משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

משקיע בנדל”ן בחו”ל? 10 טיפים היכן מומלץ להשקיע

עדיין מתלבט היכן להשקיע את הכסף בנכס בארה”ב?
אחת האמרות המוכרות בהקשר של השקעות נדל”ן היא שישנם בדיוק 3 דברים שחשוב לשים לב אליהם בהשקעת נדל”ן והם: מיקום, מיקום ומיקום.
מיקום נקודתי הינו חסר משמעות. המשמעות של מיקום מסוים נגזרת מתוך ניתוח מדויק , מעמיק ונכון של הסביבה.
מטרת מאמר זה היא לנתח את הסביבה של הנכס תוך הסתכלות על גורמי המאקרו. זאת על מנת לבחון את השיקולים לבחירת אזור השקעה ברזולוציה הזו.


באיזו סביבה כדאי להשקיע בנכס נדל”ן?

היבטי מאקרו בבדיקת סביבה מיטבית להשקעת נדל”ן:

סביבה עסקית ותרבותית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. רישוי – בארצות הברית מירב מקצועת הנדל”ן מוסדרים ברישיונות מתווך, עו”ד, חברת ניהול נכסים , פקח מבנים , קבלנים וכתוצאה מכך איכות השירותים ורמת המקצועיות גבוהה ביחס לרוב המוחלט של מדינות אחרות בעולם, ולמרבה הצער כולל גם ישראל. בהקשר הזה חשוב לעמוד על ההבדל בין המילים “רחוק” ו”מסוכן”. השקעת נדל”ן בישראל ומדינות רבות נוספות סמוכות אלינו במרכז ומזרח אירופה ובטח שבמדינות עולם שלישי, מסוכנות באופן ניכר משמעותי יותר מהשקעת נדל”ן בארה”ב במובנים רבים, וזו דוגמה אחת טובה לכך. תהליך ההשקעה מפורט במדריך ההשקעה של נדלניר וזמין להורדה ללא עלות
  2. תחרות– בארה”ב ישנה תשתית ותרבות המעודדת תחרות. עובדה זו מקנה לנו המשקיעים אלטרנטיבות של ספקים שונים, תוך בחירת הספק האיכותי, אמין והמשתלם ביותר בכל רגע נתון. בהקשר זה חשוב מאוד להבין את היצע הספקים והתחרות באזור ההשקעה הנבחר. זו דוגמה המסבירה מדוע באסטרטגיית ההשקעה של נדלניר, לא נשקול רכישת בתים בערים קטנות ואו לא סביב עיר מטרופולין שבה בדקנו את הסביבה התחרותית בשוק הנדל”ן. אי תשומת לב לחשיבות גורם זה לבדו, מסבירה כישלון בהשקעות של משקיעים ישראלים רבים בנדל”ן בחו”ל, וניתן לקרוא על כך כפי שמעידים בעצמם משקיעים בפורום תפוז, וגם באזורים בארה”ב. לכן יש כאן תובנה לגבי סינון אזורים נכונים להשקעה.
  3. תרבות– הנדל”ן הינו רק אמצעי. חובה עליך כמשקיע להבין מי האנשים במעגל ההשפעה המקיף אותך בין אם אלו בעלי המקצוע, וגם האוכלוסייה המקומית שהרי אלו יהיו השוכרים או הקונים שעימם תתמודד בין אם במישרין או בעקיפין. לכן, ברגע שהחלטת להשקיע באזור כזה או אחר בעולם בסופו של דבר החוויה והתוצאות שלך בהשקעה תלויות באיכות התקשורת עם אנשים אלו.  בנוסף, סביבה תרבותית משקפת למשל עד כמה אנשים נוהגים לציית לחוקים או לקוד מוסר התנהגותי. מומלץ כמובן להימנע מהשקעה במדינות בעלות תרבות של כסף מתחת לשולחן, תהליך רשמי אך גם דרכי פעולה לא רשמיות, פרוטקשנים, ביורוקרטיה סבוכה, ובכלל הסתמכות על כוח מופרז של אנשים בתוך המערכת אשר נראית כהזדמנות בתחילת הדרך אך היא בד בבד גם סיכון עצום של ההון שלכם בכללותו. מאידך בארה”ב, ישנה תרבות עסקית מסודרת בכלל ומאוד ידידותית למשקיעים בפרט. לכן, היכולת לשמר שליטה על ההון וההשקעות שלכם היא גבוהה מאוד עד כדי מוחלטת! כפי שנסביר מטה.
  4. שקיפות– אחד הסממנים של סביבה בריאה היא רמת השקיפות. בארצות הברית הרשויות והמערכות מספקות רמת שקיפות גבוהה מאוד, ובנוסף על כך ישנן תשתיות טכנולוגיות המאפשרות לך בקליק עכבר לקבל נתונים מרוכזים ובדוקים כך שבאפשרותך לקבל החלטות מושכלות על בסיס נתונים מהימניים כמו למשל: שינויים דמוגרפים, מזג אויר, נתונים כלכליים, דירוג איכות האזור, רמת פשיעה, איכות החינוך, מגמות בשוק הנדל”ן, שווי נכסים באזור, פרטי כל נכס שהינך מעוניין לבדוק עד רמת אישורים ואו ליקויים והפרות במבנה, לוודא בקלות בעצמך מי בעל הבית הקיים של כל נכס, לוודא בקלות בעצמך שאכן בית שרכשת נמצא בבעלותך הישירה בטאבו, ועוד ועוד. הצד השני של המטבע הוא שזמינות נתונים כה רבים יכולה להיות מתישה ואף מבלבלת, ולכן ישנה חשיבות לפיתוח היכולת בעצמכם להיות אנלסיטים שהרי אי הסקת מסקנות מדויקות מניתוח הנתונים יכול להביא לכישלון ההשקעה בכל מקום בו תפעלו. לחילופין אני מציע לכם להרשות לעצמכם שימוש במקצוען מנוסה במקום בו בחרתם להשקיע ובעל היכולת לעשות לכם סדר, להנגיש לכם בצורה מסודרת וברורה את כל הנתונים התומכים בתכנית העסקית ותכנית העבודה להשקעה הפרטית שלכם, ולבקשתכם להראות לכם כיצד תוכלו בקלות לוודא אמיתות של כל נתון ונתון בתכנית העסקית ותכנית העבודה. לא להסתפק רק בבעל מקצוע מנוסה, אלא לדרוש לקבל שקיפות לנתונים התומכים. אם לא קיבלת נתון תומך, אז מה שנאמר לך אז זו טענה ולא עובדה, ולא משנה מי אמר לך את זה. כנראה שהטיפ הזה מסביר איך להימנע מרוב עקיצות הנדל”ן. יש גם משקיעים שלמעשה עוקצים את עצמם, בביצוע טעויות מיותרות שניתן למנוע לחלוטין רק באמצעות מודעות שהנתונים קיימים וחשובים, יכולת איתור הנתונים, קריאה וניתוח נכון של נתונים זמינים.

סביבה משפטית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. ביטחון בהשקעה– תהליך רכישה ומכירה של נדלן הינו ברור ומוסדר. כל מה שצריך לעשות כדי להגן על קרן ההשקעה שלך במעבר הכסף מישראל אל ארה”ב, ולהגן על קרן ההשקעה שלך בוודאות מוחלטת היא לעבוד לפי הספר. איפה מתחילות הבעיות? כאשר משקיעים ישראלים חושבים שזה רעיון טוב לאלתר. לכן, כמו לא מעט נקודות שאנו מונים כאן ישנה חשיבות לאופן פעולה מקצועי ונכון כדי לנצל את האפשרות. אופן פעולה לא נכון, אינו מבטיח שתיהנו מהיתרונות שארה”ב יכולה לספק עבורנו.
  2. ביטוח הרכישה– בארצות הברית ניתן לרכוש ביטוח רכישה סמוך לפני סגירת העסקה, כך שכספכם מוגן ב100%. רישום בעלות הנכס מועבר אליכם לאחר בדיקת חובות ושעבודים, וכתוצאה מכך ברשותכם פוליסת ביטוח כך שאפילו אם תהא כל תביעה עתידית על בעלות הנכס יש לכם הגנה מלאה.
  3. פינוי דיירים –  אנו נוגעים בנקודה זו ביתר פירוט בניתוח סביבה פוליטית, רגולטורית וחוקית. ועם זאת בהקשר המשפטי, ישנו תהליך ברור ומוסדר לטיפול בדיירים אשר אינם עומדים בתנאי הסכם השכירות. חשוב להבין שהתהליך משתנה בין מדינה למדינה בארה”ב, ולבחון בהתאם מה הם האזורים הכדאיים ביותר להשקעה עבורכם כבעלי הבתים.

סביבה פוליטית, רגולטורית וחוקית בהשקעה בנכס נדל”ן

  1. חוקי הגנת דיירים אל מול נטייה לטובת בעלי הבתים– משקיעי נדל”ן בישראל כמו גם משקיעי נדל”ן ברוב מדינות אירופה יכולים להעיד על הנטייה להגנה על הדייר בין אם בקושי לפנות שוכרים אשר אינם עומדים בהסכם השכירות, ואף פינוי שוכר לאחר כמה שנים עקב רצון למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר, ואפילו חוקים קיימים וחדשים שסוגרים על יכולת המשקיעים למצות את הזדמנות השוק בנדל”ן כמו חוקים של RENT CONTROL כלומר הקפאת או הגבלת גובה שכר הדירה למספר שנים. הקצה הימני של נטייה זו בא לידי ביטוי למשל לאחרונה בשוק הנדל”ן בברלין. עם זאת, לא ניתן להתייחס אל כל ארצות הברית כמקשה אחת בנושא זה ולראיה ישנם מגמות דומות בניו-יורק. לאחר כל זאת, ישנן מדינות בארצות הברית בהן בכל הפרמטרים מעלה, ישנה נטייה ברורה לטובת בעלי הבתים – למשל במדינת אוהיו. אנו מסבירים על כך עוד במאמר עומק הפורט את הסיבות בגינן להערכתנו כדאי להשקיע בנדל”ן בארה”ב, דווקא במדינת אוהיו.
  2. סביבה ואירועים פוליטיים –החלטה להקצות הון משמעותי בנדל”ן בסביבה כזו או אחרת, דורש לקחת בחשבון את התמורות והסיכונים הפוליטיים. השקעה בסביבות שאינן בעלות משטר חופשי, שקוף, ויציב כמו למשל ביוון, גיאורגיה או אוקראינה חושפות לאיבוד משמעותי של ההון עם שינוי במשטר, שינוי פתאומי בעמדות כלפי זרים, ואו קריסה פוליטית וכלכלית. גורמים מעין אלו מסבירים סיכון משמעותי בעטיו מחירי הנדל”ן מציגים תשואות גבוהות. נוסף על כך, כדאי לקחת בחשבון אירועים פוליטיים וסיכונים כגון התמודדות עם פליטים באירופה וסדקים המתגלעים באיחוד האירופי. בארצות הברית סביבת המאקרו הפוליטי מתאפיינת ביציבות משמעותית רבה יותר ביחס לרוב המוחלט של מדינות העולם.

סביבה כלכלית – חברתית בהשקעה בנכס נדל”ן

ארצות הברית הינה כלכלה מערבית גדולה וחזקה. למעשה, כאשר מבצעים הערכת סיכונים על נכס בסיס כלשהו, ונכס נדל”ני בפרט, בהנחה ואין לכם יתד חזקה אישית כלשהי במדינה מסוימת ובהנחה שפנית להשקעות נדל”ן תחת ההנחה שמדובר באפיק השקעה סולידי, אז כדאי להימנע לחלוטין מהשקעה במדינות שאינן בעלות כלכלה מערבית גדולה וחזקה כפי שניתן למצוא בארה”ב, בריטניה וגרמניה למשל.

עד כאן לגבי סקירת מאקרו בנושא הסביבה. מוזמנים להירשם אל אתר נדלניר, הניוזלטר, ולקבל מידע מקצועי ומדויק על היבטים ברמת המיקרו סביבה ועד ניתוח עסקאות ספציפיות.


רוצים להמשיך לקרוא את המאמר? כדי לקבל גישה להמשך מאמר זה כמו גם מאמרים מקצועיים נוספים, נא השאירו פרטים כאן:
לאחר השארת הפרטים תעברו אוטומטית להמשך המאמר 

הדואר אלקטרוני שלך:

הטלפון שלך:


רוצה להתייעץ עם ניר? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!

שם פרטי:

טלפון:

דואר אלקטרוני:


0 תגובות

השאירו תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי להשתתף

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *