השוואת השקעות נדל"ן: דירות בארץ מול דירות בחו"ל – מה משתלם יותר?

איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ?

הדבר הראשון לקחת בחשבון לפני שמתחילים לבדוק איפה כדאי לקנות דירה להשקעה הוא לברר כמה כסף יש לכם לקניית דירה.
למשל, בתקציב השקעה עד 500 אלף ש"ח ניתן לקנות דירות להשקעה בפריפריה יד 2
דירות בארץ למכירה עד 800 אלף ש"ח מאפשרות לקנות דירה להשקעה בחיפה.
דירות להשקעה במרכז הארץ כבר יכולות להגיע לסכום סביב 2.5 מיליון ש"ח ומעלה. 

ישנן גם אפשרויות ביניים למשל לקנות דירות במיליון ש"ח במרכז הארץ. אך כעת נבצע השוואה של האפשרות לקנות דירה בארץ לעומת דירות בחו"ל לפי מדרגות תקציבי השקעה.

האם כדאי לקנות דירה בארץ או דירות בחו"ל?

בארצות הברית ישנם מבנים מיוחדים מסוג מולטי פמילי. מולטיפמילי הוא מקבץ דירות מגורים ללא פרצלציה. כלומר, יש רק בעל נכס יחיד של כל הבניין. ניתן לאתר הזדמנויות לקנות בניין שלם באותו טווח מחיר של דירה אחת במרכז הארץ. השקעה במולטי פמילי בארה"ב אפשרית גם בהשקעות נדל"ן קטנות יחסית ללא הון עצמי גבוה באמצעות מימון רכישת נכס עם משכנתא או ברכישה עם שותפים.

יצאנו לבצע השוואה: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ או בחו"ל?

מה דמי השכירות של דירה להשקעה בארץ לעומת דירות בחו"ל?

דמי השכירות של דירה במתחם מולטי פמילי באזור קליבלנד אוהיו ארצות הברית באזור השכרה ממוצע נעים בטווח מחירים סביב כ-800 דולר לדירת חדר אחד,  1000 דולר דמי שכירות לדירת 2 חדרים, 1200 דולר דמי שכירות לדירת 3 חדרים.

מחיר דמי השכירות יכול להשתנות בטווח של 10-20% באותם אזורים וזאת בעיקר לפי תלות במיקום הדירה, גודל הדירה, רמת הגימור והאבזור.

כך למשל, בניין דירות קטן מולטי פמילי בארצות הברית יכול להניב למשקיע אשר רוכש את הבניין כולו סך הכל הכנסה חודשית ברוטו של כ 10,000 דולר בחודש. כלומר, כ-35-40 אלף ש"ח בחודש, תלוי בשער המט"ח.

לעומת זאת, דמי השכירות של דירה להשקעה במרכז הארץ בתקציב דומה ינועו בין 8- 10 אלף ש"ח. כלומר פער ההכנסה מדמי שכירות ברוטו של נדל"ן מגורים מניב בארצות הברית גבוה פי 3 עד 4 מהכנסה חודשית משכירות של דירה בארץ.

קניית דירה שנייה בארץ ללא הון עצמי גבוה או דירות להשקעה בחו"ל?

חשבתם על קניית דירה שניה בארץ ללא הון עצמי גבוה? ניתן לבצע משכון דירה קיימת עבור קניית דירה שנייה. משקיעים מתחילים בנדל"ן רוכשים כך דירה בארץ יד 2  בתקציב עד 800 אלף ש"ח הון עצמי , שהתקבל מהמשכון של הדירה הקיימת למגורים. 

לחלופין, ניתן לקנות דירה יד שנייה בפריפריה בלי משכנתא עד 800 אלף ש"ח. חלק מהמשקיעים בנדל"ן מעדיפים לקחת משכנתה נוספת בקניית דירה שנייה יקרה יותר במרכז. באופן הזה, ניתן לקנות דירה נוספת בהון עצמי נמוך.

באופן דומה, ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה מדירה בארץ, ולקנות דירה בחו"ל ללא התחייבות למשכנתא.

אבל יש גם הזדמנויות באותו סכום השקעה בנדל"ן בחו"ל ללא הון עצמי גבוה עבור משקיעים שיודעים לחשוב בגדול. למשל,  יש הזדמנויות נדל"ן לקנות בניין דירות מולטי פמילי שלם להשקעה בארה"ב עם משכנתא אמריקאית.  

איפה כדאי לקנות בתים זולים למכירה בחו"ל?

יש נדל"ן למכירה ברחבי העולם במחירים מאוד זולים. למשל, אפשר לקנות בתים זולים בארצות הברית בסכום של 200 אלף ש"ח. לרוב, מדובר בעסקאות נדל"ן באזורי פשיעה ברמה גבוהה. בנוסף, לא פעם הזדמנויות נדל"ן נוצצות במחירים זולים מתבררות כעוקץ נדל"ן והם מופיעות יותר למשקיעים מתחילים המתפתים אל רכישת בתים זולים בחו"ל. 

איך אפשר להשקיע בדירות איכותיות בחו"ל בהשקעות נדל"ן קטנות החל מ 200 אלף ש"ח?

הזדמנויות נדל"ן אטרקטיביות בחו"ל משכו את תשומת ליבן של חברות ניהול השקעות אלטרנטיביות, אשר עוסקות באיתור הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות בנדל"ן בחו"ל ומנגישות אותו לקהל משקיעים כשירים וגם למספר מוגבל של משקיעים שאינם כשירים בהשקעות נדל"ן קטנות החל מ-200 אלף ש"ח. חברות ניהול השקעות אלטרנטיביות כוללות את בתי השקעות המוכרים והגדולים בישראל. העובדה שבין הלקוחות של חברות אלו נמנים משקיעים כשירים וגם משקיעים מוסדיים גדולים, מהווה סימן בפני עצמו להזדמנות הנדל"ן בחו"ל בעיני בתי השקעות בישראל.

שימו לב כי במקרה כזה, כבר לא מדובר בעסקת רכישת נדל"ן ישירה בבעלות הרוכשים, אלא מדובר בהשקעה המקנה חלק של מניות בחברה פרטית של ניהול השקעות נדל"ן. לכן, פרויקטים כאלו של הצעות השקעה בקרן נדל"ן בחו"ל באמצעות השקעה קבוצתית, חורגות ממסגרת המאמר הזה והן דורשות התייחסות אחרת לחלוטין. 

 מתעניינים בהשקעות נדל"ן קטנות?

 קראו בהמשך:

"הנדל"ן המסחרי בארצות הברית השיג בעבר ביצועים טובים יותר משוק המניות, אך למעט משקיעים יש את ההון או המשאבים הדרושים להשקעה בנכסים של מולטי פמילי או נכסים מסחריים אחרים גדולים. פלטפורמות של השקעות קבוצתיות משנה זאת, ומאפשרת לאנשים להשקיע בפרויקט נדל"ן גדול בהשקעות קטנות החל מ-200 אלף ש"ח. "

"איסוף הכנסה פסיבית מנדל"ן פשוט נהיה הרבה יותר פשוט. קרן נדל"ן חדשה בגיבוי של נדלניר מעניקה לך גישה מיידית להזדמנות השקעה בפורטפוליו מגוון של נכסים להשכרה בארצות הברית, וצריך רק 50 אלף דולר כדי להתחיל."

אז איפה הכי משתלם להשקיע בנדל"ן מניב? 

ראינו שתקציב השקעה של דירה אחת בארץ עם משכנתה או בהון עצמי בלבד, מאפשרת באותו טווח מחירים להשקיע בדירות בחו"ל ללא משכנתא וליצור מקור הכנסה גבוה יותר מהשכרת נכסים בחו"ל. בפרט, נדל"ן מגורים מניב בארצות הברית מייצר הכנסה גבוהה יותר יותר מאשר דירה בארץ.

לחלופין, יש הזדמנויות השקעה באותו סכום כסף של קניית דירה אחת באזור המרכז בישראל, לקנות בניין דירות מולטי פמילי שלם בארצות הברית. 

השוואה: מה החסרונות של רכישת דירות בחו"ל לעומת קניית דירה בארץ ?

האם באמת בטוח לשים את הכסף בדירות מניבות בחו"ל? לא. אין דבר כזה השקעה בטוחה.

לכן, יהיה מדויק יותר לשאול האם רכישת דירות בחו"ל היא השקעה סולידית כמו רכישת דירה בארץ? התשובה גם הפעם היא לא. למה? כי סיכון הוא סובייקטיבי ביחס למשקיע וישנם סיכונים הנובעים ישירות מעצם המרחק לעומת קניית נדל"ן בחצר האחורית והמוכרת היטב. כלומר, עבור אמריקאי מקומי, רכישת נכס בארצות הברית נתפסת בצדק כהשקעה סולידית בנדל"ן באופן דומה שבה רכישת נדל"ן בארץ נתפסת למשקיע ישראלי כהשקעה סולידית.  

אם כך, למה הסיכונים בנדל"ן בחו"ל גבוהים יותר למשקיעים ישראלים מתחילים? כעת, נסקור את החסרונות והסיכונים בנדל"ן בחו"ל כדי להבין מה הקאץ' בהשקעות נדל"ן מחוץ לישראל.

איפה הקאץ' : למה לא כדאי לקנות דירות להשקעה בחו"ל?

בהשוואה לקניית דירות להשקעה בארץ, יש חסרונות וסיכונים מיוחדים בהשקעות נדל"ן בחו"ל בגלל המרחק. לדוגמא, נבצע סקירה של החסרונות בהשקעות נדלן מניב בארצות הברית לעומת קניית דירות להשקעה בישראל.

השקעה פסיבית או אקטיבית ? ניהול השקעות בנכסים מניבים בחו"ל

רכישת דירות בחו"ל להשקעה היא רכישה של עסק ואינה דומה להשקעה בדירה בישראל שהיא באופן יחסי השקעה פסיבית יותר. בין אם מדובר בדירה או בניין מגורים מולטי פמילי בארה"ב ישנה חברת ניהול נכסים ונדרש לבצע בקרה מקצועית שוטפת על מנהל הנכסים אשר דורשת מומחיות.

איך להשקיע בנכסים מניבים בחו"ל ?

רכישת דירות בחו"ל דורשת ידע, קשרים מקומיים, ניסיון בשטח ויכולת לבצע בדיקות נאותות. אחרת, הנדל"ן בחו"ל עשוי להפוך להרפתקאה מרובת סיכונים. למשל, היכולת לדעת איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל באזורים ידידותיים למשקיעים ומחוץ לאזורי פשיעה קשה שם הסיכונים בנדל"ן גבוהים יותר. 

לדעת איפה כדאי לקנות דירות להשקעה בחו"ל ?

כאשר מדובר בעסקאות מולטיפמילי גדולות יותר, צריך לקחת בחשבון שיש חסם כניסה גבוה יותר כדי לדעת איך להשקיע בעסקאות מולטי פמילי.  במקרה הזה, אפשר לבזבז המון זמן ואנרגיה מבלי להצליח אפילו לאתר הזדמנות השקעה טובה בבניין מגורים בחו"ל.

מימון השקעות נדל"ן בחו"ל 

ישנן פתרונות מימון נדל"ן יצירתי בחו"ל המאפשרות לקנות נדל"ן ללא הון עצמי גבוה. מצד שני, מינוף נדל"ן בחו"ל דורש רמת מקצועיות גבוהה מפני שהסיכונים בנדל"ן ממונף גבוהים יותר.

הכנסה נטו מנדל"ן מניב בחו"ל

בין אם מדובר בבית פרטי סינגל פמילי, דירת קונדו  או בנכסים מסוג Multifamily בארצות הברית יש בכל מקרה יותר הוצאות לקחת בחשבון לעומת הוצאות על דירה להשקעה בישראל. בכל זאת, התשואה על ההון בהשקעות נדל"ן בארצות הברית גבוהה הרבה יותר מאשר השקעה בדירה בארץ. אך מצד שני, כדאי לבדוק היטב מה הפער האמיתי בתשואה ולקבל החלטת השקעה על בסיס הכנסה נטו אחרי כל ההוצאות.

איך כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל ?

יש שני דרכי פעולה אפשריות המומלצות למשקיעים. האחת לעבוד עם יועץ השקעות נדלן בחו"ל ולבדוק היטב שמדובר באנשים ראויים לאמון שלכם. יש לבקש פרטים כדי לברר את רמת המוניטין ואמינות. נסיון מוכח רב שנים הוא הכרחי כדי לרכוש בביטחון נדל"ן בבעלות מלאה וללא שותפים נוספים. 

האפשרות השנייה, להצטרף לקרנות השקעות נדל"ן בחו"ל. הנה דוגמא להשקעות מולטי פמילי בארצות הברית המאפשרות למשקיעים ישראלים להשקיע ולהנות יחד עם נדלניר  הזדמנות השקעה קבוצתית פסיבית בפרויקט נדל"ן בחו"ל.

לסיכום – איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? בישראל או בארה"ב?

במאמר זה השווינו בין דירות להשקעה בישראל לבין דירות להשקעה בארה"ב, תוך התמקדות בהבדלים במחירים, במיקומים ובאפשרויות ההשקעה. בישראל, מחירי דירות להשקעה במרכז הארץ יכולים להגיע לסכומים גבוהים, במיוחד בתל אביב וערים מרכזיות אחרות, בעוד שבפריפריה ניתן למצוא דירות יד שנייה במחירים נמוכים יותר.
לעומת זאת, בארה"ב, במיוחד בשוק הנדל"ן של הערים הגדולות, ניתן לרכוש בניינים שלמים מסוג מולטי-פמילי במחירים אטרקטיביים יותר.
המאמר מציע סקירה של תקציבים שונים להשקעה, ומראה כיצד ניתן להרוויח יותר עם אותו סכום כסף בשוק הנדל"ן בחו"ל, תוך התמקדות בהזדמנויות בשוק האמריקאי.

המאמר לקוח מתוך קורס הנדל"ן בארצות הברית של נדלניר .
כעת, סרטון ההדרכה המלא זמין ללא עלות בערוץ היוטיוב של נדלניר, מוזמנים לצפות וללמוד עוד עכשיו

איך לעשות כסף | ללמוד השקעות עסקים ונדלן – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא