מה זה קבוצת השקעות?

קבוצת השקעה נכללת בקטגורייה של השקעות אלטרנטיביות. השקעה קבוצתית היא שותפות של אנשים פרטיים או ישויות משפטיות שמתאגדים יחד כדי להשקיע בפרויקט נדל"ן או נכסים פיננסיים אחרים. מטרת קבוצת השקעה לאסוף ולמנף את ההון של המשקיעים יחד לכדי קרן השקעה כדי להשיג גישה אל השקעות איכותיות יותר או גדולות יותר. בהתאמה, קרן השקעה בניהול חברת השקעות נדל"ן מאפשרת גישה אל נדל"ן מסחרי להשקעה הנקראים INVESTMENT GRADE POPERTIES. הצטרפות לקבוצת השקעות בפרויקט נדל"ן פתחה למשקיעים עם הון עצמי נמוך גישה אל נכסים מסוג זה אשר מסורתית היו בעבר הזדמנויות נדל"ן שמורות בלעדית למשקיעים כשירים עם הון עצמי גבוה כמו גם גופי השקעות , חברות ביטוח ומשקיעים מוסדיים.

 

מה הם בטוחות , בטחונות או ערבונות למשקיעים בקרן השקעה בפרויקט נדל"ן ?

לרוב, המבנה המשפטי של שותפות בפרויקט נדל"ן הוא כזה שבו המשקיעים נרשמים כשותפים מוגבלים בעלי חלק יחסי במניות החברה כלומר מסלול שותפות בהון החברה או מסלול השקעה בקרן השקעות חוב . בשני המקרים אין בטוחה למשקיעים.

 

השקעות בשותפות בפרויקט נדל"ן מגייסות הון עצמי משותפים מוגבלים להזדמנויות נדל"ן מסוימות. מנהל הקרן משמש בתפקיד שותף כללי. משקיעים בקרן מרוויחים בהתאם למודל מפל חלוקת רווחים הנגזר מתשואת הקרן. קבוצות השקעה כאלה נפוצות במיוחד בהשקעות נדל"ן בארצות הברית. ניתן לסווג הזדמנויות נדל"ן לשני סוגי פרויקטים –  פרויקט נדלן מניב או פרויקט נדל"ן יזמי.

 

דוגמאות פרויקט נדל"ן להשקעה בנכסים מניבים. נכסים מניבים הם בהגדרה מבנים קיימים בתפוסה בינונית ומעלה כבר ברכישה. למשל: בנייני מגורים, בניין משרדים, מתחם חנויות, מתחם מסחר ותעשייה.

דוגמאות פרויקטים יזמיים: רכישת מגרשים לפיתוח, שינוי ייעוד או שימוש של נדל"ן, פרויקטים יזמיים לבנייה של נכסים חדשים  – כל אלה דוגמאות לפרויקט השבחה לטובת רווח הון במכירה – אקזיט.

בכל מקרה, יש לקרן מנהל השקעות מקצועי הפועל בשמם של חברי הקבוצה. כך מתאפשר למשקיעים פאסיביים ליהנות מהשקעות ללא מעורבות פעילה לפיקוח ובקרה שוטפת.

 

בשני המקרים מדובר בהשקעות אלטרנטיביות לשוק ההון. עם זאת, ישנם הבדלים מהותיים בין השקעה בפרויקט נדל"ן עם נכס מזוהה מסוים וקרן משקיעים סגורה לבין הצטרפות אל קרנות השקעה מבוזרות אשר משקיעות לפי מדיניות קרן , כלומר ללא נכס מסוים נתון. לכן, כאשר מדובר ב קרן השקעות נדל"ן יש לבחון האם ישנם נכסים מסוימים מזוהים, האם מספר המניות מוגבל, האם הקרן פתוחה או קרן סגורה האם מדובר באגד של קרנות השקעה FUND OF FUNDS וכן הלאה.