מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בארצות הברית? אנו משתפים אתכם עם הידע הרב שאנו צברנו עם השנים בביצוע מספר רב של עסקאות רכישה של בתים בארצות הברית להשקעה. בשונה מהשקעות נדל”ן בישראל, בהשקעות נדל”ן בארצות הברית יש מורכבויות רבות ונוספות שיש להכיר.

נכסים במחיר הזדמנותי למכירה באוהיו ארה”ב – ליווי מקצועי להשקעה ישירה

השקעה בנכסים בארה”ב היא לא דבר קשה או מסובך עם הידע הנכון.
רוצה ללמוד עוד?

צפו בוידאו ללמוד עוד.

מזל טוב לדודו על הנכס המניב החדש באוהיו!

הנכס סיים שיפוץ תוך 4 שבועות.
לאחר יומיים מפרסום הנכס מצאנו דייר איכותי.
השוכר נכנס בתחילת החודש והבית מושכר במחיר של 1,175$ לחודש.

רוצים גם נכס מניב שלכם בתהליך השקעה מקצועי?

כל מה שאתם צריכים לעשות עכשיו זה לקבוע פגישת יעוץ חינם.
טלפון : 03-9770799

כיצד ניתן לממש את הרצון להשקיע
מבלי להיכנס לסיכון גבוה מדי?

אנו מכירים בדיוק את כל החששות של משקיעי נדל”ן ישראלים כי אנו בעצמנו משקיעים בנכסים כאלה בדיוק כבר יותר מ5 שנים.

יש לנו ניסיון במספר מדינות שונות בארה”ב. ביצענו עשרות עסקאות נדל”ן במהלך שנים אלו.

כל הנכסים נבדקים על ידי נדלניר בקפדנות ועל ידי הצוות שלי בארצות הברית. צוות אמין שנבדק והוכח בהשקעות רבות.

מה ההזדמנות למשקיע?

ההזדמנות היא שלך לקבל שירות שיגביר עשרות מונים את הסיכוי שלך לביצוע השקעה מוצלחת בעזרת מומחה בתחום.

ההזדמנות היא שלך ליהנות מהקשרים שלנו להשגת נכסים במחיר משתלם מתחת למחיר השוק.

הידע והניסיון שלי ושל הצוות האמריקאי במשותף מגיע לעשרות שנים אשר מקנים למשקיע בטחון וראש שקט
בתהליך שבו כבר צעדו משקיעים לפניך ובהצלחה.

כל זה אינו דבר מובן מאליו!

איפה אפשר למצוא פרטים נוספים על העסקה?

לחץ לצפייה בתכנית העסקית

מה הצעד הבא לעשות ?

צרו קשר כאן בצד העמוד ללמוד עוד על ליווי מקצועי ואישי בהשקעה.


מעוניין להתייעץ איתנו ואו ללמוד עוד על השירות שלנו? פנה אלינו:

שם פרטי ושם משפחה:

מספר הטלפון שלך:

דואר אלקטרוני שלך:

מתי לחזור אליך?


שיטת הסמול-בול. איך לקנות נדל”ן בארה”ב מתחת למחיר השוק?

על-מנת ליצור מרווח בטחון בהשקעה יש לקנות מתחת למחיר השוק. זהו עקרון בסיסי בתורת השקעות הערך.

ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה. בעבר היה מספיק רק אלמנט התזמון, מכיון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית היתה במשבר.

אך  זה יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק כאשר השוק עולה. שוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית. הרבה עסקאות זזות ומהר. המחירים בשוק עולים אך עדין יש בשוק עסקאות טובות. כלומר, אפשרי לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק גם כאשר השוק במגמת עלייה.

אז מה השיטות להצליח להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק?

הנה ארבע האסטרטגיות  שעובדות טוב עבור המשקיעים הפעילים בשוק עולה.

לקנות במזומן את הנכסים במצב AS IS .

לקנות את הנכס, לשים עוד כסף בשיפוץ ואז לאכלס את הנכס בשוכר. התהליך הזה דורש סבלנות ומקצועיות מכיון שיש בו אי-ודאות לגבי המספרים המדויקים לעומת רכישה של נכס מושכר.

להיות ראשון.

אם תהסס על עסקה טובה – תפסיד אותה. השוק תחרותי. גם לאנשים אחרים יש כסף, ומשקיעים ברחבי העולם כבר הבינו שאפשר לעשות כסף בנדל”ן בארה”ב בכלל, ובקליבלנד אוהיו בפרט. לכן, צריך להיערך מראש כדי להיות מוכן להשקיע כשעסקה טובה מגיעה. למשל: יכולת העברת כספים יעילה , אישורים נדרשים, הוכחת הון זמין לרכישה וכיוצ‘.

ליצור הזדמנות במקום רק למצוא הזדמנות.

דוגמא אחת טובה היא לתת הצעת רכישה ב80% ממחיר המבוקש על נכס שנמצא כבר זמן ממושך בשוק. כמובן, יש להכיר את השוק ולזהות מלכתחילה שהנכס מתומחר בטווח מחיר מתאים. אני בדרך כלל מברר אם יש למוכר גמישות במחיר או גורם לחץ לסגור את העסקה. במידה וכן, נותנים הצעה הכי נמוכה שמוכר מוכן לקבל, ולאחר מכן בשלב בדיקת הנאותות לוחצים עוד למטה כמה שאפשר. זאת דרך מצוינת להשיג נכס ב20-30% מתחת למחיר השוק, וזה בדיוק מה שעשינו עבור משקיע שרכש, שיפץ והשכיר נכס בתכנית ליווי אישי בהשקעה. 

לעבוד עם מוכרים מקצועיים

 מוכרי נכסים מקצועיים TURNKEY נותנים לך לא רק נכס, אלא מוצר השקעה מוכן. זו צורה מאוד קלה לבצע השקעה מעבר לים, והיא גם מאוד צפויה ומיידית. הנכס כבר מושכר ולכן יודעים מה משך זמן ההשכרה ובכמה הנכס מושכר, בנוסף ניתן לבדוק את הנכס כדי להעריך עלויות תיקונים והקאות תחזוקה עתידיות. זה גם חוסך את איבוד ההכנסה של החודש הראשון שחברת ניהול גובה על מציאת שוכר חדש. אתם אפילו מקבלים מהמוכר את החלק היחסי של שכר הדירה שהוא גבה באותו החודש מהשוכר.  החיסרון של שיטת השקעה זו היא שיש מחיר עבור כל היתרונות האלה. כלומר, בדרך כלל מחיר הקנייה יהיה גבוה ממחיר השוק בכ10-15 אלף דולר. ראו למטה כמה עסקאות לדוגמא. הערה: אני יודע שיש חברות שטוענות שהן מוכרות את המוצר הזה מתחת למחיר השוק. זה ההיפך מהאמת. כי מתחת למחיר השוק, זה אומר שהחברות יכולות פשוט למכור את זה במחיר שוק, ולקבל יותר כסף במקום למכור את זה למשקיע ישראלי. אז אני לא אומר לא לקנות נכס כזה, פשוט תדעו מה אתם קונים.

ועכשיו אשתף אתכם בפירוט אחת השיטות שבהן אני משתמש בתכנית הליווי האישי למשקיעים אשר בה אני מיישם את האסטרטגיה של יצירת הזדמנות.

יצירת הזדמנות (במקום רק לחפש הזדמנות).

מה זה אומר ליצור הזדמנות במקום לחפש הזדמנות?

זה אומר שהמשקיע לוקח את השליטה להגיע אל מחיר היעד באמצעות פעולות שיביאו להזדמנות שהוא מקבל ואחרים לא. וזה דבר שונה מאשר לסרוק או לרדוף אחר הזדמנויות שמתומחרות נמוך מלכתחילה.

 

האם אפשר ללמוד מדוגמא שממחישה איך לעשות את זה?

כן. הנה וידאו ובו פרויקט שסיימנו לפני מספר שבועות. הבית נמצא בשכונה איכותית, ותמצאו בוידאו המחשה למפתחות החשובים לשים לב אליהם בשיטה זו כדי לאתר לעצמך הזדמנויות דומות בכל אזור בארה”ב.  קישור לוידאו הפרויקט ליווי אישי עבור רונן

 

איך יוצרים הזדמנות חדשה נוספת כזאת?

במילה אחת אסטרטגיה. משקיעים רבים יוצאים מקורסים או קריאת ספרים חדורי מוטיבציה עם מגון שיטות לרכישת בתים להשקעה.

האתגר העיקרי הוא שחוסר מצפן, וחוסר יכולת התמקצעות והתמקדות בשיטה אפקטיבית להביא עסקאות הזדמנותיות, שם את המשקיע בעמדה של רדיפה. בין אם לרדוף אחר העסקאות בלוחות המודעות, או לרדוף אחר הברוקר האמריקאי או לרדוף אחרי חברות שיוק נדל”ן בתקוה שמישהו יזרוק הזדמנות לרכישת נכס שלא בהכרח מהווה מציאה.

 

הנה עיקרי האסטרטגיה שניתן ליישם בשיטת ה SMALL – BALL

הרעיון מאחורי האסטרטגיה הוא ליצור משוואה שמאזנת את עמדת המשקיע הישראלי והצורך בשליטה בנכס מרחוק. כלומר, השקעה שפועלת באופן יותר שקט וצפוי בטווח הארוך, ואשר יש לה פוטנציאל עליית מחיר ורווח הון טובה יותר בטווח הבינוני – ארוך.

האיזון מתבצע על חשבון ויתור רעיון מקסום התשואה מהשכרה ברוטו, אשר מושכים משקיעים אל אזורי השכרה המתאפיינים באוכלוסיה חלשה, כמו גם בכדי להתרחק מאזורי פשיעה. בשיעור חשבון בחטיבת הביניים מכנים זאת אופטימום – כלומר איזון תשואה מיטבי. זהו דבר שונה מהותית מאשר רעיון המקסימום תשואה, שבכנות שמור בעיקרו למשקיעים חובבנים, אשר לא שמים דגש לחשיבות ניהול הסיכונים בהשקעה.

בקצרה, הריון הוא שהמשקיע מוכן לותר מראש על תשואה על הנייר, כדי ליצור לעצמו תשואה הרבה יותר צפויה ויציבה בטווח הארוך. יציבות על חשבון הזדמנות.

 

איך בונים תכנית לאסטרגיה הזו ?

  1. הסביבה.  מיקוד באזורי ביקוש שבהם אוכלוסייה איכותית!הידעת?!מרבית המשקיעים הישראלים כולל כאלה אשר ביצעו בדיקות ארוכות או קורסים בנדל”ן בארה”ב, עדין נופלים לקנית בתים באזורי פשיעה!
  2. השוק.  מיקוד בשווקים עם דרישה המתאפיינת בעיקר לקניית בתים בבעלות ולא להשכרה
  3. המבנה הפיזי.  מבנה שאינו מוכן לכניסת דייר המעוניין לרכוש נכס לבעלותו
  4. המספרים והתכנית העסקית.  כאן נכנסת לפעולה שיטת ה SMALL BALL המנצלת את המאפיינים מעלה.

איך עובדת שיטת ה SMAL – BALL ?

נותנים הצעה לקנות את הנכס במזומן ובמצבו הנוכחי במחיר הנחה שאתם מציעים למוכר. זה סמול-בול. כמובן יש לך עם מי לדבר, כי בשכונה שאתם פועלים גרים אנשים שהם עצמם בעלי הנכסים.

השיטה נקראת כך, כי בתרגום מאנגלית לעברית שם השיטה הוא “כדור קטן”. אנו מגלגלים לעבר המוכר כדור קטן. עכשיו הכדור במגרש של המוכר. אם המוכר מגיב לנו, אז התחיל משחק המשא ומתן.

לכן, תוכלו פשוט לבצע זאת על נכסים שמופיעים בשוק, ואם תתמידו- גם תמצאו.

אבל כדי לעלות מדרגה לשיטה אפקטיבית באמת הנה הדרך החכמה לפעול.

כל מה שצריך זה עוזר וירטואלי ומספר טלפון של גוגל. כדאי לשתף פעולה עם עוזר מקומי בשטח.

1.שולחים מכתבים לבעלי הבתים ומסבירים שאנו מעוניינים לרכוש מהם את הנכס.

2.המכתב צריך להיות מנוסח בחכמה ובאופן שנראה אישי.

3.את המכתבים יש לשלוח באופן שגרתי אחת לשבוע. אני ממליץ לשלוח ביום שישי.

4.טיפ! אפשר להכין חוברת המסבירה לאמריקאי את היתרונות למכירה חכמה ישירה למשקיע מעבר לים.

5.אוספים את הפניות חזרה שמתקבלות במענה הקולי של מספר הטלפון של גוגל (והוא גם עולה כהודעת טקסט אצלכם במייל- גוגל מדהימים!).

6.נותנים הצעת מחיר לרכישת הנכס במזומן ומיידית ובמצבו הנוכחי AS IS.

 

בהתחלה אף אחד לא יענה לכם.

אבל אחרי מספר שבועות תתחילו לראות תוצאות.

אחרי מספר חודשים, תראו גם שאנשים מתחילים לחזור אליכם ומעוניינים למכור.

אחרי מספר שנים, יהיה לכם עסק שעוזר למשקיעים כמונו לא ליפול לחברות הנדל”ן הישראליות

 

האנשים בסביבה ובקהילה המקומית בארה”ב יכירו את פועלכם,

ויעריכו את ההזדמנות שאתם מנגישים לחבר אותם לקונים מעבר לים, שהם בחיים לא היו מגיעים אליהם לבד.

לי התפתחו מערכות יחסים מדהימות בשיחות עם האנשים בארה”ב, ואחד מהם עוזר לי היום כאיש שטח.

גם התפתחו לי מערכות יחסים וחברויות נהדרות עם המשקיעים הישראלים להם עזרתי עד היום.

 

זיכרו. כל דרך מוצלחת באמת היא ארוכה, אבל זו דרך ששווה להתחיל לצעוד בה עכשיו!

 

המידע כאן הוא כזה אשר למיטב ידיעתנו לא תמצאו בשום חברת נדל”ן ישראלית, ולמיטב הבנתי גם לא בקורסים ישראלים בתשלום.

זהו מידע שאני ומשקיעים עושים באמצעותו כסף באופן עקבי כבר שנים.

מי שרוצה לעשות לבד – מוזמן.

מי שרוצה להצטרף להצלחה להשקעה ישירה באמצעות תכנית ליווי אישי – מוזמנים לפנות עכשיו ולשלוח הערות, שאלות..או מחמאות.

 

נדלניר השקעות נדל”ן בארה”ב

ליווי מקצועי להשקעה מוצלחת בראש שקט.

משתלם. רווחי. בטוח.
טלפון : 03-9770799
דוא”ל: [email protected]

השקעות נדל”ן בארה”ב – המדריך לפתיחת חשבון בנק בארה”ב

ישנם יתרונות רבים ומשמעותיים לפתיחת חשבון בנק בארה”ב עבור ניהול הכספים בהשקעות נדל”ן מניב באמריקה. ניתן לפתוח חשבון בנק עסקי בארה”ב מישראל די בקלות, וישנה גם אפשרות לפתיחת חשבון בנק פרטי בארה”ב מהארץ. עם זאת חשוב לדעת שאין חובה בהכרח לפתוח חשבון בנק. להבהיר, המידע הניתן לכם כאן הינו אך ורק סקירה על סמך ניסיון אישי וניסיון בליווי משקיעים ישראלים כבר מספר שנים בביצוע השקעות נדל”ן ישירות במספר מדינות בארה”ב, ובהתבסס על מספר עסקאות דו ספרתי של נכסים מניבים בקליבלנד אוהיו, רכישת בתים להשקעה באטלנטה ג’ורגי’ה, קנייה ומכירת בתים בדטרויט מישיגן.

עם זאת, פתיחת חשבון בנק אמריקאי בכל מדינה יכולה לשמש אותך מצוין ללא קשר אם הנכסים המניבים שלך בג’קסונויל פלורידה וחשבון הבנק נמצא בכלל בניו-יורק.

כאמור, המידע אינו מחליף את הצורך ביעוץ משפטי ויעוץ מס מאת מומחים בתחומים אלו. במידה ותרצו הפנייה למומחים בתחום המשפטי או בתחום המס נשמח לעזור. פנו אלינו בהודעה דרך דף צור קשר ובקשו הפנייה.

על סמך נסיוננו, אנו נסביר ונענה בפירוט על השאלות הבאות:

מה בדיוק הצורך בפתיחת חשבון בנק אמריקאי?

איך ניתן לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

איך להתייחס לשיקולים משפטיים והיבטי מיסוי הקשורים בחשבון הבנק בארה”ב?

מה בדיוק הצורך בחשבון בנק אמריקאי עסקי או פרטי?

 

מעוניין\ת לפתוח חשבון בנק בארה”ב? צור קשר וציין בהודעה את בקשתך.

האם משקיע נדל”ן בארה”ב חייב לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

לא. אין חובה לפתוח חשבון בנק בארה”ב. ניתן לבצע העברות ישירות מחשבון הבנק שלך בישראל ישירות אל חשבון היעד בארה”ב. ממילא, אם נעביר כסף לחשבון בנק בבעלותךבארה”ב, תצטרכו אחר כך לבצע העברה נוספת אל חשבון העו”ד המטפל בעסקה. כמו כן, ניתן להפקיד צ’קים אמריקאים בישראל, או לחילופין ניתן לקבל הכנסות מארה”ב בהעברה ישירה אל חשבון הבנק שלך בארץ.

בנוסף, על מנת להשקיע בארה”ב ברכישת נכסים על שמך הפרטי או באמצעות מבנה משפטי אחר כמו חברה LLC , אין זה אומר שחובה עליך לפתוח חשבון בנק אישי או חשבון בנק עבור הLLC. כלומר בשורה התחתונה, ניתן להשקיע בנדל”ן בארה”ב גם בלי חשבון בנק אמריקאי.

אותו הדבר לגבי חבות המס. אנו לא מתמקדים כאן בנושא חבות המס והוא נושא לבירור נפרד. רק נציין שלהבנתנו אין קשר בין חבות המס לבין פתיחת חשבון בנק. לכן, בפרט גם אין קשר לסוג חשבון הבנק שתבחרו לפתוח, בין אם זה חשבון בנק LLC  או חשבון בנק אישי על שם המשקיע.

לסיכום, אם אין חובה לפתוח חשבון בנק בארה”ב לצורך השקעות נדל”ן, אז השאלה היא מה בדיוק הצורך והאם זה בכלל כדאי?

אז למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה”ב?

ישנן סיבות טובות מאוד מדוע כדאי לישראלים המשקיעים בנדל”ן באמריקה לפתוח חשבון בנק מקומי בארה”ב. אלו הן הסיבות החשובות:

  • יכולת ביצוע השקעות נדל”ן ישירות

  • הוזלת עלויות המרת כספים ועלויות העברת כספים מישראל אל ארה”ב

  • קלות ויעילות ניהול שוטף של הכנסות והוצאות הנדל”ן המניב

בגלל הPOF.

כדי לבצע רכישה ישירה של נדל”ן בארה”ב יש להוסיף אל הצעת הרכש מספר מסמכים. אחד המסמכים הנדרשים הוא מסמך הוכחת הון, שנקרא באנגלית POF.  אלו ראשי תיבות של PROOF OF FUNDS. כלומר, הוכחה שיש לך את הכסף לרכישת הנכס. תדפיס חשבון בנק שמראה את היתרה היא דרך פשוטה ומקובלת לתת POF.

הבעיה היא שהסטנדרט בארה”ב הוא תדפיס של חשבון בנק אמריקאי. לכן, למשקיע הישראלי המתחיל יהיה קשה לתת הצעות רכש איכותיות כאשר הוכחת ההון שלו היא תדפיס אישור מבנק ישראלי ולא תדפיס רגיל של בנק אמריקאי. משקיע אשר רוכש ישירות בתים בארה”ב נותן הצעת רכש למוכר הנכס. לעומת זאת, עבור משקיע אשר רוכש דירה להשקעה מחברת שיוק נדל”ן אין כלל צורך בPOF.

להבהיר, שיטת השקעה ישירה היא בעצם לרכוש נכס ישירות בארה”ב. הסיבה שכדאי לטרוח לרכוש נכסים בשיטת השקעה ישירה היא מכיון שזו הדרך הכי משתלמת לקנות בתים בארה”ב. אין דרך אחרת לקנות בתים פרטיים בארה”ב מתחת למחיר השוק.

שיטה זו יכולה לחסוך לך עשרות אלפי דולרים לעומת רכישת נכס דומה מחברת נדל”ן ישראלית.

כדי ללמוד עוד על השקעה ישירה בנדל”ן בארה”ב, ניתן  להוריד כאן חינם את מדריך ההשקעה הישירה בנדל”ן בארה”ב.

בשביל הוזלת עלויות העברת כספים.

ניתן להוזיל עלויות המרה ועלויות העברת כספים מישראל אל ארה”ב, ומארה”ב אל ישראל כדי לבצע רכישה של בתים בארה”ב יהיה עליך להעביר את הכסף מישראל אל ארה”ב. הדרך המקובלת היא להעביר את הכסף לחשבון נאמנות של העו”ד שסוגר את העסקה. תהליך זה של סגירת העסקה נקרא טייטל TITLE.

במידה ונתקלתם בעסקה בה אינכם נדרשים להעביר את הכסף אל ארה”ב תיזהרו מאוד כי יתכן ומדובר בעוקץ. אין לבצע עסקה ללא עו”ד טייטל ויש להתעקש ולודא שהכסף עובר אך ורק אל חשבון הנאמנות של העו”ד המטפל בסגירת העסקה. אני מדגיש שוב, בשום פנים ואופן לא להעביר כסף ישירות למוכר.

טיפ! רוב המשקיעים טורחים רבות לחסוך כל דולר במחיר הנכס, אך אינם שמים מספיק דגש על כך שניתן לחסוך אלפי שקלים בהעברת כספי רכישת הנכס אל ארה”ב.

לא רק הבנקים בארץ גוזרים את המשקיע הישראלי. אלא בנוסף בהעברה מבנק ישראלי לבנק בארה”ב, הכסף תמיד עובר דרך בנק מתווך שלוקח כמה עשרות דולרים כעמלה.  זוהי עמלה נוספת חוץ מהעמלה בישראל וחוץ מהעמלה של הבנק המקבל בארה”ב. בקיצור הבנקים סוגרים דילים ביניהם וחותכים אותנו בלי הצדקה. מדוע פעולה אלקטרונית הדורשת משאבים זניחים של הבנקים צריכה לעלות לנו אלפי שקלים?

משקיעים יודעי דבר משתמשים בשירותים של גופי שירות פרטיים או צ’יינג’ ולא בשירות הבנקים. אבל הדרך הכי זולה היא באמצעות פתיחת חשבון בנק אמריקאי, המאפשר למשקיע המתוחכם לבצע העברות כספים בחסכון מקסימלי של עלויות המרת מטבע וגם של עלויות העברה שגוזרים הבנקים או גופי השירות השונים. כאמור המשקיע המתוחכם מבצע זאת בעצמו וחוסך גם כספים אלו.

ניתן בסך הכל להוזיל את עלויות ההמרה והעברת הכספים מסכום של כמה אלפי שקלים לסכום של כמה עשרות שקלים בודדים.

בגלל קלות ויעילות בניהול שוטף של הנדל”ן המניב

הדרך הקלה ביותר לנהל את הכסף היא לפתוח חשבון בנק בארה”ב. זה דבר חשוב כי המטרה היא לבצע השקעה שתעבוד כמה שיותר על טייס אוטומטי ומבלי שנצטרך לבצע שוב ושוב פעולות שדורשות זמן שאפשר היה לחסוך לגמרי. כאשר יש לך חשבון בנק אמריקאי, חברות הניהול מעבירות את הכסף אוטומטית חודש בחודשו אל חשבון הבנק האמריקאי שלך. בנוסף, ניתן לבצע בקלות תשלומי הוצאות בין אם זה רכישת ביטוח נכס, תשלומי ארנונה וכו’.

נוסף על כך, זו הדרך הזולה ביותר לניהול כספי ההשקעות שלך. הסברנו בסעיף הקודם כי במידה ותפעלו מחשבון בנק חוץ אמריקאי אז עלויות העברה יהיו גבוהות יותר. זה נכון גם אם מדובר בהעברה שאתם מבצעים אל ארה”ב, וגם אם מדובר בכסף שעובר אליכם.

משקיעים אשר אין להם חשבון אמריקאי נוטים להעדיף לקבל תשלום רבעוני כדי לחסוך את עלויות הגבוהות הכרוכות בהעברות הכספים לחשבון הבנק שלהם מחוץ לארה”ב.

בגלל שיקולים אסטרטגיים ארוכי טווח

הרבה משקיעים מחפשים ללמוד ולהיות בעלי יכולת מומחה לפני שיעזו להשקיע. זו טעות. בחיים אי אפשר להיות מומחה בלי להתנסות ובלי לעשות. תאוריה וקריאה זה מצוין, אך היא תביא אתכם עד לרמת גבול מסוימת מוגבלת של יכולת. מומחיות היא צירוף של למידה בכמה רבדים שונים. רובד אחד הוא העשייה והניסיון.

במובן הזה של הניסיון, משקיעים שכבר נכנסו אל ההשקעות בארה”ב מבינים ששם המשחק הוא זמן. ליתר דיוק, בטווח הארוך הזמן עושה בשבילך את העבודה. משקיע אשר פועל בתבונה יוצר תזרים מזומנים שנותן הכנסה חודשית נוספת משמעותית של אלפי שקלים כל חודש, ובנוסף על פני הזמן ההון גדל. לכן, משקיעים מנוסים אינם מחפשים לעשות עסקה אחת ולתת את המכה, אלא פועלים בשיטתיות ובתכנון על פני טווח זמן ארוך כדי ליצור להם טור נכסים משמעותי שיגדיל את התזרים וההון עם הזמן.

שימוש בחשבון בנק אמריקאי יוצר לך נכס נוסף בפני עצמו, ומאפשר לך נגישות לכלים נוספים שיעמדו לרשותך בהמשך הדרך שלך בהשקעות הנדל”ן בארה”ב.

כרטיס אשראי אמריקאי

כאשר תפתח חשבון בנק אמריקאי תקבל כרטיס חיוב מסוג DEBIT. זהו אינו כרטיס אשראי. העמלות בשימוש בכרטיס זה יקרות יותר. בנוסף, אינך צובר הטבות או נקודות כמו שמעניקים כרטיסי האשראי השונים.

טיפ! הרווח שלך מהשקעות נדל”ן בארה”ב אינו מתבטא רק בתשואה גבוהה מן הנכסים המניבים, אלא בסופו של דבר ביכולתך לצמצם הוצאות עקיפות הקשורות בהשקעות ולהשתמש באופן יעיל בהכנסות. 

מה זה קרדיט סקור?

בארה”ב נהוגה שיטת הCREDIT SCORE. בקצרה, מהות השיטה היא שאמריקאי טוב שמשלם את כל התחייבויותיו בזמן, מקבל דירוג אשראי גבוה יותר. שיטה זו יוצרת מעמד כלכלי אשר משנה לחלוטין את יחס הבנקים כלפי הלקוח כאשר הן בוחנות בקשות שונות של לקוחותיהם, ובפרט בקשות הלוואה שונות או משכנתה.

המשקיע הישראלי אשר חושב לטווח ארוך מבין ששימוש מושכל בחשבון הבנק וכרטיסי האשראי, יכול בהמשך הדרך לפתוח הזדמנויות חשובות לקבלת תנאי אשראי שישמשו ליעילות צרכנית כלכלית טובה יותר באופן כללי, ובפרט באופן אפשרי ישמשו לקבלת תנאי מימון משתלמים בעתיד להשקעות נדל”ן בארה”ב.

איזה סוג של חשבון בנק כדאי לפתוח?

אחרי שהבנו למה כדאי לפתוח חשבון בנק בארה”ב, נשאלת השאלה אילו סוגי חשבונות בנק ניתן לפתוח ומה האפשרות הכי כדאית?

יש 2 אפשרויות נפוצות בהן משתמשים משקיעי נדל”ן לפתיחת חשבון בנק בארה”ב.

  • פתיחת חשבון בנק אישי על שמך

  • פתיחת חשבון בנק LLC, על שם החברה המחזיקה בנדל”ן

אופן ההחזקה המיטבי של הבתים להשקעה בארה”ב באמצעות מבנה משפטי של חברה או באופן אישי הוא בעיקרו נושא לבירור משפטי. להבהיר, הנושא בו אנו מתמקדים כאן הוא אך ורק נושא חשבון הבנק האמריקאי.

אז לצורך העניין, ניתן לנהל את הכספים הקשורים בהשקעות הנדל”ן בארה”ב בלי שום קשר לאופן ההחזקה המשפטי בנדל”ן. יותר מכך ניתן  לפעול ללא חשבון בנק אמריקאי בכלל, ולכן כמובן שניתן לנהל את הכספים באמצעות בחשבון בנק פרטי או LLC .

במידה ובחרת להחזיק את הנכסים תחת חברה LLC, אז מהבחינה הפורמלית הצורה הנכונה והפשוטה לניהול נכסי החברה LLC היא באמצעות חשבון בנק  LLC.

היתרון של פתיחת חשבון בנק על שם חברת הLLC  הוא שקיפות ופשטות חשבונאית. כלומר, כאשר הכסף של החזקות הנדל”ן מנוהל בחשבון בנק של הLLC יש הפרדה טובה יותר בין הכסף הפרטי שלך לבין הכסף של הLLC . דבר זה הינו בעל ערך ומשמעות רבה יותר כאשר משקיעי נדל”ן ישראלים פועלים עם משקיע שותף.

החיסרון בעבודה באמצעות חשבון בנק  LLC בלבד הוא שחשבון בנק פרטי הוא הטוב ביותר לצבירת מעמד והטבות אישיות על שמך. בנוסף, הפעלת מספר חשבונות בנק בארה”ב אישי וLLC  על מספר נכסים קטן יוצר סרבול תפעולי, וגם במקרים מסוימים מביא לעמלות בנקים גבוהות יותר.

חשוב לציין שחברת הLLC  היא ישות משפטית בפני עצמה, וזה יכול להוות גורם חשוב בהחלטה אם להרים את מסך הגבלת האחריות או לא במקרה של תביעה משפטית נגד החברה.

מבחינת רשויות המס, נשאלת השאלה האם יתייחסו אליי באופן אישי או יתייחסו אל החברה LLC? התשובה היא שאין שום קשר לחשבון הבנק. ההתייחסות אל הLLC  כישות חייבת מס או ההתייחסות לחברה כאל שקופה ואז אליך באופן אישי כמשקיע זר,  אינה קשורה כלל ועיקר לחשבון הבנק. אפשט לך את זה בצורה הכי ברורה, דיווחי מס צריך לעשות בכל מקרה, בין אם יש לך חשבון בנק בארה”ב או לא.

באיזה בנק אמריקאי כדאי לפתוח את חשבון הבנק?

עבור משקיעים ישראלים בנכסים בארה”ב ישנם שני שיקולים חשובים לצורך בחירת הבנק האמריקאי המיטבי לפעול באמצעותו.

  • יכולת תפעול קלה חשבון הבנק מרחוק

  • השוואת עמלות הבנקים

יכולת תפעול קלה של חשבון הבנק מרחוק

לאחר פתיחת חשבון בנק בארה”ב תוכל לקבל פנקסי צ’קים וכרטיס חיוב DEBIT. חשוב מאוד לודא שקיבלת את שניהם. הם ישמשו אותך לצורך תפעול השקעות הנדל”ן שלך. לדוגמא, בעת דיווח מס שנתי פדרלי בארה”ב אל הIRS מקובל ופשוט מאוד לשלוח צ’ק בדואר רשום.

אבל הדבר החשוב ביותר הוא להבטיח גישה לחשבון הבנק שלך באמצעות האינטרנט, וגם להבטיח יכולת פעולה מלאה. יכולת פעולה מלאה בחשבון הבנק היא דבר שונה מאשר גישה לחשבון הבנק באמצעות האינטרנט. למשל, כדי לבצע העברת כספים יש לכל בנק אמצעי הגנה משלו. לדוגמא כדי לבצע העברת כספים באמצעות בנק אוף אמריקה BANK OF AMERICA צריך כרטיס שנקרא סייפ פאס SAFE PASS, או לחילופין צריך מספר טלפון אמריקאי שיכול לקבל הודעות SMS מארה”ב. בכל פעם שתבצע העברה תצטרך להזין באתר את הקוד הסודי שיונפק לך. לכן, נמליץ על פתיחת חשבון בבנק אוף אמריקה או אחד מהבנקים הגדולים. הנה רשימת 4 הבנקים הגדולים בהם משתמשים רוב משקיעי הנדל”ן הישראלים :

בנק אוף אמריקה BoA

וולס פארגו Wells Fargo

סיטי בנק City Bank

צ’ייס בנק Chase Bank

השוואת עמלות הבנקים

במידה ותפעלו באמצעות אחד מהבנקים הגדולים כמו בנק אוף אמריקה, צ’ייס או סיטי בנק אז תוכלו בקלות לקבל פנקסי צ’קים , כרטיסי חיוב והכי חשוב להסדיר את הגישה לפעילות מלאה בחשבון הבנק דרך האינטרנט. לכן, כדי לבחור את הבנק המועדף מבין הבנקים הגדולים יש להשוות את העמלות על הפעולות. חשוב לדעת שבמידה ומוחזק סכום מסוים של כמה אלפי דולרים בודדים בחשבון הבנק, אז ברוב הבנקים ניתן לחסוך את העלות החודשית הקבועה לבנק.

איך אפשר לפתוח חשבון בנק בארה”ב ?

הרבה משקיעים מתמקדים אך ורק בשאלה הטכנית כיצד לפתוח חשבון בנק בארה”ב, ולכן רק בדיעבד מגלים שלא נתנו את הדעת לשיקולים המהותיים החשובים אותם הסברנו קודם לכן. אנו נתייחס לשתי דרכי פעולה אפשריות לצורך פתיחת חשבון בנק אמריקאי.

  • ביקור בארה”ב לצורך פתיחת חשבון בנק

  • פתיחת חשבון בנק אמריקאי מרחוק

ביקור בארה”ב לצורך פתיחת חשבון בנק

פשוט וקל. יש להגיע פיזית אל סניף בנק כלשהו בארה”ב ולבקש מהפקיד לפתוח לך חשבון בנק. כל מה שצריך להביא זה תעודת זיהוי שלך. הכי טוב להצטייד באמצעי זיהוי אלו:

  • צילום דרכון בתוקף
  • צילום רשיון נהיגה בתוקף
  • צילום ויזה לארה”ב (לא חובה. אך אם תגיע לארה”ב אז מן הסתם יש לך ויזה)

בעת פתיחת חשבון הבנק, תתבקשו להפקיד סכום מסוים, אז יש להכין מזומן של כ50 דולר. יש לתת את כתובת המגורים שלך בישראל. שמעתי מפי ישראלים שטענו כי בנקים כאלו ואחרים ביקשו פרטים נוספים כמו מספר המס שלך (מספר ITIN  עבור משקיע ישראלי)  או כתובת אמריקאית.

יתכן ויש פקידים שהגדילו ראש, אך זה לא נכון שחובה להצטייד במידע הזה. לראיה ברמה העובדתית ישנם ישראלים וזרים רבים מרחבי העולם שאין ברשותם שום כתובת אמריקאית ועדין בבעלותם חשבון בנק בארה”ב. אם איכשהו נפלת על פקיד בנק שביקש מידע מסוג זה, נא להסביר לו את העניין ולבקש באדיבות שיבדוק זאת שוב עם הממונים עליו. במידה וזה לא עובד פשוט עברו לסניף בנק אחר או לבנק אחר. בשורה התחתונה, לניסיוני זהו תהליך פשוט מאוד שלא יקח לכם יותר מ20 דקות בסניף הבנק.

במידה וברצונכם לפתוח חשבון בנק LLC, אז בנוסף יש להכין מראש את מסמך התאגדות החברה וגם מסמך EIN , שזהו מספר המס של החברה.

פתיחת חשבון בנק אמריקאי מרחוק

בעבר הליך פתיחת חשבון בנק אמריקאי מישראל היה הרבה יותר פשוט וקל. כיום רשויות החוק בארה”ב התקינו רגולציה הדורשת מהבנקים האמריקאים לזהות כל לקוח כדי שאפשר יהיה לדעת בוודאות של מי הכסף בכל חשבון בנק. תקנות אלו מתייחסות ביחוד לתושבי חוץ, וכמובן לתושבים זרים שאינם בעלי זיהוי אמריקני.

לכן היום יותר קשה לפתוח חשבון בנק בארה”ב מרחוק, אבל עדין יש אפשרות לעשות זאת ללא צורך להיות נוכח פיזית בארה”ב, וזאת באמצעות שירות של כמה מחברות עו”ד המתמחות בתחום המשפטי של הנדל”ן בארה”ב.

אם נתמצת זאת, פתיחת חשבון בנק מאפשרת יתרון איכותי ויתרון כמותי.

היתרון האיכותי

חשבון בנק אמריקאי מאפשר למשקיע הישראלי לבצע השקעות ישירות בבתים בארה”ב. רכישה ישירה של נכסים בארה”ב חוסכת לך עשרות אלפי דולרים לעומת רכישת נכס מניב מחברת נדל”ן. מצד שני, רכישת נכס מחברת נדל”ן אינה מצריכה ממך פתיחת חשבון בנק לצורך הצעת הרכישה.

בנוסף, חשבון בנק אמריקאי הוא הדרך הקלה ביותר לנהל בשוטף את ההכנסות וההוצאות של הנכסים המניבים שלך בארה”ב.

היתרון הכמותי

חשבון בנק אמריקאי מאפשר לך לחסוך אלפי שקלים של עמלות הבנקים כבר בשלב הראשוני של המרת והעברת הכספים אל ארה”ב לצורך רכישת נכס. באותו האופן, העלויות השוטפות הכרוכות בהכנסות שכר דירה המועברות אליך או הוצאות שוטפות יהיו זולות יותר באופן ניכר במידה והפעולה מתבצעת באמצעות חשבון הבנק האמריקאי שלך.

השקעות נדל”ן בארה”ב – 4 שיעורים שכל משקיע נדל”ן יכול ללמוד מדונלד טראמפ

4 שיעורים שכל משקיע יכול ללמוד מדונלד טראמפ

נושא השיעור: מה יש לטראמפ ללמד אותנו משקיעי הנדל”ן ?

“אם אני לא מנצח, אני מחשיב את זה להפסד ובזבוז זמן עצום”. דונלד טראמפ.

תאהבו אותו או לא, הגישה של טראמפ היא חזקה ומנצחת. לעולם אל תעשה משהו בתקווה להגיע למקום השני.

אני מאמין שהדרך הכי טובה ללמוד נדל”ן היא באמצעות מי שיודע. בעיניי יודע הוא רק מי שכבר עשה בשטח וצבר ניסיון של שנים, והצליח באופן שיטתי להגיע לתוצאות טובות ועקביות. הקיפו עצמכם באנשים אלו. העיקרון שמנחה אותי בהקשר הזה הוא שכל אחד מאיתנו הוא הממוצע של חמשת האנשים איתם הוא מתרועע לרוב. כמובן זה לא עניין מתמטי כמו חישוב תשואה של נכס מניב, אך זה כלל אצבע שלניסיוני יש בו מן האמת.

לנושא שלנו, אנו לא יכולים להתרועע עם דונלד טראמפ ואנשים כמותו. אך בהחלט ניתן ללמוד על השקעות נדל”ן ולשאוב השראה מאנשים שהצליחו בגדול וזאת באמצעות קריאה על מה שנכתב אודותיהם, ויותר טוב לקרוא ספרים שהם כתבו בעצמם.

הנה תקציר 4 השיעורים העיקריים :

1. לנצח זה הכל– בעולם האמיתי אין דבר כזה ‘פרס על השתתפות’ . אני מבטיח לכם שכאשר טאמפ בונה מגדל, הוא לא מקווה שזה יהיה אחד הטובים באזור, אלא פרויקט מנצח. זו הגישה שכל משקיע צריך לאמץ. הגישה שלך תכתיב אחרי זה את המחשבות, התחושות והפעולות שלך.

2. ההחלטות שלך לעולם לא ימצאו חן בעיניי כולם – טראמפ מבין שהוא לא מוצא חן בעיניי כולם. הוא גם יודע שלעולם זה לא יקרה. אותו הדבר ניתן לומר על החלטות ההשקעה שלך, לעולם הן לא ימצאו חן בעיניי כולם, והיכולת
שלך להיות נאמן למי שאתה ולהיות מסוגל ללכת נגד הזרם , יכולות להביא אותך למטרות שלך ולביטוי העצמי שלך.

3. ביטחון הוא המלך – יש לטראמפ ביטחון עצמי? הרבה. אם תאמר לו שהתכנון שלו או הוא עצמו עומדים להיכשל הוא פשוט יצחק. הוא הכין את קמפיין הנשיאות בקפדנות, וכאשר ביצע אותו באמת האמין שהוא הולך לנצח את הבחירות. להאמין בעצמך ב100 אחוז זה דבר מאוד עוצמתי.

4. חשוב לפעול ומהר – טראמפ העביר את המסר העיקרי שלו בצורה מאוד בהירה ומההתחלה ” להפוך את אמריקה לגדולה שוב” , באותו אופן גם עליך לבצע פעולות בזריזות כאשר אתה מזהה הזדמנות. השווקים דינמיים וגם הזדמנויות טובות באמת זזות מהר. אני לא מכיר מנהל או משקיע שהרוויח בטווח ארוך כתוצאה מדפוס התנהגות של התמהמהות ממושכת. הרבה מדברים על השקעות, ועל נדל”ן אבל מי שפועל מהר מרוויח באמת.

בונוס נוסף בשיעור הוידאו

בנוסף ל-4 התובנות שלי מדונלד טראמפ, הוספתי עבורכם בשיעור הוידאו הנחייה מפורטת כיצד תוכלו ליצור בעצמכם בקלות הרגלי למידה שיביאו אתכם עם הזמן לעמדה של משקיעי נדל”ן מתוחכמים. אלה ההרגלים שאני מיישם בעצמי מאז 2010, אז התחלתי את צעדיי הראשונים בתחום השקעות הנדל”ן בארה”ב.

לדעתי אלה דברים שחובה לדעת לפני רכישת בית בארה”ב או בכל מקום אחר, כולל בישראל. הסיבה היא שהסיכונים ברכישת נדל”ן בחו”ל הם כל מה שאינך יודע.

למה? מכיון שברגע שמבינים את הסיכון אז ניתן למנוע אותו או לתמחר אותו מראש לפני ההשקעה ולשקול האם התשואה גבוהה מספיק בהתחשב בתמחור הסיכונים ובהתחשב בכלים אשר באמצעותך להתמודד איתם.

לכן, חשוב מאוד להיעזר ביועץ נדל”ן שיודע, ודיברנו על מה זה יודע. היועץ שלך יכול להיות כל מי שכבר עשה את הדבר והצליח. זה יכול להיות חבר, שותף או יועץ בתשלום. אבל בטווח הארוך היועץ הכי טוב שלך להבין את הסיכונים וההזדמנות בהשקעת נדל”ן הוא את/ה בעצמך! ולכן, השקעה בחינוך ובידע שלך הם הנכס הכי חשוב שעליך להשקיע בו.

קורס נדל”ן? איך ללמוד על נדל”ן ולהיות יועץ הנדל”ן הכי טוב של עצמך

כאשר אני שומע משקיעים אשר מחפשים הכנסה פסיבית וחופש כלכלי כדי לצאת מהשעבוד לעבודה ולחובות אני מזדהה ורוצה לעזור. אני מנסה להבין האם חשוב להם להתמקצע בתחום? למשל, האם הינך מוכן להשקיע זמן ומאמץ כדי להבין מה הבעיות של משקיעי הנדל”ן ?

טיפ! ככל שהמשקיע יותר אקטיבי ביצירת קשרים ולמידה על נדל”ן בארה”ב כדי להשתפר, כך ההשקעות שלו יותר פסיביות ועובדות בהתאם לציפיות בטווח הארוך.

משקיע אשר מחליט לשים לו למטרה יעדים מסוג זה , מגביר משמעותית את היכולת לדעת איך לזהות הזדמנויות נדל”ן טובות שמתאימות לעמדה הספציפית שלך, ומגדיל את הסיכוי להצליח בטווח הארוך בביצוע השקעות מניבות עם תשואה אופטימלית, שהיא שונה מהותית מחיפוש אחר תשואה מקסימלית. חיפוש אחר תשואה מקסימלית היא טעות חשיבה של משקיעים חובבנים, הנובעת מחוסר ידע. היא זו שמסבירה כיצד משקיעים ישראלים נקלעים להשקעות באזורי פשיעה, מכיון שקנו נכס עם תשואה גבוהה על הנייר, ובלי יכולת או הבנה מה הסיכונים בעסקה ומעבר לכך מה הכלים שלהם להתמודד עם סיכונים אלו.

עכשיו תורך

אהבת? לחץ כאן להירשם לערוץ היו-טיוב של נדלניר. התגובה שלך לשיעורי הוידאו נותנים סימן שיש עניין וערך לתוכן. זה חשוב לי לדעת את זה כדי להחליט אם כדאי להשקיע לייצר עוד שיעורים. אז הירשמו עכשיו ותוסיפו בהערות לסרטון מחשבות ושאלות. אשתמש במשוב שלכם כדי ליצור שיעורים נוספים שיענו על השאלות וההערות. תודה!

אשמח גם שתשתף עם חברים ברשת החברתית, אני רואה את השיתופים שלכם ומעריך כל משקיע שמפרגן ומשתף את התוכן שאני כותב לכם. תודה שנייה

קניית נדל”ן בארה”ב – איך לבדוק כדאיות עסקה לפני הרכישה? הדרכה להשקעה בטוחה בנכס מניב

השקעות נדל”ן בארה”ב : איך לנתח עסקת נדל”ן?

מזל טוב לאיתי – שרכש את הנכס הזה בעיר South Euclid, קליבלנד אוהיו.  אחת השאלות הנפוצות כשמדובר על נדל”ן מניב היא איך ניתן לבדוק האם נכס השקעה שהציעו לנו הוא טוב או מסוכן?

אז הנה סקירה של בדיקה מקצועית ומקיפה לפני הצעת קנייה, במטרה לבצע החלטת השקעה בודאות וביטחון מירבי.  ישנם מספר אבני יסוד לבדיקת כל עסקת נדל”ן להשקעה:

1. בדיקת האזור

2. בדיקת הסביבה הסמוכה לנכס

3. חקר שוק

4. בדיקת המצב הפיזי של הבית

5. בדיקת התכנית העסקית | התשואה והמספרים

כעת אנו משתפים במידע מתוך הסקירה שקיבל איתי בזמן אמת.  ניתן ללמוד מכאן מה השיקולים העיקריים בכל אחד ואחד ממרכיבי בדיקת הזדמנות השקעה -לא רק באזור קליבלנד אוהיו – אלא בארצות הברית בכלל.

1. בדיקת האזור

קצת על העיר South Euclid

אזור ידידותי למשקיעים.  העיר סאוט יוקליד ממוקמת בצפון מזרח אוהיו , פרברי העיר קליבלנד.  העיר מדורגת במיקום איכותי – מעל ממוצע איכות אמריקאי הכללי, וגם מעל הדירוג הממוצע במדינת אוהיו.  הנה כמה נתונים תומכים על העיר שאספנו בשלב בדיקת אזורי השקעה כדאיים :

ניתן לראות שהמיקום מתבלט לטובה ברמת דירוג האיכות הכללי למחייה, בדגש על :

  • שיעור פשיעה נמוך
  • נוחות גבוהה
  • איכות חינוך טובה יחסית לערים הסמוכות

אלו מאפיינים חשובים לבדיקה כחלק מביצוע הערכת סיכונים על נדל”ן בארה”ב.

טיפ! איך תדע מיד ובקלות אם כל אזור הוא טוב או גרוע להשקעה? הנה כלי פשוט שיעזור לך לבדוק בעצמך כל מיקום בין אם זה ניו-יורק, ג’קסונוויל, קליבלנד או כל מקום אחר בתוך ארצות הברית. לחץ כאן – איך לבדוק אזור השקעה?

2. הסביבה הסמוכה לנכס

הנה דגשים מהבדיקה של הרחוב והסביבה הקרובה לנכס.  איך לבדוק האם הנכס ממוקם נכון?
כחלק מהמחקר חשוב לבדוק בקפידה את הסביבה הקרובה.  כמובן אנו מסתמכים גם על היכרות וניסיון עבודה של שנים באזור קליבלנד.

הנכס ממוקם ברחוב שקט ומטופח, בסמוך לפארק בקסלי , בקרבה למרכזי קניות, מרכז עיר, סופרמרקט, וחשוב מאוד גם סמוך לכבישים ראשיים.

3. חקר שוק

מספר דגשים חשובים מהבדיקה של השוק ומחקר המחירים.  באזור זה ניתן למצוא בתי אבן גדולים ויפהפיים בעלות בנייה של מעל 100 אלף דולר.  היסטוריית מחירי השיא של בתים שנמכרו בבלוק זה בטווח של 110-150 אלף דולר.
אנו קיבלנו מידע מהשטח שמדובר במוכר לחוץ, אשר בדיוק הוריד את המחיר ל67.5 אלף דולר.  הנכס עמד זמן מה בשוק במחיר של כ80 אלף דולר.  בשלב הזה נכנסנו לתמונה והשתמשנו במיומנות ההתמחרות שלנו במטרה להקטין את עלות ההשקעה בנכס.  הצלחנו להגיע עם המוכר להסכמה למכור ב56 אלף דולר (!)

טיפ! איך תדע שקנית במחיר טוב? בדוק את מחיר הנכס לעומת עלות הבנייה של נכס דומה, וגם לעומת מחיר השוק של נכס דומה.  קליבלנד אוהיו הינו שוק המתאפיין בהזדמנויות שוק. ישנם אזורים כמו ג’קסונויל פלורידה בהם קשה למצוא הזדמנויות שוק, ולכן יש לדעת כיצד לזהות מה שורש ההזדמנות בעסקה. קרא עוד על איך לזהות את שורש ההזדמנות בעסקת נדל”ן

4. מצב הנכס הפיזי

דגשים מבדיקת הבית: הנכס הינו מבנה צמוד קרקע יפהפה בנוי אבן במלואו.  בית המתאים לדרישה של משפחה אמריקאית צעירה – אוכלוסיית היעד שלנו.  איתי הבין את ההזדמנות ובחר בי ללוות אותו בתהליך ההשקעה.  הוא חיפש השקעה סולידית וטובה.  הקריטריונים להשקעה היו נכס באזור טוב שצפוי להניב כ 10% תשואה, ועם צפי לעליית ערך בשנים הקרובות.

5. בדיקת התכנית העסקית | התשואה והמספרים

העיקרון המנחה הוא ביצוע השקעת ערך

כלומר השקעה בנכס מתחת למחיר השוק הנוכחי של בתים באזור.  המטרה היא שסכום ההשקעה בעסקה יהיה לכל היותר 10- 20 אחוז מתחת למחיר השוק הנוכחי של הנכס.
במקרה הזה רכשנו בית מעוקל מבנק אמריקאי.

טיפ! הידעת? רכישת נכס ישירות מהשוק האמריקאי יכולה לחסוך לך עשרות אלפי דולרים. בדוק היטב.

פרטים על הנכס שאיתרתי לאיתי

  • מדינה בארה”ב : אוהיו
  • עיר : סאוט יוקליד (פרברי קליבלנד)
  • כתובת הנכס : 1548 Felton Rd, South Euclid, OHIO 44121
  • נכס מסוג סינגל פמילי, בית צמוד קרקע בעל 2 קומות
  • שטח בנוי בגודל של כ105 מ”ר
  • חלקת אדמה בגודל כ800 מ”ר
  • בנכס יש 3 חדרי שינה , סלון, חדר אבמטיה ושירותים ועוד חדר שירותים נפרד, ומטבח
  • חניה נפרדת מקורה לרכב
  • חצר פרטית

הסיפור במספרים כי זו השורה התחתונה

כדי לקנות נכסים במדינת אוהיו יש להקים חד-פעמית תשתית תומכת.  למשל, מומלץ להקים חברה LLC, כתובת אמריקאית לחברה, מספר משלם אמריקאי וכו’.  כעת ניתן לגשת למלאכת ניתוח התכנית העסקית של ההשקעה בנכס –

סה”כ השקעה – 71,695$ . ראה פירוט המספרים בתכנית העסקית מטה.  הנכס סיים שיפוץ והושכר במחיר של 995$ לחודש.  הדייר חתם על חוזה שכירות לשנתיים.  השיפוץ כלל החלפת שטיחים חדשים, צביעה כללית כולל כל החדרים, המטבח והמעברים, רכישת מקרר למטבח, החלפת דלת ראשית ודלת החניון ועוד.

תכנית עסקית לנכס של איתי

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – נכסים באטלנטה, פלורידה או אוהיו?

**בונוס – שיעור וידאו מתנה**

למד עכשיו איך לבדוק בעצמך בקלות כל אזור השקעה בארצות הברית. לא משנה אם מי ששלח לך את הנכס הוא ברוקר אמריקאי או חברת נדל”ן ישראלית אשר מציעה נכסים מניבים למכירה.

מדריך להשקעה בטוחה בנכסים בארה”ב  – איך להשקיע נכון ?

נושא השיעור: איך לבדוק מה האזורים הכי טובים להשקעת נדל”ן באמריקה?

בשיעור הוידאו הזה נראה לך דוגמא חיה איך לבדוק בתים בארה”ב.  אנו נבחן אזורים שונים ברחבי ארה”ב בהם ישנם הזדמנויות להשקעות נדל”ן עם תשואות גבוהות.  בדוגמא הזו נשווה נכסים באזור ג’קסוניל פלורידה לאזורי השקעות נכסים בקליבלנד וצפון מזרח אוהיו.  אך כמובן, אין סיבה שלא תוכל באותו האופן לבדוק הזדמנויות נדל”ן בארה”ב גם באזורים שונים בכל רחבי ארצות הברית.  אנחנו בדקנו באותה השיטה בדיוק נכסים באטלנטה ג’ורג’יה וגם נדל”ן מניב בדטרויט מישיגן.

האם כדאי להשקיע בנדל”ן בארצות הברית?

יש לקחת בחשבון גם מה הסיכונים בהשקעת נדל”ן בארה”ב ולהיזהר מתופעת הסינוור של תשואה גבוהה.  אחד היתרונות העיקריים בנדל”ן באמריקה הן השקיפות וגם התשתית החזקה שנותנת הרבה ערך עבור משקיעי נדל”ן ישראלים להשקעה בנכס מניב הנמצא רחוק מעבר לים, ועל כך תוכלו ללמוד גם כן בשיעור זה.

צפייה מועילה!

אהבת?
נשמח לשיתוף ופירגון.

יש לך שאלות?
רשום לנו כאן שאלות, הערות, מחשבות, מחמאות..
אנו מבטיחים לענות.

איתור ורכישת נכסים בארה”ב – איך רונן הצליח להשקיע בנדל”ן באוהיו המניב 11.2% תשואה שנתית?

סיפור ההשקעה של רונן

מזל טוב לרונן – שרכש את הנכס הזה בעיר יוקליד אוהיו.

על העיר יוקליד

העיר השנייה בגודלה בצפון מזרח אוהיו.  ממוקמת מזרחית למטרופולין קליבלנד.   אזור ידידותי למשקיעים.  ברמה העובדתית מדובר באחד השווקים החמים ביותר להשקעה כרגע בארה”ב.  מתוך אתר הנדל”ן האמריקאי ZILLOW :

האזור בעיר

הבלוק בו רונן קנה את הנכס ממוקם נכון.  בקרבה יחסית לנהר, בקרבה לפארק ממוריאל העירוני, בקרבה לבתי-הספר המקומיים, וסמוך לכבישים ראשיים.

שוק הנדל”ן המקומי

באזור זה ניתן למצוא בתי אבן גדולים ויפהפיים בעלות בנייה של מעל 100 אלף דולר.  היסטוריית מחירי השיא של בתים שנמכרו בבלוק זה בטווח של 110-130 אלף דולר.

טיפ! איך תדע שקנית במחיר טוב? בדוק את מחיר הנכס לעומת עלות הבנייה של נכס דומה, ולעומת מחיר השוק של נכס דומה

דגשים מניתוח העסקה

הנכס הינו מבנה צמוד קרקע יפהפה בנוי אבן במלואו.  בית המתאים לדרישה של משפחה אמריקאית צעירה – אוכלוסיית היעד שלנו.  רונן הבין את ההזדמנות ובחר בי ללוות אותו בתהליך ההשקעה.  הוא חיפש השקעה סולידית וטובה.  הקריטריונים להשקעה היו נכס באזור טוב שצפוי להניב 9-10% תשואה, ועם צפי לעליית ערך בשנים הקרובות.

העיקרון המנחה הוא ביצוע השקעת ערך

כלומר השקעה מתחת למחיר השוק הנוכחי.  המטרה היא להשקיע לפחות 10 אחוז מתחת למחיר השוק הנוכחי של הנכס.  במקרה הזה רכשנו נכס מעוקל מבנק אמריקאי.

טיפ! רכישת נכס ישירות מהשוק האמריקאי יכולה לחסוך לך עשרות אלפי דולרים ביחס לרכישת נכס דומה מידי חברה ישראלית המוכרת נכסים למשקיעים. בדוק היטב

פרטים על הנכס שאיתרתי לרונן
מדינה בארהב : אוהיו
עיר בארהב : יוקליד
כתובת הנכס : 21871 Tracy Ave, Euclid, OH 44123
נכס מסוג סינגל פמילי, בית צמוד קרקע בעל 2 קומות
שטח בנוי בגודל של כ120 מ”ר
חלקת אדמה בגודל כ460 מ”ר
בנכס יש 3 חדרי שינה , סלון, חדר אבמטיה ושירותים ועוד חדר שירותים נפרד ומטבח
חניה נפרדת מקורה לרכב
חצר פרטית
הסיפור במספרים כי זו השורה התחתונה –
כדי לקנות נכסים בארה”ב יש להקים חד-פעמית תשתית תומכת. למשל, הקמת חברה LLC, כתובת אמריקאית לחברה, מספר משלם אמריקאי לחברה וכו’. כעת ניתן לגשת למלאכת הנדל”ן: מחיר ברכישה – 48,200$, שיפוץ – 4,906$, עמלת ליווי 4,000$
סה”כ השקעה בנכס – 57,106$
הנכס סיים שיפוץ והושכר תוך שבועיים במחיר של 975$ לחודש.

השיפוץ כלל, החלפת שטיחים חדשים, צביעה כללית כולל כל החדרים, המטבח והמעברים, רכישת מקרר למטבח, החלפת דלת ראשית ודלת החניון ועוד.

תכנית עסקית לנכס של רונן

רוצה גם להתחיל ברגל ימין את השקעות הנדל”ן שלך בארה”ב?

צור קשר עכשיו – לחץ כאן

“הזמן הטוב ביותר לשתול עץ הוא לפני 20 שנה. הזמן השני הכי טוב לשתול עץ הוא עכשיו” – אמרה סינית.

רשום לנו כאן שאלות, תגובות ואפשר גם מחמאות. אנו מבטיחים לענות!

בתים בארה”ב – דברים שהלוואי וידעתי לפני ההשקעה הראשונה – מתי ואיך לקפוץ למים?

כשהייתי ילד פחדתי לשחות בבריכה בלי מצופים או גלגל. כאשר המצופים הכתומים מנופחים לי מתחת לזרועות הרגשתי תחושת ביטחון. אני רץ וקופץ למים. אני מתחיל לשחות או יותר נכון להזיז ידיים ורגליים בשיא המאמץ. לעזאזל עם המצופים האלה! אני זז כמו צב. הם תמיד מחזירים אותי למצב מאונך- עם הראש למעלה והרגליים למטה. אי אפשר לשחות ככה!

היום נלמד:

  • מה האתגר העיקרי לפני כניסה להשקעות נדל”ן בארצות הברית
  • מכונת זמן – 8 הדברים שהלואי והייתי יודע לפני ההשקעה הראשונה
  • מה הם 3 הדרכים האפשריות להיכנס להשקעות נדל”ן בארה”ב

מה האתגר העיקרי לפני כניסה להשקעות נדל”ן בארצות הברית

נחזור אל הסיפור ולא סתם. יש כאן רמזים חשובים מאוד להפנים.  אני כבר הייתי בכיתה ה’, זה היה לא נעים ואפילו קצת פאדיחות מהילדים מסביב, חצי מהם קטנים ממני והם שוחים בלי שום גלגל הצלה. טוב, אני חוזר למים הרדודים ונשאר רק בתחום שאפשר לעמוד. ככה אפשר להוריד מצופים ולהתאמן בשחייה.  אבא שלי היה חובבן בשחייה אבל זה לא שהמציל הולך עכשיו לרדת מהבוטקה בשביל לתת לי שיעור. מה לעשות? נסתדר עם מה שיש.

עברה שנה. בכיתה ו’ היה לנו יום בריכה. אני קופץ למים בפוזה של מרק שפיץ. שום מצופים ושום גלגל! מזיז את הידיים והרגליים בשיא המאמץ. חדשות טובות, אני שוחה סבבה. לא מהאלופים אבל גם לא פראייר. באותו רגע חשבתי לעצמי מזל שבחופש הגדול אמא רשמה אותי לחוג שחייה עם המורה אלכס. קצת קפדן וקשוח אבל מורה מעולה. תודה אמא אוהב אותך!

כמה עשורים מאוחר יותר אני רגע לפני קפיצה הרבה יותר משמעותית.  הקפיצה הראשונה אל האוקיינוס של הנדל”ן.

  • אז מה הדברים שחייבים לדעת לפני שנכנסים להשקיע?
  • מה הטעויות הגדולות של משקיעים מתחילים שחייבים להיזהר מהם?
  • כמה אני צריך לדעת ומתי זה יהיה מספיק ידע בשביל להתחיל להשקיע?
  • האם לא אפספס את ההזדמנות אם רק עכשיו אתחיל ללמוד?
  • איך בכלל עושים את הצעד הראשון ברכישת נדל”ן נכונה?

הרבה שאלות. זה טבעי. האתגר הוא שמצב כזה מביא לתחושה של הצפה. כל כך הרבה שאני לא יודע. אולי זה גדול עלי?  וגם אם לא, למי בכלל יש כוח לזה עכשיו?

זה שלב קריטי. רוב האנשים נופלים בשלב הזה. לא בגלל שהתשובות לשאלות האלה מביאות להחלטה לעזוב, אלא בגלל שיש הרבה שאלות. שאלות רבות גורמות לתחושות כמו הצפה, דאגה, אי-ודאות ופחד.

למזלי יש לי שותף לדרך. החלטנו שעושים. זהו, חייבים להתקדם. לנו לא היה לנו בשלב הזה מישהו שיעזור לנו לעשות קיצור דרך.

מכונת זמן – 8 הדברים שהלוואי והייתי יודע לפני ההשקעה הראשונה

מכונת הזמן שתטיס אותי אל לפני ההשקעה הראשונה

מכונת הזמן שתטיס אותי אל לפני ההשקעה הראשונה

אם היתה לי מכונת זמן- הנה הדברים שהייתי שולח את עצמי היום להגיד לנו באותו הרגע של לפני ההשקעה הראשונה:

1. אל תקפוץ לבד ישר לתוך השקעה בנכס!

יש לך בראש מישהו שמתאים להיות שותף אסטרגי לפעילות כזאת? מישהו עם ניסיון קודם דומה ומוצלח. זה קריטריון שמגביר דרמטית את הסיכוי שלך להצלחה. מישהו שיודע ויכול לעזור לך להימנע מטעויות מיותרות, ולהכווין אותך לאופן הפעולה הנכון.

2. לימודי נדל”ן? מה הם שלושת הדרכים האפשריות להיכנס להשקעות נדל”ן בארה”ב

יש 3 דרכים שונות ללמוד:

תאוריה על השקעות נדל”ן

למשל ספרים, אינטרנט [אתרי נדל”ן], כנסים של חברות מקצועיות בתחום, משקיעים אחרים, קורסים בהשקעות ונדל”ן. באתר הבית אנו משתפים במידע יסודי הנדרש למי שמתחיל בהשקעות נדל”ן (הורדת הספר חינם).  כאן אגלה לך סוד קטן, כשאתה רוצה לדעת מה הסודות של המקצוענים בתחום, אז תתמקד ללמוד את היסודות. פשטות כבר אמרנו?  לא לחינם המילה סוד נגזרת מהמילה יסוד, ולא נרחיב כאן יותר מכך על הנושא הזה.

ליווי השקעה. קפוץ למים עם מדריך לידך

למדו תוך כדי עשייה וקבל הכוונה לאורך הדרך. לא משנה אם זה חבר, או משקיע אחר שאתה מכיר, או יועץ או נותן שירות אחר. העיקר שיהיה מישהו שיודע- זאת אומרת שכבר עשה את הדבר הזה והצליח. מישהו שיכווין וילווה אותך לאורך כל ההשקעה.

להשקיע בשיטת עשה זאת בעצמך. קפוץ למים לבד

ללמוד לבד ותוך כדי העשייה שלך.

אז מה הדרך הכי טובה ?

לכל אמצעי למידה יש ערך מוסף משלו. הבחירה שלך באיזה אופן ללמוד תשפיע על הפעילות שלך באופן שונה. למשל, יש משמעות לזמן עד שתפעל- אם תקפוץ למים לבד אתה תפעל תוך זמן קצר. לעומת זאת, אם תתחיל ללמוד תאוריה ולקרוא ספרים אז יעבור זמן רב עד שתתחיל לפעול. יש גם משמעות לעלות של הלמידה – לקנות ספר זה זול, ללכת לכנס זה בחינם, אבל להשתמש בשירותי יועץ או ליווי יכול להיות דבר יקר. בנוסף, יש גם השלכה על הסיכון שלך להפסד – אם תקפוץ למים לבד ישר בפעם הראשונה זה מסוכן יותר ביחס לקפיצה למים עם ליווי אישי.

בכל אמצעי למידה יש יתרונות וחסרונות. הנה טבלת השוואה קצרה:

משך זמן הלמידה עד השקעה עלות הלמידה הסיכון להפסד בהשקעה הראשונה
תאוריה ארוך זול בינוני-גבוה
קפוץ למים עם מדריך קצר יכול להיות יקר נמוך
קפוץ למים ישר לבד הכי קצר הכי זול גבוה

3. היערכות לפני כניסה להשקעה

כשאתה נכנס לבריכה, עדיף שכבר יהיה עליך בגד ים. ברור, אה? זה די מטופש להיכנס עם תיק, מגבת וכפכפים, להוריד בגדים וללבוש בגד ים בתוך המים.  בהקבלה לעולם ההשקעות, משום מה יש משקיעים שמרכזים את מרצם רק באיתור האזור והנכס. רק אחר כך מתחילים לחפש גם קבלן או חברת ניהול. טעות. השלב הזה הוא הזמן הנכון לא רק לבדוק אזורי השקעה שונים ולהיות בקשר עם מתווך או חברה שמוכרת את הנכס.  הכוונה היא לא רק לחקור הזדמנויות ברמת הנכס, אלא גם לאסוף מידע מהימן מאנשי מקצוע מקומיים ולבנות לך אגב כך את הצוות שיתן לך שירות לאורך חיי ההשקעה עצמה.

לפני שאתה רוכש את הנכס צריך להיות לך כיוון ברור מה השלבים בתהליך ההשקעה עד היציאה? מה המשאבים הנדרשים בכל שלב? מה האלטרנטיבות שלך על כל משאב נדרש?

כשאני שומע על עסקה שלא הצליחה, או על משקיע שמצא את עצמו כבר בתוך המים עם המכנסיים למטה, לצערי מתברר שאחת או יותר משאלות אלה לא נלקחו בחשבון לפני הכניסה להשקעה.

4. החלטות במהלך חיי ההשקעה בנכס

החלטות מתקבלות על בסיס אפשרויות פעולה שבנית לעצמך. על איזה כיון השקעה ללכת? השאלה הזו כוללת שיקולים נוספים הקשורים ביכולות ומשאבים העומדים לרשותך למשל תקציב ומשך זמן ההשקעה. איפה הפינה הכי טובה ושקטה להיכנס אליה עכשיו? צוות- עם אילו אנשים כדאי לעבוד? להיכנס לבד או עם עזרה?

תוכל למצוא בספר שלנו מידע נוסף על תהליך ההשקעה שיעזור לך להבין אילו החלטות צפויות בפניך.

5. פעל בנחישות – מומלץ להיכנס למים הרדודים

לך בפעם הראשונה על עסקה פשוטה. למשל: נכס מגורים זה קל יותר לעיקול ופשוט מעסקה מסחרית. בית או יחידת דירת מגורים אחת זה פשוט יותר מבניין. בית באזור ממוצע זה פשוט יותר מבית באזורי אוכלוסיה קשה. בית במצב תחזוקתי סביר זה פשוט יותר מבית שדורש שיפוץ מאסיבי. אם אתה פועל לבד בלי הכוונה ממישהו מנוסה אז עסקה שמאפשרת גם יציאה ארוכת טווח היא פשוטה יותר מעסקה שהרווח בה תלוי ביציאה מהירה – למשל השכרה לעומת פליפ.

6. בקרה על הנכסים

איך אתה פועל בתוך הבריכה? מה נראה שעובד? מה נראה פחות טוב? עבור על כל הצמתים בעסק ובצע בקרה שוטפת – הדייר, הנכס, הקבלן, חברת הניהול, העו”ד, חברת ביטוח. המדידה היא די פשוטה. ברמת התוצאה – למשל לגבי הדייר האם משלם שכר-דירה מלא ובזמן? למשל לגבי חברת הניהול, האם מעבירה את שכר הדירה לחשבון הבנק שלך בזמן? איך השירות של חברת הניהול?

7. משוב על ביצועי ההשקעה

ניתוח הנתונים והסקת מסקנות מתוך פעולות הבקרה. הסיבה לביצוע הבקרה היא לדעת איך העסק עובד, כמה הוא עושה, מה קורה עכשיו בשוק מסביבי וכיוצא בזה. זו דרך אפשרית שעוזרת להיות ערוך בזמן לטיפול בבעיות ולניצול הזדמנויות לשיפור. אחד השיעורים שלמדתי הוא לא להיות סלחן מדי. זאת אומרת, לא לקבל התמשכות של מצב שנראה לך לא טוב, כי זה רק ימשיך להיות בעיניך לא טוב. במקרה הפחות נעים זה עלול להתפתח למצב גרוע.

8. פעל בנחישות – בצע שיפורים בהשקעה

בין אם זו העסקה הבאה, או בין אם זה משהו בעסק שלא דופק מספיק טוב לדעתך – הצעד הבא שלך הוא לחתור לסגור את הפער הקיים או ליישם את ההזדמנות לשיפור שזיהית.

אז מתי הזמן נכון לקפוץ למים?

“הזמן הכי טוב לשתול עץ הוא לפני עשרים שנה, הזמן השני הכי טוב הוא עכשיו”.  אחת התובנות מתוך סיפור השחייה והחלק של הלמידה היא שלא משנה איך נהפוך את זה, חלק מהשיעורים אפשר ונכון לעשות רק בתוך המים. יש אלמנט של סיכון מול סיכוי. בשביל לדעת טוב איך עושים משהו, צריך להתאמן בלעשות אותו. ככל שתעשה יותר פעמים כך תהייה יותר טוב.

כשתינוק מנסה ללכת יש גם נפילות קטנות על הטוסיק.  כשנכנסת לבריכה בפעם הראשונה בלעת קצת מים?  אף אחד מאיתנו לא ידע כבר לרכב על אופניים מושלם רק כי קראנו או שמענו מחברים בדיוק איך עושים את זה. נכון שלא, אבל איפה היית אם לא היית מעז לנסות להתקדם? ואנחנו צריכים לזכור את אופן המחשבה הבריא והפשוט הזה גם בתור בוגרים.

הפעם הראשונה הכי מפחידה. בצדק. התחושות שלנו שומרות עלינו ומכוונות אותנו.  בפעם הראשונה יש יותר סיכון לטעויות מיותרות. החוויה הראשונית משפיעה על הביטחון שלנו להמשך. לכן, העיקרון של לא לקפוץ לבד ישר אל תוך המים הוא הראשון ברשימה. חבל לפספס הזדמנות רק בגלל שהחוויה הראשונית היתה לא טובה.

הסיפור או אגדה על המשקיע שנכנס לבד ובעסקה הראשונה נתקע עם בית ליד אגם תנינים? אם זה סיפור אמיתי אז זה באשמתו. לא פעל נכון. גם לא היה יכול להאשים אף אחד אם היה רץ לבריכה עם הבגדים ומגלה אחר כך שכל הבגדים שלו רטובים ואין לו מה להחליף. יש טעויות מיותרות שאפשר להימנע מהם אם פועלים נכון.

הניסיון שלי בכניסה להשקעות נדל”ן בחו”ל

לפי הניסיון שלי אפשר לעשות טעויות בהתחלה ועדיין לא להפסיד. יותר מזה, אפשר לעשות טעויות ועדיין להרוויח. להמשיך לשחות, ללמוד מהטעויות, להשתפר ולהרוויח יותר. מקווה שהידע שאמשיך לשתף כאן מהניסיון שלי יעזור לכם בזה.

אם אהבתם או חשבתם שהמידע עוזר, אז נשמח שתשתפו עם חברים את המאמר.

מסכים או לא? יש לך חוויה או ניסיון בדברים דומים?  שתף את המאמר והוסף מחשבות והארות שלך.

נדל”ן בארה”ב – לא מה שחשבת! איך לבדוק האם עסקת “מציאה” היא בכלל השקעה מתאימה לך?

חשבת על זה פעם? קיבלת עסקה המוצגת כמציאה. ואני מתכון שמי ששולח לך את ההצעה באמת מאמין שהעסקה הזו היא מציאה!

מה זו עסקת מציאה?

צריך להבחין שיש יש פה בנוסף עניין של זוית ראייה,מציאה יכולה להיות טובה, מציאה גם יכולה להיות לא טובה.
הבנת מה ההבחנה?
טיב המציאה בעצם תלויה גם בשאלה- מי הוא המוצא?

זאת מכיון שיש משקיע שביכולתו לעשות מנכס הצלחה גדולה, ויש משקיע אחר שעבורו אותה השקעה יכולה להתברר כטעות גדולה.
זה תלוי ביכולות שלך ובניסיון. זה גם תלוי האם מדובר במשקיע מקומי שגר בסביבה או במשקיע ישראלי שמשקיע מרחוק.אבל הדבר הראשון והכי חשוב הוא שעליך כמשקיע להיות מסוגל להבין ולבדוק את ההשקעה ביחס לעצמך. הלוואי וכל המשקיעים הישראלים יקראו את מה שאני עומד לשתף איתך כאן. אני משוכנע שכך יתבצעו השקעות שפויות יותר, ובטווח הארוך כולם ירוויחו מזה.

אז אילו שיקולים לקחת בחשבון בהשקעה
מרחוק בנכס הנמצא מעבר לים?

כאן הגענו לעניין, שהרי מי שמכיר אותך הכי טוב זה את/ה בעצמך, ולא מי ששלח לך את ה”מציאה”.
ולכן, באחריותך לבחון את העסקה כדי להחליט אם היא מתאימה עבורך או לא.

לא סתם אני משתף אותך בזה. יש בידיעה הזאת ערך עבורך ולא רק בהשקעות נדל”ן בחו”ל.
המטרה היא להטמיע בך את התובנה שהאחריות להבין ולדעת היא ייחודית לך, ולכן יכולה להיות רק שלך.
לרוב התובנה הזו מופנמת רק אחרי חוויה שמקבלים דרך שיעור בחיים האמיתיים. גם לי זה קרה אז אני מרגיש בנוח לכתוב לך את זה כך.

אנחנו כאן בעניינים של פרקטיקה. אז מה עושים עם התובנה הזאת ת’כלס?

הבנו שההחלטה האם השקעה מתאימה לי תלויה בשני צדדים. מצד אחד הבנת העסקה, ומאידך גם הבנת הצד השני שזה המשקיע עצמו.

בחלק הזה נתמקד בשאלות הקשורות להבנה טובה יותר של צד המשקיע.

איתור, בחירה , ניהול ופיקוח שלט רחוק על השקעות נדל”ן בארה”ב

אני רוצה לשתף אותך מהניסיון שלי בהשקעות נדל”ן בארה”ב בשנים האחרונות. תשמעו סיפור אמיתי. לפני מספר שנים ניתן היה למצוא בקלות יחסית נכסים באטלנטה ג’ורג’יה במחיר מציאה. ואני מתכון באמת מציאה.

בתי אבן יפהפיים שעלות הבנייה שלהם גבוהה משמעותית ממחיר הרכישה בשוק. למשל, בית שעל הנייר סך ההשקעה בו 35-45 אלף דולר וצפי שכר דירה של 950  -850 דולר בחודש. לפי החשבון מצאנו שהעסקאות צפויות להניב תשואה בטווח של  12-17 אחוז כל שנה. זה לא רע. על הנייר לפחות זה היה נראה טוב. אבל המציאות הוכיחה שההצלחה בהשקעה תלויה במשקיע לא פחות מאשר היא תלויה בנכס עצמו.

מה זאת אומרת? הצלחת ההשקעה תלויה בשאלה :

מה הבעיה שיש לפתור בעסקה?

לרוב במקרים האלה, הנכס נמצא במיקום אוכלוסייה קשה או נכס שדורש שיפוץ מאסיבי ומורכב. לכן, נדרש מספיק ידע וגם היכולת לבצע את העבודה על עסקה כזו באופן יעיל מספיק. בדיוק בגלל הסיבה הזו, הגענו לתוצאה שמכרנו את אחד הנכסים הראשונים שקנינו בלי שום רווח. ויותר מזה, הפסדנו זמן יקר שבו יכולנו לשים את הכסף על נכס רווחי אחר באזור שמתאים לנו, שלא לדבר על כל הזמן והאנרגיה שהשקענו בדרך.

אז מה למדנו שצריך לעשות?

לפני כניסה לעסקה צריך לבצע התאמה שמאזנת היטב את העמדה שלך לעומת ההשקעה בהתחשב בדברים האלה:

1.תקציב ההשקעה שלך
מה התקציב? כמה מרווח יש לי לטעויות?

2. ידע וניסיון שלך
יודע זה מי שעשה כבר את אותו הדבר והצליח כמה פעמים באופן עקבי. אז או שעשית ועכשיו אתה כבר יודע בעצמך או שכדאי לשתף פעולה עם מישהו שכבר יודע.
לא סתם אומרים שפיקח הוא מי שלומד מטעויות של אחרים. שיתוף פעולה עם מומחה מנוסה זו אחת הדרכים הטובות ליישם במציאות את הפתגם החכם הזה.

3. הצוות המקומי
למשל ידע ומקצועיות של נותני השירות בארה”ב שהינך עובד עימם.
איזה ניסיון יש לך איתם? מערכת היחסים שלך איתם? וכיוצא בזה.

4. הזמינות שלך
כמה זמן יש לך להקצות לעניין? מתי ?
יש לך גמישות לנוכחות פיזית? באיזו תדירות?

5. אנרגיה ומאמץ
גם אם יש לך זמן פנוי, כמה מאמץ ואנרגיה באפשרותך להשקיע בעניין הזה?
ברור שמי שחוזר הביתה בערב מעבודת היום, ויש לו משפחה שרגיל לבלות איתה בערבים, או עיסוקים ובילויים אחרים בשגרה,
ובנוסף לכל אנחנו משקיעים זרים ולא משקיע מקומי בארה”ב – האם אותה השקעה צריכה להיבחן על-ידך באופן דומה למישהו מקומי שחי בארה”ב, מכיר את המקום וזה העיסוק שלו במשרה מלאה?

המשקיעים המתוחכמים שמצליחים בהשקעות נדל”ן בחו”ל מבינים היטב את השאלות האלה, ואת הנגזרות הנובעות מהן.
לדוגמא, אפשר לעשות הרבה כסף מקנייה של נכס זול ממוכר לחוץ.

אבל חשוב להבין בדיוק למה המוכר לחוץ? מה בדיוק הבעיה?
והאם יש לי את הרצון והכלים לפתור את הבעיה הקיימת?
אחרת, הגלגל עלול להתהפך ואמצא את עצמי כמוכר לחוץ.

עצרו לרגע. נסו להעריך מה השאלות ומה המיומנויות שלכם ביחס למה שהעלינו עד עכשיו?
אם מעולם לא עשיתם זאת, אם אתם מוצאים שעד עכשיו בעיקר קראתם מידע אך לא עצרתם לכתוס, לסכם או לחשוב עם עצמכם. אז השתמשו במידע הזה כדי לבדוק ולרשום לעצמכם את כל הדברים שאתם צריכים ללמוד, להתאמן או לבדוק. עדיף לעצור עכשיו באופן יזום, מאשר להיעצר בהמשך באופן מפתיע. לא?

מקוה שהמידע הזה עוזר לך!

בנימה אישית מהניסיון שלי

כמובן למטבע יש צד שני, השיעור הזה בנה אותנו.
יצאנו רחוק מאזור הנוחות והתחלנו לעבוד באינטנסיביות.
עיקר המאמץ היה לאיתור ובניית קשרים עם צוות מקומי איכותי.

כן, זה עלה לנו יותר כסף, וגם יותר זמן ומאמץ ממה שהיה בתכנון שלנו.
אך כנראה שבלי העסקה הזאת לא היינו מתקדמים לדברים הבאים שעשינו בהצלחה.

השיעור שלמדתי : בחר בקפידה את ההשקעה כך שתתאים לעמדה שלך היום.
במקביל, בנה עצמך לעמדה המתאימה להשקעות שבשאיפתך לעשות בעתיד .

למדתי במהלך השנים האחרונות שגם אם תתכנן בקפידה את המסע ואת הנתיבים בהם ברצונך לצעוד,
בכל זאת מרגע שנכנסת למסע דע שיש בדרך נהרות.
נהר אינו שביל. בנהר יש זרימה, והזרם מטבעו יוביל אותך בעל כורחך למחוזות חדשים.

לכן, האחריות שלך היא להצטייד באופן מתאים.
אם בחרת השקעה בהתאמה לעמדה אליה בשאיפתך להגיע, כלומר משהו שעוד לא התנסית בו, או שעוד לא עשית בהצלחה.
אז חשוב  למצוא מישהו אחר שכבר נמצא בעמדה אליה אתה שואף להגיע, כדי שיעזור לך מניסיונו.

החוויה והניסיון בהשקעות הם שהובילו אותי לללמוד שיש ערך גדול בליווי ויעוץ מקצועי כי מעבר לכך שזה משתלם ברמה הכלכלית בשורת התוצאה, יש גם ערך מוסף מבחינת ההרגשה, מבחינת תחושת הביטחון, מבחינת היכולת להתמודד מול אירועים לא צפויים, ויותר חשוב להוריד את הסיכוי להיתקל בהן מלכתחילה ככל שניתן.

לא כל יום אנחנו לוקחים החלטות כלכליות חשובות בסדר גודל כזה, הכרתי במהלך הדרך משקיעים שהתחילו לפני שנים ויצאו החוצה בגלל חוויה ראשונית שלילית, וחבל שכך.
אנחנו לא עצרנו באותה העסקה. אמנם לא הרווחנו, אך בעקבות הכניסה בשיא המשבר הצלחנו לצאת מאוזנים בתור ישראלי אני לא מתבייש לומר שלפני שנים בתחילת דרכי העדפתי לפעול לבד ולחסוך את העלויות הנוספות שנראו אז בעיניי מיותרות היום אני מלווה משקיעים מתוך הידיעה הברורה שבאפשרותי לעשות הרבה יותר מלחסוך לך כמה אלפי דולרים בהשקעה,

חשוב לי לכוון אותך לעבר השקעה המתאימה לך. להגביר את הסיכוי לביצוע השקעה שתהיה נכונה לך ומוצלחת.

  • נכונה– כלומר, מתאימה מצד המשקיע כמו שדיברנו למעלה
  • מוצלחת–  טובה מבחינת צד העסקה. כלומר לבחון את הסביבה, השוק הנכס הפיזי והתכנית העסקית כך שיהיה סיכוי רב יותר לקבל את התשואה הצפויה בעסקה.

מתוך השיעורים שאנחנו קיבלנו ומתוך הידיעה של הערך שאתם מקבלים בליווי ואני לא הרשיתי לעצמי לקחת מהמקום הזה אני מציע לך לשקול בכנות עם עצמך מה הכי נכון וטוב עבורך.

אהבת? מסכים או לא? יש לך חוייה וניסיון בדברים דומים? 

הינך מוזמן לשתף את המאמר ולהוסיף מחשבות והארות שלך.

איך לבדוק אם נכס מניב כדאי להשקעה?

שיטת העוגנים

אחת הדרכים בהם ניתן לבדוק שנכס מניב הוא טוב לרכישה היא פשוט לבדוק באופן השוואתי מול נכס אחר שידוע שהוא טוב.  אז איך נדע האם נכס הוא טוב או לא? נציג דרך אפשרית  – שיטת העוגנים .

העיקרון של שיטת העוגנים הוא להתמקד באיתור השקעה באמצעות מה שעושים המומחים בסוג השקעה זה. פשוט. צריך לבקש עסקאות לדוגמא. כעת יש לבצע בדיקה.

בדיקת הזדמנות השקעה

הנה שאלות מנחות שהן נושא ראשוני לבירור על מנת להעריך את כדאיות ההשקעה.

מה שורש ההזדמנות באזור זה בעיתוי הנוכחי?

למשל, האם מדובר בהתפתחות כלכלית, בירידת מחירים בשוק, או שינוי אחר ?

ראינו שבבריטניה לאחר החלטת הברקזיט ב2016, שער הפאונד הבריטי החל לרדת. משקיעים זרים זיהו הזדמנות ורכשו נכסים אשר מבחינתם נקנו במחיר הנחה. למרות שמחיר הנכסים בשער הפאונד לא השתנה באופן ניכר, המחיר בשער דולרי , שקלי או מטבע זר אחר היו זולים יותר מבחינת המשקיע הזר.

בארה”ב במשבר של 2008 שורש ההזדמנות היה המשבר שהוביל לירידת מחירי הנדל”ן בשוק. כיום, ההזדמנויות בארה”ב הן שונות לחלוטין. ברוב המדינות בארה”ב רמות המחירים הגיעו קרוב לשיא במהלך 2017. ישנן מדינות ספורות בלבד, בהן רמות המחיר בשוק נמצאות במרחק סביר מרמות השיא.

שווקי הנדל”ן הראשיים של ארה”ב

האמריקאים מכנים בשם PRIMARY MARKETS שווקי נדל”ן מובילים כגון ניו-יורק, לוס-אנג’לס ובוסטון. הכוונה למטרופולינים הגדולים מבחינת גודל אוכלוסיה וצפיפות אוכלוסיה. בנוסף, מדובר באזורים החזקים מבחינה עסקית. בשווקים מסוג זה תנודות המחיר מרוסנות יותר כלפי מטה בעיתות משבר, ומצד שני מאז המשבר ב2008 וכניסת גופי השקעות נדל”ן גלובאליים באופן אגרסיבי  לארה”ב, שווקים אלו חוו עליות מחיר חדות מאוד. לכן, שורש ההזדמנות באזורים אלו אינו במחירי שוק נמוכים ואטרקטיביים, במקרים אלו יש להבין איפה נמצא שורש ההזדמנות המוצעת? האם ברמת הנכס כמו אפשרות השבחה או לחילופין, ברמת אזור בצמיחה למשל זיהוי מגמות התפתחות כלכלית מקומיות.

השווקים המשניים בארה”ב

האמריקאים מכנים שווקים אלו בשם SECONDARY MARKETS. ברוב השווקים רמות המחירים הגיעו קרוב אל לרמות מחירי השיא. אך ישנן מספר שווקים מעניינים בהם רמות המחירים עדיין רחוקות מהשיא. למשל בקליבלנד אוהיו. המשקיעים המתוחכמים כמו גם גופים מוסדיים מנתבים היום יותר ויותר מתקציב השקעותיהם אל הזדמנויות בשווקים המשניים. הסיבה לכך היא שכיום ניתן למצוא מספר שורשי הזדמנות בו- זמנית בשווקים אלו. כלומר, גם הזדמנות ברמות מחיר שוק וגם הזדמנויות להשקיע באזורים בעךי אופק צמיחה כלכלי וכמובן הזדמנויות השבחה ברמת הנכסים. כל שורש הזדמנות מהווה אפשרות ליצירת רווחים, ומעבר לכך מגביר את היציבות של התכנית העסקית מכיון שכל כיון נותן ליזמים עוד מרחב או עוד אפשרות להגן על העסקה מפני הפסדים או להגדיל את הרווח שיוצר הנכס על – פני הזמן. לכן, כל שיש בתכנית העסקית יותר מנגנוני חופש כך העסקה 1. יציבה ומוגנת יותר 2. הזדמנותית ואטרקטיבית יותר ליצירת רווחים

נחזור אל שיטת העוגנים

להבין את ההזדמנות – האזור

לחברות הנדל”ן וגופי ההשקעה הגדולים יש חטיבות מחקר והן משקיעות משאבים משמעותיים בבחירת ההשקעות המיטביות עבורן. לכן, המשקיעים המתוחכמים בוחנים באילו מיקומים בחו”ל החברות מבצעות איתור ורכישת נכסים , ולמה?

חשוב מאוד לבצע את הבדיקה לא רק ברמת העיר אלא גם ברזולוציה של הסביבה הסמוכה לנכס. בכל עיר יש אזורים חלשים יותר וחזקים יותר, ההזדמנויות שונות מאוד ויש להבין מה שורש ההזדמנות בסביבה הנדלנית הסמוכה.

להבין את ההזדמנות- מה קורה בשוק?

האם הרכישה מתבצעת בשוק קר או חם ?

האם הלחץ הוא בצד של הקונים או בצד של המוכרים?

מה רמת המחירים היום ביחס למחירים ההסטוריים ?

מה רמת המחירים ביחס לעלות הבנייה?

להבין את ההזדמנות – המספרים. מה טיב התשואה?

אנו חוזרים שוב אל המספרים. בשלב הראשון רק בדקת שיש הזדמנות מספיק מעניינת , אשר שווה בדיקה מפורטת וקפדנית.  לאחר ביצוע הבדיקות בהתאם לשיטת העוגנים , אנו חוזרים אל המספרים כדי לבצע הערכה מחודשת ויותר מדויקת.

אז מאיפה מתחילים?

הדרך הכי טובה ללמוד היא להתנסות. אימון והתמדה יקנו לך את המיומנות לאתר ולבדוק הזדמנויות השקעה שונות בנדל”ן בכל מקום בחו”ל.  קל לבצע את שיטת העוגנים. כדי לעזור לך להתחיל להתנסות – הנה דוגמא מפורטת של נכס מוכן ומושכר שעובד היטב וידוע כי עשה בפועל תוצאות מוצלחות. אם עדין הינך מוצא אתגרים בשאלה מאיפה מתחילים אז הנה מאמר שמסכם את כל הדרכים בהן אפשר להיכנס להשקעות נדל”ן בחו”ל בכלל ובארצות הברית בפרט.

מה הצעד הבא לעשות?

פשוט להתחיל לעבור על הזדמנויות השקעה ולהבין מה שורש ההזדמנות לפי השאלות המנחות שעהעלינו.  כדי לעזור לך להתחיל להתאמן ולפתח את מיומנויות המשקיע המתוחכם שלך, הנה דוגמא להשקעה אשר ניתן לעיין בה ולהשוות אל מול נכסים אחרים שברצונך לבדוק. חישבו על השאלות המנחות שהעלינו לגבי שורש ההזדמנות, ונסו להבין מה היא בכל עסקה. אם לא הבנתם, מצוין. רשמו את השאלות ושליחו לחברות הנדל”ן. הן יענו לכם בשמחה, ואתם תרוויחו עוד מידע ולימוד יקר מפז.

להתחיל לחצו כאן>> Priday – הצעה לרכישה