מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בארצות הברית? אנו משתפים אתכם עם הידע הרב שאנו צברנו עם השנים בביצוע מספר רב של עסקאות רכישה של בתים בארצות הברית להשקעה. בשונה מהשקעות נדל”ן בישראל, בהשקעות נדל”ן בארצות הברית יש מורכבויות רבות ונוספות שיש להכיר.

שיפוץ נכס להשקעה: איך מעריכים את השיפוץ הנדרש בנכס להשקעה בחו”ל?

כאשר מבצעים השקעה בנדל”ן בארצות הברית, אנו חייבים לקחת בחשבון שמדובר לרוב בבתים עשויים עץ ואשר דורשים מידה רבה של תחזוקה ושיפוץ כדי להשמישם ולהשכירם במחיר מלא. לכן, כאשר מבצעים רכישת נכס בשלט רחוק יש צורך בסיוע מאנשי מקצוע מקומיים שעוזרים לנו לשערך את עלויות השיפוץ בנוסף לעלויות הרכישה של הנכס.

שיפוץ נכס להשקעה

אנו נרצה להציד בפניכם ראיון שערכנו עם קבלן שיפוצים מקומי שחי ופועל בקליבלנד אוהיו וביצע יחד אתנו מספר פרויקטים מוצלחים לשביעות רצונם של המשקיעים שליווינו בתקופה האחרונה. בעזרת ראיון זה, ניתן להבין טוב יותר איך רואים אנשי מקצוע את אפיק ההשקעה מרחוק ואילו פרמטרים יש לקחת בחשבון כחלק מתהליך השקעה בכלל ובארצות הברית בפרט.

להלן וידאו – ראיון עם קבלן מקצועי להערכת עלות שיפוץ נכס להשקעה:

להלן תמלול הראיון המוצג בוידאו מעלה:

שלום פראנק, אנו רוצים לנצל הזדמנות זו לשאול כמה שאלות ובעצם לקבל הבנה טובה יותר לאופן שבו רואה קבלן שיפוצים מקצועי את הבית שבו אנו רוצים להשקיע ואיך הוא יכול להעריך את שווי הנכסים טרם ביצוע השקעה בפועל.

בואו נתחיל עם מספר שאלות ותשובות המתבססות על שנות הניסיון של הקבלן:

  • ניר: כמה שנים אתה משפץ בתים בארצות הברית?
    • פראנק: החל משנת 1996!
  • ניר: אילו סוגי נכסים הנך משפץ ומחדש?
    • פראנק: אני מחדש ומשפץ בתים פרטיים בדומה לנכס מאחורינו.
  • ניר: איך אתה בודק ומה אתה מחפש כאשר הנך נכנס לבית לצורך בדיקה לפני שיפוץ?
    • פראנק: לפני בדיקת עלויות, אני אבדוק את הנראות של השכונה. מאחר ואתה יכול לרכוש בית בעייתי בשכונה גרועה והסיכוי לקבל את כספך חזרה נמוך. מצד שני אם אתה רוכש בית בעייתי בשכונה חדשה, סיכוי גבוהה למדי שתוכל להחזיר את ההשקעה.
    • פראנק: קודם מוודאים שכדאי להשקיע בשכונה, רק לאחר מכן על הבית. ראו את הבית מאחורינו: “בית זה נראה טוב, רוכש פוטנציאלי רואה את הבית ואומר, אני יכול לראות את עצמי חי בבית זה”.
    • פראנק: לאחר כניסה לבית, (בית זה) זיהינו שנדרשים בעיקר עבודות קוסמטיות. להלן מספר דוגמאות:
      • שירותים: מיד כשנכנסתי לבית, ניתן היה לראות שיש עובש בשירותים ובתקרות שיש לטפל בהם. כמו כן, לא היה שידה בשירותים.
        • קירות: ראינו קירות שלא הושלמו ושיש לבצע להן השלמות.
        • ריצוף וקרמיקה: יש צורך בהחלפת הריצוף מצד אחד, אך האמבטיה רק בת 5 שנים ואין צורך בהחלפתה.
      • רחבי הבית: האם הקירות תקינים, האם יש כבלים חשופים, האם יש בעיות חשמל, האם הריצוף נראה טוב?
      • מרתף: העלויות הגבוהות יהיו תמיד במרתף – מערכות המיזוג/חימום, מצב היסודות של הבית (בבית זה מעולה) ועוד.
  • ניר: אם ארצה להתמקד, אתה אומר שאפילו לפני שנכנסים לנכס, אנו בודקים את הנראות של הנכס מהרחוב והמיקום?
  • ניר: אם נרצה לבחון את התכניות הכוללות ברמת המאקרו, מה הם ההוצאות הגדולות ביותר בשיפוץ בית להשקעה?
  • ניר: האם נסתכל על הגג? שלד? עבודות בטון? מערכות טכניות בבית?
    • פראנק: הדבר הגדול ביותר שאני בוחן זה גג הרעפים, מאחר ואם נדרשת החלפה לגג רעפים אנו בוחנים עלויות החלפה של 15,000$-20,000$ ובדרך כלל זה הופך את ההשקעה ללא כלכלית ואנו נעבור הלאה. לאחר שבחנתי את הגג רעפים, אני בוחן את עבודות העץ בבית. כלומר, את הריצוף ומצבו (האם נדרש אלימינציה/חידוש) ועלויות החלפת ריצוף יכולות להגיע גם לכמה אלפי דולרים נוספים.
    • פראנק: יש הרבה דברים המחייבים הסתכלות, אך אם אסכם: 1. גג הרעפים, 2. מערכות הקירור חימום, 3. מערכות חשמל. כל היתר נחשב עבודות קוסמטיות עם עלויות סבירות.
  • ניר: האם יש לך עוד עצות או טיפים שיש לקחת בחשבון בשערוך ראשוני של נכס להשקעה?
    • פראנק: מאחר ואנו משקיעים רבות בבתים ישנים יש לבדוק היטב אם יש אזבסט ועלות טיפול בכך עומד על בין 10,000$-15,000$. כדי לגלות זאת, יש לבחון דברים שאינם ניכרים לעין ומעבר לבדיקה ראשונית לבחון דברים הנוגעים לסביבה ותקינות הנכס.
  • ניר: איך אתה בוחר מה חובה לתקן ומה נחמד לתקן?
  • ניר: בנוגע למה שרצוי לתקן אך לא חובה לתקן, איך אתה מחליט אם כדאי לתקן או לא?
    • פראנק: צריך לחשוב על הרוכשים פוטנציאליים, אם אשה לא תרצה לשכור דירה עם מטבח שאינו נראה בעיניה, שווה לתקן זאת על אף שאין חובה בכך.
    • פראנק: אנו בדיוק עובדים על שיפוץ בית אחר בעיר בו אנו מתלבטים בין חומרי גלם בגלל עלותם אך נשקיע יותר כדי שיראה טוב יותר ויתאים ליותר רוכשים.
  • ניר: מה שאתה בעצם אומר, שאנו עושים חישוב קר של עלות מול תועלת. ניסיון להבין מה הרוכשים רוצים ובהתאם לכך להשקיע?
    • פראנק: הדבר המעניין הוא, כאשר אתה עובד עבור משקיעים כקבלן, אני חייב לשקלל את ההשקעה ביחס לערך שהם יקבלו ממנה בנכס להשקעה. מאחר ומשקיע או בעצם אף אחד לא רוצה להשקיע כדי להפסיד כסף על ההשקעה אלא תשואה העולה על 5% או 10% רווח על השקעתם.  זה עסק, כל עוד כולם מרווחים, הרי שהחיים טובים וכולם שמחים.
  • ניר: תודה רבה, נתראה בפרויקט הבא שאלווה.
מה ניתן ללמוד מוידאו זה?

בראש ובראשונה שחשוב מאוד להגיע מוכנים ועם הידע והליווי הנכון כדי להימנע מעקיצות ואו הפסדים מיותרים. אך מעבר לכך, שיש צורך בבחירת אנשי מקצוע מקצועיים שמכירים את הסביבה, את הנכסים ואת הרוכשים הפוטנציאליים ויש ביכולתם את הכלים (והיושרה!) להמליץ לכם מה כדאי לבחון ומה יש לשפץ בבית כדי לעשות רווח ניכר על ההשקעה.

רוצה שאנו נלווה אתכם ונחבר אתכם עם אנשי מקצוע מעולים כמו פראנק? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

אחד הנושאים החשובים ביותר בתחום ההשקעות נדל”ן בארצות הברית הנו “איך שולטים על תהליך ההשקעה וניהול ההשקעה בחו”ל“. או במילים אחרות, איך ניתן לשלוט במידע הרב שיש לדעת, בשקיפות מלאה ולבסוף להצליח להבין מה הסיכויים והסיכונים בהשקעה.

איך צוברים ביטחון בהשקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים השקעה בארצות הברית ואו בחו”ל בכלל, אתם בוודאי חולקים עם משקיעים אחרים את התחושה של חוסר השליטה ואו את התחושה שיש כאן חוסר שקיפות מלאה ושחסרים לכם פרטים חשובים שמשפיעים באופן ישיר על כדאיות ההשקעה.

בווידאו זה, ניר בבג’ני משתף אתכם בדרכים לצבירת ביטחון בהשקעה:

לא רוצים לצפות בווידאו? להלן תקציר הדברים:

כדי ללמוד איך לבצע השקעה ומידת הכדאיות שלה, אנו נבחן מקרה בוחן אמיתי של השקעה בנדל”ן ונפרקו לגורמים כדי שנוכל להמחיש את הפתרונות לבעיות ולחששות המוצדקים של המשקיע תוך ניהול נכון של הסיכונים ולקבל החלטה על המשך השקעה בנכס הנבחן.

בהשקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט, נהוג לבצע תקופת בדק. כלומר, נותנים הצעה על הנכס וקובעים תקופת זמן לצורכי בדק בית (כמה ימים או שבוע) שרק לאחריו מחליטים האם רוצים את הנכס ובאיזה מחיר. בתקופת בדק זו, אנו יכולים לשלוח פקח המתמחה בבדק בית שירשום לנו את רשימת הליקויים המזוהים בבית הנבחן. בנוסף עלינו לקבל פרטים נוספים ממקורות אחרים:

  • יש לבקש דוח מפקח עירייה לקבלת דוח משלים.
  • יש לבקש הערות מחברת הניהול המכירה את הסביבה.

*כדי לאסוף נתונים, יש לדעת מה ואת מי לשאול.

לאחר בדיקות אלו, ניתן להתחיל ולבחון את כדאיות הרכישה של הנכס על בסיס נתוני אמת:

ניהול סיכונים על בסיס מידע מוצק

הפרקטיקה של ניהול סיכונים על בסיס נתוני אמת יכול לחסוך לנו אלפי דולרים.

אנו נכין רשימה של ליקויים מכל מיני גורמים:

  • מידע מהפקח.
  • מידע מקבלן שיפוצים.
  • מידע ממלווה ההשקעה.
  • מידע מחברת הניהול.

מידעים אלו מתייחסים לשלל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ולא תמיד הפקח יתייחס למה שחברת הניהול תעלה וכן הלאה..

כפי שניתן לראות בווידאו מעלה (דקה 5 והלאה), אנו מכינים עבור המשקיע דוח מסודר של כל סוגי הליקויים ובהם נראה בין היתר את שם הליקוי, תיאור הליקוי, מה נעשה בנוגע לליקוי והאם זה הקצאה. לדוגמה, הפקח מעלה שיש מסמרים בולטים ואו משוחררים בגג רעפים חדש עם 30 שנים קדימה. – עבודה לא מושלמת שיש לתקן כדי למנוע בלאי ויש לכך עלויות.

עלויות אלו מוצלבות עם הערכות המחיר של הקבלן שיפוצים בהתאם להעלאתן על ידי הגורם המקצועי שמעלה את הנושאים. כאשר לאחר השגת הפרטים, ביכולתנו להציג למשקיע את הצעת המחיר לכלל הליקויים שהועלו על ידי אנשי המקצוע השונים ובכך להיחשף לעלויות האמיתיות של הנכס.

במקרה זה ניתן לראות איך הפרטים הקטנים באים לידי ביטוי בסיכומו של תהליך:

צפי השקעהסיכום עלויות
מחיר הנכס המבוקש76,000$
הצעת מחיר מקסימלית66,500$
שיפוץ – מבוסס בדק בית5,964$
ליווי וייעוץ5,500$
בדיקת פקח345$
עלויות סגירה*1,360$
סה”כ עלות השקעה79,669$

סיכום תהליך ההשקעה:

טווח העלויות בטבלה מעלה, בעצם מבוססת על תהליך סדיר:

תקופת בדק > ביקור אנשי מקצוע > הצפת בעיות > בחינת כדאיות שיפוץ > הערכת עלויות > החלטה.

כפי שניתן לראות, המשקיע מקבל תכנית עסקית עם שקיפות מלאה ועם מידע מקיף שהופך נכס מרוחק למסמך ברור ונקי שעל בסיסו ניתן לקבל החלטות מושכלות ונכונות. נוסף על כך, בעקבות עבודות המחקר שביצענו, ניתן להתמקח עם בעל הנכס ולהוריד את העלויות לטווחים ראליים שיבטיחו יכולת מכירה עם תשואה נאה גם בעתיד.

שימו לב שכמעט ולא שוחחנו אודות התשואה על הנכס, לא שכחנו את הנושא אך מדובר בנושא משני לכדאיות הרכישה הראשונית של הנכס. בהתמקדות בתשואה בלבד, אנו נוטים לשכוח את הפרט החשוב ביותר, שאנו רוכשים נכס שצריך לשמור על ערכו ולהעניק לנו תשואה שוטפת לשנים רבות ולכן התשואה צריכה להיות מחושבת אך ורק בסוף תהליך הבדיקה ולקראת הרכישה ולא מראשיתה.

בסיכומו של תהליך, המשקיע שפעל כהלכה כבר אינו צריך להרגיש את תחושת החוסר שליטה ואו החוסר שקיפות שעולה במקרים רבים. כפי שניתן לראות, בפועל התשובה לחששות של משקיע תלוי כמעט תמיד במידע מוצק ושקוף שמאפשר לו לקבל החלטה בלב שקט ובידיעה שהסיכונים ידועים ומוכרים מראש ויש לו דרך להתמודד עמם מידית ואו בעתיד.

רוצים שאנו נלווה אתכם לעסקה מוצלחת וללא חששות מיותרים? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

ניהול נכסים בשלט רחוק: איך בוחרים חברת ניהול טובה לנכסים בחו”ל?

אם אתם מחזיקים נכסי נדל”ן בחו”ל, אתם בוודאי נעזרים בשירותים של חברות ניהול נכסים. זאת, משום שאתם לא יכולים להיות לצד הנכס כל הזמן כאשר עיקר החיים שלכם בישראל. ובאמת, חברות ניהול נכסים מעניקות שירותים חשובים מאוד עבור משקיעי נדל”ן מעבר לים בכך שהן מאפשרות לנו, למשקיעים לנצל הזדמנויות במיקומים אטרקטיביים ובלי כאב ראש מיותר.

אבל, לא תמיד הכל וורוד. לא מעט משקיעים מתלוננים על כך שחברת הניהול עושקת אותם בעלויות מיותרות ואו מבצעת עבודה חלקית ואו גרועה שפוגעת בנכסיהם. אז, איך בוחרים חברת ניהול נכסי נדל”ן שאכן תספק את המענה המלא והמיטבי לצרכים שלכם? על כך במאמר זה.

ניהול נכסים בחו”ל

זה לא סוד שיותר ויותר משקיעים מישראל בוחרים להשקיע את כספם בחו”ל ובארצות הברית בפרט. שילוב של יכולת השקעה בתקציב נמוך יותר לצד צפי לתשואה גבוהה יותר גורמים לכך שכל משקיע חכם נוטל את כספו ומבצע רכישותיו מעבר לים. אך, לצד ההזדמנויות הבלתי נגמרות בעולם כולו, ישנם קשיים לא מעטים בניהול נכסים שאינם בשליטתנו במרבית הזמן.

הפתרון בדמות חברת ניהול נכסים בהחלט קוסמת למשקיעים רבים. אבל יש מספר בעיות נפוצות שהם לא לוקחים בחשבון:

  • עלויות גבוהות בתיקונים תדירים בנכס.
  • חוסר יכולת לזהות ולאמת בעיות הדורשות תיקונים בנכס.
  • קשיים ומורכבויות בפינוי שוכרים מהנכס.
  • ועוד..

חלק מהקשיים נובעים מכך שיש ניגוד אינטרסים בין המשקיע לחברת הניהול. כך לדוגמה, יש שני סוגי חברות ניהול נכסים:

  1. שירותי תיקון ותחזוקה מתוך צוות חברת ניהול הנכסים.
  2. שירותי תיקון ותחזוקה על ידי גורם צד שלישי מחוץ לחברת ניהול הנכסים.

באפשרות הראשונה, החברה תוכל לרוב להוזיל עלויות על ידי שימוש באיש מקצוע פנימי אך במקביל תוכל להמציא תקלות שאינם בהכרח דורשים תיקון כדי להצדיק את החזקת עובדי התחזוקה. באפשרות השנייה, כל תיקון צפוי לעלות הרבה יותר כסף אך אין לחברה כל אינטרס לייצר עבודה לעצמה ועלויות נוספות למשקיע.

אז מה עושים? איך בוחרים חברת ניהול נכסים בחו”ל?

להלן כללי ברזל שיש לתייק ולשמור טרם ובעת התנהלות עם חברת ניהול נכסים:

  1. בחרו חברת ניהול נכסים שעליה קיבלתם המלצות ממשקיעים אחרים!
  2. חפשו ברשת חברות ניהול נכסים בסביבת הנכס שלכם, קראו המלצות אודותיהם!
  3. בחנו את דרכי העבודה שלהם: מערכת ניהול, דוחות, פידבק מהדיירים ועוד!
  4. שימו לב לרמת השירות האישי – האם יש מענה מהיר ומקצועי לפניותיכם!
  5. בררו מי החברה – כמה עובדים, וותק החברה, מספר נכסים בניהול ועוד!
  6. בקשו רישיונות מתאימים לתחומי השירות המוצעים לכם!
  7. וודאו שאתם חותמים על חוזה ניהול שמקיף את כל הצרכים שלכם!

כאשר מדובר בחברת ניהול נכסים אשר קיימת זה זמן ומעסיקה מספר עובדים שאחראים לניהול מספר גדול של נכסים, ניתן לרוב להיות יותר רגועים בכך שיש להם אינטרס לשמור על שמם הטוב. יתרה מזאת, חברה אשר מנהלת מספר רב של נכסים תזכה לאזכורים והמלצות שונות ברשת ואו ממשקיעים נוספים אשר היו שביעי רצון. כלומר, ככל שמדובר בחברה טובה, וותיקה ויציבה יותר, כך תזכו להיחשף ליותר אינדיקציות אודות כדאיות ההתקשרות מולה.

בחברות ניהול מבוססות, יש דרכי עבודה קבועים ומסודרים הן בשטח והן להתנהלות מול בעלי הנכסים. ניתן להרגיש זאת מהרגע הראשון ומהאופן בו אתם זוכים לקבל מענה ושירות עוד בטרם חתימה על חוזה שירות. בחברות אלו, לא יעשו כל פעולה בנכס מבלי לקבל את אישורכם לכך מראש (וודאו שסעיף זה מופיע בחוזה!) אלא אם כן מדובר במקרה חירום. מכך שלא יחייבו אתכם על תיקונים שלא היו ואו לא חייבו עבודה בפועל.

תשלומים ועמלות לחברת ניהול הנכסים:

חשוב לקרוא היטב את חוזה השירות ולבחון את סעיפי התשלומים והעמלות שנדרשים מחברת ניהול הנכסים. במקרים מסוימים, השירות זול מידי ואו אינו ראלי וניתן להסיק מכך שהעלויות יגבו מכם בדרכים עקיפות ויש לא מעטים כאלו.

להלן נושאים שיש לשים עליהם דגש:

  • בהירות ההסכם – האם תנאי ושירותי חברת הניהול ברורים ועונים על כך הדרישות? (SLA).
  • אופן החיוב הקבוע – האם מנהל הנכסים מקבל אחוזים מהרווח או שכר קבוע מראש? (אינטרס לתפוסה מלאה).
  • מתי נדרש אישור לתיקון – מאיזה סכום, על מנהל הנכסים לקבל אישור מהמשקיע? (מה קורה עם שישי-שבת-ראשון).
  • גביה על ניהול תיקונים – האם יש וכמה עולה ניהול התקשורת עם איש המקצוע שמגיע לתיקון (ישנם חברות שגובות על כך).
  • אחריות על פינוי דייר – האם חברת הניהול מכינה הכל למעט חתימה עו”ד או שיש הוצאה משמעותית נוספת?
  • עמלות חידוש/שכירות – האם חברת ניהול נכסים גובה עמלה על כל חידוש חוזה/איתור שוכר חדש לדירה?
  • מועדי קבלת תשלומים – מי מחזיק בפיקדונות השוכרים ומה הם מועדי העברת דמי השכירות החודשיים?
  • תנאי סיום התקשרות – איך ובאיזו התראה ניתן יהיה לסיים התקשרות ומעבר לחברת ניהול חלופית? (עם או בלי דייר בדירה)

מסקנות בהמשך לאמור מעלה:

כמו בכל שירות אחר שאתם צורכים ומקבלים מבעלי מקצוע, גם שירותי ניהול נכסים בחו”ל דורשים מעקב, ניהול והקפדה על הפרטים הקטנים ביותר בצורה שוטפת. כלומר, רוצים לקבל יותר מחברת הניהול? מעוניינים שחברת הניהול תעשה עבודתה נאמנה? הדרך הטובה ביותר להשיג יעדים אלו היא לדרוש זאת באופן קבוע ומפורש מחברת הניהול בתחילת ההתקשרות ובאופן שוטף במהלכה.

בחברות הניהול יש שני סוגי לקוחות:

  1. לקוחות ניהול רדומים – לקוחות שלא פעילים ולא דורשים יותר מידי, מקבלים שירות מינימלי.
  2. לקוחות ניהול אקטיביים – לקוחות פעילים שרוצים הוכחות למתן שירות, מקבלים שירות מקסימלי.

היו לקוחות אקטיביים והבטיחו תועלת מקסימלית!!!!

לסיום, במידה ואתם מנהלים נכסים בחו”ל, נשמח אם תמלאו סקר קצר:

אנו מקווים שמאמר זה הועיל לכם, נשמח שתשתפו משקיעים נוספים כך שגם הם ייהנו מהתוכן ששיתפנו וישתתפו בסקר מעלה.

בברכה,

צוות נדלניר

האתגרים בהשקעה בנדל”ן במדינה זרה – פודקאסט משותף עם ג’ון קארני (Locker Room)

בהמשך לשיתופי פעולה מתקדמים עם מכלול נותני שירותים למשקיעי נדל”ן בארצות הברית, החלטתי להתארח בפודקאסט של יזם השקעות נדל”ן ג’ון קארני, המוכר מאוד בארצות הברית. בשיחה שקיימתי עם ג’ון עלו נושאים רבים ומגוונים אודותיי ואודות האתגרים השונים שבביצוע השקעות נדל”ן מעבר לים.

בפודקאסט המשותף ניר בבג’ני (מייסד נדלניר) משתף את השומעים בסיבות שהביאו אותו להיכנס לתחום ליווי השקעות נדל”ן בארצות הברית וכמובן איך הוא הופך אתגרים להזדמנויות על בסיס ניסיון עצמי וניסיון עם סוגים שונים של לקוחות. האזינו לפודקאסט וחוו את דעתכם בתגובות בתחתית הפוסט,

פודקאסט נדל”ן משותף עם ג’ון קארני

אז על מה שוחחנו בפודקאסט:

    • איך הופכים תסכול למוטיבציה והצלחה.
    • יתרונות של השקעה בנדל”ן במדינה זרה.
  • אתגרים למשקיעים בנדל”ן במדינה זרה.
  • אודות הלקוחות שלנו וסוגי הנכסים שנרכשים.

חמשת הנקודות העיקריות בפודקאסט:

  1. למשקיעים רבים יש כסף אך חסר זמן להשקיע בחו”ל.
  2. מידע פנימי הוא שם המשחק בהשקעות נדל”ן בחו”ל.
  3. הבנה של נדל”ן משמעותה הידע האישי, המשאבים והיעדים שהוגדרו.
  4. כדי להצליח, יש לקיים שגרה יומית של למידה, מחקר, תרגול ועוד.
  5. בית טרם שיפוצו מספר לנו את כל מה שאנו חייבים לדעת.

וטיפ קצר:

אנו חיים בעולם קטן בעידן של גלובליזציה, היו פתוחים להשקיע בשווקים שאינם בחצר האחורית שלכם, משקיעים חכמים יודעים לזהות פוטנציאל גם במדינות נוספות.

עוד טיפה על ניר:

  • ניר חובב כדורגל, רכיבה על אופניים וטניס.
  • ניר אוהד את השחקן האגדי “רונאלדו“.
  • ניר קרא לאחרונה “אמנות המלחמה” מאת סון דזה.

למידע נוסף אודות ג’ון קארני:

איך רוכשים בית להשקעה בארצות הברית במחיר נמוך מערכו בשוק?

תמיד מדברים על זה שיש דרכים לקנות נכסים להשקעה מתחת למחיר השוק. אבל איך עושים זאת באמת? בסקירת וידאו בהמשך מאמר זה אנו מציגים לכם את הדרך לעשות זאת עם נכס אמיתי שרכשנו עבור משקיע הישר מהשטח!

סקירה: רכישת בית מתחת למחיר השוק

בווידאו תראו הצגת רכישת נכס להשקעה במיקום מעולה (כיס אזור). רחוב שקט בשכונה טובה בסביבה אטרקטיבית. מדובר בנכס המכונה ESTATE SELL או בעברית, דירה בירושה. בדירות שנמכרות כחלק מירושה, ישנם לעתים הזדמנויות של הערכת נכס בחסר.

להלן הווידאו לצפייה מהשטח:

מאפייני ההשקעה בנכס במחיר נמוך מערכו בשוק:

נכס זה נמכר במחיר הנמוך מערכו בשוק כתוצאה מצירוף של נסיבות:

  • המיקום אטרקטיבי – אנו ממש אוהבים את הסביבה של הנכס.
  • נכס עשוי אבן – נכס במצב מעולה ואשר צפוי להישאר בתקינות גבוהה.
  • מצב הנכס – הנכס מעולה, שמור למדי כפי שנראה בווידאו מבפנים וגם מבחוץ.
  • חוסר עניין של היורשים – היורשים מחוץ לעיר ואין להם רצון להחזיק בנכס.
  • ניהול מו”מ קשוח – ניצול המצב הנתון כדי להפחית במחיר הרכישה.

סקירת הנכס:

  • מראה כללי – למעט שיפורים קוסמטיים, המצב נאה בהחלט.
  • כניסה לחניה – מעבר עשוי אספלט במצב שמור ותקני לחלוטין.
  • כניסה לבית – המצב תקין אך הריצוף יוחלף לשיפור הנראות.
  • מטבח – מטבח מודרני ושמור, ריצוף תקני, מטבח במצע מעולה.
  • כלי חשמל – בחלקם הגדול עובדים, המקרר יוחלף לחדש.
  • סלון הבית – למעט צורך בצביעה, מוכן לאכלוס דיירים חדשים.
  • חדרי הבית – ריצוף עץ, יידרשו עבודות קוסמטיות מעטות בלבד.
  • חדרי שירותים – ניתן להשאיר את הריהוט, הקרמיקה, נדרש ניקיון בלבד.
  • מדרגות בבית – מדרגות עץ עליהם אנו נתקין שטח נעים ומקובע לרצפה.
  • גופי תאורה/חשמל – כלל גופי התאורה והחשמל תקינים ועובדים.
  • עליית גג – שמורה ואינה דורשת עבודה רבה לשימורה.
  • מרתף הבית – הסבר מפורט כעת:

מעט על מרתף הבית:

המרתף של הבית הנו הלב של הבית בפועל. המקום החשוב ביותר שיש לבקר ולבדוק בכדי להבין האם בעלי הבית שמרו על הבית כנדרש והאם אנו צפויים להפתעות בהמשך. כאשר המרתף שמור היטב (בדרך כלל כאשר התגורר בנכס דייר אחד למשך שנים רבות..) הרי שאנו יודעים שעומדת לפנינו עסקת השקעה טובה במיוחד. במקרה זה, הותקן שטיח על רצפת המרתף שמאפשר מחיה, ישנם חלונות המכניסות אור ואוורור משני צידי המרתף. כמו כן, גם היסודות והחלקים השירותיים והטכניים של המרתף נראות שמורות ומוכנות לשימוש.

כחלק מעסקה זו, אנו התמקחנו רבות על נקודות התורפה של הנכס ובפרט על בעיות קלות ברכיבים הטכניים שיידרשו השקעה קלה בחידושם אך אלו כמובן נלקחים בחשבון כחלק מתכנית מסודרת להשקעה בנכס.

סיכום השקעה:

כפי שניתן לראות, מדובר בנכס במצב מעולה במיקום מצוין שאנו מכירים היטב וביכולתנו ליהנות מרכישה נמוכה מערך הנכס בשוק. כך שהסיכונים שלנו כבר משלב ההתחלה נמוכים למדי כאשר במקביל אנו זוכים להשמיש ולהשכיר את הנכס במהירות ולהשיג תשואה נאה על השקעתנו.

רוצה ליווי ברכישת בית להשקעה בארצות הברית? פנה אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם עם השירות הטוב ביותר!

השקעה בטוחה / השקעה בתשואה מובטחת – היש חיה כזו?!

בישראל פועלות מספר רב של חברות המציעות השקעות נדל”ן בארצות הברית ובעולם. בכל חברה מתהדרים בשיטת השקעה שונה ובהבטחות שנשמעות מבטיחות במיוחד מצד המשקיעים. אך האם הבטחות אלו ברי קיום? האם אכן יש כזה דבר תשואה מובטחת ואו השקעה בטוחה? על כך נרחיב במאמר זה.

השקעה בטוחה וללא סיכון – הישנו?

הבטיחו לכם את אחד ההבטחות הבאות:

  • השקעה בטוחה בנדל”ן.
  • השקעה מובטחת בנדל”ן.
  • השקעה מבוטחת בנדל”ן.
  • השקעה במודל חוב בנדל”ן.
  • השקעה עם תשקיף בנדל”ן.
  • השקעה בתשואה מובטחת בנדל”ן.

בכולם יש מטרה אחת, לגרום לכם לבצע השקעה מתוך מחשבה שאתם מבצעים מהלך נכון ובטוח. אך האם זה האמת?

נקדים ונענה על שאלה זו. לא!. אין כזה דבר השקעה ללא סיכון ואו השקעה בטוחה.

אז מה יש? ובכן, יש שיטות שונות לביצוע השקעות כך שרף הסיכון למשקיע יהיה נמוך יותר ואו שאין סיכון למספר שנים בודדות אך לא לאורך כל חיי ההשקעה. כדי לענות על השאלה בכותרת מאמר זה בצורה קונקרטית יותר, נדרש להסביר על שיטות ההשקעה המובילות. אנו נציג את הפרטים הבאים:

  • כותרת ההשקעה.
    • הסבר אודות ההשקעה.
    • מודל ההשקעה.
    • המוקש בהשקעה.

לאחר מכן, נסכם את דעתנו על הנושא כולו.

יצאנו לדרך,

סוגי השקעות בנדל”ן וכדאיותם:

מה זה השקעה בטוחה?

הסבר על ההשקעה: השקעה בטוחה הנה השקעה אשר יש לנו עליה טענה לתוצאה עתידית מובטחת וידועה מראש. במסגרת הבטחות להשקעה בטוחה, חברות השקעה יספרו על תשואה בגובה %X מידי שנה ולפרק זמן ידוע מראש.

מודל ההשקעה: המשקיע רוכש נכס לזמן לטווח קצר או בינוני כאשר שוק הנדל”ן במיקום ההשקעה נמצא במגמת עליה. כלומר, אם השוק עולה, המשקיע מרוויח אבל אם השוק קופא ואו יורד, המשקיע מפסיד ואין מדובר בהשקעה בטוחה באמת..

המוקש בהשקעה: במרבית המקרים, המשקיע מבצע רכישה במחיר גבוהה ממחיר השוק רק כדי לממן לעצמו את התשואה המובטחת בשנה או השנתיים הראשונות להם התחייבה החברה. כלומר, המשקיע בפועל משלם לעצמו את התשואה כאשר ביצע את ההשקעה יחד עם פרימיה נוספת לחברת ההשקעה.

מה זה השקעה עם ביטוח?

הסבר על ההשקעה: השקעה בנדל”ן עם גיבוי של גורם צד שלישי שמבטח את הכסף. כך לדוגמה, מבטיחים חברות “השקעה במודל חוב” ואו “השקעה מימונית” שבה הם יזכו להחזר כספי במידה וייגרם הפסד ואו נזק לנכס בה הם משקיעים.

מודל ההשקעה: השקעה דומה במאפייניה להשקעה רגילה בנדל”ן. אך במקביל, הדבר מתאפשר בעיקר בנדל”ן מניב והמשקיע משלם על פוליסת ביטוח לחברת ביטוח גדולה כדי שהחברה תעניק לו הגנה ביטוחית על הכסף.

המוקש בהשקעה: בביטוח כמו בביטוח, יש משמעות אדירה לאותיות הקטנות. לעתים אנו מרגישים בטוחים אך בפועל הכיסוי אינו מגן עלינו מפני מגוון רחב של תרחישים וביניהם שאנו לא זוכים בקדימות ביטוחית במקרים שיש בעיה (הבנק, בדרך כלל ראשון) וכמו כן, מה הם תנאי הפוליסה: האם יש השתתפות עצמית, האם הביטוח על מלוא ההון או רק על הקרן ושלל נוסף של פרמטרים שלעתים קרובות מגלים לנו שההשקעה כלל אינה כדאית ובוודאי שאינה מבוטחת.

מה זה השקעה מבוטחת?

הסבר על ההשקעה: השקעות נדל”ן מבוטחות הן השקעה אשר מעניקות למשקיע תשואה אך בנוסף אליהן גם שטר ביטחון של הקרן לטובת המשקיע באמצעות שיעבוד הנכס הנדל”ני לטובתו. כלומר, במקרי קיצון יש מאין לקחת את הכסף ולהחזיר למשקיעים.

מודל ההשקעה: קרן השקעות מגייסת משקיעים שישימו כסף אך יחד עם כספי המשקיעים, מבצעים מינוף להון ולוקחים הלוואה בריבית קבועה ומבוטחת.

המוקש בהשקעה: הלוואה עם בטוחה היא הצורה הטובה ביותר להגן על הקרן, במידה והבטוחה הנדל”נית שווה את הקרן ובמידה ולמשקיע יש קדימות ראשונית על הבטוחה. הבעיה שלעתים יש גם הלוואות חוץ בנקאיות בשעבוד של הנכס. כלומר, המשקיעים אינם בעלי קדימות ראשונית אלא משנית ואמנם בעלים בנכס אך אלו יקבלו את חלקם רק לאחר החזרת ההלוואה על הריביות המצטברים לבנקים וללווים הנוספים. במקרים אלו, ערבות זו נשחקת ואינה שווה הרבה במקרים בהם יש חדלות פירעון ואו ירידה חדה בערך הנכס.

אז מה הוא מודל ההשקעה הרצוי?

ההשקעות נדל”ן הטובות ביותר הן אלו שבהם הבנקים מבצעים את השקעותיהם. כלומר, השקעות נדל”ן בסביבה טובה ובשעבוד מלא ובקדימות ראשונית. כמשקיעים, יש לחפש תמיד השקעה עם בטוחה וללא מינוף יתר על חשבונכם. אבל אתם כבר יודעים זאת שהרי מדובר בהשקעה הדומה במאפייניה להלוואת משכנתא. הבנק מעניק מימון כנגד ערבות משמעותית ולפי הערכת שווי נכס כך שהערבות (הנכס) לא תישחק משמעותית גם בעת משבר בענף.

מה אנחנו מציעים?

כולם מעניקים הבטחות. אך במרביתן המשקיע בסופו של דבר אינו נמצא בעמדה הדומה לזו של הבנקים. עמדה של כוח ויכולת לנווט עצמאית כנדרש ובבטחה. אך אנו מתכוונים לשנות זאת ולהציע שירות הדומה לזה של הבנקים.

השקעה במודל הלואה עם ריבית שנתית קבועה, המעניקה שעבוד מדרגה ראשונה למשקיעים.
השאירו פרטים לקבלת פרטים נוספים:

 


מעוניין להתייעץ איתנו ואו ללמוד עוד על השירות שלנו? פנה אלינו:

שם פרטי ושם משפחה:

מספר הטלפון שלך:

דואר אלקטרוני שלך:

מתי לחזור אליך?


סיור בשטח לפני השקעה: כמה חשוב לסייר בקרבת הנכס להשקעה בחו”ל?!

אתם מעוניינים להשקיע בנדל”ן בחו”ל? בוודאי אתם שואלים את עצמכם איך בודקים השקעה בנדל”ן והאם אפשר לעשות זאת בשלט רחוק מישראל?! ובכן, זהו נושא מורכב למדי ובסקירה זו נשמח להציג לכם את החשיבות בסיור שכונות בקרבת הנכסים הנבחנים להשקעה.

בדיקת אזור להשקעה בנדל”ן בחו”ל

להלן וידאו מנסיעתנו האחרונה לקליבלנד אוהיו:

תקציר הוידאו מעלה:

כחלק מעבודתנו בליווי השקעות נדל”ן של משקיעים מקומיים. אנו מבקרים פיזית בנכסים שבהם אנו שוקלים להשקיע אך אנו לא מסתפקים רק בכך. אנו ממשיכים לבחון את הסביבה של הנכס בכדי לראות את הדברים הבאים:

  • הקרבה של הנכס לעוגנים השונים שמבטיחים שמירה על ערך לאורך זמן.
  • כמה הבתים בסביבת הנכס מטופחים ומתוחזקים ומעידים על טיב האוכלוסייה.
  • מידת הקרבה של הנכס לעורקי התנועה המרכזיים שחיוניים מאוד לכל נכס.
  • היכרות עם נותני השירותים השונים כדוגמת בתי מרקחת, מקומות מסחר.

אך מעבר להיכרות השטחית עם הסביבה אנחנו אוהבים ללכת צעד אחד נוסף קדימה ולבצע פעולות נוספות כדוגמת:

  • דפיקה על דלתות השכנים והיכרות עמם. במהלך היום אנשים בחוץ וניתן לדבר איתם.
  • תשאול עוברים ושבים על היתרונות והחסרונות של המגורים בסביבה (אנשים נדיבים במידע).
  • הבנה לסיבות של המקומיים לגור דווקא בסביבת הנכס וסבירות ההחזר על ההשקעה.
  • מידת החברתיות של התושבים המקומיים והקשר שלהם בינם ובין עצמם.

כפי שאתם מבינים, מיקום הנו מושג מאוד חשוב בנדל”ן אך המיקום אינו בהכרח מיקום פיזי אלא הסביבה המידית של הנכס. לכן, לאחר ניתוח אנליטי, יש להבין מה באמת קורה במרחב ולהרגיש אותו כנדרש ברגליים!

רוצים להתייעץ? לשאול שאלות? פנו אלינו ונשמח לענות לכם – יום נהדר!

איך בודקים בית בארצות הברית לפני רכישתו להשקעה?

אתם מבינים שעליכם להשקיע את כספיכם בנדל”ן בחול, אתם אף מבינים שארצות הברית הינה אפיק השקעה מעולה לישראלים, עד כאן הכל בסדר. כעת, עליכם לאתר נכס בארצות הברית בו כדאי להשקיע. אך כדי לעשות זאת, עליכם להסתמך על אנשי מקצוע מקומיים שיבדקו עבורכם את הבית טרם ביצוע ההשקעה. במאמר זה, אנו ננסה לעזור לכם להבין איך מבצעים בדק בית להשקעה בארצות הברית.

ביצוע בדק בית לפני רכישת נכס להשקעה בארה”ב

בארצות הברית בשונה מנדל”ן מישראל, הבנייה היא מגוונת יותר כגון בנייה מעץ, צידוד אלומיניום או ויניל (VYNIL), וכמובן גם בנייה בבלוקים ואבן. כתוצאה מכך, לעתים קרובות יש פער בין הנראות של הבית ובין ערכה האמיתי כנגזרת ממצב הבית בפועל. כך לדוגמה, במקרים מסוימים, יש טרמיטים שפוגעים ביסודות הבית, מרתף עם בעיית אטימות למים, סדקים ביסודות, מערכות ניקוז קלוקלות ואו בעיות תשתית אחרות שיכולות להפוך נכס מעולה לכזה שאסור להתקרב אליו.

כאשר משקיע מבצע פעילות בשלט רחוק מישראל, קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה וזאת מאחר ויש לו רק מראה עיניים (תמונות) בלבד. לכן, על המשקיע מרחוק להיעזר באיש מקצוע שיעשה עבורו את בדק הבית ויאשרר את המובטח על ידי המוכרים.

אבל איך עושים זאת?

כדי לבצע בדק בית (אינספקשיין), עלינו לפעול לפי השלבים הבאים:

  1. סיכום עם המוכרים על התניית העסקה בביקור ובאישור פקח מטעמכם.
  2. הבנת הצרכים שלכם ורישומם טרם התקשרות עם פקח לבדיקה:
    • יש להבין מהפקח מה בדיקתו כוללת ועד כמה היא מקיפה ומדויקת.
  3. התקשרות עם פקח אמין ומקצועי שעומד בדרישות הבאות:
    • גורם מקצועי ואמין שפועל בסביבה ומכיר את נקודות התורפה של הנכסים.
    • גורם מקצועי ואמין אשר מגיע עם המלצות ממכרים ואו לקוחות עבר.
    • גורם מקצועי ואמין אשר עליו קיבלתם המלצה מחברת הניהול המקומית.
    • גורם אשר זוכה לביקורות טובות תחת החיפושים “PROPERTY INSPECTOR” או “HOME INSPECTOR”.

בדיקת בית לפני השקעה איננה ברירה שעומדת לרשותכם אלא חובה שאתם חבים לעצמכם. זאת משום ועליכם להתנות מול מוכרי הדירה שבאחריותם לתקן את כל הפגמים שהתגלו עקב בדיקתו של הפקח ואו לחלופין ביכולתכם לנהל משא ומתן על המחיר בעקבות הממצאים ולסגת מההסכם הנרקם בעקבות מסקנות של אי תקינות מצד הפקח (מה שמכונה: GENERAL HOME INSPECTION).

כמה דגשים חשובים שיש לקחת בחשבון:

  • יש לוודא עם מוכר הדירה שהוא מכין את הדירה כך שהפקח יהיה מסוגל לעשות את עבודתו.
    • פינוי חפצים במרתף.
    • הפעלת מים.
    • חיבור חשמל.
    • ועוד..
  • יש לזכור שהפקח אינו מחפש בעיות שמעכבות השכרת הנכס אלא רק את הליקויים במבנה הפיזי. למשל, הפקח לא יעיר על דגשים לנכס כדי להביאו למצב אטרקטיבי להשכרה ואו למכירה בדרגת הגימור המתאימה, ואינו מוסמך או בעל הידע המקצועי לתת משוב על תצורת מבנה פנימית לא אטרקטיבית ביחס לביקוש המקומי, גודל החדרים, אמבטיות , אבזור ועוד. לכן, מסקנות הפקח בדוח בדק הבית אינן מהוות את כל הנדרש לצורך בניית תכנית שיפוץ לנכס, אך כמובן מרכיבות חלק חשוב מהתכנית.
  • יש לזכור שיש עוד בדיקות מלבד בדק הבית: בדיקות טייטל ומשפטיות, בדיקות האזור , בדיקת השוק ועוד..
  • יש לוודא שאתם מבינים מה ההבדלים בין הקצאות ובין הוצאות:
    • הקצאות – סעיפי תיקון שיידרשו בעתיד ויש לקחתם בחשבון לטווח הארוך.
    • הוצאות – סעיפי תיקון מידיים לטיפול ובאחריות המוכר.

האם יש מדד טוב לבדיקת בית מלבד פקח?

במידה ואתם מחזיקים בבית להשקעה וניהול הנדל”ן בשלט רחוק (מישראל), הרי שאתם צריכים להעסיק חברת ניהול מקומית עליה אתם ביררתם ועליה אתם יכולים לסמוך. לכן, כדאי מאוד להיעזר בחברת ניהול זו שרוצה אף היא בחיים קלים, ולכן צפויה לעזור לכם לבחור איש מקצוע טוב לצורך הבדיקה ואף לזהות עבורכם בעיות שלא בהכרח עלו בבדיקה עצמה.

חברת הניהול בשונה מהפקח צפויה לזהות לא רק בעיות בנכס עצמו אלא גם אלמנטים חסרים שנדרשים בכדי להשכיר את הנכס בהצלחה (אין וילונות, חלונות חורקים, אין מכונת כביסה..). כלומר, עליכם להיוועץ עם כל גורם מקצועי ועם חברת הניהול כדי לוודא שהנכס יוכל להיות מושכר בהצלחה וללא הפתעות בעתיד.

משקיע מקצועי מבצע תיאום והצלבה של נתוני הבדק מגורמי המקצוע השונים ואנו מסבירים על כך בפירוט במדריך ההשקעה החינמי של נדלניר בעמודים 22-26.

רוצים לראות עוד?
להלן וידאו עם דוגמה וטיפים שחייבים להכיר על ביצוע בדק בית
ויישום הממצאים של בדיקת הפקח בשיפוץ הנכס על ידי קבלן אמריקאי מקומי:

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? השאירו פרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם!

עסקאות פליפ בארצות הברית – הדרך המהירה ביותר להרוויח מנדל”ן!

אני מלווה כל הזמן משקיעים הרוצים בנכס מניב היוצר הכנסה קבועה ויציבה לאורך זמן כחלק מפורטפוליו ההשקעות שלהם. אך, לאחרונה רבים שואלים אותי גם על עסקאות השקעה בנדל”ן לטווח קצר ובדגש על “עסקאות פליפ בארצות הברית” אפיק השקעה המוכר גם כ”עסקאות אקזיט בנדל”ן בארצות הברית” ובמאמר זה אנסה להציג אפיק זה בצורה הטובה ביותר לנוחיותכם.

עסקאות פליפ בארצות הברית

לא מעט בעלי הון בישראל רוצים להשקיע בנדל”ן לטווח זמן קצר אך מרגישים שהשוק המקומי אינו מתאים להם. הן בגלל סביבת המיסוי (8% למשקיעים) והן בגלל סף הכניסה הגבוה (דירה ממוצעת עולה מעל 1.4 מיליון ש”ח). לכן, הם פונים לשוק האמריקאי שמאפשר למשקיע לרכוש נכס בסכומים נמוכים משמעותית ובחלק מהמדינות עם רף מיסוי נוח במיוחד.

משקיעים אלו המחפשים אפיק ליצירת רווח הון בטווח קצר יכולים למצוא מגוון רחב של נכסים בארצות הברית, אשר לאחר השבחתם ימכרו בסכומים גבוהים משמעותית מעלות רכישתם. מכאן שיש מקום לרווח מהיר ומשמעותי בתוך פרק זמן קצר במיוחד.

מה יש לדעת לפני שיוצאים לעסקת פליפ בארצות הברית?

יש שני סוגי עסקאות פליפ (אקזיט) בארצות הברית:

  1. עסקת רכישה > השבחה > מכירה של נכס קיים.
  2. עסקת בנייה חדשה על גבי קרקע במיקום אטרקטיבי.

בשונה מבישראל, שיפוץ ואו בניה חדשה בארה”ב דורשים הרבה פחות זמן מאחר וחומרי גלם שונים ובעיקר כמובן מפני שהתהליכים הביורוקרטיים קצרים בהרבה.

טווח זמן סביר לביצוע עסקת פליפ בארצות הברית:

  • עסקת השבחת נכס קיים: 4-8 חודשים בלבד.
  • עסקת בניית נכס חדש: 6-8 חודשים בלבד.

היתרון המובהק של עסקאות פליפ בארצות הברית:

  • משקיע יכול להרוויח כסף רב בתוך זמן קצר.
  • משקיע יכול לעשות שימוש בהון מספר פעמים בתוך 2-3 שנים בלבד.

כלומר, משקיע ישראלי יכול לעשות שימוש עם הון מוגבל שבארץ אינו מאפשר השקעה יעילה ושוות מאמצים באפיק מהיר ורווחי במיוחד כאשר מחזור ההשקעה מאפשר ניצול מיטבי של הכסף שוב ושוב ושוב. נכון, לא מדובר בהשקעה לכל אדם אלא רק לנוטלי סיכון גבוה אך ניתן להשיג בתצורה זו תשואות מעולות בתוך זמן קצר במיוחד.

אך, עסקאות פליפ אינן נטולות בעיות וסיכונים:

  1. יש לבחור את החברה המשפצת/הבונה בצורה הנכונה אחרת ייתכן הפסד כספי לא קטן!
  2. יש לבצע בדיקות נאותות מעמיקות ומושקעות יותר בעסקאות בהן יש בניה של נכס חדש!
  3. יש לדעת שעסקאות קצרות טווח נמצאות בסיכון גבוה יותר בחשיפה אל תנודות שוק (מיתון)!
  4. יש לדעת שעלויות מימון (בנקאי) לעסקאות קצרות טווח הן יקרות יותר לעומת עסקאות רגילות!
  5. יש לדעת לנהל/לעקוב/לפקח אחר הצוות המקצועי שמבצע את הפעולות בשטח בזמן אמת!

תובנות חשובות מתוך סקירת הבעיות והסיכונים:
כפי שניתן לראות, השקעות פליפ ובניה חדשה בארצות הברית אינן מתאימות לכל משקיע. השקעות אלו מומלצות למשקיעים שעם הידיים על ההשקעה בכל זמן ומנהלים אותה אפקטיבית בשטח.

יתרה מזאת, כדי לנהל סיכונים בהשקעה קצרת טווח ,ישנה עדיפות חזקה להשקעה שהיא כולה מהון עצמי וללא מימון בנקאי חיצוני. הסיבה לכך היא שהשקעות קצרות מועד ובהתאמה הלוואות קצרות מועד הינן רגישות הרבה יותר לשינויי שוק וגם לעיכובים בפרויקט. לכן, הסיכון לאיבוד הרווח ואף יותר מכף הסיכון לאיבוד הקרן גוברים כאשר ישנו מימון בנקאי החושף להחזרי ריבית גבוהים משמעותית במקרה של עיכובים ואף לעיקול הנכס.
זכרו, עצם העובדה שיש בנק מלווה לעסקה אינו אומר שהעסקה בטוחה למשקיעים. ההיפך הוא הנכון, כאשר בנק מלווה מעניק מימון של כ60-80% מהעסקה, אז העסקה מאוד בטוחה לבנק בדיוק מהסיבה שהעסקה מאוד מסוכנת למשקיעים. זאת מפני שבמקרה ובו יהיו בעיות או יתממשו סיכונים אי אלו ואחרים, הבנק יוכל לעקל את הנכס ללא הפסד הקרן, בעוד הון המשקיעים יעמוד על קרן הצבי וישחק או יימחק כליל תלוי כמה כסף ישאר בקופה אם בכלל ורק לאחר שהבנק גרף חזרה את הקרן על כלל החזרי הריבית.

הבחנה: עסקה בליווי בנקאי במינוף גבוה המוצגת על ידי חברת נדל”ן אינה מעידה על עסקה עם חותמת בטיחות, אלא יתכן ובדיוק להיפך מעידה על דגל אדום ועסקה מסוכנת מאוד למשקיע אשר מנוצל ככרית הביטחון של הבנק במידה ויהיו בעיות בעסקה.

אז איך בכל זאת מבטיחים השקעה קצרת טווח עם תוצאות?

הדרך הטובה ביותר לבצע השקעת נדל”ן בארצות הברית לטווח קצר הנה על ידי קבלת ליווי מקצועי של איש מקצוע אשר בקיא ובעל ניסיון בעסקאות מעין אלו. בעל מקצוע יכול לזהות בנקל את השרלטנים והבעייתיים ולהכווין אתכם לצוותים מקצועיים שיעמדו ביעדים וישיגו עבורכם תשואה פעם אחר פעם בהצלחה יתרה.

בעזרת איש מקצוע תוכלו לבצע בדיקות נאותות, לבחור גורמים מקצועיים נכונים, להיערך לתנודות שוק ואף להשיג את המימון הנדרש ממקורות אלטרנטיביים במידת הצורך. לבסוף איש מקצוע יוכל להיות העניים והידיים שלכם בשטח ובכך בעצם אתם משיגים את התשואה האופטימלית בתנאים הנוחים ביותר.

לסיכום,

לדעתנו עסקאות קצרות טווח הן חלק מכלל ההשקעות שעל המשקיע לבצע, עסקאות קצרות טווח להגדלת ההון כדאי לבצע בהון אשר אינו נצרך לחיי היום היום.

בנוסף, הסברנו כפועל יוצא של זיהוי הסיכונים הבחנה חשובה אשר להערכתנו דרך התמודדות אפשרית עבורה היא להשקיע בעסקאות קצרות טווח ואקזיט במודל של חוב מול היזם עם שעבוד לנכס אל המשקיע ולא אל הבנק. כלומר, המשקיע תופס את עמדת הבנק בעסקה. זו היא עמדה מצוינת להשקעה ולכן הבנק אוהב להיות בה. ישנן חברות מעטות מאוד המאפשרות עבודה במודל זה מפני שמתח הרווחים והתשואה הוא נמוך יותר ללא מינוף בנקאי גבוה. אם ברצונכם ללמוד עוד בנושא ולשקול השקעה – פנו אלינו ונשמח לעזור לכם לבצע אותה נכונה ובטוחה ככל שניתן!

מה הסיכונים וההזדמנויות בהשקעה בנדל”ן בארצות הברית?