. אבל, ישנם עוד אסטרטגיות רווח ותשואה בנדל”ן. חשוב מאד לבדוק כל צעד ולהסתכל כל הזמן קדימה בתכנון ומחשבה. אתם מוזמנים להשאיר פרטים ולהתייעץ איתי.
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
כל מה שרציתם לדעת על השקעות נדל”ן בחו”ל בכלל ובהשקעות נדל”ן בארה”ב בפרט. רוצים להשקיע ברכישת נדל”ן בארה”ב? ישנם פרמטרים רבים שאתם צריכים לקחת בחשבון. אנחנו בנדלניר פה בשבילך עם כל המידע שאתם צריכים לדעת אם אתם מתלבטים או רוצים לדעת מידע נוסף אודות השקעה בנכס נדל”ן בארה”ב.
כדי לעבור אל המידע המלא בנושא עליו תרצו ללמוד , לחצו על נושא השיעור הנבחר מתוך המאגר הבא:
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
למה נדל”ן בארה”ב
בישראל רמות מחירי הבתים גבוהים ופחות נגישים לכיס הישראלי הממוצע. למי שלא יכול לקנות בארץ ועדין רוצה לקנות נדל”ן, ישנה האפשרות לרכוש מחוץ לישראל. בארצות הברית ישנה מציאות של תשואה מהשכרה גבוהה מאשר בישראל. זו עובדה שקל לבדוק. סיבה נוספת שמושכת משקיעים היא מפני שהיצע הנדל”ן והשוק גדול ומשמעותי מאשר בישראל, כתוצאה מכך בארה”ב קל יותר להשיג אפשרויות רכישת נדל”ן במחירים נמוכים והזדמנותיים ביחס למה שניתן להשיג בישראל. כלומר ליצור מרווח גלום כבר ברכישה.
לצורך העניין, בארה”ב תרכוש נכס ב-250 אלף שקל המייצר כ-2000 ש”ח הכנסה חודשית. אין צורך להשתעבד למשכנתא עם חוב ארוך והכנסה שוטפת אפסית. אין מס רכישה. בנוסף, נדל”ן בארה”ב הוא כלי חשוב לגוון את תיק ההשקעות שלך, שהרי רובנו בחשיפת יתר לשוק המניות דרך קרנות פנסיה , השתלמות והשקעות עצמאיות. או בחשיפה לנדל”ן בישראל דרך נדלן להשכרה בבעלותנו או דירה בבעלות.
בנוסף, ישנם מספר שיקולים שחשוב להעריך כדי להבין את ההזדמנות, הסיכונים, היתרונות והחסרונות בהשקעות נדל”ן בארה”ב.
מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית?
כאשר שוקלים להשקיע בנדל”ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. כך, כמעט בכל פגישה עם משקיע אנו נשאלים “מה הם הסיכונים בהשקעות נדל”ן בחו”ל?”. או “מה קורה אם יש משבר ומחירי הנדל”ן בארצות הברית יורדים?” אלו שאלות חשובות מאוד, לכן בחרנו להקדיש לנושא זה מאמר: לינק
סיכונים בהשקעות נדל”ן בחו”ל
משקיעים רבים חולמים על ביצוע השקעות נדל”ן בחול והשקעות נדל”ן בארצות הברית בפרט. אבל, אותם משקיעים חוששים לעבור לשלב הבא מאחר והם שמעו בעבר על לא מעט עקיצות ורמאויות לצד חצאי אמיתויות והסיכון נראה להם גדול מידי. ובצדק, השקעה מרוחקת הנה פתח לסיכונים חדשים שעלינו להתמודד עמם אך התמורה למתמודדים גדולה במיוחד. לינק: האם השקעות נדל”ן בחו”ל מסוכנות יותר מהשקעות נדל”ן בישראל?
מנטליות משקיעים
לפני שאנו מבצעים עסקת נדל”ן מומלץ לדעת 2 היבטים מרכזיים: חשוב לדעת את עצמך לפני השקעה בנדל”ן בארה”ב וחשוב לדעת את ההשקעה. לינק: איך להשקיע בנדל”ן בארה”ב בצורה נכונה
איך לקנות נדלן בארה”ב?
בכל עסקת נדל”ן שתבצעו ניתן להעריך מראש אם היא תהיה טובה יותר או פחות באמצעות 5 שאלות פשוטות. במאמר זה אפרט על שאלות אלו. לינק: 5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל”ן בארה”ב
איך לשפץ נדל”ן מרחוק?
כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן בארצות הברית, אנו חייבים לקחת בחשבון שמדובר לרוב בבתים עשויים עץ ואשר דורשים מידה רבה של תחזוקה ושיפוץ כדי להשמישם ולהשכירם במחיר מלא. לכן, כאשר מבצעים רכישת נכס בשלט רחוק יש צורך בסיוע מאנשי מקצוע מקומיים שעוזרים לנו לשערך את עלויות השיפוץ בנוסף לעלויות הרכישה של הנכס. לינק: שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו”ל?
ניהול נכסים להשכרה בארה”ב
החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו”ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות. לינק: איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל”ן מרחוק?
אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל”ן בחו”ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל”ן בארה”ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. חשוב לדעת כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות. לינק: הדרך לבצע רכישת נכס בחו”ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה
רכישת נדל”ן
העיקרון הבסיסי בתורת השקעות הערך הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק ואז נוצר מרווח ביטחון בהשקעה שלך. למעשה, ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה וחשוב לציין כי בעבר היה קל יותר לעשות זאת והיה מספיק רק אלמנט התזמון מכיוון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית היו במשבר. היום, לעומת זאת, יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק מכיוון ששוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית, הרבה עסקאות זזות מהר והמחירים בשוק עולים. למרות זאת, חשוב לציין כי עדיין יש בשוק עסקאות טובות, כלומר, ניתן לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק למרות שהשוק במגמת עלייה. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- איך אפשר לקנות בארה”ב נדל”ן מתחת למחיר השוק? על שאלה זאת נענה במאמר הבא: נדל”ן בארה”ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?
כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל”ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית “מציאה”. אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו: איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל”ן לא טובות?
הזדמנויות בשוק הנדל”ן לשנת 2021
בעקבות משבר הקורונה משקיעי הנדל”ן שואלים לא מעט שאלות: האם כדאי להשקיע בנדל”ן ב-2021? איפה כדאי להשקיע ואיפה מסוכן ב-2021? מה האירועים שהתרחשו בשנת 2020 אשר הובילו לכדאיות השקעה בנדל”ן? במאמר זה אענה ואפרט על התשובות לשאלות הללו. לינק: הזדמנויות בשוק הנדל”ן לשנת 2021
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/03/איך-להשקיע-בנדלן-השקעות-נדלן-בארצות-הברית-1.png5061560ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2021-03-21 14:41:072021-07-19 11:08:53איך להשקיע בנדל"ן | השקעות נדלן בארצות הברית
רוצים להשקיע ברכישת נדל”ן בחו”ל ואין לכם מספיק הון עצמי? ניתן לקבל מימון בנקאי באמצעות שימוש בנכס קיים כאמצעי למימון רכישת נדל”ן בחו”ל. במאמר זה ננסה להציג את פני הדברים ולהסביר כיצד לעשות זאת.
מימון השקעה בנדל”ן בחו”ל
אם רכשת בעבר דירת מגורים יתכן שהקצית למטרה זו הון עצמי רב מהחסכונות שלך. למרות זאת, עם השנים צצות מטרות חדשות להון העצמי ומכאן נשאלת השאלה כיצד להשקיע בנדל”ן בהון עצמי נמוך. אם בעבר רכישת דירה ראשונה נראתה לך מאתגרת, אך עם הזמן גילית עניין להתקדם ולייצר השקעות שיגדילו את הרווחה הכלכלית. אז אחת האפשרויות היא השקעה בנכס בחו”ל.
כדי לבדוק אפשרויות קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בחו”ל בכלל או השקעות בארצות הברית בפרט, אז עליך לקחת בחשבון את האתגר במימון השקעה מסוג זה. האתגר הוא במשאבים ומקורות למינוף הנדל”ן כמשקיע זר, בעיקר כאשר ההון העצמי הפנוי נמוך.
במקביל, בזמן שהריביות על משכנתאות בישראל נמצאות בשפל היסטורי, ישנה מוטיבציה גבוהה להשתמש בנכס קיים כאמצעי למימון השקעות בנדל”ן. עם זאת, הידע של ציבור המשקיעים בנושא של מינוף משכנתא לטובת נדל”ן בחו”ל הוא מצומצם יחסית, לכן חשוב להבין טוב מאוד כיצד לעשות זאת כדי להתחיל את תהליך ההשקעה.
משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נדל”ן בארה”ב
במידה ואתם בוחנים קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בארצות הברית, עליכם לחלק את מימון ההשקעות מגופים ישראליים לשתי קטגוריות עיקריות: משכנתא אל מול הלוואה.
1 – קבלת משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נכס בארה”ב.
לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא לרכישת נכס בארה”ב. זאת משום אי היכולת של בנק ישראלי לעקל את הנכס בחו”ל במידה והחייב לא עמד בהתחייבויותיו. כאשר הנכס נמצא במדינה זרה, הבנק הישראלי אינו יכול לעקל את הנכס ואו לרשום את הנכס ברשם המשכונות ולכן הבנק לא יאשר הלוואת משכנתא לצורך ההשקעה. סיבה נוספת למה הבנק יחשוש לתת הלוואה לרכישת נדל”ן בחו”ל היא שבניגוד לעסקה בארץ בה הבנק עורך שמאות לנכס הנרכש ויש לבנק מידע לגבי טיב הנכס. במקרה של עסקה בחו”ל לבנק אין שום ודאות או ידע לגבי העסקה או שווי הבטוחה הנדל”נית.
2 – קבלת משכנתא או מחזור משכנתא מבנק ישראלי על נכס קיים.
אולם, ניתן לקבל משכנתא על חשבון נכס קיים בישראל. כך משיגים מימון ראשוני בתנאים משתלמים להשקעה בנכס הבא בחו”ל. כלומר, ניתן ליטול הלוואה נוספת כנגד שעבוד דירה בישראל. בין אם מדובר במחזור משכנתא של בית עם יתרת חוב נמוכה או בנטילת משכנתה חדשה על הדירה – זו היא הלוואה שאנחנו נוטלים כחלק מלקיחת משכנתא חדשה או נוספת. אפשר לקחת את ההלוואה הזו דרך הבנק שהעניק לנו את המשכנתא המקורית, ובמקרים מסוימים אף מבנק אחר כשעבוד נוסף על הדירה. באופן עקרוני ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס בארץ כמשכנתא לצורך רכישת הדירה בחו”ל. בנקים בארץ אוהבים ורוצים להלוות כסף במיוחד בשעה שאנו משעבדים עבורם נכסי נדל”ן בישראל. בנתינת משכנתא הבנק מוכן לתת לכם הלוואה בתנאים טובים שלא תקבלו בשום מקרה אחר. הסיבה לכך היא פשוטה, הבנקים מרוויחים ממכירת הלוואות. וזה בסדר כל עוד כמשקיע יש לך הידע לעשות את החשבון הנכון, שמהלך זה משתלם גם עבורך. במידה ואין לנו משכנתא קיימת על דירה שבבעלותנו, נוכל לגשת לכל בנק שנבחר כדי לקבל את ההלוואה. בכל אחד מהמקרים יהיה מדובר בבקשת אשראי חדשה.
למשל, בעלים של דירת מגורים בשווי שני מיליון שקלים, אך ללא כסף נזיל להשקעות נוספות, יכול לקבל משכנתא על הנכס הקיים שלו, למשל כמיליון שקלים. סכום זה יהיה ההון העצמי כסכום ראשוני להשקעה בנכס הבא.
3 – הלוואה מבנק ישראלי לרכישת נדל”ן בארה”ב
ניתן לקבל הלוואה לצורך רכישת בית בארצות הברית. אך חשוב לדעת שכאשר לוקחים הלוואה רגילה מהבנק לצורך השקעה, לבנק לא אכפת האם ההשקעה עלתה יפה. אתם הלווים אחראים חבות אישית להחזיר לבנק את הכסף שלוויתם, ללא כל קשר להשקעה שביצעתם ומיקומה בעולם. כמובן שהלוואה בבנק מבוססת על היסטוריית אשראי ופרטים נוספים שנזקפים לטובת הלווה.
ישנן הלוואות שניתן לקבל כשכירים תלוי במקום העבודה שלך, הלוואות על קרן השתלמות, הלוואות כנגד קרן הפנסיה, הלוואות לכל מטרה ועוד. כל אלה הלוואות בריביות טובות למדי, אך לתקופות קצרות יחסית למשכנתאות, וככאלה ההחזר החודשי עליהם גבוה יחסית.
מה שאני רוצה להסביר לך הוא שהנכסים שלך הם לא רק הנדל”ן שבבעלותך. למשל, מקור התעסוקה שלך והמשכורת החודשית היא גם נכס שלך. הבנק שלך כמו יועצים פיננסיים כבר יודעים את זה ולכן ישמחו לספק לך פתרונות מינוף לאחר בחינת כלל הנכסים שלך. יועץ פיננסי נבון ידע להנחות אותך באשר לאיזון כלל הסיכונים והסיכויים באסטרטגיית מינוף הנכסים שלך.
מעבר לכך, הבנקים בארץ בדרך כלל יתמחרו הלוואה ייעודית לצורך השקעת נדל”ן בחו”ל כבעלת סיכון גבוה יותר ביחס להשקעת נדל”ן בישראל. הסברנו את הסיבות לכך הנובעות מחוסר היכולת של הבנק להשתמש בנכס בחו”ל כבטוחה ובגלל שאין לבנק הידע והיכולת לאמוד שמאית את שווי הבטוחה כפי שביכולתם לבצע בדירות בישראל. כתוצאה מכך הריבית על הלוואה תהיה גבוהה יותר לרכישת נדל”ן בחו”ל מאשר מרכישת דירה להשקעה בארץ. מדובר על תוספת ריבית של 1.5%-2% ברוב המקרים. את חישוב כדאיות ההשקעה יש למדוד לפי השוואת התשואה הפוטנציאלית על הנכס בחו”ל בחישוב עלויות המימון. מאחר והתשואה התזרימית על נדל”ן בישראל נמוכה מאוד, קל למצוא הזדמנויות השקעה על נכס בחו”ל כך שהתשואה גבוהה יותר מדירה בישראל עם מרווח ביטחון משמעותי. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון, כי אתם כמשקיעים צריכים לוודא מה הן כלל העלויות הנלוות על השקעה בחו”ל מעבר לעלות הנכס עצמו והשיפוץ. רכישת דירה בודדת להשקעה לרוב כרוכה בעלות של מלווה משקיעים מקצועי, פתיחת חברה לרישום הנכס, עלויות המרת מט”ח ועוד. בחלק מהמדינות ישנו גם מס רכישה.
4 – אפשרויות מינוף אמריקאי לרכישת נכס בארה”ב
מוסדות ובנקים אמריקאים נותנים הלוואות על בתים בארצות הברית בשעורי ריבית נמוכים, בדיוק כמו שבנקים בישראל נותנים על דירות בארץ. האתגר שלנו כמשקיעי נדל”ן זרים בארה”ב, היא שהמלווה האמריקאי אינו חשוף למידע הפיננסי עלינו ברמה האישית. למשל לאזרח אמריקאי הרוכש נדל”ן בארה”ב יש לו ציון פיננסי קרדיט סקור ותלוש עבודה מקומי W2 יקבל תנאים מועדפים. לכן, משכנתה או הלוואה אמריקאית לנכס בארה”ב תתומחר באופן שמרני יותר כאשר נוטל ההלוואה הוא אזרח זר. לכן נדרש למצוא את הגורמים המתאימים לעבוד עימם. אנו עובדים עם מוסדות חוב, קרדיט יוניון, מלווי כספים פרטיים אשר מספקים הלוואת למשקיעי נדלן ישראלים בארה”ב. לחצו כאן כדי לראות דוגמא של קבלת הלוואה בארה”ב
5- רכישת נדל”ן להשקעה בחו”ל ללא הון עצמי
ניתן לבצע השקעות נדל”ן בלי הון עצמי. הדרך לעשות זאת היא בצירוף של נטילת מספר הלוואות יחד בכמה מדרכי הפעולה שהבהרנו מעלה. כך ניתן לחלץ הון עצמי מנכסים קיימים בבעלותנו, ניתן לרכוש את הנכס הבא עם משכנתא נוספת חדשה שהיא המשכנתא הרגילה לרכישת דירה או השתלטות על המשכנתא של המוכר, לחילופין ניתן לחלץ כסף מהלוואה על הנכס החדש וכך לגלגל את הסכום כהון עצמי לרכישת נכס נוסף ובניית תיק נכסים בבעלותך. חשוב לציין כי העובדה שניתן לממש מגוון אפשרויות מינוף בו זמנית אינו אומר שכדאי לך לעשות זאת. יש לאזן את הסיכויים והסיכונים במקצועיות. בפרט, חשוב לוודא שהכל נעשה על פי כללי הרגולציה ויכולת ההחזר של אותו אדם.
לסיכום,
ניתן לגייס 100% מימון לרכישת נכס חדש ללא הון עצמי. כיום אנשים עדיין מנסים לחסוך כסף במשך שנים כדי שיהיה סכום ראשוני להשקעות בנדל”ן. לא חייבים לחכות לסכום הזה. אפשר להשתמש באפשרויות מינוף מגוונות אחרות כדי לגייס מימון להשקעה בנכס. השקעות נדל”ן ממונפות מעניקה לך הטבות מס משמעותיות במובן שבמקום לעבוד ולהרוויח כסף, לשלם מס, ורק אחר כך להשתמש בחסכון נטו לרכישת נכס. באפשרותך להפוך את היוצרות באמצעות מינוף נדל”ן כך שתקבל מהבנק כסף שאינו שלך נקי ממס, תבצע השקעות נדל”ן עם הלוואות, אחר כך על התשואה שקיבלת מהנדל”ן תקבל זיכוי של הוצאות הריבית על ההלוואות, ובסופו של דבר תקבל את ההכנסה נטו לאחר זיכוי המס על ריביות ההלוואה. כך פועלים משקיעים מתוחכמים מקצועיים.
כיום גם אדם ללא הון עצמי, שאינו מוגדר כמשקיע, יכול להשקיע בנדל”ן גם אם אינך חי את עולם הנדל”ן. ניתן לרכוש נכסים להשקעה בחו”ל גם במאה אלף שקלים, אנו ממליצים על אזורי השקעה מעט טובים יותר וגם הם בהחלט בסכום בר השגה. בכל אופן, הגופים המממנים בישראל יסכימו למשכון נכס שבבעלותך כאשר הם יודעים שמטרת המשכון היא רכישת נכס בחו”ל – לכן קיימות אפשרויות מימון רבות להשקעה תוך שימוש בנכס שבבעלותך. זאת בזמן שישנם הרבה משקיעים שעושים בהלוואות כנגד הנכס לסגירת חובות. במקרה של השקעות של נכס נוסף ללא שימוש בכסף נזיל המשקיע למעשה נוטל הלוואה שאמורה לאפשר להגדיל את ההון העצמי ולמנף אותו.
במקביל, תמיד חשוב לבחון כל מקרה לגופו ולוודא שאתם כמשקיעים יכולים לעמוד בהחזר ההלוואות ושאתם פנויים לתהליך השקעה. במקרה של רכישת נכס להשקעה אמור להיות פוטנציאל לתשואה כוללת גבוהה מעלות ההלוואה. אם מדובר בנכס בחו”ל, יש לבדוק כי התשואה משכירות גבוהה מעלות החזר ההלוואה.
אנחנו בנדלניר מתמחים בניהול השקעות נדל”ן בארצות הברית ועובדים היטב עם השוק המקומי. במידה ותרצו שאנו נעזור לכם לבחון אפשרויות מימון להשקעת נדל”ן ולבחור את הטובה מביניהן נא צרו קשר. בנוסף, כדי לקבל מידע נוסף על מקורות לקבלת הלוואה או יעוץ פיננסי ומשכנתאות אנו ממליצים לכם לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים.
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/01/מינוף-משכנתא-בישראל-לטובת-השקעות-נדלן-בחול.jpg7991198ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2021-01-17 12:45:202021-04-21 14:58:47מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו"ל
מה מבדיל בין משקיע מצליח במימון עסקאות נדלן לבין רוב המשקיעים אשר טועים מפסידים כסף ועסקאות טובות?
כדי לבצע עסקאות נדל”ן ממונפות מוצלחות, חשוב מאוד להכיר את אפשרויות מינוף הנדל”ן בארצות הברית. דוח שמאות הנדל”ן קובע את מסלול הלוואה שאותו המלווה יאשר לעסקה. במאמר זה נפרט כיצד הליך אישור מסלול המימון מתבצע באמצעות שמאי להערכת שווי הנכס ודירוג הנדל”ן.
בדיקת נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב
בארצות הברית בשונה מנדל”ן מישראל, הבנייה היא מגוונת יותר כגון בנייה מעץ, בלוקים ואבן. לכן, לעתים קרובות יש פער בין הנראות של הבית ובין הערך האמיתי כנגזרת ממצב הבית בפועל. כך לדוגמה, במקרים מסוימים, יש מרתף עם בעיית אטימות למים, סדקים ביסודות של הבית, מערכות ניקוז קלוקלות ואו בעיות תשתית אחרות שיכולות להפוך נכס מעולה לכזה שאסור להתקרב אליו.
במקרה של משקיע מישראל קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה. לכן, על המשקיע מרחוק להיעזר בפקח מקצועי ואמין מהסביבה שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס. בנוסף, חשוב שהפקח בו תיעזרו בשירותיו יגיע עם המלצות מלקוחות עבר וחשוב יותר – שיש לכם המלצה עליו מחברת הניהול המקומית בה אתם נעזרים בהשקעת הנכס.
הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי מומחה
בניגוד לפקח מבנים , אינספקטור, אשר תפקידו לספק הערכה באשר למצב הפיזי של המבנה באמצעות בדק בית, תכלית תפקידו של השמאי להעריך את שווי הנכס. הפקח והשמאי הם בעלי מקצוע שונים. הערכת שווי הנכס תלויה כמובן במצב הנכס הפיזי, אך מעבר לכך ישנם פרמטרים נוספים כמו מיקום הנכס, תצורתו ומצב השוק אשר כולם משפיעים על הערכת שווי הנכס אותה מספק שמאי הנכסים. שמאות להערכת שווי הבית לפני השקעה מתבצעת במרבית המקרים כדרישה הכרחית של בנק או גורם מלווה אחר, כחלק מתהליך אישור קבלת הלוואה למינוף עסקת נדלן.
לכן, ישנה חשיבות יתרה להבנת מרכיבי דוח שמאות הנכס מעל ומעבר למחיר הנכס הסופי שמספק השמאי בהערכת שווי הנדל”ן.
זאת מפני שסיווגי השמאי למשל לגבי מצב הנכס, יכולים לקבוע אילו אפשרויות מימון ניתן לקבל למינוף השקעות הנדל”ן שלך.
למשל, מצב הנכס משפיע על סכום ההלוואה אשר המלווה יהיה מוכן לתת בעבור הנכס. המלווה קובע את סכום ההלוואה ביחס להערכת שווי הנכס. יחס זה נקרא LOAN TO VALUE או בראשי תיבות LTV.
חשיבות דו”ח שמאי בעת השקעת נדל”ן בארה”ב
כאשר משקיעים בנדל”ן בארצות הברית ניתן להשתמש פרקטית במסלולי מימון נדל”ן שונים ומגוונים. למשל בהשקעות נדל”ן להשכרה ניתן לבחור מסלולים לטווח ארוך כמו:
1- הלוואות רכישה מותאמות למינוף רכישת נדלן במצב מבני חיובי
2- הלוואות מותאמות למינוף עסקאות שיפוץ נדלן והשבחת מצב המבנה הירוד
במסלול הראשון של הלוואות להשקעות נדל”ן, תנאי הלוואה מותאמים למצב שבו המלווה מעריך שיש סיכון נמוך. הסיכון הנמוך גלום בדירוג חיובי של מצב המבנה הפיזי. במצב כזה, המלווה יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, כלומר LTV גבוה יותר.
לעומת זאת, במצב בו דוח השמאי מצביע על סיווג מצב נכס ירוד, המלווה יציע הלוואה במסלול השני המתאים להשבחת נדל”ן.
כלומר, המלווה האמריקאי הסטנדרטי יהיה מוכן לתת מימון לטובת השיפוץ, אך מצד שני לא יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה ביחס לשווי הנכס הנוכחי, כלומר LTV נמוך יותר, בגלל מצבו הירוד. לחילופין או בנוסף לכך, המלווה יתנה את ההלוואה בקבלת הערכות על שווי הנכס הצפוי לאחר השיפוץ הנקרא ש-AFTER REPAIR VALUE או בראשי תיבות ARV, ויתנה את מתן ההלוואה בכך שיש מרווח ביטחון בין סכום ההלוואה המקסימלי לבין ה-ARV.
למה חשוב להבין מראש את מסלולי ותנאי ההלוואה לעסקת הנדל”ן?
תהליך בדיקות הנאותות בהשקעה, כולל עלויות בדק הפקח ועלויות שמאי. לכן אנו כמשקיעים רוצים לצמצם את הסיכון לדחיית ההלוואה, מפני שאחרת עלויות הבדיקה האלה ירדו לטמיון. לכן כדאי לבצע את הבירור המוסבר מעלה מראש כדי לא להיות מופתעים שתנאי ההלוואה אשר ציפינו לקבל אינם תקפים, או גרוע מכך שאין באפשרותנו להשלים את העסקה בתנאי ההלוואה במסלול שבו המלווה מוכן לעבוד.
למה אפשרויות המימון קשורות לדו”ח השמאות של נכס הנדל”ן?
כמו שלמדנו בחלקים אחרים בתהליך ההשקעה, המפתח לצמצום הסיכונים עובר דרך יסודיות ושליטה בפרטים. יש לאסוף את כל פרטי ההלוואה ולא להסתפק רק בנתונים הבסיסיים כמו אחוז הריבית על ההלוואה, ה-LTV ועלויות הסגירה בעסקאות נדל”ן ממונפות.
למשל, בנוסף לכך יש לבדוק את מסלולי ההלוואה השונים, ולהבין מה הקריטריונים המשמשים לסיווג כל מסלול הלוואה. אל תניחו שבאפשרותכם לבחור את מסלול ההלוואה, אלא חקרו את הפרטים, האילוצים וההתניות של המלווה עבור אישור כל מסלול הלוואה.
בהקשר של הדוגמא על מצב המבנה, כדאי לשלוט בסיווג השמאי באשר למצב הנכס C1 עד C6, מפני שמלווים רבים מסווגים את מסלולי ההלוואות בהתאמה לסיווגי מצב הנכס.
הנה טבלה של סיווגי מצב הנכס:
C1 – השיפורים נבנו ממש לאחרונה ולא הותאמו בעבר. המבנה כולו וכל הרכיבים חדשים והדירה אינה כוללת פחת פיזי.
C2 – השיפורים אינם כוללים תחזוקה נדחית, פחת פיזי מועט או ללא, ואינם דורשים תיקונים. כמעט כל רכיבי הבניין חדשים או שתוקנו לאחרונה, שופצו או שוקמו לאחרונה. כל הרכיבים והגימורים המיושנים עודכנו ו / או הוחלפו ברכיבים העומדים בתקן הנוכחי. דירות בקטגוריה זו הן כמעט חדשות או שופצו לחלוטין לאחרונה והן דומות במצב לבנייה חדשה.
C3 – השיפורים מתוחזקים היטב וכוללים ירידת ערך פיזית מוגבלת בגלל בלאי רגיל. רכיבים מסוימים, אך לא כל מרכיב בניין מרכזי, עשויים להתעדכן או להשתקם לאחרונה. המבנה נשמר היטב.
C4 – השיפורים כוללים מעט תחזוקה נדחית והידרדרות פיזית עקב בלאי רגיל. הדירה תוחזקה כראוי ודורשת תיקונים מינימליים בלבד לרכיבי בניין / מערכות מכניות ותיקונים קוסמטיים. כל מרכיבי הבניין העיקריים נשמרו כראוי והינם תפקודיים.
C5 – השיפורים כוללים תחזוקה נדחית ברורה והם זקוקים לתיקונים משמעותיים. רכיבי בניין מסוימים זקוקים לתיקונים, שיקום או עדכון. התועלת הפונקציונלית והמחיה הכוללת פחתו מעט בגלל המצב, אך הדירה נותרה שמישה ופונקציונלית כבית מגורים.
C6 – לשיפורים נזק משמעותי או תחזוקה נדחית עם ליקויים או ליקויים חמורים מספיק כדי להשפיע על בטיחותם, תקינותם או תקינותם המבנית של השיפורים. השיפורים זקוקים לתיקונים ושיקום משמעותיים, כולל מרכיבים רבים או עיקריים.
לרוב מצב C1 עד C4 נחשב כמצב מבנה סביר ומעלה ויתאימו למסלול הראשון.
סיווגים C4 – C6, לרוב מסווגים כמצב מבני סביר ומטה ויתאימו למסלול השני.
מן הסתם כל מלווה יסווג את מסלולי מימון הנדל”ן המוצעים למשקיעים כראות עיניו.
שמאי מקצועי נדרש לקבוע בדוח השמאות את דירוג המבנה אשר משקף בצורה הטובה ביותר את הנכס בכללותו. לתאר את נכס הנושא נכון לתאריך ההערכה השמאותי על בסיס מוחלט, כלומר יש לדרג את הנכס לגופו. אנו מציינים זאת כי נתקלנו במצבים בהם השמאי עלול לקבוע את הדירוג על בסיס יחסי, כלומר הוא לא מדרג על פי האופן שבו הנכס מתייחס אלא משווה לנכסים אחרים בשכונה. בנוסף, דירוג המצב והאיכות של נכסים דומים חייבים להיעשות על בסיס מוחלט (שוב, כל נכס השוואתי לגופו), ולא על בסיס יחסי, ולשקף את הנכס נכון למועד המכירה של אותו נכס מקביל. הכרת הפרטים יכולה להיות ההבדל עבורך בביצוע אתגר על בעלי המקצוע ומניעת נפילת העסקה, לכן חשוב להכין שאלות לבירור מול השמאי להערכת הניסיון והמקצועיות לפני ביצוע השמאות.
לסיכום,
מינוף עסקאות נדלן להשקעה בארצות הברית דורש היערכות. בפרט, הכנת שיעורי בית והיכרות עם אנשי מקצוע מקומיים, מקצועיים ובדוקים חשובה כמהלך מקדים לביצוע העסקה. בין אם זה פקח שיבדוק את מצבו הפיזי של המבנה ובין אם זה שמאי מקצועי שיעריך את שווי הנכס. במהלך השנים צברנו ניסיון של מאות עסקאות נדלן ודרכם רכשנו את הניסיון והקשרים לקדם את העבודות הנדרשות בנכסים אשר רכשנו עבור עצמנו ועבור לקוחותינו.
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
בעקבות משבר הקורונה משקיעי הנדל”ן שואלים לא מעט שאלות: האם כדאי להשקיע בנדל”ן ב-2021? איפה כדאי להשקיע ואיפה מסוכן ב-2021? מה האירועים שהתרחשו בשנת 2020 אשר הובילו לכדאיות השקעה בנדל”ן? במאמר זה אענה ואפרט על התשובות לשאלות הללו.
מה האירועים העיקריים המשפיעים על הנדל”ן העולמי בכלל ועל הנדל”ן בארה”ב בשנת 2021 בפרט?
כשמתבוננים אל שנת 2021 יש קודם לבחון את האירועים שהתרחשו בכלכלה העולמית כמו גם אירועים חברתיים שהתרחשו בייחוד בהשפעת הקורונה. שנית, יש אירוע כלכלי חסר תקדים הסטורי בהיקפו בו מספר רב של ממשלות ובנקים מרכזיים בעולם הגיבו למשבר שנוצר ונקטו במהלך של הדפסת כסף כדי ליצור תמריצים וסיוע לחברות בעקבות המצב הכלכלי המורכב. בנוסף, לא מעט מדינות חילקו כספים לציבור בצורות כאלה ואחרות כמו פיצויים למשל. כתוצאה ממהלכים אלו המדינות מגדילות חוב.
כאשר מדפיסים כסף ומגדילים חוב נוצר לחץ להגברת אינפלציה. ההגדרה של אינפלציה היא הקצב שבו המחירים במשק עולים, כלומר זהו תהליך של ירידה מתמשכת בערך המטבע. זאת כתוצאה מכך שיש יותר היצע של כסף או אשראי בשוק. במילים פשוטות אינפלציה משמעותה שנשלם יותר כסף על אותה הסחורה, כלומר מגמה של התייקרות מחירים. על מושג האינפלציה ועל ומושגים נוספים ניתן ללמוד עוד בעמוד מונחי כלכלה ונדלן בלינק הבא: מונחי נדל”ן.
בנוסף, בעקבות המשבר הכלכלי שנוצר מנגיף הקורונה ישנם נתונים עולמיים המעידים על כך שיש פחות ייצור סחורות, האטה בצמיחה. את התפוקה מודדים באמצעות נדד הנקרא תל”ג. ראשי תיבות של תוצר לאומי גולמי. למעשה, יש ההאטה בצמיחת התפוקות, למשל פיחות תפוקה בתעשייה, שירותים, סחורות ועוד.
על כן ניתן לראות שמצד אחד יש יש גידול בהיצע כסף בשוק ומצד שני יש האטה או פיחות בהיצע הסחורות. ברגע שיש לכן, תרחיש אפשרי צפוי בשנת 2021 שהסחורות ימשיכו להתייקר ויעלו יותר כסף. במילים אחרות, אינפלציה מתגברת וערך הכסף נשחק. למעשה,זו דינמיקה שמתרחשת כבר כעת בשווקים ועלולה להתפתח עוד יותר.
אירועים מאקרו כלכליים אלה שהתרחשו השנה משפיעים על ערך הנדל”ן, ובתרחיש צפוי של המשך המגמה יביאו ללחץ עליית המחירים גם בשנת 2021.
להערכתי, אם מסתכלים באופן כללי התוצאה של כל התהליכים הללו יהיו שבממוצע מחירי הנדל”ן יעלו, כחלק ממגמה של עליית מחירי הסחורות בממוצע. זו מגמה כללית שמתרחשת כבר כעת בשוק. ניתן לראות זאת על ערך סחורות וחברות.
ועם זאת, אין זה אומר שנראה עלייה גורפת במחירי הנדל”ן. להיפך, גם בתרחיש זה ובגלל גורמים נוספים אנו נראה עירוב שבו סקטורים מסוימים יעלו ואחרים צפויים לרדת.
מה המגמות בתחום הנדל”ן בשנת 2020 ומה ההשפעות צפויות לשנת 2021?
מחירי נדל”ן הצפויים לרדת בשנת 2021
בעקבת הקורונה ניתן לראות התגברות בטרדנים של אימוץ טכנולוגיות המאפשרות תקשורת מרחוק. בהתאמה, כבר ניתן לראות כי חברות מאפשרות עבודה מהבית וכי עובדים נותנים משקל יתר לאפשרות של עבודה מהבית. לכן, צפוי כי השפעות מגמה זו יביאו ב-2021 לירידה בביקוש נדלן לסקטור משרדים למשל. בנוסף, לירידה בביקוש נדלן למגורים באזורים הצפופים בקרבה למקומות עבודה, בייחוד באזורים הצפופים והיקרים.
מחירי נדל”ן הצפויים לעלות בשנת 2021
בהתאמה, אנו צופים גידול בביקוש נדלן באזורים זולים יותר למחייה. עלייה בביקוש נדלן באזורי פרבר שאינם צפופים ובסמיכות לאזורי מטרו. גידול בביקוש נדלן למגורים בבית פרטי צמוד קרקע לעומת מגורים בבניין עם שטחים משותפים. גידול בביקוש לנדל”ן מגורים בעל שטח גדול יותר, ובייחוד כזה המאפשר פתרונות לשימושים כגון משרד ביתי.
מה הכדאיות להשקיע בנדל”ן?
מה הכדאיות להשקיע בנדל”ן לעומת שוק ההון בשנת 2021?
בשוק הנדל”ן צריך להסתכל על סיכונים אל מול הזדמנויות. אם מתבוננים על שוק ההון בתקופה האחרונה ניתן לראות שהייתה תנודתיות מאוד גדולה. לעומת זאת, בשוק הנדל”ן התנודתיות הייתה יותר יציבה ומאוזנת. בשוק ההון שווי הנכסים שלך יכול לעלות או לרדת ב10% ויותר מכך מאוד מהר, וזה בייחוד נכון לשנת 2021.
מה הכדאיות להשקיע בנדל”ן לעומת אפיק חסכון בשנת 2021?
הסיכון של תנודתיות מחירים גורר לא מעט משקיעים לשבת על הגדר ו”לשמור” על הכסף בצורת חסכון. פסיכולוגיה כושלת מוכחת נוספת היא של משקיעים שמנסים לתזמן את השוק. כלומר, ממתינים בציפייה לירידה בשוק ההון ואו בשוק הנדל”ן. אך מה שהמשקיעים הללו לא לוקחים בחשבון זה שערך הכסף שלך צפוי להישחק בזמן ההמתנה, כלומר יהיה שווה פחות ויירד בעקבות האינפלציה שצפויה להימשך.
כאמור, חסכונות ומזומן הם עמדת השקעה שחושפת לאינפלציה. ב-2020 התברר שישיבה על הגדר היא החלטה לא טובה, והמשך החלטה כזו עלול להמשיך ולהיות הימור לא טוב. לכן כדי להתגונן מפניה יש לשקול הקצאה וגיוון של חלק מהחסכונות, בייחוד באמצעות סחורות יציבות כגון נדל”ן למגורים, זאת כדי להגן על שווי הכסף שלך מפני שחיקה עקבית ומסוכנת.
רוצה לקבל מידע נוסף? הירשם עכשיו ותקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2020/12/הזדמנויות-בשוק-הנדלן-לשנת-2021.jpg11991798ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2020-12-10 13:08:242021-06-10 12:37:22הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021
בתור מייסד של חברת נדלניר המעניקה שירותי יעוץ ושירותים מקצועיים למשקיעי נדל”ן ישראלים בארצות הברית וגם כתוצאה מהניסיון בעבודתי כמנהל פורום “תפוז” להשקעות
בתחום הנדל”ן בארה”ב בחנתי במהלך השנים אלפי הזדמנויות נדל”ן שונות ויכולתי לראות קוים משיקים שהתקיימו בעסקאות שהצליחו ולא התקיימו בעסקאות שנכשלו (ולא רק אצל אחרים אלא גם בהשקעות שלי!). בגלל שאני פריק של ניתוח ותהליכים הרמתי את הכפפה ופיתחתי את מודל 5 הגורמים שלי ונוכחתי כי באמצעותו ביכולתי להעריך היטב הצלחה או כישלון בכל עסקת נדל”ן!
עכשיו, אין הבדל אם ברצונך לרכוש ישירות נדל”ן או באמצעות חברת נדל”ן שעושה את העבודה בשבילך.
ולדעתי לא משנה באיזה שוק אתם פועלים, חמשת הגורמים הללו עדיין תקפים.
למעשה, מתוך ניסיון של 10 שנים שבהם השקעתי בנדל”ן בארצות הברית, נוכחתי איך חמשת הגורמים הללו שוב ושוב פועלים בכל עסקה שביצעתי. היום אני יכול להשוות כל שתי עסקאות ולהעריך מי מהן תהיה טובה יותר , בעזרת המפתחות הבאים:
1. סביבת נכס הנדל”ן
כאשר בוחנים את סביבת הנכס יש לבחון באיזו עסקה אפשר למצוא סביבה תומכת יותר לסוג ההשקעה?
לסביבה יש מספר ממדים כמו: הסביבה הפיזית, הסביבה הסוציו אקונומי, סביבה חוקית וכדומה. אלו דברים שצריך לברר לפני סגירת עסקה.
2. השוק – ניתוח שוק הנדל”ן
חשוב לבחון איזה שוק מתאים יותר לפעול בו בעת השקעה בנדל”ן?
יש שווקים שהם cash flow market , אלה שווקים שמתאימים יותר להשקעות נדל”ן להשכרה. מרכיב נוסף שחשוב לנו בשוק השכרה הוא פוטנציאל השבחה על הזמן. מאידך, יש קריטריונים אחרים עבור שווקים שמתאימים לפעולות של פליפים כלומר השקעות נדל”ן לעסקת מכירה ברווח מהיר, בהן עלינו גם להיות עירוניים לסיכון שינוי מחיר בשוק למשל עקב השפעות תנודיות של מחזוריות שוק נדל”ן. לחילופין, ישנם שווקים שמתאימים לפעילות השקעות נדל”ן מסחרי. כדי לדעת איזה שוק מתאים לפעולה שלנו עלינו קודם כל להבין למי אנו מכינים את המוצר מי קהל היעד ולמה הוא קונה, לדעת מה הביקוש באזור ולהרכיב הערכה נכונה של שווי הנכס בשוק. בקורס השקעות נדל”ן של נדלניר ניתן ללמוד כיצד לזהות באופן מקצועי שוק נדל”ן המתאים לאסטרטגיית ההשקעה שלך, לא משנה אם ברצונך להשקיע לבד או דרך חברה זו חובתך כמשקיע להיות מסוגל לבדוק ברמה בסיסית את שוק הנדל”ן.
3. תכנית עסקית והמספרים – ניתוח עסקת נדל”ן
גורם נוסף שאליו צריך להתייחס זה באיזה עסקה יש תכנית עסקית טובה יותר?
תכנית עסקית טובה יותר היא לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היא כוללת בתוכה רכיבים נוספים שעלינו להבין ברמה המספרית. גם ברמת ניתוח רגישות של תכנית עסקית להשקעת נדל”ן, גם ברמה של ניתוחי שוניות, ווחשוב להבין כי למרות שהיציבות בתוכנית עסקית תלויה במאפיינים איכותיים עדין ניתן לבצע הערכות על תרחישים שונים.
השקעה מקצועית בנדל”ן צריכה להיות מדידה, שקולה ומחושבת כאשר הדגש הוא על המדידה מפני שהיא השלב הבסיסי עליהם מתבצעות השיקולים והחישובים. כאשר ההשקעה מתבצעת באופן מדיד התוצאה היא הגברת הסבירות שהציפייה שלך מביצועי ההשקעה תהיה בהלימה לתוצאות בפועל. למשל בהשקעת נדל”ן להשכרה ברמה הביסיסית ביותר יש לבדוק שלא מפספסים שום דבר מבחינת עלויות ההשקעה וחישוב הוצאות כמו מס נכס, תחזוקה, חברת ניהול, חידוש חוזה דייר, מיסים, רישיון עירייה, ביטוח נכס, תחלופת דיירים ועוד.
4. שיטה – שיטת הפעולה בעת השקעה בנדל”ן בארה”ב
איזו שיטת פעולה טובה יותר? יש דרך נכונה לעשות עסקאות נדל”ן, אך לא רק דרך אחת. בכל אופן לא במקרה המילה שליטה נגזרת מהמילה שיטה. ללא שיטה אין בידך שליטה בהשקעה. מניסיוני בעבודת ניהול פרויקטים במהלך 11 שנים בתעשייה שהיתה הרקע שלי להשקעות נדל”ן ידעתי מההתחלה כי יש דרכי פעולה שיטתיות המאפשרות ביצוע מיטבי, בין אם זה הירידה לפרטים הקטנים, שקיפות הנתונים ודברים נוספים שצריך לקחת בחשבון כאשר באים לבחון את טיב שיטת הפעולה. באתר של נדלניר באפשרותך לקבל את מדריך יסודות ההשקעה של נדלניר בו אנו משתפים את המבוא לשיטת השקעה ישירה בתהליך מנוהל סיכונים מקצועי. כיום משקיעים פועלים במרחב ישראלי בוסרי בו מורשים לפעולה למרבה הצער חברות ללא כישורי ניהול פרויקט מקצועיים. מדובר בסכומי השקעה גבוהים ומכאן הערך המוסף המשמעותי עבורך הטמון ביכולתנו להעניק חווית השקעה ברמה מקצועית מצוינת.
5. אנשים – ניהול נכון של נכס הנדל”ן
איזה צוות טוב יותר עבורך ? בשאלה הזו יש שני עקרונות. הראשון הוא שאת טיב הצוות ניתן לבדוק ולהעריך. למשל לבדוק את מיומנות הצוות, עסקאות אחרונות שבוצעו על ידו, התייעצות עם לקוחות קודמים ממליצים. כיום יש לי שיטה ברורה לבדוק את טיב הצוות. העיקרון השני הוא סובייקטיבי מה עמדת הכוח שלך מול הצוות? רמת העדיפות, המשאבים, היחסים והקשרים עם אותם אנשים שמשפיעים על היכולת לרתום אותם לטובתך ולאכוף את המשמעת שלהם לביצוע שיטת פעולה כראוי ובעוצמה . צוות אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה שלך.
כל מי שיאמץ את העקרונות האלו ויעבוד לפיהם יראה שיפור והצלחה בעסקאות. מי שיתעלם ימצא באחד מהם את סיבת השורש לכישלון. ברור שפיתוח מצוינות בהשקעה הינו תהליך, ולכן מי משקיעים המשכילים למנף לטובתם גישה ליכולות ומשאבים קיימים מקצועיים כגון ניסיון, שיטות עבודה מקצועיות, צוותי עבודה בדוקים, כל אלה מהווים מינוף של יכולות ומשאבים ולכן מומלץ להשתמש בשירות של חברות נדל”ן מוכחות כמקצועיות ואמינות שילוו אותך לאורך התהליך. אנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה ואשר נבדק בעשר שנים של עסקאות נדל”ן בארצות הברית, האם השיטה עובדת? בעידן הנוכחי מספיק לעשות חיפוש גוגל של ביקורות ולמצוא עדויות של לקוחות המעידים על ניסיונם עימנו, חלקם לאחר שהשקיעו עם חברות נדל”ן אחרות ומספרים על ההבדלים העצומים בחוויית ההשקעה ובתוצאות בפועל לעומת מה שציפו מלכתחילה.
כדי ללמוד עוד על איך להצליח בשוק הנדל”ן בארה”ב צפה עכשיו בסרטון הבא:
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2020/12/איך-ניתן-להצליח-בכל-שוק-הנדלן-בארהב_384X312.png312384ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2020-12-08 20:51:432020-12-10 12:28:29איך ניתן להצליח בהשקעת נדל”ן בארה”ב?
כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל”ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית “מציאה”. אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו.
מה זו עסקת מציאה?
בהגדרה עסקת מציאה זו עסקה של קניית נכס במחיר שהוא מתחת למחיר השוק.
עם זאת, צריך להבחין שיש יש פה בנוסף עניין של זווית ראייה, מפני שעסקת מציאה יכולה להיות טובה, אך ניתן גם להפסיד הרבה בעסקת מציאה אשר מתגלה כעסקה לא טובה.
מה זה עסקה טובה/ לא טובה?
פה למעשה נשאלת השאלה: האם עסקת מציאה זו עסקה טובה? לאו דווקא נכון. זאת משום שישנם מקרים בהם אפשר לקנות נכס מתחת למחיר השוק אבל המשקיע לא יצליח להשכיר את הנכס, יכניס שוכר גרוע, או במקרה אחר בו המשקיע יסתבך עם נכס הדורש שיפוץ עמוק שיצריך משאבים, זמן, השקעה והכי חשוב – ניסיון במורכבות של שיפוץ נכס נדל”ן בארה”ב, שהם מעבר למה שרצית או יכולת לבצע לטובת ההשקעה.
ולכן, כדי לענות על השאלה האם העסקה טובה, פה נכנס המרכיב חשוב ביותר- מי הוא המשקיע?
לשם הדגמה בואו נשווה בין משקיע מתחיל אשר לרוב גם ישקיע בנכס שלט רחוק אל מול קבלן מקומי.
הקבלן המקומי יידע להתמודד עם השיפוץ משום שהוא בעל ניסיון ואמצעים להתמודד עם שיפוץ נכס מורכב. כלומר יש הלימה בין הבעיה בעסקה ליכולות הפתרון של רוכש העסקה במקרה הזה.
לעומת זאת, משקיע מתחיל מרחוק (משקיע ישראלי במקרה שלנו) יכול לעשות חישובים “על הנייר”, יראה את הנתונים של הנכס כולל עלויות השיפוץ שקיבל מקבלן מקומי שנשלח מטעמו לנכס, יתפתה לעסקת מציאה שכזו ויסגור את העסקה. המשקיע הזה חשוף יותר להפסיד בעסקה בה הנכס מצריך שיפוץ מורכב.
זו דוגמא אחת מבין רבות שבה אי יכולת להעריך ברמת דיוק גבוהה את הבעיות ואת הנדרש לפתרונן יותר חשיפה לעסקה שיכולה להסתבך. דוגמא נוספת היא השקעות באזור אוכלוסייה חלשה ואו אזורי פשיעה.
על כן, ניתן להיכשל גם בעסקת מציאה. כלומר עסקת מציאה יכולה להתברר כעסקה לא טובה. זאת מכיוון שלמעשה התוצאה פה קובעת את טיב העסקה. הצלחה בהשכרה והעסקה טובה או מכירת הנכס במחיר הפסד ולאחר בזבוז זמן, כסף ומאמצים על שיפוץ הוא כישלון.
ולכן האבחנה החשובה לתהליך איתור עסקאות ומציאת העסקה המתאימה עבורך היא שיש לבחון את כל המרכיבים של העסקה ולא רק את המחיר. ההמלצה העיקרית היא לא להתפתות תמיד למחיר מציאה.
איך מבדילים בין עסקה טובה לעסקה לא טובה?
המפתח הוא יכולת אפיון של הבעיה בעסקה. זה למעשה ההבדל בין עסקה טובה לבין השקעה לא טובה. צריך לדעת להגיד מראש מה האתגרים בעסקה מסוימת. להבין מה הבעיה ולדעת לפתור אותה. פה נכנס מרכיב סינון העסקאות המקצועי.
מי שמומחה בנדלן באמת יודע לשאול שאלות ולזהות מראש את המורכבויות בעסקה, אבל בנוסף לכך יודע אילו מורכבויות הוא יודע לפתור ואילו מורכבויות להימנע מהן. זו המומחיות. המומחיות אינה רכישה של כל עסקה מתחת למחיר השוק, אלא התמחות ביכולת פתרון מגוון מסוים של בעיות, כך שאיתור העסקאות היא זיהוי עסקאות המתומחרות בהנחה בעלות מאפיינים המתאימים למטרת ההשקעה למשל מיקום הנכס ותצורתו, ותהליך סינון העסקאות המקצועי הוא למעשה תהליך שבו נבצע בדיקות נאותות במטרה לזהות ברמת דיוק גבוהה את האתגרים בעסקה ולהעריך את יכולת הפתרון שלנו לעומתה.
צריך לדעת לאילו עסקאות להיכנס מראש ולאיזה לא להיכנס. צריך לדעת מה מפסידים. מחיר הטעות אינו נמדד רק בהפסד כסף. זה יכול להיות למשל גם הפסד זמן, כאבי ראש, מאמצים.
איך אתה מסנן עסקאות נדל”ן לדעת מה רלוונטי?
ראשית כל כדי לסנן עסקה צריך לאתר עסקאות משתלמות. עליך להגדיר מראש אזור מטרה למשל על בסיס אוכלוסייה של הסביבה, אזורי תעסוקה סמוכים, רמות הכנסה, רמות שכירות, רמת פשיעה, סיכוני מזג אויר וכיוצא בזה. ככל שאתה יותר מקצועי אפשר לדעת לעשות זאת ביעילות רבה יותר. בקורס של נדלניר אני מלמד שיטה כיצד לזהות עסקאות בתוך דקות ספורות.
כעת כאשר יש בידך עסקאות פוטנציאליות מתחיל שלב סינון עסקאות. הניסיון יעזור לך לדעת לשאול את השאלות הנכונות בשלב הזה כמו: מה הבעיה בעסקה? מה נדרש כדי לפתור את הבעיה במונחים של כסף, מיומנויות, בעלי מקצוע. כך ביכולתך להעריך את מידת ההתאמה של יכולת הפתרון שלך לבעיה הנתונה. גם היום אני לא אקח פרויקט שבו איני יודע שהצוות שלי מסוגל לפתור אותה.
באופן זה ניתן להעריך ברמת דיוק גבוהה אם נכון או לא נכון להשקיע בעסקה. ככל שאספת יותר נתונים, ביצעת הערכות מקצועיות, ערכת חישובים ואיזנת הכל נכון כך יש יותר סיכוי שתיקח החלטות השקעה נכונות יותר. התוצאה בהמשך תקבע אם ההשקעה תתברר כעסקה טובה או עסקה לא טובה.
איך ניתן לסנן עסקאות בהתאמה ללקוחות ספציפיים למה שטוב למשקיע? מה השיקולים?
טיב המציאה תלויה בשאלה- מי הוא המשקיע?
כאשר משקיע חשוב במונחים של עסקה הכי זולה ותשואה הכי גבוהה זה לא מספיק טוב. צריך לדעת לענות על שאלות מסוימות נוספות כמו:
מה תקציב ההשקעה?
האם הכסף הפנוי אותו הוא משקיע הוא האחרון?
מה היכולת של המשקיע להתמודד עם התחייבויות כספיות עתידיות של ההשקעה?
מה התחייבויות אחרות שיש למשקיע? הלוואות?
האם המשקע רוכש נכס בודד או מתכוון לבנות תיק נכסים מושכרים?
עד כמה המשקיע זקוק להכנסה השוטפת לצריכה חודשית וכמה היציבות של ההכנסה חשובה?
תוך כמה זמן המשקיע צריך להגיע למצב של תזרים מזומנים חיובי מהעסקה?
אלה מספר דוגמאות שאני שואל כל משקיע כי על-פי התשובות לשאלות הללו ניתן להתאים עסקאות אליך למה שנכון לך באמת ולא לפי סיסמאות שיווקיות נפוצות כגון הזדמנות השקעה בנכס זול מתחת למחיר השוק והתפתות לתשואה דו ספרתית על הנייר.
למה על הנייר? כי למשל למשקיעים ישראלים מתחילים מרחוק לא מומלץ לקנות נכס באזור פשיעה קשה. זאת מכיוון שהוא לא ירצה להתעסק, להשקיע זמן ולהיות מופתע בסוף התהליך. בנוסף, צריך לדעת לגדר אזורים. לא להשקיע גם באזורים יקרים מידי. צריך למצוא את האיזון.
ככל שהמשקיע יידע יותר פרטים על העסקה מעבר למספרים עצמם, יכול להיות שכאשר תבין מה פרופיל השוכרים, מידע מקיף על המבנה ועך השיפוץ, כך תהיה פחות מופתע. אפשר לדעת את זה מראש באמצעות תהליך השקעה נכון.
בנימה אישית מהניסיון שלי דוגמא נוספת ללא נכון/ נכון ומה לא טוב/טוב:
אפשר לקנות נכס באזור עם פשיעה קשה אבל השוכר משלם כמו שצריך ובזמן אבל בהמשך אפשר להיות מופתע. מניסיון שלי בתחילת דרכי בהשקעות רכשתי נכס באטלנטה באזור עם פשיעה קשה. השוכר שילם בזמן ולא עשה בעיות. סיפרתי למעגלים הקרובים שלי שזה הצליח וחשבתי שאני חכם גדול.
כאשר שיתפתי חברים ובני משפחה בתוצאות קנינו יחד נכסים נוספים כאלה. בהמשך הדרך עם הזמן ועם הגדילה בכמות הנכסים התחלנו לגלות בעיות שלא צפינו בשנה הראשונה. היה לי מקרה זכור בו שוכר נכנס למעצר והיה נדרש תהליך פינוי משפטי מורכב. כדי לפתור את התקלה הזו ועוד דומות שהצטברו נאלצתי להשקיע מאמצים, זמן, כסף, טיסות לארה”ב ועוד מעבר למה שתכננתי מראש. באותו זמן התחרטתי שהשקעתי בנכסים האלה ושלא שמתי לב לבור העמוק שהתגלה בשלב מאוחר יותר. בדיעבד היום אני שמח כי מההתעסקות הזו התמחיתי והקמתי את נדלניר.
המסקנה מההשקעה הזו באטלנטה היא שישנם מקרים שיש נכס “מציאה” אבל לא נכון אסטרטגית להשקיע בנכס הזה כי התוצאה לטווח הארוך תהיה לא טובה.
לסיכום
ככל שאתה יותר מקצועי ומנוסה כך תדע לקבל החלטות נכונות יותר ולהיערך בהתאם. ככל שאתה יותר מדויק להעריך מה הבעיה שצריך לפתור והיכולת שלך לפתור מתאימה כך אתה תגיע לעסקאות מצוינות. כלומר, צריך לדעת להתאים בין הרמה התפעולית שלך להעניק פתרונות לבין המורכבות והבעיה שיש בנכס. ההתאמה תלויה מי אתה בתור משקיע.
על כן, צריך לדעת 2 דברים: להבין ההשקעה וחשוב מכך לדעת מי אתה בתור משקיע.
כדי ללמוד עוד על איתור עסקאות מציאה בשוק הנדל”ן בארה”ב צפה עכשיו בסרטון הבא:
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!
רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!
https://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2020/11/איך-לאתר-עסקאות-מציאה-או-לסנן-הזדמנויות-השקעות-נדלן-לא-טובות.jpg8641296ניר בבג'ניhttps://nadlanir.co.il/wp-content/uploads/2021/05/new-logo.pngניר בבג'ני2020-11-26 16:05:582021-06-10 12:39:48איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל"ן לא טובות?
פנה להתייעצות ללא עלות וללא התחייבות!