מעוניינים לבצע השקעות נדל”ן בארצות הברית? אנו משתפים אתכם עם הידע הרב שאנו צברנו עם השנים בביצוע מספר רב של עסקאות רכישה של בתים בארצות הברית להשקעה. בשונה מהשקעות נדל”ן בישראל, בהשקעות נדל”ן בארצות הברית יש מורכבויות רבות ונוספות שיש להכיר.

אודות קליבלנד אוהיו: האם להשקיע בנדל”ן בעיר?

כחלק מפעילותנו בענף הנדל”ן, אחד המקומות העיקריים שאנו עוסקים בו ועוזרים ללוות את לקוחותינו להשקיע בו הוא קליבלנד אוהיו. אנו עוזרים למשקיעים להשקיע שם את כספם באופן מקצועי, בביטחון ובהזדמנויות המשתלמות ביותר ישירות בשוק הנדל”ן האמריקאי בכלל וגם בשוק באיזור זה בפרט. אך, נשאלת השאלה- מדוע דווקא קליבלנד אוהיו? ועל כך נענה במאמר הבא. 

אודות קליבלנד אוהיו:

ראשית כל כאשר מדברים על מדינת אוהיו חשוב לעשות הבחנה בין האזורים השונים. ישנן הזדמנויות השקעה שונות בערים כמו טולדו , סינסינטי , סולון.  אך אנו מתמקדים כאן באזור צפון מזרח אוהיו, הערים הסמוכות למטרופולין קליבלנד.  כלומר, חגורת הערים הממוקמות בקרבה סמוכה למטרופולין קליבלנד, אך לא בתוך מרכז העיר.

קליבלנד הינה עיר במדינת אוהיו שבארצות הברית. קליבלנד היא גם בירת מחוז קויאהוגה, שנחשב למחוז הגדול ביותר במדינת אוהיו. העיר ממוקמת בצפון-מזרח אוהיו, על החוף הדרומי של ימת אירי, בערך כ-97 ק”מ מערבית מהגבול עם פנסילבניה. העיר הוקמה בשנת 1796 על שפת נהר קויאהוגה, והפכה למרכז ייצור בשל מיקומה על שפת הנהר, כשהיא מחוברת למספר רב של תעלות וקווי רכבת. העיר הינה אחת הערים הגדולות והמרכזיות בארה”ב ומתגוררים בה כיום כ-480,000 תושבים.

העיר שהייתה אחת הערים הכושלות בארה”ב בשנות השבעים והשמונים של המאה ה-20 עברה מהפכה בשנות התשעים ותנופת בנייה שכללה את היכל התהילה של הרוק אנד רול, איצטדיונים חדשים ומפוארים לקבוצות הכדורסל והפוטבול של העיר הפכו את העיר לאתר תיירותי ממדרגה ראשונה. השיקום שהחל בשנות ה-80 בו ניקתה העיר את אזור המרכז המסחרי ושיפצה את גנים הציבוריים ונתיבי המים שלה, הפכו אותה לאחת הערים הראויות ביותר למגורים בארצות הברית. העיר קליבלנד מציעה למשקיע שוק סולידי ויציב שמתאפיין בעלייה מתונה החל משנת 2013, השוק סבל קשות מאז המשבר הכלכלי של 2008 והתקשה להתאושש למרות כל מאמצי המדינה, בקליבלנד קהילה יהודית גדולה ומושרשת ובתי ספר מהטובים בעולם. בנוסף לכל אלו, לאחר המשבר הכלכלי פעלה אוהיו ליצירת שגשוג כלכלי ולשיקום השכונות והאיזורים שנפגעו, התמיכה הממשלתית תרמה רבות להתייצבות השוק,עובדים חדשים הוכנסו למעגל העבודה דבר שהחזיר את האמון במשלמי המשכנתאות ומשלמי השכירות.

מדוע כדאי להשקיע בנדל”ן בקליבלנד אוהיו?

הצמיחה של קליבלנד הובילה אותה ליעד כדאי ביותר להשקעה בנדל”ן. למרות זאת, ייתכן ורבים מכן תוהים מדוע לטרוח להשקיע בנכסים וניהולם מרחוק מעבר לים במקום להשקיע בישראל קרוב לבית ? או למה דוקא בקליבלנד ולא במקום אחר בארה”ב ?

ישנן סיבות טובות מאוד להשקיע בנכסים דווקא באזור קליבלנד אוהיו ונפרט כעת את כל המידע אשר שופך אור על הזדמנות ההשקעה באזור זה.

  1. סביבה כלכלית:
  • תקציב השקעות ופיתוח ממשלתי של 12 ביליון דולר
  • פרויקט חידוש עירוני לאורך קו הנהר LAKE ERIE
  • צמיחת תעסוקה עקבית וגבוהה מהממוצע הארצי הכללי
  • NEO אזור היצוא הגדול באוהיו – מדורגת כיצואנית ה6 בגודלה מבין מדינות ארה”ב
  • נוכחות של 70% מחברות ה Fortune 500 . מתוכן, 10 מטות חברה ממוקמות באזור.
  • קליבלנד היא הבית של מוסדות בעלי שם עולמי, כגון : Dunlop, Aleris, Cliffs, KeyCorp, Eaton ועוד מוסדות רבים.

2. תעשייה רפואית מובילה צמיחה: 

  • תעשיית בריאות בעלת קצב הצמיחה המהיר ביותר בארה”ב.
  • יותר מ 60 בתי חולים בקליבלנד.
  • תעשייה ביו רפואית עם יותר מ 600 מתקנים. כל שנה מתווספים מתקנים.
  • התעשייה הביו-רפואית היא יצואנית גדולה של מוצרים התורמת ערך כלכלי מוסף לאזור.
  • קליבלנד קליניק  (Cleveland Clinic) – מרכז מצוינות עולמי מוביל בתעשייה הרפואית.
  • University Hospital – מרכז רפואי גדול בעל השפעה כלכלית סביבתית.
  • Global Center for Health and Innovation – מרכז מצוינות ומובילות בתעשייה.

3. ההזדמנות בשוק הנדל”ן:

  • מטרופולין קליבלנד הינו הגדול בארה”ב השוכן צמוד לנהר – סוגר על התפשטות היצע הנדל”ן.
  • הזדמנויות לרכישת נכסים באזורי אוכלוסיה איכותית ויציבה וגם בטווח מחירים משתלם ביותר.
  • חוקי השכירות נוטים לטובת בעלי הנכסים ולא הדיירים –  פינוי נכס מהיר.
  • שכר דירה גבוה לעומת מחירי הנכסים – תשואה גבוהה ותזרים מזומנים חזק למשקיעים.

4. תעשיית בידור וספורט משגשגת:

  • פליי האוס סקוור – מתחם ההופעות ה-2 בגודלו בארה”ב !!
    מושך תיירות פנים אמריקאית גבוהה ומהווה מרכז מקומי כלכלי ( שני רק למרכז לינקולן בעיר ניו-יורק התופס את המקום ה 1 בארה”ב )
  • קונבנשן סנטר – מתחם מרכז הכנסים הענק והחדש. מארח כנסים מובילים וחשובים החל מ 2016
  • קליבלנד היא הבית של 3 קבוצות ספורט גדולות – מביאות הכנסות תיירות משמעותיות לאזור במשך כל השנה.

5. חינוך ושוק העבודה:

  • יוזמת רפורמת המיסים באוהיו – מעודדת ומושכת אליה עסקים ויוצרת סביבת מחייה זולה.
  • חינוך גבוה: 27 מכללות ואוניברסיטאות.
  • ברשימת 10 הערים המובילות בארה”ב להיצע עבודה לאקדמאיים.
  • נתון אחרון וחביב – תוצאות. הערכת גודל כלכלה 170 ביליון דולר (NEO GDP DATA).

לסיכום,

עסקאות נדל”ן כדאיות בקליבלנד אוהיו וייתכן כי עדיף להקדים את שאר המשקיעים בעולם שמתחילים להבין זאת.

אם ברצונכם לדעת עוד או להתייעץ איתנו בנוגע להשקעות נדל”ן בארה”ב ובעולם הנכם מוזמנים לפנות אלינו, לצוות נדלניר, ואנו נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

 

 

משקיע בנדל”ן בארה”ב שנים רבות? הרי לך המלצות לניהול נכון של הנכס

במהלך שנות ההשקעה בעשרות נכסים בארה”ב ובמספר מדינות שונות, מצאנו כי אחת הסיבות העיקריות לכישלון של משקיעים ישראלים מתוחכמים, כולל כישלון של חברות נדל”ן בהשקעה, נובע בגלל חוסר תשומת לב מספקת לחשיבות תחזוקת המבנה. דוגמאות למבנה שאינו מתוחזק יכולות להיות גג שניזוק במהלך מזג אוויר סוער או אפילו מקרים של רטיבות וחדירת מים מוגברת שזרמו דרך המרתף ודרך יסודות המבנה שהתפתחו במהלך השנים ויצרו נזק מצטבר של עשרות אלפי דולרים. נזקים מסוג זה הם דוגמאות נפוצות לתוצאה שסיבתה העיקרית היא בעל נכס חסר תשומת לב לחשיבות תחזוקת נכסים מקצועית. לכן, מאמר זה הוא חובה לכל משקיע. להערכתנו, זהו כנראה אחד הנושאים החשובים ביותר אם לא החשוב ביותר מכולם עבור משקיעים אשר מחזיקים נכסים מושכרים לטווח בינוני-ארוך. במאמר זה נפרוט את הגישה המקצועית לתחזוקת נכסים בתפיסת ניהול תהליכית, בשיטת קצה – אל קצה.

החזקה של נכס דורשת תחזוקה:

אחד העקרונות הבסיסיים ביותר בהחזקה של נכס פיזי לזמן ממושך, הוא עניין התחזוקה. כלומר, החזקה של נכס דורשת אחזקה. ניתן לרכוש נכס נהדר במחיר מצוין ולמצוא תוצאה של כישלון בהשקעה לאחר טווח זמן בינוני-ארוך וזאת עקב כישלון לחשוב מראש על המענה הראוי לשאלות הבאות:
  • האם כדאי לרכוש נכס או לא בהינתן התערבות התחזוקה הנדרשת במיידי ובהמשך?
  • האם מדובר בנכס שמתאים לך כמשקיע בהינתן אתגרי האחזקה?
  • במידה ויש לך היכולות, האם עדין מדובר באתגר אחזקה שאתה מעוניין לנהל?
  • האם ההשקעה משתלמת לאחר הערכות הCAPEX בתכנית האחזקה?
  • מה הן נקודות התערבות אחזקה פרו-אקטיביות שיש לקחת בחשבון בנכס?
  • מה לקחת בחשבון בתכנית האחזקה הפסיבית וכיצד לתכנן אותה כראוי?
  • כיצד לבצע תכנית אחזקה לנכס כבר לפני החלטת הרכישה?
  • כיצד ליישם את תכנית האחזקה ביעילות במהלך שנות האזחקה בנכס?
במאמר זה נדגים את החשיבות של כל השאלות הנ”ל ונעמוד על הטעויות הנפוצות של משקיעים בהקשר התחזוקה. בנוסף, נפרט את דרכי הפעולה האפשריות לניהול תחזוקה מיטבי. על מנת לעשות זאת, נחלק את המענה לשאלות לשני חלקים:
1) דע את ההשקעה
2) דע את עצמך

דע את ההשקעה:

בהנחה וביצעת בדיקת נאותות מקיפה למבנה (ראו כאן מאמר ושיעור וידאו בנושא זה) הרי שנמצאים בידך כלל הממצאים על הליקויים הפיזיים.
  • בשלב הזה נדרש לבצע הערכות על בסיס הממצאים. כך למשל, יש להעריך מה הם הממצאים התורמים לבלאי מואץ של הנכס? בהערכה זו תוכל למצוא למשל שהבלאי נוצר כתוצאה מלחות ו/או רטיבות מוגברת במרתף. אחת הטעויות הנפוצות היא להסתפק בצביעת DRY LOCK של המרתף ובטיפול מקומי לאותו הרגע בלבד בנקודות בהן נמצאה הלחות והרטיבות. לעומת זאת, דרך הפעולה הנכונה היא להעריך מה הן סיבות השורש לתוצאה זו. כלומר, לא מספיק רק לטפל בלחות וברטיבות הקיימים, אלא להבין מה סיבת השורש להיווצרותם מלכתחילה ולהעריך מה המענה הראוי לטפל בבעיה מהשורש. בסופו של דבר, נרכז בצורה זו את כל הממצאים וכך נבנה תכנית תגובה לטיפול בנכס אשר יכולה להתחלק לפעילויות לתגובה מידית, לפעילויות להמשך ניטור ותחזוקה בהמשך, או לחילופין להחליט שאין צורך בתגובה.
  • השלב הבא, יהיה לחשב מה העלות הנדרשת לטיפול לכל סעיף וסעיף. בהנחה וביצעת בצורה מקצועית את העבודה הזו, אז יהיה בידך עוד לפני הרכישה תכנית שיפוץ לתגובה מידית לאחר סגירת הרכישה. בנוסף, תהיה בידך גם תכנית CAPEX עם צפי השקעות עתידיות נדרשות בנכס. רק כך ניתן לבנות תכנית עסקית נכונה לבחינת כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. אחת הטעויות הנפוצות בהקשר זה, היא רכישת נכס “30% מתחת למחיר השוק”. רכישת נכס מסוג זה מהווה את סך ההשקעה לאחר התחשבות בתכנית שיפוץ מקצועית והכנת תכנית CAPEX נכונה (השקעות הון עתידיות), והיא גם מראה באופן מעשי שהנכס תומחר כך מסיבה מסוימת. הכישלון להבין זאת גורר החלטות השקעה מוטעות ולמרבה הצער, בפועל, מדובר בכישלונות שאינן נחלתם של משקיעים מתחילים בלבד, אלא גם של משקיעים מנוסים ויזמיים. לא רק זאת, אלא גם חברות שיווק נדל”ן נכשלות בהשקעות מסוג זה וזאת מכיוון שאינן טורחות ואו מסוגלות לבצע תכניות אלו.

דע את עצמך:

בהנחה וביצעת בצורה נכונה את חלק הבחינה הראשון, אז הגעת לעמדה של ידיעת ההשקעה. כעת, באפשרותך לבצע איזון נכון ולקבל החלטת השקעה מושכלת לגבי כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. למרות זאת, חשוב לומר כי גם אם עשית זאת בעבר, עברת רק חצי מהדרך. חשוב שתבין את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה ישנה גם הסתברות דומה שתיכשל בהשקעה!
איננו יכולים להקיף נושא זה במסגרת מאמר זה, אך חשוב שתדע שברמה הבסיסית ביותר, כמשקיע, עלייך להיות בעל אמצעים ומשאבים מעבר לאמצעים פיננסים., כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי.
על מנת שתבין זאת בצורה טובה יותר, נמחיש את החשיבות באמצעות דוגמא. בכל שנה, בעונת האביב, אנו מבצעים באופן יזום תחזוקה של הנכסים שדחינו לתקופה זו בשנה. התחזוקה מתבצעת בעזרת ביצוע של תכניות שיפוץ ואו תכניות תחזוקה. אנו עושים זאת ולא מחכים לקריאה מהדייר שנמצא בנכס או שמא לדיווח של חברת הניהול על תקלה שהגיעה לממדים חמורים. יתר על כן, אנו מיישמים תכניות תחזוקה דחויות והשקעות הון מכיוון שאנו מבינים שבטווח הבינוני-ארוך גישה זו חוסכת לנו מעלויות התחזוקה שיגיעו כתוצאה מגישת תחזוקה פסיבית בלבד להגיב רק כשתהיה בעיה, או שמא, חס וחלילה, משבר תחזוקתי.
מאמר זה החל במקרה בוחן של לחות מוגברת ואו רטיבות שהתגלו במרתף בנכס עוד לפני הרכישה ואף על פי כן החלטנו לרכוש את הנכס. על מנת לטפל בבעיה זו, אנו נבצע פעולות נדרשות מידיות אפשריות, כמו טיפול במרזבים וניקוז של מים ושלגים הרחק מהמבנה. נוסף על כך, נטפל בפתחים וחרכים בצמידות למבנה דרכם מתאפשרת חדירת לחות מוגברת. על מנת להמחיש זאת, תוכלו לראות בתמונה המצורפת את הפתחים שנפערו בין שביל הגישה לחנייה וקיר המבנה אשר דורשים טיפול יזום. פעולה זו ממחישה את חשיבות הפעולה היזומה של משקיע לטובת תחזוקת נכס מונעת ויכולה להסביר את ההבדל בין משקיעים המצליחים בעקביות בהשקעותיהם במספר נכסים רב ואו בבחינת הביצועים בטווח זמן בינוני-ארוך.
עם השנים, התאכזבו לגלות כי הסיבה העיקרית לכך שתחזוקה-מונעת-מקצועית-נכונה אינה מתבצעת אינה קשורה לעלויות הכספיות וזאת בדומה לדוגמא שציינו אשר הינה פעולת תחזוקה מונעת זולה יחסית. לכן, נשאלת השאלה מדוע פעולות תחזוקה חשובות מעין אלה אינן מתבצעות? במהלך השנים, ובמסגרת עבודת מנהל אתר זה כמנהל פורום תפוז, נתקלנו במשקיעים רבים ובסיבות רבות ששמענו מבעלי נכסים, כגון:
  • “לא הייתי מודע לבעיה”
  • “הייתי מודע לבעיה אבל לא הבנתי את הצורך בטיפול הזה”
  • “הבנתי את הצורך, אך לא הבנתי את חשיבות העניין”
  • “הבנתי שצריך בהמשך אבל שכחתי מזה” \ “לא היה לי זמן לטפל” \ “לא חזרו אליי אז חשבתי שזה לא חשוב יותר”.
  • “לא היו לי אנשים שם לטפל בזה” \ “לא מצאתי מישהו שיעשה את זה במחיר טוב”.
כל התשובות האלה מבטאות פערים ברמת המשקיע, כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי. לכן, חשוב שתדע את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה, יש לך אותה הסתברות גם להיכשל בהשקעה!
ישנם 3 דרכי פעולה אפשריות בלבד להתמודד עם בעיה זו.
1) לא להשקיע במה שאינכם מבינים.
2) להשקיע בעצמכם וללמוד כדי לצמוח ולפתח את המשאבים והיכולת הנדרשים.
3) להשתמש בגורם מקצועי שיסגור עבורכם פערים אלו.

לסיכום,

נסיים בנימה אישית. השקעה בנדל”ן אינה מסובכת. מדובר באפיק השקעה אשר נחשב סולידי ברחבי העולם ומושך משקיעים ברמת משקי בית בכל מקום. היתרון הגדול בנכס נדל”ן בעיני רבים, נובע מכך שמדובר בנכס פיזי, ועם זאת בדיוק בגלל היתרון הזה ובניגוד לנכסים וירטואליים, נכס פיזי הוא כזה אשר יש חשיבות לאחזקתו. באופן אישי, אנו אוהבים נדל”ן ורואים את המבנה הפיזי כמערכת נהדרת! התשוקה והרצון להבין את המערכת אשר בה אתם משקיעים את מיטב כספכם והמחויבות לשמור על ערך הנכס שלכם יביאו אתכם לגישה נכונה ברכישת נכסים ואחזקתם.

בהצלחה בהשקעות!
רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

משקיעים בנדל”ן בארה”ב? אספנו בשבילכם אתרי אינטרנט שיעזרו לכם

בעבר פרסמנו כאן מאמר המסביר כיצד לבדוק בית להשקעה בארה”ב לפני הרכישה שלו. הסיבה שעשינו זאת היא שישראלים רבים מבינים כי ישנן מדינות רבות בארה”ב שהינן אפיק השקעה מצוין אך ישנה דרך ארוכה עד לרכישת נכס באחת מהן. בנוסף למאמר, חשוב להבין כי בארה”ב ישנו שפע של מידע נגיש לכולם ורק צריך לדעת איך לחפש,מה לחפש והיכן לחפש. על מנת לייעל לכם את העבודה הזו, ריכזנו עבורכם מספר אתרי אינטרנט שיעזרו לכם לקבל מידע אמין ובלתי תלוי על האזורים ועל הנכסים בארה”ב.

אתרי אינטרנט מומלצים למשקיעים הישראלים:

ניתוח אזור השקעה ברמת עיר ואזור מיקוד:

  • AREA VIBES– כלי נהדר למשקיע המתחיל לבדיקה ראשונית של אזור השקעה. האתר מראה נתונים על רמת חינוך, רמת פשיעה, סוג האוכלוסייה, רמת הכנסה, ועוד. בהקשר לכך, אנו פרסמנו שיעור וידאו חינם המסביר כיצד לחקור ולאתר אזור שכדאי להשקעת נדל”ן בארה”ב. לכניסה לשיעור לחצו כאן.

הערכת צפי דמי שכירות ומידע על שוק הנדל”ן, בתים למכירה, בתים להשכרה, ומידע על הנכסים:

  • Rentometer– אתר המשמש להערכת גובה דמי שכירות של נכס נתון על בסיס השוואה לנתוני שכירות של נכסים דומים בסביבה.
  • zillow– אתר זה משמש כלוח המודעות של בתים למכירה בארצות הברית. כמו כן, הוא משמ גם כלוח המודעות של הבתים להשכרה בארצות הברית. ניתן לקבל מידע רב נוסף, כמו נתונים על מכירות בתים באזור, ומידע רב על כל נכס כולל דירוג בתי הספר, הערכת גובה דמי ארנונה, מפרט הנכס ועוד.

נתונים דמוגרפיים, סוציו אקונומיים, בדיקת רמת פשיעה ובדיקת רמת חינוך ע”פ דירוג בתי-ספר:

  • census.gov– אתר הצנזוס האמריקאי מכיל מידע שימושי רב לצורך ניתוח אזורי השקעה כדאיים בארה”ב וככזה הוא כולל מידע על האזורים ברמת אזורי מיקוד, מידע בנוגע לנתוני האוכלוסייה, דמוגרפיה ונתונים סוציו אקונומיים.
  • realtor– בדומה לאתר zillow, גם אתר זה משמש כלוח מודעות של בתים למכירה ובתים להשכרה בארצות הברית. אך, הייחודיות באתר הנ”ל הוא שמוטמע בו כלי טוב לבדיקת רמת הפשיעה סביב הנכס ברזולוציה גבוהה.
  • greatschools.org– באתר ניתן למצוא מידע על בתי הספר באזור הכוללים ציון המדרג את איכות בתי הספר. נתונים אלה חשובים מאוד כדי להבין את האזור ולדעת את רמת האוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס.

בדיקת מיקום הנכס, כיצד נראה הבית והרחוב:

  • Google maps– כן, אתר המפות של גוגל המוכר לכולנו יכול לשמש אתכם ככלי מפה המאפשר לנתח את הסביבה הסמוכה לנכס והוא יכול גם לתת לכם לקבל מבט על הרחוב בו ממוקם הנכס ולראות את הבית עצמו.

אתר המחוז בו ממוקם הנכס+ אתר העיר בו ממוקם הנכס:

  • County websiteבאתר המחוז בו ממוקם הנכס ניתן למצוא מידע ספציפי על הנכס: היסטוריית מכירות, גובה הארנונה, לבדוק מי הבעלים הרשום בנכס, היסטוריית שינויים בנכס עם היתרים, פרמיות ועוד.
  • City Website- לכל עיר יש אתר משלה. באתר העיר בו ממוקם הנכס ניתן למצוא מידע על תכניות פיתוח כלכלי המשפיעות על העיר, מידע על תשלומים שהעיר גובה על נכסים, מידע על תהליכי אכיפה של העיר ,כגון: נקודות המכירה, בדיקות שכירות ועוד. מידע זה חשוב מאוד לצורך הבנת כלל הגורמים שיש לקחת בחשבון בבחירת אזור השקעה נתון. כדוגמא, הנכם יכולים לראות את אתר העיר של קליבלנד

בדיקת תמחור עלויות השיפוץ של הנכס:

  • homeadvisor– עלויות שיפוץ הנכס הינן חלק נכבד בהחלטה של השקעה בנכס זה או אחר. לכן, על מנת לקבל אמדן עלויות של השיפוצים חשוב להיכנס לאתר הנ”ל אשר יודע להביא מידע לגבי תמחור עלויות השיפוץ של הנכס.

אתרים שימושיים ללמוד נדל”ן: 

  • דף מידע למשקיע של נדלניר– רוצה לדעת איך להשקיע נכון בנדל”ן בארה”ב? הורד את המדריך המפרט את השיטה בה ביצענו שוב ושוב השקעות נדל”ן רווחיות – מלא פרטים וקבל את המדריך לדוא”ל!
  • ערוץ יוטיוב של נדלניר– בערוץ היוטיוב שלנו נמצאים סרטונים רבים שיעזרו לך בכל הקשור לנדל”ן בארה”ב.
  • פורום השקעות נדל”ן בארה”ב בתפוז– מנהל נדלניר, ניר בבג’ני, נבחר ע”י תפוז לנהל את הפורום הגדול ביותר בישראל להשקעות נדל”ן בארה”ב. במסגרת ניהולו של הפורום בידי ניר, הפורום תפס תאוצה והפך לאחד הפורומים המבוקשים והמרתקים ביותר ברשת הישראלי. גולשים רבים מתייעצים עם ניר וקוראים את המלצותיו מידי יום ונעזרים בו כדי לבצע השקעות טובות בארצות הברית בכלל ובאוהיו בפרט. במידה ויש לכם שאלות, ביכולתכם לפנות אל ניר דרך הפורום ואו ישירות דרך היצירת קשר באתר.

מעוניין להשקיע בנכס בארה”ב? מומלץ להשתמש באתרים הנ”ל, אך לא להסתפק בכך.

כאשר משקיע מבצע פעילות בשלט רחוק מישראל, קשה עד בלתי אפשרי עבורו לדעת האם הבית שהוא רוכש אכן כדאי להשקעה וזאת מאחר ויש לו רק מראה עיניים בלבד. לכן, לא מספיק לסמוך על האתרים שליקטנו עבורכם, אלא יש גם להיעזר באיש מקצוע שיעשה עבורו את בדק הבית ויאשרר את המובטח על ידי המוכרים. בדק בית כולל בתוכו שלבים ודגשים רבים ועל כולם הרחבנו במאמר “איך בודקים בית בארה”ב לפני רכישתו להשקעה?” .

לסיכום,

למשקיעי הנדל”ן בארה”ב ישנה דרך המלווה בבדיקות מקצועיות ורחבות שלבסוף יובילו לרכישת הנכס המיועד.

רוצים לדעת עוד? מעוניינים להתייעץ איתנו? פנו אלינו לצוות נדלניר נוכל ללוות אתכם בדרך הנכונה ביותר לקראת רכישת נכס הנדל”ן בארה”ב בצורה המקצועית ביותר!

מתי נדרש לפנות דייר מנכס שבבעלותנו ומה ההסתברות לכך?

פינוי דייר מנכס שבבעלותנו אפשרי מסיבות רבות. אחת מהן היא הקושי לגבות ממנו שכר דירה וזה נובע כתוצאה מאיכות השוכר שמאופיין בפרופיל סוציו-אקונומי נמוך ובעל היסטוריית השכרה אישית שלילית. על מנת שנוכל להפחית את הסיכון הזה עלינו לפעול בארבעה רבדים בסדר כרונולוגי: הבנת מיקום הנכס, רכישת מיומנות מקצועית בסינון שוכרים, ניהול הדיירים בצורה הנכונה ולבסוף, ניהול נכון של תהליך הפינוי במידת הצורך. חשוב לציין כי לגבי תהליך הפינוי יש מדינות שבהן תהליך הפינוי ידידותי יותר לבעל הנכס ויש כאלו שפחות ידידותיות אליו באותו הקשר. רוצים לדעת עוד על פינוי אפשרי של דייר מהנכס? על כל זאת במאמר הבא. 

פינוי דייר מנכס (Eviction):  במה מאופיין התהליך ומה הסיכוי שיקרה?

פינוי דייר מנכנס, ובאנגלית- Eviction, הינו תהליך אשר בסופו תיתכן אירוע פינוי של הדייר השוכר את הכנס אשר יבוצע על ידי רשות האכיפה המקומית (שריף) ובאמצעות צו שופט. ההסתברות לכך בהחלט אפשרית, אך ישנם פרמטרים עיקריים אשר יכולים להעריך מה הסיכוי שיידרש תהליך משפטי לפינוי דייר.

הפרמטר המנבא הטוב ביותר להערכת הסתברות הפינוי היא איכות הדייר. זאת אומרת, איכות הדייר מתבטאת בפרופיל הסוציו-אוקונומי של הדייר ולהיסטוריית השכירות שלו. בהתאם לכך, ישנם שני מפתחות להערכת ההסתברות לפינוי הדייר: הראשון הוא המיקום של הנכס והשני הוא ניהול הנכס בעזרת חברת ניהול מקצועית.

המפתחות להערכת הסתברות: מיקום וניהול הנכס

  • מיקום:  בהתאם למיקום הנכס שרכשת קבעת בהסתברות גבוהה את הפרופיל הסוציו-אקונומי של השוכר הצפוי לגור בנכס שלך. אגב, מיקום הנכס מאופיין לא רק בסביבה שלו (חשוב לדעת את ההבדל בין מיקום וסביבה), אלא גם במיקום של המבנה עצמו על תצורתו (דירה בבניין, בית 2 חד, בית 4 חד, בית במצב מוזנח או שמור היטב) וגם המצב בו נמצא הנכס חשוב מאוד. בקשר לכך, פרסמנו סרטון המלמד שיטה מקצועית לבדיקת הנכס. למרות זאת, רוב המשקל ניתן לסביבה, לבלוק בו נמצא הנכס. על זה נאמר- ” אי אפשר לעשות ארוחה טובה מזבל”. משקיעים רבים נופלים בטעות הזו ועל מנת לא לטעות בך כדאי לשמוע ממשקיעים שכבר רכשו נכסים באזורי אוכלוסיה קשה ואו באזורי פשיעה. לכן, חשוב לומר שוב, מומלץ מאוד להכיר היטב את השטח של ההשקעה לפני הרכישה ועל כך פרסמנו מאמר רחב.
  • ניהול הנכס בעזרת חברת ניהול: חברת הניהול היא אך ורק מנגנון FALSE PROOF. כלומר, לא יעזור לך לקנות במיקום גרוע ולצפות שעם חברת ניהול נהדרת תשכך את הסיכון בצורה גבוהה, וזאת מפני שהמיקום קובע ברובו את פרופיל הדייר הצפוי לנכס ולא בחירה של חברת ניהול כזו או אחרת. אז מה כן תפקיד המפתח של חברת הניהול? להוריד את הסיכון לקבל דייר לא טוב במיקום שנבחר נכון ובקפידה. לכן, התייחסנו למשל להיסטוריית השכירות של הדייר שהינה במהותה אפשרית לבדיקה.

פינוי הדייר: חומרת האירוע והשוני בין המדינות בארה”ב:

חומרת אירוע הפינוי משתנה באזור ההשקעה ותלוי בחוקי המדינה. למשל, לפנות דייר בקליפורניה צפוי להיות תהליך ארוך יותר מפינוי בקליבלנד, שם תהליך שמנוהל נכון אורך בין 30 ימים ל45 ימים אשר בסיומם מגיע שריף וארבעה אנשים ומוציאים את השוכר החוצה. על פי ניסיון רב השנים שלנו, אנו יכולים לומר כי באזורים כמו אטלנטה, דטרויט וקליבלנד ניתן לשכך את הסיכון שבפינוי דייר בצורה די גבוהה אם פועלים נכון, וספציפית ניתן לעשות זאת גם באזורים בהם מחירי הנכסים נעין בין 50 אלף דולר ל-100 אלף דולר. עם זאת, אנו ממליצים למשקיע הישראלי המתחיל שמנהל השקעות מרחוק להימנע ככל היותר מלהתחיל להשקיע בקצה התחתון של טווח מחירים זה מכיוון שבמחירים הנמוכים האלה גוברים ההסתברות לאירועים מסוג זה.

לסיכום,

ישנם עוד סיכונים בהקשר של פינוי דייר מנכס שבבעלותנו וזאת מפני שמדובר בתהליך ולא באירוע בודד. למשל, ההסתברות לסיים תהליך פינוי בהוצאת דייר תוך זמן סביר או ההסתברות לסיים את התהליך ללא נזק לבית ועוד.

אתם רוצים שאנו נלווה אתכם ונדע לאתר עבורכם את הנכסים השווים ביותר שלהם יש סיכוי נמוך להגיע לפינוי הדייר?

פנו אלינו, לצוות נדלניר, ונשמח לבדוק בשבילכם היכן נמצאים הנכסים עם פוטנציאל רווח גבוה ועם הכי פחות סיכונים מבחינת האוכלוסייה באזור הנכס שאיתה תתמודדו!

נדל”ן להשקעה בארה”ב: חתול בשק או נכס עם רווח עתידי?

כאשר אנו דנים ברכישת נכס נדל”ן להשקעה בארה”ב, בין הפרמטרים החשובים ביותר לבחירת הנכס הינם פוטנציאל הרווח העתידי והכרת האוכלוסייה שתגור בנכס שלנו. בהתאמה לכך, ישנם אזורים הנראים לעין כשווים להשקעה מכיוון שהם נמצאים בפיתוח אזורי, אך הדיירים הגרים באותו אזור יכולים להוות בעיה ולהפוך את הנכס ל”חתול בשק”. בשביל שתוכלו להבין עוד קצת בנוגע לבחירת הנכס להשקעה, כתבנו מאמר זה.

נדל”ן להשקעה בארה”ב: מה צריך להבין בבחירת הנכס?

משקיעים רבים, בהחלטתם ברכישת הנכס הנכון להשקעה בארה”ב, מסתכלים על האזורים בארה”ב ברמת המאקרו כשהם מנסים למצוא את המחירים הטובים ביותר בשוק מול המחירים במחזור הכלכלי. למרות שהמחשבה הזו נכונה היא לא מספיקה וחשוב לרדת לרמת המיקרו ולבדוק גם בפרטים הקטנים כדי שלבסוף המשקיע ידע היכן טמונות הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר. לאור זאת, כאשר המשקיע בודק את הפרטים הקטנים לגבי ההשקעה, בין הפרטים החשובים נמצאים פוטנציאל הרווח והאוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס. אם המשקיע לא יבדוק את הפרטים הללו, ההשקעה שלו עלולה לרדת לטמיון והוא יפסיד כספים רבים.

פוטנציאל הרווח והאוכלוסייה באזור הנכס

מרכיב זה הינו בעל משקל רב ביותר בהחלטה היכן לקנות דירה להשקעה. לפני שמחליטים על העיר או היישוב בו אנו מעוניינים להשקיע חשוב לבחון לעומק את כל נתוני ההשקעה האפשריים ולנסות לנתח ולהעריך מה צפוי לקרות לנכס שקניתם בטווח זמן בינוני של מספר שנים קדימה. האם ערך הדירה צפוי לגדול? האם קיים סיכון שהדירה תאבד מערכה? הרעיון ברכישת דירות להשקעה, מעבר לכסף שמתקבל משכר הדירה החודשי, הוא להשקיע בנכס שיצליח להשביח את עצמו (להגדיל את ערכו) בטווח זמן של מספר שנים בודדות ויאפשר למשקיע לממש אותו תוך עשיית רווח גדול. לרוב, הגורמים שיכולים להוביל לערך הנכס לגדול הינם שיפורים באזור שלו, כגון: הקמת כביש גישה חדש, תחנת רכבת חדשה, הקמת קניון חדש, הקמת אזור תעשייה וגם מוסד חדש להשכלה גבוהה בסמוך לאזור ההשקעה. כפי שציינו קודם לכן, לצד זה, חשוב לבדוק גם מי האוכלוסייה המתגוררת באזור הנכס שאיתה נתמודד כאשר הנכס יהיה בבעלותנו.

אמנם השקעה בערים חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית עשויה להניב תשואה גבוהה יותר לעומת השקעה בערים שהינם ממעמד סוציו-אקונומי גבוהה, וזאת בעיקר בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית בערים החלשות. למרות זאת, אין זה אומר שכדאי למהר ולהשקיע בערים אלה רק מטעמי תשואה מכיוון שיש לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים שמתגוררים באזורים אלו, אשר לא פעם עשויה להוות מכשול משמעותי ולגרום לבעיות. בעת קבלת ההחלטה ודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. אם יש לכם ספק – עדיף שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסייה יציבה ומבוססת יותר.

מקרה בוחן: השקעות של אמזון והשפעותיה על נכסי הנדל”ן.

בהתאם לפרמטרים שצוינו קודם לכן, דוגמא טובה להסתכל עליהן היא ההחלטה של אמזון להקים מרכז עבודה חדש בצפון מזרח אוהיו. בשנת 2017 אמזון החליטה להקים באזור צפון רנדל אשר נמצאת בצפון מזרח אוהיו מרכז מרכז עבודה חדש אשר יצור 2000 מקומות עבודה חדשים. המשמעות היא שרבים מן העובדים יחפשו לגור בשכונות הסמוכות למרכז החדש של אמזון. מתוך כך, הערים הסמוכות, warrensville heights ו- Garfield Heights שמציעות מחירי נכסים נמוכים יחסית הופכות ליעד נחשק להשקעה. אם זאת, חשוב לדעת שישנה מורכבות להשקיע באזורים אלו וצריך להבין שככל שהאזור פחות איכותי עולה הסבירות לאתגר בהתמודדות וניהול עם השוכר בנכס עד כדי גירוש מהנכס. עם זאת, ישנם אזורים פוטנציאליים אשר נחשבים טובים יותר שלא כוללים פשיעה ואוכלוסייה בעייתית ויחד עם צירוף הסמיכות לפרויקט אמזון החדש ישנה סבירות גבוהה שהם יהנו מעליית ערך הדירות ומכניסת ביקוש של שוכרים איכותיים יותר להגיע לגור במקום. הפרויקט החדש של אמזון הינה דוגמא מצוינת ברמת המיקרו לאזורים שאנו מבצעים ניתוח מדוקדק לבחינת התמורות הכלכליות, כניסת מקומות תעסוקה, מצב סוציו -אקונומי וגם יכולת ניהול שוכרים בסביבה.

רוצה שאנו נלווה אתכם ונדע לאתר עבורכם את הנכסים השווים ביותר?

פנו אלינו, לצוות נדלניר, ונשמח לבדוק בשבילכם היכן נמצאים הנכסים עם פוטנציאל רווח גבוה ועם הכי פחות סיכונים מבחינת האוכלוסייה באזור הנכס שאיתה תתמודדו!

נדל”ן להשקעה בארה”ב: הדרך לבצע רכישת נכס בחו”ל ולנהל אותו מרחוק בצורה בטוחה

אחד החששות של משקיעים ישראלים בהשקעת נדל”ן בחו”ל היא שאלת ניהול הנכס מרחוק, ובצדק. אחד היתרונות בהשקעת נדל”ן בארה”ב בכלל, היא קיום של תשתיות רגולטוריות, משפטיות ועסקיות אשר תומכות ביכולת ניהול נכסים מרחוק בצורה המיטבית האפשרית, ללא שום מקבילה במקום אחר בעולם. במאמר זה נסקור ונסביר כיצד לנצל תשתיות אלו כדי להגיע ליכולת בדיקה שליטה וניהול מרחוק של נכס נדלן מושכר בקלות.

נדל”ן להשקעה בארה”ב: הדרך לניהול הנכון

בארה”ב פועלות חברות ניהול נכסים. ישנן חברות ניהול נכסים מורשות וישנן שאינן מורשות. מבין חברות ניהול הנכסים המורשות ישנן טובות יותר ולעומתן יש חברות טובות פחות. על כך, הקדשנו מאמר נפרד המסביר כיצד לאתר ולסנן חברת ניהול טובה. לאחר שסיננתם חברת ניהול טובה, ישנם חששות הנפוצים וכעת, אנו נציע את דרכי הפעולה להתמודד איתם בקלות:

האתגר הראשון בניהול הנכס מרחוק הוא וידוא אמיתות הממצאים. ביום בהיר או מעונן, משקיע מקבל הודעה מחברת ניהול על צורך בביצוע תיקונים בבית. הסיבה יכולה להיות תלונה של דייר והיא יכולה להיות גם דיווח של חברת הניהול שנכנסה לבית של דייר שעזב ומצאה בעיות.

על המשקיע שקיבל את ההודעה מחברת הניהול לשאלות את עצמו מספר שאלות:

  • האם זה אמיתי? האם זה באמת הנכס שלי? התשובה לכך היא שבקלות קל לוודא זאת. בעת רכישת הנכס מומלץ שתבצעו בדיקת פקח מוסמך ותבקשו שהוא יספק לכם מאות תמונות של הנכס. לאחר מכן יש לבקש את מהפקח את המספר הסידורי של המערכות היקרות בבית, כגון: מערכות חימום אויר, קירור אויר וחימום מים. לגבי אלה, אין לכם מה לדאוג. חברת ניהול מסודרת איכותית עם רישיון תדאג לספק לכם תמונות של הממצאים אשר תומכים בטענתם לגבי הליקויים. השוואה אל דוח הפקח שביצעתם לפני הרכישה, כמו גם התמונות, יעזרו לכם לוודא בקלות האם מדובר בנזק שהיה קיים קודם או שמא זה נזק שהתרחש בזמן שבו היה הדייר.
  • האם יש אחריות לתיקונים? התשובה היא שתמיד כדאי להבין, בהתאם לטיב הנזק, מה סיבת השורש לליקוי. האם זה כתוצאה מבלאי טבעי או נזק שנעשה באחריות הדייר. בהתאם לכך, חברת ניהול מסודרת תחזיק ברשותה פיקדון של הדייר אשר ישמש כנגד נזקים באחריותו.
  • מה הצורך בטיפול? לחברת הניהול יש אינטרס לבית מתוקתק. ככל שהבית במצב טוב יותר תהיה להם עבודה יותר קלה להשכיר את הנכס במחיר המקסימלי ומבלי לשמוע מהדייר. האינטרס הזה קרוב מאוד לאינטרס שלכם כבעל הנכס, אך אינו זהה. משקיע המעוניין בנכס מניב איכותי, ירצה שקט תעשייתי ונכס במצב טוב. עם זאת, עדיין ישנו השיקול הקוסט-אפקטיבי. אנו לא בהכרח מעוניינים להפוך נכס לחדש וגם בכל הקשור לקוסמטיקה ישנה רמת גימור או בלאי מסוים שהם בגדר סביר ומקובל לאזור. בהקשר לכך, כאן נכנס האתגר מול חברת הניהול להבין מה הצורך בתיקון המבוקש. כמובן שיכולים להיות סיבות נוספות לצורך בתיקונים, כמו בדיקת פקח עירייה תקופתית. לכן העיקרון הוא להבין מה סיבת השורש בגינה מתבקש הטיפול, ובהתאם להחליט על הצורך.
  • התגובה המיטבית לבעיה? כאשר ישנו ליקוי כלשהו בנכס, פעמים רבות, ייתכן שישנן מספר דרכי פעולה אפשריות. תגובה אחת יכולה להיות טיפול פלסטר שטחי, תגובה אחרת יכולה להיות טיפול שיפתור את הבעיה מהשורש, ולעומתן, תיתכן ותהיה תגובה שתהיה מאופיינת בתיקון של מערכת לקויה או לחלופין החלפתה. יש לבחון בהתאם למקרה הספציפי מה התגובה המיטבית לליקוי וחברת ניהול טובה תפקידה לסייע לכם בכך. למשל, כאשר מערכת חימום האוויר מתקלקלת כדאי לשים לב מה הרכיב שהתקלקל ומה גיל המערכת. בהתאם לכך, ישנה נקודת זמן שעלות הטיפול הגבוהה, בשקלול העובדה שהמערכת הגיעה למיצוי זמן החיים שלה, תביא אותנו להעדיף להשקיע במערכת חימום אוויר חדשה. לרוב, זו נקודה שאנו בוחנים בתכנית הCAPEX עוד לפני רכישת כל נכס ונכס כמו בחינה של כל שאר המערכות היקרות בנכס. חשוב להדגיש כי עיקרון זה נכון גם למערכות אחרות בנכס כמו הגג של הנכס. בהקשר הזה ישנו מושג בשמאות נדל”ן הנקרא גיל אפקטיבי של הנכס, והוא שונה משנת הבנייה של הבית. בחלק מן המקרים בירור התגובה המיטבית לבעיה יתבצע כחלק משליחת על מקצוע לנכס, אשר יספק הצעה כיצד לתקן ויחד עם עלות תיקון להצעתו.

ניהול נכס בחו”ל: שקלול עלויות התיקונים וביצועם

לאחר ביצוע הצעדים הקודמים, הגענו לתובנה מה הבעיות אשר דורשות תגובה, וכמו כן מה היא התגובה הכדאית לבעיה. בהתאמה, יש בידינו גם הצעת מחיר לתיקונים הנדרשים. בהתאם לכך, ישנן מספר דרכי פעולה פשוטות מאוד על מנת לוודא שהצעות התיקון המדוברות מתומחרות נכון.

ראשית, יש לבקש פרטים מזהים בהתאם לצורך, כמו מספר הדגם והפרטים המזהים שלו. כאשר מדובר בעלויות של ציוד ואו חומרים נרכשים אזי ניתן לבדוק בקלות בחיפוש גוגל מה טווח המחירים של הציוד ברגע שברשותכם מידע זה. בנוסף לזאת, ישנם אתרים כמו HOME DEPO המרכזים מידע לרוב הציוד המכשירים והחומרים הנדרשים בתחום זה.

לגבי עלויות עבודה, ניתן להשתמש בכלים כמו https://www.homewyse.com/.באתר זה ניתן לבחור את תיאור העבודה, ולקבל מה הערכת העלות עבורה.

כפי שהסברנו במאמר לגבי חברת ניהול טובה, חברה כזו תדאג להפעיל קבלנים ובעלי מקצוע אשר אינם מועסקים שלה, כך שלא יהיה ניגוד אינטרסים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכסים לקבלת שירות תיקונים מבעלי המקצוע הטובים ביותר, ואנו מדגישים את המילה טובים ולאו דווקא זולים. לבסוף, לאחר ביצוע העבודה של התיקונים, יש לוודא שיש ברשותכם קבלה על העבודה מבעל המקצוע, כמו גם תמונות רלוונטיות לאחר התיקון. במידה ונרכש ציוד או מכשירים אחרים לבית יש לבקש עותק של האחריות למכשירים מאת היצרן.

לסיכום,

אז איך אפשר לעבוד בתהליך כזה בקלות ובעקביות?המפתח לעבודה בהליך כזה בצורה קלה ופשוטה היא לעבוד עם חברת ניהול איכותית אשר תדאג ממילא שהתהליך יבוצע בצורה טובה וכל מה שישאר לכם לעשותהוא להיות בעמדת בקרה, לקבל את המידע, את התמונות, וכן גם לקבל את הקבלות והאחריות על העבודה ולתעד הכל אצלכם. אם לא היה ברור עד כה, מצוינות בניהול הנכסים היא הכרחית למען השקט בתפעול השוטף!

אנו, בצוות נדלניר, עובדים במספר מדינות בארה”ב ופיתחנו מערכות יחסים עם חברות ניהול מקומיות מסודרות ואיכותיות. עבדנו במהלך שנים כדי להסדיר לשפר ולתאם ציפיות עם חברת הניהול לגבי האופן בו אנו מצפים מתהליכי תחזוקה להתבצע בהתאמה לציפיות של משקיע ישראלי המעוניין בשקיפות ושליטה מרבית מרחוק, ובכמה שפחות התעסקות ובניהול השוטף. אנו מסוגלים לאכוף זאת על חברת הניהול באמצעות כוח הקבוצה שלנו, והעובדה שמאחורינו כוח של משקיעים רבים ונכסים רבים.

רוצה שאנו נלווה אתכם וננהל את העסקה יחד עם חברות הניהול הטובות ביותר? מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו אלינו ונשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם!

 

השוק המחזורי בארה”ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו ולא בישראל

אוניברסיטת הרווארד בארה”ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה”ב נעים בצורה מחזורית, כך שרק בכ-100 שנה מגיע מחזור בו שוק הנדל”ן נפגע בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית, שוק הנדל”ן האמריקאי לא נוטה לירידות משמעותיות וככזה, הוא מהווה נקודת חוזקה בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה”ב ולא בישראל.

המחזוריות בשוק הנדל”ן בארה”ב

שווקי נדל”ן רבים בארה”ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.

  • היצע הקרקע – בניגוד לישראל, בארה”ב ישנן מדינות בהן יש מטרופולינים רבים שמוקפים בערי פרברים שלווים. באופן טבעי, בערי הפרברים ישנן חלקות אדמות רבות הפנויות לבנייה. לעומת זאת, באזורים שבהם אין מספר רב של אדמות הפנויות לבנייה נוכל להיתקל באזורי יוקרה ובאזורים שאינם נכנסים לתבנית המאקרו של המחזוריות, כגון: מנהטן, בוסטון וכן הלאה.
  • עלויות הבנייה – מפני שבארה”ב הבירוקרטיה אינה רבה, באופן יחסי, ניתן לבנות במהירות בית חדש במחירים המתחילים ב-120 אלף דולר לבית של כ-100 מ”ר. כלומר, המשמעות היא שכאשר מחירי בתים קיימים ישנים מתקרבים ללעלויות הבנייה ישנו עיוות שוק וזאת בגלל שעדיף לבנות בית חדש מאשר לרכוש בית ישן במחיר דומה. יתר על כן, אם נסתכל על כך מעינו של שמאי נוכל לייחס, באופן שמרני, פער של 20% בין המחיר הנדרש לבית חדש לבין המחיר לבית קיים, וזאת בהנחה וכל שאר המאפיינים מסביב הם דומים.

הירידות והעליות במחירי השוק

בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל”ן בארה”ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-16 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על בין 15% ל-20%.

חשוב לומר כי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל”ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה”ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.

חשוב להבין, כי בניגוד לישראל, אין דבר כזה “שוק הנדל”ן בארה”ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל”ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.

צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל”ן?

ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל”ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה”ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל”ן יצליח לצפות את לוח הזמנים המדויק של אותו מעגל מחזוריות וידע בדיוק מתי תתרחש הירידה הגדולה.

כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?

לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל”ן בארה”ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל”ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם ביחס למחזורים קודמים, בהשוואה לעלויות הבנייה של בתים חדשים באותו מקום ולבסוף הם מסתכלים על האזור ומחשבים את רמת ההיצע לעומת הביקוש.

אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג’ורג’יה אל השקעות באזורים נבחרים בפרברים סובבים למטרו, כגון: קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.

רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר “מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?”.

רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

איך אפשר לשלוט בהשקעות נדל”ן מרחוק?

החשש הגדול של כל אדם ששוקל לבצע בנכס בחו”ל הנו שבעקבות כך שהוא לא יכול להגיע לנכס, הוא יאבד את השליטה על הנכס. במאמר זה נרחיב כיצד משקיעים יכולים להשיג שקיפות שתייצר להם הרגשה של שליטה על הנכס ותמנע חלק ניכר מהחששות.

שליטת המשקיע על הנכס וניהול הסיכונים

במאמר זה אציג את הנקודה הקריטית אותה פוגש כל אדם השוקל לרכוש נכס להשקעה בחו”ל – לקנות או לא לקנות? איך אפשר להגיע למצב בה כל בעל נכס יוכל לקבל את כל המידע עד הפרטים הקטנים ביותר ולבצע ניהול סיכונים בהשקעה, לנהל אותה ולצמצם תקלות ועלויות מיותרות.

להלן וידאו המציג ניתוח עסקה מקצועי להחלטת השקעה בניהול מרחוק:

ניהול טבלת ליקויים ודוח ניהול סיכונים:

כפי שציינתי קודם לכן, למשקיעים בנכס בחו”ל יש חשש מוצדק ופחד מאחר ואין לו שליטה על הנכס וזאת כאשר הוא רחוק ממנו ולא מגיע אליו לעתים קרובות. כל משקיע רוצה שתהיה לו את האופציה לקבל את ההחלטות אם הוא רוצה את הנכס ואם הוא מוכן להשקיע בו כסף רב.

על כן, יש דרך למנוע את החששות של המשקיע בגין חוסר השליטה על הנכס. בחו”ל בכלל ובארה”ב בפרט נהוג ומקובל להציע למשקיעים תקופת בדק. אותו משקיע מקבל הצעה על הנכס והוא שם התניה של תקופת בדק שחלה משבוע ועד חודש. לאחר מכן, המשקיע מחליט אם הוא רוצה לרכוש את הנכס או לא. באותה תקופת בדק המשקיע שולח אל הנכס פקח שיתן לו את רשימת הליקויים שדורשים שיפוץ ובנוסף לזאת, המשקיע ישלח לנכס גם גורמים מהעירייה וחברת ניהול שיבצעו דוחות משלהם לגבי הנכס ויציינו בהם נתונים וליקויים שאין ביכולתו של הפקח לגלות. בסופו של דבר, כל הנתונים שיתקבלו יחוברו לדוח ניהול סיכונים אחד. הדוח הנ”ל חשוב מאין כמותו מכיוון שהטיפול באותם נתונים יכולים לחסוך למשקיע עשרות אלפי דולרים.

הפרקטיקה: 

דוח ניהול הסיכונים משקף למעשה את השיפוצים שעל המשקיע לבצע בנכס. כך, המשקיע יודע כמה כספים עליו להשקיע והוא יכול להבין אם ההשקעה כדאית. עלות השיפוץ המתכונן נרשם בתוך דוח הנכס הכולל את כל ההשקעות הנלוות להשקעה. לאחר שקלול הנתונים אפשר לערוך את דוח הנכס ולרשום שהשיפוץ הנו מבוסס בדק.

חשוב לציין כי דוח ניהול הסיכונים כולל הערות של כל הגורמים לגבי הנכס, החל מהמשקיע, דרך הקבלן והפקח ועד חברת הניהול. הדוח יכלול גם נתונים לגבי פריטים החסרים בנכס, כגון: מקרר, וילון, ריהוט וכו’. על כן, ניהול דוח זה חשוב מאוד מכיוון שחוסרים של דברים בסיסיים בנכס יכולים להגיע לעלות של אלפי דולרים וזה נתון קריטי בהחלטת אם להשקיע באותו נכס. באופן מעשי, המשקיע בפרויקט מקבל תמונה מלאה של כל הליקויים, תיאור הליקויים, מה צריכים לעשות, מה יטופל, מה לא יטופל והאם יש הקצאה לכך?

כך לדוגמא, יכול להיות רשום בדוח ניהול הסיכונים כי הגג של הנכס מצוין אבל יש מסמרים שלא מוברגים עד הסוף ויש לטפל בכך כדי למנוע בלאי של אותו גג. לאור זאת, בנוסף לגג יתווספו נתונים נוספים שישקפו למשקיע את השיפוצים הנדרשים והוא יבין למה יש תקלות שדורשות טיפול ומדוע יש כאלו שאפשר לא לטפל בהם. הודות לניהול דוח ניהול הסיכונים, המשקיע מקבל תמונה מפורטת וברורה של כל התוכנית העסקית. יתר על כן, אודות לדוח ניהול הסיכונים ניתן לשכנע במשא ומתן עם בעל הנכס להוריד את מחיר ההשקעה.

חשוב לציין כי תשומת לב לפרטים קטנים כמו איכות העבודה שהתבצעה בגג ולא הופיעה בדוח של הקבלן חשובה מאוד מכיוון שהוא ביצע את דוח השיפוץ אבל צריך אנשים נוספים שיעברו על כל הגורמים הנוספים ולהוסיף אותם לדוח ניהול הסיכונים. זאת למעשה העבודה גם של חברת הניהול. הבדיקה בפרטים הקטנים יכולה לעשות את ההבדל לאחר כמה שנים. כך למשל, בקליבלנד, בה יש רוחות חזקות, ניתן לקבל קנס של אלפי דולרים בגלל בעיות בגג ואותן בעיות היה אפשר למנוע מלכתחילה אם היינו מודעים אליהן בנקודת הזמן לפני התחלת ההשקעה בנכס.

תוכנית התחזוקה:

בנוסף לכל זאת, יש להזכיר שבתוכנית העסקית של הנכס יש גם את תוכנית התחזוקה. לאחר שכל הגורמים שציינו לעיל בדקו את הנכס והוציאו דוח מפורט ניתן לפרט שגם תוכנית התחזוקה של הבית מבוססת בבדיקה. פירוט זה חשוב מאוד מכיוון שמערכות בבית כמו חימום וקירור אוויר וחימום המים בבית דורשים תחזוקה רבה שעלותן מסתכמת באלפי דולרים. לפיכך, חשוב לבצע תוכנית תחזוקה שתציין האם יש בכנס מערכות חדשות או שמא הן ישנות.

לסיכום,

כל הנתונים המפורטים לעיל מתחברים בסופו של דבר לתחושה של שליטה בנכס וזאת מקובעת בתהליך מקצועי. באופן פרקטי, זוהי נקודה קריטית שמאפשרת להעביר אל המשקיע שקיפות ובעזרת כך מצליחה לגרום לו להתגבר על החשש של חוסר השליטה ולהפוך אותה להרגשה של שליטה בנכס!

מעוניין לבצע השקעה שבה הסיכויים משמעותיים והסיכונים זניחים? פנו לצוות נדלניר ואנו נשמח לבנות אסטרטגיה משותפת לרכישת נכס שעבר את כל הבדיקות ואשר עלויות השיפוץ בו ידועות מראש ועונות על כל דרישותיכם..

בדיקת נאותות לבית להשקעה בארצות הברית – איך עושים זאת נכון?!

במאמר זה (צפו גם בוידאו) אנו עוברים יחד עם קבלן על בית שאנו נרצה לרכוש להשקעה. במסגרת הביקור בנכס, אנו ננסה לאמוד את עלויות השיפוץ שיידרשו ללא ספק ומדובר בעלויות שיש להתייחס אליהן בכובד ראש וכחלק בלתי נפרד מהתכנית העסקית שאנו נכין לצורך ההשקעה.

בדיקת נאותות לנכס בארה”ב

הנכס בבדיקה:

  • בית: פרטי.
  • רחוב: שקט ומטופח.
  • עיר: וויקליף, אוהיו.
  • אזור: איכותי, בעלות פרטית על נכסים.

כעת שהכרנו מעט את הסביבה, ניתן לצפות בווידאו בו אנו בוחנים את הנכס להשקעה יחד עם קבלן שיפוצים מומחה.

צפו בוידאו שהכנו עבורכם אודות הביקור בנכס:

סיכום פרטי הביקור בנכס:

חוות דעתו של הקבלן שיפוצים בכל הנוגע לחלק החיצוני של הבית:

  • בשלב ראשון: הסרה של גגון שאינו תקני ואינו מוסיף ערך מוחשי לנכס.
  • בשלב שני: נחליף את המרזבים או נצבע אותם לנראות נאה ומרשימה יותר.
  • בשלב שלישי: נוסיף מסגרת סביב דלת החניה (גארג’) ונצבע את יתר המסגרות בהתאם.
  • בשלב רביעי: נחליף את דרגת הבטון בכניסה מאחר וניתן לראות שהיא סדוקה ומסוכנת.
  • בשלב חמישי: נתקן ונשפר את נראות עמוד התווך בקדמת הנכס לשם נראות תקנית.
  • בשלב שישי: שטיפה ואיטום של הדק הנמצא מאחורי הבית ונסיר את מחזיק הטלוויזיה.
  • בשלב שביעי: נצבע מחדש אזורים הנדרשים לכך כדי שהצבע בכל הבית יהיה אחיד.
  • בשלב שמיני: נגזום מעט את העצים שלא יפגעו בגג הרעפים של הנכס (בטיחות).
  • בשלב תשיעי: השקעה בנראות הבסיסית של החצר כך שיראה מטופח ומלא חיים.

רמת הגימור של עבודות חיצוניות לבית יקבעו בהתאם לאופי ההשקעה. בנכסים שנועדו להשבחה ומכירה, אנו נעשה עבודה בגימור גבוהה ואילו בנכסים שנועדו להשכרה, נעשה עבודה בסיסית ככל הנדרש וזאת כדי לחסוך בעלויות ולהכניס את הנכס לשוק בהקדם.

סדרי העדיפויות שלנו יהיו כמובן כפי שהצגנו מעלה, קודם החזית של הבית, לאחר מכן כל היתר וזאת כי לחזית של הבית יש משמעות רבה יותר עבור רוכשים ושוכרים.

חוות דעתו של הקבלן שיפוצים בכל הנועד לחלק הפנימי של הבית:

  • בשלב ראשון:
    סלון הבית: עבודות קוסמטיות בלבד.

    • נצבע מחדש את קירות הסלון בצבעי אפור בהירים.
    • השלמת רצפות העץ כך שיראו כשורה.
    • נעלים את המראה וננקה את סביבת האח לנראות נקייה.
    • הוספת אריחי צד חסרים.
  • בשלב שני:
    מטבח הבית: עבודות קוסמטיות, תיקונים חשמליים (תאורה, מכשירי חשמל).

    • נצבע את ארונות המטבח בצבעי לבן.
    • נחליף את השיש במטבח למראה מודרני יותר.
    • החלפת הריצוף הזול בחומרים למראה עשיר.
    • נבחר פריט יוקרתי כאטרקציה במטבח (המלצה: עמדת שף).
  • בשלב שלישי:
    מרתף הבית: עבודות קוסמטיות אך גם הרבה מעבר לזה.

    • נתקין קירות חדשים ותקרות חדשים שכעת חסרים.
    • נחליף את גופי התאורה ל-LED ונוסיף נקודות חשמל.
    • ננקה, נצבע את הרצפה בצבעים בהירים ותקניים.
    • נוסיף שטיח ברצפה ובמדרגות להרגשה חמימה ונעימה.
    • בחדר השירות נוסיף אחסון ונחליף את מערכות החשמל היקרות.
  • בשלב רביעי:
    חדרי הבית: עבודות קוסמטיות ותיקונים קלים שנדרשים.

    • חדר קטן: עבודות קוסמטיות על החדרים, ניקוי, צביעה והוספת שטחים.
    • חדר הורים: עבודות קוסמטיות + הוספת דלת ארון.
    • חדר אירוח: עבודות קוסמטיות + גוף תאורה חדש + הוספת דלת ארון.
    • דלתות החדרים: יצבעו מחדש לנראות חדשה ונקייה.
  • בשלב חמישי:
    חדרי אמבטיה: עבודות קוסמטיות לצד עבודות פונקציונליות.

    • שירותים קטן למדי ולא פונקציונלי. ידרוש סידור מחדש לשיפור המרווחים בחדר.
    • החלפת רצפה, נעביר את הכיור למקום אחר, נסיר את הארון, נרחיב את החדר.
לסיכום,

רכישת בית להשקעה בארצות הברית דורשת הרבה מאוד שיעורי בית והיכרות עם אנשי מקצוע מקומיים. אנו עושים זאת זמן רב ולכן ביכולתנו להציג בפניכם את העבודות הנדרשות בנכסים שאכן רכשנו עבור עצמנו ועבור לקוחותינו. במידה ותרצו לצפות בנכס נוסף לדוגמה, הנך מוזמן להיכנס לקישור הבא:

אנו כמובן מזמינים אתכם לפנות אלינו לכל שאלה, צוות נדלניר.

ארנונה על בית בארצות הברית: מה גובה מס הנכסים בארה”ב ואיך ניתן להוזילו?

משקיעים רבים מבצעים את השקעתם הראשונה בארצות הברית מבלי להבין את המשמעויות של מיסי הנכסים בארצות הברית (Property Taxes), רבים קוראים למסים עירוניים אלו “ארנונה” ומתייחסים אליהם כך. אך יש הבדלים משמעותיים בין מס הנכס בארצות הברית לבין מס הארנונה שאנו משלמים בארץ ועל כך ועוד במאמר זה.

ארנונה בארצות הברית

רבים בודקים דבר אחד בלבד בבואם לבצע השקעה בנדל”ן בארצות הברית, הם בודקים אך ורק את התשואה הצפויה מהנכס. הבעיה בהתייחסות זו להשקעה היא ששוכחים או לא יודעים לחשב כראוי מגוון רחב של עלויות נלוות,  כאשר מס נכסים הינו אחד מהם (ולא, זה לא מס הכנסה..).

למשקיעים מתקדמים שכן בודקים עלויות נלוות לעסקת הרכישה ואת סעיפי ההוצאות, אך מתייחסים למסי הנכסים כאל ארנונה, מאמר זה מוקדש גם עבורכם. במאמר זה נעסוק במספר שאלות נפוצות שעליהם נשמח להעניק תשובות מסודרות אחת ולתמיד, משאלות הבסיס ועד לרמה המתקדמת ביותר כגון דרך פעולה להורדת גובה מיסי הנכסים באמצעות תהליך ערעור.

  1. מה הם מיסי הנכסים בארצות הברית?
  2. כיצד מחושבים מיסי הנכסים בארצות הברית?
  3. מה התדירות בהם נידרש לשלם מיסי נכסים בארצות הברית?
  4. איך בודקים את גובה מיסי הנכסים על נכס שברצוננו לקנות?
  5. האם ניתן להוזיל את מיסי הנכסים על הנכס בבעלותכם?

נפתח בהקדמה קצרה:

ישנן חברות המשווקות נדל”ן להשקעה בארצות הברית אשר נוטות להבטיח הרים וגבעות למשקיעים. הם מציגים שלל דוגמאות להצלחות, לתשואה גבוהה אבל את הנתונים הבעייתיים מסתירים מאחור. באופן מפתיע, רוב הנפגעים מההשקעות מבוססות הבטחות תשואה גבוהה הם אלו המחפשים ביטחון כלכלי באמצעות רכישת נכס ממלאי של חברת נדל”ן או לחילופין עם הבטחות תשואה. במקרים רבים משקיעים אלו מגלים מהר מאוד שבקיזוז הוצאות בחישוב נכון, העניינים מורכבים בהרבה. יתרה מזאת, כפי שנרחיב בהמשך, מס הנכסים מושפע מערך הנכס ולכן כאשר משקיע רוכש נכס במחיר מנופח מחברה המתווכת השקעות, המיסוי מזנק בהתאמה ומכך התשואה נפגעת משמעותית כעבור מספר שנים מרגע הרכישה, ואנו נסביר במאמר כיצד לזהות זאת ומה דרכי הפעולה האפשריות להתמודדות עם כך.

כעת, בואו נעבור על השאלות והתשובות:

מה הם מיסי הנכסים בארצות הברית?

מיסי נכסים או בשמם המקורי: Property Taxes הן מסים עירוניים הדומים לאלו המוכרים בישראל כמיסי ארנונה. אבל, בשונה מבישראל, מסים אלו אינם מחושבים בהכרח לפי מ”ר אלא בתצורה שונה לגמרי.

כיצד מחושבים מיסי הנכסים בארצות הברית?

גובה מס נכסים בארצות הברית נקבע על פי השווי המוערך של הבית. ההערכה זו מתבצעת על ידי המחוז בו ממוקם הנכס וערכה משתנה מעת לעת בהתאם לערכו של הנכס בשוק. בדומה לארנונה בישראל, גם מס נכסים משתנה מנכס לנכס בהתאם לרכיבי חיוב וזיכוי אשר נקבעים בהתאם למיקום, בהתאם לסוג השימוש בנכס, בהתאם לסוג הבעלות על הנכס וכן הלאה.

יש לקחת בחשבון שבכל מחוז ומחוז הכללים שונים והם לגמרי משפיעים על כדאיות ההשקעה. לצורך ההדגמה: בישראל דנים לא מעט על “מס דירות רפאים” אשר בהם הארנונה תהיה יקרה יותר. לכן, חשוב מאוד לבדוק לא רק מהי גובה הארנונה אלא גם מה צפויה להיות גובה הארנונה לאחר הרכישה על ידכם!

מה התדירות בהם נידרש לשלם מיסי נכסים בארצות הברית?

ככלל, מס נכסים נקבע לפי שער שנתי כמו בארנונה אצלנו. אך, במרבית המקרים, משלמים את המס בשתי פעימות, בקיץ ובחורף ואו במספר רב יותר של תשלומים בהתאם למיקום בו נמצא הנכס. שימו לב, שכל מחזור מס חדש יכול לכלול בתוכו שינוי בגובה המס שיהיה עליכם לשלם וזאת בין היתר בהתאם לגובה העסקה בה רכשתם את הנכס.

איך בודקים את גובה מיסי הנכסים על נכס שברצוננו לקנות?

גובה מסי הנכסים של בתים בארצות הברית יפורסמו יחד עם הנכס בלוחות נדל”ן אמריקאים. כמו שמציגים ארנונה עם מודעת הנכס ביד 2 בישראל, כך מוכרי דירות מציגים מס נכס עם מודעת הנכס באתרים כדוגמת Zillow, אבל, מאחר ויש מגוון חישובים שיש לקחת בחשבון בהערכת מסי נכס, לא מספיק להסתמך על נתונים אלו ויש לבדוק את גובה המס של הנכס המדובר דרך אתר המחוז של הנכס.

כדי לדעת בדיוק מה צפויה להיות גובה המס על הנכס שברצונכם לרכוש, יש להיכנס לאתר המחוז ושם להזין את מספר החלקה ואו את שם בעלי הנכס ואו את כתובת הנכס כדי לקבל תוצאה מדויקת תחת לשוניות המסים. באתר זה נוכל לראות מידע נוסף כדוגמת המרכיבים של המס כדי להבין אילו הנחות איזוריות קיימות, זיכויי ארנונה קיימים לדיירים מקומיים, זיכויי ארנונה לבעלות פרטית ואו עסקית ועוד. בצורה זו כמובן שניתן לחשב את גובה המיסוי העתידי לאחר רכישת הנכס על ידכם.

האם ניתן להוזיל את מיסי הנכסים על הנכס בבעלותכם?

ניתן במקרים מסוימים להוזיל את עלויות מס הנכסים בארצות הברית על ידי הגשת הליך ערעור למחוז. לתהליך זה קוראים: property tax appeal  וזהו תהליך שמתאפשר אך ורק למשקיעי נדל”ן אשר הצליחו לרכוש את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק. בעזרת המחיר המוזל שהרוכש שילם על הנדל”ן להשקעה, הוא יכול לטעון שהערכת המחוז מוטעית ולכן מגיע לשלם מס נכס מופחת.

כמובן שהליך זה אפשרי רק במחוזות בהם יש מיסוי מבוסס ערך הנכס ומומלץ לבצע את ההליך בעזרת עורך דין מקומי עם רקורד של הצלחה בערעורים מסוגים אלו. אם אתם יכולים, בקשו לעבוד עם עורך הדין על בסיס הצלחה כך שיהיה לו אינטרס גדול יותר להצליח.

מה עוד צריך לקחת בחשבון?

בדומה לכל ערעור, גם במקרים אלו המחוז יכול גם לבחור לייקר את המיסוי מסיבות אלו ואו אחרות. לכן, חשוב מאוד לוודא שיש לכם עילה מאוד טובה טרם אתם ניגשים להליך זה. אנו עושים זאת כל הזמן עבור לקוחותינו ומוזילים את המיסוי משמעותית וכך משיגים תשואה גבוהה יותר על נכס איכותי בסביבה מעולה.

לסיכום,
יש לך נכס להשקעה בצפון מזרח אוהיו?
צריך עזרה לבדוק האם יש לך אפשרות להורדת גובה מס הנכס שלך?
משהו קטן וטוב מאיתנו במתנה – ללא עלות.
אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים ונעזור לך בכך. הפנייה רלוונטית בתחילתה של כל שנה מינואר ועד סוף חודש מרץ.