דלג לתוכן
מה זה מפל חלוקות רווחים בהשקעות?
מפל חלוקה מתאר את השיטה שבה מנהלי השקעות מחלקים רווחים לשותפים השונים של הקרן. סך רווחי הון בהשקעות פרטיות מתחלקים בשכבה ראשונה למשקיעים השותפים המוגבלים. בהשקעות אלטרנטיביות, יתכן ויש מספר שכבות של LPs. לאחר מכן, ככל שיש רווחי הון נותרים לחלוקה, אז השכבה הבאה במפל החלוקה בהשקעות אלטרנטיביות יהיה לשותף הכללי בתפקיד הGP.
מה זה מפל בקרנות הון פרטיות פרייבט אקוויטי?
ההתייחסות למודל מפל חלוקת רווחים נפוצה בהשקעות אלטרנטיביות כי מנגנון חלוקת רווחים לפי שכבות עוקבות מסתדר היטב עם מבנה קרנות השקעה פרטיות המורכבות משקיעים פסיביים בסיווג של שותפים מוגבלים ומשכבה של מנהל השקעות ויזם המוגדרים כשותף הכללי.
איך עובד מנגנון מפלי חלוקות הון בהשקעות נדלן מולטיפמילי בארצות הברית?
בפרויקטי נדל"ן בארצות הברית Distribution Waterfall הוא מודל תשלום בו המשקיעים הם פסיביים מקבלים סיווג של שותפים מוגבלים בשותפות. המשקיעים מקבלים החזר על ההשקעה ROI לאחר תשלום כל ההוצאות והחובות הקשורים לפרויקט.
הכספים מהפרויקט מחולקים למשקיעים לפי סדר עדיפות מוגדר – זהו בעיקרו מנגנון המפל. תחילה משולמות ההוצאות הקשורות לפיתוח הפרויקט, כגון רכישת קרקע, בנייה ושיווק. לאחר מכן, משולמים החובות, כגון הלוואות שהושגו למימון הפרויקט. לבסוף, לאחר תשלום כל ההוצאות והחובות, יתרת הכסף מחולקת למשקיעים לפי אחוזי ההשקעה שלהם. ניתן בשותפויות ליצר כמה שכבות של משקיעים כמו משקיעים במסלול חוב , הון מועדף וכיוצא בזה כך שנוצרים שכבות שונות של משקיעים, כזה שבו המשקיעים במסלול חוב מקבלים החזר ראשונים ולאחר מכן המשקיעים בסיווג שותפים.
בדרך כלל, השותפים הכלליים נמצאים אחרונים במפל החלוקה ונהנים מחלק גדול יותר באופן לא פרופורציונלי מסך הרווחים ביחס להשקעתם הראשונית לאחר השלמת תהליך ההקצאה של מפל החלוקות למשקיעים. הדבר נעשה כדי לתמרץ את השותף הכללי שמנהל את הקרן למקסם את הרווחיות במיזם הנדל"ן.
יתרונות מודל מפל חלוקות רווחים Distribution Waterfall:
הגנה על המשקיעים: מודל DISTRIBUTION waterfall מייצר עדיפות לחלוקת רווחים למשקיעים כך שיקבלו החזר על ההשקעה בקדימות על מנהלי הקרנות ורק לאחר תשלום כל ההוצאות והחובות, מה שמגן על השותפים המוגבלים מפני סיכונים פיננסיים.
שקיפות: מודל מפל חלוקות הוא פשוט יחסית להבנה ולמעקב, ומאפשר למשקיעים במיזם לראות בבירור איך מחולקים הכספים שלהם.
חסרונות מודל משקיעים מפל חלוקת רווחים Distribution Waterfall:
טעויות משקיעים: משקיעים שפועלים בחוסר ידע נוטים לייחס למנגנון המפל במודל המשקיעים חשיבות מופרזת המביאה להערכת חסר של הסיכונים בהשקעות בקרנות. טעות משקיעי נדל"ן נפוצה היא השקעה בקרנות חוב פרטי הנתפסות באופן שגוי כבעל סיכון נמוך ואף כחוב נדל"ן הנושא ריבית בתשואה מובטחת בעוד במציאות מדובר בחוב ללא שום בטוחה לחוב בצורה של שעבוד נדל"ן מסוים.
זמן המתנה ארוך: ייתכן שיעבור זמן רב עד שהמשקיעים יתחילו לקבל תשואה מהשקעתם, מכיוון שכל ההוצאות והחובות צריכים להיות משולמים תחילה.
סיכון נמוך יותר, תשואה נמוכה יותר: מודל מפלי חלוקה DISTRIBUTION waterfall נוטה להפחית סיכון למשקיעים, אך כתוצאה מכך, השותפים עשויים לקבל תשואה נמוכה יותר בהשוואה למודלים אחרים של השקעה בנדל"ן, שמתגמלים את המנהל על רווחים נמוכים אך מקצה לשותפים חלק גדול יותר במקרה של תשואות גבוהות בפרויקט.