מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בארצות הברית? אנו משתפים אתכם עם הידע הרב שאנו צברנו עם השנים בביצוע מספר רב של עסקאות רכישה של בתים בארצות הברית להשקעה. בשונה מהשקעות נדל”ן בישראל, בהשקעות נדל”ן בארצות הברית יש מורכבויות רבות ונוספות שיש להכיר.

איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל”ן מרחוק?

החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו”ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות.

שליטת המשקיע על הנכס וניהול הסיכונים

במאמר זה אציג את הנקודה הקריטית אותה פוגש כל אדם השוקל לרכוש נכס להשקעה בחו”ל – לקנות או לא לקנות? איך אפשר להגיע למצב בה כל בעל נכס יוכל לקבל את כל המידע עד הפרטים הקטנים ביותר ולבצע ניהול סיכונים בהשקעה, לנהל אותה ולצמצם תקלות ועלויות מיותרות.

להלן וידאו המציג ניתוח עסקה מקצועי להחלטת השקעה בניהול מרחוק:

ניהול טבלת ליקויים ודוח ניהול סיכונים:

כפי שציינתי קודם לכן, למשקיעים בנכס בחו”ל יש חשש מוצדק ופחד מאחר ואין לו שליטה על הנכס וזאת כאשר הוא רחוק ממנו ולא מגיע אליו לעתים קרובות. כל משקיע רוצה שתהיה לו את האופציה לקבל את ההחלטות אם הוא רוצה את הנכס ואם הוא מוכן להשקיע בו כסף רב.

על כן, יש דרך למנוע את החששות של המשקיע בגין חוסר השליטה על הנכס. בחו”ל בכלל ובארה”ב בפרט נהוג ומקובל להציע למשקיעים תקופת בדק. אותו משקיע מקבל הצעה על הנכס והוא שם התניה של תקופת בדק שחלה משבוע ועד חודש. לאחר מכן, המשקיע מחליט אם הוא רוצה לרכוש את הנכס או לא. באותה תקופת בדק המשקיע שולח אל הנכס פקח שיתן לו את רשימת הליקויים שדורשים שיפוץ ובנוסף לזאת, המשקיע ישלח לנכס גם גורמים מהעירייה וחברת ניהול שיבצעו דוחות משלהם לגבי הנכס ויציינו בהם נתונים וליקויים שאין ביכולתו של הפקח לגלות. בסופו של דבר, כל הנתונים שיתקבלו יחוברו לדוח ניהול סיכונים אחד. הדוח הנ”ל חשוב מאין כמותו מכיוון שהטיפול באותם נתונים יכולים לחסוך למשקיע עשרות אלפי דולרים.

הפרקטיקה: 

דוח ניהול הסיכונים משקף למעשה את השיפוצים שעל המשקיע לבצע בנכס. כך, המשקיע יודע כמה כספים עליו להשקיע והוא יכול להבין אם ההשקעה כדאית. עלות השיפוץ המתכונן נרשם בתוך דוח הנכס הכולל את כל ההשקעות הנלוות להשקעה. לאחר שקלול הנתונים אפשר לערוך את דוח הנכס ולרשום שהשיפוץ הנו מבוסס בדק.

חשוב לציין כי דוח ניהול הסיכונים כולל הערות של כל הגורמים לגבי הנכס, החל מהמשקיע, דרך הקבלן והפקח ועד חברת הניהול. הדוח יכלול גם נתונים לגבי פריטים החסרים בנכס, כגון: מקרר, וילון, ריהוט וכו’. על כן, ניהול דוח זה חשוב מאוד מכיוון שחוסרים של דברים בסיסיים בנכס יכולים להגיע לעלות של אלפי דולרים וזה נתון קריטי בהחלטת אם להשקיע באותו נכס. באופן מעשי, המשקיע בפרויקט מקבל תמונה מלאה של כל הליקויים, תיאור הליקויים, מה צריכים לעשות, מה יטופל, מה לא יטופל והאם יש הקצאה לכך?

כך לדוגמא, יכול להיות רשום בדוח ניהול הסיכונים כי הגג של הנכס מצוין אבל יש מסמרים שלא מוברגים עד הסוף ויש לטפל בכך כדי למנוע בלאי של אותו גג. לאור זאת, בנוסף לגג יתווספו נתונים נוספים שישקפו למשקיע את השיפוצים הנדרשים והוא יבין למה יש תקלות שדורשות טיפול ומדוע יש כאלו שאפשר לא לטפל בהם. הודות לניהול דוח ניהול הסיכונים, המשקיע מקבל תמונה מפורטת וברורה של כל התוכנית העסקית. יתר על כן, אודות לדוח ניהול הסיכונים ניתן לשכנע במשא ומתן עם בעל הנכס להוריד את מחיר ההשקעה.

חשוב לציין כי תשומת לב לפרטים קטנים כמו איכות העבודה שהתבצעה בגג ולא הופיעה בדוח של הקבלן חשובה מאוד מכיוון שהוא ביצע את דוח השיפוץ אבל צריך אנשים נוספים שיעברו על כל הגורמים הנוספים ולהוסיף אותם לדוח ניהול הסיכונים. זאת למעשה העבודה גם של חברת הניהול. הבדיקה בפרטים הקטנים יכולה לעשות את ההבדל לאחר כמה שנים. כך למשל, בקליבלנד, בה יש רוחות חזקות, ניתן לקבל קנס של אלפי דולרים בגלל בעיות בגג ואותן בעיות היה אפשר למנוע מלכתחילה אם היינו מודעים אליהן בנקודת הזמן לפני התחלת ההשקעה בנכס.

תוכנית התחזוקה:

בנוסף לכל זאת, יש להזכיר שבתוכנית העסקית של הנכס יש גם את תוכנית התחזוקה. לאחר שכל הגורמים שציינו לעיל בדקו את הנכס והוציאו דוח מפורט ניתן לפרט שגם תוכנית התחזוקה של הבית מבוססת בבדיקה. פירוט זה חשוב מאוד מכיוון שמערכות בבית כמו חימום וקירור אוויר וחימום המים בבית דורשים תחזוקה רבה שעלותן מסתכמת באלפי דולרים. לפיכך, חשוב לבצע תוכנית תחזוקה שתציין האם יש בכנס מערכות חדשות או שמא הן ישנות.

לסיכום,

כל הנתונים המפורטים לעיל מתחברים בסופו של דבר לתחושה של שליטה בנכס וזאת מקובעת בתהליך מקצועי. באופן פרקטי, זוהי נקודה קריטית שמאפשרת להעביר אל המשקיע שקיפות ובעזרת כך מצליחה לגרום לו להתגבר על החשש של חוסר השליטה ולהפוך אותה להרגשה של שליטה בנכס!

מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו לצוות נדלניר ואנו נשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם..

בדיקת נאותות לבית להשקעה בארצות הברית – איך עושים זאת נכון?!

במאמר זה (צפו גם בוידאו) אנו עוברים יחד עם קבלן על בית שאנו נרצה לרכוש להשקעה. במסגרת הביקור בנכס, אנו ננסה לאמוד את עלויות השיפוץ שיידרשו ללא ספק ומדובר בעלויות שיש להתייחס אליהן בכובד ראש וכחלק בלתי נפרד מהתכנית העסקית שאנו נכין לצורך ההשקעה.

בדיקת נאותות לנכס בארה”ב

הנכס בבדיקה:

  • בית: פרטי.
  • רחוב: שקט ומטופח.
  • עיר: וויקליף, אוהיו.
  • אזור: איכותי, בעלות פרטית על נכסים.

כעת שהכרנו מעט את הסביבה, ניתן לצפות בווידאו בו אנו בוחנים את הנכס להשקעה יחד עם קבלן שיפוצים מומחה.

צפו בוידאו שהכנו עבורכם אודות הביקור בנכס:

סיכום פרטי הביקור בנכס:

חוות דעתו של הקבלן שיפוצים בכל הנוגע לחלק החיצוני של הבית:

  • בשלב ראשון: הסרה של גגון שאינו תקני ואינו מוסיף ערך מוחשי לנכס.
  • בשלב שני: נחליף את המרזבים או נצבע אותם לנראות נאה ומרשימה יותר.
  • בשלב שלישי: נוסיף מסגרת סביב דלת החניה (גארג’) ונצבע את יתר המסגרות בהתאם.
  • בשלב רביעי: נחליף את דרגת הבטון בכניסה מאחר וניתן לראות שהיא סדוקה ומסוכנת.
  • בשלב חמישי: נתקן ונשפר את נראות עמוד התווך בקדמת הנכס לשם נראות תקנית.
  • בשלב שישי: שטיפה ואיטום של הדק הנמצא מאחורי הבית ונסיר את מחזיק הטלוויזיה.
  • בשלב שביעי: נצבע מחדש אזורים הנדרשים לכך כדי שהצבע בכל הבית יהיה אחיד.
  • בשלב שמיני: נגזום מעט את העצים שלא יפגעו בגג הרעפים של הנכס (בטיחות).
  • בשלב תשיעי: השקעה בנראות הבסיסית של החצר כך שיראה מטופח ומלא חיים.

רמת הגימור של עבודות חיצוניות לבית יקבעו בהתאם לאופי ההשקעה. בנכסים שנועדו להשבחה ומכירה, אנו נעשה עבודה בגימור גבוהה ואילו בנכסים שנועדו להשכרה, נעשה עבודה בסיסית ככל הנדרש וזאת כדי לחסוך בעלויות ולהכניס את הנכס לשוק בהקדם.

סדרי העדיפויות שלנו יהיו כמובן כפי שהצגנו מעלה, קודם החזית של הבית, לאחר מכן כל היתר וזאת כי לחזית של הבית יש משמעות רבה יותר עבור רוכשים ושוכרים.

חוות דעתו של הקבלן שיפוצים בכל הנועד לחלק הפנימי של הבית:

  • בשלב ראשון:
    סלון הבית: עבודות קוסמטיות בלבד.

    • נצבע מחדש את קירות הסלון בצבעי אפור בהירים.
    • השלמת רצפות העץ כך שיראו כשורה.
    • נעלים את המראה וננקה את סביבת האח לנראות נקייה.
    • הוספת אריחי צד חסרים.
  • בשלב שני:
    מטבח הבית: עבודות קוסמטיות, תיקונים חשמליים (תאורה, מכשירי חשמל).

    • נצבע את ארונות המטבח בצבעי לבן.
    • נחליף את השיש במטבח למראה מודרני יותר.
    • החלפת הריצוף הזול בחומרים למראה עשיר.
    • נבחר פריט יוקרתי כאטרקציה במטבח (המלצה: עמדת שף).
  • בשלב שלישי:
    מרתף הבית: עבודות קוסמטיות אך גם הרבה מעבר לזה.

    • נתקין קירות חדשים ותקרות חדשים שכעת חסרים.
    • נחליף את גופי התאורה ל-LED ונוסיף נקודות חשמל.
    • ננקה, נצבע את הרצפה בצבעים בהירים ותקניים.
    • נוסיף שטיח ברצפה ובמדרגות להרגשה חמימה ונעימה.
    • בחדר השירות נוסיף אחסון ונחליף את מערכות החשמל היקרות.
  • בשלב רביעי:
    חדרי הבית: עבודות קוסמטיות ותיקונים קלים שנדרשים.

    • חדר קטן: עבודות קוסמטיות על החדרים, ניקוי, צביעה והוספת שטחים.
    • חדר הורים: עבודות קוסמטיות + הוספת דלת ארון.
    • חדר אירוח: עבודות קוסמטיות + גוף תאורה חדש + הוספת דלת ארון.
    • דלתות החדרים: יצבעו מחדש לנראות חדשה ונקייה.
  • בשלב חמישי:
    חדרי אמבטיה: עבודות קוסמטיות לצד עבודות פונקציונליות.

    • שירותים קטן למדי ולא פונקציונלי. ידרוש סידור מחדש לשיפור המרווחים בחדר.
    • החלפת רצפה, נעביר את הכיור למקום אחר, נסיר את הארון, נרחיב את החדר.
לסיכום,

רכישת בית להשקעה בארצות הברית דורשת הרבה מאוד שיעורי בית והיכרות עם אנשי מקצוע מקומיים. אנו עושים זאת זמן רב ולכן ביכולתנו להציג בפניכם את העבודות הנדרשות בנכסים שאכן רכשנו עבור עצמנו ועבור לקוחותינו. במידה ותרצו לצפות בנכס נוסף לדוגמה, הנך מוזמן להיכנס לקישור הבא:

אנו כמובן מזמינים אתכם לפנות אלינו לכל שאלה, צוות נדלניר.

ארנונה על בית בארצות הברית: מה גובה מס הנכסים בארה”ב ואיך ניתן להוזילו?

משקיעים רבים מבצעים את השקעתם הראשונה בארצות הברית מבלי להבין את המשמעויות של מיסי הנכסים בארצות הברית (Property Taxes), רבים קוראים למסים עירוניים אלו “ארנונה” ומתייחסים אליהם כך. אך יש הבדלים משמעותיים בין מס הנכס בארצות הברית לבין מס הארנונה שאנו משלמים בארץ ועל כך ועוד במאמר זה.

ארנונה בארצות הברית

רבים בודקים דבר אחד בלבד בבואם לבצע השקעה בנדל”ן בארצות הברית, הם בודקים אך ורק את התשואה הצפויה מהנכס. הבעיה בהתייחסות זו להשקעה היא ששוכחים או לא יודעים לחשב כראוי מגוון רחב של עלויות נלוות,  כאשר מס נכסים הינו אחד מהם (ולא, זה לא מס הכנסה..).

למשקיעים מתקדמים שכן בודקים עלויות נלוות לעסקת הרכישה ואת סעיפי ההוצאות, אך מתייחסים למסי הנכסים כאל ארנונה, מאמר זה מוקדש גם עבורכם. במאמר זה נעסוק במספר שאלות נפוצות שעליהם נשמח להעניק תשובות מסודרות אחת ולתמיד, משאלות הבסיס ועד לרמה המתקדמת ביותר כגון דרך פעולה להורדת גובה מיסי הנכסים באמצעות תהליך ערעור.

  1. מה הם מיסי הנכסים בארצות הברית?
  2. כיצד מחושבים מיסי הנכסים בארצות הברית?
  3. מה התדירות בהם נידרש לשלם מיסי נכסים בארצות הברית?
  4. איך בודקים את גובה מיסי הנכסים על נכס שברצוננו לקנות?
  5. האם ניתן להוזיל את מיסי הנכסים על הנכס בבעלותכם?

נפתח בהקדמה קצרה:

ישנן חברות המשווקות נדל”ן להשקעה בארצות הברית אשר נוטות להבטיח הרים וגבעות למשקיעים. הם מציגים שלל דוגמאות להצלחות, לתשואה גבוהה אבל את הנתונים הבעייתיים מסתירים מאחור. באופן מפתיע, רוב הנפגעים מההשקעות מבוססות הבטחות תשואה גבוהה הם אלו המחפשים ביטחון כלכלי באמצעות רכישת נכס ממלאי של חברת נדל”ן או לחילופין עם הבטחות תשואה. במקרים רבים משקיעים אלו מגלים מהר מאוד שבקיזוז הוצאות בחישוב נכון, העניינים מורכבים בהרבה. יתרה מזאת, כפי שנרחיב בהמשך, מס הנכסים מושפע מערך הנכס ולכן כאשר משקיע רוכש נכס במחיר מנופח מחברה המתווכת השקעות, המיסוי מזנק בהתאמה ומכך התשואה נפגעת משמעותית כעבור מספר שנים מרגע הרכישה, ואנו נסביר במאמר כיצד לזהות זאת ומה דרכי הפעולה האפשריות להתמודדות עם כך.

כעת, בואו נעבור על השאלות והתשובות:

מה הם מיסי הנכסים בארצות הברית?

מיסי נכסים או בשמם המקורי: Property Taxes הן מסים עירוניים הדומים לאלו המוכרים בישראל כמיסי ארנונה. אבל, בשונה מבישראל, מסים אלו אינם מחושבים בהכרח לפי מ”ר אלא בתצורה שונה לגמרי.

כיצד מחושבים מיסי הנכסים בארצות הברית?

גובה מס נכסים בארצות הברית נקבע על פי השווי המוערך של הבית. ההערכה זו מתבצעת על ידי המחוז בו ממוקם הנכס וערכה משתנה מעת לעת בהתאם לערכו של הנכס בשוק. בדומה לארנונה בישראל, גם מס נכסים משתנה מנכס לנכס בהתאם לרכיבי חיוב וזיכוי אשר נקבעים בהתאם למיקום, בהתאם לסוג השימוש בנכס, בהתאם לסוג הבעלות על הנכס וכן הלאה.

יש לקחת בחשבון שבכל מחוז ומחוז הכללים שונים והם לגמרי משפיעים על כדאיות ההשקעה. לצורך ההדגמה: בישראל דנים לא מעט על “מס דירות רפאים” אשר בהם הארנונה תהיה יקרה יותר. לכן, חשוב מאוד לבדוק לא רק מהי גובה הארנונה אלא גם מה צפויה להיות גובה הארנונה לאחר הרכישה על ידכם!

מה התדירות בהם נידרש לשלם מיסי נכסים בארצות הברית?

ככלל, מס נכסים נקבע לפי שער שנתי כמו בארנונה אצלנו. אך, במרבית המקרים, משלמים את המס בשתי פעימות, בקיץ ובחורף ואו במספר רב יותר של תשלומים בהתאם למיקום בו נמצא הנכס. שימו לב, שכל מחזור מס חדש יכול לכלול בתוכו שינוי בגובה המס שיהיה עליכם לשלם וזאת בין היתר בהתאם לגובה העסקה בה רכשתם את הנכס.

איך בודקים את גובה מיסי הנכסים על נכס שברצוננו לקנות?

גובה מסי הנכסים של בתים בארצות הברית יפורסמו יחד עם הנכס בלוחות נדל”ן אמריקאים. כמו שמציגים ארנונה עם מודעת הנכס ביד 2 בישראל, כך מוכרי דירות מציגים מס נכס עם מודעת הנכס באתרים כדוגמת Zillow, אבל, מאחר ויש מגוון חישובים שיש לקחת בחשבון בהערכת מסי נכס, לא מספיק להסתמך על נתונים אלו ויש לבדוק את גובה המס של הנכס המדובר דרך אתר המחוז של הנכס.

כדי לדעת בדיוק מה צפויה להיות גובה המס על הנכס שברצונכם לרכוש, יש להיכנס לאתר המחוז ושם להזין את מספר החלקה ואו את שם בעלי הנכס ואו את כתובת הנכס כדי לקבל תוצאה מדויקת תחת לשוניות המסים. באתר זה נוכל לראות מידע נוסף כדוגמת המרכיבים של המס כדי להבין אילו הנחות איזוריות קיימות, זיכויי ארנונה קיימים לדיירים מקומיים, זיכויי ארנונה לבעלות פרטית ואו עסקית ועוד. בצורה זו כמובן שניתן לחשב את גובה המיסוי העתידי לאחר רכישת הנכס על ידכם.

האם ניתן להוזיל את מיסי הנכסים על הנכס בבעלותכם?

ניתן במקרים מסוימים להוזיל את עלויות מס הנכסים בארצות הברית על ידי הגשת הליך ערעור למחוז. לתהליך זה קוראים: property tax appeal  וזהו תהליך שמתאפשר אך ורק למשקיעי נדל”ן אשר הצליחו לרכוש את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק. בעזרת המחיר המוזל שהרוכש שילם על הנדל”ן להשקעה, הוא יכול לטעון שהערכת המחוז מוטעית ולכן מגיע לשלם מס נכס מופחת.

כמובן שהליך זה אפשרי רק במחוזות בהם יש מיסוי מבוסס ערך הנכס ומומלץ לבצע את ההליך בעזרת עורך דין מקומי עם רקורד של הצלחה בערעורים מסוגים אלו. אם אתם יכולים, בקשו לעבוד עם עורך הדין על בסיס הצלחה כך שיהיה לו אינטרס גדול יותר להצליח.

מה עוד צריך לקחת בחשבון?

בדומה לכל ערעור, גם במקרים אלו המחוז יכול גם לבחור לייקר את המיסוי מסיבות אלו ואו אחרות. לכן, חשוב מאוד לוודא שיש לכם עילה מאוד טובה טרם אתם ניגשים להליך זה. אנו עושים זאת כל הזמן עבור לקוחותינו ומוזילים את המיסוי משמעותית וכך משיגים תשואה גבוהה יותר על נכס איכותי בסביבה מעולה.

לסיכום,
יש לך נכס להשקעה בצפון מזרח אוהיו?
צריך עזרה לבדוק האם יש לך אפשרות להורדת גובה מס הנכס שלך?
משהו קטן וטוב מאיתנו במתנה – ללא עלות.
אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים ונעזור לך בכך. הפנייה רלוונטית בתחילתה של כל שנה מינואר ועד סוף חודש מרץ.

מימון השקעה: האם ניתן לקבל משכנתא/הלוואה להשקעות בנדל”ן בחו”ל?

אתם השתכנעתם שברצונכם להשקיע ברכישת בית בארצות הברית או באירופה אך רוצים לבצע השקעה זו בעזרת מימון בנקאי. ובכן, יש דרכים מגוונות לממן השקעות נדל”ן בחו”ל אבל מדובר בתהליך שונה מזה של קבלת מימון לנדל”ן בישראל. במאמר זה אנו ננסה להציג את פני הדברים ולענות על השאלות הנפוצות ביותר בתחום.

מימון השקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בארצות הברית, עליכם לחלק את ההתייחסות שלכם לשני קטגוריות עיקריות:

  1. מימון בנקאי וחוץ בנקאי מחברות ובנקים ישראליים.
  2. מימון בנקאי וחוץ בנקאי מחברות ובנקים בארה”ב.

כעת נתייחס לכל אפיק מימוני בנפרד:

הלוואה/משכנתא מבנק ישראלי:

להלן הפרטים אודות מימון השקעות מגופים ישראליים:

משכנתא לרכישת בית בארצות הברית:
לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא. קבלת משכנתא לרכישת נכס בארצות הברית אינה אפשרית מבנק ישראלי מותנית ביכולת הבנק לעקל את הנכס במידה והחייב לא עמד בהתחייבויותיו. כאשר הנכס נמצא במדינה זרה, הבנק הישראלי אינו יכול לעקל את הנכס ואו לרשום את הנכס ברשם המשכונות ולכן הבנק לא יאשר הלוואת משכנתא לצורך ההשקעה.

הלוואה לרכישת בית בארצות הברית:
ניתן לקבל הלוואה לצורך רכישת בית בארצות הברית. אך חשוב לדעת שכאשר לוקחים הלוואה רגילה מהבנק לצורך השקעה, לבנק לא אכפת האם ההשקעה עלתה יפה. אתם הלווים אחראים להחזיר את הכסף שלוויתם לבנק ללא כל קשר להשקעה שביצעתם ומיקומה בעולם. כמובן שהלוואה בבנק מבוססת על היסטוריית אשראי ופרטים נוספים שנזקפים לטובת הלווה.

הלוואה/משכנתא מבנק בארה”ב:

להלן הפרטים אודות מימון השקעות מגופים בינלאומיים:

בנקים בארצות הברית ישמחו להעניק הלוואת משכנתא לרכישת בית במדינה בה יש להם יכולת עיקול לפי הצורך. כמו בישראל, גם הבנקים בחו”ל יבצעו בדיקות שונות אודות המשקיע וידרשו הערכת שמאי אודות ערך הנכס שנרכש על ידכם. אך גם כאן יש הבדלים שונים בין לווה אשר בעל היסטוריית אשראי ואו בעל נכסים בארצות הברית לבין לווה אשר לא מוכר במערכת הבנקאית ממנה הוא מבקש לקבל משכנתא.

מימון לבעלי אזרחות/תושבות ואו נכסים מקומיים:
משקיע אשר מחזיק בתושבות/אזרחות אמריקאית ייהנה מתנאים טובים בנטילת המשכנתא בדומה לתנאים שייקבל בישראל. זאת משום והבנק כבר מכיר את הלווה ואת מאפייניו הפיננסיים ויכול להעריך נכונה את רמת הסיכון במתן ההלוואה. במקרים בהם יש למשקיע נכסים קיימים בארצות הברית, ניתן למשכן אף אותם וליהנות ממימון כפול (מינוף) וכדי לדרוש זאת יש להעלות את הנושאים: REFINANCE או CASH OUT.

מימון למשקיעים ללא רקע קודם בהשקעות המקומיות:
הבנקים כמו כל גוף בנקאי אחר חייבים בראש ובראשונה לדאוג לביטחונם. לכן, כאשר אדם דורש הלוואה על סכום כסף משמעותי כנגד נכס, עליהם לקחת סיכון לא קטן מאחר והאדם שעומד מולם מהווה תעלומה לא קטנה שיש לפתור. לעתים ניתן להתגבר על בעיה זו בעזרת הצגת נתונים אמינים כ-CREDIT SCORE אך זה לא בהכרח אומר שהבנק ישתכנע לגמרי. לכן לפעמים הבנק יסרב להעניק הלוואת משכנתא לאזרח זר ונטול היסטוריה ולפעמים הבנק יאשר את הבקשה אך תנאי המימון יהיו נוקשים ופחות טובים.

אז מאיפה כדאי לקחת את המימון להשקעה?

ככלל, אנו רוצים לקבל מימון בתנאים טובים כך שההשקעה אכן תשתלם לנו. לכן, ננסה לדאוג שעיקר המיקוד של הבנק יהיה על הנכס שמשועבד לטובת המימון ולא על הלווה (אנחנו). לכן, כאשר יש לנו אזרחות זרה ואו היסטוריית אשראי מקומית, נעדיף לקחת מימון בקרבת הנכס כאשר הבנק מרגיש בטוח ומעניק לנו תנאי מימון נוחים. לעומת זאת, כאשר אין לנו את הנתונים הנכונים, ביכולתנו לקחת מימון מבנקים ישראליים אך בתנאי הלוואה ואו מימון כנגד הגדלת משכנתא על הנכס הנמצא בבעלותנו בישראל ואו כנגד קרן פנסיה או קרן השתלמות שיוזילו לנו את הריביות בצורה משמעותית..

אבל, העובדה שאתם יכולים לקבל מימון אינה אומרת שאתם צריכים לקחת אותה. כלומר, העובדה שמציעים לנו השקעה בטוחה “עם מימון בנקאי” לטובת הנכס (בעיקר ברכישות קבוצתיות ודרך קרנות השקעה בנדל”ן, אינה אומרת שאכן מדובר בעסקה בטוחה ומשתלמת מספיק כדי לקחת הלוואה לשם כך. כלומר, אסור לבלבל בין הזדמנות ההשקעה ומידת ההתאמה של ההשקעה ליכולת הפיננסית שלנו כלווים.

לסיכום,

אנחנו מתמחים בניהול השקעות נדל”ן בארצות הברית ועובדים היטב עם השוק המקומי. במידה ותרצו שאנו נעזור לכם לבחון את אפשרויות המימון ולבחור את הטובה מביניהם, הרגישו חופשי למלאות את הטופס מטה ואנו נחזור אליכם עם תשובות בהקדם האפשרי.


כדי לבחון מהיכן כדאי לקחת את ההלוואה, אנו ממליצים לכם למלא שאלון זה ואנו ננסה לעזור לך להגיע למימון הנוח והמתאים ביותר עבורך:

שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו”ל?

כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן בארצות הברית, אנו חייבים לקחת בחשבון שמדובר לרוב בבתים עשויים עץ ואשר דורשים מידה רבה של תחזוקה ושיפוץ כדי להשמישם ולהשכירם במחיר מלא. לכן, כאשר מבצעים רכישת נכס בשלט רחוק יש צורך בסיוע מאנשי מקצוע מקומיים שעוזרים לנו לשערך את עלויות השיפוץ בנוסף לעלויות הרכישה של הנכס.

שיפוץ נכס להשקעה

אנו נרצה להציד בפניכם ראיון שערכנו עם קבלן שיפוצים מקומי שחי ופועל בקליבלנד אוהיו וביצע יחד אתנו מספר פרויקטים מוצלחים לשביעות רצונם של המשקיעים שליווינו בתקופה האחרונה. בעזרת ראיון זה, ניתן להבין טוב יותר איך רואים אנשי מקצוע את אפיק ההשקעה מרחוק ואילו פרמטרים יש לקחת בחשבון כחלק מתהליך השקעה בכלל ובארצות הברית בפרט.

להלן וידאו – ראיון עם קבלן מקצועי להערכת עלות שיפוץ נכס להשקעה:

להלן תמלול הראיון המוצג בוידאו מעלה:

שלום פראנק, אנו רוצים לנצל הזדמנות זו לשאול כמה שאלות ובעצם לקבל הבנה טובה יותר לאופן שבו רואה קבלן שיפוצים מקצועי את הבית שבו אנו רוצים להשקיע ואיך הוא יכול להעריך את שווי הנכסים טרם ביצוע השקעה בפועל.

בואו נתחיל עם מספר שאלות ותשובות המתבססות על שנות הניסיון של הקבלן:

  • ניר: כמה שנים אתה משפץ בתים בארצות הברית?
    • פראנק: החל משנת 1996!
  • ניר: אילו סוגי נכסים הנך משפץ ומחדש?
    • פראנק: אני מחדש ומשפץ בתים פרטיים בדומה לנכס מאחורינו.
  • ניר: איך אתה בודק ומה אתה מחפש כאשר הנך נכנס לבית לצורך בדיקה לפני שיפוץ?
    • פראנק: לפני בדיקת עלויות, אני אבדוק את הנראות של השכונה. מאחר ואתה יכול לרכוש בית בעייתי בשכונה גרועה והסיכוי לקבל את כספך חזרה נמוך. מצד שני אם אתה רוכש בית בעייתי בשכונה חדשה, סיכוי גבוהה למדי שתוכל להחזיר את ההשקעה.
    • פראנק: קודם מוודאים שכדאי להשקיע בשכונה, רק לאחר מכן על הבית. ראו את הבית מאחורינו: “בית זה נראה טוב, רוכש פוטנציאלי רואה את הבית ואומר, אני יכול לראות את עצמי חי בבית זה”.
    • פראנק: לאחר כניסה לבית, (בית זה) זיהינו שנדרשים בעיקר עבודות קוסמטיות. להלן מספר דוגמאות:
      • שירותים: מיד כשנכנסתי לבית, ניתן היה לראות שיש עובש בשירותים ובתקרות שיש לטפל בהם. כמו כן, לא היה שידה בשירותים.
        • קירות: ראינו קירות שלא הושלמו ושיש לבצע להן השלמות.
        • ריצוף וקרמיקה: יש צורך בהחלפת הריצוף מצד אחד, אך האמבטיה רק בת 5 שנים ואין צורך בהחלפתה.
      • רחבי הבית: האם הקירות תקינים, האם יש כבלים חשופים, האם יש בעיות חשמל, האם הריצוף נראה טוב?
      • מרתף: העלויות הגבוהות יהיו תמיד במרתף – מערכות המיזוג/חימום, מצב היסודות של הבית (בבית זה מעולה) ועוד.
  • ניר: אם ארצה להתמקד, אתה אומר שאפילו לפני שנכנסים לנכס, אנו בודקים את הנראות של הנכס מהרחוב והמיקום?
  • ניר: אם נרצה לבחון את התכניות הכוללות ברמת המאקרו, מה הם ההוצאות הגדולות ביותר בשיפוץ בית להשקעה?
  • ניר: האם נסתכל על הגג? שלד? עבודות בטון? מערכות טכניות בבית?
    • פראנק: הדבר הגדול ביותר שאני בוחן זה גג הרעפים, מאחר ואם נדרשת החלפה לגג רעפים אנו בוחנים עלויות החלפה של 15,000$-20,000$ ובדרך כלל זה הופך את ההשקעה ללא כלכלית ואנו נעבור הלאה. לאחר שבחנתי את הגג רעפים, אני בוחן את עבודות העץ בבית. כלומר, את הריצוף ומצבו (האם נדרש אלימינציה/חידוש) ועלויות החלפת ריצוף יכולות להגיע גם לכמה אלפי דולרים נוספים.
    • פראנק: יש הרבה דברים המחייבים הסתכלות, אך אם אסכם: 1. גג הרעפים, 2. מערכות הקירור חימום, 3. מערכות חשמל. כל היתר נחשב עבודות קוסמטיות עם עלויות סבירות.
  • ניר: האם יש לך עוד עצות או טיפים שיש לקחת בחשבון בשערוך ראשוני של נכס להשקעה?
    • פראנק: מאחר ואנו משקיעים רבות בבתים ישנים יש לבדוק היטב אם יש אזבסט ועלות טיפול בכך עומד על בין 10,000$-15,000$. כדי לגלות זאת, יש לבחון דברים שאינם ניכרים לעין ומעבר לבדיקה ראשונית לבחון דברים הנוגעים לסביבה ותקינות הנכס.
  • ניר: איך אתה בוחר מה חובה לתקן ומה נחמד לתקן?
  • ניר: בנוגע למה שרצוי לתקן אך לא חובה לתקן, איך אתה מחליט אם כדאי לתקן או לא?
    • פראנק: צריך לחשוב על הרוכשים פוטנציאליים, אם אשה לא תרצה לשכור דירה עם מטבח שאינו נראה בעיניה, שווה לתקן זאת על אף שאין חובה בכך.
    • פראנק: אנו בדיוק עובדים על שיפוץ בית אחר בעיר בו אנו מתלבטים בין חומרי גלם בגלל עלותם אך נשקיע יותר כדי שיראה טוב יותר ויתאים ליותר רוכשים.
  • ניר: מה שאתה בעצם אומר, שאנו עושים חישוב קר של עלות מול תועלת. ניסיון להבין מה הרוכשים רוצים ובהתאם לכך להשקיע?
    • פראנק: הדבר המעניין הוא, כאשר אתה עובד עבור משקיעים כקבלן, אני חייב לשקלל את ההשקעה ביחס לערך שהם יקבלו ממנה בנכס להשקעה. מאחר ומשקיע או בעצם אף אחד לא רוצה להשקיע כדי להפסיד כסף על ההשקעה אלא תשואה העולה על 5% או 10% רווח על השקעתם.  זה עסק, כל עוד כולם מרווחים, הרי שהחיים טובים וכולם שמחים.
  • ניר: תודה רבה, נתראה בפרויקט הבא שאלווה.
מה ניתן ללמוד מוידאו זה?

בראש ובראשונה שחשוב מאוד להגיע מוכנים ועם הידע והליווי הנכון כדי להימנע מעקיצות ואו הפסדים מיותרים. אך מעבר לכך, שיש צורך בבחירת אנשי מקצוע מקצועיים שמכירים את הסביבה, את הנכסים ואת הרוכשים הפוטנציאליים ויש ביכולתם את הכלים (והיושרה!) להמליץ לכם מה כדאי לבחון ומה יש לשפץ בבית כדי לעשות רווח ניכר על ההשקעה.

רוצה שאנו נלווה אתכם ונחבר אתכם עם אנשי מקצוע מעולים כמו פראנק? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

אחד הנושאים החשובים ביותר בתחום ההשקעות נדל”ן בארצות הברית הנו “איך שולטים על תהליך ההשקעה וניהול ההשקעה בחו”ל“. או במילים אחרות, איך ניתן לשלוט במידע הרב שיש לדעת, בשקיפות מלאה ולבסוף להצליח להבין מה הסיכויים והסיכונים בהשקעה.

איך צוברים ביטחון בהשקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים השקעה בארצות הברית ואו בחו”ל בכלל, אתם בוודאי חולקים עם משקיעים אחרים את התחושה של חוסר השליטה ואו את התחושה שיש כאן חוסר שקיפות מלאה ושחסרים לכם פרטים חשובים שמשפיעים באופן ישיר על כדאיות ההשקעה.

בווידאו זה, ניר בבג’ני משתף אתכם בדרכים לצבירת ביטחון בהשקעה:

לא רוצים לצפות בווידאו? להלן תקציר הדברים:

כדי ללמוד איך לבצע השקעה ומידת הכדאיות שלה, אנו נבחן מקרה בוחן אמיתי של השקעה בנדל”ן ונפרקו לגורמים כדי שנוכל להמחיש את הפתרונות לבעיות ולחששות המוצדקים של המשקיע תוך ניהול נכון של הסיכונים ולקבל החלטה על המשך השקעה בנכס הנבחן.

בהשקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט, נהוג לבצע תקופת בדק. כלומר, נותנים הצעה על הנכס וקובעים תקופת זמן לצורכי בדק בית (כמה ימים או שבוע) שרק לאחריו מחליטים האם רוצים את הנכס ובאיזה מחיר. בתקופת בדק זו, אנו יכולים לשלוח פקח המתמחה בבדק בית שירשום לנו את רשימת הליקויים המזוהים בבית הנבחן. בנוסף עלינו לקבל פרטים נוספים ממקורות אחרים:

  • יש לבקש דוח מפקח עירייה לקבלת דוח משלים.
  • יש לבקש הערות מחברת הניהול המכירה את הסביבה.

*כדי לאסוף נתונים, יש לדעת מה ואת מי לשאול.

לאחר בדיקות אלו, ניתן להתחיל ולבחון את כדאיות הרכישה של הנכס על בסיס נתוני אמת:

ניהול סיכונים על בסיס מידע מוצק

הפרקטיקה של ניהול סיכונים על בסיס נתוני אמת יכול לחסוך לנו אלפי דולרים.

אנו נכין רשימה של ליקויים מכל מיני גורמים:

  • מידע מהפקח.
  • מידע מקבלן שיפוצים.
  • מידע ממלווה ההשקעה.
  • מידע מחברת הניהול.

מידעים אלו מתייחסים לשלל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ולא תמיד הפקח יתייחס למה שחברת הניהול תעלה וכן הלאה..

כפי שניתן לראות בווידאו מעלה (דקה 5 והלאה), אנו מכינים עבור המשקיע דוח מסודר של כל סוגי הליקויים ובהם נראה בין היתר את שם הליקוי, תיאור הליקוי, מה נעשה בנוגע לליקוי והאם זה הקצאה. לדוגמה, הפקח מעלה שיש מסמרים בולטים ואו משוחררים בגג רעפים חדש עם 30 שנים קדימה. – עבודה לא מושלמת שיש לתקן כדי למנוע בלאי ויש לכך עלויות.

עלויות אלו מוצלבות עם הערכות המחיר של הקבלן שיפוצים בהתאם להעלאתן על ידי הגורם המקצועי שמעלה את הנושאים. כאשר לאחר השגת הפרטים, ביכולתנו להציג למשקיע את הצעת המחיר לכלל הליקויים שהועלו על ידי אנשי המקצוע השונים ובכך להיחשף לעלויות האמיתיות של הנכס.

במקרה זה ניתן לראות איך הפרטים הקטנים באים לידי ביטוי בסיכומו של תהליך:

צפי השקעהסיכום עלויות
מחיר הנכס המבוקש76,000$
הצעת מחיר מקסימלית66,500$
שיפוץ – מבוסס בדק בית5,964$
ליווי וייעוץ5,500$
בדיקת פקח345$
עלויות סגירה*1,360$
סה”כ עלות השקעה79,669$

סיכום תהליך ההשקעה:

טווח העלויות בטבלה מעלה, בעצם מבוססת על תהליך סדיר:

תקופת בדק > ביקור אנשי מקצוע > הצפת בעיות > בחינת כדאיות שיפוץ > הערכת עלויות > החלטה.

כפי שניתן לראות, המשקיע מקבל תכנית עסקית עם שקיפות מלאה ועם מידע מקיף שהופך נכס מרוחק למסמך ברור ונקי שעל בסיסו ניתן לקבל החלטות מושכלות ונכונות. נוסף על כך, בעקבות עבודות המחקר שביצענו, ניתן להתמקח עם בעל הנכס ולהוריד את העלויות לטווחים ראליים שיבטיחו יכולת מכירה עם תשואה נאה גם בעתיד.

שימו לב שכמעט ולא שוחחנו אודות התשואה על הנכס, לא שכחנו את הנושא אך מדובר בנושא משני לכדאיות הרכישה הראשונית של הנכס. בהתמקדות בתשואה בלבד, אנו נוטים לשכוח את הפרט החשוב ביותר, שאנו רוכשים נכס שצריך לשמור על ערכו ולהעניק לנו תשואה שוטפת לשנים רבות ולכן התשואה צריכה להיות מחושבת אך ורק בסוף תהליך הבדיקה ולקראת הרכישה ולא מראשיתה.

בסיכומו של תהליך, המשקיע שפעל כהלכה כבר אינו צריך להרגיש את תחושת החוסר שליטה ואו החוסר שקיפות שעולה במקרים רבים. כפי שניתן לראות, בפועל התשובה לחששות של משקיע תלוי כמעט תמיד במידע מוצק ושקוף שמאפשר לו לקבל החלטה בלב שקט ובידיעה שהסיכונים ידועים ומוכרים מראש ויש לו דרך להתמודד עמם מידית ואו בעתיד.

רוצים שאנו נלווה אתכם לעסקה מוצלחת וללא חששות מיותרים? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

ניהול נכסים בשלט רחוק: איך בוחרים חברת ניהול טובה לנכסים בחו”ל?

אם אתם מחזיקים נכסי נדל”ן בחו”ל, אתם בוודאי נעזרים בשירותים של חברות ניהול נכסים. זאת, משום שאתם לא יכולים להיות לצד הנכס כל הזמן כאשר עיקר החיים שלכם בישראל. ובאמת, חברות ניהול נכסים מעניקות שירותים חשובים מאוד עבור משקיעי נדל”ן מעבר לים בכך שהן מאפשרות לנו, למשקיעים לנצל הזדמנויות במיקומים אטרקטיביים ובלי כאב ראש מיותר.

אבל, לא תמיד הכל וורוד. לא מעט משקיעים מתלוננים על כך שחברת הניהול עושקת אותם בעלויות מיותרות ואו מבצעת עבודה חלקית ואו גרועה שפוגעת בנכסיהם. אז, איך בוחרים חברת ניהול נכסי נדל”ן שאכן תספק את המענה המלא והמיטבי לצרכים שלכם? על כך במאמר זה.

ניהול נכסים בחו”ל

זה לא סוד שיותר ויותר משקיעים מישראל בוחרים להשקיע את כספם בחו”ל ובארצות הברית בפרט. שילוב של יכולת השקעה בתקציב נמוך יותר לצד צפי לתשואה גבוהה יותר גורמים לכך שכל משקיע חכם נוטל את כספו ומבצע רכישותיו מעבר לים. אך, לצד ההזדמנויות הבלתי נגמרות בעולם כולו, ישנם קשיים לא מעטים בניהול נכסים שאינם בשליטתנו במרבית הזמן.

הפתרון בדמות חברת ניהול נכסים בהחלט קוסמת למשקיעים רבים. אבל יש מספר בעיות נפוצות שהם לא לוקחים בחשבון:

  • עלויות גבוהות בתיקונים תדירים בנכס.
  • חוסר יכולת לזהות ולאמת בעיות הדורשות תיקונים בנכס.
  • קשיים ומורכבויות בפינוי שוכרים מהנכס.
  • ועוד..

חלק מהקשיים נובעים מכך שיש ניגוד אינטרסים בין המשקיע לחברת הניהול. כך לדוגמה, יש שני סוגי חברות ניהול נכסים:

  1. שירותי תיקון ותחזוקה מתוך צוות חברת ניהול הנכסים.
  2. שירותי תיקון ותחזוקה על ידי גורם צד שלישי מחוץ לחברת ניהול הנכסים.

באפשרות הראשונה, החברה תוכל לרוב להוזיל עלויות על ידי שימוש באיש מקצוע פנימי אך במקביל תוכל להמציא תקלות שאינם בהכרח דורשים תיקון כדי להצדיק את החזקת עובדי התחזוקה. באפשרות השנייה, כל תיקון צפוי לעלות הרבה יותר כסף אך אין לחברה כל אינטרס לייצר עבודה לעצמה ועלויות נוספות למשקיע.

אז מה עושים? איך בוחרים חברת ניהול נכסים בחו”ל?

להלן כללי ברזל שיש לתייק ולשמור טרם ובעת התנהלות עם חברת ניהול נכסים:

  1. בחרו חברת ניהול נכסים שעליה קיבלתם המלצות ממשקיעים אחרים!
  2. חפשו ברשת חברות ניהול נכסים בסביבת הנכס שלכם, קראו המלצות אודותיהם!
  3. בחנו את דרכי העבודה שלהם: מערכת ניהול, דוחות, פידבק מהדיירים ועוד!
  4. שימו לב לרמת השירות האישי – האם יש מענה מהיר ומקצועי לפניותיכם!
  5. בררו מי החברה – כמה עובדים, וותק החברה, מספר נכסים בניהול ועוד!
  6. בקשו רישיונות מתאימים לתחומי השירות המוצעים לכם!
  7. וודאו שאתם חותמים על חוזה ניהול שמקיף את כל הצרכים שלכם!

כאשר מדובר בחברת ניהול נכסים אשר קיימת זה זמן ומעסיקה מספר עובדים שאחראים לניהול מספר גדול של נכסים, ניתן לרוב להיות יותר רגועים בכך שיש להם אינטרס לשמור על שמם הטוב. יתרה מזאת, חברה אשר מנהלת מספר רב של נכסים תזכה לאזכורים והמלצות שונות ברשת ואו ממשקיעים נוספים אשר היו שביעי רצון. כלומר, ככל שמדובר בחברה טובה, וותיקה ויציבה יותר, כך תזכו להיחשף ליותר אינדיקציות אודות כדאיות ההתקשרות מולה.

בחברות ניהול מבוססות, יש דרכי עבודה קבועים ומסודרים הן בשטח והן להתנהלות מול בעלי הנכסים. ניתן להרגיש זאת מהרגע הראשון ומהאופן בו אתם זוכים לקבל מענה ושירות עוד בטרם חתימה על חוזה שירות. בחברות אלו, לא יעשו כל פעולה בנכס מבלי לקבל את אישורכם לכך מראש (וודאו שסעיף זה מופיע בחוזה!) אלא אם כן מדובר במקרה חירום. מכך שלא יחייבו אתכם על תיקונים שלא היו ואו לא חייבו עבודה בפועל.

תשלומים ועמלות לחברת ניהול הנכסים:

חשוב לקרוא היטב את חוזה השירות ולבחון את סעיפי התשלומים והעמלות שנדרשים מחברת ניהול הנכסים. במקרים מסוימים, השירות זול מידי ואו אינו ראלי וניתן להסיק מכך שהעלויות יגבו מכם בדרכים עקיפות ויש לא מעטים כאלו.

להלן נושאים שיש לשים עליהם דגש:

  • בהירות ההסכם – האם תנאי ושירותי חברת הניהול ברורים ועונים על כך הדרישות? (SLA).
  • אופן החיוב הקבוע – האם מנהל הנכסים מקבל אחוזים מהרווח או שכר קבוע מראש? (אינטרס לתפוסה מלאה).
  • מתי נדרש אישור לתיקון – מאיזה סכום, על מנהל הנכסים לקבל אישור מהמשקיע? (מה קורה עם שישי-שבת-ראשון).
  • גביה על ניהול תיקונים – האם יש וכמה עולה ניהול התקשורת עם איש המקצוע שמגיע לתיקון (ישנם חברות שגובות על כך).
  • אחריות על פינוי דייר – האם חברת הניהול מכינה הכל למעט חתימה עו”ד או שיש הוצאה משמעותית נוספת?
  • עמלות חידוש/שכירות – האם חברת ניהול נכסים גובה עמלה על כל חידוש חוזה/איתור שוכר חדש לדירה?
  • מועדי קבלת תשלומים – מי מחזיק בפיקדונות השוכרים ומה הם מועדי העברת דמי השכירות החודשיים?
  • תנאי סיום התקשרות – איך ובאיזו התראה ניתן יהיה לסיים התקשרות ומעבר לחברת ניהול חלופית? (עם או בלי דייר בדירה)

מסקנות בהמשך לאמור מעלה:

כמו בכל שירות אחר שאתם צורכים ומקבלים מבעלי מקצוע, גם שירותי ניהול נכסים בחו”ל דורשים מעקב, ניהול והקפדה על הפרטים הקטנים ביותר בצורה שוטפת. כלומר, רוצים לקבל יותר מחברת הניהול? מעוניינים שחברת הניהול תעשה עבודתה נאמנה? הדרך הטובה ביותר להשיג יעדים אלו היא לדרוש זאת באופן קבוע ומפורש מחברת הניהול בתחילת ההתקשרות ובאופן שוטף במהלכה.

בחברות הניהול יש שני סוגי לקוחות:

  1. לקוחות ניהול רדומים – לקוחות שלא פעילים ולא דורשים יותר מידי, מקבלים שירות מינימלי.
  2. לקוחות ניהול אקטיביים – לקוחות פעילים שרוצים הוכחות למתן שירות, מקבלים שירות מקסימלי.

היו לקוחות אקטיביים והבטיחו תועלת מקסימלית!!!!

לסיום, במידה ואתם מנהלים נכסים בחו”ל, נשמח אם תמלאו סקר קצר:

אנו מקווים שמאמר זה הועיל לכם, נשמח שתשתפו משקיעים נוספים כך שגם הם ייהנו מהתוכן ששיתפנו וישתתפו בסקר מעלה.

בברכה,

צוות נדלניר

האתגרים בהשקעה בנדל”ן במדינה זרה – פודקאסט משותף עם ג’ון קארני (Locker Room)

בהמשך לשיתופי פעולה מתקדמים עם מכלול נותני שירותים למשקיעי נדל”ן בארצות הברית, החלטתי להתארח בפודקאסט של יזם השקעות נדל”ן ג’ון קארני, המוכר מאוד בארצות הברית. בשיחה שקיימתי עם ג’ון עלו נושאים רבים ומגוונים אודותיי ואודות האתגרים השונים שבביצוע השקעות נדל”ן מעבר לים.

בפודקאסט המשותף ניר בבג’ני (מייסד נדלניר) משתף את השומעים בסיבות שהביאו אותו להיכנס לתחום ליווי השקעות נדל”ן בארצות הברית וכמובן איך הוא הופך אתגרים להזדמנויות על בסיס ניסיון עצמי וניסיון עם סוגים שונים של לקוחות. האזינו לפודקאסט וחוו את דעתכם בתגובות בתחתית הפוסט,

פודקאסט נדל”ן משותף עם ג’ון קארני

אז על מה שוחחנו בפודקאסט:

    • איך הופכים תסכול למוטיבציה והצלחה.
    • יתרונות של השקעה בנדל”ן במדינה זרה.
  • אתגרים למשקיעים בנדל”ן במדינה זרה.
  • אודות הלקוחות שלנו וסוגי הנכסים שנרכשים.

חמשת הנקודות העיקריות בפודקאסט:

  1. למשקיעים רבים יש כסף אך חסר זמן להשקיע בחו”ל.
  2. מידע פנימי הוא שם המשחק בהשקעות נדל”ן בחו”ל.
  3. הבנה של נדל”ן משמעותה הידע האישי, המשאבים והיעדים שהוגדרו.
  4. כדי להצליח, יש לקיים שגרה יומית של למידה, מחקר, תרגול ועוד.
  5. בית טרם שיפוצו מספר לנו את כל מה שאנו חייבים לדעת.

וטיפ קצר:

אנו חיים בעולם קטן בעידן של גלובליזציה, היו פתוחים להשקיע בשווקים שאינם בחצר האחורית שלכם, משקיעים חכמים יודעים לזהות פוטנציאל גם במדינות נוספות.

עוד טיפה על ניר:

  • ניר חובב כדורגל, רכיבה על אופניים וטניס.
  • ניר אוהד את השחקן האגדי “רונאלדו“.
  • ניר קרא לאחרונה “אמנות המלחמה” מאת סון דזה.

למידע נוסף אודות ג’ון קארני:

איך רוכשים בית להשקעה בארצות הברית במחיר נמוך מערכו בשוק?

תמיד מדברים על זה שיש דרכים לקנות נכסים להשקעה מתחת למחיר השוק. אבל איך עושים זאת באמת? בסקירת וידאו בהמשך מאמר זה אנו מציגים לכם את הדרך לעשות זאת עם נכס אמיתי שרכשנו עבור משקיע הישר מהשטח!

סקירה: רכישת בית מתחת למחיר השוק

בווידאו תראו הצגת רכישת נכס להשקעה במיקום מעולה (כיס אזור). רחוב שקט בשכונה טובה בסביבה אטרקטיבית. מדובר בנכס המכונה ESTATE SELL או בעברית, דירה בירושה. בדירות שנמכרות כחלק מירושה, ישנם לעתים הזדמנויות של הערכת נכס בחסר.

להלן הווידאו לצפייה מהשטח:

מאפייני ההשקעה בנכס במחיר נמוך מערכו בשוק:

נכס זה נמכר במחיר הנמוך מערכו בשוק כתוצאה מצירוף של נסיבות:

  • המיקום אטרקטיבי – אנו ממש אוהבים את הסביבה של הנכס.
  • נכס עשוי אבן – נכס במצב מעולה ואשר צפוי להישאר בתקינות גבוהה.
  • מצב הנכס – הנכס מעולה, שמור למדי כפי שנראה בווידאו מבפנים וגם מבחוץ.
  • חוסר עניין של היורשים – היורשים מחוץ לעיר ואין להם רצון להחזיק בנכס.
  • ניהול מו”מ קשוח – ניצול המצב הנתון כדי להפחית במחיר הרכישה.

סקירת הנכס:

  • מראה כללי – למעט שיפורים קוסמטיים, המצב נאה בהחלט.
  • כניסה לחניה – מעבר עשוי אספלט במצב שמור ותקני לחלוטין.
  • כניסה לבית – המצב תקין אך הריצוף יוחלף לשיפור הנראות.
  • מטבח – מטבח מודרני ושמור, ריצוף תקני, מטבח במצע מעולה.
  • כלי חשמל – בחלקם הגדול עובדים, המקרר יוחלף לחדש.
  • סלון הבית – למעט צורך בצביעה, מוכן לאכלוס דיירים חדשים.
  • חדרי הבית – ריצוף עץ, יידרשו עבודות קוסמטיות מעטות בלבד.
  • חדרי שירותים – ניתן להשאיר את הריהוט, הקרמיקה, נדרש ניקיון בלבד.
  • מדרגות בבית – מדרגות עץ עליהם אנו נתקין שטח נעים ומקובע לרצפה.
  • גופי תאורה/חשמל – כלל גופי התאורה והחשמל תקינים ועובדים.
  • עליית גג – שמורה ואינה דורשת עבודה רבה לשימורה.
  • מרתף הבית – הסבר מפורט כעת:

מעט על מרתף הבית:

המרתף של הבית הנו הלב של הבית בפועל. המקום החשוב ביותר שיש לבקר ולבדוק בכדי להבין האם בעלי הבית שמרו על הבית כנדרש והאם אנו צפויים להפתעות בהמשך. כאשר המרתף שמור היטב (בדרך כלל כאשר התגורר בנכס דייר אחד למשך שנים רבות..) הרי שאנו יודעים שעומדת לפנינו עסקת השקעה טובה במיוחד. במקרה זה, הותקן שטיח על רצפת המרתף שמאפשר מחיה, ישנם חלונות המכניסות אור ואוורור משני צידי המרתף. כמו כן, גם היסודות והחלקים השירותיים והטכניים של המרתף נראות שמורות ומוכנות לשימוש.

כחלק מעסקה זו, אנו התמקחנו רבות על נקודות התורפה של הנכס ובפרט על בעיות קלות ברכיבים הטכניים שיידרשו השקעה קלה בחידושם אך אלו כמובן נלקחים בחשבון כחלק מתכנית מסודרת להשקעה בנכס.

סיכום השקעה:

כפי שניתן לראות, מדובר בנכס במצב מעולה במיקום מצוין שאנו מכירים היטב וביכולתנו ליהנות מרכישה נמוכה מערך הנכס בשוק. כך שהסיכונים שלנו כבר משלב ההתחלה נמוכים למדי כאשר במקביל אנו זוכים להשמיש ולהשכיר את הנכס במהירות ולהשיג תשואה נאה על השקעתנו.

רוצה ליווי ברכישת בית להשקעה בארצות הברית? פנה אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם עם השירות הטוב ביותר!

השקעה בטוחה / השקעה בתשואה מובטחת – היש חיה כזו?!

בישראל פועלות מספר רב של חברות המציעות השקעות נדל”ן בארצות הברית ובעולם. בכל חברה מתהדרים בשיטת השקעה שונה ובהבטחות שנשמעות מבטיחות במיוחד מצד המשקיעים. אך האם הבטחות אלו ברי קיום? האם אכן יש כזה דבר תשואה מובטחת ואו השקעה בטוחה? על כך נרחיב במאמר זה.

השקעה בטוחה וללא סיכון – הישנו?

הבטיחו לכם את אחד ההבטחות הבאות:

  • השקעה בטוחה בנדל”ן.
  • השקעה מובטחת בנדל”ן.
  • השקעה מבוטחת בנדל”ן.
  • השקעה במודל חוב בנדל”ן.
  • השקעה עם תשקיף בנדל”ן.
  • השקעה בתשואה מובטחת בנדל”ן.

בכולם יש מטרה אחת, לגרום לכם לבצע השקעה מתוך מחשבה שאתם מבצעים מהלך נכון ובטוח. אך האם זה האמת?

נקדים ונענה על שאלה זו. לא!. אין כזה דבר השקעה ללא סיכון ואו השקעה בטוחה.

אז מה יש? ובכן, יש שיטות שונות לביצוע השקעות כך שרף הסיכון למשקיע יהיה נמוך יותר ואו שאין סיכון למספר שנים בודדות אך לא לאורך כל חיי ההשקעה. כדי לענות על השאלה בכותרת מאמר זה בצורה קונקרטית יותר, נדרש להסביר על שיטות ההשקעה המובילות. אנו נציג את הפרטים הבאים:

  • כותרת ההשקעה.
    • הסבר אודות ההשקעה.
    • מודל ההשקעה.
    • המוקש בהשקעה.

לאחר מכן, נסכם את דעתנו על הנושא כולו.

יצאנו לדרך,

סוגי השקעות בנדל”ן וכדאיותם:

מה זה השקעה בטוחה?

הסבר על ההשקעה: השקעה בטוחה הנה השקעה אשר יש לנו עליה טענה לתוצאה עתידית מובטחת וידועה מראש. במסגרת הבטחות להשקעה בטוחה, חברות השקעה יספרו על תשואה בגובה %X מידי שנה ולפרק זמן ידוע מראש.

מודל ההשקעה: המשקיע רוכש נכס לזמן לטווח קצר או בינוני כאשר שוק הנדל”ן במיקום ההשקעה נמצא במגמת עליה. כלומר, אם השוק עולה, המשקיע מרוויח אבל אם השוק קופא ואו יורד, המשקיע מפסיד ואין מדובר בהשקעה בטוחה באמת..

המוקש בהשקעה: במרבית המקרים, המשקיע מבצע רכישה במחיר גבוהה ממחיר השוק רק כדי לממן לעצמו את התשואה המובטחת בשנה או השנתיים הראשונות להם התחייבה החברה. כלומר, המשקיע בפועל משלם לעצמו את התשואה כאשר ביצע את ההשקעה יחד עם פרימיה נוספת לחברת ההשקעה.

מה זה השקעה עם ביטוח?

הסבר על ההשקעה: השקעה בנדל”ן עם גיבוי של גורם צד שלישי שמבטח את הכסף. כך לדוגמה, מבטיחים חברות “השקעה במודל חוב” ואו “השקעה מימונית” שבה הם יזכו להחזר כספי במידה וייגרם הפסד ואו נזק לנכס בה הם משקיעים.

מודל ההשקעה: השקעה דומה במאפייניה להשקעה רגילה בנדל”ן. אך במקביל, הדבר מתאפשר בעיקר בנדל”ן מניב והמשקיע משלם על פוליסת ביטוח לחברת ביטוח גדולה כדי שהחברה תעניק לו הגנה ביטוחית על הכסף.

המוקש בהשקעה: בביטוח כמו בביטוח, יש משמעות אדירה לאותיות הקטנות. לעתים אנו מרגישים בטוחים אך בפועל הכיסוי אינו מגן עלינו מפני מגוון רחב של תרחישים וביניהם שאנו לא זוכים בקדימות ביטוחית במקרים שיש בעיה (הבנק, בדרך כלל ראשון) וכמו כן, מה הם תנאי הפוליסה: האם יש השתתפות עצמית, האם הביטוח על מלוא ההון או רק על הקרן ושלל נוסף של פרמטרים שלעתים קרובות מגלים לנו שההשקעה כלל אינה כדאית ובוודאי שאינה מבוטחת.

מה זה השקעה מבוטחת?

הסבר על ההשקעה: השקעות נדל”ן מבוטחות הן השקעה אשר מעניקות למשקיע תשואה אך בנוסף אליהן גם שטר ביטחון של הקרן לטובת המשקיע באמצעות שיעבוד הנכס הנדל”ני לטובתו. כלומר, במקרי קיצון יש מאין לקחת את הכסף ולהחזיר למשקיעים.

מודל ההשקעה: קרן השקעות מגייסת משקיעים שישימו כסף אך יחד עם כספי המשקיעים, מבצעים מינוף להון ולוקחים הלוואה בריבית קבועה ומבוטחת.

המוקש בהשקעה: הלוואה עם בטוחה היא הצורה הטובה ביותר להגן על הקרן, במידה והבטוחה הנדל”נית שווה את הקרן ובמידה ולמשקיע יש קדימות ראשונית על הבטוחה. הבעיה שלעתים יש גם הלוואות חוץ בנקאיות בשעבוד של הנכס. כלומר, המשקיעים אינם בעלי קדימות ראשונית אלא משנית ואמנם בעלים בנכס אך אלו יקבלו את חלקם רק לאחר החזרת ההלוואה על הריביות המצטברים לבנקים וללווים הנוספים. במקרים אלו, ערבות זו נשחקת ואינה שווה הרבה במקרים בהם יש חדלות פירעון ואו ירידה חדה בערך הנכס.

אז מה הוא מודל ההשקעה הרצוי?

ההשקעות נדל”ן הטובות ביותר הן אלו שבהם הבנקים מבצעים את השקעותיהם. כלומר, השקעות נדל”ן בסביבה טובה ובשעבוד מלא ובקדימות ראשונית. כמשקיעים, יש לחפש תמיד השקעה עם בטוחה וללא מינוף יתר על חשבונכם. אבל אתם כבר יודעים זאת שהרי מדובר בהשקעה הדומה במאפייניה להלוואת משכנתא. הבנק מעניק מימון כנגד ערבות משמעותית ולפי הערכת שווי נכס כך שהערבות (הנכס) לא תישחק משמעותית גם בעת משבר בענף.

מה אנחנו מציעים?

כולם מעניקים הבטחות. אך במרביתן המשקיע בסופו של דבר אינו נמצא בעמדה הדומה לזו של הבנקים. עמדה של כוח ויכולת לנווט עצמאית כנדרש ובבטחה. אך אנו מתכוונים לשנות זאת ולהציע שירות הדומה לזה של הבנקים.

השקעה במודל הלואה עם ריבית שנתית קבועה, המעניקה שעבוד מדרגה ראשונה למשקיעים.
השאירו פרטים לקבלת פרטים נוספים:

 


מעוניין להתייעץ איתנו ואו ללמוד עוד על השירות שלנו? פנה אלינו:

שם פרטי ושם משפחה:

מספר הטלפון שלך:

דואר אלקטרוני שלך:

מתי לחזור אליך?