נדלניר פועלת בשוק הנדל״ן האמריקאי מאז 2012 ומנגישה למשקיעים ישראלים שני אפיקי השקעה: רכישה ישירה של נכס מניב בבעלות מלאה, והשקעה פסיבית בשותפות במיזמי נדל״ן. בעמוד הזה מרוכז היקף הפעילות שבוצעה בפועל בכל אחד מהאפיקים, עם קישורים לעסקאות ולפרויקטים עצמם, כדי שאפשר יהיה לבדוק את הניסיון המוכח של נדלניר.
כמה עסקאות ליווי משקיעים ביצעה נדלניר בארה״ב?
נדלניר ביצעה יותר מ־300 עסקאות סינגל פמילי (בתים פרטיים) בארה״ב מאז 2012, במסגרת תכנית ליווי משקיעים. בכל אחת מהן הנכס נרכש מצד שלישי, כלומר ממוכר אמריקאי. נדלניר אינה מוכרת נכסים ואינה מתווכת בעסקה; אנו מספקים ניהול פרויקט מקצועי ומובילים את תהליך ההשקעה מקצה אל קצה עבור המשקיע. תהליך הליווי מתחיל משלב בירור ההתאמה, דרך הרכישה, ועד השכרת הנכס והעברתו לניהול נכסים שוטף.
באילו שווקים בארה״ב פועלת נדלניר?
נדלניר החלה את פעילותה בשנת 2012 במטרופולין אטלנטה ג׳ורג׳יה. בשנת 2014 הורחבה פעילות ליווי משקיעים לרכישת נכסים מניבים לשני שווקים נוספים: דטרויט מישיגן וגם קליבלנד אוהיו. הפרויקטים באפיק ההשקעה הפסיבית בוצעו בשווקי הנדל״ן באזור קולורדו, קנזס סיטי מיזורי וגם קליבלנד אוהיו.
בחירת שוק אינה נגזרת מהיצע הזדמנויות נקודתי, אלא מבדיקה של מחיר כניסה, יחס שכירות למחיר, עומק הביקוש לשכירות, ואיכות השותפים המקומיים הזמינים בשטח: מנהלי נכסים, קבלנים ואנשי מקצוע. בכל שווקי הפעילות של נדלניר פועלים שותפים מקומיים שנבחרו בקפידה. שוק ללא שותפים מקומיים ברמה הנדרשת אינו נכנס לפעילות, גם אם הנתונים הכלכליים בו נראים אטרקטיביים.
נדלניר פועלת כיום להרחבת פעילות הליווי לשווקים נוספים, בדגש על מדינת טקסס החל מאזור יוסטון. שוק חדש נכנס לפעילות רק לאחר שעמד באותם קריטריונים.
מה כוללת תכנית ליווי משקיעים, ומה לא כלול בה?
תכנית ליווי משקיעים של נדלניר מתמקדת בנכסים מסוג סינגל פמילי בשווקים נבחרים בארה״ב, באסטרטגיית קנייה והחזקה להשכרה. היא תומכת בשני מבני מימון: רכישה עם מימון אמריקאי (Purchase Finance), או רכישה במזומן ומימון חוזר לאחר השכרת הנכס (BRRRR).
מה לא כלול בתכנית: ליווי לעסקאות פליפ, וליווי לרכישת נכסים מסחריים בבעלות מלאה. שתי אלה נתמכות בנפרד, דרך שירות מותאם אישית או ייעוץ פרטני.
מי מחזיק בנכס ובכספים בכל אחד מהאפיקים?
אפיק ליווי משקיעים
הנכס נרכש בבעלות מלאה של המשקיע, באמצעות חברת LLC אמריקאית שנפתחת על שמו. הבעלות היא שלו, ולנדלניר אין ישות משפטית בעסקה ואין החזקה בכספי המשקיע. נדלניר היא ספק שירות בלבד באפיק הזה.
אפיק השקעה פסיבית
לכל פרויקט מוקמת ישות אמריקאית ייעודית עם חשבון בנק נפרד. הפעילות מתנהלת בהתאם לפרקטיקות המקובלות ולרגולציה, לרבות חוק הניצעים. המשקיעים בשותפות אינם מחזיקים בעלות ישירה בנדל״ן. ההשתתפות יכולה להיות בזכויות הוניות או בעמדת חוב, ובכל מקרה למשקיע אין בעלות ישירה או שעבוד על הנכס עצמו.
בשני האפיקים, נדלניר היא שם המותג. חלק מהישויות האמריקאיות נושאות את השם לצורכי זיהוי, אך אף אחת מהן אינה המותג עצמו ואף אחת אינה נקראת "נדלניר" בלבד.
איך נדלניר בוחרת פרויקטים ושותפים בארה״ב?
באפיק ההשקעה הפסיבית נדלניר אינה היזם של הפרויקט, אלא הגורם שבוחר ובודק את השותפים האמריקאים. נדלניר עובדת עם מספר מצומצם של שותפים אמריקאים נבחרים (GPs) שעברו בדיקת נאותות, ובוחנת הזדמנויות השקעה רק מתוך אותם שותפים. יכולת האיתור והבדיקה של נדלניר, לצד עבודה עם שותפים שכבר מוכרים ונבדקו על ידה, נועדה לצמצם חשיפה ולפתוח גישה למגוון רחב יותר של הזדמנויות איכותיות, כך שהמשקיע אינו מוגבל למפעיל אמריקאי בודד. בכל פרויקט השותף האמריקאי מביא הון עצמי משלו ו/או משקיעים אמריקאים, כך שהחשיפה שלו לתוצאה זהה לזו של המשקיעים. נדלניר מנהלת את השותפות שדרכה משתתפים המשקיעים הישראלים ומלווה את ההשקעה לאורך חיי הפרויקט.
המשקיעים מקבלים את הדיווחים והמסמכים הפיננסיים המקוריים של הפרויקט, ולצידם עדכון בעברית מטעם נדלניר שמסכם ומדגיש את עיקרי הבדיקה והבקרה של נדלניר על החומרים, וכן עדכונים נוספים לפי הצורך. לקראת דיווחי המס, נדלניר מספקת לכל שותף טופס K-1 מוכן (טופס הדיווח של השותפות למס בארה״ב), ולמשקיעים שאין להם נותן שירות למיסוי היא מחברת יועץ מס שילווה אותם בהכנת הדיווח.
מה ההבדל בין ליווי משקיעים להשקעה פסיבית?
| ליווי משקיעים | השקעה פסיבית | |
|---|---|---|
| בעלות על הנכס | בעלות מלאה של המשקיע, דרך LLC בבעלותו | השתתפות במיזם, ללא בעלות ישירה בנכס |
| ישות משפטית של נדלניר בעסקה | אין | ישות משפטית ייעודית לכל פרויקט |
| מי מחזיק בכספים | חשבון הבנק של המשקיע בלבד | חשבון בנק ייעודי לפרויקט |
| תפקיד נדלניר | ניהול תהליך הרכישה וליווי אישי | בחירת שותפים, סינון עסקאות וניהול השותפות |
| יזם הפרויקט | אין | שותף אמריקאי נבחר (GP) |
| סוג הנכס | סינגל פמילי | מולטי פמילי, עירוב שימושים |
| מעורבות המשקיע | שליטה מלאה, ההחלטות בידיו | פסיבית |
| מסגרת רגולטורית | לא רלוונטי | חוק הניצעים |
איפה אפשר לראות את עסקאות הליווי עצמן?
חלק מעסקאות רכישת נכסים בתכנית ליווי משקיעים מתועדות כדפי עסקה פתוחים באתר, כל אחד עם כתובת הנכס, נתוני העסקה והתוכנית הפיננסית שנבנתה עבור המשקיע. אלה דוגמאות מייצגות מתוך הרקורד המלא, לא רשימה מלאה של העסקאות.
למה רק חלק מהעסקאות שבוצעו בליווי מפורסמות באתר?
עסקה מתועדת ומפורסמת רק כשיש חומר מלא מהשטח ובהסכמת המשקיע. פרסום העסקאות שבוצעו בתכנית ליווי משקיעים נעשה מעת לעת ובאופן מדגמי לאורך הזמן, כדי לשקף את רמות המחירים העדכניות בשוק, את אזורי הפעילות השונים, הערכת ביצועים פיננסית נוכחית, ותיעוד חזותי מהשטח. לכן מספר דפי העסקה באתר קטן ממספר העסקאות בפועל. ניתן לקבל פירוט מלא יותר בפנייה אישית.
מה הניסיון של נדלניר בנדל״ן מסחרי ומולטי פמילי בארה״ב?
באפיק ההשקעה הפסיבית הנגישה נדלניר מיזמי נדל״ן בהיקף של 744 יחידות דיור ומעל 105 מיליון דולר, בפרויקטים מסוג מולטי פמילי ומתחמי עירוב שימושים בארה״ב. אסטרטגיית ההשקעה מתעדפת רכישת מבנים קיימים להשבחה. כל פרויקט מתועד בעמוד נפרד באתר, עם מאפייני הנכס והאזור.
משולש הזהב (קליבלנד) · היהלום · תיק קנזס סיטי · Stratus קולורדו
מה המספרים לגבי היקף הפעילות שלנו לא משקפים?
הנתונים לגבי הניסיון של נדלניר מתעדים היקף פעילות, לא תשואה. ביצועי עבר של עסקה מסוימת, בסוג נכס מסוים ובנקודת זמן מסוימת, אינם מלמדים על עסקה אחרת כיום. אף נתון לגבי היקף הפעילות ועסקאות העבר של נדלניר אינו הבטחה או צפי לתשואה. השקעה בנדל״ן בארה״ב חשופה לסיכוני שוק, שוכרים, מטבע, מיסוי ועוד, וכל אלה נבדקים לגופה של כל עסקה.
איך אפשר לאמת את הניסיון של נדלניר?
ניתן לאמת את הניסיון של נדלניר באמצעות שלושה מקורות מידע בלתי תלויים זה בזה. ראשית, דפי העסקה, שמציגים עסקאות סינגל פמילי במסלול ליווי משקיעים לאורך הזמן. שנית, עמודי הפרויקטים, שמציגים את השתתפות נדלניר במיזמי נדל״ן מסחריים בארה״ב. ושלישית, מעל 100 המלצות מאומתות ממשקיעים: בגוגל, באתר רנקו, ובעדויות וידאו מצולמות של משקיעים שפורסמו בפלטפורמות נדלניר. חלק ניכר מהמשקיעים בוחרים שלא לפרסם חוות דעת מטעמי פרטיות, ולכן מספר ההמלצות המפורסמות קטן ממספר המשקיעים בפועל.
איך אפשר לקבל פירוט על התהליך והתוצאות בעסקאות ליווי משקיעים?
מעבר למידע שבדפי העסקה, נפתחה באתר קטגוריית מקרי בוחן. הראשון שבהם מפרט ליווי השקעה מלא של עסקת BRRRR מקצה לקצה. מקרה הבוחן כולל חישוב התשואה על ההון כפי שהתקבלה בפועל באותה עסקה.
מקרה בוחן Euclid · עדויות וידאו · המלצות
הדרך לבדוק אם אחד האפיקים מתאים לך מתחילה בשאלון התאמה קצר, ואחריו שיחה אישית שיוצאת מהמצב שלך. תהליך בדיקת התאמה אינו כולל הצגת הזדמנות השקעה. בדיקת התאמה אישית הינה ללא עלות וללא התחייבות.
רוצים לבדוק אם אחד האפיקים מתאים לכם?