בדיקת השקעה בארצות הברית

איך ניתן לבצע בביטחון רכישת נדל”ן להשקעה בארצות הברית?

אחד הנושאים החשובים ביותר בתחום ההשקעות נדל”ן בארצות הברית הנו “איך שולטים על תהליך ההשקעה וניהול ההשקעה בחו”ל“. או במילים אחרות, איך ניתן לשלוט במידע הרב שיש לדעת, בשקיפות מלאה ולבסוף להצליח להבין מה הסיכויים והסיכונים בהשקעה.

איך צוברים ביטחון בהשקעה בנדל”ן בחו”ל

במידה ואתם בוחנים השקעה בארצות הברית ואו בחו”ל בכלל, אתם בוודאי חולקים עם משקיעים אחרים את התחושה של חוסר השליטה ואו את התחושה שיש כאן חוסר שקיפות מלאה ושחסרים לכם פרטים חשובים שמשפיעים באופן ישיר על כדאיות ההשקעה.


רוצה להתייעץ עם ניר? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם!

שם פרטי:

טלפון:

דואר אלקטרוני:


בווידאו זה, ניר בבג’ני משתף אתכם בדרכים לצבירת ביטחון בהשקעה:

לא רוצים לצפות בווידאו? להלן תקציר הדברים:

כדי ללמוד איך לבצע השקעה ומידת הכדאיות שלה, אנו נבחן מקרה בוחן אמיתי של השקעה בנדל”ן ונפרקו לגורמים כדי שנוכל להמחיש את הפתרונות לבעיות ולחששות המוצדקים של המשקיע תוך ניהול נכון של הסיכונים ולקבל החלטה על המשך השקעה בנכס הנבחן.

בהשקעות נדל”ן בחו”ל ובארצות הברית בפרט, נהוג לבצע תקופת בדק. כלומר, נותנים הצעה על הנכס וקובעים תקופת זמן לצורכי בדק בית (כמה ימים או שבוע) שרק לאחריו מחליטים האם רוצים את הנכס ובאיזה מחיר. בתקופת בדק זו, אנו יכולים לשלוח פקח המתמחה בבדק בית שירשום לנו את רשימת הליקויים המזוהים בבית הנבחן. בנוסף עלינו לקבל פרטים נוספים ממקורות אחרים:

  • יש לבקש דוח מפקח עירייה לקבלת דוח משלים.
  • יש לבקש הערות מחברת הניהול המכירה את הסביבה.

*כדי לאסוף נתונים, יש לדעת מה ואת מי לשאול.

לאחר בדיקות אלו, ניתן להתחיל ולבחון את כדאיות הרכישה של הנכס על בסיס נתוני אמת:

ניהול סיכונים על בסיס מידע מוצק

הפרקטיקה של ניהול סיכונים על בסיס נתוני אמת יכול לחסוך לנו אלפי דולרים.

אנו נכין רשימה של ליקויים מכל מיני גורמים:

  • מידע מהפקח.
  • מידע מקבלן שיפוצים.
  • מידע ממלווה ההשקעה.
  • מידע מחברת הניהול.

מידעים אלו מתייחסים לשלל העלויות הנלוות לרכישת הנכס ולא תמיד הפקח יתייחס למה שחברת הניהול תעלה וכן הלאה..

כפי שניתן לראות בווידאו מעלה (דקה 5 והלאה), אנו מכינים עבור המשקיע דוח מסודר של כל סוגי הליקויים ובהם נראה בין היתר את שם הליקוי, תיאור הליקוי, מה נעשה בנוגע לליקוי והאם זה הקצאה. לדוגמה, הפקח מעלה שיש מסמרים בולטים ואו משוחררים בגג רעפים חדש עם 30 שנים קדימה. – עבודה לא מושלמת שיש לתקן כדי למנוע בלאי ויש לכך עלויות.

עלויות אלו מוצלבות עם הערכות המחיר של הקבלן שיפוצים בהתאם להעלאתן על ידי הגורם המקצועי שמעלה את הנושאים. כאשר לאחר השגת הפרטים, ביכולתנו להציג למשקיע את הצעת המחיר לכלל הליקויים שהועלו על ידי אנשי המקצוע השונים ובכך להיחשף לעלויות האמיתיות של הנכס.

במקרה זה ניתן לראות איך הפרטים הקטנים באים לידי ביטוי בסיכומו של תהליך:

צפי השקעהסיכום עלויות
מחיר הנכס המבוקש76,000$
הצעת מחיר מקסימלית66,500$
שיפוץ – מבוסס בדק בית5,964$
ליווי וייעוץ5,500$
בדיקת פקח345$
עלויות סגירה*1,360$
סה”כ עלות השקעה79,669$

סיכום תהליך ההשקעה:

טווח העלויות בטבלה מעלה, בעצם מבוססת על תהליך סדיר:

תקופת בדק > ביקור אנשי מקצוע > הצפת בעיות > בחינת כדאיות שיפוץ > הערכת עלויות > החלטה.

כפי שניתן לראות, המשקיע מקבל תכנית עסקית עם שקיפות מלאה ועם מידע מקיף שהופך נכס מרוחק למסמך ברור ונקי שעל בסיסו ניתן לקבל החלטות מושכלות ונכונות. נוסף על כך, בעקבות עבודות המחקר שביצענו, ניתן להתמקח עם בעל הנכס ולהוריד את העלויות לטווחים ראליים שיבטיחו יכולת מכירה עם תשואה נאה גם בעתיד.

שימו לב שכמעט ולא שוחחנו אודות התשואה על הנכס, לא שכחנו את הנושא אך מדובר בנושא משני לכדאיות הרכישה הראשונית של הנכס. בהתמקדות בתשואה בלבד, אנו נוטים לשכוח את הפרט החשוב ביותר, שאנו רוכשים נכס שצריך לשמור על ערכו ולהעניק לנו תשואה שוטפת לשנים רבות ולכן התשואה צריכה להיות מחושבת אך ורק בסוף תהליך הבדיקה ולקראת הרכישה ולא מראשיתה.

בסיכומו של תהליך, המשקיע שפעל כהלכה כבר אינו צריך להרגיש את תחושת החוסר שליטה ואו החוסר שקיפות שעולה במקרים רבים. כפי שניתן לראות, בפועל התשובה לחששות של משקיע תלוי כמעט תמיד במידע מוצק ושקוף שמאפשר לו לקבל החלטה בלב שקט ובידיעה שהסיכונים ידועים ומוכרים מראש ויש לו דרך להתמודד עמם מידית ואו בעתיד.

רוצים שאנו נלווה אתכם לעסקה מוצלחת וללא חששות מיותרים? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!

0 תגובות

השאירו תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי להשתתף

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *