מימון נדל"ן יצירתי של רכישת נכס בארצות הברית

היום נדבר על נושא חשוב מאוד, "מימון נדל"ן יצירתי של רכישת נכס בארצות הברית". אני אתייחס ואענה על השאלות הנפוצות ביותר שאני מקבל בעשר השנים האחרונות בעבודה שלי עם משקיעים המעוניינים לרכוש נדל"ן להשקעה בארה"ב.

איך להשקיע בנדל"ן | מימון השקעה בנדל"ן בחו"ל – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

שאלות נפוצות במימון רכישת נכס נדל"ן בארה"ב

אותן השאלות חוזרות על עצמן שוב ושוב הקשורות למימון ההשקעה הרצויה או הפרויקט. קבלו רמז – כל השאלות הללו קשורות ל"יצירתיות שלכם" וייעוץ פיננסי נכון.

לדוגמא כאשר שואלים אותי:

• מימון נכסים- איך ניתן לרכוש נכס עם הון עצמי נמוך מאוד?
• איך ניתן לעשות השקעת נדל"ן בעזרת 200 אלף ש"ח בלבד?
• איך לרכוש בית/ דירה/ נכס ללא הון עצמי כלל?
• יש לי חשבון השקעות בקופות גמל וקרנות ישראליות, האם שווה להמיר את אותן ההשקעות להשקעות נדל"ן?
• מה הן הלוואת גישור? והאם שווה לקחת הלוואה שכזו כדי לבצע את ההשקעה?
• האם עדיף להיכנס לבד להשקעה או להכניס שותף?
• האם לקחת משכנתא או לקחת הלוואת גישור או הלווואה יצירתית אחרת?
• מה הן הלוואת קצרות טווח לעומת הלוואת ארוכות טווח בנדל"ן?

מה זה בעצם "מימון נדל"ן יצירתי?"

אז בואו נתחיל מה זה בעצם, "מימון נדל"ן יצירתי?"

כאשר אנחנו ניגשים לבחון עסקאות נדל"ן, אנו נזהה שני רכיבים עיקריים בתוך העסקה:

1. רכיב ההון– לעיתים יצוין בתור "CASH"/ מזומן.
   בחלק זה ישנו המקום ליצירתיות ולבחינת קונספטים חדשים ל"מימון נדל"ן יצירתי".
   אנו נבדוק, האם ניתן לרכוש נכס ללא הבאת הון עצמי ובאילו דרכים.

2. רכיב הלוואה/ משכנתא- כאשר אנו רוצים לרכוש נכס לרוב ניעזר בהלוואה לרכישת דירה דרך הבנק או מוסדות מקבילים. על ההלוואה יתווספו רכיבי ריבית ועלויות נוספות. גם ברכיב זה אני ממליץ להתייעץ ולמצוא את הדרך היעילה והמתאימה ביותר עבורכם. שינויים ובחינת משכנתאות עתידות לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים מאד ולעיתים אף להפוך את העסקה מלא משתלמת לרווחית, ולהיפך.

מימון נדל"ן יצירתי הוא אחד הדרכים להשלמת ההון העצמי בעת רכישת נכס, ללא הבאת ההון העצמי מכיסנו הפרטי הנזיל. לדוגמא, ניתן לקחת הלוואות שמבוססות על מצב הפיננסי האישי שלנו, וישנן גם הלוואת "HARD MONEY".

אם נסתכל על ההון הנדרש למימון העסקה. נראה שבעסקאות במימון עצמי אין משכנתא.
אם אנחנו שמים את מלוא הכסף על השולחן ללא הלוואה, זוהי עסקת הון עצמי.
כל עוד לא שמנו את מלוא הכסף מראש וחלקו לפחות מומן על ידי הלוואות שונות, זהו מימון נדל"ן יצירתי.

אם עשינו השקעת נדל"ן ממונפת, בסופו של דבר קנינו את אותו הנכס, אך שווי הרווחים העתידיים הצפויים גדול בכמה מידות. החלק של ה"מימון היצירתי" נוגע בפתרון של הבאת ההון בין אם היא דרך משכנתא או לא. 

לדוגמה, ניתן בישראל להשתמש בכלי פיננסי שנקרא משכנתא הפוכה. זוהי משכנתא המאפשרת להשתמש בנכס שכבר קיים בבעלותנו (אין חובה לכך שהוא יהיה נטול משכנתא). בעזרת המשכנתא אנחנו בעצם משתמשים בערך הנכס וממשכנים אותו כערובה עבור קניית הנכס הבא שלנו. כך, נוכל לרתום הון ראשוני משמעותי בלי שאיבדנו בעצם מן הנזילות שלנו. זוהי דוגמא מעולה ל"מימון נדל"ן יצירתי" בו נוכל להשקיע ללא הבאת הון ראשוני מהותי ונוכל למנף את עצמנו בצורה טובה.
בכל עסקה יש את החלק שמגיע כהלוואה בעיקרה מהבנק או מוסד אחר ויש את חלק ההון העצמי. כיצד נוכל לרכוש נכס עם מעט מאד ואולי בכלל ללא הון עצמי? כאן נכנס לתמונה התחום שאנחנו מדברים עליו- "מימון נדלן יצירתי".

הלוואת גישור לצורך רכישת נדל"ן בארצות הברית

כעת נתייחס למושג "הלוואת גישור". מהי הלוואת גישור? לשם מה לוקחים הלוואת גישור?

הלוואת גישור תתאים לי במידה ואני רוצה לרכוש נכס, נניח שחסר לי סכום מסוים בהון העצמי שאני יודע שאני אשלים אותו תוך זמן קצר יחסית, לא תוך 10 שנים, אלא תוך שנה או שנתיים. איזשהו טווח זמן ברור שאני יודע שאני אוכל להחזיר את סכום ההון הזה.

הלוואה זו מתאימה למשקיעים בנוסף, שהם מוטים להכנסה תזרימית. משקיע שאומר שמתאים לו לקנות נכס ללא משכנתא או משכנתא באחוזי סיכון נמוכים משום שהוא עובד על התזרים השוטף שלו, יתאים לו גם כן הלוואת גישור. מדוע? אם ניקח הלוואת משכנתא (שלפי הניסיון שלי היא טובה יותר מהלוואת גישור) ואנחנו יודעים כי נרצה ככל הנראה לכסות אותה תוך זמן יחסית קצר, הקנסות והעלויות של פירעון המשכנתא לפי הזמן שהוקצב, יכולות להיות כאלו שיטו את הכף חזרה לטובת הלוואת הגישור.

משכנתא לרכישת נדל"ן בארה"ב

חשוב לציין כי המאמר והסרטונים האלו הם לא תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי ואישי ואין בהם מעבר  לתוכן העשרה. אין לראות בהמלצות המדוברות בסרטון ובמאמר מעבר לתוכן מומלץ ואיכותי שיכול להתניע עבורכם את תהליך ההשקעה בגרסאות יצירתיות יותר משחשבתם. אנא פנו אליי או אל יועץ אחר שאתם סומכים עליו בכדי שיבחן את המקרה הספציפי שלכם וייתן את המלצתו ממקום של ידע עליכם.