ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית – ראיון עם סוכן ביטוח

בסרטון הזה אנחנו מדברים עם דילן פטרון, סוכן ביטוח בהשקעות בנדל"ן ויועץ הביטוח שלי בהשקעות בארה"ב. דילן הוא המנהל של סוכנות פטרון באוהיו. עסק בבעלות משפחתית עם עשרות שנות ניסיון מצטברות בביטוח. זהו חלקו השני שלי הריאיון שערכתי איתו לאחרונה.

בירוקרטיה בהשקעות בארה"ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל"ן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

ביטוח נכס בהשקעות נדלן בארצות הברית

ההחלטה על ביטוח הנכס היא החלטה מהחשובות ביותר בתהליך ההשקעה. 

זהו שלב משמעותי בהגנה על הנכס ובהבנה האם העסקה משתלמת והאם היא בטוחה.

כאשר מדברים על הגנת נכסים חשוב להבין תחילה מהו ביטוח נכס? מה ההבדל בין ביטוח נכס לאחריות על הבית?
דילן מסביר לנו- ביטוח על הנכס חייב לעמוד במספר קריטריונים:
1. ביטוח יכסה מאורע שעמד בתנאי הפוליסה אך ורק אם יש תאריך וזמן ספציפיים בו התרחש המפגע שגרם לנזק.
2. הגורם להפסד הפוליסה, מהות הביטוח צריכה להיות רשומה בפוליסה. חייבות להופיע בפוליסה הגדרות ברורות לאלמנט המבוטח, הפוליסה לרוב תהיה מוגבלת ולא תחול על כל נזק שהוא. 

אחריות על הבית מנגד, מכסה לרוב דברים שנוצרו/ התרחשו לאורך הזמן. לדוגמא, צינור מים מטפטף לאורך זמן גורם לריקבון ביסודות המבנה (ראה מאמר – "הסיכונים והבירוקרטיה אותם יש לדעת מראש").
פוליסת הביטוח לא תכסה זאת משום שאין מאורע נקודתי בה התרחשה הפגיעה. 

בנוסף, סביר להניח כי נקבל או נחיל אחריות על בית אך ורק במידה וזהו בית חדש.

בכל הנוגע לאבזור הנכס במכשירי חשמל, דילן מציע לרכוש את האחריות הישירה על המקרר ולא לבנות על פוליסת ביטוח לבית שתכסה את הנזק במקרה הצורך. אם ניקח לדוגמה מקרר חדש שאנו רוכשים עבור ההשקעה, הפוליסה על הבית תבטח אותו במידה והוא נפגע מאירוע ברור ומדויק בזמן (טורנדו שפגע בבית וכו') אך לא תבטח במידה והנזק יהיה מבלאי וחוסר תחזוקה.

במשפט אחד, ההבדל בין אחריות, לביטוח על הנכס הוא שביטוח שואל "מתי קרה הנזק ולמה" ואחריות תתמקד ב- "מה הנזק".

ביטוח רכוש

ישנם סוגים רבים של ביטוח רכוש- ביטוח שוכר, ביטוח בעל הנכס, ביטוח על הקרקע, ביטוח לפיתוח נכס ועוד. 

DP1- הרמה הנמוכה ביותר מבין הפוליסות, מכסה לרוב רק ברקים, שריפות ופיצוצים, כאשר הרבה פעמים אינן מכסות רוח וברד. זוהי לא רמה מומלצת משום שהיא משאירה אותנו חשופים מאד.

DP2- זוהי הרמה שנבחר לרוב, מכסה מקרים רבים יותר אך לא יקרה כמו הרמה הבאה. מאפשרת לנו הגנה רחבה עם עלות סבירה.

DP3- הרמה הגבוהה ביותר בסוג זה של פוליסות ביטוח. מיועדת לרוב לבעלי נכסי יוקרה, נכסים חדשים. 

סוג נוסף של ביטוח הוא ביטוח נכס מסחרי. בארה"ב, כל נכס המיועד ליותר מ-3 משפחות נחשב מסחרי והאופציות המוצעות לו שונות.

בעת השכרת הנכס, יכולות להיות 2 פוליסות ביטוח במקביל על אותו הנכס- פוליסת שוכר ולדוגמא DP2.
מדוע זהו מצב יעיל וכדאי מבחינתי?
ברמה הבסיסית, פוליסת בעל הקרקע מכסה את האינטרסים של בעל הקרקע ופוליסת השוכר את אלו של השוכר.

בפוליסת בעל הנכס, הכיסוי הוא לבית ולכל מה שבתחום האחריות שלך כבעלים. האינטרס של בעל הנכס הוא שלדייר שלו תהיה פוליסת שוכר שתכסה את תחום האחריות שלו. במידה ותיהיה תביעה או צורך בתשלום אחר מצד השוכר שהוא אינו יכול לעמוד בו, ואין לו ביטוח בנמצא, העלות תחול על בעל הנכס או תגרור הליכים משפטיים.
הבדל משמעותי נוסף בין השתיים הוא המחיר. פוליסת שוכר עולה סכומים נמוכים בהרבה (עד רמה של 100-200 $), כאשר פוליסת בעל הקרקע יכולה להיות גבוהה בהרבה.

מה ההבדל בעולם הביטוח בין קבוצת בעלים (LLC) ולבעלים יחיד של הנכס?

במקרה של פוליסה עבור קבוצת בעלים, האחריות המושטת על כל אדם בקבוצה היא נמוכה מזו שחלה על בעלים יחיד.
קבוצת הבעלים שמתאגדת לרוב בתור חברה בע"מ, תרשום את הביטוח על שם החברה וכך בעת הצורך יפנו בתביעות אל החברה ולא פרטנית אל הבעלים שלה. החברה נותנת עבור בעליה "קו הגנה" נוסף בפני הסיכונים.

זהו חלקו השני של הריאיון שערכתי עם סוכן הביטוח בהשקעות בנדל"ן. אולי יכול לעניין אותך ללמוד עוד בחלקים הנוספים:
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק א' : המדריך לביטוח נכס בארצות הברית
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ג' : מה חובה עליך לדעת לפני השקעה?
המדריך לביטוח נכסים בארצות הברית חלק ד' : בעד ונגד להפעיל את פוליסת הביטוח

בירוקרטיה בהשקעות בארה"ב | איך לחסוך כסף בהשקעות נדל"ן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא