איך לבדוק אם נכס מניב כדאי להשקעה?

שיטת העוגנים

אחת הדרכים בהם ניתן לבדוק שנכס מניב הוא טוב לרכישה היא פשוט לבדוק באופן השוואתי מול נכס אחר שידוע שהוא טוב.  אז איך נדע האם נכס הוא טוב או לא? נציג דרך אפשרית  – שיטת העוגנים .

העיקרון של שיטת העוגנים הוא להתמקד באיתור השקעה באמצעות מה שעושים המומחים בסוג השקעה זה. פשוט. צריך לבקש עסקאות לדוגמא. כעת יש לבצע בדיקה.

איך לבחור השקעת נדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

בדיקת הזדמנות השקעה

הנה שאלות מנחות שהן נושא ראשוני לבירור על מנת להעריך את כדאיות ההשקעה.

מה שורש ההזדמנות באזור זה בעיתוי הנוכחי?

למשל, האם מדובר בהתפתחות כלכלית, בירידת מחירים בשוק, או שינוי אחר ?

ראינו שבבריטניה לאחר החלטת הברקזיט ב2016, שער הפאונד הבריטי החל לרדת. משקיעים זרים זיהו הזדמנות ורכשו נכסים אשר מבחינתם נקנו במחיר הנחה. למרות שמחיר הנכסים בשער הפאונד לא השתנה באופן ניכר, המחיר בשער דולרי , שקלי או מטבע זר אחר היו זולים יותר מבחינת המשקיע הזר.

בארה”ב במשבר של 2008 שורש ההזדמנות היה המשבר שהוביל לירידת מחירי הנדל”ן בשוק. כיום, ההזדמנויות בארה”ב הן שונות לחלוטין. ברוב המדינות בארה”ב רמות המחירים הגיעו קרוב לשיא במהלך 2017. ישנן מדינות ספורות בלבד, בהן רמות המחיר בשוק נמצאות במרחק סביר מרמות השיא.

שווקי הנדל”ן הראשיים של ארה”ב

האמריקאים מכנים בשם PRIMARY MARKETS שווקי נדל”ן מובילים כגון ניו-יורק, לוס-אנג’לס ובוסטון. הכוונה למטרופולינים הגדולים מבחינת גודל אוכלוסייה וצפיפות אוכלוסייה. בנוסף, מדובר באזורים החזקים מבחינה עסקית. בשווקים מסוג זה תנודות המחיר מרוסנות יותר כלפי מטה בעיתות משבר, ומצד שני מאז המשבר ב2008 וכניסת גופי השקעות נדל”ן גלובאליים באופן אגרסיבי  לארה”ב, שווקים אלו חוו עליות מחיר חדות מאוד. לכן, שורש ההזדמנות באזורים אלו אינו במחירי שוק נמוכים ואטרקטיביים, במקרים אלו יש להבין איפה נמצא שורש ההזדמנות המוצעת? האם ברמת הנכס כמו אפשרות השבחה או לחילופין, ברמת אזור בצמיחה למשל זיהוי מגמות התפתחות כלכלית מקומיות.

השווקים המשניים בארה”ב

האמריקאים מכנים שווקים אלו בשם SECONDARY MARKETS. ברוב השווקים רמות המחירים הגיעו קרוב אל לרמות מחירי השיא. אך ישנן מספר שווקים מעניינים בהם רמות המחירים עדיין רחוקות מהשיא. למשל בקליבלנד אוהיו. המשקיעים המתוחכמים כמו גם גופים מוסדיים מנתבים היום יותר ויותר מתקציב השקעותיהם אל הזדמנויות בשווקים המשניים. הסיבה לכך היא שכיום ניתן למצוא מספר שורשי הזדמנות בו- זמנית בשווקים אלו. כלומר, גם הזדמנות ברמות מחיר שוק וגם הזדמנויות להשקיע באזורים בעךי אופק צמיחה כלכלי וכמובן הזדמנויות השבחה ברמת הנכסים. כל שורש הזדמנות מהווה אפשרות ליצירת רווחים, ומעבר לכך מגביר את היציבות של התכנית העסקית מכיון שכל כיון נותן ליזמים עוד מרחב או עוד אפשרות להגן על העסקה מפני הפסדים או להגדיל את הרווח שיוצר הנכס על – פני הזמן. לכן, כל שיש בתכנית העסקית יותר מנגנוני חופש כך העסקה 1. יציבה ומוגנת יותר 2. הזדמנותית ואטרקטיבית יותר ליצירת רווחים

נחזור אל שיטת העוגנים

להבין את ההזדמנות – האזור

לחברות הנדל”ן וגופי ההשקעה הגדולים יש חטיבות מחקר והן משקיעות משאבים משמעותיים בבחירת ההשקעות המיטביות עבורן. לכן, המשקיעים המתוחכמים בוחנים באילו מיקומים בחו”ל החברות מבצעות איתור ורכישת נכסים , ולמה?

חשוב מאוד לבצע את הבדיקה לא רק ברמת העיר אלא גם ברזולוציה של הסביבה הסמוכה לנכס. בכל עיר יש אזורים חלשים יותר וחזקים יותר, ההזדמנויות שונות מאוד ויש להבין מה שורש ההזדמנות בסביבה הנדלנית הסמוכה.

להבין את ההזדמנות- מה קורה בשוק?

האם הרכישה מתבצעת בשוק קר או חם ?

האם הלחץ הוא בצד של הקונים או בצד של המוכרים?

מה רמת המחירים היום ביחס למחירים ההיסטוריים ?

מה רמת המחירים ביחס לעלות הבנייה?

להבין את ההזדמנות – המספרים. מה טיב התשואה?

אנו חוזרים שוב אל המספרים. בשלב הראשון רק בדקת שיש הזדמנות מספיק מעניינת , אשר שווה בדיקה מפורטת וקפדנית.  לאחר ביצוע הבדיקות בהתאם לשיטת העוגנים , אנו חוזרים אל המספרים כדי לבצע הערכה מחודשת ויותר מדויקת.

אז מאיפה מתחילים?

הדרך הכי טובה ללמוד היא להתנסות. אימון והתמדה יקנו לך את המיומנות לאתר ולבדוק הזדמנויות השקעה שונות בנדל”ן בכל מקום בחו”ל.  קל לבצע את שיטת העוגנים. כדי לעזור לך להתחיל להתנסות – הנה דוגמא מפורטת של נכס מוכן ומושכר שעובד היטב וידוע כי עשה בפועל תוצאות מוצלחות. אם עדין הינך מוצא אתגרים בשאלה מאיפה מתחילים אז הנה מאמר שמסכם את כל הדרכים בהן אפשר להיכנס להשקעות נדל”ן בחו”ל בכלל ובארצות הברית בפרט.

מה הצעד הבא לעשות?

פשוט להתחיל לעבור על הזדמנויות השקעה ולהבין מה שורש ההזדמנות לפי השאלות המנחות שהעלינו.  כדי לעזור לך להתחיל להתאמן ולפתח את מיומנויות המשקיע המתוחכם שלך, הנה דוגמא להשקעה אשר ניתן לעיין בה ולהשוות אל מול נכסים אחרים שברצונך לבדוק. חישבו על השאלות המנחות שהעלינו לגבי שורש ההזדמנות, ונסו להבין מה היא בכל עסקה. אם לא הבנתם, מצוין. רשמו את השאלות ושליחו לחברות הנדל”ן. הן יענו לכם בשמחה, ואתם תרוויחו עוד מידע ולימוד יקר מפז.

להתחיל לחצו כאן>> Priday – הצעה לרכישה

איך לבחור השקעת נדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

רוצה לקבל מידע נוסף? אני מזמין אותך להירשם כאן ועכשיו כדי לקבל מידע איכותי למייל בזמן אמת!!!