מה זה IRR (שיעור תשואה פנימי)?
IRR, או שיעור תשואה פנימי, הוא מדד פיננסי להערכת הרווחיות של השקעה. תשואת irr נחשבת למדד התשואה הטוב ביותר עבור השוואת התשואות בהזדמנויות השקעה בפרויקטים שונים. נוסחת הirr מוכרת בכינוי "תשואה שנתית ריבית דריבית" אבל למעשה מדובר במדד חכם יותר שלוקח בחשבון את רצף תזרים המזומנים בפרויקט בהתחשב בנקודות הזמן שבה הכסף מוחזר ובכמות הכסף המוחזר. לכן, משקיעים מתוחכמים יעדיפו להשוות תשואות בהזדמנויות שונות בהשקעות נדל"ן באמצעות מדד התשואה irr.
דוגמא לחישוב תשואת IRR
– השקעה ראשונית: 100,000- שח (יוצאת בשנה 0).
– תשואה משכירות: 10% בכל שנה על סכום ההשקעה התחלתי.
– מכירת הנכס בסוף שנה 5: 150,000 דולר.
טבלת תזרים המזומנים של חלוקות הכספים למשקיע בפרויקט:
חישוב נוסחת IRR באקסל
לאחר שיצרתם את טבלת תזרים המזומנים של חלוקות הכספים מההשקעה בפרויקט, השתמשו בכלי כמו Excel בפונקציה =IRR ותקבלו את התוצאה.
חישוב תשואת IRR באמצעות כלי בינה מלאכותית AI
העתיקו את טבלת חלוקת הכספים של הפרויקט אל כלי הבינה המלאכותית כמו למשל Chat GPT ובקשו מכלי הבינה המלאכותית לחשב את מדד תשואת הIRR של הפרויקט.
איך מחשבים את ה-IRR בהשקעת נדל"ן?
IRR הוא שיעור ההיוון שבו ערך ההכנסות העתידיות של ההשקעה שווה בדיוק להוצאה הראשונית, כלומר, שבו הערך הנוכחי הנקי (NPV) של תזרים המזומנים מהפרויקט שווה לאפס. חישוב ה-IRR דורש את כל תזרימי המזומנים הצפויים מההשקעה וסכום ההשקעה ההתחלתי בפרויקט. יש להניח תזרים מזומנים שנתי ולחשב את שיעור ההיוון שבו ה-NPV שווה לאפס.
מה ההבדל בין IRR ל-ROI?
מה זה ROI? מדד תשואה ROI הוא ראשי תיבות של return on investment (החזר על השקעה) ומחשב את סך ההחזרים ביחס להשקעה הראשונית, אך המדד אינו מתחשב במשך הזמן של הפרויקט ומתי התקבלו ההחזרים במהלך הפרויקט. לעומת זאת, מדד תשואה IRR מחשב את התשואה השנתית ולכן IRR טוב יותר להשוואה של פרוקיטים שונים בעלי משך זמן שונה. בנוסף, מדד התשואה IRR לוקח בחשבון את ערך הזמן של הכסף, בכך שמתייחס לנקודות הזמן בהם התקבלו חלוקות הכספים במהלך הפרויקט ועד המכירה, ולכן irr לרוב מתאים יותר להשוואת כדאיות השקעה בפרויקטים שונים.
דוגמא להבדל בין ROI אל IRR
– השקעה התחלתית:100,000 ש"ח
– סך הרווחים בהשקעה:
– 10,000 ש"ח × 5 שנים (תזרים שכירות) = 50,000 ש"ח
– 150,000 ש"ח (מכירת הנכס בסוף התקופה)
– סה"כ רווחים:200,000 ש"ח
מה נחשב IRR טוב להשקעה בנדל"ן?
תשואה IRR "טובה" תלויה במספר פרמטרים כמו סוג השימוש בנדל"ן, השוק, איכות הנכס ,רמת הסיכון בפרויקט כמו גם פרמטרים פיננסיים משתנים כגון גובה ריבית של הבנק המרכזי. למשל, בנדל"ן מסחרי מניב, IRR בטווח של 10-15% נחשב למקובל, אך השקעות מסוכנות יותר עשויות לדרוש IRR גבוה יותר כדי להצדיק את הסיכון.
איך ה-IRR מסייע בהשוואת פרויקטים שונים?
IRR מאפשר להעריך פרויקטים שונים על בסיס אחוז התשואה הצפוי. ניתן להשוות פרויקטים בעלי IRR שונה ולבחור באפשרות עם IRR גבוה יותר, בכפוף לשיקולי סיכון.