על-מנת ליצור מרווח בטחון בהשקעה יש לקנות מתחת למחיר השוק. זהו עקרון בסיסי בתורת השקעות הערך.

ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה. בעבר היה מספיק רק אלמנט התזמון, מכיון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית היתה במשבר.

אך  זה יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק כאשר השוק עולה. שוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית. הרבה עסקאות זזות ומהר. המחירים בשוק עולים אך עדין יש בשוק עסקאות טובות. כלומר, אפשרי לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק גם כאשר השוק במגמת עלייה.

אז מה השיטות להצליח להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק?

הנה ארבע האסטרטגיות  שעובדות טוב עבור המשקיעים הפעילים בשוק עולה.

לקנות במזומן את הנכסים במצב AS IS .

לקנות את הנכס, לשים עוד כסף בשיפוץ ואז לאכלס את הנכס בשוכר. התהליך הזה דורש סבלנות ומקצועיות מכיון שיש בו אי-ודאות לגבי המספרים המדויקים לעומת רכישה של נכס מושכר.

להיות ראשון.

אם תהסס על עסקה טובה – תפסיד אותה. השוק תחרותי. גם לאנשים אחרים יש כסף, ומשקיעים ברחבי העולם כבר הבינו שאפשר לעשות כסף בנדל”ן בארה”ב בכלל, ובקליבלנד אוהיו בפרט. לכן, צריך להיערך מראש כדי להיות מוכן להשקיע כשעסקה טובה מגיעה. למשל: יכולת העברת כספים יעילה , אישורים נדרשים, הוכחת הון זמין לרכישה וכיוצ‘.

ליצור הזדמנות במקום רק למצוא הזדמנות.

דוגמא אחת טובה היא לתת הצעת רכישה ב80% ממחיר המבוקש על נכס שנמצא כבר זמן ממושך בשוק. כמובן, יש להכיר את השוק ולזהות מלכתחילה שהנכס מתומחר בטווח מחיר מתאים. אני בדרך כלל מברר אם יש למוכר גמישות במחיר או גורם לחץ לסגור את העסקה. במידה וכן, נותנים הצעה הכי נמוכה שמוכר מוכן לקבל, ולאחר מכן בשלב בדיקת הנאותות לוחצים עוד למטה כמה שאפשר. זאת דרך מצוינת להשיג נכס ב20-30% מתחת למחיר השוק, וזה בדיוק מה שעשינו עבור משקיע שרכש, שיפץ והשכיר נכס בתכנית ליווי אישי בהשקעה. 

לעבוד עם מוכרים מקצועיים

 מוכרי נכסים מקצועיים TURNKEY נותנים לך לא רק נכס, אלא מוצר השקעה מוכן. זו צורה מאוד קלה לבצע השקעה מעבר לים, והיא גם מאוד צפויה ומיידית. הנכס כבר מושכר ולכן יודעים מה משך זמן ההשכרה ובכמה הנכס מושכר, בנוסף ניתן לבדוק את הנכס כדי להעריך עלויות תיקונים והקאות תחזוקה עתידיות. זה גם חוסך את איבוד ההכנסה של החודש הראשון שחברת ניהול גובה על מציאת שוכר חדש. אתם אפילו מקבלים מהמוכר את החלק היחסי של שכר הדירה שהוא גבה באותו החודש מהשוכר.  החיסרון של שיטת השקעה זו היא שיש מחיר עבור כל היתרונות האלה. כלומר, בדרך כלל מחיר הקנייה יהיה גבוה ממחיר השוק בכ10-15 אלף דולר. ראו למטה כמה עסקאות לדוגמא. הערה: אני יודע שיש חברות שטוענות שהן מוכרות את המוצר הזה מתחת למחיר השוק. זה ההיפך מהאמת. כי מתחת למחיר השוק, זה אומר שהחברות יכולות פשוט למכור את זה במחיר שוק, ולקבל יותר כסף במקום למכור את זה למשקיע ישראלי. אז אני לא אומר לא לקנות נכס כזה, פשוט תדעו מה אתם קונים.

ועכשיו אשתף אתכם בפירוט אחת השיטות שבהן אני משתמש בתכנית הליווי האישי למשקיעים אשר בה אני מיישם את האסטרטגיה של יצירת הזדמנות.

יצירת הזדמנות (במקום רק לחפש הזדמנות).

מה זה אומר ליצור הזדמנות במקום לחפש הזדמנות?

זה אומר שהמשקיע לוקח את השליטה להגיע אל מחיר היעד באמצעות פעולות שיביאו להזדמנות שהוא מקבל ואחרים לא. וזה דבר שונה מאשר לסרוק או לרדוף אחר הזדמנויות שמתומחרות נמוך מלכתחילה.

האם אפשר ללמוד מדוגמא שממחישה איך לעשות את זה?

כן. הנה וידאו ובו פרויקט שסיימנו לפני מספר שבועות. הבית נמצא בשכונה איכותית, ותמצאו בוידאו המחשה למפתחות החשובים לשים לב אליהם בשיטה זו כדי לאתר לעצמך הזדמנויות דומות בכל אזור בארה”ב.  קישור לוידאו הפרויקט ליווי אישי עבור רונן

איך יוצרים הזדמנות חדשה נוספת כזאת?

במילה אחת אסטרטגיה. משקיעים רבים יוצאים מקורסים או קריאת ספרים חדורי מוטיבציה עם מגון שיטות לרכישת בתים להשקעה.

האתגר העיקרי הוא שחוסר מצפן, וחוסר יכולת התמקצעות והתמקדות בשיטה אפקטיבית להביא עסקאות הזדמנותיות, שם את המשקיע בעמדה של רדיפה. בין אם לרדוף אחר העסקאות בלוחות המודעות, או לרדוף אחר הברוקר האמריקאי או לרדוף אחרי חברות שיוק נדל”ן בתקוה שמישהו יזרוק הזדמנות לרכישת נכס שלא בהכרח מהווה מציאה.

הנה עיקרי האסטרטגיה שניתן ליישם בשיטת ה SMALL – BALL

הרעיון מאחורי האסטרטגיה הוא ליצור משוואה שמאזנת את עמדת המשקיע הישראלי והצורך בשליטה בנכס מרחוק. כלומר, השקעה שפועלת באופן יותר שקט וצפוי בטווח הארוך, ואשר יש לה פוטנציאל עליית מחיר ורווח הון טובה יותר בטווח הבינוני – ארוך.

האיזון מתבצע על חשבון ויתור רעיון מקסום התשואה מהשכרה ברוטו, אשר מושכים משקיעים אל אזורי השכרה המתאפיינים באוכלוסיה חלשה, כמו גם בכדי להתרחק מאזורי פשיעה. בשיעור חשבון בחטיבת הביניים מכנים זאת אופטימום – כלומר איזון תשואה מיטבי. זהו דבר שונה מהותית מאשר רעיון המקסימום תשואה, שבכנות שמור בעיקרו למשקיעים חובבנים, אשר לא שמים דגש לחשיבות ניהול הסיכונים בהשקעה.

בקצרה, הריון הוא שהמשקיע מוכן לותר מראש על תשואה על הנייר, כדי ליצור לעצמו תשואה הרבה יותר צפויה ויציבה בטווח הארוך. יציבות על חשבון הזדמנות.

איך בונים תכנית לאסטרגיה הזו ?

1. הסביבה.  מיקוד באזורי ביקוש שבהם אוכלוסייה איכותית!הידעת?!מרבית המשקיעים הישראלים כולל כאלה אשר ביצעו בדיקות ארוכות או קורסים בנדל”ן בארה”ב, עדין נופלים לקנית בתים באזורי פשיעה!
2. השוק.  מיקוד בשווקים עם דרישה המתאפיינת בעיקר לקניית בתים בבעלות ולא להשכרה
3. המבנה הפיזי.  מבנה שאינו מוכן לכניסת דייר המעוניין לרכוש נכס לבעלותו
4. המספרים והתכנית העסקית.  כאן נכנסת לפעולה שיטת ה SMALL BALL המנצלת את המאפיינים מעלה.

איך עובדת שיטת ה SMAL – BALL ?

נותנים הצעה לקנות את הנכס במזומן ובמצבו הנוכחי במחיר הנחה שאתם מציעים למוכר. זה סמול-בול. כמובן יש לך עם מי לדבר, כי בשכונה שאתם פועלים גרים אנשים שהם עצמם בעלי הנכסים.

השיטה נקראת כך, כי בתרגום מאנגלית לעברית שם השיטה הוא “כדור קטן”. אנו מגלגלים לעבר המוכר כדור קטן. עכשיו הכדור במגרש של המוכר. אם המוכר מגיב לנו, אז התחיל משחק המשא ומתן.

לכן, תוכלו פשוט לבצע זאת על נכסים שמופיעים בשוק, ואם תתמידו- גם תמצאו.

אבל כדי לעלות מדרגה לשיטה אפקטיבית באמת הנה הדרך החכמה לפעול.

כל מה שצריך זה עוזר וירטואלי ומספר טלפון של גוגל. כדאי לשתף פעולה עם עוזר מקומי בשטח.

1.שולחים מכתבים לבעלי הבתים ומסבירים שאנו מעוניינים לרכוש מהם את הנכס.

2.המכתב צריך להיות מנוסח בחכמה ובאופן שנראה אישי.

3.את המכתבים יש לשלוח באופן שגרתי אחת לשבוע. אני ממליץ לשלוח ביום שישי.

4.טיפ! אפשר להכין חוברת המסבירה לאמריקאי את היתרונות למכירה חכמה ישירה למשקיע מעבר לים.

5.אוספים את הפניות חזרה שמתקבלות במענה הקולי של מספר הטלפון של גוגל (והוא גם עולה כהודעת טקסט אצלכם במייל- גוגל מדהימים!).

6.נותנים הצעת מחיר לרכישת הנכס במזומן ומיידית ובמצבו הנוכחי AS IS.

בהתחלה אף אחד לא יענה לכם.

אבל אחרי מספר שבועות תתחילו לראות תוצאות.

אחרי מספר חודשים, תראו גם שאנשים מתחילים לחזור אליכם ומעוניינים למכור.

אחרי מספר שנים, יהיה לכם עסק שעוזר למשקיעים כמונו לא ליפול לחברות הנדל”ן הישראליות

האנשים בסביבה ובקהילה המקומית בארה”ב יכירו את פועלכם,

ויעריכו את ההזדמנות שאתם מנגישים לחבר אותם לקונים מעבר לים, שהם בחיים לא היו מגיעים אליהם לבד.

לי התפתחו מערכות יחסים מדהימות בשיחות עם האנשים בארה”ב, ואחד מהם עוזר לי היום כאיש שטח.

גם התפתחו לי מערכות יחסים וחברויות נהדרות עם המשקיעים הישראלים להם עזרתי עד היום.

זיכרו. כל דרך מוצלחת באמת היא ארוכה, אבל זו דרך ששווה להתחיל לצעוד בה עכשיו!

המידע כאן הוא כזה אשר למיטב ידיעתנו לא תמצאו בשום חברת נדל”ן ישראלית, ולמיטב הבנתי גם לא בקורסים ישראלים בתשלום.

זהו מידע שאני ומשקיעים עושים באמצעותו כסף באופן עקבי כבר שנים.

מי שרוצה לעשות לבד – מוזמן.

מי שרוצה להצטרף להצלחה להשקעה ישירה באמצעות תכנית ליווי אישי – מוזמנים לפנות עכשיו ולשלוח הערות, שאלות..או מחמאות.

4 שיעורים שכל משקיע יכול ללמוד מדונלד טראמפ

נושא השיעור: מה יש לטראמפ ללמד אותנו משקיעי הנדל”ן ?

“אם אני לא מנצח, אני מחשיב את זה להפסד ובזבוז זמן עצום”. דונלד טראמפ.

תאהבו אותו או לא, הגישה של טראמפ היא חזקה ומנצחת. לעולם אל תעשה משהו בתקווה להגיע למקום השני.

אני מאמין שהדרך הכי טובה ללמוד נדל”ן היא באמצעות מי שיודע. בעיניי יודע הוא רק מי שכבר עשה בשטח וצבר ניסיון של שנים, והצליח באופן שיטתי להגיע לתוצאות טובות ועקביות. הקיפו עצמכם באנשים אלו. העיקרון שמנחה אותי בהקשר הזה הוא שכל אחד מאיתנו הוא הממוצע של חמשת האנשים איתם הוא מתרועע לרוב. כמובן זה לא עניין מתמטי כמו חישוב תשואה של נכס מניב, אך זה כלל אצבע שלניסיוני יש בו מן האמת.

לנושא שלנו, אנו לא יכולים להתרועע עם דונלד טראמפ ואנשים כמותו. אך בהחלט ניתן ללמוד על השקעות נדל”ן ולשאוב השראה מאנשים שהצליחו בגדול וזאת באמצעות קריאה על מה שנכתב אודותיהם, ויותר טוב לקרוא ספרים שהם כתבו בעצמם.

הנה תקציר 4 השיעורים העיקריים :

1. לנצח זה הכל– בעולם האמיתי אין דבר כזה ‘פרס על השתתפות’ . אני מבטיח לכם שכאשר טאמפ בונה מגדל, הוא לא מקווה שזה יהיה אחד הטובים באזור, אלא פרויקט מנצח. זו הגישה שכל משקיע צריך לאמץ. הגישה שלך תכתיב אחרי זה את המחשבות, התחושות והפעולות שלך.

2. ההחלטות שלך לעולם לא ימצאו חן בעיניי כולם – טראמפ מבין שהוא לא מוצא חן בעיניי כולם. הוא גם יודע שלעולם זה לא יקרה. אותו הדבר ניתן לומר על החלטות ההשקעה שלך, לעולם הן לא ימצאו חן בעיניי כולם, והיכולת
שלך להיות נאמן למי שאתה ולהיות מסוגל ללכת נגד הזרם , יכולות להביא אותך למטרות שלך ולביטוי העצמי שלך.

3. ביטחון הוא המלך – יש לטראמפ ביטחון עצמי? הרבה. אם תאמר לו שהתכנון שלו או הוא עצמו עומדים להיכשל הוא פשוט יצחק. הוא הכין את קמפיין הנשיאות בקפדנות, וכאשר ביצע אותו באמת האמין שהוא הולך לנצח את הבחירות. להאמין בעצמך ב100 אחוז זה דבר מאוד עוצמתי.

4. חשוב לפעול ומהר – טראמפ העביר את המסר העיקרי שלו בצורה מאוד בהירה ומההתחלה ” להפוך את אמריקה לגדולה שוב” , באותו אופן גם עליך לבצע פעולות בזריזות כאשר אתה מזהה הזדמנות. השווקים דינמיים וגם הזדמנויות טובות באמת זזות מהר. אני לא מכיר מנהל או משקיע שהרוויח בטווח ארוך כתוצאה מדפוס התנהגות של התמהמהות ממושכת. הרבה מדברים על השקעות, ועל נדל”ן אבל מי שפועל מהר מרוויח באמת.

בונוס נוסף בשיעור הוידאו

בנוסף ל-4 התובנות שלי מדונלד טראמפ, הוספתי עבורכם בשיעור הוידאו הנחייה מפורטת כיצד תוכלו ליצור בעצמכם בקלות הרגלי למידה שיביאו אתכם עם הזמן לעמדה של משקיעי נדל”ן מתוחכמים. אלה ההרגלים שאני מיישם בעצמי מאז 2010, אז התחלתי את צעדיי הראשונים בתחום השקעות הנדל”ן בארה”ב.

לדעתי אלה דברים שחובה לדעת לפני רכישת בית בארה”ב או בכל מקום אחר, כולל בישראל. הסיבה היא שהסיכונים ברכישת נדל”ן בחו”ל הם כל מה שאינך יודע.

למה? מכיון שברגע שמבינים את הסיכון אז ניתן למנוע אותו או לתמחר אותו מראש לפני ההשקעה ולשקול האם התשואה גבוהה מספיק בהתחשב בתמחור הסיכונים ובהתחשב בכלים אשר באמצעותך להתמודד איתם.

לכן, חשוב מאוד להיעזר ביועץ נדל”ן שיודע, ודיברנו על מה זה יודע. היועץ שלך יכול להיות כל מי שכבר עשה את הדבר והצליח. זה יכול להיות חבר, שותף או יועץ בתשלום. אבל בטווח הארוך היועץ הכי טוב שלך להבין את הסיכונים וההזדמנות בהשקעת נדל”ן הוא את/ה בעצמך! ולכן, השקעה בחינוך ובידע שלך הם הנכס הכי חשוב שעליך להשקיע בו.

קורס נדל”ן? איך ללמוד על נדל”ן ולהיות יועץ הנדל”ן הכי טוב של עצמך

כאשר אני שומע משקיעים אשר מחפשים הכנסה פסיבית וחופש כלכלי כדי לצאת מהשעבוד לעבודה ולחובות אני מזדהה ורוצה לעזור. אני מנסה להבין האם חשוב להם להתמקצע בתחום? למשל, האם הינך מוכן להשקיע זמן ומאמץ כדי להבין מה הבעיות של משקיעי הנדל”ן ?

**בונוס – שיעור וידאו מתנה**

למד עכשיו איך לבדוק בעצמך בקלות כל אזור השקעה בארצות הברית. לא משנה אם מי ששלח לך את הנכס הוא ברוקר אמריקאי או חברת נדל”ן ישראלית אשר מציעה נכסים מניבים למכירה.

מדריך להשקעה בטוחה בנכסים בארה”ב  – איך להשקיע נכון ?

נושא השיעור: איך לבדוק מה האזורים הכי טובים להשקעת נדל”ן באמריקה?

בשיעור הוידאו הזה נראה לך דוגמא חיה איך לבדוק בתים בארה”ב.  אנו נבחן אזורים שונים ברחבי ארה”ב בהם ישנם הזדמנויות להשקעות נדל”ן עם תשואות גבוהות.  בדוגמא הזו נשווה נכסים באזור ג’קסוניל פלורידה לאזורי השקעות נכסים בקליבלנד וצפון מזרח אוהיו.  אך כמובן, אין סיבה שלא תוכל באותו האופן לבדוק הזדמנויות נדל”ן בארה”ב גם באזורים שונים בכל רחבי ארצות הברית.  אנחנו בדקנו באותה השיטה בדיוק נכסים באטלנטה ג’ורג’יה וגם נדל”ן מניב בדטרויט מישיגן.

האם כדאי להשקיע בנדל”ן בארצות הברית?

יש לקחת בחשבון גם מה הסיכונים בהשקעת נדל”ן בארה”ב ולהיזהר מתופעת הסינוור של תשואה גבוהה.  אחד היתרונות העיקריים בנדל”ן באמריקה הן השקיפות וגם התשתית החזקה שנותנת הרבה ערך עבור משקיעי נדל”ן ישראלים להשקעה בנכס מניב הנמצא רחוק מעבר לים, ועל כך תוכלו ללמוד גם כן בשיעור זה.

צפייה מועילה!

אהבת?
נשמח לשיתוף ופירגון.

יש לך שאלות?
רשום לנו כאן שאלות, הערות, מחשבות, מחמאות..
אנו מבטיחים לענות.