שיטת הסמול-בול. איך לקנות נדלן בארצות הברית מתחת למחיר השוק?

על-מנת ליצור מרווח בטחון בהשקעה בנדלן בארצות הברית יש לקנות מתחת למחיר השוק. זהו עקרון בסיסי בתורת השקעות הערך. ישנן דרכים רבות לקנות נדל”ן להשקעה בהנחה. בעבר היה מספיק רק אלמנט התזמון, מכיוון ששוק הנדל”ן והכלכלה האמריקאית הייתה במשבר.

אך  זה יותר קשה להשיג נכסים מתחת למחיר השוק כאשר השוק עולה. שוק הנדל”ן בארה”ב התחמם משמעותית. הרבה עסקאות זזות ומהר. המחירים בשוק עולים אך עדין יש בשוק עסקאות טובות. כלומר, אפשרי לרכוש נדל”ן מתחת למחיר השוק גם כאשר השוק במגמת עלייה.

נדל"ן למכירה | איך לקנות נכסים להשקעה ואיך למכור נכס מניב – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

אז מה השיטות להצליח להשיג עסקאות מתחת למחיר השוק?

הנה ארבע האסטרטגיות  שעובדות טוב עבור המשקיעים הפעילים בשוק עולה.

לקנות במזומן את הנכסים במצב AS IS

לקנות את הנכס, לשים עוד כסף בשיפוץ ואז לאכלס את הנכס בשוכר. התהליך הזה דורש סבלנות ומקצועיות מכיון שיש בו אי-ודאות לגבי המספרים המדויקים לעומת רכישה של נכס מושכר.

להיות ראשון.

אם תהסס על עסקה טובה – תפסיד אותה. השוק תחרותי. גם לאנשים אחרים יש כסף, ומשקיעים ברחבי העולם כבר הבינו שאפשר לעשות כסף בנדל”ן בארה”ב בכלל, ובקליבלנד אוהיו בפרט. לכן, צריך להיערך מראש כדי להיות מוכן להשקיע כשעסקה טובה מגיעה. למשל: יכולת העברת כספים יעילה , אישורים נדרשים, הוכחת הון זמין לרכישה וכיוצ‘.

ליצור הזדמנות במקום רק למצוא הזדמנות

דוגמא אחת טובה היא לתת הצעת רכישה ב80% ממחיר המבוקש על נכס שנמצא כבר זמן ממושך בשוק. כמובן, יש להכיר את השוק ולזהות מלכתחילה שהנכס מתומחר בטווח מחיר מתאים. אני בדרך כלל מברר אם יש למוכר גמישות במחיר או גורם לחץ לסגור את העסקה. במידה וכן, נותנים הצעה הכי נמוכה שמוכר מוכן לקבל, ולאחר מכן בשלב בדיקת הנאותות לוחצים עוד למטה כמה שאפשר. זאת דרך מצוינת להשיג נכס ב20-30% מתחת למחיר השוק, וזה בדיוק מה שעשינו עבור משקיע שרכש, שיפץ והשכיר נכס בתכנית ליווי אישי בהשקעה. 

לעבוד עם מוכרים מקצועיים

 מוכרי נכסים מקצועיים TURNKEY נותנים לך לא רק נכס, אלא מוצר השקעה מוכן. זו צורה מאוד קלה לבצע השקעה מעבר לים, והיא גם מאוד צפויה ומיידית. הנכס כבר מושכר ולכן יודעים מה משך זמן ההשכרה ובכמה הנכס מושכר, בנוסף ניתן לבדוק את הנכס כדי להעריך עלויות תיקונים והקאות תחזוקה עתידיות. זה גם חוסך את איבוד ההכנסה של החודש הראשון שחברת ניהול גובה על מציאת שוכר חדש. אתם אפילו מקבלים מהמוכר את החלק היחסי של שכר הדירה שהוא גבה באותו החודש מהשוכר.  החיסרון של שיטת השקעה זו היא שיש מחיר עבור כל היתרונות האלה. כלומר, בדרך כלל מחיר הקנייה יהיה גבוה ממחיר השוק בכ10-15 אלף דולר. ראו למטה כמה עסקאות לדוגמא. הערה: אני יודע שיש חברות שטוענות שהן מוכרות את המוצר הזה מתחת למחיר השוק. זה ההיפך מהאמת. כי מתחת למחיר השוק, זה אומר שהחברות יכולות פשוט למכור את זה במחיר שוק, ולקבל יותר כסף במקום למכור את זה למשקיע ישראלי. אז אני לא אומר לא לקנות נכס כזה, פשוט תדעו מה אתם קונים.

ועכשיו אשתף אתכם בפירוט אחת השיטות שבהן אני משתמש בתכנית הליווי האישי למשקיעים אשר בה אני מיישם את האסטרטגיה של יצירת הזדמנות.

יצירת הזדמנות (במקום רק לחפש הזדמנות)

מה זה אומר ליצור הזדמנות במקום לחפש הזדמנות?

זה אומר שהמשקיע לוקח את השליטה להגיע אל מחיר היעד באמצעות פעולות שיביאו להזדמנות שהוא מקבל ואחרים לא. וזה דבר שונה מאשר לסרוק או לרדוף אחר הזדמנויות שמתומחרות נמוך מלכתחילה.

האם אפשר ללמוד מדוגמא שממחישה איך לעשות את זה?

כן. הנה וידאו ובו פרויקט שסיימנו לפני מספר שבועות. הבית נמצא בשכונה איכותית, ותמצאו בוידאו המחשה למפתחות החשובים לשים לב אליהם בשיטה זו כדי לאתר לעצמך הזדמנויות דומות בכל אזור בארה”ב.  קישור לוידאו הפרויקט ליווי אישי עבור רונן

איך יוצרים הזדמנות חדשה נוספת כזאת?

במילה אחת אסטרטגיה. משקיעים רבים יוצאים מקורסים או קריאת ספרים חדורי מוטיבציה עם מגון שיטות לרכישת בתים להשקעה.

האתגר העיקרי הוא שחוסר מצפן, וחוסר יכולת התמקצעות והתמקדות בשיטה אפקטיבית להביא עסקאות הזדמנותיות, שם את המשקיע בעמדה של רדיפה. בין אם לרדוף אחר העסקאות בלוחות המודעות, או לרדוף אחר הברוקר האמריקאי או לרדוף אחרי חברות שיוק נדל”ן בתקוה שמישהו יזרוק הזדמנות לרכישת נכס שלא בהכרח מהווה מציאה.

עיקרי האסטרטגיה שניתן ליישם בשיטת ה SMALL – BALL

הרעיון מאחורי האסטרטגיה הוא ליצור משוואה שמאזנת את עמדת המשקיע הישראלי והצורך בשליטה בנכס מרחוק. כלומר, השקעה שפועלת באופן יותר שקט וצפוי בטווח הארוך, ואשר יש לה פוטנציאל עליית מחיר ורווח הון טובה יותר בטווח הבינוני – ארוך.

האיזון מתבצע על חשבון ויתור רעיון מקסום התשואה מהשכרה ברוטו, אשר מושכים משקיעים אל אזורי השכרה המתאפיינים באוכלוסיה חלשה, כמו גם בכדי להתרחק מאזורי פשיעה. בשיעור חשבון בחטיבת הביניים מכנים זאת אופטימום – כלומר איזון תשואה מיטבי. זהו דבר שונה מהותית מאשר רעיון המקסימום תשואה, שבכנות שמור בעיקרו למשקיעים חובבנים, אשר לא שמים דגש לחשיבות ניהול הסיכונים בהשקעה.

בקצרה, הריון הוא שהמשקיע מוכן לותר מראש על תשואה על הנייר, כדי ליצור לעצמו תשואה הרבה יותר צפויה ויציבה בטווח הארוך. יציבות על חשבון הזדמנות.

איך בונים תכנית לאסטרטגיה הזו ?

1. הסביבה.  מיקוד באזורי ביקוש שבהם אוכלוסייה איכותית! הידעת?! מרבית המשקיעים הישראלים כולל כאלה אשר ביצעו בדיקות ארוכות או קורסים בנדל”ן בארה”ב, עדין נופלים לקנית בתים באזורי פשיעה!
2. השוק.  מיקוד בשווקים עם דרישה המתאפיינת בעיקר לקניית בתים בבעלות ולא להשכרה
3. המבנה הפיזי.  מבנה שאינו מוכן לכניסת דייר המעוניין לרכוש נכס לבעלותו
4. המספרים והתכנית העסקית.  כאן נכנסת לפעולה שיטת ה SMALL BALL המנצלת את המאפיינים מעלה.

איך עובדת שיטת ה- SMAL – BALL ?

נותנים הצעה לקנות את הנכס במזומן ובמצבו הנוכחי במחיר הנחה שאתם מציעים למוכר. זה סמול-בול. כמובן יש לך עם מי לדבר, כי בשכונה שאתם פועלים גרים אנשים שהם עצמם בעלי הנכסים.

השיטה נקראת כך, כי בתרגום מאנגלית לעברית שם השיטה הוא “כדור קטן”. אנו מגלגלים לעבר המוכר כדור קטן. עכשיו הכדור במגרש של המוכר. אם המוכר מגיב לנו, אז התחיל משחק המשא ומתן.

לכן, תוכלו פשוט לבצע זאת על נכסים שמופיעים בשוק, ואם תתמידו- גם תמצאו.

כדי לעלות מדרגה לשיטה אפקטיבית באמת הנה הדרך החכמה לפעול

כל מה שצריך זה עוזר וירטואלי ומספר טלפון של גוגל. כדאי לשתף פעולה עם עוזר מקומי בשטח.

1. שולחים מכתבים לבעלי הבתים ומסבירים שאנו מעוניינים לרכוש מהם את הנכס.
2. המכתב צריך להיות מנוסח בחכמה ובאופן שנראה אישי.
3. את המכתבים יש לשלוח באופן שגרתי אחת לשבוע. אני ממליץ לשלוח ביום שישי.
4. טיפ! אפשר להכין חוברת המסבירה לאמריקאי את היתרונות למכירה חכמה ישירה למשקיע מעבר לים.
5. אוספים את הפניות חזרה שמתקבלות במענה הקולי של מספר הטלפון של גוגל (והוא גם עולה כהודעת טקסט אצלכם במייל- גוגל מדהימים!).
6. נותנים הצעת מחיר לרכישת הנכס במזומן ומיידית ובמצבו הנוכחי AS IS.

בהתחלה אף אחד לא יענה לכם.
אבל אחרי מספר שבועות תתחילו לראות תוצאות.
אחרי מספר חודשים, תראו גם שאנשים מתחילים לחזור אליכם ומעוניינים למכור.
אחרי מספר שנים, יהיה לכם עסק שעוזר למשקיעים כמונו לא ליפול לחברות הנדל”ן הישראליות.
האנשים בסביבה ובקהילה המקומית בארה”ב יכירו את פועלכם, ויעריכו את ההזדמנות שאתם מנגישים לחבר אותם לקונים מעבר לים, שהם בחיים לא היו מגיעים אליהם לבד.
לי התפתחו מערכות יחסים מדהימות בשיחות עם האנשים בארה”ב, ואחד מהם עוזר לי היום כאיש שטח.
גם התפתחו לי מערכות יחסים וחברויות נהדרות עם המשקיעים הישראלים להם עזרתי עד היום.

זיכרו. כל דרך מוצלחת באמת היא ארוכה, אבל זו דרך ששווה להתחיל לצעוד בה עכשיו!

המידע כאן הוא כזה אשר למיטב ידיעתנו לא תמצאו בשום חברת נדל”ן ישראלית, ולמיטב הבנתי גם לא בקורסים ישראלים בתשלום.
זהו מידע שאני ומשקיעים עושים באמצעותו כסף באופן עקבי כבר שנים.
מי שרוצה לעשות לבד – מוזמן.
מי שרוצה להצטרף להצלחה להשקעה ישירה באמצעות תכנית ליווי אישי – מוזמנים לפנות עכשיו ולשלוח הערות, שאלות..או מחמאות.

רוצה ללמוד טיפים נוספים איך להשקיע נכון בנדל”ן בארה”ב? לחצו כאן כדי להוריד ללא עלות את המדריך האינטראקטיבי למשקיע המתחיל