עסקאות פליפ בארצות הברית – הדרך המהירה ביותר להרוויח מנדל"ן!

אני מלווה כל הזמן משקיעים הרוצים בנכס מניב היוצר הכנסה קבועה ויציבה לאורך זמן כחלק מפורטפוליו ההשקעות שלהם. אך, לאחרונה רבים שואלים אותי גם על עסקאות השקעה בנדל"ן לטווח קצר ובדגש על "עסקאות פליפ בארצות הברית" אפיק השקעה המוכר גם כ"עסקאות אקזיט בנדל"ן בארצות הברית" ובמאמר זה אנסה להציג אפיק זה בצורה הטובה ביותר לנוחיותכם.

איך מתחילים להשקיע בנדל"ן? לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

מהו Flip ומהן עסקאות פליפ בנדל"ן בארצות הברית?

לא מעט בעלי הון בישראל רוצים להשקיע בנדל"ן לטווח זמן קצר אך מרגישים שהשוק המקומי אינו מתאים להם. הן בגלל סביבת המיסוי (8% מס רכישה למשקיעים) והן בגלל סף מחיר הכניסה הגבוה (דירה ממוצעת עולה מעל 1.4 מיליון ש"ח). לכן, הם פונים לשוק האמריקאי שמאפשר למשקיע לרכוש נכס בסכומים נמוכים משמעותית, בהשקעות עם הון עצמי של מאות אלפי שקלים בלבד ובחלק מהמדינות עם רף מיסוי נוח במיוחד.

משקיעים אלו המחפשים אפיק ליצירת רווח הון בטווח קצר יכולים למצוא מגוון רחב של נכסים בארצות הברית, אשר לאחר השבחתם ימכרו בסכומים גבוהים משמעותית מעלות רכישתם. מכאן שיש מקום לרווח מהיר ומשמעותי בתוך פרק זמן קצר במיוחד. עם זאת ישנם גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון כדי לבדוק האם עסקות פליפ ואקזיט בתשואה גבוהה הן משתלמות או לא.

מה יש לדעת לפני שיוצאים לעסקת פליפ בארצות הברית?

יש שני סוגי עסקאות פליפ (אקזיט) בארצות הברית:

1. עסקת רכישה > השבחה > מכירה של נכס קיים.
2. עסקת בנייה חדשה על גבי קרקע במיקום אטרקטיבי.

בשונה מבישראל, שיפוץ ואו בניה חדשה בארה"ב דורשים הרבה פחות זמן מאחר וחומרי גלם שונים ובעיקר כמובן מפני שהתהליכים הביורוקרטיים קצרים בהרבה.

טווח זמן סביר לביצוע עסקאות פליפ בארצות הברית:

• עסקת השבחת נכס קיים: 4-8 חודשים בלבד.
• עסקת בניית נכס חדש: 6-8 חודשים בלבד מרגע אישור וקרקע מוכנה לבנייה.

היתרון המובהק של עסקאות פליפ בארצות הברית:

• משקיע יכול להרוויח כסף רב בתוך זמן קצר.
• משקיע יכול לעשות שימוש בהון מספר פעמים בתוך 2-3 שנים בלבד.

כלומר, משקיע ישראלי יכול לעשות שימוש עם הון מוגבל שבארץ אינו מאפשר השקעה יעילה ושוות מאמצים באפיק מהיר ורווחי במיוחד כאשר מחזור ההשקעה מאפשר ניצול מיטבי של הכסף שוב ושוב ושוב. נכון, לא מדובר בהשקעה לכל אדם אלא רק לנוטלי סיכון גבוה אך ניתן להשיג בתצורה זו תשואות מעולות בתוך זמן קצר במיוחד.

אך, עסקאות פליפ אינן נטולות בעיות וסיכונים:

1. צוות בדוק ומוכח – יש לבחור את החברה המשפצת/הבונה בצורה הנכונה אחרת ייתכן הפסד כספי לא קטן!
2. רמת מיומנויות ודיוק גבוהים – יש לבצע בדיקות נאותות מעמיקות ומושקעות יותר בעסקאות בהן יש בניה של נכס חדש!
3. תנודות שוק- יש לדעת שעסקאות קצרות טווח נמצאות בסיכון גבוה יותר בחשיפה אל תנודות שוק (מיתון) שיכולים להרוס את הון ההשקעה הראשוני שלכם!
4. מימון וסיכונים – יש לדעת שעלויות מימון (בנקאי) לעסקאות קצרות טווח חושפות לסיכון מוגבר להפסדים או מחיקת חלק מקרן ההשקעה!
5. יכולות בשטח ובקרה – יש לדעת לנהל/לעקוב/לפקח אחר הצוות המקצועי שמבצע את הפעולות בשטח בזמן אמת!
6. תשואה אמיתית – את הכסף סופרים ביציאה. עסקאות פליפ והשקעות אקזיט בקבוצה בנויות על אירוע מוצלח עתידי, אשר קיים בהסתברות מסוימת ואינו ודאי. נוסף על כך, בעסקאות קצרות מועד יש לחשב זמן אי – תשואה, כלומר זמן בין עסקאות שהכסף אינו עובד.

תובנות חשובות מתוך סקירת הבעיות והסיכונים:
כפי שניתן לראות, השקעות פליפ ובניה חדשה בארצות הברית אינן מתאימות לכל משקיע. ראשית כל, אלו השקעות שמטרתן  להגדיל את ההון, אך אינן השקעות בהון אחרון שלכם! זה לא כסף לשחק בו, אלא הון שניתן לקחת עליו סיכונים גבוהים יותר.

שנית, השקעות אלו מומלצות למשקיעים שעם הידיים על ההשקעה בכל זמן ומנהלים אותה אפקטיבית בשטח.  כדי לנהל סיכונים בהשקעה קצרת טווח ,ישנה עדיפות חזקה להשקעה שהיא כולה מהון עצמי וללא מימון בנקאי חיצוני. הסיבה לכך היא שהשקעות קצרות מועד ובהתאמה הלוואות קצרות מועד הינן רגישות הרבה יותר לשינויי שוק וגם לעיכובים בפרויקט. לכן, הסיכון לאיבוד הרווח ואף יותר מכף הסיכון לאיבוד הקרן גוברים כאשר ישנו מימון בנקאי החושף להחזרי ריבית גבוהים משמעותית במקרה של עיכובים ואף לעיקול הנכס.

זכרו, עצם העובדה שיש בנק מלווה לעסקה אינו אומר שהעסקה בטוחה למשקיעים. ההיפך הוא הנכון, כאשר בנק מלווה מעניק מימון של כ60-80% מהעסקה, אז העסקה מאוד בטוחה לבנק בדיוק מהסיבה שהעסקה מאוד מסוכנת למשקיעים. זאת מפני שבמקרה ובו יהיו בעיות או יתממשו סיכונים אי אלו ואחרים, הבנק יוכל לעקל את הנכס ללא הפסד הקרן, בעוד הון המשקיעים יעמוד על קרן הצבי וישחק או יימחק כליל תלוי כמה כסף יישאר בקופה אם בכלל ורק לאחר שהבנק גרף חזרה את הקרן על כלל החזרי הריבית.

הבחנה: עסקה בליווי בנקאי במינוף גבוה המוצגת על ידי חברת נדל"ן אינה מעידה על עסקה עם חותמת בטיחות, אלא יתכן ובדיוק להיפך מעידה על דגל אדום ועסקה מסוכנת מאוד למשקיע אשר מנוצל ככרית הביטחון של הבנק במידה ויהיו בעיות בעסקה.

אז איך בכל זאת מבטיחים השקעה קצרת טווח עם תוצאות?

הדרך הטובה ביותר לבצע השקעת נדל"ן בארצות הברית לטווח קצר הנה על ידי קבלת ליווי מקצועי של איש מקצוע אשר בקיא ובעל ניסיון בעסקאות מעין אלו. בעל מקצוע יכול לזהות בנקל את השרלטנים והבעייתיים ולהכווין אתכם לצוותים מקצועיים שיעמדו ביעדים וישיגו עבורכם תשואה פעם אחר פעם בהצלחה יתרה.

בעזרת איש מקצוע תוכלו לבצע בדיקות נאותות, לבחור גורמים מקצועיים נכונים, להיערך לתנודות שוק ואף להשיג את המימון הנדרש ממקורות אלטרנטיביים במידת הצורך. לבסוף איש מקצוע יוכל להיות העיניים והידיים שלכם בשטח ובכך בעצם אתם משיגים את התשואה האופטימלית בתנאים הנוחים ביותר.