מעוניינים ללמוד איך לבצע השקעות נדל"ן בארצות הברית? מאמרים אלו יסייעו לכם לאתר, לרכוש, לנהל ולהרוויח תשואה נאה מרכישת בתים בארצות הברית להשקעה.

פוליסת ביטוח – מגבלות וטעויות שמשקיעים מבצעים

בירוקרטיה בהשקעות בארה”ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל”ן

בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל"ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו החמישי של הריאיון שערכתי איתו לאחרונה. (אם לא קראתם את הבלוג הקודם, כדאי –בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח)

פוליסת ביטוח נדל"ן – מגבלות וטעויות

בחלק זה נדבר על הפוליסה, המגבלות שלה והטעויות הנפוצות שמשקיעים נוטים לעשות. 

אחת מן השגיאות שחוזרות שוב ושוב, בקרב משקיעי נדל"ן בארה"ב, היא ההבנה כי לפוליסה יש תאריך תפוגה.

בעלי נכסים נוטים לשכוח שפוליסת הביטוח שהם רכשו עבור הנכס שלהם היא זמנית ותפוג לעיתים ללא התראה.

שגיאה נוספת אך קשורה, משקיעים אומנם מבינים כי הפוליסה היא זמנית אך אינם מבינים כי יש צורך לחדש אותה.

מה על המשקיעים לעשות כדי ליצור רצף ביטוחי?

דילן מסביר- יש הבדלים בין המשקיעים השונים, המקור שלהם וסוג ההתאגדות (אדם פרטי או חברה).
אם כמו במקרה שלנו, מדובר על משקיעים מחו"ל, אנחנו, סוכני הביטוח, נעשה שימוש בדוא"ל וקבצים שונים לעדכון המשקיעים. אז לרוב, כל עוד אנחנו עוקבים אחר המיילים שלנו, אנחנו אמורים להיות מודעים.
כמובן, השירות הזה יינתן לפי סוכן הביטוח שרכשתם דרכו, אין לו מחויבות משפטית לעשות כה.

במידה ורכשנו דרך אחד מאתרי הביטוח בארה"ב, נאלץ להתחבר או דרך VPN (רשת פרטית מדומה) אמריקאי או ישירות כאשר אנו נמצאים על אדמת אמריקה. לאחר שהתחברנו, אלו ישלחו אוטומטית הודעות עדכון או הודעה מראש על תעריף החידוש. תמיד כדאי להשוות את ההצעות שאתם מקבלים בין חברות וסוכני הביטוח, לא לשכוח לבדוק גם את הכיסויים (קראו על כיסויים וסכנות בפוליסה).

אם קיבלנו הצעת מחיר עבור אותם תנאי ביטוח, והצעת המחיר נעה בין 30$ הנחה ל-50$ תוספת במחיר, זוהי הצעה טובה.
חשוב להבין, ישנן עלויות נוספות בעת החלפת הביטוח שלא קיימות בחידושו. לכן, כל עוד לא נעשו שינויים חריגים, נעדיף להמשיך עם אותו הביטוח.
הטיפ שלי לשמירה על הסדר- בנוסף לבדיקה תדירה של המיילים, שימו תזכורות שנתיות לחידוש הפוליסות ביומן. 

תביעה לחברת הביטוח לפיצוי

במידה ושמרנו על הפוליסות שלנו תקפות והכיסויים והסכנות הכלולים בה אכן משקפים את הצורך שלנו, אנחנו עלולים להגיע למצב בוא נגיש תביעה לחברת הביטוח לפיצוי.
דיברנו במאמר ד' על היבטי התביעה השונים, באילו מקרים כדאי לתבוע ובאילו לא. אך כיצד עובד על התביעה עצמה במידה והחלטנו לתבוע? מה בעל הנכס צריך לעשות? 2 טיפים חשובים להתנהלות נכונה בעת הגשת תביעה לחברת ביטוח-
* כדאי להגיש את התביעה כמה שיותר מהר מרגע התרחשות הנזק. אנו מנסים לצמצם טענות של חברת הביטוח על תזמון התביעה ועל הסיבה שגרמה לה.
* תתעד הכל! צילומים וסרטונים מאזור הנכס, צילומי מסך של שיחות עם הביטוח, הקלטות של השיחות עם הביטוח וכו'. זהו צעד מנע, אין כוונה להתכונן למלחמה מול חברת הביטוח 🙂 כדאי להיות ערניים ולוודא שהכל מתועד. 

איך מגישים תביעה לחברת ביטוח בארה"ב?

לרוב ניתן להיכנס לאתר חברת הביטוח הספציפית ולהזין שם את המידע הנדרש להגשת התביעה כמו גם ידרשו תמונות ותיעודים של הנזק. החברות יאפשרו להתחיל את ההליך דרך האתר או נציג שירות אוטומטי ובהמשך יפנו ישירות אל בעל הנכס. זהו הליך פשוט ויחסית ידידותי. ניתן כמובן לפנות טלפונית לחברות הביטוח אך לרוב התהליך ילוו בהמתנות ממושכות ולא בהכרח יהיה יעיל יותר.

שימו לב! יש הרבה מאד הונאות ביטוח בארה"ב בפרט ובעולם בכלל. חברות הביטוח בודקות וחוקרות כל מקרה לגופו, לכן, שימו לב כי אתם מעלים את התיעוד בצורה המיטבית ומונעים כל ספק של חברת הביטוח בכם.

במקרים רבים, כאשר בעלי נכסים נעזרים בסוכן ביטוח, הם חושבים שהסוכן "יסגור את הפינה". לא כך הדבר, זוהי האחריות הבלעדית של בעל הנכס להגיש את התביעה. סוכן הביטוח יעזור ויתמוך במסמכים ובהכוונה אך זוהי פעולה שמבצע הבעלים של ההשקעה, אלא אם הוא שוכר חברת ניהול ואז זו עושה את העבודה בשמו.
לסיכום, דילן מספר כי רבים מהלקוחות שלו לא חשבו שיש צורך בביטוח עד היום שבו הם היו צריכים אותו. לעיתים זה נראה לנו כסף מבוזבז אך המלצה חמה של דילן היא לא לחסוך בביטוח, Better safe then sorry.
אם אתה איש עסקים טוב, ואתה רוכש נכסים, פשוט תגן עליהם, חשבו על הסיכונים ותנהלו אותם בחוכמה.

מחפשים מישהו שיפתח לכם את הדלת? רוצים להשקיע בארה"ב ולא יודעים איך? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם 🙂 

זהו חלקו החמישי של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל"ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א' : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב' : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג' : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד' : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

מחפשים מישהו שיפתח לכם את הדלת? רוצים להשקיע בארה"ב ולא יודעים איך? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם 🙂 

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


    ****מתנה ממני ניר בבג'ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

    לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


    ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

    https://www.youtube.com/channel/UClic


    קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל"ן בארה"ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

    רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל"ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c

    בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח – ראיון עם סוכן ביטוח

    בירוקרטיה בהשקעות בארה”ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל”ן

    בסרטון המצורף בסוף המאמר אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל"ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו הרביעי של הריאיון שערכתי איתו לאחרונה. (אם לא קראתם את הבלוג הקודם, כדאי-מה חובה עליך לדעת לפני השקעה? )

    מה השיקולים לפני שמגישים תביעה?

    בחלק זה אנחנו מדברים על היבט התביעה עצמה, מה הם השיקולים לפני שמגישים תביעה? מה הבירוקרטיה והעלויות הצפויות? למה ניתן לצפות?

    דילן מתחיל להסביר על ידי דוגמה- נניח שיש נזק של 2000$ לנכס. סכום כזה לרוב יעיד שיש נזק קל, משהו מקומי ולא חמור מידי במבנה. מה הם השיקולים שלי כאשר אני רוצה להחליט האם להגיש תביעת ביטוח?
    ראשית חשוב להבין, התביעות מיוחסות לנכס הספציפי, ולא לבעלים. במסגרת הפוליסה תופיע הכתובת המדויקת של הנכס, וההסתכלות הביטוחית עליו תהיה על כלל ההיסטוריה של הנכס ולא רק בזמן תקופת הבעלות של הבעלים הנוכחים.
    כלומר, יכול להיווצר מצב שכאשר נגיש תביעת ביטוח, נגלה כי על הנכס שלנו בוצעו תביעות בעבר ואז יגדל התעריף משמעותית. 

    בנוסף, אנחנו עלולים להגיע למצב שאף חברת ביטוח לא תרצה לחדש לנו פוליסה ולבטח אותנו. כמובן, במקרים קיצוניים יותר מאשר תביעת פוליסה אחת.

    פעמים רבות, אם יש לכם חברת ניהול טובה, הם יוכלו לבצע את התיקונים בפחות ממה שהעריך הביטוח וכך משתלם יותר לטווח הארוך לשלם בעצמנו על תיקונים בסדר גודל כזה. כדאי לתבוע במקרים בהם הסכום הצפוי לפיצוי הוא גדול משמעותית. 

    האתגרים של פוליסת ביטוח

    אחד מן הקשיים מבחינתנו של שוק הביטוחים הוא חופש המידע. המידע הפרטי שלנו והיסטוריית התביעות שלנו חשופה בפני כלל חברות הביטוח. כך, במידה ונקבל סירוב לביטוח בעקבות ריבוי תביעות, ככל הנראה גם שאר חברות הביטוח לא יסכימו לבטח אותנו וכך נשאר קרחים משני הצדדים.

    נושא נוסף שדיברנו עליו בראיון היה ביטוח אובדן שכר דירה. לגבי ביטוח זה יש תפיסה מוטעית בקרב רוב הלקוחות.
    אנשים נוטים לחשוב שבמידה ורכשנו ביטוח אובדן שכר דירה ויצא הדייר הנוכחי מהנכס, נוכל עכשיו במשך 3 חודשים לחפש בשלווה דייר חדש ונקבל את הפיצוי בהתאם. אז זהו, שלא.

    דילן מסביר, ביטוח שכזה הוא בעצם כיסוי. כלומר, אובדן דמי שכירות תלוי בשכר שאבד בזמן בו היו דיירים בבית. במידה וקרה דבר לנכס בזמן שיש בו דיירים משלמים, ואלו היו צריכים להתפנות- רק אז נקבל את הפיצוי.
    את הפיצוי נקבל עד החזרת הנכס למצב ראוי למגורים. לרוב, השיפוי שנקבל יהיה לערך עד 45-60 יום, בהתאם לפוליסה הספציפית. 

    מתי להתחיל הליך ביטוחי?

    נניח ואני מתחיל לחפש נכס/ השקעה, מתי אני אמור להתחיל את ההליך הביטוחי?

    דילן טוען שאין תשובה פשוטה לשאלה הזו, כל מקרה לגופו וכך גם ההמלצות שלו.
    חלק מן השיקולים יהיו מצב הנכס והאם יש בו דיירים שגרים בו.
    במידה וישנם דיירים, אך אלו צריכים לצאת מהנכס כדי שאנחנו נכין אותו מחדש להשכרה, לרוב לא יהיה כדאי לרכוש או להפעיל פוליסת אובדן שכר דירה. במידה וההליך עתיד להתרחש מעל חודשיים, נשקול לרכוש פוליסת נכס פנוי.
    במידה והנכס ריק מדיירים ואנו יודעים כי ייקח מעל ל-60 יום לשפץ את הנכס ולמצוא לו שוכרים, נרכוש את פוליסת הנכס הפנוי.  יתרון בפוליסה זו היא היכולת לשנות אותה לפוליסה "רגילה" או שנוכל לבצע שכתוב אוטומטי של הפוליסה ולהתאים אותה לצרכינו החדשים. 

    באופן כללי, כאשר אנו רוכשים נכס בוודאי ובוודאי אם הוא בחו"ל, נבצע כמה שיותר בדיקות ולמידה כדי להבין שאנו מודעים לכל התרחישים והסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו. נתייעץ עם אנשי מקצוע, סוכני ביטוח וניצור את ההגנה הביטוחית הטובה ביותר עבורנו. ישנן המון אופציות עם הרבה דקויות, כדאי להיעזר באדם חיצוני מקצועי.

    זהו חלקו הרביעי של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל"ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
    המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א' : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
    המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב' : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
    המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג' : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?

    מחפשים מישהו שיפתח לכם את הדלת? רוצים להשקיע בארה"ב ולא יודעים איך? צרו קשר ונחזור אליכם בהקדם 🙂 

    רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

    רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


      ****מתנה ממני ניר בבג'ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

      לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


      ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

      https://www.youtube.com/channel/UClic


      קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל"ן בארה"ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

      רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל"ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c

      מה חובה עליך לדעת לפני השקעה? – ראיון עם סוכן ביטוח

      איך להשקיע בנדל”ן

      בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל"ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח.
      זהו חלקו השלישי של הריאיון שערכתי איתו לאחרונה (אם לא קראתם את הבלוג הקודם, מומלץ מאוד- ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית)

      מזעור סיכונים בעת השקעה בנדל"ן

      החלטה על השקעה היא קשה ומורכבת. לא תמיד נוכל להבין במלואם את הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו בעת ההשקעה. בשביל לנסות ולמזער סיכונים אנו פונים לביטוח (יודע מה ההבדל בין ביטוח לאחריות? הנה סרטון) שיאפשר לנו וודאות מסוימת. 

      אחת מאפשרויות הביטוח עבורנו היא ביטוח שכירות לבעל הנכס. בביטוח זה נמצא תנאים כמו הסיכונים, רמת ההשתתפות העצמית במקרה של תביעת ביטוח והכיסויים הכלולים בפוליסה.

      אנשים רבים נוטים להתבלבל בהשוואה בין סיכונים לכיסויים. מה ההבדל ביניהם ומהי השתתפות עצמית?

      דילן מסביר תחילה על השתתפות עצמית, לפי דבריו זהו הנושא הנשאל ביותר בעת רכישת פוליסה.

      השתתפות עצמית היא חלק הסיכון שלוקח על עצמו בעל הנכס בעת רכישת הפוליסה, למקרה בו הוא יתבע החזר מחברת הביטוח. ההשתתפות היא לא חשבון שמשלם בעל הפוליסה. במקרה של תביעה, לא יידרש בעל הנכס לשלם מכיסו ישירות את עלות ההשתפות העצמית, אלא זו תקוזז מסכום הפיצוי שיקבל. לעיתים, במקרה שבו חברת ביטוח נוספת מעורבת בתביעה, ניתן יהיה לקבל החזר עבור ההשתתפות העצמית, בהתאם לכיסוי של כל אחת מהפוליסות. 

      לדוגמה, נפל עץ על הנכס ולאחר הסרתו, יש צורך לשפץ את הבית ולנקות אותו. עלות השיפוץ (הנזק) הוא 10K$, עלות ההשתתפות העצמית היא 1K$, הצ'ק שתקבל מחברת הביטוח יהיה על 9K$. במידה והעץ שנפל היה של בית שכן, אנו נקבל החזר על ההשתתפות העצמית מחברת הביטוח של השכן. 


      מהם הכיסויים בפוליסת הביטוח?

      אלו הם רכיבי הפוליסה שמגדירים את תחומי האחריות של הביטוח.

      לדוגמה מגורים, מבנה נוסף בשטח, הרכוש האישי, דמי שכירות והוצאות נוספות כמו תשלום עבור טיפולים רפואיים שנגמרו בעקבות הנזק שהתרחש. 

      כל אחד מרכיבי הפוליסה ניתן להגדרה של העלויות הכרוכות בו. חשוב לוודא כאשר רוכשים את הביטוח כי הוא מכסה במפורש את כלל הדברים בנכס כמו גדר, מכשירי חשמל שהגיעו עם הבית (רכוש אישי) שאנו רוצים שיכללו. 

      מהו סעיף הסכנות בתוך פוליסת ביטוח?

      זהו סעיף המסכם את גורמי הסיכון שעלולים ליצור נזק לנכס המבוטח וכלולים בפוליסה שנרכשה.

      הגדרות אלו משתנות מפוליסה אחת לשנייה וחשוב לוודא כי סעיף זה תואם לצרכים שלנו. 

      הסכנות שיוצגו לרוב הן ברקים, שריפה, סופות, רוחות, פיצוצים וונדליזם. 

      ניתן לעשות אבחנה חדה בין הסכנות לכיסויים בכך שסעיף הסכנות מתייחס ל-"איך קרה" הנזק, הגורם, ומנגד סעיף הכיסויים מתייחס ל-"מה קרה", מה הנזק. מעין יחסים של סיבה ותוצאה. 


      מה לא נכלל בביטוח נדל"ן בארה"ב?

      הקרקע של הנכס לא מבוטחת כמעט לעולם. באופן כללי, ביטוחים נמנעים מלהתעסק ולבטח את מחירי השוק.
      הביטוח יגדיר את "מחיר ההחלפה", כלומר, במידה של פגיעה ותביעה בנכס, יעריך הביטוח כמה יעלה להחזיר את הנכס למצבו הקודם (או להחליפו בזהה במקרה של נזק חמור)  ולא יתייחס כלל ירידה או עלייה בשווי השוק שלו. 

      מה ההבדל בין שווי שוק לעלות  החלפה בביטוח נכס?

      שווי שוק הוא סקר שניתן לערוך בעזרת שמאי מקומי ולקבוע את מחיר הנכס כיום, בשילוב של מחיר הקרקע ומחיר המבנה. זהו תיאורטית המחיר שאנו נצפה לקבל בעת מכירה. עלות החלפה מנגד תהיה המחיר להחזרת הנכס למצבו הקודם בניכוי פחת מוגדר מראש המתחשב בגיל ומצב הנכס במקור. 

      ישנם שני סוגים עיקריים של הצמדות בפוליסת הביטוח:
      פוליסת החזר שווי מזומן- פוליסה שתיתן החזר מידי לפי סכום שנקבע מראש (שווי מזומן), ללא קשר לשיפוץ הבית. 

      פוליסת החזר שווי החלפה- פוליסה שתחזיר לאחר שיפוץ הנזק את עלות החזרת מצב הנכס לקדמותו, בניכוי פחת של גיל הנכס ומצבו המקורי.


      לסיכום, דילן ממליץ לבחור בפוליסה של שווי החלפה משום שהיא מאפשרת לנו גמישות גדולה יותר בתביעות קטנות וגדולות. באופן כללי, לא תמיד משתלם להגיש תביעת ביטוח בשל ההשתתפות העצמית.

      לבסוף, ערכו השוואת מדויקות, בדקו מה כוללת הפוליסה שמוצעת לכם והתאימו אותה לצרכים המדויקים שלכם.

      יש לכם עוד שאלות? מחפשים עזרה? אני כאן בשבילכם.

      רוצים ללמוד עוד? הנה מאמר על 5 טיפים איך להצליח בעולם הנדל"ן.

      זהו חלקו השלישי של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל"ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
      המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א' : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
      המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב' : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
      המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד' : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

      רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

      רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


        ****מתנה ממני ניר בבג'ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

        לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


        ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

        https://www.youtube.com/channel/UClic


        קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל"ן בארה"ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

        רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל"ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c

        ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית – ראיון עם סוכן ביטוח

        בירוקרטיה בהשקעות בארה”ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל”ן

        בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל"ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו השני שלי הריאיון שערכתי איתו לאחרונה.

        ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית

        ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. 

        זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת והאם היא בטוחה.

        כאשר מדברים על הגנת נכסים חשוב להבין תחילה מהו ביטוח נכס? מה ההבדל בין ביטוח נכס לאחריות על הבית?
        דילן מסביר לנו- ביטוח על הנכס חייב לעמוד במספר קריטריונים:
        1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק.
        2. הגורם להפסד הפוליסה, מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא. 

        אחריות על הבית מנגד, מכסה לרוב דברים שנוצרו/ התרחשו לאורך הזמן. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – "הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש").
        פוליסת הביטוח לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה. 

        בנוסף, סביר להניח כי נקבל או נחיל אחריות על בית אך ורק במידה וזהו בית חדש.

        בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו') אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.

        במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל "מתי קרה הנזק ולמה" ואחריות תתמקד ב- "מה הנזק".


        ביטוח רכוש

        ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש- ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד. 

        עבור בתי מגורים של עד 4 משפחות (single family home , דופלקס, triplex , fourplex) ישנה פוליסת ביטוח DP (פוליסת מבנה Dwelling Policy) כאשר היא מחולקת לרמות כיסוי DP1 , DP2 או DP3 :

        DP1- הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.

        DP2- זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.

        DP3- הרמה הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. מיועדת לרוב לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים. 

        סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה"ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות.

        בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2.
        מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי?
        ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.

        בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים.
        הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.


        מה ההבדל בעולם הביטוח בין קבוצת בעלים (LLC) ולבעלים יחיד של הנכס?

        במקרה של פוליסה עבור קבוצת בעלים, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצה היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד.
        קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה בע"מ, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה נותנת עבור בעליה "קו הגנה" נוסף בפני הסיכונים.

        זהו חלקו השני של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל"ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
        המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א' : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
        המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג' : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
        המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד' : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

        רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

        רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


          ****מתנה ממני ניר בבג'ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

          לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


          ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

          https://www.youtube.com/channel/UClic


          קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל"ן בארה"ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

          רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל"ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c


          המדריך לביטוח נכס בארצות הברית

          בירוקרטיה בהשקעות בארה”ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל”ן

          בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל"ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת

          מה ההבדל בין סוכנות ביטוח לספקי ביטוח?

          ברמה הבסיסית, סוכן/ סוכנות ביטוח הם האנשים המקשרים בין לקוח הקצה לספקי הביטוח.

          סוכן קיים כדי לעזור לנו ולענות על השאלות.

          דילן מספר כי בארה"ב ישנם אנשים רבים שקונים ביטוחים ישירות דרך האינטרנט ללא התייעצות או השוואה נכונה וכך מקבלים הרבה פעמים תעריפי פוליסות גבוהים ולא כדאיים.

          חשוב להתייעץ עם סוכן ביטוח לפני כל רכישת פוליסה. אם אינך מיומן או מקצוען בתחום, לא תוכל לעשות הערכת וניהול סיכונים כמו שעושים סוכני הביטוח ותחשוף את עצמך לסיכון מיותר.

          סוכן ביטוח נכס בארצות הברית

          סוכן הביטוח הוא האיש של המשקיע ומייצג את האינטרסים שלו. במקרה של תביעה, חיובים וכדומה, סוכני הביטוח יכולים לטפל בבעיה ולעבוד מתוך המערכת בשביל המשקיע. 

          הם מכירים את המערכת מלפני ומלפנים.

          בסוכנות פטרון באוהיו מומחים בקהל המשקיעים הישראלי. במשרד כיום יש כ-200 לקוחות ישראלים שרוכשים ביטוח דרך הסוכנות. שתיים מהסיבות המרכזיות לפנייה לסוכנות ביטוח היא המרחק ומחסום השפה.

          מרחק- המרחק שלנו מהנכס הוא משמעותי ליכולת השליטה והתגובה שלנו. כאשר אנו נמצאים כמו במקרה זה במרחק של אלפי קילומטרים, אנו נשאף שיהיו לנו "אנשים בשטח" שרואים את טובתינו מול העיניים וייצגו את האינטרסים שלנו במקרה הצורך.

           

          שפה- מחסום השפה הוא משמעותי גם במדינה דוברת אנגלית כמו ארה"ב.

          מחסום השפה מקשה על הבנת הפרטים הקטנים, זיהוי המכשולים בדרך וניהול משא ומתן בצורה מיטבית.

          גם אם אנו דוברי אנגלית רהוטה, הבדלי התרבויות והגישה יקשו עלינו להשיג את התוצאות האופטימאליות.

          חשוב שיהיו לנו מקצוענים מקומיים שייצגו אותנו בצמתים החשובים.

          מהו ביטוח לנכס?

          מהות הביטוח היא הגנה על הנכס. כאשר אנו מבצעים השקעה, אנחנו רוצים לוודא שכמות הסיכון שאנחנו לוקחים היא מינימלית. כדי להבטיח זאת אנחנו אומנם גורעים מהרווח הצפוי שלנו אך מוודאים שלא יהיו "הפתעות" בהמשך הדרך שיהפכו את ההשקעה ללא כדאית כלל.

          ביטוח נכס יכול להיות ביטוח לכל סוג של נכס- זה יכול להיות בניין מסחרי, בית מגורים או כל סוג אחר של נדל"ן.

          בעזרת הביטוח אנו נגן על הנכס מפני שריפה, רוחות או נזקים אחרים שעלולים להיווצר.

          הביטוח גם נועד כדי להגן על האחריות של המשקיע כלפי הנכס.

          במידה ומוגשת תביעה כנגד הנכס, אזי הביטוח נכנס לתמונה ויקח על עצמו (לא כולל השתתפות עצמית) את משמעויות התביעה.


          אז למה בכלל לבטח את הנכס?

          בגלל שאחרת אנחנו משאירים את עצמנו חשופים לתביעות ועלויות גדולות שעלולות לשנות את מהות ההשקעה.

          בגלל שאנחנו רוצים מקצוען בצד שלנו ובשטח.


          חלק ב- ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית

          ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. 

          זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת והאם היא בטוחה.

          כאשר מדברים על הגנת נכסים חשוב להבין תחילה מהו ביטוח נכס? מה ההבדל בין ביטוח נכס לאחריות על הבית?
          דילן מסביר לנו- ביטוח על הנכס חייב לעמוד במספר קריטריונים:
          1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק.
          2. הגורם להפסד הפוליסה, מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא. 

          אחריות על הבית מנגד, מכסה לרוב דברים שנוצרו/ התרחשו לאורך הזמן. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – "הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש").
          פוליסת הביטוח לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה. 

          בנוסף, סביר להניח כי נקבל או נחיל אחריות על בית אך ורק במידה וזהו בית חדש.

          בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו') אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.

          במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל "מתי קרה הנזק ולמה" ואחריות תתמקד ב- "מה הנזק".


          ביטוח רכוש

          ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש- ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד. 

          עבור בתי מגורים של עד 4 משפחות (single family home , דופלקס, triplex , fourplex) ישנה פוליסת ביטוח DP (פוליסת מבנה Dwelling Policy) כאשר היא מחולקת לרמות כיסוי DP1 , DP2 או DP3 :

          DP1- הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.

          DP2- זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.

          DP3- הרמה הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. מיועדת לרוב לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים. 

          סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה"ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות.

          בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2.
          מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי?
          ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.

          בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים.
          הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.


          מה ההבדל בעולם הביטוח בין קבוצת בעלים (LLC) ולבעלים יחיד של הנכס?

          במקרה של פוליסה עבור קבוצת בעלים, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצה היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד.
          קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה בע"מ, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה נותנת עבור בעליה "קו הגנה" נוסף בפני הסיכונים.


          חלק ג – מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?

          החלטה על השקעה היא קשה ומורכבת. לא תמיד נוכל להבין במלואם את הסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו בעת ההשקעה. בשביל לנסות ולמזער סיכונים אנו פונים לביטוח (יודע מה ההבדל בין ביטוח לאחריות? הנה סרטון) שיאפשר לנו וודאות מסוימת. 

          אחת מאפשרויות הביטוח עבורנו היא ביטוח שכירות לבעל הנכס. בביטוח זה נמצא תנאים כמו הסיכונים, רמת ההשתתפות העצמית במקרה של תביעת ביטוח והכיסויים הכלולים בפוליסה.

          אנשים רבים נוטים להתבלבל בהשוואה בין סיכונים לכיסויים. מה ההבדל ביניהם ומהי השתתפות עצמית?

          דילן מסביר תחילה על השתתפות עצמית, לפי דבריו זהו הנושא הנשאל ביותר בעת רכישת פוליסה.

          השתתפות עצמית היא חלק הסיכון שלוקח על עצמו בעל הנכס בעת רכישת הפוליסה, למקרה בו הוא יתבע החזר מחברת הביטוח. ההשתתפות היא לא חשבון שמשלם בעל הפוליסה. במקרה של תביעה, לא יידרש בעל הנכס לשלם מכיסו ישירות את עלות ההשתפות העצמית, אלא זו תקוזז מסכום הפיצוי שיקבל. לעיתים, במקרה שבו חברת ביטוח נוספת מעורבת בתביעה, ניתן יהיה לקבל החזר עבור ההשתתפות העצמית, בהתאם לכיסוי של כל אחת מהפוליסות. 

          לדוגמה, נפל עץ על הנכס ולאחר הסרתו, יש צורך לשפץ את הבית ולנקות אותו. עלות השיפוץ (הנזק) הוא 10K$, עלות ההשתתפות העצמית היא 1K$, הצ'ק שתקבל מחברת הביטוח יהיה על 9K$. במידה והעץ שנפל היה של בית שכן, אנו נקבל החזר על ההשתתפות העצמית מחברת הביטוח של השכן. 


          מהם הכיסויים בפוליסת הביטוח?

          אלו הם רכיבי הפוליסה שמגדירים את תחומי האחריות של הביטוח.

          לדוגמה מגורים, מבנה נוסף בשטח, הרכוש האישי, דמי שכירות והוצאות נוספות כמו תשלום עבור טיפולים רפואיים שנגמרו בעקבות הנזק שהתרחש. 

          כל אחד מרכיבי הפוליסה ניתן להגדרה של העלויות הכרוכות בו. חשוב לוודא כאשר רוכשים את הביטוח כי הוא מכסה במפורש את כלל הדברים בנכס כמו גדר, מכשירי חשמל שהגיעו עם הבית (רכוש אישי) שאנו רוצים שיכללו. 

          מהו סעיף הסכנות בתוך פוליסת ביטוח?

          זהו סעיף המסכם את גורמי הסיכון שעלולים ליצור נזק לנכס המבוטח וכלולים בפוליסה שנרכשה.

          הגדרות אלו משתנות מפוליסה אחת לשנייה וחשוב לוודא כי סעיף זה תואם לצרכים שלנו. 

          הסכנות שיוצגו לרוב הן ברקים, שריפה, סופות, רוחות, פיצוצים וונדליזם. 

          ניתן לעשות אבחנה חדה בין הסכנות לכיסויים בכך שסעיף הסכנות מתייחס ל-"איך קרה" הנזק, הגורם, ומנגד סעיף הכיסויים מתייחס ל-"מה קרה", מה הנזק. מעין יחסים של סיבה ותוצאה. 


          מה לא נכלל בביטוח נדל"ן בארה"ב?

          הקרקע של הנכס לא מבוטחת כמעט לעולם. באופן כללי, ביטוחים נמנעים מלהתעסק ולבטח את מחירי השוק.
          הביטוח יגדיר את "מחיר ההחלפה", כלומר, במידה של פגיעה ותביעה בנכס, יעריך הביטוח כמה יעלה להחזיר את הנכס למצבו הקודם (או להחליפו בזהה במקרה של נזק חמור)  ולא יתייחס כלל ירידה או עלייה בשווי השוק שלו. 

          מה ההבדל בין שווי שוק לעלות  החלפה בביטוח נכס?

          שווי שוק הוא סקר שניתן לערוך בעזרת שמאי מקומי ולקבוע את מחיר הנכס כיום, בשילוב של מחיר הקרקע ומחיר המבנה. זהו תיאורטית המחיר שאנו נצפה לקבל בעת מכירה. עלות החלפה מנגד תהיה המחיר להחזרת הנכס למצבו הקודם בניכוי פחת מוגדר מראש המתחשב בגיל ומצב הנכס במקור. 

          ישנם שני סוגים עיקריים של הצמדות בפוליסת הביטוח:
          פוליסת החזר שווי מזומן- פוליסה שתיתן החזר מידי לפי סכום שנקבע מראש (שווי מזומן), ללא קשר לשיפוץ הבית. 

          פוליסת החזר שווי החלפה- פוליסה שתחזיר לאחר שיפוץ הנזק את עלות החזרת מצב הנכס לקדמותו, בניכוי פחת של גיל הנכס ומצבו המקורי.


          לסיכום, דילן ממליץ לבחור בפוליסה של שווי החלפה משום שהיא מאפשרת לנו גמישות גדולה יותר בתביעות קטנות וגדולות. באופן כללי, לא תמיד משתלם להגיש תביעת ביטוח בשל ההשתתפות העצמית.

          לבסוף, ערכו השוואת מדויקות, בדקו מה כוללת הפוליסה שמוצעת לכם והתאימו אותה לצרכים המדויקים שלכם.


          חלק ד- בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

          בחלק זה אנחנו מדברים על היבט התביעה עצמה, מה הם השיקולים לפני שמגישים תביעה? מה הבירוקרטיה והעלויות הצפויות? למה ניתן לצפות?

          דילן מתחיל להסביר על ידי דוגמה- נניח שיש נזק של 2000$ לנכס. סכום כזה לרוב יעיד שיש נזק קל, משהו מקומי ולא חמור מידי במבנה. מה הם השיקולים שלי כאשר אני רוצה להחליט האם להגיש תביעת ביטוח?
          ראשית חשוב להבין, התביעות מיוחסות לנכס הספציפי, ולא לבעלים. במסגרת הפוליסה תופיע הכתובת המדויקת של הנכס, וההסתכלות הביטוחית עליו תהיה על כלל ההיסטוריה של הנכס ולא רק בזמן תקופת הבעלות של הבעלים הנוכחים.
          כלומר, יכול להיווצר מצב שכאשר נגיש תביעת ביטוח, נגלה כי על הנכס שלנו בוצעו תביעות בעבר ואז יגדל התעריף משמעותית. 

          בנוסף, אנחנו עלולים להגיע למצב שאף חברת ביטוח לא תרצה לחדש לנו פוליסה ולבטח אותנו. כמובן, במקרים קיצוניים יותר מאשר תביעת פוליסה אחת.

          פעמים רבות, אם יש לכם חברת ניהול טובה, הם יוכלו לבצע את התיקונים בפחות ממה שהעריך הביטוח וכך משתלם יותר לטווח הארוך לשלם בעצמנו על תיקונים בסדר גודל כזה. כדאי לתבוע במקרים בהם הסכום הצפוי לפיצוי הוא גדול משמעותית. 

          האתגרים של פוליסת ביטוח

          אחד מן הקשיים מבחינתנו של שוק הביטוחים הוא חופש המידע. המידע הפרטי שלנו והיסטוריית התביעות שלנו חשופה בפני כלל חברות הביטוח. כך, במידה ונקבל סירוב לביטוח בעקבות ריבוי תביעות, ככל הנראה גם שאר חברות הביטוח לא יסכימו לבטח אותנו וכך נשאר קרחים משני הצדדים.

          נושא נוסף שדיברנו עליו בראיון היה ביטוח אובדן שכר דירה. לגבי ביטוח זה יש תפיסה מוטעית בקרב רוב הלקוחות.
          אנשים נוטים לחשוב שבמידה ורכשנו ביטוח אובדן שכר דירה ויצא הדייר הנוכחי מהנכס, נוכל עכשיו במשך 3 חודשים לחפש בשלווה דייר חדש ונקבל את הפיצוי בהתאם. אז זהו, שלא.

          דילן מסביר, ביטוח שכזה הוא בעצם כיסוי. כלומר, אובדן דמי שכירות תלוי בשכר שאבד בזמן בו היו דיירים בבית. במידה וקרה דבר לנכס בזמן שיש בו דיירים משלמים, ואלו היו צריכים להתפנות- רק אז נקבל את הפיצוי.
          את הפיצוי נקבל עד החזרת הנכס למצב ראוי למגורים. לרוב, השיפוי שנקבל יהיה לערך עד 45-60 יום, בהתאם לפוליסה הספציפית. 

          מתי להתחיל הליך ביטוחי?

          נניח ואני מתחיל לחפש נכס/ השקעה, מתי אני אמור להתחיל את ההליך הביטוחי?

          דילן טוען שאין תשובה פשוטה לשאלה הזו, כל מקרה לגופו וכך גם ההמלצות שלו.
          חלק מן השיקולים יהיו מצב הנכס והאם יש בו דיירים שגרים בו.
          במידה וישנם דיירים, אך אלו צריכים לצאת מהנכס כדי שאנחנו נכין אותו מחדש להשכרה, לרוב לא יהיה כדאי לרכוש או להפעיל פוליסת אובדן שכר דירה. במידה וההליך עתיד להתרחש מעל חודשיים, נשקול לרכוש פוליסת נכס פנוי.
          במידה והנכס ריק מדיירים ואנו יודעים כי ייקח מעל ל-60 יום לשפץ את הנכס ולמצוא לו שוכרים, נרכוש את פוליסת הנכס הפנוי.  יתרון בפוליסה זו היא היכולת לשנות אותה לפוליסה "רגילה" או שנוכל לבצע שכתוב אוטומטי של הפוליסה ולהתאים אותה לצרכינו החדשים. 

          באופן כללי, כאשר אנו רוכשים נכס בוודאי ובוודאי אם הוא בחו"ל, נבצע כמה שיותר בדיקות ולמידה כדי להבין שאנו מודעים לכל התרחישים והסיכונים שאנחנו לוקחים על עצמנו. נתייעץ עם אנשי מקצוע, סוכני ביטוח וניצור את ההגנה הביטוחית הטובה ביותר עבורנו. ישנן המון אופציות עם הרבה דקויות, כדאי להיעזר באדם חיצוני מקצועי.


          אולי יכול לעניין אותך לקרוא את המאמר בחלקים:
          המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א' : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
          המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ב' : ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית
          המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג' : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
          המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד' : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

          רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

          רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!


            ****מתנה ממני ניר בבג'ני אליכם – המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל**** 

            לחצו על הקישור להורדת מדריך למשקיע המתחיל:https://nadlanir.co.il/sodot/


            ✅ הירשמו בלינק הבא כדי לקבל עדכונים נוספים כשאנחנו משחררים סרטוני וידאו חשובים חדשים✅ 

            https://www.youtube.com/channel/UClic


            קורס השקעות דיגיטלי לרכישת נדל"ן בארה"ב בשיטת ההשקעה הישירה של נדלניר

            רוצה ללמוד איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בלי להפסיד כסף ובלי לבזבז זמן? האם הנך משקיע נדל”ן מתחיל או פעיל ורוצה לשפר משמעותית מיומנויות וביצועים? יש פתרון! קורס השקעות נדלניר דיגיטלי מלמד איך לקנות נדל"ן מהבית בשיטת ההשקעה הישירה. הקורס הדיגיטלי הייחודי שמלמד אותך את שיטת נדלניר אני והלקוחות שלי משתמשים בשיטת ההשקעה הזו על בסיס קבוע כבר 9 שנים. פרטים נוספים על הקורס בלינק הבא: https://bit.ly/nadlanir_c


            רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

              למה בחרתי להשקיע בקליבלנד אוהיו

              איך לבחור השקעות נדל"ן

              כשאנחנו משקיעים בנדל"ן בארה"ב, אנו מחפשים את הפוטנציאל לעליית ערך הנכס, ההשבחה שלו. השבחה היא תהליך של יצירת רווח מהנכס. אבל כשאנחנו מחפשים איפה הכי כדאי להשקיע, כדאי וחשוב להסתכל לאורך זמן. אסטרטגית אנחנו בחרנו להשקיע לטווח הבינוני (5-10 שנים), אך ניתן להסתכל על ההשקעה בנכס גם לטווח הארוך (יכול להגיע גם ל-20+ שנים). ככל שנבחר להשקיע לטווח ארוך יותר, כך נצמצם את הסיכון שאנחנו לוקחים אך לא בהכרח נשפר את עמודת הרווח. במאמר הבא נסביר כיצד לבחור אזור להשקעה ופרמטרים נוספים בנושא.

              איך לבחור אזור להשקעה עם פוטנציאל עליית מחירים?

              חשוב להבין, המחירים בשוק נקבעים על פי מאזן הכוחות בין ההיצע לביקוש באותו האיזור (ראה פוסט המחירים בשוק). כלומר, אם הדרישה לנכסים גוברת על ההיצע, המחירים יעלו ולהפך.
              אם כבר החלטנו להשקיע, נבחר את האזור עם הפוטנציאל צמיחה הגבוה ביותר על פני הזמן.
              זו אכן נראית ההחלטה הרציונלית ביותר, אך מה יכול לתת לנו אינדיקציה לפוטנציאל ההשבחה של הנכס על פני השנים הבאות?

              ניתן להניח כי ככל שהאוכלוסייה גדלה, הצרכים שלה גדלים וכך עולה גם הביקוש לנכסים. בנוסף, אנחנו עלולים לחשוב שאם יש עלייה בביקוש, ישנה גם עליית מחירים תואמת.
              אך האם גידול האוכלוסייה באזור הוא מדד מהימן לקבוע את פוטנציאל עליית המחירים? לא בדיוק.

              חשוב להבחין בהבדלים בין שוק הנדל"ן האמריקאי לשוק הישראלי. במדינת ישראל, שוק הנדל"ן פועל בתודעת מחסור.
              כלומר, פוטנציאל האדמות לבנייה בארץ הוא מוגבל ולכן גידול באוכלוסייה יביא בדרך כלל לעלייה בביקוש ואף לעלייה במחירים.

              השקעות נדלן בארצות הברית – אז מה באמת ההבדל בין ישראל לארה"ב?

              בארה"ב, הסיפור שונה לחלוטין. עתודות השטח לבנייה הן כמעט בלתי מוגבלות.
              כאשר ישנו גידול משמעותי בביקוש, ניתן להכשיר שטחי אדמה רבים לבנייה. אם יש מחסור בשטח באזור פרברי מסוים, לרוב תיהיה חורשה בקרבת מקום שלא יהססו לשטח כדי להגדיל את שטחי המגורים. ניתן לראות שההנחה שלנו כי עלייה בביקוש מביאה לעלייה במחירים היא לא מדויקת, או יותר נכון, מדויקת לשווקים מסוימים.
              בשנים האחרונות עשיתי הרבה בדיקות שמאות לנדל"ן בארה"ב, בין היתר באטלנטה, קליבלנד, שארלוט ודטרויט.
              התמקדתי בחיפוש ומחקר באזורי הפרברים של הערים. במרכזי הערים הנכסים יקרים בהרבה ולרוב לא מאפשרים טווחי רווח משמעותיים באסטרטגית ההשקעה שלנו(ראה פוסט על נדל"ן במרכז ערים). בארה"ב,  הערך השמאי של האדמה בנכסים הוא 15% מערך הנכס. בישראל לשם ההשוואה הערך המקביל בנכסים עומד בממוצע על כ-30% (באזורי הביקוש בישראל יכול להגיע עד לכ-70%). הסיבה להבדל הכל כך משמעותי היא בדיוק בעתודות הקרקע שיש בארה"ב וחסרות בישראל.

              בארה"ב מסורתית הנדל"ן עובד בצורה שונה- כשהמחירים לנכסים בשוק עוברים את עלויות הבנייה המתוכננות, יש כדאיות לבנייה. כלומר, אין חשיבות גדולה למחיר הקרקע כי הוא נמוך ואינו משתנה מהותית. אנחנו מסתכלים על הרכיב היקר הבא בעסקה והוא הבנייה (חומרים ושעות עבודה). כאשר המחיר שיווק עולה על עלויות הבנייה, מתחילה הכדאיות. החסם לעליית המחיר הוא בכלל נתון של עלויות הבנייה.

              כיצד נאתר אזורי השקעה עם פוטנציאל השבחה?

              נחפש שוק שיצא מאיזון בצורה כל כך חזקה כך שהמחירי קניית נכסים בשוק הם 50-60% פחות מעלויות הבנייה.

              אם נסכים להנחת עבודה שעלויות הבנייה הם החסם שלנו למחירי הנכסים (בעקבות מה שהסברנו על זמינות הקרקע). אז נבחר במקומות שבהם יש מרווח משמעותי יותר בין מחירי הבתים לעלויות הבנייה.

              לדוגמא, ניתן לבנות בית חדש למשפחה אחת בעלות של כ- 180-220 אלף דולר (עלויות חומרים ועבודה). מנגד, ניתן לקנות נכסים בקליבלנד (לא חדשים) בכ- 80-100 אלף דולר.  ניתן לראות שנוצר הפרש משמעותי,  בין מחיר הקנייה לעלות אילו היינו בונים את הנכס. ההפרש יאפשר לנו גם מרווח להשבחה פיזית של הנכס וגם את הרווחיות המידית. זו הסיבה שב-2014 הפסקתי להשקיע באטלנטה ועברתי לדטרויט וקליבלנד. אטלנטה (ראה פוסט על למה עזבתי את אטלנטה) כבר לא אפשרה את המרווחים האלו בין עלויות הבנייה למחירי השוק ולכן הלכתי לחפש הזדמנויות 'קורצות יותר'.

              ממה להיזהר כשמחפשים נכס להשקעה בארה"ב?

              שוק הנדל"ן יכול לעיתים לתעתע. בעשור האחרון הייתה עלייה מאד משמעותית במחירים באזור פלורידה ואטלנטה.
              העלייה הזו קרתה אחרי משבר עמוק בשוק הדיור באזור. העלייה הייתה בסך הכל תיקון בריא וריאלי לשוק המתאושש אבל בעיני משקיעים אחרים היא יכולה להיתפס כתחילתה של מגמה ארוכה. בהסתכלות קדימה, אני חושב שהאזור הזה מוצה לשנים הקרובות. מחיר הנכסים התאזן ועכשיו כבר לא משקף פוטנציאל רווח כמו בעבר ואולי אף משקף סיכון בהשקעה.
              היזהרו מלעלות על הגל אחרי שהוא נשבר.

              רוצים ללמוד עוד על נדל"ן ב- "חגורת השמש" בארה"ב? כנסו וצפו בסרטון מוובינר שערכתי לאחרונה.

              לסיכום

              האסטרטגיה שהצגתי לכם כאן (כיצד לבחור את אזור ההשקעה הטוב ביותר בארה"ב, איך לאפיין ולבחון את הנכסים ואיפה למצוא את הרווח) היא רווחית ומוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. אבל, ישנם עוד אסטרטגיות רווח ותשואה בנדל"ן. חשוב מאד לבדוק כל צעד ולהסתכל כל הזמן קדימה בתכנון ומחשבה. אתם מוזמנים להשאיר פרטים ולהתייעץ איתי.

              רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

              רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                איך להשקיע בנדל"ן | השקעות נדלן בארצות הברית

                איך להשקיע בנדל"ן | השקעות נדלן בארצות הברית

                כל מה שרציתם לדעת על השקעות נדל"ן בחו"ל בכלל ובהשקעות נדל"ן בארה"ב בפרט. רוצים להשקיע ברכישת נדל"ן בארה"ב? ישנם פרמטרים רבים שאתם צריכים לקחת בחשבון. אנחנו בנדלניר פה בשבילך עם כל המידע שאתם צריכים לדעת אם אתם מתלבטים או רוצים לדעת מידע נוסף אודות השקעה בנכס נדל"ן בארה"ב.

                כדי לעבור אל המידע המלא בנושא עליו תרצו ללמוד , לחצו על נושא השיעור הנבחר מתוך המאגר הבא:

                – חדש באתר נדלניר? שעורי נדל"ן מומלצים ביותר:

                למה להשקיע בנכסים באזור קליבלנד?
                  – מדריך לפתיחת חשבון בנק
                  – סרטון הסבר איך לנתח עסקת נדל"ן

                1- איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן

                -למה נדל"ן בארה"ב (בקרוב)
                מה משתלם יותר? השקעה בניירות ערך או השקעות נדל"ן בארה"ב
                האם השקעות נדל"ן בחו"ל מסוכנות יותר מהשקעות נדל"ן בישראל?
                למה ישראלים מתעניינים בנדל”ן באמריקה?

                2- איך מתחילים להשקיע בנדל"ן?

                מדריך השקעות נדל"ן
                מה משקיע נדל"ן מתחיל צריך לדעת?

                סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל
                מדוע יש פערי תשואה בעסקאות נדל"ן?
                -השקעה בטוחה / השקעה בתשואה מובטחת – היש חיה כזו?!
                עסקאות פליפ בארצות הברית – הדרך המהירה ביותר להרוויח מנדל"ן!
                7 טיפים למבצעי השקעות נדל"ן בארצות הברית!
                השקעות נדל”ן – מה המיומנות החשובה ביותר שיודעים המשקיעים המצליחים?
                השקעות נדל”ן בארה”ב – 4 שיעורים שכל משקיע נדל”ן יכול ללמוד מדונלד טראמפ
                עמוד מונחי נדל"ן המשמשים בתהליך קנייה או מכירה של הנכס

                3- איך לבחור השקעת נדל"ן

                נדל”ן מניב ארה”ב – למה להשקיע בנכסים דוקא באזור קליבלנד אוהיו?
                מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית?

                נדל"ן להשקעה: למה חשוב להבין ולבדוק מספרים בהשקעת נדל"ן?
                צידוד בית – לקנות בית שאינו מאבן? מה זה Vinyl?
                האתגרים בהשקעה בנדל"ן במדינה זרה – פודקאסט משותף עם ג'ון קארני (Locker Room)
                למה בחרתי להשקיע בקליבלנד אוהיו
                איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – נכסים באטלנטה, פלורידה או אוהיו?
                איך לבדוק אם נכס מניב כדאי להשקעה?
                -השקעה קבוצתית במתחמי דיור בארה”ב: יתרונות וחסרונות


                  רוצה להתייעץ עם ניר? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!


                  4- מימון השקעות נדל"ן

                  מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו"ל
                  משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל"ן בחו"ל

                  5- איך לקנות נדלן בארה"ב?

                  5 המפתחות להצלחה בעסקאות נדל"ן בארה"ב
                  מנטליות משקיעים – איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב בצורה נכונה
                  מה הקריטריונים שיש לבחון כשבוחרים נכס להשקעה? איך בוחרים נכס להשקעה?
                  היכן מומלץ להשקיע?
                  מה הסיכונים והביורוקרטיה אותם יש לדעת מראש?
                  משקיעים בנדל"ן בארה"ב? אספנו בשבילכם אתרי אינטרנט שיעזרו לכם
                  מתי נדרש לפנות דייר מנכס שבבעלותנו ומה ההסתברות לכך?
                  סקשן 8
                  סיור בשטח לפני השקעה: כמה חשוב לסייר בקרבת הנכס להשקעה בחו"ל?!
                  קניית נדל”ן בארה”ב – איך לבדוק כדאיות עסקה לפני הרכישה? הדרכה להשקעה בטוחה בנכס מניב
                  בתים בארה”ב – דברים שהלוואי וידעתי לפני ההשקעה הראשונה – מתי ואיך לקפוץ למים?
                  -איך ניתן להצליח בהשקעת נדל”ן בארה”ב?

                  6- איך להשקיע בנדל"ן | שיפוצים

                  איך לשפץ נדל"ן מרחוק? (בקרוב)
                  איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו"ל?
                  הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי
                  -מה חובה עליך לדעת לפני השקעה? – ראיון עם סוכן ביטוח

                  7- איך להשקיע בנדל"ן | הגנות ביטוחים וניהול סיכונים 

                  פוליסת אחריות לנכס בארה"ב
                  מה זה LLC בהקשר לרכישת נכס בארה"ב?
                  איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה?
                  האם לבצע השקעה ישירה בארה"ב או להשקיע באמצעות LLC?
                  איך יודעים שעסקת השקעה בחו"ל אכן כדאית ובטוחה? – סקירה מהירה

                  8- ניהול נכסים להשכרה בארה"ב |  איך להשקיע בנדל"ן מניב תזרים מזומנים

                  איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל"ן מרחוק?
                  הדרך לבצע רכישת נכס בחו"ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה
                  הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול
                  ניהול נכסים בשלט רחוק: איך בוחרים חברת ניהול טובה לנכסים בחו"ל?
                  סיפור ההשקעה של טטיאנה – איך פיקדון בנקאי רדום הופך לנדל"ן מניב בארה"ב
                  איתור ורכישת נכסים בארה”ב – איך רונן הצליח להשקיע בנדל”ן באוהיו המניב 11.2% תשואה שנתית?

                  9- נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב

                  איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?
                  -איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל"ן לא טובות?
                  איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל"ן להשקעה בארצות הברית?
                  איך רוכשים בית להשקעה בארצות הברית במחיר נמוך מערכו בשוק?
                  איך בוחרים מיקום השקעה בארצות הברית לתשואה גבוהה בסיכון נמוך?
                  שיטת הסמול-בול. איך לקנות נדל”ן בארה”ב מתחת למחיר השוק?
                  נדל”ן בארה”ב – לא מה שחשבת! איך לבדוק האם עסקת “מציאה” היא בכלל השקעה מתאימה לך?

                  10- בירוקרטיה בהשקעות בארה"ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל"ן 

                  למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה"ב?
                  ארנונה על בית בארצות הברית: מה גובה מס הנכסים בארה"ב ואיך ניתן להוזילו?
                  האם הסדרה "בין אריזונה לנס ציונה" אכן מציגה נתוני אמת על השקעה בקליבלנד?
                  השקעות נדל”ן בארה”ב – המדריך לפתיחת חשבון בנק בארה”ב
                  -המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
                  -ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית – ראיון עם סוכן ביטוח
                  -בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח – ראיון עם סוכן ביטוח
                  פוליסת ביטוח – מגבלות וטעויות שמשקיעים מבצעים

                  11- חדשות השקעות נדל"ן בארה"ב  

                  הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021
                  השקעות נדל"ן בארה"ב בצל משבר הקורונה: מדוע זה הזמן ואיך ללמוד נדל"ן?
                  נדל"ן בארה"ב בצל הקורונה: הזדמנות לשיפור היחסים עם חברת הניהול
                  סיפור עסקת נדל"ן בצל הקורונה

                  12 – נדלניר בית השקעות נדלן בארצות הברית

                  -אודות נדלניר
                  -ליווי אישי בהשקעה
                  -יתרונות הליווי האישי
                  שאלות נפוצות של משקיעים
                  המלצות של לקוחות שלנו
                  המלצות של משקיעים (וידאו) על נדלניר

                  ראיון עם מנכ"ל החברה- ניר בבג'ני
                  ניר בבג'ני, מייסד חברת נדלניר, מסביר בראיון לערוץ 7 את כל הדברים הקטנים והקריטיים למי שרוצה להשקיע בנדל"ן.
                  ניר בבג'ני, מנכ"ל החברה, באתר 'מעריב הבוקר' עם טיפים חשובים כיצד להשקיע בנדל"ן בארה"ב.

                  רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                    למה נדל"ן בארה"ב

                    בישראל רמות מחירי הבתים גבוהים ופחות נגישים לכיס הישראלי הממוצע. למי שלא יכול לקנות בארץ ועדין רוצה לקנות נדל"ן, ישנה האפשרות לרכוש מחוץ לישראל.
                    בארצות הברית ישנה מציאות של תשואה מהשכרה גבוהה מאשר בישראל. זו עובדה שקל לבדוק. סיבה נוספת שמושכת משקיעים היא מפני שהיצע הנדל"ן והשוק גדול ומשמעותי מאשר בישראל, כתוצאה מכך בארה"ב קל יותר להשיג אפשרויות רכישת נדל"ן במחירים נמוכים והזדמנותיים ביחס למה שניתן להשיג בישראל. כלומר ליצור מרווח גלום כבר ברכישה.
                     
                    לצורך העניין, בארה"ב תרכוש נכס ב-250 אלף שקל המייצר כ-2000 ש"ח הכנסה חודשית. אין צורך להשתעבד למשכנתא עם חוב ארוך והכנסה שוטפת אפסית. אין מס רכישה. בנוסף, נדל"ן בארה"ב הוא כלי חשוב לגוון את תיק ההשקעות שלך, שהרי רובנו בחשיפת יתר לשוק המניות דרך קרנות פנסיה , השתלמות והשקעות עצמאיות. או בחשיפה לנדל"ן בישראל דרך נדלן להשכרה בבעלותנו או דירה בבעלות.
                     
                    בנוסף, ישנם מספר שיקולים שחשוב להעריך כדי להבין את ההזדמנות, הסיכונים, היתרונות והחסרונות בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
                     

                    מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית?

                    כאשר שוקלים להשקיע בנדל”ן מרוחק, עולים לא מעט חששות לגבי הסיכונים אליהם אנו נחשפים. כך, כמעט בכל פגישה עם משקיע אנו נשאלים “מה הם הסיכונים בהשקעות נדל”ן בחו”ל?”. או “מה קורה אם יש משבר ומחירי הנדל”ן בארצות הברית יורדים?” אלו שאלות חשובות מאוד, לכן בחרנו להקדיש לנושא זה מאמר: לינק

                    סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

                    משקיעים רבים חולמים על ביצוע השקעות נדל”ן בחול והשקעות נדל”ן בארצות הברית בפרט. אבל, אותם משקיעים חוששים לעבור לשלב הבא מאחר והם שמעו בעבר על לא מעט עקיצות ורמאויות לצד חצאי אמיתויות והסיכון נראה להם גדול מידי. ובצדק, השקעה מרוחקת הנה פתח לסיכונים חדשים שעלינו להתמודד עמם אך התמורה למתמודדים גדולה במיוחד. לינק: האם השקעות נדל"ן בחו"ל מסוכנות יותר מהשקעות נדל"ן בישראל?

                    מנטליות משקיעים

                    לפני שאנו מבצעים עסקת נדל”ן מומלץ לדעת 2 היבטים מרכזיים:  חשוב לדעת את עצמך לפני השקעה בנדל”ן בארה”ב וחשוב לדעת את ההשקעה. לינק: איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב בצורה נכונה

                    איך לקנות נדלן בארה"ב?

                    בכל עסקת נדל”ן שתבצעו ניתן להעריך מראש אם היא תהיה טובה יותר או פחות באמצעות 5 שאלות פשוטות. במאמר זה אפרט על שאלות אלו. לינק: 5 המפתחות להצלחה בעסקאות הנדל"ן בארה"ב

                    איך לשפץ נדל"ן מרחוק?

                    כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן בארצות הברית, אנו חייבים לקחת בחשבון שמדובר לרוב בבתים עשויים עץ ואשר דורשים מידה רבה של תחזוקה ושיפוץ כדי להשמישם ולהשכירם במחיר מלא. לכן, כאשר מבצעים רכישת נכס בשלט רחוק יש צורך בסיוע מאנשי מקצוע מקומיים שעוזרים לנו לשערך את עלויות השיפוץ בנוסף לעלויות הרכישה של הנכס. לינק: שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו"ל?

                    ניהול נכסים להשכרה בארה"ב

                    החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו”ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות. לינק: איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל"ן מרחוק?

                    אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל”ן בחו”ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל”ן בארה”ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. חשוב לדעת כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות. לינק: הדרך לבצע רכישת נכס בחו"ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה

                    רכישת נדל"ן

                    העיקרון הבסיסי בתורת השקעות הערך הוא לקנות נכס מתחת למחיר השוק ואז נוצר מרווח ביטחון בהשקעה שלך. למעשה, ישנן דרכים רבות לקנות נדל"ן להשקעה בהנחה וחשוב לציין כי בעבר היה קל יותר לעשות זאת והיה מספיק רק אלמנט התזמון מכיוון ששוק הנדל"ן והכלכלה האמריקאית היו במשבר. היום, לעומת זאת, יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק מכיוון ששוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית, הרבה עסקאות זזות מהר והמחירים בשוק עולים. למרות זאת, חשוב לציין כי עדיין יש בשוק עסקאות טובות, כלומר, ניתן לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק למרות שהשוק במגמת עלייה. לאור כל זאת, נשאלת השאלה- איך אפשר לקנות בארה"ב נדל"ן מתחת למחיר השוק? על שאלה זאת נענה במאמר הבא: נדל"ן בארה"ב: איך לקנות נכס בארצות הברית מתחת למחיר השוק?
                     
                    כאשר נכנסים לתחום השקעות נדל”ן אפשר להתפתות ולהשקיע בעסקה שנראית “מציאה”. אך יש מכלול של פרמטרים שצריך לקחת בחשבון כדי להעריך האם זו באמת עסקה שכדאי לך להיכנס אליה או לחלופין לסנן אותה ולברוח ממנה. במאמר זה נפרט על פרמטרים אלו: איך לאתר עסקאות מציאה או לסנן הזדמנויות השקעות נדל"ן לא טובות?

                    הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

                    בעקבות משבר הקורונה משקיעי הנדל”ן שואלים לא מעט שאלות: האם כדאי להשקיע בנדל”ן ב-2021? איפה כדאי להשקיע ואיפה מסוכן ב-2021? מה האירועים שהתרחשו בשנת 2020 אשר הובילו לכדאיות השקעה בנדל”ן? במאמר זה אענה ואפרט על התשובות לשאלות הללו. לינק: הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

                    מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו"ל

                    איך להשקיע בנדל"ן | מימון השקעה בנדל"ן בחו"ל

                    רוצים להשקיע ברכישת נדל"ן בחו"ל ואין לכם מספיק הון עצמי? ניתן לקבל מימון בנקאי באמצעות שימוש בנכס קיים כאמצעי למימון רכישת נדל"ן בחו"ל. במאמר זה ננסה להציג את פני הדברים ולהסביר כיצד לעשות זאת.

                    מימון השקעה בנדל"ן בחו"ל

                    אם רכשת בעבר דירת מגורים יתכן שהקצית למטרה זו הון עצמי רב מהחסכונות שלך. למרות זאת, עם השנים צצות מטרות חדשות להון העצמי ומכאן נשאלת השאלה כיצד להשקיע בנדל"ן בהון עצמי נמוך. אם בעבר רכישת דירה ראשונה נראתה לך מאתגרת, אך עם הזמן גילית עניין להתקדם ולייצר השקעות שיגדילו את הרווחה הכלכלית. אז אחת האפשרויות היא השקעה בנכס בחו"ל.

                    כדי לבדוק אפשרויות קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בחו"ל בכלל או השקעות בארצות הברית בפרט, אז עליך לקחת בחשבון את האתגר במימון השקעה מסוג זה. האתגר הוא במשאבים ומקורות למינוף הנדל"ן כמשקיע זר, בעיקר כאשר ההון העצמי הפנוי נמוך.

                    במקביל, בזמן שהריביות על משכנתאות בישראל נמצאות בשפל היסטורי, ישנה מוטיבציה גבוהה להשתמש בנכס קיים כאמצעי למימון השקעות בנדל"ן. עם זאת, הידע של ציבור המשקיעים בנושא של מינוף משכנתא לטובת נדל"ן בחו"ל הוא מצומצם יחסית, לכן חשוב להבין טוב מאוד כיצד לעשות זאת כדי להתחיל את תהליך ההשקעה.

                    משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נדל"ן בארה"ב

                    במידה ואתם בוחנים קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בארצות הברית, עליכם לחלק את מימון ההשקעות מגופים ישראליים לשתי קטגוריות עיקריות: משכנתא אל מול הלוואה.


                    1 – קבלת משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נכס בארה"ב.

                    לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא לרכישת נכס בארה"ב. זאת משום אי היכולת של בנק ישראלי לעקל את הנכס בחו"ל במידה והחייב לא עמד בהתחייבויותיו. כאשר הנכס נמצא במדינה זרה, הבנק הישראלי אינו יכול לעקל את הנכס ואו לרשום את הנכס ברשם המשכונות ולכן הבנק לא יאשר הלוואת משכנתא לצורך ההשקעה. סיבה נוספת למה הבנק יחשוש לתת הלוואה לרכישת נדל"ן בחו"ל היא שבניגוד לעסקה בארץ בה הבנק עורך שמאות לנכס הנרכש ויש לבנק מידע לגבי טיב הנכס. במקרה של עסקה בחו"ל לבנק אין שום ודאות או ידע לגבי העסקה או שווי הבטוחה הנדל"נית.


                    2 – קבלת משכנתא או מחזור משכנתא מבנק ישראלי על נכס קיים.

                    אולם, ניתן לקבל משכנתא על חשבון נכס קיים בישראל. כך משיגים מימון ראשוני בתנאים משתלמים להשקעה בנכס הבא בחו"ל. כלומר, ניתן ליטול הלוואה נוספת כנגד שעבוד דירה בישראל. בין אם מדובר במחזור משכנתא של בית עם יתרת חוב נמוכה או בנטילת משכנתה חדשה על הדירה  – זו היא הלוואה שאנחנו נוטלים כחלק מלקיחת משכנתא חדשה או נוספת. אפשר לקחת את ההלוואה הזו דרך הבנק שהעניק לנו את המשכנתא המקורית, ובמקרים מסוימים אף מבנק אחר כשעבוד נוסף על הדירה. באופן עקרוני ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס בארץ כמשכנתא לצורך רכישת הדירה בחו"ל.
                    בנקים בארץ אוהבים ורוצים להלוות כסף במיוחד בשעה שאנו משעבדים עבורם נכסי נדל"ן בישראל. בנתינת משכנתא הבנק מוכן לתת לכם הלוואה בתנאים טובים שלא תקבלו בשום מקרה אחר. הסיבה לכך היא פשוטה, הבנקים מרוויחים ממכירת הלוואות. וזה בסדר כל עוד כמשקיע יש לך הידע לעשות את החשבון הנכון, שמהלך זה משתלם גם עבורך. 
                    במידה ואין לנו משכנתא קיימת על דירה שבבעלותנו, נוכל לגשת לכל בנק שנבחר כדי לקבל את ההלוואה. בכל אחד מהמקרים יהיה מדובר בבקשת אשראי חדשה.

                    למשל, בעלים של דירת מגורים בשווי שני מיליון שקלים, אך ללא כסף נזיל להשקעות נוספות, יכול לקבל משכנתא על הנכס הקיים שלו, למשל כמיליון שקלים. סכום זה יהיה ההון העצמי כסכום ראשוני להשקעה בנכס הבא.


                    3 – הלוואה מבנק ישראלי לרכישת נדל"ן בארה"ב

                    ניתן לקבל הלוואה לצורך רכישת בית בארצות הברית. אך חשוב לדעת שכאשר לוקחים הלוואה רגילה מהבנק לצורך השקעה, לבנק לא אכפת האם ההשקעה עלתה יפה. אתם הלווים אחראים חבות אישית להחזיר לבנק את הכסף שלוויתם, ללא כל קשר להשקעה שביצעתם ומיקומה בעולם. כמובן שהלוואה בבנק מבוססת על היסטוריית אשראי ופרטים נוספים שנזקפים לטובת הלווה.

                    ישנן הלוואות שניתן לקבל כשכירים תלוי במקום העבודה שלך, הלוואות על קרן השתלמות, הלוואות כנגד קרן הפנסיה, הלוואות לכל מטרה ועוד. כל אלה הלוואות בריביות טובות למדי, אך לתקופות קצרות יחסית למשכנתאות, וככאלה ההחזר החודשי עליהם גבוה יחסית.
                    מה שאני רוצה להסביר לך הוא שהנכסים שלך הם לא רק הנדל"ן שבבעלותך. למשל, מקור התעסוקה שלך והמשכורת החודשית היא גם נכס שלך. הבנק שלך כמו יועצים פיננסיים כבר יודעים את זה ולכן ישמחו לספק לך פתרונות מינוף לאחר בחינת כלל הנכסים שלך. יועץ פיננסי נבון ידע להנחות אותך באשר לאיזון כלל הסיכונים והסיכויים באסטרטגיית מינוף הנכסים שלך.

                    מעבר לכך, הבנקים בארץ בדרך כלל יתמחרו הלוואה ייעודית לצורך השקעת נדל"ן בחו"ל כבעלת סיכון גבוה יותר ביחס להשקעת נדל"ן בישראל. הסברנו את הסיבות לכך הנובעות מחוסר היכולת של הבנק להשתמש בנכס בחו"ל כבטוחה ובגלל שאין לבנק הידע והיכולת לאמוד שמאית את שווי הבטוחה כפי שביכולתם לבצע בדירות בישראל. כתוצאה מכך הריבית על הלוואה תהיה גבוהה יותר לרכישת נדל"ן בחו"ל מאשר מרכישת דירה להשקעה בארץ. מדובר על תוספת ריבית של 1.5%-2% ברוב המקרים. את חישוב כדאיות ההשקעה יש למדוד לפי השוואת התשואה הפוטנציאלית על הנכס בחו"ל בחישוב עלויות המימון. מאחר והתשואה התזרימית על נדל"ן בישראל נמוכה מאוד, קל למצוא הזדמנויות השקעה על נכס בחו"ל כך שהתשואה גבוהה יותר מדירה בישראל עם מרווח ביטחון משמעותי. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון, כי אתם כמשקיעים צריכים לוודא מה הן כלל העלויות הנלוות על השקעה בחו"ל מעבר לעלות הנכס עצמו והשיפוץ. רכישת דירה בודדת להשקעה לרוב כרוכה בעלות של מלווה משקיעים מקצועי, פתיחת חברה לרישום הנכס, עלויות המרת מט"ח ועוד. בחלק מהמדינות ישנו גם מס רכישה.


                    4 – אפשרויות מינוף אמריקאי לרכישת נכס בארה"ב 

                    מוסדות ובנקים אמריקאים נותנים הלוואות על בתים בארצות הברית בשעורי ריבית נמוכים, בדיוק כמו שבנקים בישראל נותנים על דירות בארץ. האתגר שלנו כמשקיעי נדל"ן זרים בארה"ב, היא שהמלווה האמריקאי אינו חשוף למידע הפיננסי עלינו ברמה האישית. למשל לאזרח אמריקאי הרוכש נדל"ן בארה"ב יש לו ציון פיננסי קרדיט סקור ותלוש עבודה מקומי W2 יקבל תנאים מועדפים. לכן, משכנתה או הלוואה אמריקאית לנכס בארה"ב תתומחר באופן שמרני יותר כאשר נוטל ההלוואה הוא אזרח זר. לכן נדרש למצוא את הגורמים המתאימים לעבוד עימם.  אנו עובדים עם מוסדות חוב, קרדיט יוניון, מלווי כספים פרטיים אשר מספקים הלוואת למשקיעי נדלן ישראלים בארה"ב.
                    לחצו כאן כדי לראות דוגמא של קבלת הלוואה בארה"ב


                    5- רכישת נדל"ן להשקעה בחו"ל ללא הון עצמי

                    ניתן לבצע השקעות נדל"ן בלי הון עצמי. הדרך לעשות זאת היא בצירוף של נטילת מספר הלוואות יחד בכמה מדרכי הפעולה שהבהרנו מעלה. כך ניתן לחלץ הון עצמי מנכסים קיימים בבעלותנו, ניתן לרכוש את הנכס הבא עם משכנתא נוספת חדשה שהיא המשכנתא הרגילה לרכישת דירה או השתלטות על המשכנתא של המוכר, לחילופין ניתן לחלץ כסף מהלוואה על הנכס החדש וכך לגלגל את הסכום כהון עצמי לרכישת נכס נוסף ובניית תיק נכסים בבעלותך. חשוב לציין כי העובדה שניתן לממש מגוון אפשרויות מינוף בו זמנית אינו אומר שכדאי לך לעשות זאת. יש לאזן את הסיכויים והסיכונים במקצועיות. בפרט, חשוב לוודא שהכל נעשה על פי כללי הרגולציה ויכולת ההחזר של אותו אדם.


                    לסיכום,

                    ניתן לגייס 100% מימון לרכישת נכס חדש ללא הון עצמי. כיום אנשים עדיין מנסים לחסוך כסף במשך שנים כדי שיהיה סכום ראשוני להשקעות בנדל"ן. לא חייבים לחכות לסכום הזה. אפשר להשתמש באפשרויות מינוף מגוונות אחרות כדי לגייס מימון להשקעה בנכס. השקעות נדל"ן ממונפות מעניקה לך הטבות מס משמעותיות במובן שבמקום לעבוד ולהרוויח כסף, לשלם מס, ורק אחר כך להשתמש בחסכון נטו לרכישת נכס. באפשרותך להפוך את היוצרות באמצעות מינוף נדל"ן כך שתקבל מהבנק כסף שאינו שלך נקי ממס, תבצע השקעות נדל"ן עם הלוואות, אחר כך על התשואה שקיבלת מהנדל"ן תקבל זיכוי של הוצאות הריבית על ההלוואות, ובסופו של דבר תקבל את ההכנסה נטו לאחר זיכוי המס על ריביות ההלוואה. כך פועלים משקיעים מתוחכמים מקצועיים.
                    כיום גם אדם ללא הון עצמי, שאינו מוגדר כמשקיע, יכול להשקיע בנדל"ן גם אם אינך חי את עולם הנדל"ן. ניתן לרכוש נכסים להשקעה בחו"ל גם במאה אלף שקלים, אנו ממליצים על אזורי השקעה מעט טובים יותר וגם הם בהחלט בסכום בר השגה. בכל אופן, הגופים המממנים בישראל יסכימו למשכון נכס שבבעלותך כאשר הם יודעים שמטרת המשכון היא רכישת נכס בחו"ל – לכן קיימות אפשרויות מימון רבות להשקעה תוך שימוש בנכס שבבעלותך. זאת בזמן שישנם הרבה משקיעים שעושים בהלוואות כנגד הנכס לסגירת חובות. במקרה של השקעות של נכס נוסף ללא שימוש בכסף נזיל המשקיע למעשה נוטל הלוואה שאמורה לאפשר להגדיל את ההון העצמי ולמנף אותו.

                    במקביל, תמיד חשוב לבחון כל מקרה לגופו ולוודא שאתם כמשקיעים יכולים לעמוד בהחזר ההלוואות ושאתם פנויים לתהליך השקעה. במקרה של רכישת נכס להשקעה אמור להיות פוטנציאל לתשואה כוללת גבוהה מעלות ההלוואה. אם מדובר בנכס בחו"ל, יש לבדוק כי התשואה משכירות גבוהה מעלות החזר ההלוואה.

                    אנחנו בנדלניר מתמחים בניהול השקעות נדל"ן בארצות הברית ועובדים היטב עם השוק המקומי. במידה ותרצו שאנו נעזור לכם לבחון אפשרויות מימון להשקעת נדל"ן ולבחור את הטובה מביניהן נא צרו קשר. בנוסף, כדי לקבל מידע נוסף על מקורות לקבלת הלוואה או יעוץ פיננסי ומשכנתאות אנו ממליצים לכם לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים.

                    רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

                    רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                      הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי

                      הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי

                      מה מבדיל בין משקיע מצליח במימון עסקאות נדלן לבין רוב המשקיעים אשר טועים מפסידים כסף ועסקאות טובות?

                      כדי לבצע עסקאות נדל"ן ממונפות מוצלחות, חשוב מאוד להכיר את אפשרויות מינוף הנדל"ן בארצות הברית. דוח שמאות הנדל"ן קובע את מסלול הלוואה שאותו המלווה יאשר לעסקה.  במאמר זה נפרט כיצד הליך אישור מסלול המימון מתבצע באמצעות שמאי להערכת שווי הנכס ודירוג הנדל"ן.


                      בדיקת נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב

                      בארצות הברית בשונה מנדל”ן מישראל, הבנייה היא מגוונת יותר כגון בנייה מעץ, בלוקים ואבן. לכן, לעתים קרובות יש פער בין הנראות של הבית ובין הערך האמיתי כנגזרת ממצב הבית בפועל. כך לדוגמה, במקרים מסוימים, יש מרתף עם בעיית אטימות למים, סדקים ביסודות של הבית, מערכות ניקוז קלוקלות ואו בעיות תשתית אחרות שיכולות להפוך נכס מעולה לכזה שאסור להתקרב אליו.

                      במקרה של משקיע מישראל קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה. לכן, על המשקיע מרחוק להיעזר בפקח מקצועי ואמין מהסביבה שיבצע בדק בית באופן פרטי מטעמך לפני רכישת הנכס. בנוסף, חשוב שהפקח בו תיעזרו בשירותיו יגיע עם המלצות מלקוחות עבר וחשוב יותר – שיש לכם המלצה עליו מחברת הניהול המקומית בה אתם נעזרים בהשקעת הנכס.


                      הערכת שווי נכס בהשקעת נדל”ן בארה”ב באמצעות שמאי מומחה

                      בניגוד לפקח מבנים , אינספקטור, אשר תפקידו לספק הערכה באשר למצב הפיזי של המבנה באמצעות בדק בית, תכלית תפקידו של השמאי להעריך את שווי הנכס. הפקח והשמאי הם בעלי מקצוע שונים. הערכת שווי הנכס תלויה כמובן במצב הנכס הפיזי, אך מעבר לכך ישנם פרמטרים נוספים כמו מיקום הנכס, תצורתו ומצב השוק אשר כולם משפיעים על הערכת שווי הנכס אותה מספק שמאי הנכסים. שמאות להערכת שווי הבית לפני השקעה מתבצעת במרבית המקרים כדרישה הכרחית של בנק או גורם מלווה אחר, כחלק מתהליך אישור קבלת הלוואה למינוף עסקת נדלן.
                      לכן, ישנה חשיבות יתרה להבנת מרכיבי דוח שמאות הנכס מעל ומעבר למחיר הנכס הסופי שמספק השמאי בהערכת שווי הנדל"ן.
                      זאת מפני שסיווגי השמאי למשל לגבי מצב הנכס, יכולים לקבוע אילו אפשרויות מימון ניתן לקבל למינוף השקעות הנדל"ן שלך.
                      למשל, מצב הנכס משפיע על סכום ההלוואה אשר המלווה יהיה מוכן לתת בעבור הנכס. המלווה קובע את סכום ההלוואה ביחס להערכת שווי הנכס. יחס זה נקרא LOAN TO VALUE או בראשי תיבות LTV.

                      חשיבות דו"ח שמאי בעת השקעת נדל"ן בארה"ב

                      כאשר משקיעים בנדל"ן בארצות הברית ניתן להשתמש פרקטית במסלולי מימון נדל"ן שונים ומגוונים. למשל בהשקעות נדל"ן להשכרה ניתן לבחור מסלולים לטווח ארוך כמו:
                      1- הלוואות רכישה מותאמות למינוף רכישת נדלן במצב מבני חיובי
                      2- הלוואות מותאמות למינוף עסקאות שיפוץ נדלן והשבחת מצב המבנה הירוד
                      במסלול הראשון של הלוואות להשקעות נדל"ן, תנאי הלוואה מותאמים למצב שבו המלווה מעריך שיש סיכון נמוך. הסיכון הנמוך גלום בדירוג חיובי של מצב המבנה הפיזי. במצב כזה, המלווה יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, כלומר LTV גבוה יותר.
                      לעומת זאת, במצב בו דוח השמאי מצביע על סיווג מצב נכס ירוד, המלווה יציע הלוואה במסלול השני המתאים להשבחת נדל"ן.
                      כלומר, המלווה האמריקאי הסטנדרטי יהיה מוכן לתת מימון לטובת השיפוץ, אך מצד שני לא יהיה מוכן לתת סכום הלוואה גבוה ביחס לשווי הנכס הנוכחי, כלומר LTV נמוך יותר, בגלל מצבו הירוד. לחילופין או בנוסף לכך, המלווה יתנה את ההלוואה בקבלת הערכות על שווי הנכס הצפוי לאחר השיפוץ הנקרא ש-AFTER REPAIR VALUE או בראשי תיבות ARV, ויתנה את מתן ההלוואה בכך שיש מרווח ביטחון בין סכום ההלוואה המקסימלי לבין ה-ARV.
                      למה חשוב להבין מראש את מסלולי ותנאי ההלוואה לעסקת הנדל"ן?
                      תהליך בדיקות הנאותות בהשקעה, כולל עלויות בדק הפקח ועלויות שמאי. לכן אנו כמשקיעים רוצים לצמצם את הסיכון לדחיית ההלוואה, מפני שאחרת עלויות הבדיקה האלה ירדו לטמיון. לכן כדאי לבצע את הבירור המוסבר מעלה מראש כדי לא להיות מופתעים שתנאי ההלוואה אשר ציפינו לקבל אינם תקפים, או גרוע מכך שאין באפשרותנו להשלים את העסקה בתנאי ההלוואה במסלול שבו המלווה מוכן לעבוד.

                      למה אפשרויות המימון קשורות לדו"ח השמאות של נכס הנדל"ן?

                      כמו שלמדנו בחלקים אחרים בתהליך ההשקעה, המפתח לצמצום הסיכונים עובר דרך יסודיות ושליטה בפרטים. יש לאסוף את כל פרטי ההלוואה ולא להסתפק רק בנתונים הבסיסיים כמו אחוז הריבית על ההלוואה, ה-LTV ועלויות הסגירה בעסקאות נדל"ן ממונפות.
                      למשל, בנוסף לכך יש לבדוק את מסלולי ההלוואה השונים, ולהבין מה הקריטריונים המשמשים לסיווג כל מסלול הלוואה. אל תניחו שבאפשרותכם לבחור את מסלול ההלוואה, אלא חקרו את הפרטים, האילוצים וההתניות של המלווה עבור אישור כל מסלול הלוואה.
                      בהקשר של הדוגמא על מצב המבנה, כדאי לשלוט בסיווג השמאי באשר למצב הנכס C1 עד C6, מפני שמלווים רבים מסווגים את מסלולי ההלוואות בהתאמה לסיווגי מצב הנכס.
                      הנה טבלה של סיווגי מצב הנכס:
                      C1 – השיפורים נבנו ממש לאחרונה ולא הותאמו בעבר. המבנה כולו וכל הרכיבים חדשים והדירה אינה כוללת פחת פיזי.
                      C2 – השיפורים אינם כוללים תחזוקה נדחית, פחת פיזי מועט או ללא, ואינם דורשים תיקונים. כמעט כל רכיבי הבניין חדשים או שתוקנו לאחרונה, שופצו או שוקמו לאחרונה. כל הרכיבים והגימורים המיושנים עודכנו ו / או הוחלפו ברכיבים העומדים בתקן הנוכחי. דירות בקטגוריה זו הן כמעט חדשות או שופצו לחלוטין לאחרונה והן דומות במצב לבנייה חדשה.
                      C3 – השיפורים מתוחזקים היטב וכוללים ירידת ערך פיזית מוגבלת בגלל בלאי רגיל. רכיבים מסוימים, אך לא כל מרכיב בניין מרכזי, עשויים להתעדכן או להשתקם לאחרונה. המבנה נשמר היטב.
                      C4 – השיפורים כוללים מעט תחזוקה נדחית והידרדרות פיזית עקב בלאי רגיל. הדירה תוחזקה כראוי ודורשת תיקונים מינימליים בלבד לרכיבי בניין / מערכות מכניות ותיקונים קוסמטיים. כל מרכיבי הבניין העיקריים נשמרו כראוי והינם תפקודיים.
                      C5 – השיפורים כוללים תחזוקה נדחית ברורה והם זקוקים לתיקונים משמעותיים. רכיבי בניין מסוימים זקוקים לתיקונים, שיקום או עדכון. התועלת הפונקציונלית והמחיה הכוללת פחתו מעט בגלל המצב, אך הדירה נותרה שמישה ופונקציונלית כבית מגורים.
                      C6 – לשיפורים נזק משמעותי או תחזוקה נדחית עם ליקויים או ליקויים חמורים מספיק כדי להשפיע על בטיחותם, תקינותם או תקינותם המבנית של השיפורים. השיפורים זקוקים לתיקונים ושיקום משמעותיים, כולל מרכיבים רבים או עיקריים.

                      לרוב מצב C1 עד C4 נחשב כמצב מבנה סביר ומעלה ויתאימו למסלול הראשון.
                      סיווגים C4 – C6, לרוב מסווגים כמצב מבני סביר ומטה ויתאימו למסלול השני.
                      מן הסתם כל מלווה יסווג את מסלולי מימון הנדל"ן המוצעים למשקיעים כראות עיניו.
                      שמאי מקצועי נדרש לקבוע בדוח השמאות את דירוג המבנה אשר משקף בצורה הטובה ביותר את הנכס בכללותו. לתאר את נכס הנושא נכון לתאריך ההערכה השמאותי על בסיס מוחלט, כלומר יש לדרג את הנכס לגופו. אנו מציינים זאת כי נתקלנו במצבים בהם השמאי עלול לקבוע את הדירוג על בסיס יחסי, כלומר הוא לא מדרג על פי האופן שבו הנכס מתייחס אלא משווה לנכסים אחרים בשכונה. בנוסף, דירוג המצב והאיכות של נכסים דומים חייבים להיעשות על בסיס מוחלט (שוב, כל נכס השוואתי לגופו), ולא על בסיס יחסי, ולשקף את הנכס נכון למועד המכירה של אותו נכס מקביל. הכרת הפרטים יכולה להיות ההבדל עבורך בביצוע אתגר על בעלי המקצוע ומניעת נפילת העסקה, לכן חשוב להכין שאלות לבירור מול השמאי להערכת הניסיון והמקצועיות לפני ביצוע השמאות.

                      לסיכום,

                      מינוף עסקאות נדלן להשקעה בארצות הברית דורש היערכות. בפרט, הכנת שיעורי בית והיכרות עם אנשי מקצוע מקומיים, מקצועיים ובדוקים חשובה כמהלך מקדים לביצוע העסקה. בין אם זה פקח שיבדוק את מצבו הפיזי של המבנה ובין אם זה שמאי מקצועי שיעריך את שווי הנכס. במהלך השנים צברנו ניסיון של מאות עסקאות נדלן ודרכם רכשנו את הניסיון והקשרים לקדם את העבודות הנדרשות בנכסים אשר רכשנו עבור עצמנו ועבור לקוחותינו.

                      רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!


                      רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!

                        הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

                        הזדמנויות בשוק הנדל"ן לשנת 2021

                        חדשות השקעות נדל”ן בארה”ב

                        בעקבות משבר הקורונה משקיעי הנדל"ן שואלים לא מעט שאלות: האם כדאי להשקיע בנדל"ן ב-2021? איפה כדאי להשקיע ואיפה מסוכן ב-2021? מה האירועים שהתרחשו בשנת 2020 אשר הובילו לכדאיות השקעה בנדל"ן? במאמר זה אענה ואפרט על התשובות לשאלות הללו.

                        מה האירועים העיקריים המשפיעים על הנדל"ן העולמי בכלל ועל הנדל"ן בארה"ב בשנת 2021 בפרט?

                        כשמתבוננים אל שנת 2021 יש קודם לבחון את האירועים שהתרחשו בכלכלה העולמית כמו גם אירועים חברתיים שהתרחשו בייחוד בהשפעת הקורונה. שנית, יש אירוע כלכלי חסר תקדים הסטורי בהיקפו בו מספר רב של ממשלות ובנקים מרכזיים בעולם הגיבו למשבר שנוצר ונקטו במהלך של הדפסת כסף כדי ליצור תמריצים וסיוע לחברות בעקבות המצב הכלכלי המורכב. בנוסף, לא מעט מדינות חילקו כספים לציבור בצורות כאלה ואחרות כמו פיצויים למשל. כתוצאה ממהלכים אלו המדינות מגדילות חוב.

                        כאשר מדפיסים כסף ומגדילים חוב נוצר לחץ להגברת אינפלציה. ההגדרה של אינפלציה היא הקצב שבו המחירים במשק עולים, כלומר זהו תהליך של ירידה מתמשכת בערך המטבע. זאת כתוצאה מכך שיש יותר היצע של כסף או אשראי בשוק. במילים פשוטות אינפלציה משמעותה שנשלם יותר כסף על אותה הסחורה, כלומר מגמה של התייקרות מחירים. על מושג האינפלציה ועל ומושגים נוספים ניתן ללמוד עוד בעמוד מונחי כלכלה ונדלן בלינק הבא: מונחי נדל"ן.

                        בנוסף, בעקבות המשבר הכלכלי שנוצר מנגיף הקורונה ישנם נתונים עולמיים המעידים על כך שיש פחות ייצור סחורות, האטה בצמיחה. את התפוקה מודדים באמצעות נדד הנקרא תל"ג. ראשי תיבות של תוצר לאומי גולמי. למעשה, יש ההאטה בצמיחת התפוקות, למשל פיחות תפוקה בתעשייה, שירותים, סחורות ועוד.

                        על כן ניתן לראות שמצד אחד יש יש גידול בהיצע כסף בשוק ומצד שני יש האטה או פיחות בהיצע הסחורות. ברגע שיש לכן, תרחיש אפשרי צפוי בשנת 2021 שהסחורות ימשיכו להתייקר ויעלו יותר כסף. במילים אחרות, אינפלציה מתגברת וערך הכסף נשחק. למעשה,זו דינמיקה שמתרחשת כבר כעת בשווקים ועלולה להתפתח עוד יותר.

                        אירועים מאקרו כלכליים אלה שהתרחשו השנה משפיעים על ערך הנדל"ן, ובתרחיש צפוי של המשך המגמה יביאו ללחץ עליית המחירים גם בשנת 2021.

                        להערכתי, אם מסתכלים באופן כללי התוצאה של כל התהליכים הללו יהיו שבממוצע מחירי הנדל"ן יעלו, כחלק ממגמה של עליית מחירי הסחורות בממוצע. זו מגמה כללית שמתרחשת כבר כעת בשוק. ניתן לראות זאת על ערך סחורות וחברות.

                        ועם זאת, אין זה אומר שנראה עלייה גורפת במחירי הנדל"ן. להיפך, גם בתרחיש זה ובגלל גורמים נוספים אנו נראה עירוב שבו סקטורים מסוימים יעלו ואחרים צפויים לרדת.

                        מה המגמות בתחום הנדל"ן בשנת 2020 ומה ההשפעות צפויות לשנת 2021?

                        מחירי נדל"ן הצפויים לרדת בשנת 2021
                        בעקבת הקורונה ניתן לראות התגברות בטרדנים של אימוץ טכנולוגיות המאפשרות תקשורת מרחוק. בהתאמה, כבר ניתן לראות כי חברות מאפשרות עבודה מהבית וכי עובדים נותנים משקל יתר לאפשרות של עבודה מהבית. לכן, צפוי כי השפעות מגמה זו יביאו ב-2021 לירידה בביקוש נדלן לסקטור משרדים למשל. בנוסף, לירידה בביקוש נדלן למגורים באזורים הצפופים בקרבה למקומות עבודה, בייחוד באזורים הצפופים והיקרים.
                        מחירי נדל"ן הצפויים לעלות בשנת 2021

                        בהתאמה, אנו צופים גידול בביקוש נדלן באזורים זולים יותר למחייה. עלייה בביקוש נדלן באזורי פרבר שאינם צפופים ובסמיכות לאזורי מטרו. גידול בביקוש נדלן למגורים בבית פרטי צמוד קרקע לעומת מגורים בבניין עם שטחים משותפים. גידול בביקוש לנדל"ן מגורים בעל שטח גדול יותר, ובייחוד כזה המאפשר פתרונות לשימושים כגון משרד ביתי.


                        מה הכדאיות להשקיע בנדל"ן?

                        מה הכדאיות להשקיע בנדל"ן לעומת שוק ההון בשנת 2021?

                        בשוק הנדל"ן צריך להסתכל על סיכונים אל מול הזדמנויות. אם מתבוננים על שוק ההון בתקופה האחרונה ניתן לראות שהייתה תנודתיות מאוד גדולה. לעומת זאת, בשוק הנדל"ן התנודתיות הייתה יותר יציבה ומאוזנת. בשוק ההון שווי הנכסים שלך יכול לעלות או לרדת ב10% ויותר מכך מאוד מהר, וזה בייחוד נכון לשנת 2021.

                        מה הכדאיות להשקיע בנדל"ן לעומת אפיק חסכון בשנת 2021?

                        הסיכון של תנודתיות מחירים גורר לא מעט משקיעים לשבת על הגדר ו"לשמור" על הכסף בצורת חסכון. פסיכולוגיה כושלת מוכחת נוספת היא של משקיעים שמנסים לתזמן את השוק. כלומר, ממתינים בציפייה לירידה בשוק ההון ואו בשוק הנדל"ן. אך מה שהמשקיעים הללו לא לוקחים בחשבון זה שערך הכסף שלך צפוי להישחק בזמן ההמתנה, כלומר יהיה שווה פחות ויירד בעקבות האינפלציה שצפויה להימשך.

                        כאמור, חסכונות ומזומן הם עמדת השקעה שחושפת לאינפלציה. ב-2020 התברר שישיבה על הגדר היא החלטה לא טובה, והמשך החלטה כזו עלול להמשיך ולהיות הימור לא טוב. לכן כדי להתגונן מפניה יש לשקול הקצאה וגיוון של חלק מהחסכונות, בייחוד באמצעות סחורות יציבות כגון נדל"ן למגורים, זאת כדי להגן על שווי הכסף שלך מפני שחיקה עקבית ומסוכנת.


                        רוצה לקבל מידע נוסף? הירשם עכשיו ותקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!