מינוף בחיים ומינוף בעסקים הוא עקרון פשוט של שימוש במשאבים חיצוניים של אחרים כדי לאפשר לך לפעול עכשיו בכוח גדול יותר, ותוך הפעלת משאבים קטנה יותר שלך. כדי ללמוד עוד על מינוף בחיים האזינו לפודקאסט נדלניר מדברים נדל"ן ועסקים.

מינוף נדל"ן הוא שימוש בהלוואות כספים כדי להגדיל את כוח הרכישה וגם במטרה להגדיל את הרווחים בהשקעה.

ישראל וצחי רוצים להשקיע בנדל"ן. מחיר הנכס 100,000 ש"ח. הנכס מניב רווח תפעולי נטו NOI של 10,000 ש"ח בשנה משכירות. שיעור עליית ערך הנדל"ן הצפוי הוא 5% בשנה.

ישראל רכש נכס מניב בעסקת מזומן. שיעור החזר על ההשקעה ROI יהיה 10% מדמי שכירות שנתית. כעבור 5 שנים סך שיעור התשואה על ההשקעה של ישראל יהיה 75%, כתוצאה מהחזר ההשקעה משכירות 50% בתוספת עליית הערך 25%.

לעומת זאת, צחי החליט לרכוש נכס מניב עם מינוף ההשקעה.  צחי קיבל הלוואה של 65000 ש"ח, שיעור התשואה על הכסף COC של צחי עשוי להיות גבוה יותר. אם עלות החוב DEBT COST היא 8% בשנה, צחי ישלם החזר הלוואה של 6000 ש"ח בשנה, ותזרים המזומנים השנתי שיישאר הוא 4,000 ש"ח בשנה. התשואה על הכסף כתוצאה מהמינוף היא 11.5% (4000 ש"ח החזר שנתי על הון עצמי של 35000 ש"ח). כעבור 5 שנים סך שיעור התשואה על ההשקעה של צחי יהיה יותר מ 128%, כתוצאה מהחזר ההשקעה משכירות 57%, (20,000 % 35,000) בתוספת עליית הערך 71%, (25,000 % 35,000). צחי יהנה מרווחים נוספים כתוצאה מעסקת המינוף,בעקבות רווח הון מסילוק חלקי של קרן ההלוואה באמצעות תשלומי החזרי החוב וגם בזכות הטבות מס על מינוף הנדל"ן – הוצאות הריבית על ההלוואה מוכרות למס.

מדוע משקיעי נדל"ן משתמשים במינוף?

משקיעי נדל"ן משתמשים במינוף כדי להגדיל את היכולת שלהם לשלוט בנכסים יקרי ערך עם השקעה מינימלית ולהשיג תשואה גבוהה יותר על ההון העצמי שלהם.

מה היתרונות של מינוף בנדל"ן?

מינוף מאפשר למשקיעים לרכוש נכסים יקרים יותר מכפי שהיו יכולים להרשות לעצמם ללא הלוואה. מינוף גם מגדיל את פוטנציאל התשואה על ההשקעה במקרים של עליית ערך הנכס.

מהם הסיכונים בשימוש במינוף?

מינוף מגביר את הסיכון להפסדים. למשל, במקרה שבו הלווה אינו מסוגל לשלם את החזר ההלוואה, המלווה עשוי לבצע עיקול נכס.

מה הקשר בין מינוף לבין יחס הלוואה לערך (LTV)?

היחס בין סכום הלוואה אל ערך הנכס (Loan-to-Value) הוא מדד שמראה את רמת המינוף בעסקה. לדוגמא, יחס של 70% LTV ברכישת נכס – כלומר, המשקיע משלם 30% מערך הנכס בהון עצמי ושאר המימון באמצעות הלוואה.

איך מינוף משפיע על תזרים המזומנים?

מינוף מפחית את תזרים המזומנים נטו, כיוון שחלק משמעותי מההכנסות מהנכס יוקדש להחזרי הלוואה. מצד שני, אם הנכס מניב תשואה גבוהה מהמימון, המינוף יכול להגדיל את הרווחיות הכוללת כפי שהראינו בדוגמא למינוף פיננסי בנדל"ן למעלה.

כדי ללמוד עוד על מימון השקעות נדל"ן בחו"ל צפו כאן בשיעור הנדל"ן