מינוף משכנתא בישראל לטובת השקעות נדלן בחו"ל

רוצים להשקיע ברכישת נדל"ן בחו"ל ואין לכם מספיק הון עצמי? ניתן לקבל מימון בנקאי באמצעות שימוש בנכס קיים כאמצעי למימון רכישת נדל"ן בחו"ל. במאמר זה ננסה להציג את פני הדברים ולהסביר כיצד לעשות זאת.

איך להשקיע בנדל"ן | מימון השקעה בנדל"ן בחו"ל – לחצו כאן למאמרים נוספים בנושא

מימון השקעה בנדל"ן בחו"ל

אם רכשת בעבר דירת מגורים יתכן שהקצית למטרה זו הון עצמי רב מהחסכונות שלך. למרות זאת, עם השנים צצות מטרות חדשות להון העצמי ומכאן נשאלת השאלה כיצד להשקיע בנדל"ן בהון עצמי נמוך. אם בעבר רכישת דירה ראשונה נראתה לך מאתגרת, אך עם הזמן גילית עניין להתקדם ולייצר השקעות שיגדילו את הרווחה הכלכלית. אז אחת האפשרויות היא השקעה בנכס בחו"ל.

כדי לבדוק אפשרויות קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בחו"ל בכלל או השקעות בארצות הברית בפרט, אז עליך לקחת בחשבון את האתגר במימון השקעה מסוג זה. האתגר הוא במשאבים ומקורות למינוף הנדל"ן כמשקיע זר, בעיקר כאשר ההון העצמי הפנוי נמוך.

במקביל, בזמן שהריביות על משכנתאות בישראל נמצאות בשפל היסטורי, ישנה מוטיבציה גבוהה להשתמש בנכס קיים כאמצעי למימון השקעות בנדל"ן. עם זאת, הידע של ציבור המשקיעים בנושא של מינוף משכנתא לטובת נדל"ן בחו"ל הוא מצומצם יחסית, לכן חשוב להבין טוב מאוד כיצד לעשות זאת כדי להתחיל את תהליך ההשקעה.

משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נדל"ן בארה"ב

במידה ואתם בוחנים קבלת מימון לצורך רכישת בית להשקעה בארצות הברית, עליכם לחלק את מימון ההשקעות מגופים ישראליים לשתי קטגוריות עיקריות: משכנתא אל מול הלוואה.

1 – קבלת משכנתא מבנק ישראלי לרכישת נכס בארה"ב.

לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא לרכישת נכס בארה"ב. זאת משום אי היכולת של בנק ישראלי לעקל את הנכס בחו"ל במידה והחייב לא עמד בהתחייבויותיו. כאשר הנכס נמצא במדינה זרה, הבנק הישראלי אינו יכול לעקל את הנכס ואו לרשום את הנכס ברשם המשכונות ולכן הבנק לא יאשר הלוואת משכנתא לצורך ההשקעה. סיבה נוספת למה הבנק יחשוש לתת הלוואה לרכישת נדל"ן בחו"ל היא שבניגוד לעסקה בארץ בה הבנק עורך שמאות לנכס הנרכש ויש לבנק מידע לגבי טיב הנכס. במקרה של עסקה בחו"ל לבנק אין שום ודאות או ידע לגבי העסקה או שווי הבטוחה הנדל"נית.

2 – קבלת משכנתא או מחזור משכנתא מבנק ישראלי על נכס קיים.

אולם, ניתן לקבל משכנתא על חשבון נכס קיים בישראל. כך משיגים מימון ראשוני בתנאים משתלמים להשקעה בנכס הבא בחו"ל. כלומר, ניתן ליטול הלוואה נוספת כנגד שעבוד דירה בישראל. בין אם מדובר במחזור משכנתא של בית עם יתרת חוב נמוכה או בנטילת משכנתה חדשה על הדירה  – זו היא הלוואה שאנחנו נוטלים כחלק מלקיחת משכנתא חדשה או נוספת. אפשר לקחת את ההלוואה הזו דרך הבנק שהעניק לנו את המשכנתא המקורית, ובמקרים מסוימים אף מבנק אחר כשעבוד נוסף על הדירה. באופן עקרוני ניתן לקחת עד 50% משווי הנכס בארץ כמשכנתא לצורך רכישת הדירה בחו"ל.
בנקים בארץ אוהבים ורוצים להלוות כסף במיוחד בשעה שאנו משעבדים עבורם נכסי נדל"ן בישראל. בנתינת משכנתא הבנק מוכן לתת לכם הלוואה בתנאים טובים שלא תקבלו בשום מקרה אחר. הסיבה לכך היא פשוטה, הבנקים מרוויחים ממכירת הלוואות. וזה בסדר כל עוד כמשקיע יש לך הידע לעשות את החשבון הנכון, שמהלך זה משתלם גם עבורך. 
במידה ואין לנו משכנתא קיימת על דירה שבבעלותנו, נוכל לגשת לכל בנק שנבחר כדי לקבל את ההלוואה. בכל אחד מהמקרים יהיה מדובר בבקשת אשראי חדשה.

למשל, בעלים של דירת מגורים בשווי שני מיליון שקלים, אך ללא כסף נזיל להשקעות נוספות, יכול לקבל משכנתא על הנכס הקיים שלו, למשל כמיליון שקלים. סכום זה יהיה ההון העצמי כסכום ראשוני להשקעה בנכס הבא.

3 – הלוואה מבנק ישראלי לרכישת נדל"ן בארה"ב

ניתן לקבל הלוואה לצורך רכישת בית בארצות הברית. אך חשוב לדעת שכאשר לוקחים הלוואה רגילה מהבנק לצורך השקעה, לבנק לא אכפת האם ההשקעה עלתה יפה. אתם הלווים אחראים חבות אישית להחזיר לבנק את הכסף שלוויתם, ללא כל קשר להשקעה שביצעתם ומיקומה בעולם. כמובן שהלוואה בבנק מבוססת על היסטוריית אשראי ופרטים נוספים שנזקפים לטובת הלווה.

לסיכום,